ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
05.08.2025Справа № 910/4478/24
Господарський суд міста Києва у складі судді Курдельчука І.Д., за участю секретаря судового засідання Калашнік Ю.В. розглянув у відкритому судовому засіданні справу №910/4478/24 за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Централ Парк» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» про витребування майна, за участю представнкиі позивача Покотило М.Б, та відповідача Адаманова А.Д.
1. СУТЬ СПОРУ.
1.1. Спір між сторонами виник з підстав того, що у власності відповідача перебувають приміщення, які, за доводами позивача, за законом належать до допоміжних приміщень, що забезпечують експлуатацію всього будинку по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві та побутове обслуговування його мешканців.
2. ОБСТАВИНИ СПРАВИ.
2.1. За даними Сертифікату ДАБІ №ІУ163171780282 від червня 2017 року, об'єкт будівництва житлово-адміністративного комплексу з вбудованими та прибудованими приміщеннями громадського і торговельного призначення та наземними та підземними паркінгами за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Івана Кудрі, 7, введено в експлуатацію 29.06.2017 (дата початку будівництва 01.03.2009, дата закінчення будівництва 01.06.2017). Замовником будівництва є ТОВ «Буджитлостандарт».
2.2. За даними Журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями літ. 2А на 1-му поверсі будинку №7 по вул. Івана Кудрі у м. Києві, який міститься у Технічному паспорті від 22.10.2014, група приміщень №449 площею 155,4 кв.м. передбачена як «приміщення ЖКГ», та включає в себе: тамбур, диспетчерську, коридор, санвузол, вбиральню, кабінет головного інженера, інженерний відділ, приміщення майстрів, інвентарну, бухгалтерію, архів, кабінет директора.
2.3. 09.10.2017 між відповідачем та ТОВ «Буджитлостандарт» укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення №449 по вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, у м. Києві.
2.4. У подальшому, приміщення №449 поділено на приміщення № 449-А (142,5 кв.м.) та приміщення № 449-Б (12.9 кв.м.).
2.5. 19.07.2018 на підставі договору купівлі-продажу, приміщення № 449-Б продано відповідачем фізичній особі Ладіку О.І.
2.6. 20.02.2023 між відповідачем та фізичною особою Ладік О.І. укладено договір про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна.
2.7. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових справ (індексний номер: 370766868 від 21.03.2024, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1570068580000) відповідач із 20.02.2023 зазначений власником нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, приміщення №449 Б, загальною площею 12.9 кв.м. Для державної реєстрації права власності подано договір про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 20.02.2023.
2.8. Водночас, за даними витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно (індексний номер: 370766868 від 21.03.2024, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1570036080000) відповідач із 06.06.2018 зазначений власником нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, приміщення №449А, загальною площею 142, 5 кв.м. Для державної реєстрації права власності подано договір купівлі-продажу від 09.10.2017.
2.9. У будинку за адресою вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві було створено ОСББ, яке 31.10.2018 зареєстроване у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, номер запису 10701020000079144.
2.10. Позивач вважає, що спірні нежитлові приміщення №449 А та №449Б - спільне майно співвласників житлового будинку, розташовані за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, є допоміжними приміщеннями, а тому державна реєстрація права власності на майно за відповідачем є такою, що здійснена за відсутності законних підстав та порушує права співвласників, що й стало причиною виникнення спору й подання позову з вимогами, які є способом захисту прав співвласників багатоквартирного будинку в особі позивача. Позивач доводить, що саме співвласники квартир у будинку ОСББ є власниками всіх допоміжних приміщень, в т.ч. і спірних приміщень і мають право на повернення їм цього майна.
3. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ПОЗИВАЧА. ЗАЯВИ, КЛОПОТАННЯ ПОЗИВАЧА.
3.1 Предметом даного позову (з урахуванням заяви про зміну предмету позову) є витребування з незаконного володіння відповідача на користь співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 нежитлових приміщень №449А загальною площею 142.5 кв.м. та № 449Б загальною площею 12.9 кв.м.
3.2. Юридичними підставами позову є статті 319, 321, 382, 387, 388 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), статті 1, 4, 16, 18 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
3.3. Фактичними підставами позову є незаконність володіння відповідачем майном співвласників багатоквартирного будинку.
