05 серпня 2025 року
м. Київ
cправа № 916/326/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (правонаступник Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради) до якої приєдналася Одеська міська рада
на рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 у справі
за позовом Одеської міської ради
до: 1) Приватного підприємства "Дофін";
2) Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (правонаступник Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради),
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:
1) Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (правонаступник Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради)
2) Національне антикорупційне бюро України,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів:
1) Колективне підприємство "Будова",
2) Державна інспекція архітектури та містобудування України,
про розірвання договору, зобов'язання вчинити певні дії, визнання протиправними та скасування наказу та містобудівних умов.
У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Асташенкова О. І., Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради - Карапиш К. В. та Національного антикорупційного бюро України - Терпелюк Т. О.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У січні 2023 року Одеська міська рада (далі - Міськрада, Орендодавець та/або позивач) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства "Дофін" (далі - ПП "Дофін", Орендар та/або відповідач-1) і Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (правонаступник Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради) (далі - Департамент та/або відповідач-2), за участю третіх осіб: Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (правонаступник Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради) (далі - Департамент, третя особа-1), Національного антикорупційного бюро України (далі - НАБУ та/або третя особа-2), Колективного підприємства "Будова" (далі - КП "Будова", Підприємство та/або третя особа-3), Державної інспекції архітектури та містобудування України (далі - ДІАМ України та/або третя особа-4), про:
1) розірвання договору оренди землі від 06.04.2017 (далі - договір оренди від 06.04.2017), укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП "Дофін", посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. (далі - приватний нотаріус Чужовська Н. Ю.) (далі - договір оренди землі від 06.04.2017);
2) зобов'язання Орендаря повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Міськради земельну ділянку площею 1,5953 га, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083 (далі - спірна земельна ділянка, об'єкт оренди), розташовану за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель;
3) визнання протиправним та скасування наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради (далі - Управління) від 07.11.2017 № 01-06/189 про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 (далі - наказ № 01-06/189, оспорюваний наказ);
4) визнання протиправними та скасування наданих Управлінням відповідачу-1 містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 на об'єкт: нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, яка складається з основної будівлі літ. "А", бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4 (далі - містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, оспорювані містобудівні умови та обмеження);
5) припинення права ПП "Дофін" на виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, отриманого відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 № 113182351444;
6) анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 № 113182351444, найменування об'єкта будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4" (далі - дозвіл № IV 113182351444, оспорюваний дозвіл).
1.2. Позовна заява із посиланнями на положення, зокрема, статей 12, 19, 20, 83, 122, 152, 212 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 11, 376, 526, 611, 629, 651, 625 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 13, 19, 20 24, 31, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", статей 2, 29, 34, 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" обґрунтована істотним порушенням Орендарем умов договору оренди землі від 06.04.2017, зокрема порушенням пункту 5.1 у частині обов'язку використання спірної земельної ділянки за її призначенням, оскільки відповідач-1 здійснив будівництво на ній житлових багатоквартирних будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, незважаючи на те, що спірна земельна ділянка передавалась в оренду для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Позивач також вказував на те, що адміністративну будівлю, для експлуатації та обслуговування якої була надана в оренду спірна земельна ділянка було знесено, що унеможливлює подальшу реальзацію умов договору оренди землі від 06.04.2017. Разом з цим, позивач вказував, що внаслідок порушення Орендарем вимог чинного законодавства та договору оренди землі від 06.04.2017, територіальна громада міста Одеси в особі Міськради позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні вказаного договору, що унеможливлює досягнення мети вказаного договору та ефективне використання землі в інтересах територіальної громади міста Одеси. Ураховуючи наведене позивач вважає, що договір оренди землі від 06.04.2017 підлягає розірванню в судовому порядку, а земельна ділянка - поверненню на користь Міськради.
При цьому вимоги про скасування наказу № 01-06/189, оспорюваних містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, про анулювання дозволу дозвіл № IV 113182351444 є похідними, оскільки для прийняття рішення щодо надання або відмови в наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва Управління мало керуватися документами про право користування земельною ділянкою.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 22.12.2016 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради та ПП "Дофін" (покупець) були укладені ідентичні за змістом та відмінні лише в об'єктах нерухомості та їх вартості:
- договір купівлі-продажу, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3200, за умовами якого Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, що становить 364,95 м2 від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі під літ. "А" загальною площею 729,90 м2, жилою площею 56 м2, бесідки під літ. "Б", гаражу під літ. "В", сторожки під літ. "Г", навісу під літ. "Д", сараю під літ. "Е", відображених у технічному паспорті;
- договір купівлі-продажу, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3201, згідно з яким Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету ОМР, що складає 364,95 м2 від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі під літ. "А", загальною площею 729,9 м2, жилою площею 56 м2, бесідки під літ. "Б", гаража під літ. "В", сторожки під літ. "Г", навісу під літ. "Д", сараю під літ. "Е", відображених у технічному паспорті.
Відповідальність за збереження об'єкта купівлі-продажу з моменту підписання Договору купівлі-продажу несе "Покупець". Ризик випадкової загибелі або псування об'єкта купівлі-пролажу несе "Покупець" з моменту підписання цього Договору купівлі-пролажу (пункти 3.3, 4.3 договорів від 22.12.2016).
24.01.2017 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради, та ПП "Дофін" (покупець) було укладено та підписано:
- договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 38, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП "Дофін" за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору;
- акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 38;
- договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 39, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП "Дофін" за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору;
- акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, що розташована за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 39.
