ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
24.07.2025Справа № 910/3902/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Удалової О.Г., за участю секретаря судового засідання Літовка М.В., розглянув матеріали господарської справи
за позовом Керівника Подільської окружної прокуратури міста Києва
в інтересах держави в особі
Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КИЙ"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Масс Строй Груп"
про стягнення 176 991,72 грн заборгованості за договором оренди земельної ділянки та припинення дії договору шляхом його розірвання
За участю представників учасників справи:
прокурор Павліченко В.О.
від позивача не з'явився
від відповідача Хілова І.М.
від третьої особи не з'явився
До Господарського суду міста Києва з позовною заявою звернувся Керівник Подільської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КИЙ" про стягнення 176 991,72 грн заборгованості за договором оренди земельної ділянки та припинення дії договору шляхом його розірвання.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем договору оренди земельної ділянки від 29.12.2022.
Ухвалою суду від 03.04.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено проведення підготовчого засідання на 28.04.2025, а також встановлено строки для вчинення учасниками справи процесуальних дій.
09.04.2025 від представника позивача (Київська міська рада) до суду надійшли письмові пояснення, в яких підтримано заявлені прокурором позовні вимоги.
17.04.2025 від відповідача надійшов відзив, в якому відхилено заявлені позовні вимоги.
24.04.2025 від відповідача до суду надійшло клопотання про долучення доказів.
Ухвалою суду від 28.04.2025 відкладено підготовче засідання на 19.05.2025, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Масс Строй Груп".
29.04.2025 від відповідача до суду надійшли докази направлення відзиву на адресу прокуратури.
30.04.2025 від відповідача до суду надійшли докази направлення заяв по суті третій особі.
09.05.2025 від третьої особи до суду надійшли додаткові пояснення у справі.
14.05.2025 від прокуратури надійшла відповідь на відзив.
19.05.2025 до суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив.
19.05.2025 від керівника Подільської окружної прокуратури міста Києва до суду надійшла заява на виконання ухвали суду.
19.05.2025 суд оголосив перерву в підготовчому засіданні до 05.06.2025.
05.06.2025 від відповідача до суду надійшло клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи.
05.06.2025 підготовче засідання відкладено на 26.06.2025.
09.06.2025 від позивача (Київська міська рада) до суду надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника, позивач позовні вимоги підтримав.
У підготовче засідання 26.06.2025 представник позивача не з'явився. Про дату, час та місце проведення судового засідання сторони були повідомлені належним чином.
У підготовчому засіданні 26.06.2025 учасники судового процесу зазначили, що вважають виконаними завдання підготовчого провадження, у зв'язку з чим не заперечують проти закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.
Ухвалою суду від 26.06.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.07.2025.
11.07.2025 від відповідача надійшло клопотання про відкладання розгляду справи.
14.07.2025 оголошено перерву в судовому засіданні до 24.07.2025.
24.07.2025 від представника третьої особи надійшла заява, в якій останній просить суд здійснювати розгляд справи без участі останнього, а також відмовити в задоволенні позовних вимог.
Крім того, 24.07.2025 від Подільської окружної прокуратури міста Києва надійшла заява, в якій останній просить: закрити провадження у справі в частині стягнення 176 991,72 грн заборгованості у зв'язку з відсутністю предмету спору, а також вирішити питання про повернення судового збору в розмірі 6 056,00 грн.
У судовому засіданні 24.07.2024 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.
Судом, відповідно до вимог статей 222-223 ГПК України, здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовні вимоги, а також заперечення на такі вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
29.12.2022 між Київською міською радою та ТОВ «Будівельна компанія «КИЙ» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:85:174:0078 загальною площею 0,44 га за адресою: м. Київ, вул. Западинська, 13, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського округу Біловар І.О. 29 грудня 2022 року та зареєстрований у реєстрі за № 4764 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2676732680000) (далі - договір оренди).
Відповідно до п. 1.1. вказаного Договору оренди орендодавець (позивач) на підставі рішення Київської міської ради від 28.08.2008 № 161/161 передає, Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом зі знесенням нежитлової будівлі. Об'єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- кадастровий номер 8000000000:85:174:0078;
- місце розташування - вул. Западинська, 13 у Подільському районі м. Києва;
- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;
- цільове призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом зі знесенням нежитлової будівлі);
- розмір (площа) - 0,4400 га.
Строк дії договору - 5 (п'ять) років.
Відповідно до п. 4.2.1. договору оренди річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5 (п'ять) відсотків від її нормативної грошової оцінки.
Орендна плата сплачується орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом тридцяти календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (п. 4.9 договору).
Відповідно до п. 4.4. Договору оренди у випадку, якщо будівництво об'єкта не розпочато у термін, визначений п. 8.4. Договору (тобто не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки), орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений п. 4.2 Договору, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з п.п 8.3, 8.4 договору орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, розпочати будівництво об'єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Відповідно до п. 11.4. Договору оренди договір може бути розірваний, зокрема, в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця в разі використання орендарем земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної (більше трьох місяців) несплати орендної плати, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
Звертаючись до суду з даним позовом, прокурор та позивач вказували про порушення відповідачем умов договору оренди, які, за твердженнями останніх, є підставою для розірвання вказаного договору оренди, а також прокурором в позові заявлено вимогу про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в розмірі 176 991,72 грн як орендної плати за три останніх місяці 2024 року.
