Справа № 569/13527/22 Головуючий у 1 інстанції: Галінська В. В.
Провадження № 22-ц/802/754/25 Доповідач: Осіпук В. В.
17 липня 2025 року місто Луцьк
Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді Осіпука В. В.,
суддів - Матвійчук Л. В., Федонюк С. Ю.,
з участю секретаря судового засідання Губарик К. А.,
прокурора Присяжнюк І. Б.,
представника відповідача ОСОБА_1
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом заступника керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави до Рівненської міської ради Рівненської області, ОСОБА_2 про визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди землі від 17 жовтня 2022 року, повернення земельної ділянки у стан, придатний для її використання, шляхом звільнення від матеріалів та за позовом заступника керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради Рівненської області до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, державний реєстратор Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Репетуха О.М., приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька О.В., Департамент цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг про скасування державної реєстрації права приватної власності на об'єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу, за апеляційною скаргою першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 12 жовтня 2023 року,
У 2022 та 2023 році заступник керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави звернувся до суду з позовами, у яких просив:
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на об'єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , здійснену державним реєстратором Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Репетухою О. М. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35246441 від 18 травня 2017 року);
- визнати недійним договір купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року № 1757, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 ;
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_2 на об'єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , здійснену приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61630844 від 16 листопада 2021 року);
- визнати незаконним та скасувати рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно»;
- визнати недійсним договір оренди землі від 17 жовтня 2022 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_2 ;
- зобов'язати ОСОБА_2 повернути Рівненській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, площею 814 квадратних метри, яка розташована в АДРЕСА_1 , у стані придатному для її подальшого використання шляхом звільнення від будівельних матеріалів.
Ухвалою Рівненського міського суду від 29 березня 2023 року об'єднано в одне провадження справу № 569/13527/22 за позовом заступника керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави до Рівненської міської ради, ОСОБА_2 про визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування зі справою № 569/2276/23 за позовом заступника керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави до Рівненської міської ради, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі від 17 жовтня 2022 року та повернення земельної ділянки у стані, придатному для її використання, шляхом звільнення від матеріалів.
Ухвалою Рівненського міського суду від 30 серпня 2023 року об'єднано в одне провадження справу № 569/13527/22 за позовом заступника керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави до Рівненської міської ради, ОСОБА_2 про визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди землі від 17 жовтня 2022 року та повернення земельної ділянки у стані, придатному для її використання, шляхом звільнення від матеріалів зі справою № 569/17062/22 за позовом заступника керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів: державний реєстратор Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Репетуха О. М., приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька О. В., Департамент цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг; про поновлення позовної давності, скасування державної реєстрації права приватної власності на об'єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Позовні вимоги мотивовано тим, що прокуратурою при виконанні повноважень, визначених статтею 131-1 Конституції України та статтею 23 Закону «Про прокуратуру», було встановлено порушення інтересів територіальної громади м. Рівне під час передачі земель комунальної власності в оренду поза процедурою земельних торгів.
Прокурор посилався на ті обставини, що 03 грудня 2015 року між Рівненською міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради було укладено договір оренди земельної ділянки площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, з цільовим призначенням - для іншої житлової забудови (для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови), розташованої у м. Рівному на строк до 12 жовтня 2016 року. Додатковою угодою від 08 грудня 2016 року, сторонами продовжено строк дії вказаного договору до 12 жовтня 2021 року.
У подальшому між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та ОСОБА_3 було укладено договір суборенди землі від 03 серпня 2016 року та додатковий договір про поновлення договору суборенди земельної ділянки від 21 березня 2017 року, на підставі якого останньому передано у користування зазначену вище земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 без зміни її цільового призначення на строк до 12 жовтня 2021 року.
На вказаній земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 ОСОБА_3 здійснював нове будівництво житлового будинку за кодом 1110.3, який згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000, належить до садибного типу.
Відповідно до технічного паспорта на об'єкт незавершеного будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 , виготовленого ПП «Техноком», інвентаризаційна справа № 337, він має наступні характеризуючі дані: фундамент - з/бетонні блоки, площею основи 63,9 кв. м.
Згідно інформації, розміщеної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1251083256101, 15 травня 2017 року ОСОБА_3 набув право приватної власності на зазначений вище об'єкт незавершеного будівництва, відсоток його готовності 7%.
