майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,
e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,
код ЄДРПОУ 03499916
"31" липня 2025 р. м. Житомир Справа № 906/519/25
Господарський суд Житомирської області у складі судді Тимошенка О.М.
секретар судового засідання: Бура Д.А.
позивач: Заступник керівника Житомирської окружної прокуратури в інтересах держави
відповідач-1: . Новогуйвинська селищна рада Житомирського району Житомирської області
відповідач-2: Товариство з обмеженою відповідальністю "Кусто Агро Фармінг-
вимоги позивача: про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі, про повернення земельної ділянки.
представники сторін:
від позивача: прокурор Рудченко М.М.
від відповідача-1: Дяцюк Т.А.
від відповідача-2: Богословський С.В.
Зміст позовних вимог та заперечень.
Прокурор звернувся з позовом, у якому просить:
1. Визнати незаконним та скасувати рішення Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області №847 від 17.12.2021 "Про передачу в оренду СТОВ "Ліщинське" земельних ділянок під проектними польовими дорогами за межами населених пунктів с. Двірець, с. Сінгури".
2. Визнати недійсним договір оренди землі (проектних/польових доріг) №2 від 31.01.2022, укладений між Новогуйвинською селищною радою Житомирського району Житомирської області про передачу в оренду 22,9212 га земель, які знаходяться за межами населених пунктів с. Двірець, с. Сінгури на території Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області.
3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "КУСТО АГРО ФАРМІНГ" (код 34868532) повернути Новогуйвинській об'єднаній територіальній громаді в особі Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області (код 04348303) 22,9212 га земель під проектними дорогами в межах полів сільськогосподарських угідь, які знаходяться за межами населених пунктів с. Двірець, с. Сінгури на території Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області.
Позовні вимоги грунтуються на тому, що селищною радою передано у користування землі не сформовані у земельні ділянки, тобто, без визначення їх меж, точної площі чи точного місця розташування, без розроблення проекту відведення, тому неможливо стверджувати, що орендар є власником та/або користувачем земельних ділянок, які є суміжними до земель під такими польовими дорогами або чи взагалі на даних землях є польові дороги, орендарем будь-яких документів селищній раді на підтвердження даних фактів із заявою не надано. Отже, підстави для позаконкурентного надання у користування спірних земель у селищної ради були відсутні, що свідчить про порушення сторонами ч. 1 ст. 134 ЗК України.
У відзиві на позовну заяву Новогуйвинська селищна рада Житомирського району Житомирської області позов не визнала. Заперечення грунтуються на тому, що розмір орендної плати нараховано згідно норм чинного законодавства та сплачується у повному обсязі, селищна рада контролює використання земельних ділянок, для усунення недоліків, які були допущені під час передачі земельних ділянок в оренду, орендарем подано заяву до селищної ради про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою (а.с.35).
У відповіді на відзив Житомирська окружна прокуратура, зазначила, що викладене у відзиві жодним чином не спростовує незаконність оспорюваного рішення, протиправність договору та підстави позову, відповідачем фактично визнано порушення вимог закону під час передачі в оренду земельної ділянки; польові дороги є лише проектними, не є сформованими чи визначеними їх меж, що унеможливлює контроль за діями орендаря; рішення про результати розгляду селищною радою заяви орендаря не надано (а.с.43).
У відзиві на позовну заяву (а.с.47) Товариство з обмеженою відповідальністю "Кусто Агро Фармінг" позов не визнало. Заперечення грунтуються на тому, що товариство звернулося до селищної ради із заявою про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою.
У відповіді на відзив Житомирська окружна прокуратура, зазначила, що рішення про результати розгляду заяви про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою відповідачем-2 не надано; відповідачем фактично визнано порушення вимог закону під час передачі в оренду земельної ділянки (а.с.72).
Рух справи
18.04.2025 до суду надійшла вказана позовна заява.
Ухвалою від 22.04.2025 суд відкрив провадження у справі №906/519/25 та вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження .
08.05.2025 до суду надійшов відзив на позовну заяву від Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області (а.с.35).
13.05.2025 до суду надійшла відповідь на відзив від Житомирської окружної прокуратури (а.с.43).
15.05.2025 до суду надійшов відзив на позовну заяву від товариства з обмеженою відповідальністю "Кусто Агро Фармінг" (а.с.47).
20.05.2025 до суду надійшла відповідь на відзив відповідача-2 від Житомирської окружної прокуратури (а.с.72).
Ухвалою від 26.05.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті.
