Єдиний унікальний номер справи 183/2571/21
Провадження № 2/183/549/25
08 серпня 2025 року м. Самар Дніпропетровської області
Самарівський міськрайонний суд Дніпропетровської області в складі:
головуючого судді Майної Г. Є.,
з участю: секретаря судового засідання Федорової Є. П.,
прокурора Серченка С. А.,
представника відповідача адвоката Маймор А. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу за заявою керівника Самарівської окружної прокуратури Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Самарівської міської ради з позовом до ОСОБА_1 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «Техноком», приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Солошенко Юлія Володимирівна, ОСОБА_2 , про зобов'язання вчинити певні дії та припинення права володіння нерухомим майном,-
У квітні 2021 року прокурор в інтересах позивача звернувся до суду з вищезазначеним позовом, і з урахуванням заяви про зміну предмету спору просив: зобов'язати ОСОБА_1 усунути перешкоди Самарівській міській раді у користуванні самовільно зайнятою земельною ділянкою, загальною площею 770 кв.м, яка розташована на території Самарівської міської ради, привівши її у придатний до використання стан, шляхом знесення об?єктів самочинного будівництва нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м (кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 »), а саме: 1 - коридор, 2 - умивальна, 3-туалет, 4 - туалет, 5 - тамбур, 6 - кухня, 7 - кафе), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (колишня назва АДРЕСА_2 ; припинити володіння ОСОБА_1 нерухомим майном: 1 - коридор, 2 - умивальна, 3-туалет, 4 - туалет, 5 - тамбур, 6 - кухня, 7 - кафе, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (колишня назва АДРЕСА_2 , проведену рішеннями приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Солошенко Ю. В. від 21 травня 2018 року (номер запису - 26279215), від 22 травня 2018 року (номер запису - 26279426), шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об?єкт нерухомого майна 1539985412119, та вирішити питання про судові витрати.
В обґрунтування права на звернення до суду в інтересах позивача, послався на положення ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», вказуючи, що «суспільним», «публічним» інтересом звернення прокуратури до суду є порушення інтересів держави в особі Самарівської міської ради як розпорядника земельних ділянок комунальної власності, розташованих на території м. Самар Дніпропетровської області. Інтереси держави у цих правовідносинах, полягають у забезпеченні правомірного режиму набуття у користування комунальних земель та належної реєстрації такого права, дотримання основ державної діяльності у сфері розвитку благоустрою населених пунктів, соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, сприятливого для життєдіяльності людини довкілля, забезпечення рівності усіх перед законом, в тому числі в частині дотримання порядку і правил забудови населених пунктів та отримання на конкурентних засадах земельних ділянок комунальної власності, поновлення прав територіальної громади та припинення самочинної забудови міста. Безпідставна державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності внаслідок самочинного будівництва та експлуатації об'єкта нерухомого майна, а також розміщення об'єкту - приміщення кафе, порушує права власника земельної ділянки - територіальної громади щодо користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою, у зв'язку з чим у цьому випадку прокурор звертається в інтересах держави в особі Самарівської міської ради.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор зазначив, що реєстрація права власності на спірне нерухоме майно за відповідачем відбулася без правових підстав, оскільки ОСОБА_1 за договорами купівлі-продажу набула право власності на нерухомий об'єкт щодо якого у продавця ОСОБА_3 не було прав на його відчуження.
Так первинним «власником» будівлі кафе загальною площею 186 кв.м на АДРЕСА_1 виступає ТОВ «Фірма Елва». Відповідно до договору купівлі-продажу від 10 березня 2000 року ТОВ «Елва» нібито передало право власності на будівлю ТОВ «Фірма «Техноком», яке у подальшому передало право власності ОСОБА_3 . У договорі зазначено, що ТОВ «Елва» набуло це майно на підставі наказу Фонду державного майна України № 616-п від 20 листопада 1996 року. Однак відповідно до інформації ФДМУ у останнього відсутні будь-які відомості про зазначений наказ, що підтверджує відсутність у ТОВ «Елва» належних прав на будівлю. Тобто передача права власності за договором від 10 березня 2000 року була здійснена особою, яка не є законним власником, що прямо суперечить вимогам цивільного законодавства. Таким чином, спірна нерухомість є самочинним будівництвом, розташованим на землях комунальної власності та відсутні будь-які документи на підтвердження надання Новомосковською міською радою дозволу щодо використання спірної земельної ділянки, будь-які угоди щодо такого використання не укладалися. Таким чином, законні правові підстави зайняття зазначеної земельної ділянки відсутні. Водночас, з огляду на принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, а також фактичні обставини створення об'єкту нерухомості - приміщення кафе на АДРЕСА_3 , правовий режим зазначеного об'єкта будівництва як самочинного не створює підстав для виникнення прав на земельну ділянку. Власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні своєю власністю, зокрема земельною ділянкою, шляхом відновлення її до попереднього стану. Оскільки існування самочинного будівництва на землях комунальної власності та державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 , на об'єкт нерухомого майна - приміщення кафе за адресою: АДРЕСА_3 прийняте за відсутності належних правових підстав, чим порушено права територіальної громади на дотримання законного порядку користування, володіння, розпорядження та відчуження земельної ділянки комунальної власності, належної реєстрації речових прав на нерухоме майно на ній, дотримання законодавства у сфері забудови населених пунктів, прокурор звертається до суду з цим позовом.