Після закінчення строку дії договорів оренди та суборенди землі, згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 12 жовтня 2021 року, Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради передало, а Рівненська міська рада прийняла земельну ділянку площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі вказаного акту приймання-передачі, 23 листопада 2021 року здійснено запис про припинення іншого речового права на земельній ділянці (номер рішення 61923561).
Отже, після закінчення договору оренди землі від 03 грудня 2015 року земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 була повернута 12 жовтня 2021 року територіальній громаді м. Рівне в особі Рівненській міській раді до земель запасу.
Поряд з цим, на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року № 1757, ОСОБА_3 (продавець) передав у власність ОСОБА_2 (покупець), а останній прийняв об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
У пунктах 4, 5 даного договору вказано, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, право власності на нього належить продавцю, відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 листопада 2021 року. Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1251083256101, відсоток готовності складає 7%, будівництво здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, виданого 18 листопада 2016 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області № РВ062163231403.
Цього ж дня, 16 листопада 2021 року, у Державному реєстрі речових прав за номером 45080975 здійснено запис про набуття ОСОБА_2 права власності на вказаний вище об'єкт незавершеного будівництва.
У подальшому, за результатами розгляду заяв ОСОБА_2 , на підставі витягу з Державного реєстру речових прав про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року на зазначений об'єкт незавершеного будівництва, Рівненською міською радою прийняті такі рішення:
- від 23 грудня 2021 року № 1863 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно»;
- від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно».
Відповідно до пункту 2 рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 ОСОБА_2 , на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року № 45080975, передано в оренду на п'ять років земельну ділянку площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01.020:0547 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташовану на АДРЕСА_1 .
На підставі рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 між Рівненською міською радою та ОСОБА_2 17 жовтня 2022 року укладено договір оренди землі.
Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди ОСОБА_2 на зазначену земельну ділянку зареєстровано 31 жовтня 2022 року (номер запису про інше речове право: 48293747).
22 серпня 2022 року Рівненською окружною прокуратурою внесено відомості до ЄРДР № 42022181110000077 про наявність у діях невстановлених осіб ознак злочину, передбаченого частиною третьою статті 362 Кримінального кодексу України, а саме: внесення за попередньою змовою невстановленими особами через електронно-обчислювальні машини (комп'ютери) недостовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Зокрема, щодо нерухомого майна, яке знаходиться на земельних ділянках з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547.
31 жовтня 2022 року Рівненською обласною прокуратурою отримано копії матеріалів кримінального провадження № 42022181110000077 від 22 серпня 2022 року та дозвіл на розголошення даних досудового розслідування цього кримінального провадження, з метою захисту інтересів держави в особі територіальної громади в суді.
У межах зазначеного кримінального провадження, на виконання ухвали Рівненського міського суду Рівненської області від 05 жовтня 2022 року, СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області, із залученням спеціалістів Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради, управління ДАБК Рівненської міської ради, проведено огляд земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, в ході якого встановлено, що зазначена земельна ділянка та земельні ділянки з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01: 020:0546 огороджені по периметру одним парканом. На земельній ділянці облаштовано майданчик для зберігання будівельних матеріалів та здійснено рельєфне планування території. В неглибоких траншеях (50-60 см) викладено залізобетонні фундаментні блоки, які формують контури житлових будинків, однак не можуть бути повноцінним їх фундаментом, оскільки встановлені на непідготовлену основу та не скріплені між собою піщано-цементною сумішшю. Будь-які об'єкти нерухомості на вказаній земельній ділянці відсутні.
За результатами огляду земельної ділянки складено протокол від 10 жовтня 2022 року, а також управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Рівненської міської ради - відповідну інформацію від 17 жовтня 2022 року № 01-17/432.
На думку позивача, з вказаного слідує, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 знаходилося і знаходиться дотепер рухоме майно, яке не може бути об'єктом незавершеного будівництва.
При таких обставинах Рівненською міською радою земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 передана в оренду з порушенням вимог чинного земельного законодавства, внаслідок чого ОСОБА_2 отримав право на її оренду в обхід обов'язкового аукціону, чим порушено інтереси територіальної громади м. Рівного.
