65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"08" серпня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/1944/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Щавинської Ю.М., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін матеріали справи:
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1)
до відповідача: Релігійної організації "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м. Одеса" (65013, Одеська обл., місто Одеса, Миколаївська дорога, будинок 243-А)
про стягнення 73 414,47 грн
1. Зміст позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
19.05.2025 Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Релігійної організації "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м. Одеса", у якому просить суд стягнути з відповідача неустойку за прострочення повернення об'єкта оренди у сумі 73 414,47 грн та судові витрати.
2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 26.05.2025 за даним позовом було відкрито провадження у справі №916/1944/25 в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи у порядку письмового провадження.
Вказаною ухвалою суду було запропоновано сторонам надати у відповідні строки заяви по суті спору, а також роз'яснено сторонам про можливість звернення до суду з клопотанням про призначення проведення розгляду справи в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін у строки, визначені ч.7 ст. 252 ГПК України.
Ухвала суду від 26.05.2025 була надіслана позивачу та відповідачу до електронних кабінетів 27.05.2025 о 20:06, про що свідчать відповідні довідки про доставку електронного листа.
9.06.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, у якому останній просить суд відмовити у позовних вимогах у повному обсязі або зменшити розмір неустойки на підставі ч.2 ст.785 ЦК України. До вказаного відзиву відповідачем долучено контррозрахунок нестойки, за яким сума неустойки становить 43 377,37 грн.
Згідно з ч.5, 7 ст. 252 ГПК України суд розглядає справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої із сторін про інше. За клопотанням однієї із сторін або з власної ініціативи суду розгляд справи проводиться в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін. Клопотання про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням сторін відповідач має подати в строк для подання відзиву, а позивач - разом з позовом або не пізніше п'яти днів з дня отримання відзиву.
Клопотань про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін від сторін до суду не надходило.
Згідно положень ст.248 ГПК України, суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.
У відповідності до ч. 4 ст. 240 ГПК України, у разі, зокрема, розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення.
Враховуючи необхідність забезпечення доступу до правосуддя, гарантованого державою та ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод в умовах воєнного стану, суд вважає за можливе розглянути дану справу в межах розумного строку.
3. Позиція учасників справи.
3.1 Доводи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Як зазначає позивач, Релігійній громаді церкви євангельських християн-баптистів “Віфанія» Орендар) згідно з договором оренди від 03.08.2015 №8/92 (нова редакція договору оренди від 07.05.1999 №8/92), укладеним з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, надано у строкове платне користування об?єкт комунальної власності - нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 131,5 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 243.
Додатковим договором від 05.09.2019 №8 продовжено термін дії договору до 05.09.2020 та на підставі рішення Одеської міської ради від 30.01.2019 №4214-VII внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, визначивши, що з 05.09.2019 орендна плата становить 4 054,43 грн, що розрахована на 01.08.2019 (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
Відповідно до акта приймання-передачі нежитлове приміщення від 01.11.2021 керівник Релігійної громади церкви євангельських християн-баптистів “Віфанія» здав, а уповноважена особа Департаменту прийняла нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 131,5 кв.м., що розашоване за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 243.
Таким чином, враховуючи невиконання Орендарем зобов'язання щодо повернення орендованого майна Департаменту самостійно за актом приймання-передачі у встановлений договором строк, позивач, на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України та п.4.10 договору, яким передбачено, що у випадку припинення дії договору, у зв?язку із закінченням строку чи дострокового розірвання, орендар сплачує неустойку у розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акта приймання-передачі приміщення, просить суд стягнути з Релігійної громади церкви євангельських християн-баптистів “Віфанія» неустойку за прострочення виконання зобов?язань щодо повернення об?єкта оренди у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення, що за період з 06.09.2020 по 01.11.2021 становить 73 414,47 грн.
3.2 Доводи Релігійної організації "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м. Одеса".
3 серпня 2015 року між сторонами було укладено в новій редакції договір оренди нежилого приміщення №8/92, до якого додатковим договором від 05.09.2019 №8 внесено зміни, зокрема змінено назву орендаря, доповнено пункт п.1.2 наступним формулюванням: “продовжити термін дії цього договору терміном на 1 рік, а саме з 5 вересня 2019 року до 05 вересня 2020 року». Також вказаним додатковим договором внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, визначивши, що з 05.09.2019 оренда плата становить 4054, 43 грн, що розрахована на 01.08.2019 (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
При цьому, відповідач зауважує, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України “Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений цим Законом.