3.4. Під час розгляду справи до суду від позивача надходили заява про зміну предмету позову, клопотання про проведення судової будівельно-технічної експертизи, клопотання про долучення доказів, заяви по суті справи.
4. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ВІДПОВІДАЧА. ЗАЯВИ, КЛОПОТАННЯ ВІДПОВІДАЧА.
4.1. Відповідач заперечив щодо позову та вказав, що відповідач правомірно придбав приміщення за власний кошт та є його добросовісним набувачем; відповідач мав та має повне право на володіння, користування та розпорядження належним йому майном, у тому числі в частині поділу, виділенню, оснащенню та/або передачі в оренду; відповідачу для укладання договору купівлі-продажу приміщення №449 (який станом на дату розгляду справи не визнано недійсним та не розірвано) не потрібна була згода третьої особи; нежитлові приміщення мають окремі правовстановлюючі документи на право власності та є окремими об'єктами нерухомого майна; починаючі з дати реєстрації ОСББ «Централ Парк», позивач та його голова правління не виставляли претензій до відповідача щодо права власності на приміщення та/або в частині його використання; таким чином, зазначене свідчить, що у позивача були відсутні будь-які претензії щодо приміщення №449-Б; не заслуговує уваги і твердження позивача, щодо використовування його працівниками (двірниками, інженерами, санвузлом та т.і.) приміщенням №449-А, оскільки в даному випадку використання вказаних приміщень здійснюється без дозволу відповідача, а дії позивача схожі на бажання захопити майно, що є приватною власністю; приміщення не є підсобними, підвальними, не знаходяться в місцях загального користування та не обмежують співвласників та/або інших власників нерухомого майна у реалізації свого права на використання майна.
4.2. Під час розгляду справи до суду від відповідача надходили заява про прийняття заяви свідка, клопотання про поновлення строку на подання доказів та долучення доказів, заява про врегулювання спору за участю судді, письмові пояснення, заява про продовження процесуального строку (надання додаткового строку) для отримання висновку експерта, що буде складений на замовлення відповідача, заява про застосування строку позовної давності, заява про надання додаткового строку на подання письмових заяв, заява про долучення до матеріалів справи висновку судового експерта, складеного на замовлення відповідача, клопотання про проведення повторної експертизи, клопотання про повернення на стадію підготовчого провадження, клопотання про залучення третіх осіб, заяви по суті справи.
5. ІНШІ ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.
5.1. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 залишено без руху позовну заяву, встановлено спосіб та строки для усунення недоліків.
5.2. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.04.2024 прийнято позовну заяву до розгляду і відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 28.05.2024.
5.3. У підготовчих засіданнях 28.05.2024 та 11.06.2024 оголошувалась перерва.
5.4. У підготовчому засіданні 04.07.2024 суд ухвалив не приймати до розгляду письмові (додаткові) пояснення відповідача як такі, що подані без дозволу суду (ст. 161 ГПК України); не приймати до розгляду заяву свідка, оскільки заяву подано з порушенням строку, встановленого законом. У підготовчому засіданні оголошено перерву до 06.08.2024.
5.5. У зв'язку з перебуванням судді у відпустці, підготовче засідання, призначене на 06.08.2024 не відбулось. Ухвалою суду від 31.07.2024 визначено нову дату підготовчого засідання на 20.08.2024.
5.6. У підготовчому засіданні 20.08.2024 оголошено перерву до 27.08.2024.
5.7. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.08.2024, зміненою постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.10.2024, призначена судова будівельно-технічна експертиза, проведення якої доручено експертам Київської незалежної судово-експертної установи та зупинено провадження у справі.
5.8. До суду надходили клопотання судового експерта про надання додаткових матеріалів та забезпечення огляду об'єкта за його місцезнаходженням, у зв'язку з чим, провадження у справі поновлювалось з метою розгляду відповідних клопотань експерта, а в подальшому зупинялось - до закінчення проведення судової експертизи та/або повернення матеріалів справи до Господарського суду міста Києва.
5.9. 13.06.2025 до суду надійшли матеріали справи та висновок судового експерта №3537 від 16.05.2025.