Відповідно до листа від 17 жовтня 2022 року № 01-17/432 Управління державного архітектурно-будівельного контролю 27 вересня 2021 року за № 21-е видано наказ про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованого Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області 18 листопада 2016 року за № РВ 062163231403 щодо об'єктів « АДРЕСА_2 .
Також, 14 лютого 2022 року за № 2-е Управлінням видано наказ про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об'єкті - «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_2 , у тому числі, ділянки АДРЕСА_3 , кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:020:0547.
Позивач також вказує, що згідно з договором купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року, укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , останнім набуто право власності на об'єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547.
Однак, зазначена у договорі земельна ділянка на момент його укладення перебувала в землях запасу Рівненської міської ради, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер 5610100000:01:020:0547, підписаним міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради 12 жовтня 2021 року.
Отже, на момент відчуження об'єкту незавершеного будівництва, земельна ділянка не перебувала у користуванні ОСОБА_3 .
При цьому, виходячи із системного аналізу частини другої статті 124 і абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка комунальної власності надається, зокрема, фізичній особі з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеній особі для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Разом із тим, спірним рішенням Рівненської міської ради ОСОБА_2 передано в оренду земельну ділянку комунальної власності площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:054 для будівництва багатоквартирного житлового будинку, тобто із зміною виду цільового використання земельної ділянки.
Позивач також зазначає, що положення статті 120 ЗК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки на момент відчуження об'єкта незавершеного будівництва спірна земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 не перебувала в користуванні ОСОБА_4 , а відтак права щодо неї не могли перейти до відповідача.
Вважає, що у даному випадку, наявність на земельній ділянці об'єкту незавершеного будівництва використано лише як формальний привід для уникнення проведення процедури земельних торгів щодо відведення земельної ділянки для здійснення нового будівництва - багатоквартирного житлового будинку.
Крім того позивач стверджує, що об'єкт незавершеного будівництва (фундамент із залізобетонних блоків), який знаходиться на спірній земельній ділянці, не може розцінюватися як об'єкт нерухомого майна та не звільняє від встановленого Законом обов'язку проведення земельного аукціону, в розумінні частини другої статті 134 ЗК України.
Таким чином, Рівненська міська рада не мала законних підстав для надання оспорюваної земельної ділянки в оренду ОСОБА_2 для будівництва багатоповерхового житлового будинку інакше, як за результатами проведених земельних торгів, і її рішення від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» суперечить вимогам статей 124, 134, 135 ЗК України.
Враховуючи, що рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 щодо надання спірної земельної ділянки в оренду ОСОБА_2 прийнято без проведення обов'язкових земельних торгів, є таким, що суперечить вимогам статей 124, 134, 135 ЗК України та порушує інтереси територіальної громади, що, згідно з вимогами статей 16, 21 ЦК України, статей 21,152, 155 ЗК України, є підставою для визнання його незаконним.
У зв'язку із викладеним у ОСОБА_2 відсутнє визначене законом право користування земельною ділянкою площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547.
Враховуючи наведене, позивач просив суд задовольнити зазначені вище заявлені ним позовні вимоги.
Рішенням Рівненського міського суду від 12 жовтня 2023 року, у задоволенні позову заступника керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави відмовлено.
В апеляційній скарзі перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального права та неправильне застосування норм процесуального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов заступника керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави задовольнити.
У відзивах на апеляційну скаргу відповідач Департамент цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг та представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_1 , посилаючись на безпідставність вимог апеляційної скарги та законність і обґрунтованість висновків суду першої інстанції, просили залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
16 січня 2024 року постановою Рівненського апеляційного суду апеляційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури було залишено без задоволення, а рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 12 жовтня 2023 року - без змін.
Постановою Верховного Суду від 30 квітня 2025 року постанову Рівненського апеляційного суду від 16 січня 2024 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши обставини справи та перевіривши їх доказами, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга до задоволення не підлягає з таких підстав.
З наявних в матеріалах справи письмових доказів встановлено, що 03 грудня 2015 року між Рівненською міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради було укладено договір оренди земельної ділянки площею 814 кв. м з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, з цільовим призначенням - для іншої житлової забудови (для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови з подальшим укладанням та державною реєстрацією договорів оренди на ці земельні ділянки, і в разі наявності відповідних договорів суборенди), розташованої у м. Рівне. Термін дії договору встановлено до 12 жовтня 2016 року.