Враховуючи, що договір було продовжено до 05.09.2020, відповідач вважає, що правовідносини щодо його подальшої пролонгації регламентовані Законом України “Про оренду державного та комунального майна» №157-IХ від 03.10.2019.
У вересні 2020 року відповідачем подано до позивача заяву про продовження дії договору.
При цьому, відповідач зазначає, що позивачем виставлялись рахунки на оплату орендних платежів на підставі договору №8/92 з січня 2021 року до травня 2021 року, які оплачувались відповідачем в повному обсязі.
Крім цього, відповідач зауважує, що між відповідачем та позивачем укладено новий договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Одеси №374/2021 від 16 грудня 2021 року з приводу того ж нерухомого майна, за яким також оплата оренди здійснюється своєчасно та в повному обсязі.
Щодо наведеного позивачем розрахунку неустойки, відповідач зазначає про помилковість останнього у частині визначення періоду нарахування неустойки та з огляду на включення позивачем суми ПДВ в її розмір.
Так, відповідно до п.4.7 договору орендар зобов?язаний був повернути орендоване майно до 20.09.2020 включно, тому строк нарахування неустойки мав би бути з 21.09.2020 до 01.11.2021. Крім того, за 5 днів вересня 2020 року орендарем нарахована орендна плата в розмірі 692,07 грн без ПДВ, тобто, сума неустойки за вересень 2020 року має становити 1384, 14 грн, натомість, позивачем нараховано неустойку за 25 днів вересня 2020 року, що становить 6 906,84 грн.
Таким чином, відповідач зазначає, що сума неустойки за період 21.09.2020 до 01.11.2021 мала б становити 43 377,37 грн.
Відповідач також звертає увагу на те, що з розрахунку неустойки, наданого позивачем, вбачається, що відповідачем проведені наступні платежі за договором №8/92: у січні 2021 році - 5159, 40 грн; у лютому 2021 році - 5226, 47 грн; у березні 2021 році - 5278,73 грн; у квітні 2021 року - 5368,46 грн; у травні 2021 році - 5406,05 грн; у січні 2022 році - 27 672,34 грн. Тобто, з 06.09.2020 до 01.11.2021 орендарем було сплачено 73 414,47 грн, що становить 50% від нарахованої позивачем неустойки та свідчить про виконання відповідачем зобов?язань за договором щодо сплати орендної плати та про відсутність умислу щодо порушення строків повернення нежитлового приміщення з оренди у строк до 20.09.2020 включно.
При цьому, відповідач вважає, що позивачем не дотримано принципу "належного урядування" та просить суд відмовити у задоволенні позову або зменшити розмір неустойки, врахувавши вищенаведені обставини, а також те, що позивачем доказів, що свідчили б про погіршення фінансового стану чи завдання останньому збитків в результаті дій саме відповідача, не надано.
4. Фактичні обставини, встановлені судом.
Додатковим договором №6 від 3.08.2015 (а.с.22-23) Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Релігійна громадв церкви євангельських християн-баптистів «Віфанія» домовились внести зміни до договору оренди від « 07» травня 1999 р. №8/92, а саме, зазначили, що терміном дії договору оренди є період з « 03» серпня 2015р. до « 03» липня 2018 р., а також у зв?язку з затвердженням (рішення Одеської міської ради від 25.12.2008р. №3781-V) нової редакції договору оренди нежитлового приміщення комунальної власності, сторони домовилися переукласти договір оренди від « 07» травня 1999 р. №8/92 у новій редакції з « 03» серпня 2015 р.
Так, 3.08.2015 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та Релігійною громадою церкви євангельських християн-баптистів «Віфанія» (Орендар) було укладено договір оренди №8/92 у новій редакції (а.с.8-11), відповідно до п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху загальною площею 131,5 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 243.
Згідно з п.1.3 договору терміном дії договору оренди є: з « 03» серпня 2015 р. до « 03» липня 2018 р.
Пунктом 4.7 договору передбачено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов?язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об?єкта оренди.
Відповідно до п.4.10 договору у випадку припинення дії цього договору, у зв?язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акта приймання-передачі приміщення.