Ухвалою судді від 23 квітня 2021 року позов залишався без руху.
Ухвалою суду від 27 вересня 2021 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, з її розглядом в порядку загального позовного провадження.
Усною ухвалою суду від 11 квітня 2023 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, ОСОБА_2 .
Ухвалою суду від 27 вересня 2023 року витребувано письмові докази.
Усною ухвалою суду віл 03 липня 2024 року прийнято заяву про зміну предмету позову.
Ухвалою суду від 03 липня 2024 року відмовлено у зупиненні провадження у справі.
Ухвалою суду від 19 лютого 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
У судовому засіданні прокурор вимоги позову підтримав та просив його задовольнити, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві та у заяві про зміну предмету позову.
Представник позивача Самарівської міської ради у судове засідання не з'явився, просив про розгляд справи у його відсутність.
Відповідач у судове засідання не з'явився.
Представник відповідача у судовому засіданні заперечував проти позовних вимог, просив у їх задоволенні відмовити.
Представник третьої особи ТОВ фірма «Техноком» у судове засідання не з'явився, про день, місце та час розгляду справи повідомлений належним чином, клопотання про відкладення розгляду справи суду не подавав, тому суд вважає можливим розглянути справу у їх відсутність.
Третя особа приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Солошенко Юлія Володимирівна у судове засідання не з'явилась, подала суду заяву про розгляд справи у її відсутність.
Третя особа ОСОБА_2 у судове засідання не з'явився, подав заяву про розгляд справи у його відсутність.
Суд, заслухавши вступне слово та пояснення прокурора, представника відповідача, дослідивши надані докази у їх сукупності, встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини, що виникли між сторонами.
Фактичні обставини справи, установлені судом.
Розпорядженням міського голови м. Новомосковська Дніпропетровської області від 19 лютого 2016 року № 61-р вул. Комсомольська була перейменована на вул. Паланочна, а у подальшому на вул. Паланкова.
26 вересня 2024 року набула чинності постанова Верховної Ради України № 3984-IX від 19.09.2024 про перейменування окремих населених пунктів та районів, зокрема було змінено назви Новомосковського району на Самарівський район; місто Новомосковськ Новомосковського району на місто Самар.
21 квітня 2018 року державним реєстратором виконавчого комітету Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Скороход О. О. зареєстровано за ТОВ Фірма «Техноком» право приватної власності на об'єкт нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м (опис: нежитлове приміщення літ A-1, що складається з : 1 - коридор, 2 - умивальна, 3-туалет, 4 - туалет, 5 - тамбур, 6 - кухня, 7 - кафе) за адресою: АДРЕСА_3 на підставі договору купівлі-продажу № Б/Н від 10 березня 2000 року. Реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна - 1539985412119 (т. 1 а.с. 25-31).
Для проведення державної реєстрації ТОВ фірма «Техноком» було надано договір купівлі-продажу б/н від 10 березня 2000 року, укладений з ТОВ фірма «Елва» (ідентифікаційний код юридичної особи - 01546570) щодо купівлі-продажу нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1 а.с. 32-33, 34).
Відповідно до п. 1.3 зазначеного Договору, зазначене нежитлове приміщення належало ТОВ фірма «Елва» на підставі наказу Фонду державного майна України № 616-п від 20 листопада 1996 року.
Разом із цим, відповідно до інформації з Фонду державного майна України в архіві ФДМУ наказ № 616-п від 20 листопада 1996 року не виявлено і відповідно відсутня інформація щодо передачі у приватну власність майна, наведеного у листі прокуратури Дніпропетровської області від 11 грудня 2018 року № 05/1-785вих-18 (т. 1 а.с. 54).
Отже відповідно до вимог ст. 215, 216 ЦК України на підставі ст. 203 ЦК України указаний договір купівлі-продажу б/н від 10 березня 2000 року є нікчемним, а ТОВ Фірма «Техноком» не набуло права власності на спірне майно.
У подальшому 26 квітня 2018 року приватним нотаріусом Дніпровського нотаріального округу Кононенко Світланою Анатоліївною проведено державну реєстрацію об?єкту нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 (колишня назва АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 345 від 26 квітня 2018 року за ОСОБА_3 , актовий запис: 25912645 від 26 квітня 2018 року (т. 1 а.с. 25-31, а.с. 35-38, а.с. 239-252).
