вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49505
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-49, fax (056) 377-38-63
24.07.2025м. ДніпроСправа № 904/1744/25
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "К.Гордієнка-1", м. Дніпро
до Товариства з обмеженою відповідальністю "УПРАВБУД "ЗАХІДНИЙ", м. Дніпро
про зобов'язання передати технічну документацію на багатоквартирний житловий будинок
Суддя Ліпинський О.В.
Секретар судового засідання Перебийніс О.О.
Представники:
від позивача Патика А.В.
від відповідача Перепьолкіна Г.П.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "К.Гордієнка-1" (далі - Позивач) звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "УПРАВБУД "ЗАХІДНИЙ" (надалі - Відповідач) за змістом якого просить суд зобов'язати Відповідача передати Позивачу технічну документацію на багатоквартирний житловий будинок по вул. Кості Гордієнка,1, у м. Дніпрі, а саме:
- Технічний паспорт на багатоквартирний будинок;
- Паспорт об'єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об'єктів будівництва;
- Енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем;
- Проектна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем;
- Документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
- План земельної ділянки;
- Акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок;
- Паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025 року відкрито провадження у справі № 904/1724/25, справу прийнято до розгляду за правилами загального позовного провадження.
Відповідач проти задоволення позову заперечував, посилаючись на те, що в силу положень ч. 6 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», в зв'язку зі зміною форми управління багатоквартирним будинком № 1 по вул. Кості Гордієнка у місті Дніпрі, Відповідач, як особа, яка здійснювала управління цим будинком, повинен передати новому управителю лише наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок.
В той же час, як стверджує Відповідач, він не має в наявності відповідної технічної документації, а тому не має можливості передати її новому управителю. При цьому Відповідач зазначає, що відповідно до умов Договору № 5 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, який був укладений між Відповідачем (Управителем) та співвласниками зазначеного вище будинку 03.08.2016 року, співвласники передали Відповідачу лише частину функцій з управління будинком на підставі Переліку послуг, що викладений у Додатку 1 до Договору, згідно з яким функції з отримання, відновлення чи зберігання технічної документації на будинок не були передбачені як обов'язок Управителя.
Крім того, заперечуючи проти заявлених позовних вимог, Відповідач зазначив, що відсутність зазначеної вище технічної документації обумовлена, зокрема, бездіяльністю Позивача, засновники якого (співвласники будинку № 1 по вул. Кості Гордієнка у місті Дніпрі), в порушення умов п.п. 1) п. 6 Договору № 5 від 03.08.2016 року не передали Відповідачу таку документацію.
Заперечення Відповідача по суті заявленого позову, також ґрунтуються на неналежності обраного Позивачем способу захисту, адже виконати вимогу останнього про надання технічної документації, яка фактично йому не передавалася та ним не створювалася, неможливо.
У відповіді на відзив Позивач наполягав на задоволенні заявлених вимог в повному обсязі.
12.06.2025 року суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті в засіданні на 01.07.2025 року.
В засіданні 01.07.2025 року, відповідно до положень ст. 216 ГПК України судом оголошено перерву до 22.07.2025 року.
В судовому засіданні 22.07.2025 року, після переходу до стадії ухвалення судового рішення, суд відклав ухвалення та проголошення рішення на 24.07.2025 року, про що повідомлено сторін.
В порядку ст.ст. 233, 240 ГПК України, в судовому засіданні 24.07.2025 року оголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду, складання повного рішення відкладено на строк до десяти днів із дня закінчення розгляду справи.
Розглянувши матеріали справи у відкритому судовому засіданні, дослідивши подані докази, господарський суд, -
Як убачається з матеріалів справи, 28.08.2024 року було проведено державну реєстрацію Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «К.Гордієнка-1», яке створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 1, що розташований за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Кості Гордієнка (далі ОСББ)
Загальними зборами ОСББ прийнято рішення, яке оформлено протоколом № 2 від 23.11.2024 року, про прийняття будинку в управління об'єднання та обрання моделі управління будинком.
Відповідно до наданих у справу доказів, до створення ОСББ управителем багатоквартирного будинку по вул. Кості Гордієнка,1 у м. Дніпрі було Товариство з обмеженою відповідальністю «Управбуд «Західний» (Відповідач, Управитель) на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком №5 від 03.08.2016 року (том 1 а.с.68-70).
30.08.2024 року Позивач здійснив письмове повідомлення Відповідача про створення ОСББ, до якого долучив копії установчих документів об'єднання.