3.08.2015 між сторонами було укладено акт прийому-передачі нежитлового приміщення на підставі нової редакції договору оренди від 3.08.2015 №8/92 (а.с.12).
Додатковим договором №7 від 26.10.2017 (а.с.13-14) сторонами було викладено п.2.2 договору у наступній редакції: « 2.2. За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з « 20» вересня 2017р. по « 31» грудня 2017 р, що становить 1,0 грн за рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) за все приміщення.».
У подальшому, 5.09.2019 сторонами було укладено додатковий договір №8 (а.с.15-16), відповідно до п.1.1 якого сторони змінили у тексті договору оренди назву орендаря на Релігійної організації "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м. Одеса" (Церква ЄБХ «Віфанія») на підставі виписки з ЄДР.
Крім того, сторонами було доповнено п.1.2 договору та продовжено термін дії цього договору терміном на 1 (один) рік, а саме: з « 05» вересня 2019 р. до « 05» вересня 2020 року.
У п.1.3 додаткового договору №8 визначено порядок розрахунку орендної плати з « 05» вересня 2019 р., що здійснюється на підставі рішення Одеської міської ради від 30.01.2019 №4214-VII «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси», та на 1.08.2019 становить 4 054,53 грн без ПДВ, 4865,44 грн з ПДВ.
Вказаним додатковим договором сторонами також викладено у новій редакції п.2.2. договору оренди: « 2.2. За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату: з « 05» вересня 2019 р. в розмірі 4054,53 грн, що розрахована на 01.08.2019 року (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.» ???Інші умови договору сторонами залишено без змін.
Листом від 13.07.2021 (а.с.17-18) позивач, у відповідь на скарги відповідача від 29.06.2021, повідомив відповідача про те, що термін дії договору закінчився 5.09.2020 та зазначив, що всупереч п. 143. Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, заява орендаря на продовження договору оренди своєчасно (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди) не надавалась. Таким чином, зазначений договір оренди не може вважатися продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону, як передбачено п. 151 Порядку.
Разом з тим, позивач зазначив, що ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» надає право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, зокрема, релігійним організаціям - для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній. Передача в оренду без проведення аукціону передбачає прийняття рішення про включення у перелік другого типу.
Рішенням Одеської міської ради від 03.02.2021 №62-VIII приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 243-А включено до переліку другого типу об?єктів комунальної власності Одеської міської територіальної громади. Пункт 2 додатку 1 до Порядку надання в оренду державного та комунального майна встановлює перелік документів, які необхідно надати релігійній організації для отримання в оренду приміщення без проведення процедури аукціону. Релігійною організацією надано повний пакет документів, передбачений вказаним пунктом, до якого з боку Департаменту є незначні зауваження, зокрема - необхідність надання копії електронної заявки до Електронної торгової системи.
При цьому, позивач зазначив, що наразі приміщення, що використовується релігійною організацією «Віфанія», закріплено на праві оперативного управління за КУ «Муніципальна служба комунальної власності» відповідно до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.02.2021 №47, поставлено на бухгалтерський облік комунальної установи з 01.07.2021, роботу з укладення договору оренди з РО «Релігійна громада «Віфанія» продовжено Департаментом, з дотриманням вимог ст. 5 Закону.
1.11.2021 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Релігійною організацією "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м. Одеса" було укладено акт приймання-передачі нежилих приміщень, а саме, нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 131,5 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 243 (а.с.25).
27.02.2025 позивач направив на адресу відповідача претензію, у якій запропонував у місячний строк сплатити неустойку за прострочення повернення об'єкта оренди у розмірі 73 414,47 грн за період з 6.09.2020 до 1.11.2021 (а.с.26).
Позивачем також надано суду розрахунок заборгованості, з якого вбачається відсутність заборгованості з орендної плати станом на 5.09.2020, а також те, що позивачем нараховано неустойку за період з 6.09.2020 до 1.11.2021 у сумі 146 828,94 грн. При цьому, відповідачем було сплачено 73 414,47 грн за період з 6.07.2020 до 28.01.2022. Таким чином, за розрахунком позивача, залишок неустойки становить 73 414,47 грн (а.с.19).
Відповідачем, у свою чергу, надано суду контррозрахунок неустойки, згідно з яким сума неустойки дорівнює 43 377,37 грн (а.с.57-58).