Крім того, 03 травня 2018 року приватним нотаріусом Дніпровського нотаріального округу Кононенко Світланою Анатоліївною проведено державну реєстрацію об?єкту нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 (колишня назва АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 365 від 03 травня 2018 року за ОСОБА_3 , актовий запис: 25983613 від 03 травня 2018 року (т. 1 а.с. 25-31, 39-42 239-252).
21 травня 2018 року приватним нотаріусом Солошенко Юлією Володимирівною проведено державну реєстрацію об?єкту нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 на підставі договору купівлі-продажу № 1247 від 21 травня 2018 року за ОСОБА_1 , актовий запис: 26279215 від 21 травня 2018 року (т. 2 а.с. 2-28).
Також, 22 травня 2018 року приватним нотаріусом Солошенко Юлією Володимирівною проведено державну реєстрацію об?єкту нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 на підставі договору купівлі-продажу № 1295 від 22 травня 2018 року за ОСОБА_1 , актовий запис: 26279426 від 22 травня 2018 року (т. 2 а.с. 29-58).
Відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на день розгляду справи судом власником об?єкту нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 .
Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 22 лютого 2021 року, складеного комісією зі здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель територіальної громади м. Новомосковська, встановлено, що земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_3 є територія між міським парком імені Сучкова та міським стадіоном, який розташований на земельній ділянці, зареєстрованій у Державному земельному кадастрі за кадастровим номером 1211900000:03:010:0138 за адресою: АДРЕСА_3 (т. 1 а.с. 62-68).
Указана земельна ділянка площею 0,0846 га належить до земель комунальної власності, в Державному земельному кадастрі не зареєстрована, рішень Самарівською міською радою щодо надання зазначеної земельної ділянки в користування або власність не приймалося. Іншого відповідачем не доведено. Посилання представника відповідача у судових дебатах на те, що існує Державний акт на право користування цією земельною ділянкою приватною особою, не ґрунтуються на матеріалах справи та не підтверджені належними, допустимими та достовірними доказами.
Разом з тим, земельна ділянка, розташована в межах міста, яка не має сформованих меж і кадастрового номера, вважається комунальною власністю, в силу закону, згідно зі статтею 83 Земельного кодексу України. Межі міста Самар Дніпропетровської області встановлені Генеральним планом розвитку міста Новомосковська Дніпропетровської області, затверджений Рішенням Новомосковської міської ради депутатів від 22 вересня 1998 року за № 22/1, опублікованим 15 лютого 2022 року о 15:37 на офіційному сайті міської ради, Планом зонування території міста Новомосковськ, опублікованим 02 червня 2020 року о 17:28 на офіційному сайті міської ради, Історико-архітектурним опорним планом міста Новомосковськ Дніпропетровської області, розробленим у 2015 році ТОВ "Інститут Харків Проект", погодженим Рішенням Новомосковської міської ради від 20 травня 2016 року № 120 та Листом Міністерства Культури України від 15 листопада 2019 року № 855/10-2/61-19, затверджений Наказом Міністерства культури України від 15 листопада 2019 року № 878, опублікованим 15 лютого 2022 року о 15:33 на офіційному сайті міської ради.
Указані документи чітко визначають межі міста та вказують на те, що парк, у якому розташоване спірне приміщення кафе, перебуває у межах міста.
Фактично ж земельна ділянка використовується за цільовим призначенням 03.08 - для будівництва та обслуговування закладів громадського харчування.
На території указаної земельної ділянки безпосередньо на березі річки Самара розташована капітальна споруда загальною площею 186 кв.м, у приміщенні якої розташоване кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 ».
Указаною вище комісією установлено, що вказана земельна ділянка площею 0,0846 га, з розташованим на ній об'єктом площею 186 кв.м використовується без правовстановлюючих документів та без прийнятих щодо цієї земельної ділянки рішень органів влади, вважається такою, що використовується самовільно.
Відповідно до інформації від 22 лютого 2021 року № 85 з відділу містобудування та архітектури виконавчого комітету Новомосковської міської ради установлено, що вихідні данні на проєктування - містобудівні умови та обмеження забудови земельних ділянок за адресою: АДРЕСА_3 уповноваженим з питань містобудування та архітектури виконавчого комітету не надавалися. Заяви, клопотання щодо передачі в оренду чи інше право користування зазначеної земельної ділянки та відомості про ділянку, на якій розташований об?єкт нерухомості, не розглядалися. Адреса вказаній будівлі не присвоювалася (т. 1 а.с. 69-71).
Крім того, виконавчим комітетом Новомосковської міської ради листом від 26 листопада 2020 року вих. № 1816/0/2-20 надано інформацію, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_3 у користування не надавалася та адреса вказаній будівлі не присвоювалася (т. 1 а.с. 57-58).
Окрім того, встановлено наявність технічного паспорту на нежитлову будівлю (кафе), розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , виготовленого 13 березня 2018 року фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (т. 1 а.с. 46-52).