Рішенням Одеської міської ради від 15.03.2017 № 1831-VII "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 та надання її в оренду ПП "Дофін" (далі - рішення від 15.03.2017 № 1831-VII) затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови) за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4. Надано ПП "Дофін" вказану земельну ділянку в оренду строком на 49 років, цільове призначення В.03.15: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Вказаним рішенням затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ПП "Дофін", а також орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Пунктом 5.1 рішення від 15.03.2017 № 1831-VII зобов'язано ПП "Дофін" дотримуватися положень статті 96 ЗК України, виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
06.04.2017 між Одеською міською радою (орендодавець) та ПП "Дофін" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 1.2 якого Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення від 15.03.2017 № 1831-VI надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,5953 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, земельна ділянка, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Земельна ділянка, яка є об'єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси на підставі Закону України від 06.09.2012 за № 5245-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності". Реєстрація права власності на об'єкт оренди здійснюється одночасно із державною реєстрацією права оренди згідно із Законом України від 14.05.2013 № 233-VІІ "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв'язку з їх розмежуванням" та відповідно до статті 28 Закону України від 26.11.2015 № 834-VІІ "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.
Згідно з пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 договору оренди землі від 06.04.2017 в оренду передається земельна ділянка площею 1,5953 га, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова забудова - 0,0587 га; тимчасова - 0,0132 га; під спорудами - 0,0196 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,2345 га; під зеленими насадженнями - 1,1890 га; під спортивними майданчиками - 0,0803 га. На земельній ділянці розташовано об'єкт нерухомого майна: офіційна резиденція виконавчого комітету Одеської міської ради, яка належить ПП "Дофін", а саме: 1/2 частка - на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3200, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 38, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., номер запису про право власності: 18689892, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 984508251101, що підтверджується витягом № 78757874 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю.; інша 1/2 частка - на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3201, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 39, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., номер запису про право власності: 18690229, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 984508251101, що підтверджується витягом № 78759138 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. Інженерне забезпечення об'єкта - від існуючих міських мереж. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить: 14 369 787,63 грн згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 15.03.2017 № 1, виданого відділом у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області. Недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, яка передається в оренду, не встановлено.
Пунктами 3.1, 3.2 договору оренди землі від 06.04.2017 визначено, що договір укладено на 49 (сорок дев'ять) років для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктами 4.1, 4.5. договору оренди землі від 06.04.2017 встановлено, що орендна плата за земельну ділянку, площею 1,5953 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 431 093,63 грн. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни граничного розміру орендної плати, визначених Податковим кодексом України, зміни коефіцієнтів індексації, відповідно до чинного законодавства України; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у тому числі у разі введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини; в інших випадках, передбачених законодавствам України.
Згідно з пунктами 5.1 - 5.3, 6.1 договору оренди землі від 06.04.2017 його сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови). Умови збереження стану об'єкта оренди: забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень. Об'єкт оренди за цим договором вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.
Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору, додержання Орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів, вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання Орендарем своїх обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Орендодавець зобов'язаний передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання. Орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону, самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору. Орендар зобов'язаний: виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержувати вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов'язки відповідно до умов договору і ЗК України, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 цього договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній (підп. 9.1.1, 9.1.3 п. 9.1, п. 9.2, підп. 9.3.1, 9.3.2 п. 9.3, підп. 9.4.1, 9.4.3 п. 9.4 договору оренди землі від 06.04.2017).
Відповідно до пунктів 12.3, 14.1, 14.2.2. договору оренди землі від 06.04.2017 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону. Зміст статті 20 ЗК України, щодо встановлення та зміни цільового призначення земель, статті 99 ЗК України, щодо видів права земельного сервітуту, статті 100 ЗК України, щодо порядку встановлення земельних сервітутів, статті 111 ЗК України, щодо обтяження прав на земельну ділянку, обмеження у використанні земель, статті 120 ЗК України щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду, статті 125 ЗК України, щодо виникнення права на земельну ділянку з моменту державної реєстрації цих прав, статті 377 ЦК України, щодо права на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розмішені на ній, п. 2 статті 31 Закону України "Про оренду землі", щодо дострокового припинення договору оренди з мотивів суспільної необхідності, нотаріусом Сторонам роз'яснено.
Договір оренди землі від 06.04.2017 посвідчено приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. 06.04.2017 та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 792.
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.04.2017 № 84472834 вбачається, що право оренди спірної земельної ділянки за ПП "Дофін" було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., отже, цей договір набрав чинності з 06.04.2017 і з цієї дати ПП "Дофін" набуло право оренди на спірну земельну ділянку.
03.11.2017 ПП "Дофін" звернулося до Управління із заявою про розгляд містобудівного розрахунку за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 та про видачу містобудівних умов та обмежень, в результаті розгляду якої Управлінням від 07.11.2017 №01-06/189 були розроблені та затверджені містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з проектування будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі під літ. "А", бесідки під літ. "Б", гаража під літ. "В", сторожки під літ. "Г", навісу під літ. "Д", сараю під літ. "Е", що належать ПП "Дофін" і розташовані на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, яка перебуває у ПП "Дофін" на праві оренди.
Наказом Управління від 01.02.2019 № 01-11/21 затверджено додаток до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, де відмічено, що відповідно до нового Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-VI, зазначена ділянка розміщена на території житлового-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції територій.