Листом від 07.02.2025 року Позивач звернувся до Відповідача з вимогою про передачу технічної документації на будинок за адресою: вул. Кості Гордієнка, 1, та направив Відповідачу копію протоколу зборів ОСББ № 2 від 23.11.2024 року.
05.03.2025 року Відповідач повідомив об'єднання про неможливість передачі технічної документації на будинок, в тому числі з мотивів того, що відповідна документація не передавалася йому попереднім балансоутримувачем будинку КП «КЖЕП Центральний» ДМР.
З огляду на вказані обставини, Позивач звернувся з вимогою про зобов'язання Відповідача передати відповідну документацію об'єднанню в судовому порядку.
Здійснивши оцінку обґрунтованості заявлених Позивачем вимог, суд дійшов наступних висновків.
Відповідно до статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Відповідно до частин 1, 7, 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна; управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Згідно із ч.ч. 5, 6 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (в редакції чинній на дату створення ОСББ), замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання, протягом 30 календарних днів з дня направлення відповідного звернення особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку, забезпечує передачу співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку:
одного комплекту проектної документації на будівництво та іншої технічної документації на багатоквартирний будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства;
інформації та документів щодо діючих гарантійних зобов'язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов'язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов'язань тощо.
У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок, визначеної абзацами другим і третім цієї частини, замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання, протягом шести місяців з дня направлення відповідного звернення особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку, відновлює її за власний рахунок та передає особам, визначеним абзацом першим цієї частини.
У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку.
У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.
За загальним правилом, встановленим статтею 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, а у випадку прийняття ним відповідного рішення - управителем чи об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 1 ст. 10 вказаного Закону співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Спеціальним в даному випадку законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку, є Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Статтею 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що державна реєстрація об'єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об'єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.
Відповідно до частин 31, 32 статті 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції, чинній з 10.11.2023, тобто станом на час створення ОСББ «К.Гордієнка-1») замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання до створення об'єднання, протягом 30 календарних днів з дня направлення об'єднанням відповідного звернення забезпечує передачу такому об'єднанню:
одного комплекту проектної документації на будівництво та іншої технічної документації на багатоквартирний будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства;
інформації та документів щодо діючих гарантійних зобов'язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов'язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов'язань тощо.
У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок, визначеної частиною 31 цієї статті, замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання до створення об'єднання, протягом шести місяців з дня направлення об'єднанням відповідного звернення відновлює її за власний рахунок та передає об'єднанню.
Правовий аналіз положень статті 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» дозволяє дійти висновку про те, що передбачений зазначеною нормою обов'язок особи, яка здійснювала управління будинком або його обслуговування/утримання з передачі документації на будинок об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку виникає у нього з дня державної реєстрації об'єднання та не залежить від прийняття об'єднанням рішення про передачу йому функцій з управління будинком та про прийняття будинку на баланс, оскільки будь-яких інших умов, крім державної реєстрації об'єднання, для передачі документації від попереднього балансоутримувача або управителя Законом не визначено. При цьому обставини фактичної наявності або відсутності такої документації у відповідача не мають істотного значення для вирішення цієї категорії спорів, оскільки відповідно до частини 5 статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» така документація повинна була бути передана замовником будівництва або попереднім власником будинку відповідачу, а у випадку відсутності документації на багатоквартирний будинок він відповідно до вимог частин 31, 32 статті 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції, чинній до 09.11.2023) зобов'язаний відновити її за власний рахунок.
Такий усталений правовий висновок викладено в постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 910/6167/18 та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.06.2019 у справі № 921/753/16-г/11, від 13.11.2019 у справі № 917/1208/18, від 29.01.2020 у справі № 910/5065/19, від 12.03.2020 у справі № 904/1878/19, від 21.04.2021 у справі № 904/1653/20, від 01.06.2021 у справі № 925/318/20, від 02.09.2021 у справі № 925/1068/20, від 26.10.2021 у справі № 925/610/20, від 02.11.2022 у справі № 925/253/21, від 15.06.2023 у справі № 910/17109/21, від 28.08.2024 у справі № 914/2874/23, від 17.12.2024 у справі № 911/44/24, від 04.03.2025 у справі № 925/425/24.
За викладених обставин, суд приходить до висновку, що обов'язок забудовника або особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання, з передачі технічної документації визначено законодавцем (статтею 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції, чинній з 10.11.2023)) та є безумовним, тобто не ставиться в залежність від того, чи є відповідні документи в наявності зобов'язаної особи. При цьому невиконання нею такого обов'язку унеможливлює здійснення ОСББ функцій з утримання житлового будинку.
