справа № 758/4000/16-ц
провадження № 22-ц/824/6360/2025
08 липня 2025 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:
судді - доповідача Кирилюк Г. М.
суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.,
при секретарі Черняк Д. Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов'язання повернути житлове приміщення, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Адамович Оксани Вікторівни на рішення Подільського районного суду міста Києва від 27 червня 2024 року в складі судді Захарчук С. С.,
встановив:
25.03.2016 ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просив визнати недійним договір купівлі-продажу цілого житлового приміщення - житлового блоку АДРЕСА_1 від 23 березня 2016 року, укладений між ним та ОСОБА_2 . Також просив зобов'язати ОСОБА_2 повернути йому вказане нерухоме майно.
Позовні вимоги обґрунтовував тим, що 23 березня 2016 року у приміщенні приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. від уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу житлового блоку № 55, який знаходиться в будинку АДРЕСА_2 , загальною площею 23,8 кв.м., за погодженою сумою 145 374 грн.
Перш ніж укласти договір купівлі-продажу вони з покупцем проговорили всі деталі щодо вартості квартири, її технічного стану, відсутності заборгованості по оплаті комунальних послуг тощо.
Нотаріус здійснила державну реєстрацію права власності на відповідача. Після цього на його вимогу сплатити кошти за придбану квартиру відповідач відмовився та поспішно залишив приміщення приватного нотаріуса.
Зазначив, що він викликав патруль поліції для фіксування даного факту та подальшого його розслідування. Інформація про кримінальне правопорушення була внесена до Єдиного реєстру досудових розслідувань за номером № 2229 від 24.03.2016.
Вважає, що ОСОБА_2 ввів його в оману не передавши йому кошті під час укладення договору, тому на підставі ч. 1 ст. 230 ЦК України вважає що даний договір є недійсним.
06.11.2022 представник ОСОБА_1 - адвокат Адамович О. В. звернулась до суду з клопотанням про виклик та допит свідка ОСОБА_3 , який може повідомити підтвердити обставини, що відповідач ввів позивача в оману з умислом позбутися підроблених доларів США та злочинним шляхом отримати право власності на квартиру.
Рішенням Подільського районного суду міста Києва від 27 червня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не вказано, в чому полягає обман зі сторони відповідача, як і не доведена наявність умислу в його діях.
Суд критично оцінив покази свідка ОСОБА_3 , який пояснив, що він був присутнім під час укладення договору купівлі-продажу. Покупець сказав, що передасть кошти, коли підпишуть угоду та зареєструють право власності. Нотаріус запевнив, що все добре. Покупець поклав гроші та пішов. ОСОБА_1 взяв кошти і зрозумів, що вони не справжні. В подальшому вони викликали поліцію, яка фальшиві кошти забрала.
Своє ставлення до показів свідка суд мотивував відсутністю доказів, що він був присутнім безпосередньо під час укладання договору купівлі-продажу.
Суд зазначив, що однією з істотних умов договору купівлі-продажу є сплата грошових коштів покупцем продавцю. Обґрунтовуючи позовну заяву, позивач вказав, що кошти за договором від відповідача ним не були отримані. Таким чином, вважати, що сторони досягли істотних умов договору не є можливим. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Позов у цій справі поданий позивачем з метою захисту його речового права на нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Звідси випливає, що позовні вимоги не відповідають належному способу захисту.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.
Крім того, позивач просив зобов'язати відповідача повернути йому спірне нерухоме майно, однак обставин на обґрунтування позову в цій частині позивачем не викладено, у зв'язку з чим позов в цій частині є необґрунтованим та задоволенню не підлягає.
03.01.2025 представник ОСОБА_1 - адвокат Адамович О. В. подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Подільського районного суду міста Києва від 27 червня 2024 року, ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Стягнути всі судові витрати на користь позивача.
Доводи апеляційної скарги обґрунтовує тим, що перед підписанням договору позивач та відповідач досягнули домовленості щодо всіх істотних умов договору, а саме: ціни договору (оплатності), технічного стану квартири, що є об'єктом договору, відсутності заборгованості по оплаті житлово-комунальних послуг та ін. Між сторонами була обумовлена вартість квартири в сумі 145 374,00 грн, що зазначено в п. 3 договору.
В момент нотаріального посвідчення оспорюваного договору та реєстрації права власності на квартиру, покупець повідомив та продемонстрував продавцю наявність коштів в еквіваленті доларів США, а не в національній грошовій одиниці України - гривні, проте відмовився передати їх позивачу до завершення вчинення всіх нотаріальних дій. Після закінчення державної реєстрації права власності на квартиру, відповідач залишив грошові кошти на столі та поспішно зник. Після того, як ОСОБА_2 залишив приміщення, позивач запідозрив, що грошові кошти в сумі 10 000 доларів США є підробленими та викликав поліцію.
Всі ці обставини підтвердив в судовому засіданні свідок ОСОБА_3 , який безпосередньо перебував з позивачем під час укладення оспорюваного правочину.
