13 серпня 2025 року
м. Київ
cправа № 916/2750/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульський Г. М. - головуючий, Могил С. К., Волковицька Н. О.,
секретар судового засідання Зайченко О.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Одеської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.05.2025 (колегія суддів: Колоколов С. І. - головуючий, Діброва Г. І., Савицький Я. Ф.) та рішення Господарського суду Одеської області від 06.12.2024 (суддя Петров В. С.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Блаз"
до Одеської міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради,
про визнання поновленим договору оренди та визнання додаткової угоди укладеною,
за участю:
позивача: Тарановський Д. С. (адвокат)
відповідача: Явченко Д. В. (самопредставництво)
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1 Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Блаз" звернулося до господарського суду з позовом до Одеської міської ради, в якому просило:
- визнати поновленим договір оренди землі від 18.02.2011 на земельну ділянку площею 24875 кв. м, що розташована за адресою: м. Одеса, пров. 4-й Аеропортівський, 7, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Котом Д. Г. та зареєстрований у реєстрі за № 151;
- визнати укладеною додаткову угоду до цього договору оренди землі від 18.02.2011 у редакції, запропонованій позивачем.
1.2 Позовні вимоги обґрунтовані наявністю у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі після закінчення строку його дії.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1 Рішенням Господарського суду Одеської області від 06.12.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.05.2025, позов задоволено.
2.2 Суд виходив з того, що договір був укладений до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", тому поновлення договору оренди землі здійснюється на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення і позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу. Натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не запропонував жодних умов орендарю та не прийняв протягом трьох років взагалі жодного рішення - ні про поновлення, ні про відмову у поновленні договору.
2.3 Суд також зазначив про наявність у орендаря правомірних очікувань так як Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради повідомим його, що проект рішення про поновлення договору оренди було підготовлено та передано на візування згідно з регламентом Одеської міської ради.
3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1 У касаційній скарзі відповідач просить наведені судові рішення скасувати і в позові - відмовити.
3.2 Скаржник вважає, що суди застосували статтю 33 Закону України "Про оренду землі" в частині належного письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити дію договору на новий строк без урахування правових висновків, що прийняті у подібних правовідносинах, сформованих у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)).
3.3 У відзиві на касаційну скаргу позивач просить визнати поважними причини пропуску строку та поновити строк на подання відзиву.
3.4 Колегія суддів зазначає, що з урахуванням положень частин 1, 2 статті 119, частин 1, 2 статті 118 ГПК України поновленню підлягає строк, встановлений законом, натомість строк, який встановив суд, може бути продовжений за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду. Проте позивач не звернувся з відповідною заявою у межах строку, встановленого судом, тому вказаний відзив залишається без розгляду на підставі частини 2 статті 118 ГПК України.
3.5 28.07.2025 до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин, який у ньому просить здійснити заміну Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на нього як правонаступника.
3.6 Проте у задоволенні клопотання про заміну третьої особи правонаступником було відмовлено з урахуванням положень частини 5 статті 233 ГПК України із наведенням мотивів такої відмови, що зафіксовано звукозаписувальним технічним засобом під час повного фіксування перебігу судового процесу, у зв'язку із чим і вказаний відзив не може бути прийнятий до розгляду.
4. Мотивувальна частина
4.1 Суди встановили, що 14.10.2004 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Блаз" право приватної власності на об'єкт (р.н.: 7897868): нежитлова будівля, сторожка літ. "А", автозаправна станція літ. "Б", розташований за адресою: м. Одеса, пров. Аеропортівський 4, буд. 7; номер запису: 3502 в книзі: 37-неж63.
4.2 18.02.2011 між ТОВ "Блаз" (орендар) та Одеською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради від 13.07.2010 № 6013-V передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 24875 кв. м, що знаходиться у місті Одесі, Малиновському районі, пров. 4-й Аеропортівський, 7, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.
4.3 Пунктом 3.1 договору передбачено, що останній укладено терміном на 10 років, для експлуатації обслуговування відкритої складської площадки. Відповідно до п. 3.2 договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4.4 Вищевказаний договір 18.02.2011 посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Котом Д. Г. та зареєстровано у реєстрі за № 151. Також вказаний договір зареєстровано в Управлінні Держкомзему у місті Одеса, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.04.2011 за № 511010004000029. Вказане підтверджується й Витягом з Державного реєстру правочинів № 9603613 від 18.02.2011.
4.5 12.02.2021 листом за вих. № 01-05/6 ТОВ "Блаз" звернулося до Голови Одеської міської ради Труханова Г. Л. з питанням подовження або поновлення договору оренди земельної ділянки. У відповідь листом від 12.03.2021 за вих. № 01-18/257-09-02 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив ТОВ "Блаз", що за дорученням першого заступника міського голови Департаментом комунальної власності Одеської міської ради розглянуто лист від 12.02.2021 № 01-05/6 (канц. від 18.02.2021 № 01-18/62) стосовно поновлення договору оренди землі, повідомляє, що для подальшого розгляду питання необхідно додатково надати документи та матеріали.
4.6 ТОВ "Блаз" разом з листом від 08.04.2021 за вих. № 01-05/13 надано до Департаменту необхідні документи та матеріали.