Суд зауважує, що диспозитивною нормою частини 31 статті 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції, чинній з 10.11.2023) передбачено альтернативне покладання на замовника будівництва, колишнього балансоутримувача багатоквартирного будинку або особу, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання до створення об'єднання (тобто управителя), що безумовно залежить від часу створення ОСББ. Адже в разі створення ОСББ відразу після введення багатоквартирного будинку в експлуатацію такою зобов'язаною особою виступатиме передусім замовник будівництва, який ще міг не встигнути передати технічну документацію на будинок іншому балансоутримувачу або управителю.
Наведеним спростовується помилкове твердження Відповідача, про те, що згідно норми ч. 31, 32 ст. 6 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» вимога про передачу технічної документації на будинок може бути пред'явлена до будь-якої з визначених зазначеною нормою осіб (замовнику будівництва, колишньому балансоутримувачу багатоквартирного будинку або особі, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання), оскільки таке твердження ґрунтується на довільному розширеному тлумаченні змісту положень зазначеної норми закону (Аналогічна правова позиція викладена в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.05.2025 по справі № 910/5814/24).
З огляду на викладене суд вважає обґрунтованим вимоги в частині покладення саме на Відповідача як управителя будинку станом на дату створення ОСББ, обов'язку з передачі спірної технічної документації Позивачу.
Стосовно переліку документації на будинок, яку Позивач просить передати від колишнього управителя, суддів зазначає наступне.
Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 17.07.2018 № 176 затверджено Перелік технічної документації на багатоквартирний будинок, до якої віднесено:
- технічний паспорт на багатоквартирний будинок;
- паспорт об'єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об'єктів будівництва;
- енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем;
- проектна документація зі схемами влаштування внутрішньо будинкових систем;
- документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
- технічна документація обладнання котелень;
- технічна документація на ліфти;
- план земельної ділянки;
- акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок;
- паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.
Пунктом 14 «Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком» затверджених постановою КМУ № 712 від 05.09.2018 визначено, що управитель зберігає та веде технічну документацію на будинок, а також забезпечує внесення змін до неї у випадку зміни технічного стану будинку, зокрема в результаті проведення його капітального ремонту або реконструкції, переобладнання, перепланування тощо.
За змістом пункту 43 зазначених Правил, управитель зобов'язаний вести і зберігати технічну та іншу встановлену законом та договором управління документацію багатоквартирного будинку.
Таким чином, Відповідач повинен був передати Позивачу технічну документацію на багатоквартирний будинок згідно з Переліком затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 176 від 17.07.2018 та технічну документацію визначену "Правилами надання послуги з управління багатоквартирним будинком" затвердженими постановою КМУ № 712 від 05.09.2018.
Наведений Позивачем в прохальній частині позову перелік технічної документації на будинок, в повній мірі узгоджуються із законодавчо визначеним переліком таких документів.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
За приписами ч. 3 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Дослідивши обставини даної справи, а також докази на їх підтвердження, та надавши їм відповідну правову оцінку, суд зазначає, що в порушення вимог діючого законодавства України, Відповідачем не було передано Позивачу всю технічну документацію на багатоквартирний будинок, що є підставою для задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись статями 73-79, 86, 91, 129, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
Позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "УПРАВБУД "ЗАХІДНИЙ" (49102, м. Дніпро, вул. Д. Галицького,9А прим.1, код ЄДРПОУ 40466766) передати Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "К.Гордієнка-1" (49064, м. Дніпро вул. К. Гордієнка,1, код ЄДРПОУ 45413881) технічну документацію на багатоквартирний житловий будинок по вул. Кості Гордієнка,1, у м. Дніпрі, а саме:
- технічний паспорт на багатоквартирний будинок;
- паспорт об'єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об'єктів будівництва;
- енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем;
- проектна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем;
- документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
- план земельної ділянки;
- акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок;
- паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.
Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю "УПРАВБУД "ЗАХІДНИЙ" (49102, м. Дніпро, вул. Д. Галицького,9А прим.1, код ЄДРПОУ 40466766) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "К.Гордієнка-1" (49064, м. Дніпро вул. К. Гордієнка,1, код ЄДРПОУ 45413881) 2422,40 грн. витрат зі сплати судового збору.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 30.07.2025
Суддя О.В. Ліпинський