Прокурор у судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позовній заяві.
Представник відповідача-1 у судовому засіданні позов не визнав з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.
Представник відповідача-2 у судовому засіданні позов не визнав з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.
У судовому засіданні 21.07.2025 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та відклав його проголошення до 31.07.25.
Встановлені судом обставини.
11.10.2021 до ЦНАП Новогуйвинської селищної ради із заявами №80 та №81 звернулось сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Ліщинське" про надання йому в оренду земельні ділянки під проектними польовими дорогами, які обробляє підприємство, загальною площею 12,64 га (заява №80) та 10,2812 га (заява №81) для ведення особистого селянського господарства, які розташовані на території Новогуйвинської селищної ради (за межами населених пунктів с. Сінгури та с. Двірець відповідно).
До заяв товариство додало Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи, Статут товариства та Схему розташування земельних ділянок.
У даних схемах розташування наведено схематичне зображення земельних ділянок із позначенням польових доріг між земельними ділянками, які бажає товариство отримати в оренду.
17.12.2021 селищною радою прийнято рішення №847 "Про передачу в оренду СТОВ "Ліщинське" земельних ділянок під проектними польовими дорогами за межами населених пунктів с. Двірець, с. Сінгури", яким вирішено передати в оренду товариству земельні ділянки під проектними польовими дорогами для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 22,9212 га., які знаходяться за межами населених пунктів (с.Двірець, с.Сінгури) на території Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області, строком на сім років, з розміром орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки.
На підставі вказаного рішення, 31.01.2022 між Новогуйвинською селищною радою (орендодавець) та СТОВ "Ліщинське" (орендар) укладено договір №2 оренди землі.
Пунктом 1 договору передбачено, що орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки під проектними дорогами в межах полів сільськогосподарських угідь (рілля) (згідно рішення 19 сесії 8 скликання №847 від 17.12.2021 року Новогуйвинської селищної ради) , які знаходяться за межами населених пунктів с. Двірець, с. Сінгури на території Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області і надалі за текстом даного Договору іменуються як Земельні ділянки або Об'єкт оренди.
Пунктом 2 визначено, що в оренду передаються Земельні ділянки загальною площею 22,9212 га, в т. ч. ріллі 22,9212 га.
Земельні ділянки, що передаються в оренду відповідно до цього Договору, належать Орендодавцю на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та Земельного кодексу України.
Договір укладено на 7 (сім) років (п.8 Договору).
В розділі договору "Умови використання земельної ділянки" визначено, що земельна ділянка передається в оренду з метою забезпечення врегулювання питань ефективного та раціонального використання земель сільськогосподарського призначення (п. 15 Договору).
Передача земельної ділянки орендарю здійснюється після підписання договору за актом приймання- передачі (п. 19 Договору).
31.01.2022 сторонами договору складено Акт прийому- передачі земельних ділянок під проектними/польовими дорогами, який є єдиним додатком до Договору оренди.
05.04.2023 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис про припинення СТОВ "Ліщинське" на підставі рішення щодо реорганізації.
Правонаступником даного товариства визначено товариство з обмеженою відповідальністю "СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКЕ ПІДПРИЄМСТВО "ОПІКА" (код ЄДРПОУ:33168020).
28.06.2024 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис про припинення ТОВ "Сільськогосподарське підприємство "СПІКА" на підставі рішення щодо реорганізації.
Правонаступником даного товариства визначено товариство з обмеженою відповідальністю "КУСТО АГРО ФАРМІНГ" (код ЄДРПОУ:34868532) (відповідач-2).
Висновки суду та норми права.
Вимога прокурора про визнання незаконним та скасування рішення селищної радим не є ефективним способом захисту, оскільки це не призводить до відновлення порушених прав та не усуває негативних наслідків рішення. Рішення вичерпало свою дію його виконанням у спосіб підписання відповідачами договору оренди, який є оспорюваним у цій справі. Належним та ефективним способом захисту є заявлення вимоги про визнання недійсним договору, який укладений на виконання рішення селищної ради
З огляду на викладене позов в частині вимоги про визнання незаконним та скасування рішення задоволенню не підлягає.
Щодо вимоги про визнання недійсним договору суд констатує таке.
Відповідно до статті 638 ЦК України: Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 759 ЦК України: За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України: Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (частина 2 даної статті).
Згідно частин 1-6 статті 123 ЗК України, надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.
