29 липня 2025 року
м. Хмельницький
Справа № 677/356/24
Провадження № 22-ц/820/1608/25
Хмельницький апеляційний суд у складі
колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
Спірідонової Т.В. (суддя-доповідач), Гринчука Р.С., Костенка А.М.,
секретар судового засідання - Дубова М.В.,
за участю: представника апелянта - адвоката Розанової О.З.,
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу №677/356/24 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся», яка подана його представником - адвокатом Розановою Ольгою Зіновіївною, на рішення Красилівського районного суду Хмельницької області від 08 травня 2025 року, в складі судді Вознюка Р.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» про визнання відсутнім права оренди та витребування земельної ділянки,
встановив:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
В лютому 2024 року позивачка звернулась до суду з позовом, в якому, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просила визнати відсутнім право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» на земельну ділянку з кадастровим номером 6822789100:03:005:0030 загальною площею 1,6113 га, що належать на праві приватної власності ОСОБА_1 та витребувати вказану земельну ділянку.
В обґрунтування позовних вимог позивачка є власницею земельної ділянки площею 1,6113 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим №6822789100:03:005:0030, яка розташована на території Чепелівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області.
Попередній власник земельної ділянки ОСОБА_2 21.09.2016 уклав договір оренди з товариством з обмеженою відповідальністю «Агросвіт Чепелівка», строком на 7 років.
Договір, окрім інших умов, містив п.8, яким було передбачено, що право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.
Право оренди було зареєстровано 08.02.2017 і, виходячи з умов пункту 8 договору, припиняється 08.02.2024.
05.10.2021 між сторонами був укладений додатковий договір, яким до договору оренди були внесені зміни у частині складу сторін та додано пункти 8-1 та 40-1. Додаткову угоду від 05.10.2021 сторони визначили як таку, що є підставою для внесення змін про зареєстроване право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. При внесенні змін у зареєстроване право оренди, державний реєстратор зазначив кінцевий термін дії договору 21.09.2023, виходячи з дати його підписання (21.09.2016) та пункту 43 договору, в якому зазначено: «Цей договір є укладеним та набирає чинності з моменту його підписання, та діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань» Разом з тим, державним реєстратором під час проведення реєстрації іншого речового право, не було враховано пункту 8 договору «Право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди». Вказаним пунктом чітко передбачено, що право оренди земельної ділянки починає діяти тільки після його державної реєстрації. В пункті 8 договору зазначено, що «у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди», тобто не раніше 08.02.2024. Так, відповідно до п. 43 договору він є укладеним та набирає чинності з моменту його підписання, та діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань, тобто з 21.09.2016.
31.08.2023 на виконання вимог пункту 8 договору оренди землі (в редакції від 21.09.2016) та пункту 40-1 договору оренди землі (в редакції від 05.10.2021) позивачка звернулася до державного реєстратора із заявою про виключення з реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, та реєстратором було виключено відповідні записи.
Вказала, що між сторонами виник спір у результаті різного трактування умов договору щодо припинення права оренди. Вважає, що поняття «укладення та набрання чинності» та «виникнення права оренди» не є тотожними.
Рішенням Красилівського районного суду Хмельницької області від 07.11.2023 у справі №677/1391/23, без змін постановою Хмельницького апеляційного суду від 19.12.2023, у задоволенні позову відмовлено. У своїй постанові Хмельницький апеляційний суд зазначив, що «відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» суд першої інстанції на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, обґрунтовано виходив з того, що пункти 8 та 43 договору оренди землі від 21 вересня 2016 року не містять незрозумілих слів, понять, термінів, які не дають змоги однозначно з'ясувати дійсні наміри сторін при підписанні договору, що є необхідною умовою для тлумачення правочину, відповідно до статті 213 ЦК України.»
Вказала, що відповідачем не виконано вимог п. 8-1 додаткового договору про заміну сторони у договорі оренди від 21.09.2016, а саме не надіслано у визначений вказаним пунктом строк листа-повідомлення із вкладеним договором оренди на новий строк.
Позивачка, виконавши вимоги п. 40-1 додаткового договору про заміну сторони у договорі оренди від 21.09.2016, а саме здійснивши виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, 03.01.2024 на адресу Відповідача направила заяву про повернення земельної ділянки з доданими актами прийому-передачі. Станом на дату подання позову, жодних відомостей від відповідача не надходило.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Красилівського районного суду Хмельницької області від 08 травня 2025 року позов задоволено. Визнано відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6822789100:03:005:0030 площею 1,6113 га. Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 6822789100:03:005:0030 загальною площею 1,6113 га. Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 1211 грн 20 коп.