Після відкриття провадження у даній справі відповідачем здійснено оплату заборгованості в розмірі 176 991,72 грн, що підтверджується платіжною інструкцією від 16.04.2025 № 31, яка долучена до відзиву на позов.
Крім того, у процесі розгляду даної справи відповідачем станом на травень 2025 року повністю погашено заборгованість зі сплати орендної плати за землю, що підтверджується: платіжною інструкцією від 09.05.2025 № 50 на суму 201 324,45 грн; витягом з електронного кабінету платника податків щодо сплати орендної плати за землю за період з 01.01.2025 по 16.05.2025; довідкою ГУ ДПС у м. Києві від 16.05.2025 № 18070/АП/26-15-52-03-04-Е про відсутність заборгованості з платежів, які долучені до заперечень на відповідь на відзив.
Відповідно до пункту 2 частини 1 ст.231 Господарського процесуального кодексу України господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.
Господарський суд закриває провадження у справі з підстав відсутності предмета спору, якщо наявними в матеріалах справи доказами підтверджується відсутність предмету спору, зокрема, у випадку припинення його існування (наприклад, сплата суми боргу, знищення спірного майна, скасування оспорюваного акту державного чи іншого органу, тощо), якщо між сторонами у зв'язку із цим не залишилось неврегульованих питань.
Закриття провадження у справі на підставі зазначеної норми ГПК України можливе у разі, коли предмет спору існував на момент виникнення останнього та припинив існування в процесі розгляду справи. Якщо він був відсутній і до порушення провадження у справі, то зазначена обставина тягне за собою відмову в позові, а не закриття провадження у справі.
Вказане узгоджується з правовою позицією, викладеною, зокрема, у постановах Верховного Суду від 13.06.2018 у справі № 905/1584/15 та від 06.03.2019 № 914/130/16.
Таким чином, враховуючи, що відповідачем здійснено погашення заборгованості з орендної плати в розмірі 176 991,72 грн, предмет спору у вказаній частині станом на момент розгляду даної справи відсутній, у зв'язку з чим провадження в частині стягнення 176 991,72 грн заборгованості з орендної плати підлягає закриттю на підставі пункту 2 частини 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України.
Крім того, як встановлено судом під час розгляду даної справи, відповідачу на земельній ділянці, наданій в оренду (кадастровий номер 8000000000:85:174:0078), на праві власності належить майно: нежитлові приміщення загальною площею 1485 кв. м., зокрема,: нежитлова будівля «А-2» площею 1450,20 кв. м., гараж «Б», будівля охорони «В», навіс «Г», навіс «Д», огорожа № 1, 2. Право власності на вказані нежитлові приміщення зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2490913480000, що підтверджується витягом № 281832161 від 28.10.2021.
Стосовно заявленої вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки від 29.12.2022 прокурором також наведені інші підстави: використання земельної ділянки не за її цільовим призначенням; на земельній ділянці, наданій в оренду відповідачу, всупереч умовам договору відповідачем не розпочато будівництво.
Вирішуючи даний спір в частині вимог про розірвання договору оренди, суд керувався таким.
Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Крім того, відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладання договору) передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі статтею 13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Стосовно такої наведеної прокурором підстави для розірвання договору оренди як відсутність будівництва суд вказує таке.
Так, як погоджено сторонами в договорі (п. 8.4), орендар зобов'язаний розпочати будівництво об'єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Право оренди за відповідачем зареєстровано у день нотаріального посвідчення договору, а саме 29.12.2022, а відтак строк для обов'язку відповідача розпочати будівництво станом на момент звернення прокурора з даним позовом не настав, оскільки закінчується 29.12.2025, у той час, як звернення до суду здійснено 28.03.2025.
Крім того, п. 4.4. Договору оренди сторонами погоджено, що у випадку, якщо будівництво об'єкта не розпочато у термін, визначений п. 8.4. Договору (тобто не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки), орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений п. 4.2 Договору, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Тобто сторони у договорі вже передбачили відповідальність за несвоєчасний початок будівництва на наданій в оренду земельній ділянці.
Враховуючи вищевикладене, вказана підстава для розірвання договору є недоведеною та безпідставною, оскільки строк для початку будівництва, встановлений п. 8.4 договору, ще не настав, а також сторонами передбачено відповідальність за порушення такого строку (п. 4.4 договору), а саме сплата подвійного розміру орендної плати.
Крім того, як вбачається з наданих відповідачем доказів, а саме: договору від 12.11.2021 на виконання проектних робіт, укладеного між відповідачем та фізичною особою-підприємцем Смоляніновою Оленою Анатоліївною; інвестиційного договору від 21.12.2021, укладеного між відповідачем та третьою особою у даній справі; топографо-геодезичних вишукувань КО «Київгенплан», проведених 02.04.2024; отримання 01.04.2024 довідки з містобудівного кадастру № 055-3109, виданої Департаментом містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації, відповідач вчиняв дії, спрямовані на початок будівельних робіт на земельній ділянці.