Крім того, відповідачем були надані рахунки на оплату орендної плати за договором оренди №8/92 від 03.08.2015 за період січень-травень 2021 року, а саме: 4 299,50 грн за січень 2021 р., 4 355,39 грн за лютий 2021 р., 4 398,94 грн за березень 2021 р., 4 473,72 грн за квітень 2021 р. та 4 505,04 грн за травень 2021 р. (вартість орендної плати вказана без ПДВ), підписані та скріплені печаткою з боку позивача (а.с.67-71).
16.12.2021 між сторонами, за участю балансоутримувача, було укладено договір №374/2021 щодо об'єкту: нежитлова окремо розташована одноповерхова будівля загальною площею 125.1 кв.м., що розташована за адресою: м.Одеса, Миколаївська дорога, 243. Процедура, в результаті якої майно отримано в оренду - без аукціону. Цільове призначення - для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній релігійною організацією. Згідно з рішенням ОМР №62-VII від 03.02.2021 та Наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 19 листопада 2021 р. №374 (а.с.72-83).
Відповідачем також надано Статут Релігійної організації "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м. Одеса" (а.с.59-66), відповідно до п.1.1 якого Церква є добровільним об'єднанням відроджених християн, віруючих євангельсько-баптистського віровчення, об'єднаних для спільного поклоніння Богу, спілкування і задоволення своїх духовних потреб, з метою досягнення святості, християнського благочестя і проповіді Євангелія. Церква є неприбутковою організацією, яка створена та зареєстрована в порядку, визначеному Законом УРСР від 23.04.1991 №987- II «Про свободу совісті та релігійні організації» (п.1.3 Статуту).
Задачами Церкви, відповідно до Розділу 2 Статуту, є: проповідь Євангелія; виховання віруючих для досягнення святості, християнської благочесті і дотримання в житті всього, що наказав Ісус Христос; навчання дітей і молоді в недільних школах заповідям і повчанням Господнім; розвиток і зміцнення єдності між членами Церкви і добрих взаємин з іншими помісними Церквами (що входять в Союз ЄХБ України), ревностне служіння справами милосердя і добродійності.
5. Позиція суду.
5.1 Щодо строку дії договору.
Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Частиною 1 ст. 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 1 ст. 763 ЦК України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Згідно з ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Частиною 4 ст. 284 ГК України унормовано, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).
Частиною 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII, який був чинним станом на момент укладення між сторонами договору оренди, визначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Як вже зазначалось, пунктом 1.3 договору оренди №8/92 від 3.08.2015 визначено строк його дії до 3.07.2018, при цьому, з метою пролонгації орендних правовідносин за вказаним договором між сторонами було підписано додатковий договір №8 від 5.09.2019 (а.с.15-16), яким було продовжено термін дії цього договору терміном на 1 (один) рік, а саме, до 5.09.2020.
03.10.2019 Верховною Радою України прийнято Закон України “Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ (далі - Закон), у п. 1 розділу Прикінцеві та перехідні положення якого було передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм).
Згідно з п. 5 розділу Прикінцеві та перехідні положення Закону з дня його введення в дію визнано таким, що втратив чинність Закон України Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 №2269-XII.
Закон опублікований в офіційному друкованому виданні Голос України 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а відтак саме з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком окремих норм, наведених у розділі Прикінцеві та перехідні положення).
Відповідно до п. 2 розділу Прикінцеві та перехідні положення Закону договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Отже, порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України “Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 розділу Прикінцеві та перехідні положення Закону України “Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019 має застосовуватися порядок продовження, визначений цим Законом.
Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено в постановах від 19.07.2022 у справі №924/852/21 та від 09.11.2021 у справі №908/2637/20.
Враховуючи викладене, а також те, що строк дії укладеного між сторонами договору продовжено до 5.09.2020, тобто останній не закінчився 01.07.2020, правовідносини щодо його подальшої пролонгації регламентовані Законом України “Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019.
Так, ч.1 ст. 15 Закону передбачено, що право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону мають, зокрема, релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній.
Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством (ч. 2 ст. 18 Закону).
В силу ч. 3 ст. 18 Закону договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
За умовами абзацу 2 ч. 4, ч. 5 ст. 18 Закону рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.
Частиною 7 ст. 18 Закону передбачено, що договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об'єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.
Частиною 8 ст. 18 Закону визначено, що орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов'язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов'язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.
