?
30 липня 2025 року
м. Київ
cправа № 916/3718/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сув-Град" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.05.2025 (колегія суддів: Богацька Н. С., Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) у справі
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків "Суворовський 56-56А" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сув-Град", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: 1) Фонтанська сільська рада Одеського району Одеської області, 2) Головне управління Держгеокадастру в Одеській області, 3) Південне міжрегіональне управління Міністерства юстиції, про визнання незаконним та скасування свідоцтва та припинення права власності,
(сторони повідомлені належним чином про час і місце розгляду справи, проте не скористалися правом направити представників для участі у судовому засіданні),
Короткий зміст позовних вимог
1. Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків "Суворовський 56-56А" (далі - ОСББ, ОСББ "Суворовський 56-56А") звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сув-Град" (далі - ТОВ "Сув-Град"), в якому просило суд:
- визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер 33865924 від 19.02.2015, видане ТОВ "Сув-Град" реєстраційною службою Комінтернівського районного управління юстиції в Одеській області на земельну ділянку площею 1,4484 га, кадастровий номер 5122783200:01:002:1878, розташовану за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, с. Крижанівка, масив 41, земельна ділянка 604 (далі - спірна земельна ділянка), на підставі якого прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 19465479 від 19.02.2015 та внесено запис про право власності 8787841 від 19.02.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію;
- припинити право власності ТОВ "Сув-Град" на земельну ділянку загальною площею 1,4484 га із фактичним цільовим призначенням за кодом КВЦПЗ 02.03 - "Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку", на якій побудовані та обслуговуються багатоквартирні будинки № 56 та № 56А на вул. Генерала Бочарова в с. Крижанівка Лиманського району Одеської області в межах, встановлених на час присвоєння кадастрового номеру 5122783200:01:002:1878, яка на день звернення до суду поділена на три окремих ділянки:
1) земельну ділянку площею 0,1366 га, кадастровий номер 5122783200:01:002:2505, розташовану за адресою: с. Крижанівка Лиманського району Одеської області, цільове призначення 02.02 для колективного житлового будівництва, номер запису про право 30037131 від 23.01.2019 (далі - земельна ділянка площею 0,1366 га);
2) земельну ділянку площею 0,0592 га, кадастровий номер 5122783200:01:002:2506, розташовану за адресою: с. Крижанівка Лиманського району Одеської області, цільове призначення 02.02 для колективного житлового будівництва, номер запису про право 30036930 від 23.01.2019 (далі - земельна ділянка площею 0,0592 га);
3) земельну ділянку площею 1,2526 га, кадастровий номер 5122783200:01:002:2504, розташовану за адресою: с. Крижанівка Лиманського району Одеської області, цільове призначення 02.02 для колективного житлового будівництва, номер запису про право 30037245 від 23.01.2019 (далі - земельна ділянка площею 1,2526 га).
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за відповідачем було зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 1,4484 га, кадастровий номер 5122783200:01:002:1878, проте на цій земельній ділянці побудовані та введені в експлуатацію багатоквартирні житлові будинки, а тому в силу приписів статей 89, 120, 143, 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статей 319, 321, 377, 378, 382, 393, 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) право на цю землю має належати виключно співвласникам таких багатоквартирних житлових будинків.
3. При цьому достеменно знаючи, що на земельній ділянці забудовано і обслуговуються багатоквартирні житлові будинки, в яких створено ОСББ, відповідач шляхом незаконної зміни цільового призначення цієї землі здійснив її поділ на декілька частин.
4. Позивач також зазначав, що на початку 2021 року відповідач встановив для мешканців власний розпорядок землекористування, організував режимну автостоянку та примушує сплачувати кошти за користування прибудинковою територію, чинить перешкоди у вільному доступі до будинків, тощо.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
5. 26.11.2011 Товариству з обмеженою відповідальністю "Реал-Інвест" (далі - ТОВ "Реал-Інвест") видано державний акт на право власності на земельну ділянку площею 3,5428 га, яка розташована за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, с. Крижанівка, масив № 41, ділянка 604.
6. Цільове призначення землі: для будівництва житлових будинків і споруд для їх обслуговування. Підстава видачі: рішення виконкому Крижанівської сільської ради від 17.12.2010 № 857. План-схема земельної ділянки.