Щодо твердження прокурора про використання земельної ділянки не за її цільовим призначенням (використання як автостоянки/паркувального майданчика) як підстави для розірвання договору оренди від 29.12.2022, суд зазначає про наступне.
Під час розгляду даної справи прокурор на надав доказів використання земельної ділянки, наданої відповідачу в оренду за оскаржуваним договором (кадастровий номер 8000000000:85:174:0078), не за цільовим призначенням.
Так посилання прокурора на акти огляду, оформлені протоколами в межах кримінального провадження № 42017101070000045 від 06.02.2017, не беруться судом до уваги, оскільки відповідач набув право оренди земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:85:174:0078 у грудні 2022 року, тобто через 5 років після відкриття кримінального провадження.
Крім того, відповідно до кадастрової довідки з містобудівного кадастру, виданої Департаментом містобудування і архітектури Київської міської державної адміністрації від 01.04.2024 № 055-3109, автостоянка знаходиться на сусідній земельній ділянці площею 0,5676 га кадастровий номер 8000000000:85:174:0002 за адресою м. Київ, проспект Свободи, 2-д.
Відповідно до листа Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації від 11.02.2025 № 057-1748 підтверджено, що паркувальний майданчик знаходиться не на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:85:174:0078, яка перебуває в оренді Відповідача, а на іншій земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:85:174:0002.
Таким чином, під час розгляду даної справи суду не надано доказів використання земельної ділянки не за її цільовим призначенням, погодженим в договорі (для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом зі знесенням нежитлової будівлі). Крім того, надані відповідачем докази, як вказано судом вище, підтверджують вчинення відповідачем дій, спрямованих на початок будівельних робіт на земельній ділянці.
Крім того, суд вказує на те, що обраний прокурором спосіб захисту в даній справі є неефективним з огляду на наступне.
Поняття "ефективний засіб" передбачає запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Причому ефективний засіб - це запобігання тому, щоб відбулося виконання заходів, які суперечать Конвенції, або настала подія, наслідки якої будуть незворотніми (див. mutatis mutandis рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" (Doran v. Ireland)).
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, необхідно виходити із його ефективності, а це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 11.02.2020 р. у справі № 923/364/19 та від 16.06.2020 у справі № 904/1221/19.
Відповідно до приписів статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до приписів Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» користування земельними ділянками є платним та здійснюється на підставі договорів оренди. Користування земельною ділянкою без укладання договору оренди землі забороняється.
Таким чином, наявність у власника об'єктів нерухомості договору оренди земельної ділянки, на яких вони розташовані, є обов'язковою вимогою для законного користування цією земельною ділянкою. Укладання таких договорів є також обов'язковим як для орендодавця так і власника об'єкта нерухомості.
Відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. (ст.ст. 316, 317 ЦК України).
Як вказано судом вище, відповідач є власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, наданій в оренду, на підставі договору від 29.12.2022.
За вказаних обставин, у даному випадку розірвання договору оренди земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомості, що належать відповідачу на праві приватної власності, не тільки не призведене до припинення порушень земельного законодавства, на які посилається прокурор, а призведе до виникнення нового порушення законодавства, а саме: користування відповідачем земельною ділянкою, на якій розташовані об'єкти нерухомості, без наявності чинного договору оренди.
Відповідач як власник нерухомого майна, набувши на законних підставах право власності на нерухоме майно, мав не тільки право на отримання в оренду земельної ділянки, на якій розташоване зазначене майно, а і був зобов'язаний укласти договір оренди земельної ділянки та мати його в наявності у подальшому.
З огляду на вищевикладене, обраний в даному випадку прокурором спосіб захисту у вигляді розірвання договору оренди не є ефективним та не призведе до захисту прав позивача у спірних правовідносинах, оскільки відповідач як власник об'єктів нерухомості зобов'язаний мати відповідний договір оренди земельної ділянки.
При цьому обрання неефективного способу є самостійною підставою для відмови в задоволенні позовної вимоги про розірвання договору.
Враховуючи вищевикладене, суд не вбачає підстав для задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди.
Стосовно розподілу судовий витрат, суд вказує про наступне.
Так, провадження у даній справі в частині стягнення орендної плати закрито, що відповідно до Закону України «Про судовий збір» є підставою для повернення судового збору.
При зверненні до суду прокуратурою сплачено судовий збір у розмірі 6 056,00 грн за дві вимоги (розірвання договору та стягнення коштів).
Таким чином, суд вважає за можливе вирішити питання про повернення прокуратурі судового збору окремим процесуальним документом (ухвалою).
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, враховуючи відмову в задоволенні позовної вимоги про розірвання договору, судовий збір в розмірі 3028,00 грн підлягає покладенню на прокуратуру.
Керуючись статтями 129, 233, 236-237, 240 та 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Закрити провадження у справі в частині вимог про стягнення 176 991,72 грн заборгованості
2. В іншій частині позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 07.08.2025.
Суддя О.Г. Удалова