8-й під'їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"13" серпня 2025 р. м. ХарківСправа № 922/1537/25
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Калантай М.В.
при секретарі судового засідання Почуєвій А.А.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена", м. Харків за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Державної установи "Харків-Арена", м. Харків
про розірвання договору оренди та повернення орендованого державного майна
за участю представників:
від позивача: Ступін В.В.
від відповідача: Романенко Є.В.
від третьої особи: Родіонов С.О.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (надалі - позивач) звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена" (надалі - відповідач), в якому просить:
1) Розірвати договір оренди №170А-17 від 27.06.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена";
2) Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена" повернути шляхом підписання акту приймання-передавання про повернення майна державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення (або їх частини), що знаходяться на першому, другому та третьому поверхах Південної трибуни стадіону "Металіст", літ. "В-3", загальною площею 3227,58 метрів квадратних, за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська (Георгія Тарасенка), 65.
Ухвалою від 12.05.2025 дану позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 11.06.2025. Також даною ухвалою залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Державну установу "Харків-Арена" (надалі - третя особа).
21 травня 2025 року від позивача надійшло клопотання про уточнення позовної заяви, в якому він зазначив, що відповідно до п.10.10 Договору оренди від 27.06.2017 № 170А-17 (в редакції Договору №2 від 27.02.2020) майно вважається повернутим Балансоутримувачу з моменту підписання Сторонами акта приймання-передавання про повернення Майна. У зв'язку з цим, з метою уникнення суперечностей при виконанні рішення при ухваленні його на користь позивача, останній уточнив п. 3 прохальної частини позовної заяви та викласти її в такій редакції: "Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена" повернути балансоутримувачу - Державній установі "Харків-Арена" (61001, Харківська обл., місто Харків, вул. Тарасенка Георгія, будинок 65 ідентифікаційний код: 43510388) шляхом підписання акту приймання-передавання про повернення Майна державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення (або їх частини), що знаходяться на першому, другому та третьому поверхах Південної трибуни стадіону "Металіст", літ. "В-3", загальною площею 3227,58 метрів квадратних, за адресою: м.Харків, вул. Плеханівська (Георгія Тарасенка), 65".
Також, 21.05.2025 від третьої особи надійшли пояснення щодо позову, в яких вона підтримала вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області та просила позов задовольнити.
Пояснення щодо позову були подані третьою особою в межах строку, встановленого в ухвалі про відкриття провадження у даній справі, а тому прийняті судом та долучені до матеріалів справи.
Ухвалою від 11.06.2025 судом задоволено клопотання позивача про уточнення позовної заяви, у зв'язку з чим позовна вимога про зобов'язання відповідача повернути майно буде розглядатися у даній справі в уточненій позивачем редакції; продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів; підготовче засідання відкладено на 27.06.2025.
У підготовчому засіданні 27.06.2025 судом без оформлення окремого документа постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 16.07.2025.
У судових засіданнях 16.07.2025 та 30.07.2025 судом оголошувалися перерви до 30.07.2025 та 06.08.2025, відповідно.
05 серпня 2025 року від позивача надійшли додаткові пояснення з питань, що виникли в ході розгляду справи по суті.
Дані додаткові пояснення прийняті судом та долучені до матеріалів справи.
У судовому засіданні 06.08.2025 судом постановлено ухвалу про відкладення судового засідання на 13.08.2025.
13 серпня 2025 року від відповідача надійшла заява (клопотання) по процесуальним питанням відповідно до ст.169, 207, 208 та 218 ГПК України.
Суд зазначає, що вказана заява відповідача фактично є відзивом на позовну заяву в розумінні ч.1 ст.165 ГПК України, оскільки містить заперечення проти позову. При цьому такий відзив подано з пропуском строку, встановленого судом в ухвалі про відкриття провадження у даній справі, та без клопотання про його поновлення.
Статтею 118 ГПК України встановлено, що право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
Частиною 2 статті 207 ГПК України також визначено, що суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом.
За таких обставин, оскільки відповідач не заявив клопотання про поновлення пропущеного строку, вищевказана заява (клопотання) залишається судом без розгляду.