7. 02.04.2014 за заявою ТОВ "Реал-Інвест" було здійснено поділ вищевказаної земельної ділянки на дві окремі, в результаті чого з'явилась, зокрема, спірна земельна ділянка площею 1,4484 га, кадастровий номер 5122783200:01:002:1878.
8. 26.06.2014 за ТОВ "Реал-Інвест" зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 1,4484 га кадастровий номер 5122783200:01:002:1878, а 02.09.2014 ТОВ "Реал-Інвест" передало вказану спірну земельну ділянку в оренду ТОВ "Реал Груп".
9. В серпні 2014 року ТОВ "Реал Груп" на земельній ділянці площею 1,4484 га кадастровий номер 5122783200:01:002:1878 розпочало будівництво двох житлових багатоквартирних будинків, що вбачається з інформації, зазначеної в акті про готовність об'єкта до експлуатації від 25.09.2015 та не заперечується учасниками справи.
10. 08.12.2014 на підставі протоколу загальних зборів та акту-приймання-передачі ТОВ "Реал-Інвест" передало земельну ділянку площею 1,4484 га кадастровий номер 5122783200:01:002:1878 до статутного капіталу ТОВ "Сув-Град".
11. 19.02.2015 за ТОВ "Сув-Град" зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 1,4484 га кадастровий номер 5122783200:01:002:1878. В матеріалах справи наявне відповідне свідоцтво про право власності.
12. 28.05.2015 розірвано укладений між ТОВ "Реал-Інвест" та ТОВ "Реал Груп" договір оренди землі від 02.09.2014, про що внесені відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
13. У вересні 2015 року ТОВ "Реал Груп" закінчив будівництво двох багатоквартирних житлових будинків на спірній земельній ділянці, про що 25.09.2015 складено акт про готовність об'єкта до експлуатації, а 01.10.2015 та 06.10.2015 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано відповідні сертифікати, якими засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта (черги, окремого пускового комплексу):
- "Будівництво багатоповерхової житлової споруди № 1 та об'єктів її обслуговування та земельній ділянці 604 (умовне найменування 4) у складі мікрорайону 4-5 житлового району ІІІ-4/масиву 41 Котовського, розташованого на землях Крижанівської міської ради";
- "Будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими об'єктами побутового обслуговування та соціальної інфраструктури в цокольному поверсі за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, територія Крижанівської сільської ради, с. Крижанівка, масив 41, ділянка 604 (у. н. 4)".
14. З інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно вбачається, що 30.10.2015 ТОВ "Сув-Град" передало спірну земельну ділянку площею 1,4484 га в оренду ТОВ "Реал Груп". Строк дії договору оренди до 29.04.2019.
15. У лютому 2017 створюється ОСББ "Суворовський 56-56А".
16. Водночас в 2018 році за заявою ТОВ "Сув-Град" було здійснено поділ земельної ділянки площею 1,4484 га кадастровий номер 5122783200:01:002:1878 на три окремі, в результаті чого з'явились:
- земельна ділянка площею 0,0592 га кадастровий номер 5122783200:01:002:2506;
- земельна ділянка площею 1,2526 га кадастровий номер 5122783200:01:002:2504;
- земельна ділянка площею 0,1366 га кадастровий номер 5122783200:01:002:2505.
17. 23.01.2019 за ТОВ "Сув-Град" зареєстровано право власності на вищевказані три новоутворені земельні ділянки, про що свідчить інформація з Державного земельного кадастру про право власності на землю. Наявні в матеріалах справи витяги сформовані станом на 09.04.2019.
18. Судом першої інстанції 04.06.2024 здійснені інформаційні запити та отримані відповіді з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо трьох новоутворених земельних ділянок, згідно з якими в реєстрі є інформація про державну реєстрацію за відповідачем права власності лише щодо двох новоутворених земельних ділянок (площею 0,0592 га та 1,2526 га). Щодо земельної ділянки площею 0,1366 га інформацію не знайдено.
19. Головне управління Держгеокадастру в Одеській області просило суд врахувати, що відповідно до наявних в Державному земельному кадастрі відомостей одна з новоутворених земельних ділянок, а саме: земельна ділянка з кадастровим номером 5122783200:01:002:2505 площею 0,1366 га, набула 03.06.2021 архівного статусу у зв'язку з її поділом на дві земельні ділянки:
- земельну ділянку площею 0,0604 га, кадастровий номер: 5122783200:01:002:2809;
- земельну ділянку площею 0,0762 га, кадастровий номер: 5122783200:01:002:2810.