5.10. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.06.2025 поновлено провадження у справі, призначено підготовче засідання на 01.07.2025.
5.11. У підготовчому засіданні 01.07.2025 судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про залишення без розгляду заяви представника відповідача про долучення до матеріалів справи висновку судового експерта на підставі ч. 2 ст. 118 ГПК України.
5.12. У підготовчому засіданні 01.07.2025 суд ухвалив закрити підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті на 05.08.2025.
5.13. У судовому засіданні 05.08.2025 суд поставив на обговорення, що після закриття 01.07.2025 підготовчого провадження відповідач 07.07.2025 і 08.07.2025 подав повторно заяву про долучення до матеріалів справи висновку експерта, а також клопотання про повернення на стадію підготовчого провадження, для проведення експертизи та для залучення третіх осіб, збирання і подання доказів. Питання долучення до матеріалів справи висновку судового експерта вирішене 01.07.2025. Суд дійшов висновку що питання залучення третіх осіб могло і мало бути порушене до та не пізніше призначення судової експертизи. Заявником не наведено поважних причин неможливості заявлення клопотань та подання заяв в підготовчому провадженні, що в свою чергу виключає необхідність для повернення на стадію підготовчого провадження. Суд постановив ухвалу без оформлення окремого документу про залишення без розгляду заяв та клопотань, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні. Разом із тим, суд не оцінює добросовісність процесуальної поведінки відповідача та вирішував питання щодо поданих заяв та клопотань, пов'язаних з розглядом справи, з підстав, визначених ст. 207 ГПК України.
5.14. У судовому засіданні 05.08.2025, відповідно до положень ст. 233, 240 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено скорочене рішення, повідомлено присутніх сторін, що повне рішення буде складено протягом 10 днів. Повне судове рішення складено 18.08.2025, після виходу судді з відпустки.
6.1. З урахуванням предмету позовних вимог, їх юридичних та фактичних підстав, суд визначає, що перелік обставин, які є предметом доказування у справі, становлять обставини, від яких залежить відповідь на такі ключові питання:
- Чи є спірні приміщення допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку?
- Чи правильно обрано позивачем спосіб захисту прав?
- Чи наявні підстави для застосування строку позовної давності?
6.2. У відповідності до статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно позивач має довести наявність обставин, що дають позитивну відповідь на перше, друге запитання та негативну на третє, а відповідач навпаки.
7. ВИСНОВОК СУДУ ПРО НАЯВНІСТЬ У СПІРНИХ ПРИМІЩЕНЬ СТАТУСУ ДОПОМІЖНИХ.
7.1. Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
7.2. Відповідно до положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
7.3. Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011.
7.4. Так, у даному рішенні Конституційного Суду України визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.".
7.5. Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
7.6. При цьому у багатоквартирних жилих будинках можуть розташовуватися і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
7.7. Відповідно до статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
7.8. Тобто, із наведеного законодавства випливає, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями за їх технічними характеристиками та призначенням, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного для забезпечення потреб всього будинку та бути індивідуальним нежитловим (комерційним) об'єктом.
7.9. Згідно з визначеннями ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" 1) багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна; 2) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); 3) нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна; 5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; 6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
7.10. Згідно правових висновків щодо застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", викладених у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18, для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується "коло обставин", які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.
7.11. Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
7.12. Визначальним для правильного вирішення даного спору є з'ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.