23.08.2018 Державна архітектурно-будівельна інспекція України (на теперішній час ліквідовано як юридичну особу) видала ПП "Дофін" як замовнику дозвіл № IV 113182351444, згідно з яким генеральному підряднику (КП "Будова") дозволено здійснення будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4".
Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради на адресу ПП "Дофін" було направлено листи від 26.05.2021 № 01-13/96 та від 11.11.2021 № 01- 13/1159 щодо виявлених порушень, зазначених в наступних документах: акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об'єктом - земельної ділянки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21, складений Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області; акт перевірки дотримання умов договору оренди землі від 06.04.2017, складений 26.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності ОМР. На підставі вказаних актів перевірки було повідомлено підприємство про необхідність усунення порушень, а саме приведення документів на право користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, у відповідність до норм чинного законодавства України.
Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на виконання наказу від 22.03.2021 № 177-ДК "Про здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності" здійснило перевірку дотримання вимог земельного законодавства під час використання спірної земельної ділянки, за результатами якої складено акт про те, що з урахуванням наявної інформації та документів, отриманих у ході перевірки, встановлено, що Орендар використовує земельну ділянку не відповідно до вимог пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017. Про вказану перевірку та її результати Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області повідомило Одеську міську раду своїм листом від 05.04.2021 № 18-15-0.4-329/90-21, до якого було додано копію акта перевірки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21.
12.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР було проведено огляд спірної земельної ділянки, за результатами якої складено відповідний акт, згідно з яким у ході обстеження працівниками вказаного Відділу встановлено, що на спірній земельній ділянці Підприємство здійснює будівництво житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт. При цьому в акті зазначено, що проведення перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017 не вдалося здійснити, оскільки працівники КП "Будова" не допустили перевіряючих працівників на земельну ділянку, таким чином, порушено вимоги підпункту 9.4.5 пункту 9.4 вказаного договору. Так, працівниками вказаного Відділу підготовлено лист-повідомлення щодо проведення перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017. Також в акті міститься посилання на підпункт 9.4.3 пункту 9.4 вказаного договору, за умовами якого Орендар зобов'язується використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 цього договору, в якому зазначається, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.
26.04.2021 Відділ самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотримання земельного законодавства управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР здійснив перевірку дотримання ПП "Дофін" умов договору оренди від 06.04.2017, за результатами якої складено акт про те, що спірна земельна ділянка огороджена парканом та облаштована воротами, на паркані міститься інформаційний стенд, в якому зазначено, що КП "Будова" здійснює будівництво житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, а адміністративна будівля, господарські споруди демонтовані та благоустрій прилеглої території із зеленими насадженнями відсутній. З урахуванням викладеного в зазначеному акті зафіксовано, що Орендар при використанні спірної земельної ділянки порушує вимоги пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017.
Листом від 31.10.2022 № 01-18/1189 Департамент земельних ресурсів ОМР у відповідь на лист Юридичного департаменту Одеської міської ради надав інформацію про те, що на момент обстеження станом на 26.10.2022 на спірній земельній ділянці розташовані 4 багатоповерхових будівлі, будівельний кран та інша будівельна техніка, а об'єкт оренди огороджений парканом та облаштований воротами.
Наголошуючи на істотному порушенні орендарем умов договору оренди землі від 06.04.2017, а саме пункту 5.1 орендодавець звернувся до суду з позовом у цій справі.
3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3.1. Справа розглядалась неодноразово.
3.2. За наслідками нового розгляду рішенням Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 (суддя Малярчук І. А.), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 (Ярош А. І. - головуючий, судді: Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) відмовлено у задоволені позову.
3.3. Судові рішення аргументовані тим, що у даному випадку позивачем не наведено передбачених законом підстав для розірвання договору оренди землі від 06.07.2017 у зв'язку з порушенням орендарем істотних умов у розумінні частини другої статті 651 ЦК України, отже відсутні підстави для його розірвання та, як наслідок, зобов'язання повернути Міськраді спірну земельну ділянку.