Представник позивача в судовому засіданні 13.08.2025 підтримав доводи, викладені в позовній заяві та відповіді на відзив, просив позов задовольнити в повному обсязі.
Представник відповідача у даному судовому засіданні проти вимог позивача заперечив, посилаючись на те, що договір оренди №170А-17 від 27.06.2017 є продовженим на період дії воєнного стану. При цьому відповідач належним чином виконує свої договірні зобов'язання. Також відповідач зауважив, що позивач замість позовних вимог щодо внесення змін до договору подає безпідставний позов щодо розірвання договору оренди.
Третя особа у судовому засіданні 13.08.2025 підтвердив свою позицію, що була викладена у поясненнях щодо позовної заяви.
З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно і повно дослідивши надані до матеріалів справи докази, суд встановив наступне.
27 червня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Металіст-Арена" (код ЄДРПОУ 34860423), як Орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена" (код ЄДРПОУ 41421600), як Орендарем, укладено договір оренди №170А-17 (надалі - Договір), за умовами якого Орендодавець зобов'язується передати Приміщення, визначені у пункті 2.2 цього Договору Орендарю в строкове платне користування, а Орендар зобов'язується прийняти Приміщення у Дату початку і сплачувати Орендодавцю орендну плату та інші платежі в строки та на умовах, визначених цим Договором.
04 липня 2017 року сторонами Договору підписано Акт передачі приміщень в оренду.
Додатковою угодою від 01.11.2019 до Договору були внесені зміни до пункту 7.2.6 Договору щодо розміру орендної плати.
27 лютого 2020 року між ТОВ "Металіст-Арена" (код ЄДРПОУ 34860423), як попереднім Орендодавцем, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій, Луганській областях (код ЄДРПОУ 43023403), як новим Орендодавцем, та ТОВ "Сервіс-Арена" (код ЄДРПОУ 41421600), як Орендарем, укладено Договір №2 про внесення змін до Договору, за яким відбулась зміна Орендодавця, а саме - з ТОВ "Металіст-Арена" (код ЄДРПОУ 34860423) на Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій, Луганській областях (код ЄДРПОУ 43023403).
Крім того, Договором №2 від 27.02.2020 про внесення змін до Договору було викладено нову редакцію розділів 1-12 Договору.
Так, пунктом 1.1 розділу 1 "Предмет договору" (в редакції Договору № 2 від 27.02.2020) визначено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення (або їх частини), що знаходяться на першому, другому та третьому поверхах Південної трибуни стадіону "Металіст", літ. "В-3" (далі - Майно), загальною площею 3227,58 метрів квадратних, за адресою: м. Харків, вул. Пеханівська,65.
12 серпня 2021 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (код ЄДРПОУ - 44223324), як Новим Орендодавцем, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій, Луганській областях (код ЄДРПОУ 43023403), як попереднім Орендодавцем, та ТОВ "Сервіс-Арена" (код ЄДРПОУ 41421600), як Орендарем, укладено Договір №3 про внесення змін до Договору, за яким знову відбулась зміна Орендодавця, а саме: з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій, Луганській областях (код ЄДРПОУ 43023403) на Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (код ЄДРПОУ 44223324).
Таким чином, з 12.08.2021 позивач у справі став орендодавцем державного окремого індивідуально визначеного майна - нежитлових приміщень (або їх частини), що знаходяться на першому, другому та третьому поверхах Південної трибуни стадіону "Металіст", літ. "В-3", загальною площею 3227,58 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська (нинішня назва - вулиця Георгія Тарасенка), 65, що належить до державної власності, яке є предметом договору оренди №170А-17 від 27.06.2017.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області з метою приведення Договору у відповідність з вимогами чинного законодавства, відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03 жовтня 2019 року №157-IX (далі - Закон про оренду), Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483 (зі змінами), Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 року №630 (зі змінами) (далі - Методика), Примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 820, звернулось до ТОВ "Сервіс-Арена" з листом від 22.03.2021 №11-03-02-02655 "Щодо оренди державного майна". Зазначеним листом Орендарю повідомлялось, що Регіональним відділенням було проведено та забезпечено всі необхідні заходи щодо внесення змін в частині строку договору, вартості об'єкта оренди та орендної плати. Регіональне відділення повідомляло Орендаря, що 27.12.2019 набув чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ, введення в дію якого відбулось 01.02.2020, крім того, 17.06.2020 набрав чинності Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483. Орендарю повідомлялось, про те, що йому необхідно надати технічну документацію з чітким визначенням площ, які він не використовує та надати Звіт про незалежну оцінку орендованого майна.