Умовами укладеної 08 грудня 2016 року додаткової угоди продовжено термін дії договору оренди до 12 жовтня 2021 року.
Право оренди, що виникло на підставі договору оренди землі, зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03 грудня 2015 року за номером 12452570, про що свідчать витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. Цільове призначення земельної ділянки - для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
Наказом Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради від 22 травня 2015 року № 130 земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .
03 серпня 2016 року між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та відповідачем ОСОБА_4 було укладено договір суборенди землі, за яким останньому передано у користування зазначену земельну ділянку без зміни її цільового призначення, про що зазначено в пункті 6.1 договору, терміном до 12 жовтня 2021 року.
Право суборенди земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 жовтня 2016 року за номером 16886066.
Згідно з повідомленням про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованого Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області (реєстраційний номер від 18 листопада 2016 року № РВ062163231403), на підставі будівельного паспорта від 16 вересня 2016 року № 01-17/315 ОСОБА_3 на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 здійснював нове будівництво житлового будинку за кодом: 1110.3.
Відповідно до технічного паспорта на об'єкт незавершеного будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1 , виготовленого ПП «Техноком», інвентаризаційна справа № 337, станом на 17 травня 2017 року він має такі характеризуючі дані: фундамент - з/бетонні блоки, площею основи 63,9 кв. м, готовність - 7 %.
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1251083256101, вбачається, що 15 травня 2017 року відповідач ОСОБА_3 набув право приватної власності на зазначений об'єкт незавершеного будівництва, стан його готовності склав 7 %, на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 з цільовим призначенням - для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання земельної ділянки - для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови. Відомості до реєстру внесено державним реєстратором Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Репетухою О. М.
Після закінчення строку дії договорів оренди та суборенди землі згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 12 жовтня 2021 року Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради передало, а Рівненська міська рада прийняла земельну ділянку площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 у м. Рівному, що встановлено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 287399008. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі вказаного акту приймання-передачі 23 листопада 2021 року здійснено запис про припинення іншого речового права на земельній ділянці (номер рішення 61923561).
Разом із тим, згідно з нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року відповідач ОСОБА_3 (продавець) передав у власність співвідповідачу ОСОБА_2 (як покупець) об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Пунктами 4, 5 указаного договору обумовлено, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, наданої для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови. Право власності на незавершене будівництво належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 листопада 2021 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1251083256101, відсоток готовності складає 7 %, будівництво здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, виданого 18 листопада 2016 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області № РВ062163231403.
У Державному реєстрі речових прав за номером 45080975 приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. здійснено запис про набуття ОСОБА_2 права власності на об'єкт незавершеного будівництва, що засвідчено відповідним витягом.
Рішенням Рівненської міської ради від 23 грудня 2021 року № 1863 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» дозволено останньому розробити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 814 кв. м на АДРЕСА_1 в оренду на п'ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку. Земельну ділянку відведено за рахунок земель житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне, які перебували в оренді в Управлінні капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради.
Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки останньому в оренду на п'ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку. На підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року № 45080975 передано ОСОБА_2 в оренду на п'ять років без умови щодо її автоматичного поновлення земельну ділянку площею 814 кв. м на АДРЕСА_1 з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Відповідно договору оренди землі, укладеного 17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою (орендодавець) та співвідповідачем ОСОБА_2 (орендар), орендодавець на підставі рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, яка розташована в АДРЕСА_1 . В оренду передається земельна ділянка загальною площею 814 кв. м, на якій знаходиться об'єкт нерухомого майна (відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16 листопада 2021 року № 45080975 (п.п. 2, 3 договору). Категорія земель: «Землі житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне».
Факт передачі Рівненською міською радою земельної ділянки на користь ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі підтверджено актом приймання-передачі, який є невід'ємною його частиною.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку зареєстровано 31 жовтня 2022 року (номер запису про інше речове право: 48293747).
Також встановлено, що 22 серпня 2022 року Рівненською окружною прокуратурою внесено відомості до ЄРДР № 42022181110000077 про наявність у діях невстановлених осіб ознак злочину, передбаченого частиною третьою статті 362 КК України, а саме: внесення за попередньою змовою невстановленими особами через електронно-обчислювальні машини (комп'ютери) недостовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Зокрема, щодо нерухомого майна, яке знаходиться на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547.