7.13. Зокрема, за висновком будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537, приміщення №449А та №449Б в 1-му будинку №7 (I черга будівництва) по вул. Джона Маккейна (Івана Кудрі) у м. Києві, які утворені внаслідок поділу групи приміщень №449 загальною площею 155, 4 м. кВ., станом на день введення в експлуатацію (I черги 09.06.2015) об'єкта будівництва: будинку №7 по вул. Івана Кудрі у м. Києві, відносились до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку; приміщення відповідно до наявної проектної документації, за функціональним призначенням відносяться до приміщень ЖКГ, які на час прийняття будинку в експлуатацію за даними технічного паспорту на житловий будинок включали такі приміщення: тамбур№1 площею 3,7 м.кв; диспетчерська №2 площею 14, 1 м.кв; коридор №3 площею 24,5 м.кв; санвузол №4 площею 3,7 м.кв; вбиральня №5 площею 2, 4 м.кв; кабінет головного інженера №6 площею 12, 0 м.кв; інженерний відділ №7 площею 22,7 м.кв; приміщення майстрів №8 площею 23,6 м.кв; інвентарна №9 площею 2,6 м.кв; бухгалтерія №10 площею 25, 7 м.кв; архів №11 площею 6,1 м.кв; кабінет директора №12 площею 14,3 м.кв. У приміщенні коридору №1 площею 29, 4 м.кв. та №2 площею 3,7 м.кв. групи приміщень №449А, відповідно до проектної документації, наявне устаткування, яке забезпечувало експлуатацію підсобних і технічних приміщеннях, призначених для забезпечення експлуатації будинку станом на день введення будинку в експлуатацію (I черги - 09.06.2015). У приміщенні №449Б, що розташоване в 1-му будинку №7 (I черга будівництва) по вул. Джона Маккейна (Івана Кудрі) у м. Києві наявне устаткування, яке забезпечувало експлуатацію житлового будинку станом на день введення будинку в експлуатацію (I черги 09.06.2015). Технічно устаткування, що знаходиться у приміщенні №449Б може бути перенесено, однак дане питання має бути вирішено в межах розроблення відповідної проектної документації. Приміщення №449А загальною площею 142,5 м.кв. та №449Б площею 12,9 м.кв. відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
7.14. Отже, сукупність наданих у справу доказів у складі, зокрема, висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537, Техпаспорту на будинок від 22.10.2014, журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями технічного паспорту на будинок, свідчить, що спірні приміщення № 449А та №449Б, є саме допоміжними і ніколи не проектувались як окреме майно комерційного призначення.
7.15. Спірні приміщення є неподільною спільною власністю всіх власників квартир у будинку по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві в силу закону у зв'язку з чим, суд погоджується із доводами позивача, що спірні приміщення є майном загального користування, що забезпечує життєдіяльність будинку і тому є спільною власністю всіх співвласників квартир у житловому будинку, яке протиправно вибуло із володіння власників поза їх волею.
7.16. Доказів переходу в ході розгляду справи права власності на спірні нежитлові приміщення до іншої особи, ніж визначений відповідач у спорі, у справу не подано.
7.17. Викладені відповідачем доводи у відзиві (як то: що спірні приміщення є окремими об'єктами нерухомого майна, які використовуються відповідачем під власні вимоги господарської діяльності, з обов'язком оплати орендних платежів та комунальних послуг; мають окремі правовстановлюючі документи на право власності; приміщення не є підсобними, підвальними, не знаходяться в місцях загального користування та не обмежують співвласників та/або інших власників нерухомого майна у реалізації свого права на використання майна тощо) суд відхиляє, позаяк ключовим при вирішенні даного спору є встановлення статусу спірних приміщень, як допоміжних, що не спростовано відповідачем.
7.18. Відповідачем не подано у справі належних і допустимих доказів, які б спростували доводи позивача, а також підтверджували інше цільове призначення спірних приміщень, аніж допоміжних. Доказів зміни цільового призначення спірних приміщень, як допоміжних, в справу відповідачем не подано.
7.19. З долучених до матеріалів справи копій договору від 09.10.2017 купівлі-продажу приміщення №449 вбачається, що спірні приміщення поіменовані як нежитлові приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок.
7.20. Нежитлові приміщення громадського призначення - це приміщення, які не призначені для проживання, а використовуються для надання послуг населенню та/або іншим юридичним особам. До таких приміщень належать торговельні площі (магазини, торгові центри), офісні приміщення, заклади харчування (ресторани, кафе), готелі, спортивні споруди, культурні заклади та інші.
7.21. Втім, зазначене цільове призначення спірних приміщень у договорі купівлі-продажу, не відповідає фактичним обставинам справи та дійсному цільовому призначенню приміщень, визначених як допоміжних. Натомість, відповідач, як покупець, проявивши розумну обачність, був зобов'язаний зазначені обставини перевірити.