Рішення суду мотивоване тим, що оскільки договір оренди землі від 21.09.2016 станом на день винесення судом рішення припинений, а позивачка в встановленому законом та договорами порядку відмовилась від його пролонгації, то наявні підстави для визнання відсутнім у ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся» права оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся», посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Узагальнення доводів апеляційної скарги
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що висновки суду не відповідають обставинам справи, також судом неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи. Зазначає, що застосований судом підхід до визначення строку дії договору оренди є помилковим, оскільки суд неправомірно здійснив розрахунок строку дії договору у сторону його збільшення, що суперечить погодженим сторонами у договорі умовам (7 років). Суд дійшов висновку, що строк дії договору перевищує 7 років та становить 7 років 5 місяців 11 днів, оскільки він розпочався з моменту його укладення 28.08.2016 та закінчився 08.02.2024 після спливу 7 років з моменту реєстрації права оренди. Однак, датою укладення договору не є 28.08.2016 рік, оскільки договір укладено 21.09.2016. Апелянт вважає, що оскільки строк дії договору оренди спливав 21.09.2023, то подана 31.08.2023 заява ОСОБА_1 до державного реєстратора з порушенням статті 126-1 ЗК України, тобто після спливу місячного строку до завершення строку дії договору, а тому строк дії договору поновився за допомогою автоматичних засобів державного реєстру без укладення письмового правочину, як передбачено статтею 126-1 ЗК України. Крім того, позивач не надав суду доказу - заяви від 31.08.2023 поданої державному реєстратору. Враховуючи норми діючого законодавства, на момент укладення договору оренди землі з ОСОБА_1 від 21.09.2016, державна реєстрація не є підставою набуття права оренди земельної ділянки, а є лише засвідченням державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі письмового договору. При цьому, факт реєстрації права оренди є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація прав не є підставою виникнення права оренди, оскільки такої підстави законодавством не передбачено. Отже, оскільки реєстрація є похідною дією від виникнення права оренди земельної ділянки, а підставою набуття є саме договір. Відтак, строк дії самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов'язаний із строком дії договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі. Твердження позивачки про те, що за заявою ОСОБА_1 державним реєстратором було виключено запис про автоматичну пролонгацію договору оренди в Державному реєстрі речових прав та відповідно право оренди є припиненим з 21.09.2023 не відповідають дійсності, так як станом на 19.03.2024 у реєстрі містяться відомості про строк дії договору: 21.09.2030. Також вважає, що належним способом захисту може бути визнання припиненим права оренди, а не визнання відсутнім права оренди, так як саме щодо припинення договору оренди у зв'язку із спливом його строку та відмови від автоматичної пролонгації існує спір між сторонами.
Процесуальні дії апеляційного суду
Ухвалою Хмельницького апеляційного суду від 11 червня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся».
Ухвалою Хмельницького апеляційного суду від 13 червня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
Узагальнені доводи та заперечення учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін. Зазначає, що 05.10.2021 сторонами було укладено додатковий договір, яким у зв'язку із смертю попереднього орендодавця та успадкування новим орендодавцем права власності на земельну ділянку, передану відповідачу в оренду, внесено зміни до договору оренди землі від 21.09.2016. Крім того, вказаний договір доповнений п.п. 8-1 та 40-1, положення яких кореспондують нормам ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельного кодексу України відповідно. Таким чином, зі змісту договору оренди землі та додаткового договору до нього вбачається узгодження двох окремих механізмів продовження договірних правовідносин між сторонами, а саме: переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (п. 8-1 договору) та поновлення договору оренди на новий строк (п. 40-1 договору). Отже, сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. При цьому, строк дії договору сторонами визначено у п. 8 договору оренди, згідно оренди право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки площею 1,6113 га, кадастровий номер 6822789100:03:005:0030 ТОВ «Агросвіт Чепелівка», правонаступником якого є ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся», зареєстровано 08.02.2024. Зважаючи на вищевказане, строк дії договору оренди від 21.09.2016 розпочався 28.08.2016 з моменту його підписання сторонами та, виходячи з положень п. 8 договорів, закінчився 08.02.2024. Позивачка, подавши 31.08.2023 заяву про відмову від пролонгації договору оренди земельної ділянки площею 1,6113 га, кадастровий номер 6822789100:03:005:0046, діяла у відповідності та в порядку визначеному п.40-1 договорів оренди та ст. 126-1 Земельного кодексу України. Таким чином, договір оренди землі від 21.09.2016 є припиненим 08.02.2024, а подальше користування землею відповідачем ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся» здійснюється без правової підстави - без письмово укладеного правочину з 08.02.2024 по теперішній час.