Ухвалою слідчого судді Рівненського міського суду від 05 жовтня 2022 року надано дозвіл на проведення огляду земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та незавершеного будівництва (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1251083256101), яке знаходиться на цій земельній ділянці та на праві власності належить ОСОБА_2 , з можливістю залучення в разі необхідності спеціалістів Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради, Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради або інших фахівців з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення.
Відповідно до протоколу огляду від 10 жовтня 2022 року, проведеного з 11 год 16 хв. по 11 год 23 хв. старшим слідчим слідчого відділу Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі зазначеної ухвали слідчого судді, за участю головного спеціаліста Управління державного архітектурно-будівельного контролю Столярчука А. Г., головного спеціаліста Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради Мельничук К. А., фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 , начальника відділення слідчого відділу Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С., встановлено, що на спірній земельній ділянці знаходяться бетонні блоки (без будівельного розчину), які не скріплені між собою та знаходяться в траншеї глибиною 50-55 см, один біля одного у формі прямокутника. Цим оглядом на земельній ділянці об'єктів нерухомості не виявлено. При цьому понята ОСОБА_6 , яка проживає поряд, повідомила, що бетонні блоки було встановлено протягом часу з 03 жовтня 2022 року по 08 жовтня 2022 року. Під час огляду застосовані технічні засоби: відеокамера Panasonic HC-V180 та флешносій.
Листом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради від 17 жовтня 2022 року № 01-17/432 встановлено факт повідомлення ГУНП в Рівненській області про те, що 26 травня 2021 року за № РВ 020210524936 в реєстрі будівельної діяльності єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зареєстровано повідомлення про початок, виконання підготовчих робіт, назва об'єкту - «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Макарова-Пржевальського (ділянки 170, 171, 172)» в м. Рівне, кадастрові номери ділянок: 5630100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547. Замовниками будівництва є ОСОБА_2 , ОСОБА_7 та ОСОБА_3
27 вересня 2021 року за №№ 21-е, 22-е та 23-е Управлінням державного архітектурно- будівельного контролю Рівненської міської ради було видано накази про скасування реєстрації повідомлень про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованих Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області: 18 листопада 2016 року за № РВ 062163231403, 13 вересня 2016 року за № РВ 062162570692 та 29 травня 2017 року за № РВ 062171490689, щодо об'єктів «Будівництв житлових будинків» в районі вулиць Макарова та АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 .
06 жовтня 2021 року за № РВ 051211004989 Управлінням державного архітектурно- будівельного контролю Рівненської міської ради зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об'єктах з незначними наслідками (СС1), назва об'єкту: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_2 (ділянки 170, 171, АДРЕСА_3 кадастрові номери земельних ділянок 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547.
Протягом часу з 08 листопада 2021 року по 18 листопада 2021 року з підстав необхідності перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, Управлінням державного архітектурно- будівельного контролю Рівненської міської ради здійснено позапланову перевірку на спірному об'єкті будівництва. За її наслідками встановлено, що проектною організацією ТОВ «А-2» не передавалася замовникам проектна документація в повному обсязі, а договір на ведення авторського нагляду не укладався і не здійснюється, у зв'язку з цим щодо суб'єктів містобудування ОСОБА_2 , ОСОБА_7 та ОСОБА_3 18 листопада 2021 року було складено акт із фіксацією вказаних порушень, протоколи про адміністративні правопорушення і видано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт.
14 лютого 2022 року за № 2-с стосовно спірного об'єкту Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради видано наказ про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об'єктах з незначними наслідками (CCI).
Відповідно до протоколу огляду місця події від 03 березня 2023 року, що проведений з 12 год 20 хв по 12 год 40 хв. старшим слідчим слідчого відділу Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гусаком Ю. В. на підставі кримінального провадження № 42022181110000077 від 22 серпня 2022 року одноособово, встановлено, що на ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 ведуться будівельні роботи. Ліворуч від входу на земельній ділянці знаходиться фундамент суцільний, з матеріалу сірого кольору, зовні схожого на бетон.
З висновку експерта Рівненського відділення Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України Семенюк С. П. судової будівельно-технічної експертизи № 327-Е від 27 березня 2023 року, здійсненої за заявою від 20 січня 2023 року адвоката Кухарука І. М., який діяв в інтересах ОСОБА_2 , вбачається, що на її вирішення були поставлені такі питання:
1. Чи відповідають виконані будівельні роботи (будівництво фундаменту) на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547 (ділянка 172) даним, зазначеним в будівельному паспорті забудови цієї земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 ?