Відповідно до листа КП «Новомосковське міське бюро технічної інвентаризації» від 07 грудня 2020 року № 446 право власності на об?єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 в БТІ не зареєстроване, відповідно технічна та правова документація не виготовлялася (т. 1 а.с. 53).
Поряд з тим, як убачається з повідомлення Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області від 01 березня 2021 року № 1004-1.15/306, відповідно до реєстру будівельної діяльності першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомості щодо видачі/реєстрації документів, які надають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об?єкта на АДРЕСА_3 відсутні.
Також, відповідно до даних реєстру будівельної діяльності першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомості щодо видачі/реєстрації документів, які надають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів від замовників ТОВ Фірма «Елва» (ЄДРПОУ 01546570), ТОВ Фірма «Техноком» (ЄДРПОУ 23931132), ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) відсутні (т. 1 а.с. 80-81).
Норми права та мотиви їх застосування судом.
Виходячи з положень ст. 4 Закону України «Про власність», ст. 225 ЦК УРСР 1963 року (в редакції, чинній на час укладення Договору від 10 березня 2000 року) право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові, який на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Якщо продавець майна не є його власником, покупець набуває права власності лише в тих випадках, коли згідно з статтею 145 ЦК УРСР 1963 року власник не вправі витребувати від нього майно.
Відповідно до Правил державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженими наказом № 56 від 13 грудня 1995 року Державного комітету України по житлово-комунальному господарству, Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних осіб та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 121 від 09 червня 1998 року державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна здійснювалась комунальними підприємствами - бюро технічної інвентаризації та є обов'язковою для всіх власників нерухомого майна незалежно від форми власності.
На підставі наданого заявником правовстановлюючого документу відповідальний працівник бюро технічної інвентаризації вивчає законність та повноту документів і на підставі їх робить відповідний запис в реєстрову книгу та на оригіналі правовстановлюючого документу робиться реєстраційних напис.
При реєстрації об'єктів нерухомого майна за юридичними особами, їм видається реєстраційне посвідчення.
На оригіналі правовстановлюючого документу робиться реєстраційний напис.
Державній реєстрації підлягали тільки ті об'єкти нерухомості, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку незалежно від форм їхньої власності й при наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим бюро технічної інвентаризації, яке проводить державну реєстрацію права власності на ці об'єкти.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Вирішуючи спір, суд повинен дати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу позивача на момент його звернення до суду.
Відповідно до статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (стаття 376 ЦК України).
Отже, юридичними фактами, які становлять правову підставу знесення самочинного будівництва, є: істотне відхилення від проекту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення.
Під істотним порушенням будівельних норм і правил необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров'ю людини, тощо.
Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 725/5630/15-ц (провадження № 14-341цс18), на яку, як на підставу касаційного оскарження, посилається заявник, та у постановах Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 361/765/16-ц (провадження № 61-33103св18), від 02 лютого 2022 року у справі № 521/16974/17 (провадження № 61-9290св21), від 17 січня 2022 року у справі № 442/4338/17 (провадження № 61-1460св21).
Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 і стаття 391 ЦК України).
У постанові Верховного Суду від 19 вересня 2019 року у справі № 369/8792/16-ц (провадження № 61-21385св18) зроблено висновок, що право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об'єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування і інспекціям державного архітектурно-будівельного контролю.
Також у постанові Верховного Суду від 17 січня 2022 року в справі № 442/4338/17 (провадження № 61-1460св21) зроблено висновок, що за змістом статті 376 ЦК України вимоги про знесення самочинного будівництва особа (власник) може заявити за умови доведеності факту порушення своїх прав самочинною забудовою.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 зазначається, що у випадку побудови об'єкту нерухомого майна самочинно, особа не стає його власником, бо не набула права власності на нього з огляду на імперативний припис ч. 2 ст. 376 ЦК України.
Стаття 120 Земельного кодексу України не гарантує прав на земельну ділянку у разі самочинного будівництва об?єкта нерухомості на ній та його відповідної реєстрації.
Порядок набуття права власності на новозбудовану річ (нерухоме майно) регулюється законодавством про містобудівну діяльність та відповідними державними будівельними нормами.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).
Право власності на нерухомі речі підлягає державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України).
При цьому згідно з висновками Верховного Суду державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об?єкти.
Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20 вересня 2018 року у справі № 910/19726/17, постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц).
Відповідно до статті 13 Конституції України земля та інші природні ресурси є об?єктами права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюються органами державної влади та місцевого самоврядування.
Суб'єктами права на землі комунальної власності згідно зі статтею 80 Земельного кодексу України є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Правовою підставою набуття права власності та права користування на землю згідно зі статтями 116, 118, 123, 124 Земельного кодексу України є рішення органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
За приписами ст. ст. 187, 188 Земельного кодексу України, контроль за використанням та охороною земель полягає в забезпеченні додержання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями і громадянами земельного законодавства України.