Зокрема, суди попередніх інстанцій виходили з того, що:
- позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди землі від 06.04.2017 в порядку частини другої статті 651 ЦК України не містять обґрунтування та доведення істотності порушення умов договору оренди землі від 06.07.2017, оскільки не зазначають завданої шкоди та чого саме позбувся позивач, різницю між тим на що розраховував при укладенні договору і тим, що міг отримати в дійсності. Так, метою укладення договору оренди землі від 06.07.2017 було отримання орендної плати строком на 49 років з урахуванням того, що майно, яке знаходилось на території земельної ділянки належало на праві власності ПП "Дофін", а відповідно інших заходів передання земельної ділянки в землекористування у позивача не вбачалось. Саме розірвання договору оренди землі від 06.07.2017 з врахуванням наявності збудованого на її території житлового комплексу, що складається з чотирьох двадцяти чотирьох поверхових будинків загальною будівельною готовністю у 63 % станом на 04.10.2024, унеможливлює інше землекористування спірної земельної ділянки окрім її оренду, плата якої згідно з рішеннями Господарського суду Одеської області від 17.10.2024 у справі № 916/1431/22 та від 20.11.2023 у справі № 916/3685/23 фактично обрахована за Кф - 1,5 (В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури). Таким чином, суди погодилися з позицією ПП "Дофін", що позовна вимога про розірвання договору оренди землі від 06.07.2017 є неефективним способом захисту порушених прав позивача, оскільки призведе до припинення сплати орендної плати;
- земельна ділянка за категорією земель за основним цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, вид цільового призначення В.03.15, тому відповідно до частини п'ятої статті 20 ЗК України мала місце зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, використання якої відповідно до статті 39 ЗК України, проводиться відповідно до генерального плану, містобудівної документації;
- з огляду на встановлення Верховним Судом у постанові від 07.05.2024 у даній справі відсутності самовільного будівництва ПП "Дофін" багатоповерхових житлових будинків в порядку статті 376 ЦК України є безпідставними заявлені позивачем позовні вимоги стосовно зобов'язання ПП "Дофін" повернути земельну ділянку, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель. При цьому, суди звернули увагу на відомості надані до справи КП "Будова" та СП "БУДОВА-МОРЕ" стосовно ступеня готовності об'єкта будівництва у 63 % та кількості житлових, нежитлових приміщень, придбаних за рахунок внесення пайових внесків членів СП "БУДОВА-МОРЕ";
- оспорюванні містобудівні умови та обмеження забудови, затверджені Управлінням архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 № 223 та додатком до них Управління від 01.02.2019 №01-11/21 є визначенням відповідності намірів ПП "Дофін" забудови спірної земельної ділянки діючий містобудівній документації, зокрема, Генеральному плану м. Одеси та зонінгу, підстав для визнання судом їх недійсними та скасування з огляду на встановлене вище, у суду відсутні;
- стосовно оцінки наявних у справі актів перевірок відповідними органами позивача та державними органами спірної земельної ділянки, суд зазначив, що даними перевірками встановлено порушення орендарем умов договору оренди землі від 06.04.2017, однак результати даних перевірок не є дієвими за умови фактичного здійснення на спірній земельній ділянці забудови багатоповерховими будинками ступінь готовності яких визначається згідно листа СП "БУДОВА-МОРЕ" від 04.10.2024 за №390-цо/и, а саме станом на 04.10.2024 у 63 %. Водночас, як судом відмічалось вище, як позивач, його відповідні уповноважені органи, органи державної влади до повноважень яких відносились функції контролю за належним утриманням об'єкту нерухомості (офіційна резиденція), орендованої земельної ділянки в період часу з 2016 року по 2021 рік не вчиняли дій щодо перевірки утримання нерухомості, користування земельною ділянкою, що призвело до належного оформлення відповідачем дозвільних документів на будівництво багатоповерхових житлових будинків та фактично до їх побудови, тому є обґрунтованими ствердження ПП "Дофін" про виникнення законних очікувань щодо правомірності свої поведінки та діяльності.
- станом на 30.09.2024 за адресою: АДРЕСА_1 із загальної кількості квартир 1013 штук продано 863 квартири, що у відсотковому співвідношенні становить 85 %, нежитлові приміщення 84 %, комори 20 %; ступінь готовності Об'єкта будівництва складає 63 %, а тому вимога повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель, прямо зачіпає права та інтереси осіб, які вже набули права власності на квартири в цих будівлях, та які не є учасниками цього судового процесу. Особливої уваги заслуговує те, що виконання цієї вимоги в умовах воєнного стану, спричиненого збройною агресією Російської Федерації проти України, створює реальну загрозу позбавлення житла значної кількості осіб - членів саме цієї територіальної громади, які вже стали власниками квартир у цих будівлях, створюючи ситуацію, за якої власники квартир фактично позбавляються можливості реалізувати своє право на житло та забезпечити елементарні умови для проживання. Такі наслідки несумісні з принципами верховенства права, справедливості та пропорційності, передбаченими статтею 3 Конституції України, статтею 1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
4. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
4.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 та постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 у справі № 916/326/23, Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (у подальшому замінено на його правонаступника - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради) звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою до якої приєдналася Одеська міська рада, в якій просить рішення та постанову скасувати повністю, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов про розірвання договору оренди землі, зобов'язання звільнити земельну ділянку, визнання протиправним та скасування наказу та містобудівних умов, припинити право на виконання будівельних робіт та анулювання дозволу у повному обсязі.
4.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
4.3. Так, на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що суди не врахували висновків, викладених:
у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 стосовно того, що однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України;
у постанові Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 640/11650/20 стосовно того, що: "… на земельних ділянках, які за функціональним призначенням належать до земель громадської забудови не повинно дозволятися будівництво житлових будинків, оскільки така територія призначена для задоволення публічних інтересів (для розміщення громадських будівель і споруд - готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів тощо), а не для розміщення житлової забудови";
у постанові від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20 щодо недопустимості використання земельної ділянки, яка надавалась лише для розміщення громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування, з метою зведення на ній житлових багатоквартирних будинків;
у постановах Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19 стосовно того, що: "… виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів".
У контексті наведених доводів скаржника зауважує, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:51:005:0083 повинна використовуватись виключно для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських будівель та благоустрою прилеглих територій. Водночас, не заперечується ПП "Дофін" та підтверджується матеріалами справи, що спірна земельна ділянка фактично використовується для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгівельно-розважальної та ринкової інфраструктури.
Спірна земельна ділянка не могла бути передана в оренду для будівництва в позаконкурсному порядку, оскільки для цього існували законодавчі перешкоди, про які сторона оспорюваного договору знала чи повинна були знати, відповідне свідчить про недобросовісність поведінки ПП "Дофін".