2. Чи можливе переміщення об'єкту незавершеного будівництва, об'єкту житлової нерухомості, розміщеного на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, площею 0,0814 га, за адресою: АДРЕСА_6 , без його знецінення та зміни його призначення?
3. Чи є об'єкт незавершеного будівництва, об'єкт житлової нерухомості, розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, площею 0,0814 га, за адресою: АДРЕСА_6 , об'єктом нерухомого майна?
З висновків, зроблених експертом за результатами проведення експертизи, встановлено, що:
1. Виконані будівельні роботи (будівництво фундаменту) на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 (ділянка 172) відповідають даним, зазначеним в будівельному паспорті забудови цієї земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , за конфігурацією в плані - простою та основним параметрам - шириною та довжиною.
2. Переміщення об'єкта незавершеного будівництва, об'єкта житлової нерухомості, розміщеного на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, площею 0,0814 га, за адресою: АДРЕСА_6 , без його знецінення та зміни його призначення неможливе.
3. Об'єкт незавершеного будівництва, об'єкт житлової нерухомості, розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, площею 0,0814 га, за адресою: АДРЕСА_6 , є об'єктом нерухомого майна.
Звертаючись до суду з даним позовом, заступник керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави свої вимоги мотивував тим, що права територіальної громади м. Рівне в особі Рівненської міської ради порушуються відповідачами внаслідок уведення в оману органу місцевого самоврядування про наявність у ОСОБА_2 нерухомого майна, яке насправді є рухомою річчю - сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів, що було підставою для надання йому в оренду спірної земельної ділянки.
Суд касаційної інстанції скасовуючи постанову Рівненського апеляційного суду від 16 січня 2024 року та передаючи справу на новий апеляційний розгляд виходив з того, що апеляційний суд вважав доведеним той факт, що в даному випадку спірний об'єкт незавершеного будівництва (фундамент, який складається із залізобетонних блоків) є нерухомим майном, на підтвердження чого посилався на висновок експерта Рівненського відділення Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України Семенюк С.П. за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 327-Е від 27 березня 2023 року. Водночас, як вбачається з висновку експерта, огляд об'єкта дослідження було проведено 13 березня 2023 року, тобто майже через п'ять місяців після огляду місцевості на підставі ухвали слідчого судді у жовтні 2022 року. Зважаючи на вказану обставину касаційний суд констатував, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку, що в даному випадку висновок експерта № 327-Е від 27 березня 2023 року може бути визнаний належним та допустимим доказом на підтвердження наявності нерухомого майна на спірній земельній ділянці.
На виконання вказівок Верховного суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 квітня 2025 року у даній справі 16 червня 2025 року від представника відповідача ОСОБА_2 - Кухарука І. М. надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи висновку експерта № 250514/2_ФМ будівельно-технічної експертизи від 05 червня 2025 року, підготовленого за заявою адвоката Кухарука І. М. для подання до Волинського апеляційного суду у цій справі, яке судом задоволено.
Зміст поставлених експерту на вирішення експертизи питань та висновок експерта є аналогічним попередньому висновку експерта № 327-Е від 27 березня 2023 року, з однією відмінністю, а саме, що останній підготовлений для подання до суду.
Ухвалюючи рішення про відмову у позові, суд першої інстанції виходив із відсутності правових і фактичних підстав для задоволення позову.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції з таких підстав.
Поняття об'єкту незавершеного будівництва визначено в ст. 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), а саме, що об'єкт незавершеного будівництва - це об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.
Згідно з частинами 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Тому з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об'єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов'язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
Наведене узгоджується із висновками, які містяться у постановах Верховного Суду від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15, від 13 березня 2019 у справі № 910/4032/18 та від 16 лютого 2021 у справі №914/2070/19.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у своїх постановах від 27 лютого 2018 року у справі №925/1121/17 і від 17 квітня 2019 у справі № 916/675/15 висловили наступну правову позицію.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2, п. 3 ч. 1 ст. 4, ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державній реєстрації прав підлягає право власності на об'єкт незавершеного будівництва.
Згідно з п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;
3) технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва.
Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, обов'язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в зазначеному Реєстрі.
Підставами для здійснення реєстрації права приватної власності на об'єкт незавершеного будівництва за відповідачем ОСОБА_3 були повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, видане 18 листопада 2016 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області № РВ062163231403 та технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 , виготовленого ПП «Техноком», інвентаризаційна справа № 337.
З метою надання матеріалам, з яких складається об'єкт незавершеного будівництва, юридичного статусу речі в розумінні ЦК України, іншими словами - введення такого об'єкта в цивільний оборот, забудовник повинен мати право зареєструвати право власності на цей об'єкт. Головною умовою для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва є те, що його було збудовано на законних підставах.
Наведене узгоджується із висновком Верховного Суду, який міститься у постанові від 07 липня 2021 року у справі № 910/7829/19.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07 липня 2020 року у справі № 910/10647/18 зазначала, що особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що у процесі створення воно може набувати статусу як незавершеного будівництвом нерухомого майна, так і завершеного нерухомого майна. При цьому об'єкт будівництва (об'єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб'єктивних майнових, а також зобов'язальних прав у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.
З огляду на це державний реєстратор Репетуха О. М, встановивши відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та перевіривши наведені документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, прийняла рішення і здійснила державну реєстрацію права власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва.
Суд першої інстанції правильно вважав, що в державного реєстратора відсутній обов'язок перевіряти наявність в об'єкта незавершеного будівництва ознак нерухомого майна для проведення реєстраційної дії, оскільки об'єкти незавершеного будівництва є окремим різновидом об'єктів цивільних прав, що набувають оборотоздатності у разі проведення державної реєстрації прав власника об'єкта незавершеного будівництва у встановленому законом порядку.
Мотивуючи свої доводи та вимоги про те, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 на момент державної реєстрації права власності за відповідачем ОСОБА_2 знаходилось рухоме майно, яке не може бути об'єктом незавершеного будівництва, позивач посилається, в тому числі і на протокол огляду земельної ділянки, складений слідчим у кримінальному провадженні 10 жовтня 2022 року.
Однак, такі доводи прокурора спростовані як висновком експерта № 327-Е від 27 березня 2023 року у судовій будівельно-технічній експертизі, яка здійснена Рівненським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз за заявою про проведення судової будівельно-технічної експертизи від 20 січня 2023 року, так і висновком судового експерта ПП «Експерт-Рівне-Консалт» Фурсовича М. О. судової будівельно-технічної експертизи № 250514/1_ФМ від 05 червня 2025 року, який відповідає вимогам ст. 106 ЦПК України, є належним та допустимим доказом та в сукупності з іншими засобами доказування у справі об'єктивно і переконливо підтверджує конкретні обставини спірних правовідносин.
Зокрема, цим висновком встановлено, що об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, є об'єктом нерухомого майна.
Заперечення позивача щодо висновків зроблених судовим експертом, зокрема, щодо дати огляду спірних земельних ділянок судовим експертом 13 березня 2023 року, а огляд земельних ділянок в кримінальному провадженні здійснювався 10 жовтня 2022 року, а тому саме цей доказ має братися до уваги судом при вирішенні спору, не заслуговують на увагу, оскільки відповідач ОСОБА_2 дізнався, що до нього пред'явлений позов прокурором після 10 жовтня 2022 року, а тому в нього не було реальної можливості подати висновок експерта з проведенням огляду спірного об'єкта незавершеного будівництва станом на цю дату, а позивач, всупереч вимогам статей 12, 81 ЦПК України, своїм процесуальним правом на проведення судової будівельно-технічної експертизи станом на 10 жовтня 2022 року і як наслідок подання належного і допустимого доказу на обґрунтування позовних вимог не скористався.
Зважаючи на наведене, державний реєстратор правомірно здійснила реєстрацію права власності за співвідповідачем ОСОБА_3 , а згодом - і за відповідачем ОСОБА_2 на об'єкт незавершеного будівництва по АДРЕСА_1 .