Як було встановлено судом, докази своєчасного звернення Релігійної організації "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м. Одеса" до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з відповідною заявою про продовження договору (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, тобто, не пізніше 5.07.2020) у матеріалах справи відсутні.
Крім того, у відзиві на позовну заяву відповідач зазначає про те, що ним подано заяву про продовження дії договору лише у вересні 2020 року.
Таким чином, суд доходить висновку про те, що укладений між сторонами договір припинився 5.09.2020 у зв'язку зі спливом строку, на який він був укладений (з урахуванням пролонгації).
5.2 Щодо правомірності нарахування неустойки.
Частиною 2 ст. 785 ЦК України встановлено, що якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
Суд зазначає, що правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов'язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов'язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України, статей 283, 284, 286 ГК України. Із припиненням договірних (зобов'язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов'язок - негайно повернути наймодавцеві річ. Такий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 03.10.2023 у справі № 910/9438/20, від 11.07.2023 у справі № 916/1307/22, від 15.11.2022 у справі № 910/13166/21.
Після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов'язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов'язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов'язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві. Такий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19 та постановах Верховного Суду від 10.05.2023 у справі № 910/11692/20, від 11.07.2023 у справі № 916/1307/22, від 31.08.2021 у справі № 914/1050/20.
Невиконання наймачем передбаченого частиною першою статті 785 ЦК України обов'язку щодо негайного повернення наймодавцеві речі (у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі) у разі припинення договору є порушенням умов договору, що породжує у наймодавця право на застосування до наймача відповідно до частини другої статті 785 ЦК України такої форми майнової відповідальності, як неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Такий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 19.07.2023 у справі № 924/746/22, від 19.10.2021 у справі № 922/4268/20.
Судом у цій справі встановлено, що договір оренди №8/92 від 3.08.2015 припинений 5.09.2020, тому відповідно до пункту 4.7 договору орендар зобов'язаний був повернути орендоване майно до 21.09.2020 з урахуванням ч.5 ст.254 ЦК України. Водночас, передання відповідачем позивачу та прийняття позивачем об'єкта оренди відбулось 1.11.2021.
За таких обставин, суд частково не погоджується зі строком нарахування неустойки та вважає належним строк з 22.09.2020 до 1.11.2021.
Крім того, позивачем не було враховано висновки, наведені у постанові Верховного Суду у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 20.11.2020 у справі № 916/1319/19, відповідно до яких при розрахунку розміру неустойки згідно з частиною 2 статті 785 ЦК за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.
Такі висновки Верховного Суду ґрунтуються на тому, що застосування будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов'язань до юридичної особи не віднесено законодавцем до об'єктів оподаткування ПДВ. Основою для розрахунку ПДВ виступає додана вартість - знов створена вартість підприємством за рахунок його власних факторів виробництва (землі, капіталу, робочої сили, підприємництва тощо). Додана вартість (Value Added) це різниця між вартістю продукції, яку випускає підприємство, та вартістю засобів виробництва які ним використовуються; це вартість, яка додається в процесі виробництва товарів до вартості сировини, матеріалів, палива на кожній стадії руху товарів від виробника до споживача; це вартість послуги, яка надана юридичною особою до закупленої сировини та матеріалів своїми факторами виробництва; це чистий внесок фірми у створення товару.
Виходячи з аналізу частини 2 статті 785 ЦК, неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення її повернення, враховуючи природу її виникнення, не генерує додану вартість, оскільки не є товаром або послугою, її виникнення не пов'язане з впливом дій виробника/надавача послуг, розмір такої неустойки не залежить від вартості використаних продавцем/надавачем послуг сировини, інших товарів та додаткових послуг. Неустойка, нарахована на підставі частини 2 статті 785 ЦК, є спеціальною санкцією за порушення законодавства, вона не може бути об'єктом оподаткування податком на додану вартість в силу своєї правової природи як міри відповідальності.
За таких обставин, виключенню також підлягає сума ПДВ, нарахована на орендну ставку.
Таким чином, за підрахунком суду розмір неустойки за означений період становить 117 937,16 грн (58 968,58 грн (розмір орендної плати за 9 днів вересня 2020 р., що становить 1 243,23 грн, та з 1.10.2020 до 1.11.2021)*2). При цьому, враховуючи сплату відповідачем 73 414,47 грн, що також зазначено ним у наведеному контррозрахунку, залишок неустойки становить 44 522,69 грн.