Частинами 1-3 ст. 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Рішення зазначених органів приймається на підставі:
- проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання) таабо надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення;
- технічних документацій із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок у разі поділу та/або об'єднання земельних ділянок.
Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.
Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.
Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за документацією із землеустрою, звертається з заявою про надання дозволу на розробку документації із землеустрою до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає заяву і дає дозвіл на розроблення документації із землеустрою або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання документації із землеустрою приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.
Частиною 2 ст. 134 ЗК України передбачено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, в тому числі, надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 цього Кодексу.
Отже, Земельним кодексом України визначено, що у користування та оренду може бути передана лише сформована земельна ділянка на підставі відповідної документації із землеустрою (проекту із землеустрою або технічної документації із землеустрою) у встановленому ст. 123 ЗК України порядку (щодо комунальних земель).
У разі наявності в суб'єкта бажання отриманий у користування (оренду) землі держаної або комунальної власності, що не сформовані в окремі земельної ділянки, він звертається до відповідного органу із заявою про надання дозволу на виготовлення такої документації із землеустрою, та лише після отримання дозволу, виготовлення документації та її затвердження може отримати у користування такі землі.
Наразі відповідач-2 звернувся до відповідача-1 із заявою про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою , однак зазначений обов'язковий порядок передачі в оренду земель комунальної власності (визначений ст. 123 ЗК України) відповідачами під час винесення спірного рішення та договору оренди не було дотримано - рішення винесено на підставі заяви, без наявності документації щодо землеустрою, а в оренду передано землі що не були сформовані в земельні ділянки, що є порушенням норм чинного законодавства.
Відповідно до частин 5-6 статті 37-1 ЗК України, земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами. Строк оренди таких земельних ділянок становить 7 років.
Передача в оренду земельних ділянок державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, здійснюється за умови забезпечення безоплатного доступу усіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок для використання їх за цільовим призначенням.
Земельні ділянки під польовими дорогами, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), можуть використовуватися землевласником (землекористувачем) як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільськогосподарської продукції.
Частиною 9 ст. 79-1 ЗК України встановлено, що земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (частина 1 даної статті).
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі (частина 3 ст. 79-1 ЗК України).
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (частина 4 ст. 79-1 ЗК України).
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).
Відповідно до статті 638 ЦК України: Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Судом встановлено, що: місце розташування переданих в оренду ділянок, яке б давало можливість їх ідентифікувати, договором не визначено; земельна ділянка, яка є предметом оспорюваного договору оренди, не є об'єктом цивільних прав; кадастровий номер земельній ділянці не присвоєно; відсутність землеустрою унеможливлює визначити як місце так і розмір ділянки.
Таким чином оскільки оспорюваний позивачем договір оренди не містить істотної умови такого договору, то цей договір не є укладеним, отже не має для його сторін юридичних наслідків, а тому не може визнаватися недійсним на підставі статті 215 ЦК України. У зв'язку з викладеним позов в частині визнання договору недійсним задоволенню не підлягає.
Щодо вимог про повернення земельної ділянки суд констатує таке.
Заявляючи цю вимогу прокурор у позовній заяв зазначив, що землі мають бути повернуті Новогуйвинській ОТГ як на підставі ст. 216 ЦК України, внаслідок недійсності правочину, так і на підставі ст. 391 ЦК України.
Так, статтею 216 ЦК України унормовано, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Вказана норма не підлягає застосуванню до встановлених судом у цій справі обставин, оскільки може бути застосована лише нікчемного правочину, або до правочину, який був укладений і визнаний в подальшому недійсним. У даній справі суд встановив, що до говір оренди землі не укладений.
Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Прокурором не надано жодного обгрунтування та доказу, що відповідач-2 чинити перешкоди відповідачу-1 в користуванні та розпорядженні земельними ділянками.
Окрім того, суд стверджує, що рішення суду є ефективним способом захисту, якщо це рішення саме по собі призводить до юридичних наслідків або може бути виконане добровільно чи примусово. У даному випадку рішення про повернення земельних ділянок не є таким, оскільки не призведе до жодних наслідків та не може бути виконане, так як земельні ділянки не ідентифіковані у встановлений законом спосіб.
Також суд звертає увагу, що позивачем не надано жодного доказу, що відповідач-2 використовує будь-які земельні ділянки.
Керуючись статтями 129, 236, 237, 238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
Відмовити у задоволенні позову.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено скорочене рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено: 31.07.25
Суддя Тимошенко О. М.
Віддрукувати:
1- в справу
- учасникам до ЕК