Разом з тим, за недоведеності підстав для скасування первинної державної реєстрації прав на об'єкти незавершеного будівництва по АДРЕСА_1 , відсутні підстави для визнання недійсним договору купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва, укладених між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 16 листопада 2021 року
Як було встановлено судом, на підставі заяви відповідача ОСОБА_2 від 19 листопада 2021 року, графічних матеріалів, на яких зазначено місце розташування та розмір земельної ділянки 814 кв. м та на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року № 45080975 Управлінням земельних відносин Виконавчого комітету Рівненської міської ради було підготовлено проєкт рішення Рівненської міської ради «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення громадянину ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно».
В подальшому відповідний проєкт рішення щодо відведення ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки був розглянутий постійною комісією з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування, та залишений без зауважень керівниками виконавчих органів, постійних комісій та авторів проекту. Ці обставини підтверджуються підписами зазначених посадових осіб на зворотному боці першого аркуша проєкту рішення.
Після цього, 23 грудня 2021 року Рівненська міська рада прийняла рішення № 1863 та надала дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 .
На підставі заяви ОСОБА_2 від 21 лютого 2021 року та проєкту землеустрою, складеного ПП «Рівненська земельна компанія», Управлінням земельних відносин Виконавчого комітету Рівненської міської ради був підготовлений проєкт рішення Рівненської міської ради «Про затвердження проекту землеустрою та передачу в оренду громадянину ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно».
Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 затверджено проєкт землеустрою та вирішено передати відповідачу ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно.
Пунктом 2 рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 ОСОБА_2 на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на неру відповідачу хоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року № 45080975 було передано в оренду на п'ять років без умови щодо її автоматичного поновлення земельну ділянку площею 814 кв. м на АДРЕСА_1 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
У пояснювальній записці до проєктів зазначених рішень вказано, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 розташований об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, готовність якого становить 7%, зареєстроване приватним нотаріусом Сохацькою О. В., що засвідчується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року № 45080975.
Згідно з ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547 знаходиться об'єкт нерухомого майна: незавершене будівництво.
Згідно з ст. 10, п. «а» ст. 12, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
До повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад.
Виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
Відповідно до ч. 1 ст. 123, ч. 2 ст. 124 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 ст. 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами 2, 3 ст. 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому ст. 123 цього Кодексу.
Саме з урахуванням наведених норм матеріального права та належності об'єкту нерухомого майна, власником якого є відповідач ОСОБА_2 , який розміщений на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, рішення Рівненської міської ради щодо передачі в оренду земельної ділянки прийнято без проведення процедури земельних торгів. При цьому норми ч. 2 ст. 124, ч. 2 ст. 134 ЗК України передбачають, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Отже, висновки суду першої інстанції спростовують аргументи апеляційної скарги про незаконність оспорюваного рішення органу міського самоврядування, а як наслідок і відсутні порушення законодавства при укладенні оспорюваного договору оренди земельної ділянки між Рівненською міською радою і відповідачем ОСОБА_2 на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування від 08 липня 2022 року.
Таким чином, суд першої інстанції, виходив з того, що з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об'єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права і обов'язки власника майна, забудовник вправі до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у виді створення нерухомого майна здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації встановлений законодавством перелік документів. Отже, державним реєстратором правомірно здійснено реєстрацію права власності за співвідповідачем ОСОБА_3 , а згодом - і за відповідачем ОСОБА_2 на об'єкт незавершеного будівництва у АДРЕСА_1 , при укладенні договору купівлі-продажу.
Отже, встановивши наведені вище обставини та врахувавши те, що спірний об'єкт незавершеного будівництва є нерухомим майном, суд першої інстанції, на думку колегії суддів, дійшов вірного висновку про відсутність порушень вимог матеріального закону при укладенні 17 жовтня 2022 року договору оренди земельної ділянки між Рівненською міською радою і відповідачем ОСОБА_2 на підставі відповідного рішення органу міського самоврядування від 08 липня 2022 року, правомірності оспорюваної державної реєстрації, а тому цілком підставно і обґрунтовано відмовив у задоволенні позову.
Таким чином, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду про відмову у позові є законним та обґрунтованим.
Апеляційний суд звертає увагу на те, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (§ 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», заява № 63566/00).
При цьому апеляційний суд враховує, що, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30).
Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії», заява № 49684/99).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення судом першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для його зміни чи скасування не вбачає.
Доводи апеляційної скарги не спростовують вірних висновків суду.
Керуючись статтями 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України апеляційний суд
Апеляційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 12 жовтня 2023 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку упродовж тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий
Судді