За змістом статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільним зайняттям земельної ділянки є будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Повертаючись до справи, що розглядається, надані суду докази та встановлені обставини свідчать, що зазначена земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності, не наданих у користування іншим особам, рішення уповноваженого на розпорядження земельною ділянкою органу про передачу її в оренду будь-яким фізичним чи юридичним особам не прийнято та не приймалося, відповідно, державна реєстрація речових прав на земельну ділянку не проводилася, під час розгляду цієї справи не установлено наявність будь-яких документів на підтвердження надання Самарівською міською радою дозволу щодо використання спірної земельної ділянки, укладення будь-яких угод щодо такого використання. Таким чином, законні правові підстави зайняття відповідачем зазначеної земельної ділянки відсутні. Також відсутні докази правомірного набуття права власності будь-якою особою на спірний нерухомий об'єкт, як і відсутні докази видачі/реєстрації будь-якій особі документів, які надають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об?єкта на АДРЕСА_1 . Судом установлено відсутність зареєстрованого права власності на об?єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 до 2018 року, а також те, що відповідна технічна та правова документація не виготовлялася.
На теперішній час земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 зайнято будівлею приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та використовується не за призначенням.
Таким чином, суд приходить до висновку, що об'єкт нерухомості - приміщення кафе на АДРЕСА_1 є самочинним будівництвом, а ОСОБА_1 як фактичним власником об'єкта самочинного будівництва самовільно зайнято земельну ділянку на АДРЕСА_1 .
Згідно зі ст. 152 Земельного кодексу України, держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.
Згідно з частиною 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов?язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина 3 цієї статті).
Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. (стаття 212 Земельного кодексу України).
Також необхідно зазначити, що відповідно до положень ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України діє принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована. У разі переходу права власності на об?єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об?єкти, оскільки право власності на будівлі з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об?єкти нерухомості, у власності або користуванні.
Як зазначалось, за змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частини 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов?язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (пункт "6" частини 3 статті 152 3К України).
За висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.
Водночас, з огляду на принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, а також фактичні обставини створення об?єкту нерухомості - приміщення кафе на АДРЕСА_1 , правовий режим зазначеного об?єкта будівництва як самочинного не створює підстав для виникнення прав на земельну ділянку.
Аналогічні висновки викладено у постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 20 вересня 2018 року у справі № 910/19726/17, постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц.
Таким чином, власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні своєю власністю, зокрема земельною ділянкою, шляхом відновлення її до попереднього стану, що також узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 24 лютого 2020 року у справі № 458/1046/15 (провадження № 61-976св18), висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц.
Отже, з огляду на викладені обставини справи, оскільки спірний нерухомий об'єкт є самочинним будівництвом, земельна ділянка для його будівництва не виділялась та не може бути виділена і на теперішній час, право комунальної власності на земельну ділянку має бути захищено та єдиним способом захисту є знесення самочинно збудованого майна, яким є нежитлова будівля (кафе) загальною площею 183 кв.м (кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 »), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Разом з тим, варто зазначити, що згідно з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-1 та від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц в силу об?єктивних, видимих природних властивостей земельних ділянок водного фонду, розташованих поблизу урізу води, набувачі не могли не знати про фактичне місцезнаходження цієї ділянки.
Проявивши розумну обачність, ознайомившись зі змістом земельного та водоохоронного законодавства і за необхідності отримавши правову допомогу перед набуттям у власність об?єктів на такій земельній ділянці, могли і повинні були знати про те, що зазначена ділянка належить до земель водного фонду.
Треті особи у справі в силу зовнішніх, об?єктивних, явних і видимих, характерних для земель водного фонду (ст. 1, 3, 4 ВК України) природних ознак цієї земельної ділянки знали або, проявивши розумну обачність, могли знати про те, що землі водного фонду використовуються з порушенням вимог закону та умов договору оренди, що ставить їх добросовісність під час набуття об?єкта самочинного будівництва у власність під обґрунтований сумнів.
Також, Великою Палатою Верховного Суду зазначено, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна в супереч закону.
У постанові Верховного Суду від 29 червня 2022 у справі № 727/10017/18 зазначено, що новий власник, набуває усі права та обов?язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому є належним відповідачем за заявленими вимогами про повернення земельної ділянки, приведення її у попередній стан та знесення самочинного будівництва
Таким чином, власник земельної ділянки має право вимагати від ОСОБА_1 усунення перешкод у користуванні самовільно зайнятою земельною ділянкою, загальною площею 770 кв.м саме шляхом знесення самочинно збудованого майна, оскільки, набувши у власність будівлю кафе ОСОБА_1 набула усі права та обов?язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник ТОВ фірма «Техноком», а тому вона є належним відповідачем за заявленими у цій справі вимогами та не потребує залучення у якості відповідачів всіх колишніх власників, що узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові у справі № 755/3782/17).