20. З метою встановлення фактичних обставин справи апеляційним судом здійснені інформаційні запити та отримані відповіді з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до яких:
- земельна ділянка площею 0,0604 га кадастровий номер: 5122783200:01:002:2809 зареєстрована на праві власності за ТОВ "Сув-Град" (дата реєстрації 04.06.2021);
- земельна ділянка площею 0,0762 га кадастровий номер: 5122783200:01:002:2810 зареєстрована на праві власності за ТОВ "Будсмарт ВФС" (дата реєстрації 11.06.2021).
21. Предметом позову у даній справі є вимоги ОСББ про визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане відповідачу на земельну ділянку площею 1,4484 га кадастровий номер 5122783200:01:002:1878, а також про припинення права власності відповідача на цю земельну ділянку в межах, встановлених на час присвоєння їй кадастрового номеру, та яка на день звернення до суду поділена на три окремі ділянки (площею 0,0592 га кадастровий номер 5122783200:01:002:2506; площею 1,2526 га кадастровий номер 5122783200:01:002:2504; площею 0,1366 га кадастровий номер 5122783200:01:002:2505).
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
22. Рішенням Господарського суду Одеської області від 24.01.2025 позов задоволено.
23. Місцевий господарський суд виходив з того, що за відповідачем була протиправно проведена державна реєстрація права власності на землю багатоквартирних будинків та незаконно видано свідоцтво про право власності на цю землю.
24. Зокрема, суд зазначив, що:
- під час державної реєстрації цільове призначення земельної ділянки було визначено: "для колективного житлового будівництва", а вид використання земельної ділянки - "для будівництва житлових будинків і споруд для їх обслуговування";
- Технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок, яка виготовлена в 2018 році за замовленням відповідача, підтверджується, що замовник, виконавець та інженери землевпорядники навмисно, всупереч відомим фактичним обставинам викривили (змінили у документації) інформацію про цільове призначення земельної ділянки;
- як наслідок, зміна коду цільового призначення з "фактичного" на "спотворений" надала можливості відповідачу отримати у приватну власність землю двох багатоквартирних будинків та отримати відповідне свідоцтво про право власності.
25. За таких обставин, місцевий господарський суд дійшов висновку про невідповідність цільового призначення спірної земельної ділянки фактичним обставинам справи та цільовому призначенню первісної земельної ділянки, на якій починалося будівництво багатоквартирних будинків.
26. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.05.2025 рішення місцевого господарського суду скасовано, прийнято нове рішення - про відмову у задоволенні позову.
27. Апеляційний суд, враховувавши принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, закріплений у положеннях статті 42 ЗК України, статтях 1, 4, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", та перебування спірної земельної ділянки у власності відповідача, дійшов висновку, що у зв'язку зі створенням ОСББ співвласники багатоквартирних будинків в особі створеного ними ОСББ набули у спільну власність як ці багатоквартирні будинки, так і право на отримання безоплатно у власність земельної ділянки, на якій вони розташовані.
28. Разом з тим, апеляційний суд відмовив у задоволенні позову з підстав обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права у вигляді визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності на землю та про припинити право власності відповідача на цю земельну ділянку.
Короткий зміст касаційної скарги
29. ТОВ "Сув-Град" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить змінити постанову суду апеляційної інстанції, виклавши її мотивувальну частину з урахуванням доводів касаційної скарги.
30. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на ухваленні апеляційним судом оскаржуваного судового рішення без урахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 14.07.2021 у справі № 686/24919/17 (провадження № 61-14968св19), щодо застосування норми статті 41 Конституції України, статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 1, 4, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" у подібних правовідносинах.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
31. Сторони не скористалися наданим їм статтею 295 ГПК України правом на подання до суду відзивів на касаційну скаргу.
Позиція Верховного Суду
32. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
33. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).
34. У даному випадку спір у справі виник у зв'язку з перебуванням у відповідача на праві приватної власності земельної ділянки (яка в подальшому була поділена на декілька нових земельних ділянок), на якій побудовано багатоквартирні житлові будинки, в яких, у свою чергу, власники квартир створили ОСББ.