4.7 Однак 15.04.2021 Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до ТОВ "Блаз" із листом за вих. № 01-18/257-09-01, в якому повідомив про необхідність надання додаткових матеріалів та документів, а саме: інформації щодо видів складської діяльності, що ведеться на земельній ділянці, для визначення санітарної класифікації підприємства та санітарно-захисної смуги підприємства; фотофіксація об'єкта в кольорі на теперішній час. Листом від 16.04.2021 за вих. № 01-05/14 ТОВ "Блаз" надано відповідь на вказаний лист ДКВ ОМР від 15.04.2021 за вих. № 01-18/257-09-01.
4.8 Як встановлено судами договір оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової годи поновлений не був у зв'язку із чим позивач і звернувся до суду із даним позовом.
4.9 Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.10 У цій справі спірні правовідносини виникли через неприйняття міською радою жодного рішення щодо відмови у поновленні чи поновлення орендних відносин землі з орендарем, в котрого на цій земельній ділянці знаходиться його нерухоме майно.
4.11 Задовольняючи позов, суди виходили із того, що орендар повідомив орендодавця про намір поновити договір на тих самих умовах, однак міська рада не запропонувала жодних умов орендарю та не прийняла протягом трьох років взагалі жодного рішення. Натомість орендар дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, і чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача об'єкта нерухомого майна, який розташовується на спірній земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об'єкта нерухомого майна.
4.12 У касаційній скарзі скаржник посилається на те, що орендар повідомиляв про свій намір про поновлення договору оренди землі не Одеську міську раду, а Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради, котрий, як вказує скаржник, не є орендодавцем у спірних правовідносинах. Отже, як зазначає скаржник, не дотримався строку, встановленого законом, для реалізації права на поновлення орендних відносин. На думку скаржника, з цих підстав суди застосували статтю 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків Верховного Суду у справах №№ 926/2720/21, 915/1003/20, 910/7864/20, 903/1030/19.
4.13 Колегія суддів зазначає, що переглядає судові рішення в межах доводів та вимог, які викладені у касаційній скарзі та на підставі встановлених фактичних обставин справи і погоджується з висновками судів про те, що орендар дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу з огляду на таке.
4.14 Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у справі № 903/1030/19, на яку посилається скаржник, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині 2 цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. Незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них (пункти 34,35 постанови від 31.08.2021).
4.15 Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини 6 статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (пункт 36 постанови від 31.08.2021).
4.16 Із встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи вбачається, що орендар у встановлений строк звернувся до орендодавця з відповідним листом, до якого додав проєкт додаткового договору, за результатами такого звернення між орендарем та Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради відбувалося листування з організаційних питань. Однак міська рада додаткову угоду з орендарем не уклала і заперечень щодо поновлення орендних відносин також не висловила у строки, встановлені законом.
4.17 Скаржник посилається на те, що суди не врахували також висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.
4.18 У справі № 926/2720/21 Верховний Суд постановою від 21.09.2022 скасував постанову суду апеляційної інстанції та залишив у силі рішення суду, яким задоволено позов про визнання укладеною додаткової угоди в редакції позивача. Верховний Суд зазначив, що ТОВ "Головний" дотрималося процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасно повідомило орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проєкту відповідної додаткової угоди, орендар продовжує належним чином користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, проте міськрада не прийняла рішення про поновлення договору оренди або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору у строки, встановлені законом.
4.19 Таким чином, колегія суддів не погоджується з доводами скаржника про те, що висновки судів попередніх інстанцій суперечать висновкам, викладеним судом касаційної інстанції у справах №№ 926/2720/21, 903/1030/19. При цьому колегія суддів погоджується із врахуванням судами попередніх інстанцій принципу добросовісності, оскільки якщо уповноважений орган знехтував обов'язком добросовісно провести переговори, то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
4.20 Крім того, колегія суддів відхиляє посилання скаржника на неврахування судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду, викладених у справах №№ 915/1003/20, 910/7864/20 з огляду на те, що у справі № 915/1003/20 Верховний Суд постановою від 03.02.2021 скасував постанову суду апеляційної інстанції та залишив в силі рішення суду, яким було відмовлено у позові про визнання додаткової угоди укладеною з тих підстав, що орендар не повідомив про намір поновити договір орендодавця у договірний строк (визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі), котрий має пріоритет над строком, встановленим законом. Аналогічно у справі № 910/7864/20 Верховний Суд постановою від 03.11.2021 також скасував судові рішення, котрими було задоволено позов про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки та ухвалив нове рішення про відмову у позові з тих же підстав, оскільки сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону № 161-XIV.
4.21 Тобто у наведених справах було відмовлено орендарю у позові у зв'язку з тим, що він не дотримався строку, визначеного договором і який відрізняється від строку, встановленого законом, на звернення до орендодавця з питанням щодо поновлення договору оренди землі. Натомість у справі, що розглядається, орендар, як встановлено судами, дотримався строку, встановленого договором і більш ніж як за шістдесят днів повідомив відповідача про намір поновити договір оренди.
4.22 Відповідно до положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
4.23 Таким чином, оскільки доводи, викладені в касаційній скарзі, не знайшли свого підтвердження, скаржник не довів неправильне застосування апеляційним судом наведених ним норм права при ухваленні оскарженої постанови, підстав для її скасування немає. Тому касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а постанову суду належить залишити без змін.
4.24 Відповідно до положень статті 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 240, 309, 314, 315, 317 ГПК України,
Касаційну скаргу Одеської міської ради у справі № 916/2750/24 залишити без задоволення, а постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.05.2025 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Г. М. Мачульський
Судді С. К. Могил
Н. О. Волковицька