Також Велика Палата Верховного Суду у п. 122-126 постанови від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 звертала увагу на те, що навіть у випадку позбавлення кінцевого набувача його прав на певний об?єкт, законодавство України надає йому додаткові ефективні засоби юридичного захисту.
Кінцевий набувач не позбавлений можливості відновити своє право, зокрема, пред?явивши вимогу до проміжного, в якого придбав об?єкт, про відшкодування збитків на підставі ст. 661 ЦК України. Відповідно до частини першої цієї статті у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Таку ж вимогу може заявити і проміжний набувач до первинного.
Указане відповідає висновку Верховного Суду України, викладеному у постанові від 16 грудня 2015 року у справі № 6-2510цс15 (також постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункт 93), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (пункт 63), від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 125.6.3).
Особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі (ч. 1 та ч. 3 ст. 22 ЦК України).
Отже, законодавство України гарантує право заявити до відповідного суб?єкта позов про відшкодування шкоди, якщо така була заподіяна.
Таке відшкодування має бути надане на підставі норм матеріального права згідно з належною юридичною процедурою та за вимогою, що підтверджена доказами.
Таким чином, з огляду на установлені обставини справи, у тому числі щодо неодноразового продажу вказаного кафе, покладання зобов'язання з його знесення на останнього набувача є належним, послідовним та ефективним способом захисту прав власника (користувача) спірної земельної ділянки, а останній власник є належним відповідачем.
Щодо позовних вимог про припинення права володіння.
У свою чергу наявність зареєстрованого права власності, перешкоджає належному володінню, розпорядженню та користуванню майном комунальної власності, його передачі відповідальній особі з метою задоволення потреб та інтересів територіальної громади міста, у тому числі шляхом забезпечення надходження коштів до місцевого бюджету від використання майна, земельної ділянки.
Відповідно до положень ст.ст. 13, 14 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави та є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.
Згідно зі ст.ст. 7, 140 Конституції України в Україні визнається і гарантується місцеве самоврядування. Територіальна громада має право самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і Законів України.
Відповідно до ст. 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, у тому числі, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.
Інтереси держави у цих правовідносинах, полягають у забезпеченні правомірного режиму набуття у користування комунальних земель та належної реєстрації такого права, дотримання основ державної діяльності у сфері розвитку благоустрою населених пунктів, соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, сприятливого для життєдіяльності людини довкілля, забезпечення рівності усіх перед законом, в тому числі в частині дотримання порядку і правил забудови населених пунктів та отримання на конкурентних засадах земельних ділянок комунальної власності, поновлення прав територіальної громади та припинення самочинної забудови міста.
Безпідставна державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, який є самочинним, з урахуванням висновків суду про необхідність його знесення, порушує права власника земельної ділянки - територіальної громади щодо користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою, у зв'язку з чим, суд вважає, що у цій справі прокурор правомірно звертається до суду в інтересах держави в особі Самарівської міської ради і щодо позовних вимог про припинення права володіння.
Статтею 83 Земельного кодексу України визначено, що територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі передачі їм земель державної власності.
Відповідно до статті 84 ЗК України у державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.
Згідно зі ст. 117 Земельного кодексу України передача земельних ділянок із державної власності у комунальну і навпаки здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, які здійснюють розпорядження землями державної чи комунальної власності відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 6 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальна громада села є первинним суб'єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень, а відповідно до ст. 10 зазначеного Закону сільська, селищна рада є представницьким органом територіальної громади і здійснює від її імені та в її інтересах функції і повноваження, визначені Конституцією України та законами України.
Приписами ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Частиною 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» закріплено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності.
Статтею 324 Цивільного кодексу України передбачено, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.
До повноважень міських рад у галузі земельних відносин, відповідно до ст.ст. 12, 83, 122 Земельного кодексу України, ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», належить розпорядження землями комунальної власності в межах, визначених Земельним кодексом України.
Як убачається зі змісту ст. 2 Цивільного кодексу України, учасниками цивільних відносин є, зокрема, територіальні громади.
Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб'єктами права власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.
Згідно зі ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.
З урахуванням того, що спірний об'єкт нерухомого майна знаходяться у межах населеного пункту, власником земельної ділянки під нею є саме Самарівська міська територіальна громада. Як зазначалося вище, іншого відповідачем не доведено, належними та допустимим доказами не підтверджено.
Отже, Самарівська міська рада є органом, який на теперішній час наділений правом розпорядження земельними ділянками комунальної власності на території міста Самар.
Положеннями частини 1 статті 122 Земельного кодексу України передбачено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Частиною 2 ст. 16 ЦК України передбачено перелік способів захисту цивільних прав, які мають універсальний характер та можуть застосовуватися до всіх чи більшості суб'єктивних прав.