Відповіді на вищезазначений лист Регіонального відділення від Орендаря отримано не було.
01 травня 2024 року Регіональне відділення направило ТОВ "Сервіс-Арена" лист від 01.05.2024 №17-03-01-01597 "Про внесення змін до договору оренди". Цим листом Регіональне відділення послалось на вимоги діючого законодавства щодо необхідності приведення положень Договору у відповідність до вимог нормативних актів щодо оренди державного майна, а саме: Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ, Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 28.04.2021 № 630, Примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820. Також, Регіональне відділення послалось на необхідність приведення положень Договору до наступних нормативних актів: наказів Фонду державного майна України від 12.05.2021 № 774 "Про виділ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області" та від 13.05.2021 № 783 "Про утворення юридичної особи", Акта приймання-передавання справ від 17.05.2021 №1, на підставі листа Державної установи "Харків-Арена" від 05.02.2024 № 03/24, листа Державного підприємства "Харків-Арена" від 27.07.2021 № 13, листа Державної установи "Харків-Арена" від 13.10.2021 № 3, розпорядження Харківської обласної державної адміністрації від 25.05.2020 року №274 "Про визнання Державного підприємства "Харків-Арена" балансоутримувачем майнових комплексів та корпоративних прав, конфіскованих за рішенням суду", розпорядження Харківської обласної державної адміністрації від 20.07.2021 року №399 "Про реорганізацію Державного підприємства "Харків-Арена". Також, даним листом Регіональне відділення повідомляло, що підготувало та надсилає для підписання Договір № 4 про внесення змін до Договору шляхом викладення його у новій редакції, відповідно до Примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 та сплати визначених законом платежів.
Лист про внесення змін до договору оренди від 01.05.2024 № 17-03-01-01597 "Про внесення змін до договору оренди" разом з додатком - Договором № 4, було отримано представником відповідача 23.05.2024 під особистий підпис.
На вищезазначений лист позивачем відповіді від відповідача також не було отримано.
27 березня 2025 року позивач листом № 17-03-01-01362 "Про виконання зобов'язання за договором оренди та усунення порушень" знов звернувся до Орендаря. У даному листі зазначалось, що правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, а також права на експлуатацію такого майна регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ (зі змінами) (далі - Закон), введення в дію якого відбулось 01.02.2020. Відповідно до Закону, Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року №483 (далі - Порядок), Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 року № 630 (далі - Методика), Примірного договору оренди нерухомого або іншого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року №820 (далі - Примірний договір) регіональне відділення підготувало Договір № 4 про внесення змін до Договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності від 27.06.2017 № 170А-17 (далі - Договір № 4 про внесення змін) та листом від 01.05.2024 № 17-03-01-01597 надало на ознайомлення сторонам цього договору, а також зобов'язало Орендаря до підписання Договору № 4 про внесення змін сплатити, відповідно до пунктів 3.5 та 4.5 незмінюваних умов Договору № 4 про внесення змін до Договору, авансовий внесок з орендної плати та забезпечувальний депозит. Відповідно до п.5 ст. 17 Закону "порядок розподілу орендної плати для об'єктів, що перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду". Згідно з п. 132 Порядку, у разі, коли орендодавцем майна є фонд державного майна, орендна плата за нерухоме майно державних підприємств, установ, організацій спрямовується: 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків балансоутримувачу майна. Пунктом 10.3 Договору встановлено, що зміни до умов цього Договору або його розірвання допускається за взаємною згодою Сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою Стороною. Усі зміни та доповнення до цього Договору вносяться в такій самій формі, що й цей Договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено законом. До теперішнього часу відповіді Орендаря на вищезазначений лист, сплата авансового внеску з орендної плати та забезпечувального депозиту до Регіонального відділення не надходили. Крім того, відповідно до п. 5.8 розділу 5 "Обов'язки Орендаря" Договору, Орендар