В судовому засіданні представник апелянта ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся- адвокат Розанова О.З. вимоги апеляційної скарги підтримала, просила скасувати рішення суду першої інстанції.
Позивачка ОСОБА_1 та її представник - адвокат Ковальчук І.М. про дату, час і місце слухання справи належним чином повідомлені, в судове засідання не з'явились, про причини неявки не повідомили.
Заслухавши пояснення представника апелянта, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення.
Мотивувальна частина
Встановлені фактичні обставини справи
Встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6822789100:03:005:0030 площею 1,6113 га, яка розташована на території Чепелівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області.
Вказану земельну ділянку позивач набула в порядку спадкування після смерті попереднього власника ОСОБА_2 .
21.09.2016 ОСОБА_2 уклав з товариством з обмеженою відповідальністю «Агросвіт Чепелівка» договір оренди належної йому земельної ділянки площею 1,6113 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим №6822789100:03:005:0030, яка розташована на території Чепелівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області.
Відповідно до пункту 8 договору право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди. Після завершення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Відповідно до пункту 43 договору цей договір є укладеним та набирає чинності з моменту його підписання сторонами, та діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань.
08.02.2017 приватним нотаріусом Красилівського районного нотаріального округу Кізюн Т.А. було зареєстровано право оренди ТОВ «Агросвіт Чепелівка», підстава - договір оренди від 21.09.2016, реєстровий №18971314.
28.08.2018 ТОВ «Агросвіт Чепелівка» припинено шляхом реорганізації. Правонаступником ТОВ «Агросвіт Чепелівка» є ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся».
05.10.2021 між ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір, яким у зв'язку із смертю попереднього орендодавця ОСОБА_2 та успадкування новим орендодавцем ОСОБА_1 земельної ділянки замінено сторону орендодавця у договорі оренди.
Крім того, вказаним додатковим договором, зокрема, додано пункт 8-1, яким передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі смерті орендодавця перебіг визначених цим пунктом строків зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Також договір оренди доповнено пунктом 40-1 такого змісту «Після закінчення строку дії договору він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про включення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору, після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».
Відповідно до пункту 7 додаткового договору цей додатковий договір є підставою для внесення змін про зареєстроване право оренди у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
31.08.2023 ОСОБА_1 звернулася до державного реєстратора із заявою про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.09.2016.
03.01.2024 ОСОБА_1 на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» направила заяву про повернення земельної ділянки кадастровим номером 6822789100:03:005:0030 площею 1,6113 га, яка розташована на території Чепелівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6822789100:03:005:0030 площею 1,6113 га, номер запису про інше речове право - 18971314; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст, характеристика іншого речового права: Дата укладання договору (після 2013 року)/Дата державної реєстрації (до 2013 року): 21.09.2016, Строк: 7 років, Дата закінчення дії: 21.09.2030.
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Частинами 1, 9 статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 1 Закону України в редакції на час укладення договору «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час укладення договору) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на дату укладення договорів оренди в червні 2016 року) строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
Відповідно до ст. ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Порядок поновлення договорів оренди землі врегульований статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яким було передбачено переважне право орендаря на поновлення договору оренди на новий строк.
Згідно зі статтею 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями», не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі.
Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно з абзацами 3, 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом №340-ІХ, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 ЗК України. Правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340-ІХ, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Крім того, статтею 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України зазначено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Також, у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
При цьому, згідно зі ст.ст. 251, 252 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Судом встановлено, що сторонами у справі в 2021 році було укладено додаткову угоду до договору оренди землі 2016 року, якою у зв'язку із смертю попереднього орендодавця та успадкування новим орендодавцем права власності на земельну ділянку, передану ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» в оренду, внесено зміни до договору оренди землі від 21.09.2016.
Крім того, вказаний договір доповнений новими пунками 8-1 та 40-1.
За змістом цих пунктів сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про включення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Згідно з частиною 3 статті 12 та частиною 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Як вбачається з договору оренди землі від 21.09.2016 строк дії договору сторонами визначено у пункті 8 договору оренди, згідно з якимо право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.
Тобто, сторони договору погодили, що строк дії цього договору оренди землі завершується не раніше завершення дії права оренди.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки площею 1,61 га, кадастровий номер 6822789100:03:005:0030, ТОВ «Агросвіт Чепелівка», правонаступником якого є ТОВ «Мрія Фармінг Полісся», зареєстровано 08.02.2017.