5.3. Щодо обставин, які підлягають врахуванню при визначенні розміру неустойки, що підлягає стягненню.
Суд зазначає, що при здійсненні оцінки правомірності заявлених вимог про стягнення неустойки в порядку, передбаченому частиною другою статті 785 ЦК України, обов'язковим для суду є врахування обставин невиконання орендарем зобов'язання щодо неповернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за договором оренди та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин. Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 24.10.2019 у справі №904/3315/18.
Водночас, згідно з частинами першою, другою статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 785 ЦК України, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов'язання, відповідно до вимог статті 614 цього Кодексу. Такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 30.08.2019 у справі № 910/13695/18.
До предмета доказування при вирішенні спорів щодо стягнення неустойки в порядку, передбаченому частиною другою статті 785 ЦК України, як подвійної плати за користування орендованим майном після спливу строку дії договору оренди або його розірвання належать обставини, пов'язані з невжиттям орендарем належних заходів щодо повернення орендодавцю об'єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин, за відсутності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; умисним ухиленням орендаря від обов'язку щодо повернення орендодавцю об'єкта оренди; утриманням орендованого майна у володінні орендаря та перешкоджанням орендарем у доступі орендодавця до належного йому об'єкта оренди; відсутністю з боку орендодавця бездіяльності та невчиненням ним дій, спрямованих на ухилення від обов'язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.
Як було встановлено судом, матеріали справи не містять жодного повідомлення з боку позивача щодо звільнення відповідачем орендованого приміщення після закінчення строку дії договору.
При цьому, листом від 13.07.2021 (а.с.17-18) позивач, у відповідь на скарги відповідача від 29.06.2021, повідомив, що рішенням Одеської міської ради від 03.02.2021 №62-VIII приміщення за адресою: м.Одеса, вул. Миколаївська дорога, 243-А включено до переліку другого типу об'єктів комунальної власності Одеської міської територіальної громади, що є підставою для передачі майна в оренду без проведення аукціону. Позивач зазначив, Релігійною організацією надано повний пакет документів, передбачений вказаним пунктом, до якого з боку Департаменту є незначні зауваження, зокрема - необхідність надання копії електронної заявки до Електронної торгової системи.
У вказаному листі позивач також зазначив, що наразі приміщення, що використовується релігійною організацією «Віфанія», закріплено на праві оперативного управління за КУ «Муніципальна служба комунальної власності» відповідно до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.02.2021 №47, поставлено на бухгалтерський облік комунальної установи з 01.07.2021, роботу з укладення договору оренди з РО «Релігійна громада «Віфанія» продовжено Департаментом.
При цьому, суд враховує, що 16.12.2021 між сторонами, за участю балансоутримувача, було укладено договір оренди №374/2021 щодо вказаного майна згідно з рішенням ОМР №62-VII від 03.02.2021 та Наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 19.11.2021 №374 (а.с.72-83).
Більш того, як встановлено судом, позивачем були виставлені рахунки на оплату орендної плати за договором оренди №8/92 від 03.08.2015 за період січень-травень 2021 року, а саме: 4 299,50 грн за січень 2021 р., 355,39 грн за лютий 2021 р., 4 398,94 грн за березень 2021 р., 4 473,72 грн за квітень 2021 р. та 4 505,04 грн за травень 2021 р. (вартість орендної плати вказана без ПДВ) (а.с.67-71).
У свою чергу, відповідачем, як вбачається з розрахунку неустойки, наданого позивачем, були проведені наступні платежі за договором: 06.07.2020 - 199,25 грн, 21.07.2020 - 5 011 грн, 19.10.2020 - 4 000 грн, 16.11.2020 - 5 000 грн, 06.01.2021 - 5 092,77 грн, 08.02.2021 - 5 159,40 грн, 12.02.2021 - 5 226,47 грн, 10.03.2021 - 5 278,73 грн, 12.04.2021 - 5 368,46 грн, 11.05.2021 - 5 406,05 грн, 28.01.2022 - 27 672,34 грн. У вказаному розрахунку також зазначено, що з 6.09.2020 до 1.11.2021 нараховано 146 828,94 грн неустойки, при цьому, за вказаний період орендарем сплачено 73 414,47 грн ( що дорівнює сумі орендної плати).