зобов'язаний, протягом 10 робочих днів після укладення цього Договору застрахувати Майно на користь Балансоутримувача на суму, не меншу ніж балансова вартість у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха. Постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього Договору Майно було застрахованим, і надавати Орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу (страхових платежів). ТОВ "Сервіс-Арена" надав до регіонального відділення договір добровільного страхування майна від 07.08.2021 № 2100416, укладений ним з АТ "Просто-Страхування", згідно якого державне майно було застраховане з 10.08.2021 по 31.12.2021. На теперішній час, до регіонального відділення не надходило копії чинного договору страхування державного майна за вищезазначеним Договором. Відповідно до п. 5.11 Договору, Орендар зобов'язаний здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого Майна, протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору укласти договори з відповідними комунальними службами на надання комунальних послуг Орендарю. На теперішній час, до регіонального відділення не надходили копії договорів з відповідними комунальними службами на надання комунальних послуг Орендарю. Окрім цього, листом від 22.03.2021 № 11-03-02-02655 Регіональне відділення повідомляло Орендаря про розбіжності загальної площі орендованого майна між зазначеною у Договорі (3227,58 кв.м.) та фактичним використанням (3131,69 кв.м.), а також про необхідність надати технічну документацію з чітким визначенням площ, які не використовуються, надати Звіт про незалежну оцінку орендованого майна та про необхідність внесення змін до Договору у частині зміни площі орендованого майна. Відповідь ТОВ "Сервіс-Арена" на зазначений лист до Регіонального відділення не надходила, а також не надходили до Регіонального відділення технічна документація, Звіт про незалежну оцінку орендованого майна та пропозиція Орендаря щодо внесення змін до Договору у частині зміни площі орендованого майна. Підсумовуючи вищевикладене, а також враховуючи вимоги законодавства, було зобов'язано Орендаря - ТОВ "Сервіс-Арена" в термін, визначений ч. 3 ст. 188 Господарського кодексу України: привести договір оренди від 27.06.2017 № 170А-17 до норм чинного законодавства шляхом підписання Договору № 4 про внесення змін до Договору; сплатити відповідно до пунктів 3.5 та 4.5 незмінюваних умов Договору № 4 про внесення змін до Договору авансовий внесок з орендної плати, а, також, забезпечувальний депозит в розмірі 2 (дві) місячні орендні плати, але в будь-якому разі у розмірі не меншому, ніж розмір мінімальної заробітної плати станом на перше число місяця, в якому укладається цей договір; надати копії чинного договору страхування державного Майна за вищезазначеним Договором; надати копії договорів з відповідними комунальними службами на надання комунальних послуг Орендарю; звернутись до Орендодавця з наданням технічної документації та Звітом про незалежну оцінку орендованого майна для приведення загальної площі орендованого майна до фактично займаної. Орендаря було попереджено, що у випадку ігнорування вимоги Орендодавця про виконання зобов'язання за договором оренди державного майна та не усунення порушень законодавства, Регіональне відділення буде вимушене звернутися до суду з позовом про розірвання вищезазначеного Договору та повернення орендованого державного майна Балансоутримувачу шляхом підписання Акта повернення з оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності.
Лист позивача №17-03-01-01362 від 27.03.2025 було надіслано відповідачу цінним листом з описом вкладення засобами поштового зв'язку та отримано відповідачем 01.04.2025.
Позивач у своїх додаткових поясненнях зазначає наступне:
- згідно п. 5.11 Договору №2 від 27.02.2020 про внесення змін до Договору Орендар зобов'язаний протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору укласти договори з відповідними комунальними службами на надання комунальних послуг Орендарю. Однак Орендар допустив порушення вимог п. 5.11 Договору № 2, так як не уклав договори з відповідними комунальними службами на надання комунальних послуг (що підтверджується тим, що копії таких договорів до позивача та/або до суду відповідачем не надано). Вказане порушення призводить до необхідності здійснювати комунальні послуги балансоутримувачем майна, що призводить до збитків державної установи, відтак - до збитків Державному бюджету України.