Отже, з врахуванням викладеного та на підставі пункту 8 договору слід дійти висновку, що строк дії договору оренди землі від 21.09.2016 закінчився 08.02.2024.
При цьому, вказаний договір оренди землі у такій редакції підписаний сторонами добровільно, їх волевиявлення було вільним, тобто сторони визначили строк дії договору оренди землі за взаємною згодою сторін відповідно до вимог ст.ст. 3, 251, 252, 627, 628, 631 ЦК України та ст. 19 Закону України «Про оренду землі» в редакції на час укладення договору.
В зв'язку з цим, позивачка, подавши 31.08.2023 до державного реєстратора заяву про виключення запису щодо пролонгації договору оренди земельної ділянки площею 1,61 га, кадастровий номер 6822789100:03:005:0030, діяла відповідно та в порядку, визначеному п.40-1 договору оренди в редакції додаткової угоди до цього договору.
З врахуванням викладеного, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції що договір оренди землі від 21.09.2016, станом на день винесення судом рішення - припинений, позивачка у встановленому законом та договором порядку відмовилась від його пролонгації, а відповідач продовжує його фактичне використання, а відтак у відповідача ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» відсутнє право оренди спірної земельної ділянки.
Доводи апеляційної скарги, що застосований судом підхід до визначення строку дії договору оренди є неправиьним, суд неправомірно здійснив розрахунок строку дії договору у сторону його збільшення, що суперечить погодженим сторонами у договорі умовам (7 років), п. 8 договору оренди суперечить положенням статті 19 Закону України «Про оренду землі», на момент укладення договору оренди землі від 21.09.2016, державна реєстрація не є підставою набуття права оренди земельної ділянки, а є лише засвідченням державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі письмового договору, при цьому факт реєстрації права оренди є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття, сама по собі реєстрація прав не є підставою виникнення права оренди, оскільки такої підстави закон не передбачає слід відхилити.
Такі доводи суперечать нормам ст. ст. 3, 251, 252, 627, 628. 631 ЦК України щодо принципу свободи договору, вільного волевиявлення сторін, строків та термінів дії договору тощо.
Як зазначено вище, в пункті 8 договору оренди сторони добровільно погодили, що право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди, а договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.
Тобто, в даних умовах сторони окремо погодили строк дії права оренди земельної ділянки та строк дії договору оренди, при цьому пов'язали закінчення строку дії договору оренди землі з закінченням строку дії права оренди, а саме, що строк договору оренди припиняється після завершення дії права оренди, яке в свою чергу виникає лише після реєстрації такого права відповідно до ст. ст. 125, 126 ЗК України і дії за умовами договору 7 років.
Посилання апелянта, що договір оренди землі, укладений після 01.01.2013, є укладеним і набирає чинності з моменту досягнення згоди щодо всіх істотних умов договору шляхом складання і підписання відповідного письмового документу, а тому, строк дії договору оренди землі має обчислюватися саме від дати їх укладення - 21.09.2016 та, відповідно, мав би закінчитися 21.09.2023, суд не приймає до уваги.
Вказані посилання не можуть бути застосовані при вирішенні даного спору, так як зазначено вище, умовами договору сторони визначили строк дії договору по завершенню дії права оренди, тобто з настанням події, яка має юридичне значення і має неминуче настати в розумінні вимог ст.ст. 251, 252 ЦК України.
Колегія суддів також відхиляє твердження апелянта, що належним способом захисту правовідносин, які склались між ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» та ОСОБА_1 є припинення права оренди, а не визнання відсутнім права оренди, так як саме щодо припинення договору оренди у зв'язку із спливом його строку та відмови від автоматичної пролонгації існує спір між сторонами.
Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки, які належать позивачці, продовжено до 21.09.2030 на підставі додаткової угоди між сторонами.
Об'єднана палата Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 19 лютого 2024 року в справі №567/3/22 вказала, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 152)). Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.
Отже, з врахуванням правової позиції Верховного Суду, внесення в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення вищезазначеного договору оренди землі, до 21.09.2030 на підставі додаткової угоди між сторонами, встановлених обставин справи, у даних правовідносинах, що склались між сторонами, належним способом захисту порушеного права є саме визнання відсутнім права оренди.
Рішення суду ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для його скасування не вбачається.
Керуючись ст. ст. 374, 375, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся», яка подана його представником - адвокатом Розановою Ольгою Зіновіївною, залишити без задоволення.
Рішення Красилівського районного суду Хмельницької області від 08 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 01 серпня 2025 року.
Судді Т.В. Спірідонова
Р.С. Гринчук
А.М. Костенко