Судом першої інстанції та апеляційної зроблений помилковий висновок щодо відсутності істотного порушення умов договору оренди землі від 06.07.2017.
4.4. Крім цього у тексті касаційної скарги скаржник наголошує, що у справах № 916/1431/22 та № 916/3685/23 встановлені преюдиційні обставини стосовно того, що з дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 неприведення документів на право користування земельною ділянкою у відповідність із фактичним використанням призвело до недоотримання Одеською міською радою орендної плати. Зміни до вищезазначеного договору оренди землі від 06.07.2017 від не вносилися, а отже, триває порушення прав Одеської міської ради - щомісячне недоотримання бюджетом орендної плати.
Вказане є тривалим порушенням, яке може бути припиненим лише після внесення відповідних змін до правовстановлюючих документів (зміна цільвого або розірвання договору оренди землі від 06.07.2017).
4.5. Скаржник також наголошує, що всупереч вимогам Верховного Суду у зазначеній справі судами першої та апеляційної інстанцій не надано належної оцінки акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об'єктом земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 02.04.2021 № 177-ДК8161/АП/09/01-21 та акту перевірки дотримання умов договору оренди землі Відділу самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської від 06.04.2017 ПП "Дофін" від 26.04.2021.
Вказаними документами, за твердженням скаржника, підтверджується, що на орендованій земельній ділянці здійснюється будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що порушує пункт 5.1 договору оренди землі від 06.04.2017.
4.6. Наголошуючи на помилковості висновків судів попередніх інстанцій про те, що відповідні уповноважені органи, органи державної влади до повноважень яких відносились функції контролю за належним утриманням об'єктом нерухомості (офіційна резиденція), орендованої земельної ділянки в період часу з 2016 року по 2021 року не вчиняли жодних дій щодо перевірки утриманя нерухомості, користування земельною ділянкою, що призвело до належного оформлення відповідачем дозвільних документів на будівництво багатоповерхових житлових будинків та фактично їх побудови, а в подальшому вказані органи складають акти перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об'єктом та вимагають усунути порушення, скаржник звертав увагу на те, що в матеріалах справи наявна інформація щодо здійснення органами Національного антикорупційного бюро України досудового розслідування кримінального провадження від 10.04.2017 № 42017000000001097. У судовому засіданні представник Національного антикорупційного бюро України надав пояснення, що зазначені матеріали передані до суду.
4.7. Скаржник із посиланнями на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19 в якій зазначено, що об'єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів та не є об'єктом нерухомого майна, наголошує на помилковості висновків суду апеляційної інстанції про те, що вимога повернути на користь територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель, прямо зачіпає права та інтереси осіб, які вже набули право власності на квартири в цих будівлях, та не є учасниками справи.
4.8. Національне антикорупційне бюро України у відзиві просить задовольнити вимоги касаційної скарги у повному обсязі.
4.9. КП "Будова" у відзиві просить:
касаційну скаргу Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради повернути з врахуванням приписів пункту 1 частини четвертої статті 292 ГПК України;
касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради та за заявою Одеської міської ради про приєднання до касаційної скарги на рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 у справі № 916/326/23 закрити;
у разі відмови в задоволенні клопотання про закриття касаційного провадження, рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 у справі № 916/326/23 залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
4.10. Окрім того, на адресу Верховного Суду надійшов відзив ПП "Дофін" на касаційну скаргу, зміст та обґрунтування якого є ідентичними змісту відзиву КП "Будова".
4.11. 05.08.2025 на адресу Верховного Суду надійшло клопотання представника ПП "Дофін" та КП "Будова", в якому представник Золотоверх Марина Сергіївна просить перенести розгляд справи на іншу дату та час, проводити розгляд справи за її участю, у зв'язку тим, що вказаний представник знаходиться на слідчих діях.
Розглянувши вказане клопотання, Верховний Суд відмовив у його задоволенні з огляду на відсутність підстав для відкладення розгляду справи, визначених у частині другій статті 202 ГПК України. При цьому Верховний Суд враховує, що ПП "Дофін" та КП "Будова" були належним чином повідомлені про дату, час і місце призначеного на 05.08.2025 засідання суду касаційної інстанції у цій справі, процесуальний закон не містить положень щодо обов'язкового здійснення касаційного розгляду за участю представників учасників справи, участь учасників справи та/або їх представників у судовому засіданні суд касаційної інстанції у цій справі обов'язковою не визнавав, розгляд справи касаційною інстанцією здійснюється в межах статті 300 ГПК України, а матеріали справи є достатніми для перевірки правильності застосування та дотримання судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права.
4.12. Щодо клопотань ПП "Дофін" та КП "Будова" про повернення касаційної скарги Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, колегія суддів звертає увагу на таке.
Як убачається на обґрунтовування вказаних клопотань ПП "Дофін" та КП "Будова" посилались на те, що згідно з пунктом 4 рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 року № 2945-ІІІ "Про створення Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та припинення деяких виконавчих органів Одеської міської ради" Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради є правонаступником повноважень виконавчих органів Одеської міської ради, що припиняються згідно з пунктами 2-3 цього рішення.
У пункті 2 вказаного рішення від 16.04.2025 № 2945-ІІІ вирішено припинити Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради шляхом його ліквідації.
За інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 45839467) зареєстрований 28.04.2025.
Касаційна скарга Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради за підписом Голови комісії з припинення Департаменту В. Приймак датується 26.05.2025 № 01-13/1153, а отже з врахуванням вказаних обставин, на думку ПП "Дофін" та КП "Будова", касаційна скарга має бути повернута судом з врахуванням пункту 1 частини четвертої статті 292 ГПК України.