Вказане свідчить про виконання відповідачем зобов'язань за договором щодо сплати орендної плати на підставі виставлених орендодаіцем рахунків та про відсутність умислу про порушення строків повернення нежитлового приміщення з оренди у строк до 21.09.2020 включно.
Суд також враховує, що відповідач - Релігійна організація "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м.Одеса" відповідно до п.1.1 Статуту є неприбутковою організацією, задачами якої, відповідно до Розділу 2 Статуту, є, зокрема, виховання віруючих для досягнення святості, християнської благочесті і дотримання в житті всього, що наказав Ісус Христос; навчання дітей і молоді в недільних школах заповідям і повчанням Господнім; ревностне служіння справами милосердя і добродійності.
При цьому, суд вважає, що орендодавцем не дотримано принципу "належного урядування", згідно з яким на органи публічної адміністрації покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. (див. рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04).
Суд враховує, що Верховний Суд у складі колегії суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду у Постанові від 16.08.2024 по справі №910/14706/22 відступив від висновку колегій суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постановах від 29.03.2018 у справі №914/730/17, від 30.10.2019 у справі №924/80/19, та сформував правову позицію про те, що санкція, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, є різновидом неустойки (штрафної санкції), яка є законною неустойкою і застосовується у разі, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі.
Отже, така неустойка, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, може бути зменшена судом за правилами частини 3 статті 551 Цивільного кодексу України.
Так, за ч.3 ст.551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення. Правовий аналіз зазначених приписів свідчить про те, що вони не є імперативними та застосовуються за визначених умов та на розсуд суду.
Зі змісту зазначених норм вбачається, що, вирішуючи питання про зменшення розміру неустойки (штрафу, пені), яка підлягає стягненню зі сторони, що порушила зобов'язання, господарський суд повинен оцінити, чи є даний випадок винятковим, виходячи з інтересів сторін, які заслуговують на увагу; ступеню виконання зобов'язання боржником; причини (причин) неналежного виконання або невиконання зобов'язання, незначності прострочення виконання, наслідків порушення зобов'язання, невідповідності розміру стягуваної неустойки (штрафу, пені) таким наслідкам, поведінки винної особи (в тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов'язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідки) тощо.
Оцінюючи можливість зменшення суми неустойки, суд враховує вищенаведені обставини щодо відсутності умислу відповідача, а також те, що позивачем доказів, що свідчили б про погіршення фінансового стану чи завдання останньому збитків в результаті дій саме відповідача, не надано.
Поряд з цим, суд також вважає за необхідне відзначити, що зменшення судом розміру неустойки, враховуючи положення ст. 219 Господарського кодексу України, яка регулює межі господарсько-правової відповідальності, порядок і умови зменшення розміру та звільнення від відповідальності, свідчить про те, що зменшення судом розміру стягуваної неустойки є проявом обмеження відповідальності боржника, та жодним чином не є звільненням його від відповідальності.
З урахуванням викладеного у сукупності, враховуючи дискреційність наданих йому повноважень щодо зменшення розміру штрафних санкцій, виходячи з необхідності дотримання балансу інтересів обох сторін, в умовах воєнного стану, введеного за наслідком збройної агресії Росії проти України, суд вважає справедливим, доцільним, обґрунтованим, таким, що цілком відповідає принципу верховенства права висновок щодо необхідності зменшення розміру неустойки до 5 000 грн.
Приймаючи до уваги зменшення розміру неустойки судом з власної ініціативи, а також враховуючи, що до виникнення спору призвели також неправильні дії позивача, з урахуванням недотримання останнім принципу "належного урядування", витрати по сплаті судового збору, який був сплачений у мінімальному розмірі, відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на сторони порівну.
Керуючись ст.129,232,233,236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Релігійної організації "Релігійна громада Церква євангельських християн-баптистів "Віфанія" м. Одеса" (65013, Одеська обл., місто Одеса, Миколаївська дорога, будинок 243-А, код ЄДРПОУ 22475620) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) неустойку за прострочення повернення об'єкта оренди у сумі 5 000 /п'ять тисяч/ грн, судовий збір у сумі 1 514 /одна тисяча п'ятсот чотирнадцять/ грн.
3. В задоволенні решти позову відмовити.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Суддя Ю.М. Щавинська