Суд першої інстанції при розгляді справи не надав належної правової оцінки наявним у справі беззаперечним доказам, що призвело до неправильного вирішення справи.
Правом надання відзиву на апеляційну скаргу інші учасники справи не скористались.
В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Гапека Т.В. апеляційну скаргу підтримала та просила її задовольнити.
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що 23.03.2016 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу цілого житлового приміщення - жилого блоку у гуртожитку.
Відповідно до п. 1 договору продавець передає у власність, а покупець приймає і зобов'язується оплатити на нижчевикладених умовах нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_3 . Ціле житлове приміщення - жилий блок у гуртожитку - складається з однієї житлової кімнати, його загальна площа становить 23, 80 кв. м., житлова - 14.40 кв.м.
Відповідно до п. 3 договору продаж вчинено за погоджену сторонами суму: 145 374 грн. Така вартість жилого блоку у гуртожитку визначена сторонами за взаємним погодженням, за відсутності примусу як будь-кого із сторін, так і з боку третіх осіб, а також збігу будь-який важких обставин. Сторони свідчать, що вони обізнані стосовно рівня ринкових цін на аналогічне майно: за їх розсудом визначена в цьому договорі вартість є справедливою та відповідає дійсній вартості.
Відповідно до п. 4 договору вказану суму покупець передав продавцю в момент нотаріального посвідчення цього договору сам на сам. Своїми підписами на договорі сторони свідчать, що повний і своєчасний розрахунок проведено.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23.03.2016 № 55754552 власником жилого блоку у гуртожитку за адресою: АДРЕСА_3 є ОСОБА_2 .
Частиною першою статті 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України визначено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків (стаття 202 ЦК України).
Згідно із частинами першою, п'ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Отже, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню.
У статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
У відповідності до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Тлумачення норм статті 230 ЦК України дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміють умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення.
Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин.
Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов'язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
Наявність умислу в діях відповідача, істотність обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Встановлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов'язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України.
Схожі правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 28 серпня 2019 року у справі № 753/10863/16-ц, від 20 січня 2021 року у справі № 522/24006/17, від 26 липня 2022 року у справі № 760/21633/15.
Якщо ж особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частина перша статті 229 ЦК України).
Таким чином, аргументи позивача про те, що він фактично не отримав грошові кошти за продаж спірного майна не може бути підставою для визнання оспорюваного правочину недійсним відповідно до статті 230 ЦК України, оскільки неналежне виконання грошового зобов'язання за договором купівлі-продажу лише свідчить про невиконання умов договору, а не про його недійсність.
Якщо покупець не виконує свого обов'язку щодо оплати переданого йому товару в установлений договором купівлі-продажу строк, продавець набуває право вимоги такої оплати (частина третя статті 692 ЦК України) або розірвання договору з підстав, передбачених статтею 651 ЦК України.
За обставинами цієї справи сторони договору засвідчили, що зазначена ціна договору відповідає погодженій сторонами сумі - 145 374 грн, за відсутності примусу як будь-кого із сторін, так і з боку третіх осіб, а також збігу будь-який важких обставин, підтвердили, що має місце саме укладення договору купівлі-продажу.
Належних та достатніх доказів того, що зазначені умови сторонами не виконано та відповідач не розрахувався за придбане майно, суду надано не було.
Отже, позивачем не доведено, що під час підписання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу цілого житлового приміщення - жилого блоку у гуртожитку існували обставини, які мали істотне значення та щодо яких відповідач навмисно ввів його в оману, і що його обізнаність про такі обставини могли вплинути на вчинення ним оспорюваного правочину.
З урахуванням наведеного, доводи позивача про введення його в оману щодо розрахунку за оспорюваним правочином та у зв'язку з цим наявності підстав для визнання його недійсним є необґрунтованими, оскільки навіть за умов встановлення обставини неотримання грошових коштів за договором останні не можуть бути підставою для застосування положень ст. 230 ЦК України.
Невиконання відповідачем умов договору купівлі-продажу в частині розрахунку, не позбавляє позивача права звернутися з вимогою про його розірвання згідно із частиною другою статті 651 ЦК України.
За встановлених обставин висновки суду першої інстанції про неукладеність договору та неможливості застосування наслідків недійсності правочину, який не вчинено, а також про те, що належним способом захисту в даному випадку є витребування майна з чужого незаконного володіння є помилковими та такими, що відповідають нормам матеріального права.
Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції неповно з'ясовані обставини справи, неправильно застосовані норми матеріального права, висновки суду не відповідають наданим сторонами доказам, що призвело до неправильного вирішення справи, тому рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Оскільки в задоволенні позову позивачу відмовлено, підстави для відшкодування понесених ним судових витрат відсутні.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд
постановив:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Адамович Оксани Вікторівни задовольнити частково.
Рішення Подільського районного суду міста Києва від 27 червня 2024 року скасувати.
Ухвалити нове судове рішення.
В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов'язання повернути житлове приміщення відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 06.08.2025.
Суддя - доповідач Г. М. Кирилюк
Судді: І. М. Рейнарт
Т. І. Ящук