7.22. Тому, у суду немає підстав для відхилення як недостовірних, висновків судової будівельно-технічної експертизи, висновки якої відповідають також і іншим доказам у справі та положенням чинного законодавства.
7.23. Сам по собі факт поділу приміщень, наділення їх окремим входом/виходом, а також проведення технічної інвентаризації з урахуванням їх фактичного використання, не підтверджує позицію відповідача про приміщення як індивідуально визначене комерційне майно. Така позиція суперечить сукупності інших доказів у справі про призначення приміщення, як допоміжного, запроектованого та збудованого виключно для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
7.24. Наведеним чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень. Як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
7.25. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц викладено висновок, що саме відповідач, який є останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до допоміжних приміщень житлового фонду та є самостійним об'єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру.
7.26. Згідно з ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
7.27. Згідно з ч. 2 ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
7.28. Отже право спільної власності на спірні приміщення №449А та №449Б, як на допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві встановлено ст.382 Цивільного кодексу України та підтверджено Конституційним Судом України у рішенні № 4-рп/2004.
7.29. Відповідно до п. 4.2 даного рішення КС України встановлено, що допоміжні приміщення за Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і одночасно з приватизацією ними квартир та окремо приватизації не підлягають і стають їх спільним майном, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир не має необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
7.30. Тому підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
7.31. Набуте громадянами право на квартири житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним (стаття 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом (стаття 55 Конституції України).
7.32. За наведених обставин, оскільки спірна група приміщень №449А та №449Б є допоміжними приміщеннями і ніколи не проектувалися як окрема нерухомість комерційного призначення, ні замовник будівництва, ні інші особи не мали права всупереч волі співвласників квартир у будинку продавати ці приміщення від свого імені у власність третім особам, в тому числі відповідачеві.
8. ВИСНОВОК СУДУ ПРО ЕФЕКТИВНІСТЬ ОБРАНОГО ПОЗИВАЧЕМ СПОСОБУ ЗАХИСТУ.
8.1. За змістом частини 1 статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
8.2. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина 1 статті 319 ЦК України).
8.3. Згідно з частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
8.4. Власник має право витребувати своє майно від особи, в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.
8.5. Згідно зі ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
8.6. Витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація) є одним із речово-правових способів захисту права власності. Цей спосіб захисту полягає у відновленні становища, що існувало до порушення права власності, шляхом повернення майна у володіння власника (титульного (законного) володільця) із метою відновлення у власника усього комплексу його правомочностей.
8.7. Визначений спосіб захисту порушеного права має бути належним (передбаченим законом або договором) та ефективним. За результатами вирішення спору він повинен забезпечити відновлення порушених прав та інтересів позивача.
8.8. У виниклих між сторонами відносинах чинним законодавством та сукупністю зібраних у справі доказів доводиться виникле на законних підставах право спільної власності мешканців будинку по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 на нежитлові приміщення №449 загальною площею 155,4 кв.м., як на допоміжні приміщення в будинку.
8.9. На думку позивача, це право власності не потребує окремого доказування рішенням суду, оскільки випливає із закону.
8.10. За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можуть мати місце за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.
8.11. Вирішуючи спір про витребування майна із чужого незаконного володіння, слід встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власників у силу обставин, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України, зокрема чи з їхньої волі вибуло це майно з їх володіння. Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно придбане не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, то наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є повернення майна із чужого володіння.
8.12. У справі наявні докази та вже обґрунтовано судом, що при статусі спірних приміщень як допоміжних приміщень, які є спільною власністю всіх мешканців будинку за законом, вони було протиправно продані відповідачу як індивідуально визначене майно з боку ТОВ "Буджитлостандарт".
8.13. Отже виникле у мешканців будинку право спільної власності на спірні приміщення, як на допоміжні приміщення за результатами приватизації чи придбання квартир, не припинялося в законний спосіб, але вибуло із володіння мешканців, права яких представляє ОСББ-позивач.
8.14. За правилами ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
8.15. З приводу обрання позивачем належного способу захисту порушеного права суд враховує такі правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 9 листопада 2021 року по справі N 466/8649/16-ц:
8.16. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі N 338/180/17 (провадження N 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі N 905/1926/16 (провадження N 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі N 569/17272/15-ц (провадження N 14-338цс18), від 2 липня 2019 року у справі N 48/340 (провадження N 12-14звг19) та багатьох інших.