У контексті наведеного Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до частини першої статті 104 ЦК України юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов'язки переходять до правонаступників.
Юридична особа є такою, що припинилася, з дня внесення до Єдиного державного реєстру запису про її припинення (частина п'ята статті 104 ЦК України).
З викладеного слідує, що поки до Єдиного державного реєстру не внесено запис про припинення (ліквідацію) підприємства, воно вважається діючим, і така юридична особа має правоздатність і може бути учасником судових правовідносин.
За інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 44162529) перебуває у стані припинення, при цьому керівником, головою комісії з припинення або ліквідатором вказано Приймака Василя Михайловича. Записів про припинення Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 44162529) як юридичної особи на день звернення до Верховного Суду із відповідною касаційною скаргою до Єдиного державного реєстру внесено не було, а тому вказана юридична особа не припинилася в розумінні наведеного припису статті 104 ЦК України.
За таких підстав відсутні підстави для повернення касаційної скарги Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на підставі пункту 1 частини четвертої статті 292 ГПК України.
5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи викладене, касаційний господарський суд переглядає оскаржувані рішення та постанову в межах доводів та вимог касаційної скарги.
5.2. Насамперед варто звернути увагу на те, що під час розгляду справ у порядку господарського судочинства обов'язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача. При цьому доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Верховний Суд також наголошує, що в ГПК України закріплені основні засади господарського судочинства, зокрема, у силу принципів рівності, змагальності та диспозитивності (статті 7, 13, 14 ГПК України) обов'язок з доведення обставин, на які посилається сторона, покладається на таку сторону.
Основні положення про докази та доказування, наведені у главі 5 ГПК України, передбачають, що докази мають бути досліджені та оцінені судом з точки зору їх належності, допустимості, достовірності та вірогідності.
Належність доказів - це спроможність фактичних даних містити інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументами (посилками) у процесі встановлення об'єктивної істини. При цьому питання про належність доказів остаточно вирішується судом. Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2019 зі справи № 910/4055/18, від 16.04.2019 зі справи № 925/2301/14.
Тобто з усіх наявних у справі доказів суд повинен відібрати для подальшого дослідження та обґрунтування мотивів рішення лише ті з них, які мають зв'язок із фактами, що підлягають установленню при вирішенні спору. Отже, належність доказів нерозривно пов'язана з предметом доказування у справі, який, в свою чергу, визначається предметом позову.
Належність як змістовна характеристика та допустимість як характеристика форми є властивостями доказів, оскільки вони притаманні кожному доказу окремо і без їх одночасної наявності жодний доказ не може бути прийнятий судом.
Згідно зі статтею 77 ГПК України допустимість доказів полягає у тому, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що судам слід враховувати, що допустимість доказів означає, що у випадках, передбачених нормами матеріального права, певні обставини повинні або не можуть підтверджуватися певними засобами доказування.
Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (стаття 78 ГПК України).
Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту статті 79 ГПК України свідчить про те, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Одночасно статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Таким чином, з'ясування фактичних обставин справи має здійснюватися судом із застосуванням критеріїв оцінки доказів, передбачених статтею 86 ГПК України, щодо відсутності у доказів заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо та їх сукупності в цілому.
Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово наголошував на необхідності застосування категорій стандартів доказування та зазначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зазначений принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Близький за змістом висновок щодо застосування норм процесуального права, який має загальний (універсальний) характер, викладений у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18; та від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 08.07.2021 у справі 915/1889/19, від 15.07.2021 у справі № 916/2586/20, від 16.06.2022 у справі № 910/366/21.
При цьому, відповідно до частин першої, другої, п'ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Верховний Суд також зазначає, що у пунктах 1- 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
Відповідно до пункту 4 частини третьої статті 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Отже, відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарський суд повинен у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог процесуального закону щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом. Близький за змістом висновок щодо застосування норм процесуального права, який має універсальний (загальний) характер, викладений, зокрема, у постановах Верховного Суду від 27.02.2019 у справі № 910/7054/18 та від 22.12.2022 у справі № 910/2730/21, на який (висновок) посилається скаржник.
У справі "Руїс Торіха проти Іспанії" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994). Водночас необхідно враховувати, що хоча національний суд і має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування щодо своїх рішень (рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland) від 01.07.2003). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті (рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland) від 27.09.2001).
Аналізуючи питання про обсяг дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, суди мають також враховувати практику ЄСПЛ, викладену, зокрема, у справах "Проніна проти України" (рішення від 18.07.2006), "Трофимчук проти України" (рішення від 28.10.2010), де Суд зазначає, що пункт 1 статті 6 зазначеної Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Водночас Верховний Суд зазначає, що такий висновок ЄСПЛ звільняє суди від обов'язку надавати детальну відповідь на кожен аргумент скаржника, проте не свідчить про можливість взагалі ігнорувати доводи чи докази, на які посилаються сторони у справі. Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 27.01.2019 у справі № 910/7054/18 та від 12.02.2019 у справі № 911/1694/18.
Однак оскаржувані рішення та постанова не відповідають зазначеним положенням чинного законодавства, зокрема, положенням статей 86, 236, 269, 282 ГПК України, оскільки ухвалені без дослідження всіх наявних у матеріалах справи доказів, а також без з'ясування усіх фактичних обставин справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень.