Разом з тим, законодавцем передбачено, що такий перелік не є вичерпним та надано право суду захистити цивільне право або інтерес особи іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (частина 3 ст. 16 ЦК України). Особа, законне право або інтерес якої порушено, може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту.
Якщо спеціальні норми права визначають конкретні заходи з урахуванням специфіки порушеного права та характеру правопорушення, особа вправі скористатися такими способами захисту. Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання даної норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування. Зокрема, таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 904/9169/17.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
При цьому, ЄСПЛ у питаннях оцінки «пропорційності», як і в питаннях наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою достатньо широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.
Звернення прокурора до суду спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання поновлення інтересів держави у цих правовідносинах, що полягають у забезпеченні правомірного режиму набуття у користування комунальних земель та належної реєстрації такого права, дотримання основ державної діяльності у сфері розвитку благоустрою населених пунктів, соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, сприятливого для життєдіяльності людини довкілля, забезпечення рівності усіх перед законом, в тому числі в частині дотримання порядку і правил забудови населених пунктів та отримання на конкурентних засадах земельних ділянок комунальної власності, поновлення прав територіальної громади та припинення самочинної забудови міста.
Звернення Самарівської окружної прокуратури до суду з позовом, у цьому випадку, є єдиним ефективним засобом захисту порушених інтересів держави, оскільки уповноважений орган самостійно до суду не звернувся.
Наявність зареєстрованого права власності, перешкоджає належному володінню, розпорядженню та користуванню майном комунальної власності, його передачі відповідальній особі з метою задоволення потреб та інтересів територіальної громади міста, у тому числі шляхом забезпечення надходження коштів до місцевого бюджету від використання майна у законний спосіб, земельної ділянки.
Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).
Право власності на нерухомі речі підлягає державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України).
При цьому згідно з висновками Верховного Суду державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на момент внесення запису в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) та ч. 4 ст. 15 вказаного Закону (в редакції станом на момент внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно) державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно - правовими актами (ст. 22 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Статтею 24 Закону визначено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяження.
За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.
З огляду на викладене вище, а саме установлення судом тієї обставини, що спірне нерухоме майно є самочинним будівництвом, суд приходить до висновку, що державна реєстрація права власності на спірне нерухоме майно здійснено за відсутності належних правових підстав, чим порушено встановлений чинним законодавством порядок проведення державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції з 26 липня 2022 року, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.
Крім того, необхідно зазначити, що навіть у випадку якщо буде встановлено, що суб'єкт державної реєстрації прав правомірно прийняв рішення про державну реєстрацію права (зокрема, для державної реєстрації подані всі необхідні документи, які вимагаються відповідно до закону, та відсутні встановлені законом підстави для відмови в державній реєстрації права), то це не є перешкодою для задоволення позову.
Указана позиція викладена в постановах Великої Палати Верховного суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, від 22 серпня 2018 року № 925/1265/16, від 04 серпня 2018 року у справі № 915/127/18.
Разом з тим, Верховний Суд у постанові № 904/7803/21 від 19 квітня 2023 року зазначив, що стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є процедурною нормою і не містить та не може містити приватноправових способів захисту. Ці висновки сформульовані в постанові Верховного Суду від 01 лютого 2023 року у справі № 316/2082/19. Тому посилання у статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування державної реєстрації прав не є встановленням приватно-правових способів захисту прав.
При цьому, законами України не встановлено способу захисту для випадків, коли за особою зареєстроване право власності чи інше речове право, яке не може бути зареєстроване за жодною особою. Тобто у законах наявна прогалина, яка має бути заповнена за аналогією закону чи права (стаття 8 ЦК України).
Функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Подібні висновки неодноразово формулювалися Великою Палатою Верховного Суду, зокрема в постановах від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункт 96), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 48).
Принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 89) передбачає, що відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається, виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 100).
Отже, фактичне володіння нерухомим майном здійснюється шляхом оголошення в реєстрі права на нерухоме майно. Володіння, оголошення (як і будь-який факт) не можуть бути скасовані. Тому вимога скасувати державну реєстрацію права власності не відповідає належному способу захисту. Також не відповідає належному способу захисту вимога про припинення права власності відповідача, оскільки позивач вважає, що право власності відповідача не виникало взагалі відповідно до частини другої статті 376 ЦК України.
Виходячи з правової природи реєстрації прав на нерухоме майно як способу володіння ним та беручи до уваги загальні засади цивільного законодавства (аналогія права), у випадку, якщо заінтересована особа - позивач (власник земельної ділянки, інший правоволоділець) вважає, що зареєстроване за відповідачем право власності чи інше речове право на певний об'єкт насправді не існує і нікому не належить, то належному способу захисту відповідає вимога про припинення володіння відповідача відповідним правом. Судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права. Якщо на відповідний об'єкт, право на який не може бути зареєстроване за жодним суб'єктом, був відкритий розділ Державного реєстру прав, таке судове рішення є також підставою для закриття розділу Державного реєстру прав на цей об'єкт.