8.17. При цьому відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див., зокрема, пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі N 488/5027/14-ц (провадження N 14-256цс18)).
8.18. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі N 183/1617/16 (провадження N 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі N 488/5027/14-ц (провадження N 14-256цс18).
8.19. Отже, ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судове рішення про задоволення віндикаційного позову не є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем. Тому позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомого майна. Виходячи з цього в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності слід відмовити.
8.20. Велика Палата Верховного Суду також звертає увагу на те, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право власності підлягає державній реєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності на спірне майно. Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис, як зазначено вище, вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову.
8.21. Згідно нині чинної редакції п.9) ч. 1 ст. 27 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості.
8.22. Враховуючи вищенаведене, оскільки спірні приміщення №449А та №449Б по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві вибули з володіння співвласників багатоквартирного будинку поза їх волі, то позов про витребування майна із незаконного володіння відповідача, на підставі п.3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, підлягає до повного задоволення.
9. ВИСНОВОК СУДУ ВІДСУТНІСТЬ ПІДСТАВ ДЛЯ ЗАСТОСУВАННЯ СТРОКУ ПОЗОВНОЇ ДАВНОСТІ.
9.1. Згідно зі ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
9.2. Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлена тривалістю у три роки.
9.3. За ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
9.4. Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі №369/6892/15-ц та від 14.11.2018 у справі №183/1617/16).
9.5. Суд враховує, що відповідно до п. 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені ст. 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
9.6. Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" визначено, що з 12.03.2020 до 03.04.2020 на усій території України установлено карантин.
9.7. У подальшому відповідними постановами Кабінету Міністрів України карантин продовжувався на усій території України.
9.8. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 27.06.2023 №651 з 24 год. 00 хв. 30.06.2023 на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, відмінено.
9.9. Таким чином, карантин в Україні було встановлено з 12.03.2020 до 30.06.2023, а тому перебіг позовної давності з 12.03.2020 продовжився на строк дії карантину.
9.10. Крім того, відповідно до п. 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені ст. 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.
9.11. 24.02.2022 Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" № 64/2022, затвердженого Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, введено в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб.
9.12. Відповідними указами Президента України продовжено строк дії воєнного стану, який триває з 24.02.2022 до теперішнього часу.
9.13. Так, трирічний строк позовної давності до вимоги про витребування майна за договором, укладеним 09.10.2017 припадає на 09.10.2020. Позивач звернувся з позовом 11.04.2024.
9.14. Оскільки трирічний строк позовної давності припав на період, в який строк давності зупинено (з 12.03.2020, 2021, 2022, 2023, 2024 роки), то до позовних вимог позовна давність не підлягає застосуванню.
10. СУДОВІ ВИТРАТИ.
10.1. У відповідності до ст. 129 ГПК України, при задоволенні позову судові витрати покладаються на відповідача, з якого на користь позивача слід стягнути 45 000,00 грн на відшкодування сплаченого судового збору з розрахунку 1,5% від вартості нежитлових приміщень.
На підставі викладеного, керуючись статтями 124, 129-1 Конституції України, статтями 1, 4, 20, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити повністю.
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» (ідентифікаційний код 41398954) на користь співвласників багатоквартирного будинку №7 по вул. Джона Маккейна (колишня назва - Івана Кудрі) у м. Києві наступне майно: 1) нежитлове приміщення, нежитлові приміщення з № 1 по № 10 (гр.пр. №449А) (в літ.2А), загальна площа (кв.м): 142.5, адреса: м. Київ, вулиця Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7, приміщення 449А, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1570036080000; 2) нежитлове приміщення, нежитлове приміщення № 1 (гр.пр. № 449Б) (в літ.2А), загальна площа (кв.м): 12.9, адреса: м. Київ, вулиця Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7, приміщення 449Б, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 15700685800001), які утворились в результаті поділу приміщення № 449, яке розташоване за адресою: м. Київ, вулиця Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 18.08.2025.
Суддя Ігор Курдельчук