Так, відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставами для виникнення прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
За змістом положень статей 626, 627, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За загальними умовами виконання зобов'язання, що містяться у статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Положення статті 525 ЦК України встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов'язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами статті 629 ЦК України щодо обов'язковості договору для виконання сторонами.
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Аналогічні правові висновки викладені Верховним Судом у постанові від 01.07.2025 у справі № 916/2869/22, які підлягають врахуванню на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Відповідно до частини другої статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
Згідно зі статтею 96 ЗК України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
Підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки визначені ЗК України, ЦК України та Законом України "Про оренду землі".
Відповідно до частини четвертої статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до пункту "ґ" частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Отже, дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї із сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням
Аналогічні правові висновки викладені Верховним Судом у постанові від 01.07.2025 у справі № 916/2869/22, які як зазначалося вище підлягають врахуванню на підставі положень частини четвертої статті 300 ГПК України.
Відповідно до абзацу 15 частини першої статті 1 Закону України "Про землеустрій" (в редакції, чинній до 23.07.2021) цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Метою встановлення категорій земель за цільовим призначенням є забезпечення особливого правового режиму для їх охорони і ефективного використання (див. постанову Верховного Суду від 06.08.2024 у справі № 904/4301/23).
Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі - Класифікація), яка була чинною до 17.04.2023.
Згідно з Класифікацією до секції В належать землі житлової та громадської забудови, код 03.15 - землі громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
У постанові Верховного Суду від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19 викладно висновок про те, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено ЗК України.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 і власник, і користувач земельної ділянки зобов'язані використовувати її за цільовим призначенням, зокрема для того, щоби забезпечити збереження землі, її ресурсів, надр і їх законне та раціональне використання. Такий обов'язок не є ілюзорним. Його порушення може тягнути відповідні негативні наслідки.
Передача земельної ділянки комунальної власності в тимчасове користування здійснюється лише за рішенням органу місцевого самоврядування та на підставі договору. Із комплексного аналізу положень ЗК України слідує, що правовідносини щодо оренди землі є договірними, і саме договір визначає права та обов'язки сторін щодо користування земельною ділянкою на певний строк та за певну плату.
У цьому контексті необхідно врахувати висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, відповідно до якого: "… за договором оренди землі (зобов'язанням з визначеним строком виконання (дії) обов'язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов'язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).
Обов'язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.
Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред'явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов'язку виконувати зобов'язання щодо цільового використання земельної ділянки)".
Відповідно до правової позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у постанові від 07.09.2021 у справі № 910/597/18, використання орендарем земельної ділянки має відповідати проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню органу місцевого самоврядування, на підставі якого укладено договір оренди земельної ділянки, в іншому випадку з урахуванням обставин справи таке використання землі є нецільовим використанням земельної ділянки.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення у справі № 910/2653/21, Верховний Суд у постанові від 19.10.2022 сформулював висновок про те, що під метою надання земельної ділянки слід розуміти вид використання земельної ділянки, зазначений у рішенні компетентного органу державної влади чи місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у користування чи передачу у власність, із урахуванням цільового призначення земельної ділянки. При цьому направляючи справу на новий розгляд, суд касаційної інстанції виходив з того, що суди попередніх інстанцій не дослідили умови спірного договору оренди в їх сукупності та не встановили істотні обставини справи щодо виконання і дотримання відповідачем умов вказаного договору.
У справі № 916/3679/23 розглядались вимоги, у тому числі, про розірвання договору оренди землі з підстав порушення умов договору оренди землі, яка відводилася в оренду виключно для експлуатації та обслуговування існуючих об'єктів нерухомого майна. При цьому судами попередніх інстанцій встановлено знищення вказаних об'єктів нерухомого майна і вчинення відповідачем дій щодо нового будівництва інших об'єктів нерухомого майна. За наслідком перегляду судових рішень судів попередніх інстанцій Верховний Суд направив справу на новий розгляд до місцевого господарського суду і зауважив, що для правильного вирішення спору необхідно було перевірити та встановити фактичні обставини щодо використання орендарем земельної ділянки у відповідності до умов договору.
У межах розгляду справи № 906/1537/23 Верховний Суд у постанові від 12.02.2025, скасовуючи судові рішення попередніх інстанцій та направляючи справу на новий розгляд до місцевого господарського суду зауважив, що суди не взяли до уваги умови укладеного між сторонами договору оренди землі стосовно того, що зведення у встановленому законом порядку будівель і споруд на орендованій земельній ділянці є можливим лише за наявності згоди орендодавця.
При цьому варто звернути увагу на те, що суд у вищенаведених справах № 916/3679/23 та № 906/1537/23 фактично виходив з того, що наявність містобудівної документації не дозволяє використовувати земельну ділянку для іншої мети, ніж вказано у договорах оренди.
Крім того, у постанові від 29.04.2025 у праві № 910/5079/23 Верховний Суд погодився з висновком апеляційного суду про те, що з огляду на встановлені обставини щодо відсутності на земельній ділянці будівель, що існували до початку проведення відповідачем будівництва, а також наявність недобудованих об'єктів орієнтація та планування яких відрізняється від проєктної документації, та вважав обґрунтованим висновок апеляційного суду про здійснення відповідачем нового будівництва та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, оскільки під будівництво котеджного містечка вона власником не виділялася.