- відповідно до п. 5.8 Договору № 2 від 27.02.2020 про внесення змін до Договору Орендар зобов'язаний, протягом 10 робочих днів після укладення цього Договору застрахувати Майно на користь Балансоутримувача на суму, не меншу ніж балансова вартість у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха. Постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього Договору Майно було застрахованим, і надавати Орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу (страхових платежів). Обов'язок страхування орендованого майна також визначено ч. 6 ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - закон про оренду), п. 175 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок), який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483. Орендар допустив порушення вимог п. 5.8 Договору № 2, ч. 6 ст. 20 закону про оренду, п. 175 Порядку, адже не поновив договір страхування (державне майно було застраховане з 10.08.2021 по 31.12.2021) так, щоб протягом строку дії цього Договору Майно було застрахованим, і не надав Орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу (страхових платежів). Вказане порушення створює потенційний ризик неможливості отримання державою компенсації за майно, а ризик пошкодження або знищення державного майна в умовах воєнного стану, враховуючи розташування об'єкта оренди, є не просто імовірним, а реальним, адже майно за даною адресою вже неодноразово зазнавало пошкоджень.
Позивач вважає, що користування відповідачем майном в порушення договірних зобов'язань (п. 5.8, п. 5.11 Договору № 2) є користуванням майном не відповідно до умов Договору, тобто всупереч прийнятих самим відповідачем умов. Згідно пункту 10.7. Договору в редакції Договору № 2 від 27.02.2020, Сторони погоджуються, що цей Договір буде достроково розірвано на вимогу Орендодавця, якщо Орендар користується Майном не відповідно до умов цього Договору.
Звертаючись з даним позовом, позивач вказує, що станом на дату звернення до суду, підписані екземпляри Договору № 4 від відповідача не були повернуті позивачу. Жодних листів-відповідей також надано не було. За таких обставин, позивач вважає, що з боку відповідача були допущені порушення законодавства та умов договору, що є підставою для розірвання договору оренди та повернення орендованого державного майна.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Згідно зі статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Пунктом 1 частини 1 стаття 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.
Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У даному випадку позивач наполягає, що внаслідок невиконання відповідачем своїх зобов'язань за Договором є підстави для його розірвання в судовому порядку.
В той же час, відповідно до правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 16.09.2022 у cправі №913/703/20 одним із наслідків розірвання договору є припинення зобов'язань сторін, що виникли у сторін такого Договору відповідно до п.1 ч.2 ст.11 та ст.509 ЦК. Відтак за змістом зазначених норм розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.
Відповідний висновок також міститься у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі №910/7981/17, від 18.11.2019 №910/16750/18.
Суд зауважує, що відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
За умовами п.10.7 Договору в редакції Договору №2 про внесення змін до Договору) чинність цього договору припиняється, зокрема, у випадку закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до п.10.1 Договору (в редакції Договору №2 про внесення змін до Договору) цей договір діє з 27.06.2017 до 30.04.2020.
Згідно з п. 10.4 Договору № 2 у разі, якщо уповноважений орган управління Майном не попередив Орендаря про намір використовувати Майно для власних потреб за три місяці до закінчення строку дії цього Договору, Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за цим договором, має право продовжити його на новий строк. У разі відсутності заяви однієї із Сторін про припинення цього Договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. Зазначені дії оформлюються договором про внесення змін, який є невід'ємною частиною Договору при обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди.
В матеріалах справи відсутні попередження орендаря про намір використовувати майно для власних потреб за три місяці до закінчення строку дії цього Договору, а також заяви однієї із сторін про припинення цього Договору або зміну його умов, які здійснені після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, а тому Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.
Про факт продовження Договору у вищевказаному порядку свідчить факт укладення сторонами Договору №3 від 12.08.2021 про внесення змін до Договору, тобто вже після дати закінчення строку Договору (30.04.2020), а також листи самого позивача №11-03-02-02655 від 22.03.2021, №17-03-01-01597 від 01.05.2024, №17-03-01-01362 від 27.03.2025 щодо необхідності приведення Договору, які він вважав чинним, у відповідність з вимогами чинного законодавства.
У зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, відповідно до Указу Президента України №64/2022 від 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 строком на 30 діб, який діє до даного часу.
Пунктом 6-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, а саме щодо продовження договору оренди, зокрема щодо запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.
Відповідно до вказаних положень Кабінетом Міністрів України прийнято Постанову №634 від 27.05.2022 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", яка набрала чинності 01.06.2022.