Таким чином, установлено факт безпідставної державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна - нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 , чим порушено права територіальної громади на дотримання законного порядку користування, володіння, розпорядження та відчуження земельної ділянки комунальної власності, належної реєстрації речових прав на нерухоме майно на ній, дотримання законодавства у сфері забудови населених пунктів.
Інтереси держави у спірних правовідносинах, полягають у забезпеченні правомірного режиму набуття у користування комунальних земель та належної реєстрації такого права, дотримання основ державної діяльності у сфері розвитку благоустрою населених пунктів, соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, сприятливого для життєдіяльності людини довкілля, забезпечення рівності усіх перед законом, в тому числі в частині дотримання порядку і правил забудови населених пунктів та отримання на конкурентних засадах земельних ділянок комунальної власності, поновлення прав територіальної громади та припинення самочинної забудови міста. Безпідставна державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності внаслідок самочинного будівництва та експлуатації об'єкта нерухомого майна, а також розміщення об'єкту - приміщення кафе, порушує права власника земельної ділянки - територіальної громади щодо користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою, у зв'язку з чим суд вважає, що у цій справі прокурор, на підставі положень ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», ураховуючи, що «суспільним», «публічним» інтересом звернення прокуратури до суду є порушення інтересів держави в особі Самарівської міської ради як розпорядника земельних ділянок комунальної власності, розташованих на території м. Самар Дніпропетровської області, правомірно звернувся в інтересах держави в особі Самарівської міської ради до суду з цим позовом.
З урахуванням викладеного, з метою усунення перешкод Самарівській міській раді у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, наявні підстави для припинення володіння відповідача на нерухоме майно - нежитлову будівлю (кафе) загальною площею 186 кв.м (кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 »), що складається з: 1 - коридор, 2 - умивальна, 3-туалет, 4 - туалет, 5 - тамбур, 6 - кухня, 7 - кафе, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , проведену рішеннями приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Солошенко Ю. В. від 21 травня 2018 року (номер запису - 26279215), від 22 травня 2018 року (номер запису - 26279426), шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна 1539985412119.
Відповідно до частини 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 81, 82, 141, 142, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -
Позов за заявою керівника Самарівської окружної прокуратури Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Самарівської міської ради з позовом до ОСОБА_1 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «Техноком», приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Солошенко Юлія Володимирівна, ОСОБА_2 , про зобов'язання вчинити певні дії та припинення права володіння нерухомим майном - задовольнити повністю.
Зобов'язати ОСОБА_1 усунути перешкоди Самарівській міській раді у користуванні самовільно зайнятою земельною ділянкою, загальною площею 770 кв.м, яка розташована на території Самарівської міської ради, привівши її у придатний до використання стан, шляхом знесення об?єктів самочинного будівництва нежитлової будівлі (кафе) загальною площею 186 кв.м (кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 »), що складається з: 1 - коридор, 2 - умивальна, 3-туалет, 4 - туалет, 5 - тамбур, 6 - кухня, 7 - кафе, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Припинити володіння ОСОБА_1 нерухомим майном - нежитловою будівлею (кафе) загальною площею 186 кв.м (кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 »), що складається з: 1 - коридор, 2 - умивальна, 3-туалет, 4 - туалет, 5 - тамбур, 6 - кухня, 7 - кафе, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстрацію права власності на яке проведено рішеннями приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Солошенко Ю. В. від 21 травня 2018 року (номер запису - 26279215), від 22 травня 2018 року (номер запису - 26279426), шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об?єкт нерухомого майна 1539985412119.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Самарівської окружної прокуратури Дніпропетровської області відшкодування справленого судового збору у розмірі 4 540 (чотири тисячі п'ятсот сорок) гривень 00 коп.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржено позивачем в апеляційному порядку до Дніпровського апеляційного суду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасники справи:
- Самарівська окружна прокуратура Дніпропетровської області, код ЄДРПОУ 02909938, місцезнаходження за адресою: Дніпропетровська область, м. Самар, вул. Гетьманська, 5;
- Самарівська міська рада, код ЄДРПОУ 04052206, місцезнаходження за адресою: Дніпропетровська область, м. Самар, вул. Гетьманська, 14;
- ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_4 .
- Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма «Техноком», код ЄДРПОУ 23931132, місцезнаходження за адресою: м. Дніпро, вул. Шевченка, 18;
- Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Солошенко Юлія Володимирівна, адреса місцезнаходження: м. Дніпро, вул. Шевченка, 11
- ОСОБА_2 , РНОКПП невідомий, проживає за адресою: АДРЕСА_4 .
Рішення суду складено та підписано 08 серпня 2024 року.
Суддя Г.Є. Майна