У контексті висновків, викладених у вищевказаних постановах, колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до частини четвертої статті 300 ГПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
За таких підстав колегія суддів звертається до висновків, викладених Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладених у постанові від 17.04.2025 у справі № 910/127/21, опублікованій після подання касаційної скарги.
Так, у справі № 910/127/21 вирішувався спір про припинення права постійного користування земельними ділянками та, як наслідок, повернення їх власникові з приведенням в придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірні земельні ділянки надавались у постійне користування для експлуатації та обслуговування бази відпочинку та оздоровлення, проте відповідач здійснює будівництво житлово-рекреаційного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового та спортивно-оздоровчого призначення на спірних земельних ділянках, які для цього не відводилися, та без згоди власника земельної ділянки. При цьому судами попередніх інстанцій встановлено, що у відповідача наявні містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки і дозвіл на виконання будівельних робіт.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 17.04.2025 у справі № 910/127/21 виснував, що містобудівне законодавство встановлює вимоги до будівництва, спрямовані на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів (преамбула Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"), наприклад, спрямовані на захист довкілля, дотримання санітарних норм, безпечне для оточуючих будівництво, розвиток інженерної та дорожньо-транспортної інфраструктури, дотримання режимів використання історичних ареалів тощо. Як містобудівні умови, так і дозвіл на будівництво підтверджують, що майбутнє будівництво не порушуватиме містобудівне законодавство, але не свідчить про те, що воно відповідатиме земельному законодавству. Отже, отримання містобудівних умов та дозволу на будівництва, які видаються спеціально уповноваженим органом містобудування та архітектури, не замінює рішення власника земельної ділянки про надання згоди на її забудову.
Зважаючи на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що при вирішенні спору у цій справі попередні судові інстанції не дотримались вимог статей 86, 236, 269, 282 ГПК України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, що унеможливило встановлення усіх фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, фактично не дослідили не дослідили зміст позовної заяви щодо наведення в ній обґрунтування предмета позову та його правових підстав, не оцінили зміст правовідносин, частково не виконали вказівки, викладені у постанові Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 916/326/23, а тому судові рішення у справі підлягають скасуванню як такі, що прийняті з порушенням норм процесуального права, зокрема статті 316 ГПК України.
Так, деталізуючи наведене, колегія суддів звертає увагу, зокрема на те, що місцевий і апеляційний господарські суди, зосередившись на застосуванні такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору не звернули увагу на те, що іншими підставами для розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
У цій справі суди попередніх інстанцій не звернули увагу на всі визначені у позовній заяві правові підстави позову для розірвання спірного договору оренди землі від 06.04.2014, зокрема як то порушення умов договору. Суди попередніх інстанцій залишили поза увагою специфіку спірних правовідносин, як правовідносин захисту прав власності на землю, враховуючи і те, що позов мотивований використанням орендарем спірної земельної ділянки з порушенням умов договору та чинного законодавства, а саме здійсненням орендарем нового будівництва на спірній земельній ділянці замість її використання з метою, встановленою у договорі - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.
Крім цього, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою покликання позивача на положення статті 376 ЦК України, частина перша якої визначає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються, зокрема на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. При цьому, інші ознаки самочинного будівництва, передбачені цією нормою, не виключають одна одну.
Таким чином, розглядаючи справу № 916/326/23 та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди не взяли до увагу підставу на якій позивач звернувся із позовними вимогами та фактично надаючи оцінку обставинам справи досліджували спірні відносини на предмет істотності порушень. Однак у цій справі, суди попередніх інстанцій не проаналізували використання орендарем спірної земельної ділянки відповідно як до умов договору оренди землі від 06.04.2017, так і рішення органу місцевого самоврядування, на підставі якого укладено відповідний договір оренди земельної ділянки.
Отже, місцевий і апеляційний господарські суди не дослідили наявність підстав для застосування до спірних правовідносин норм частини другої статті 651 ЦК України з огляду на умови спірного договору землі від 06.04.2017 у їх сукупності, у зв'язку з чим не з'ясували суттєві обставини цієї справи та не встановили належним чином наявність (або ж відсутність) підстав для задоволення вимог про розірвання вказаного договору та похідних вимог, заявлених у справі.
У свою чергу, доводи ПП "Дофін" та КП "Будова", які викладені у відзивах на позов, не спростовують обставин недослідження судами вищезазначених обставин і не можуть бути підставою для залишення без змін оскаржуваних судових рішень.
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв'язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.
Оскільки зазначеного суди попередніх інстанцій не зробили, фактично не дослідили в повному обсязі докази, які наявні в матеріалах справи, Верховний Суд, зважаючи на приписи статті 300 ГПК України, позбавлений можливості самостійно надавати оцінку відповідним доказам. Враховуючи викладене, є підстави констатувати, що під час розгляду справи допущено порушення норм матеріального та процесуального права і такі порушення впливають на можливість повного та всебічного розгляду справи.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. За змістом частин першої та другої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
6.2. З огляду на викладене та зважаючи на наведені положення законодавства, колегія суддів вважає, що ухвалені у справі рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду судам необхідно врахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже, і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення заявленого позову.
7. Розподіл судових витрат
7.1. У зв'язку з тим, що судом касаційної інстанції не змінюється рішення та не ухвалюється нове, відповідно до статті 129 ГПК України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційну скаргу Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (правонаступник Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради) до якої приєдналася Одеська міська рада задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 у справі № 916/326/23 скасувати.
Справу № 916/326/23 передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді С. К. Могил
О. В. Случ