Пунктом 5 вищевказаної постанови визначено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
З урахуванням викладеного, у відповідності до Постанови КМУ №634 від 27.05.2022 строк дії Договору було продовжено на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
Проте, під час розгляду даної справи Постановою КМУ № 614 від 27.05.2025 було внесено зміни до вищевказаного пункту 5 Постанови КМУ №634 від 27.05.2022 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", згідно з якими договори оренди державного та комунального майна, розташованого на визначених територіях, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими до дати, що настає через шість місяців після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації та визначається із урахуванням переліку визначених територій.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, бойові дії на території Харківської міської територіальної громади були завершені 15.09.2022.
Отже строк дії Договору має вважатися таким, що закінчився через 6 місяців після вказаної дати (тобто 15.03.2023), однак оскільки постанова КМУ № 614 від 27.05.2025 набрала чинності 29.05.2025, слід дійти висновку, що строк дії Договору закінчувався саме 29.05.2025.
Статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:
укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше;
укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;
укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;
укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Спірний Договір до вищевказаних категорії не відноситься, оскільки перше його продовження (30.04.2020) відбулося вже під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-IX, який набрав чинності 01.02.2020, а тому він може бути продовжений саме результатами проведення аукціону.
В матеріалах справи докази продовження Договору у вищевказаному порядку відсутні.
Пунктом 2 частини 1 статті 231 ГПК України визначено, що господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.
Закриття провадження у справі на підставі зазначеної норми ГПК можливе в разі, коли предмет спору існував на момент виникнення останнього та припинив існування в процесі розгляду справи.
Таким чином, з огляду на припинення Договору внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, під час розгляду справи, суд приходить до висновку про те, що відсутній предмет спору в частині вимог позивача про розірвання договору оренди №170А-17 від 27.06.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена".
У зв'язку з цим, провадження у справі в цій частині вимог підлягає закриттю на підставі п.2 ч.1 ст.231 ГПК України.
Частиною 1 статті 785 ЦК України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Пунктами 10.9, 10.10 Договору визначено, що у разі припинення або розірвання цього Договору Майно протягом трьох робочих днів Орендар повертає Балансоутримувачу. Майно вважається поверненим Балансоутримувачу з моменту підписання Сторонами акта приймання-передавання про повернення Майна. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення Майна покладається на Орендаря.
Таким чином, враховуючи припинення Договору у відповідача існує обов'язок щодо повернення майна балансоутримувачу.
Докази здійснення відповідачем такого повернення орендованого майна в матеріалах справи відсутні, а тому суд вважає за необхідне задовольнити позовну вимогу про зобов'язання відповідача повернути балансоутримувачу - Державній установі "Харків-Арена" шляхом підписання акту приймання-передавання про повернення Майна державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення (або їх частини), що знаходяться на першому, другому та третьому поверхах Південної трибуни стадіону "Металіст", літ. "В-3", загальною площею 3227,58 метрів квадратних, за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська (Георгія Тарасенка), 65.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір, сплачений позивачем за вимогу, що була задоволена судом, покладається на відповідача.
Керуючись статтями 129, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити частково.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена" повернути балансоутримувачу - Державній установі "Харків-Арена" (61001, Харківська обл., місто Харків, вул. Тарасенка Георгія, будинок 65 ідентифікаційний код: 43510388) шляхом підписання акту приймання-передавання про повернення Майна державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення (або їх частини), що знаходяться на першому, другому та третьому поверхах Південної трибуни стадіону "Металіст", літ. "В-3", загальною площею 3227,58 метрів квадратних, за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська (Георгія Тарасенка), 65.
Закрити провадження у справі в частині вимог про розірвання договору оренди №170А-17 від 27.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м.Харків, Театральний майдан, буд.1, код 44223324) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена" (61001, м.Харків, вул.Георгія Тарасенка (колишня - Плеханівська), 65, код 41421600).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Арена" (61001, м.Харків, вул.Георгія Тарасенка (колишня - Плеханівська), 65, код 41421600) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м.Харків, Театральний майдан, буд.1, код 44223324) 2422,40грн. судового збору.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено "14" серпня 2025 р.
Суддя М.В. Калантай