35. Оскаржувана постанова апеляційного суду мотивована, зокрема, тим, що з часу створення ОСББ та переходу права власності на житлові та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку до співвласників право власності відповідача на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирні житлові будинки, припинилося, а у співвласників майна виникло право спільної сумісної власності на цю земельну ділянку відповідно до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відповідно до положень статей 42, 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статей 1, 4, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
36. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, відповідач посилається на постанову Верховного Суду від 14.07.2021 у справі № 686/24919/17, предметом позову у якій були вимоги ОСББ до власника земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, про припинення права власності відповідача та визнання права сумісної власності за співвласниками ОСББ на цю земельну ділянку.
37. У вказаній постанові від 14.07.2021 у справі № 686/24919/17 Верховний Суд, проаналізувавши правильність застосування судами попередніх інстанцій положень статей 42, 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статей 1, 4, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", дійшов висновку про те, що набуття права власності на новостворений об'єкт нерухомого майна, зокрема на багатоквартирний будинок, не призводить до позбавлення прав власника земельної ділянки, на якій він розташований в силу виключення, передбаченого статтею 377 ЦК України, та не може бути підставою для набуття права власності на неї за допомогою правового механізму, передбаченого статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України.
38. При цьому за висновками Верховного Суду, викладеними у справі № 686/24919/17, частина п'ята статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає лише передачу ОСББ технічної документації, а не права власності на земельну ділянку.
39. З наведеного вбачається, що правовідносини у справі, яка переглядається, та у справі № 686/24919/17, на яку посилається скаржник, є подібними, а висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 14.07.2021 у справі № 686/24919/17, є застосовними до спірних правовідносин сторін.
40. Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд виснував про обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права, оскільки позивачем заявлено вимоги не про витребування у відповідача земельної ділянки (зокрема, земельних ділянок, які утворились внаслідок поділу спірної), а про визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності на землю та про припинити право власності відповідача на цю земельну ділянку, що у даному конкретному випадку не є ефективним способом захисту позивачем свого порушеного права, оскільки жодним чином не дозволить відновити порушене право позивача.
41. Водночас, апеляційний суд дійшов висновку, що у зв'язку зі створенням ОСББ співвласники багатоквартирних будинків в особі створеного ними ОСББ набули у спільну власність як ці багатоквартирні будинки, так і право на отримання безоплатно у власність земельної ділянки, на якій вони розташовані.
42. Проте колегія суддів не погоджується з таким висновком апеляційного суду, зважаючи на неможливість набуття співвласниками багатоквартирного житлового будинку права власності на земельну ділянку, на якій він розташований, за допомогою правового механізму, передбаченого статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України, що відповідає вищенаведеній правовій позиції Верховного Суду, яка викладена у постанові від 14.07.2021 у справі № 686/24919/17.
43. Таким чином, оскільки у позовних вимогах у цій справі слід відмовити з огляду на відсутність порушеного права позивача (зокрема, у зв'язку з відсутністю підстав вважати право власності відповідача на спірні земельні ділянки таким, що припинилося у зв'язку з реєстрацією ОСББ), апеляційний суд дійшов правильного по суті висновку про відмову у задоволенні позову, проте з інших підстав, ніж ті, що наведені у цій постанові.
44. При цьому відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові і не потребує перевірки обраного позивачем способу захисту і правової оцінки по суті спору (подібна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 29.08.2023 у справі № 910/5958/20, від 04.12.2019 у справі № 910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
45. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.
46. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
47. За наведених обставин судова колегія, виходячи з наданих процесуальним законом повноважень, вважає за необхідне змінити оскаржуване судове рішення у цій справі, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в решті судове рішення залишити без змін. З цих підстав касаційна скарга підлягає задоволенню.
Судові витрати
48. Частиною чотирнадцятою статті 129 ГПК України передбачено, що якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
49. Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги та зміну мотивувальної частини постанови апеляційного суду, судовий збір за подання касаційної скарги у цій справі покладається на позивача.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сув-Град" задовольнити.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.05.2025 у справі № 916/3718/21 змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.
3. Стягнути з Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків "Суворовський 56-56А" (код ЄДРПОУ 41171284) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Сув-Град" (код ЄДРПОУ 39561049) судовий збір за подання касаційної скарги у сумі 14 528,00 грн.
4. Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач