ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
10.07.2025Справа № 910/5790/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Курдельчука І.Д., за участю секретаря судового засідання Глиняної А.С., розглянув у відкритому судовому засіданні справу №910/5790/25 за позовом Громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву про визнання рішення незаконним та зобов'язання вчинити дії,за участю представників позивача Тарасенко О.В., відповідача Павленка А.В.
1. СУТЬ СПОРУ.
1.1. Позивач не погоджується з рішенням відповідача про відмову у проведенні незалежної оцінки майна, оформленого листом №930-03-1484 від 28.03.2025.
2. ОБСТАВИНИ СПРАВИ.
2.1. Відповідно до свідоцтва про право власності від 09.06.2011, виданого Головним управлінням комунальної власності м. Києва Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), державі в особі Фонду державного майна України (далі Фонд) належать на праві власності нежитлові приміщення з № 1 по № 8 (групи приміщень № 3), №№ 1,2 (групи приміщень № 5), з № 1 по № 23 (групи приміщень № 6), № 4 - гараж загальною площею 1385,70 кв.м., які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вишні Остапа № 5А.
2.2. 18.12.2018 між ГО "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" (орендар) та Фондом (орендодавець) був укладений договір № 347 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності.
2.3. Відповідно до п. 1.2 договору оренди майно передається в оренду з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів загальною площею 714,4 кв.м., розміщення творчих спілок, громадських організацій на площі, що використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв.м., розміщення суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення загальною площею 177,2 кв.м.
2.4. Орендар зобов'язався своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (п. 5.2 договору).
2.5. Умовами договору передбачено, що відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до п. 5.4, 5.7, 6.2 цього договору (п. 4.3 договору).
2.6. Орендар зобов'язався забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню, псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу здійснювати заходи протипожежної безпеки (п. 5.4 договору).
2.7. Орендар зобов'язався своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснень поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень. (п. 5.7 договору)
2.8. Орендар має право за письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості (п. 6.2 договору).
2.9. Цей договір укладено на 10 років та діє з 18.12.2018 до 17.12.2028 включно (п. 10.1 договору).
2.10. Сторони погодилися, що цей договір буде достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар користується майном не відповідно до умов цього договору; передав майно, його частину у користування іншій особі (п. 10.6 договору).
2.11. У разі припинення або розірвання цього договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, як можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю орендодавця (п. 10.7 договору).
2.12. Поліпшення майна, зроблені орендарем, як за згодою, так і без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, є власністю держави та їх вартість компенсації не підлягає ( п. 10.8 договору).
2.13. За актом приймання-передавання державного нерухомого майна від 18.12.2018 орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А. У пункті 3 цього акту сторони визначили, що майно знаходиться у задовільному стані.
2.14. В подальшому, 11.09.2019 між Фондом, ГО "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (далі Регіональне відділення) укладено договір про внесення змін № 130 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 18.12.2018 № 347. Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О., зареєстрований за № 4591.
2.15. За змістом п. 1 договору про внесення змін № 130 орендодавцем майна з дати набрання чинності даним договором про внесення змін до договору оренди є Регіональне відділення. Також вказаним правочином було внесено зміни до преамбули договору оренди, до розділу місцезнаходження, платіжні реквізити та підписи сторін, а інші умови договору оренди залишені без змін.
2.16. Таким чином, з 11.09.2019 орендодавцем за договором є Регіональне відділення (відповідач).
2.17. Наказом Регіонального відділення від 23.04.2021 № 962 прийнято рішення про включення до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, окремого майна - нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, що перебувають на балансі Фонду, про що Регіональне відділення повідомило позивача листом від 26.04.2021 № 30-03/3310.
2.18. Між сторонами у даній справі вже вирішувався спір з приводу бездіяльності Фонду, яка полягала у невключенні до переліку об'єктів, що підлягають приватизації окремого державного нерухомого майна - нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203)
2.19. Так, рішенням Господарського суду міста Києва від 16.02.2023 у справі №910/18857/21, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2024 визнано незаконною бездіяльність Фонду, яка полягає у невключенні до переліку об'єктів, що підлягають приватизації окремого державного нерухомого майна - нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, що належить до сфери управління та обліковується на балансі Фонду, та незатвердженні цього переліку; зобов'язано Фонд включити окреме державне нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, до переліку об'єктів приватизації державної власності, що підлягають приватизації, шляхом викупу ГО "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів".
2.20. Наказом Фонду № 2853 від 24.12.2024 «Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 04.01.2022 № 1 «Про затвердження переліків об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації» (зі змінами)», а саме пунктом 2 внесено зміни до Переліку окремого майна, зокрема, доповнено позицією: нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А. Згідно з цим наказом повноваження щодо здійснення заходів з приватизації спірного майна покладено на Регіональне відділення (відповідача).
2.21. Наказом Регіонального відділення від 25.12.2024 № 1345 прийняте рішення про приватизацію спірного майна шляхом викупу Громадською організацією «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів».
2.22. За поясненнями позивача, з метою отримання інформації про вчинення органом приватизації подальших дій, необхідних для укладення попереднього договору купівлі-продажу об'єкта приватизації, до Регіонального відділення було направлено адвокатський запит № 11- 02-1 від 11.02.2025.
2.23. У відповідь на даний адвокатський запит отримано листа Регіонального відділення № 930-03-756 від 20.02.2025, в якому міститься посилання на п. 12 Методики оцінки майна, що у разі приватизації шляхом викупу об'єктів малої приватизації державної форми власності замовниками незалежної оцінки є державні органи приватизації, які забезпечують відбір суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання. При цьому, пунктом 7-4 Розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» встановлено, що тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану оцінка об'єктів приватизації (його складових) не здійснюється.
2.24. 26.02.2025 позивач звернувся до Регіонального відділення з листом № 1, в якому вказав, що обмеження щодо проведення оцінки, на які посилається Регіональне відділення, стосується лише об'єктів, які підлягають приватизації на електронних аукціонах. Також просив припинити порушення його прав як орендаря та потенційного покупця об'єктів державного майна, наполіг на здійсненні Регіональним відділенням дій, визначених Законом, щодо приватизації орендованого майна, шляхом викупу Громадською організацією, саме: здійснити відбір суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, визначеного п. 12 Методики оцінки майна; забезпечити проведення незалежної оцінки згідно з п. 57 Методики оцінки майна для визначення вартості орендованого нерухомого майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, та її затвердження; укласти попередній договір купівлі-продажу об'єкта приватизації, передбачений абз. 2 ч. 3 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна».
2.25. У відповідь позивач отримав листа Регіонального відділення № 930-03-1484 від 28.03.2025, в якому міститься повторне посилання на п. 7-4 Розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», що на період воєнного стану оцінка об'єктів приватизації не здійснюється.
2.26. Вважаючи лист № 930-03-1484 від 28.03.2025 відповідача рішенням про відмову позивачу у проведення оцінки, позивач оскаржив його до суду заявивши вимоги про визнання такого рішення незаконним та зобов'язання Регіонального відділення вжити всі необхідні заходи згідно з вимогами Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» для завершення процедури приватизації.
3. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ПОЗИВАЧА. ЗАЯВИ, КЛОПОТАННЯ ПОЗИВАЧА.
3.1. Предметом даного позову є визнання незаконним рішення відповідача про відмову позивачу у проведенні незалежної оцінки майна, викладене у листі № 930-03-1484 від 28.03.2025 та зобов'язання відповідача вжити всі необхідні заходи згідно з вимогами Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» для завершення процедури приватизації державного майна - нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий №0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, шляхом викупу Громадською організацією «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів».
3.2. Юридичними підставами позову є статті 7, 12, 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».
3.3. Фактичними підставами позову є невідповідність рішення відповідача про відмову у проведенні оцінки майна вимогам законодавства.
4. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ВІДПОВІДАЧА. ЗАЯВИ, КЛОПОТАННЯ ВІДПОВІДАЧА.
4.1.Відповідач проти задоволення позову під час розгляду справи заперечував. Відзив на позов не подав. Натомість, від відповідача до суду під час розгляду справи надходили письмові пояснення та клопотання про зупинення провадження у справі до набрання законної сили рішення суду по справі № 910/5508/23 за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву до Громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» про розірвання договору оренди № 347 від 18.12.2018 та виселення.
5. ІНШІ ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.
5.1. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.05.2025 залишено без руху позовну заяву, встановлено спосіб та строк усунення недоліків.
5.2. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.05.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 10.06.2025, вирішено звернутись до Комітету Верховної Ради України з питань економічного розвитку для отримання висновків та рекомендацій за таким напрямами: здійснення державної політики у сфері приватизації; здійснення приватизації та аналізу її результатів; додержання законодавства України про приватизацію; створення державними органами умов для здійснення приватизації; додержання встановленого порядку приватизації об'єктів державної власності. На виконання вимог ухвали суду надано пояснення.
5.3. У підготовчих засіданнях 10.06.2025 та 24.06.2025 оголошено перерву. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 вирішено звернутись до Комітету Верховної Ради України з питань економічного розвитку для отримання висновків та рекомендацій за таким напрямами: здійснення державної політики у сфері приватизації; здійснення приватизації та аналізу її результатів; додержання законодавства України про приватизацію; створення державними органами умов для здійснення приватизації; додержання встановленого порядку приватизації об'єктів державної власності. На виконання вимог ухвали суду надано пояснення.
5.4. У підготовчому засіданні 01.07.2025 суд ухвалив відмовити у задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі та ухвалив закрити підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 10.07.2025.
5.5. У судовому засіданні 10.07.2025, відповідно до положень ст. ст. 233, 240 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), було оголошено скорочене рішення, повідомлено присутніх представників учасників справи, коли буде складено повне судове рішення.
5.6. Повне судове рішення складено 29.07.2025 після виходу судді з відпустки.
6. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
6.1. З урахуванням предмету позовних вимог, їх юридичних та фактичних підстав, суд визначає, що перелік обставин, які є предметом доказування у справі, становлять обставини, від яких залежить відповідь на такі ключові питання:
- чи відповідає оскаржуване рішення відповідача вимогам Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна»?
6.2. У відповідності до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно позивач має довести наявність обставин, що дають негативну відповідь на перше запитання, а відповідачі навпаки.
7. ВИСНОВОК СУДУ ПРО НЕВІДПОВІДНІСТЬ ОСКАРЖУВАНОГО РІШЕННЯ ВИМОГАМ ЗАКОНУ.
7.1. Спір між сторонами виник у правовідносини, що регулюються Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".
7.2. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» аукціон - спосіб продажу об'єкта приватизації, за яким власником об'єкта приватизації стає покупець, що в ході торгів запропонував за нього найвищу ціну; викуп - спосіб продажу об'єкта приватизації одному покупцю; органи приватизації - Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим, органи приватизації територіальних громад; приватизація державного або комунального майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями; рішення про приватизацію - рішення, що приймається органами приватизації щодо кожного об'єкта приватизації шляхом видання наказу; ціна продажу - ціна, за якою об'єкт приватизації продано покупцю у спосіб, визначений цим Законом.
7.3. Статтею 3 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» визначено, що основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об'єктів приватизації ефективному приватному власнику. Приватизація здійснюється на основі таких принципів:законності;відкритості та прозорості;рівності та змагальності;державного регулювання та контролю;продажу об'єктів приватизації з урахуванням особливостей таких об'єктів;захисту економічної конкуренції;створення сприятливих умов для залучення інвестицій;повного, своєчасного та достовірного інформування про об'єкти приватизації та порядок їх приватизації;забезпечення конкурентних умов приватизації.
7.4. До об'єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об'єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України (ст. 4 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна»).
7.5. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» про приватизацію до об'єктів малої приватизації належать, зокрема, окреме майно. Окремим майном вважається рухоме та нерухоме майно державних або комунальних підприємств (у тому числі будівлі, споруди, нежитлові приміщення), майно, що залишилося після закінчення процедури ліквідації державних або комунальних підприємств, визнаних банкрутами; майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним або комунальним майном; майно державних або комунальних підприємств, що не були продані як єдині майнові комплекси; державне або комунальне майно, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств та перебуває на обліку господарських товариств, створених унаслідок приватизації або корпоратизації.
7.6. За змістом ст. 6 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» про приватизацію суб'єктами приватизації є: державні органи приватизації;місцеві ради, органи приватизації територіальних громад; покупці.
7.7. Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації. Державні органи приватизації здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України "Про Фонд державного майна України", цього Закону, інших актів законодавства. Державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють такі основні повноваження: затверджують переліки об'єктів, що підлягають приватизації; класифікують об'єкти приватизації відповідно до цього Закону; приймають рішення про приватизацію об'єктів державної власності у випадках, установлених законодавством; змінюють у процесі приватизації організаційну форму підприємств, що перебувають у державній власності; здійснюють повноваження власника державного майна, у тому числі корпоративних прав, у процесі приватизації; представляють відповідно до міжнародних договорів України з питань міждержавних майнових відносин інтереси держави з питань визнання прав і регулювання відносин власності та використання державного майна, визначають право власності держави на розташоване на території України майно, майнові права та інші активи підприємств, установ та організацій колишнього союзного підпорядкування, які під час утворення господарських товариств передаються до їх статутного капіталу; здійснюють управління об'єктами державної власності, зокрема державними підприємствами та корпоративними правами держави у статутних капіталах господарських товариств, щодо яких прийнято рішення про приватизацію та затверджено план розміщення акцій товариств, утворених у процесі перетворення (у тому числі шляхом корпоратизації) державних підприємств, що належать до сфери управління Фонду державного майна України, а також товариств, утворених за участю Фонду державного майна України; продають майно, що перебуває у державній власності, у процесі його приватизації, а також акції (частки), що належать державі у майні господарських товариств; утворюють аукціонні комісії; затверджують плани розміщення акцій акціонерних товариств у процесі приватизації; укладають договори на проведення оцінки об'єктів приватизації у випадках, передбачених законодавством; укладають договори з іншими уповноваженими особами щодо проведення аукціонів з продажу об'єктів приватизації; укладають з потенційними покупцями єдиних майнових комплексів державних підприємств та пакетів акцій договори про конфіденційність інформації про об'єкти малої приватизації; укладають з операторами електронних майданчиків договори про конфіденційність інформації про об'єкт великої приватизації; укладають договори про розроблення документації із землеустрою у випадках, передбачених законодавством; укладають у випадках, передбачених законодавством, угоди щодо проведення екологічного аудиту об'єктів приватизації; залучають суб'єктів господарювання для організації та/або проведення аукціонів, у тому числі в електронній формі (електронний аукціон); виступають з боку держави засновником підприємств, заснованих на базі об'єднання майна різних форм власності; контролюють виконання умов договорів купівлі-продажу державного майна; здійснюють захист майнових прав державних підприємств, а також корпоративних прав держави на території України, що належать до сфери управління Фонду державного майна України; державні органи приватизації здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом, іншими актами законодавства (ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна»).
7.8. Відповідно до ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» покупцями об'єктів приватизації з урахуванням обмежень, установлених цією статтею, можуть бути: 1) громадяни України, іноземні громадяни; 2) юридичні особи, зареєстровані на території України, крім передбачених частиною другою цієї статті; 3) юридичні особи інших держав, крім передбачених частиною другою цієї статті.
7.9. Статтею 10 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» визначено, що порядок приватизації державного і комунального майна передбачає: формування та затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об'єктів, що підлягають приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об'єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об'єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об'єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об'єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об'єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації. Приватизація об'єкта вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності або завершення розміщення всіх акцій, передбачених до продажу планом розміщення акцій, і оформлюється наказом відповідного органу приватизації.
7.10. Отже, з наведеної норми ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» вбачається, що укладенню договору купівлі-продажу передує етап проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства.
7.11. Суд зазначає, що відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
7.12. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 Цивільного кодексу України).
7.13. Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст.. 638 Цивільного кодексу України).
7.14. Отже, істотними умовами договору купівлі-продажу є предмет та ціна. Це означає, що для того, щоб договір вважався укладеним, сторони повинні чітко визначити, що саме продається, і за яку ціну.
7.15. З аналізу норм статті 1 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» в частині визначення термінів, вбачається, що проведення оцінки майна яке приватизується шляхом викупу, є необхідним задля визначення ціни об'єкта приватизації та для погодження істотних умов договору купівлі-продажу - ціни.
7.16. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом: 1) продажу об'єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі: аукціоні з умовами; аукціоні без умов; аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій; аукціоні із зниженням стартової ціни;2) викупу об'єктів приватизації.
7.17. Статтею 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» визначено, що приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті. Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації.
7.18. Судом встановлено, що 24.12.2024 орендоване позивачем майно було включене до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації. Включення майна до переліку об'єктів малої приватизації відбулося як наслідок примусового виконання Фондом судового рішення у справі № 910/18857/21.
7.19. Втім, в процедурі приватизації шляхом викупу відповідачем листом № 930-03-1484 від 28.03.2025 відмовлено позивачу у проведенні незалежної оцінки майна на підставі п. 7-4 Розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про приватизацію.
7.20. Відповідно до п. 7-4 Розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про приватизацію, наявного на момент виникнення спірних правовідносин, установлено, що тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, зокрема, аукціонна комісія розробляє умови продажу об'єкта приватизації після отримання органом приватизації листа довільної форми про намір приватизації такого об'єкта від потенційного покупця, який, у тому числі, може потребувати переміщення виробничих потужностей з територій, на яких ведуться бойові дії та/або існує загроза бойових дій, на безпечну територію. Під час приватизації єдиного майнового комплексу підприємства складаються переліки об'єктів нерухомого майна та транспортних засобів, які перебувають на балансі такого підприємства (за наявності). Аудит, екологічний аудит, інвентаризація, оцінка об'єкта приватизації (його складових) не здійснюються. Протягом трьох робочих днів після затвердження умов продажу об'єкта приватизації орган приватизації публікує інформаційне повідомлення про приватизацію об'єкта приватизації в електронній торговій системі та, за наявності технічної можливості, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України або відповідної територіальної громади.
7.21. З матеріалів справи та виниклих спірних правовідносин вбачається, що приватизація об'єктів нерухомого майна здійснюється шляхом викупу, а не продажу на аукціоні, проте п. 7-4 перехідних положень Закону про приватизацію стосується проведення аукціонів, а отже застосуванню до спірних правовідносин - не підлягає.
7.22. Приватизація об'єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється у відповідності до статті 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна». «Прикінцевими та перехідними положеннями» Закону про приватизацію встановлено, що тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану: не проводиться приватизація об'єктів, розташованих на територіях адміністративно-територіальних одиниць у зоні бойових дій або наближених до зони бойових дій, перелік яких затверджується Кабінетом Міністрів України.
7.23. Жодних інших обмежень щодо проведення приватизації інших об'єктів Закон не містить.
7.24. Статтею 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» передбачені особливості приватизації об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з умов, передбачених частиною другої цієї статті.
7.25. Відповідно до п. 1 Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10 грудня 2003 р. № 1891 (далі - Методика оцінки), ця Методика застосовується для проведення оцінки об'єктів державної і комунальної власності, які відповідно до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» належать до об'єктів малої приватизації та підлягають продажу шляхом викупу.
7.26. Пунктом 57 Методики оцінки передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
7.27. Як вказує Верховний Суд у постанові від 27.11.2024 у справі № 918/1177/23 з огляду на наведені вище положення законодавства визначення ціни викупу об'єкта приватизації з урахуванням встановленої його вартості встановлюється за результатом незалежної оцінки, здійсненої у відповідності до вимог Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», Методики тощо. Будь-який інший підхід до визначення вартості викупу об'єкта приватизації нівелює необхідність проведення оцінки майна з метою визначення її вартості під час проведення процедури приватизації (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.07.2023 у справі №914/21/20).
7.28. Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
7.29. 25.12.2024 відповідачем видано наказ № 1345 «Про приватизацію об'єкта державної власності - окремого майна - нежитлових шляхом викупу Громадською організацією «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів».
7.30. Отже, даним Наказом вже прийнято рішення про приватизацію майна позивачем та визначено спосіб приватизації - шляхом викупу позивачем. Цей спосіб було визначено як наслідок того, що позивач належним чином виконав умови статті 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», що було досліджено і встановлено місцевим, апеляційним та касаційним судами та доведено у справі 910/18857/21.
7.31. Наведене спростовує доводи відповідача про те, що подальший процес приватизації залежить від чинності договору оренди. Відтак, суд не погоджується з такими довозами відповідача та вважає, що оскільки позивач належним чином виконав умови ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного комунального майна», Наказом Регіонального відділення від 25.12.2024 № 1345 прийняте рішення про приватизацію спірного майна, шляхом викупу Громадською організацією, тобто визначено спосіб приватизації, процес приватизації досі не завершено не з вини позивача, який захищає свої порушені права, то процес приватизації майна позивачем підлягає завершенню згідно з вимогами Закону про приватизацію.
7.32. За наведених обставин, встановивши, що у спосіб приватизації шляхом викупу не підлягали застосуванню норми п. 7-4 перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», за наявності встановленої ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» умови про проведення інвентаризації та оцінки майна перед укладенням договору купівлі-продажу, а також враховуючи неможливість погодить ціну договору та вартість об'єкта приватизації без оцінки майна, суд дійшов висновку що у відповідача не було законних підстав для відмови позивачеві у проведенні незалежної оцінки майна на підставі 7-4 перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», внаслідок чого оскаржуване рішення оформлене листом підлягає визнанню незаконним.
7.33. Враховуючи визначені повноваження державних органів приватизації у сфері приватизації, з метою захисту порушеного права позивача як орендаря та потенційного покупця об'єктів державного майна, суд зобов'язує Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву вжити всі необхідні заходи згідно з вимогами Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» для завершення процедури приватизації державного майна - нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий №0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, шляхом викупу Громадською організацією «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів».
8. СУДОВІ ВИТРАТИ.
8.1. Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується статтею 129 ГПК України. Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Отже, судовий збір за розгляд справи відповідно до ст. 129 ГПК України покладається на відповідача.
На підставі викладеного, керуючись статтями 1, 4, 13, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити повністю.
Визнати незаконним рішення Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (код ЄДРПОУ 19030825) про відмову Громадській організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» у проведенні незалежної оціни майна, викладене у листі № 930-03-1484 від 28.03.2025.
Зобов'язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (код ЄДРПОУ 19030825) вжити всі необхідні заходи згідно з вимогами Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» для завершення процедури приватизації державного майна - нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий №0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, шляхом викупу Громадською організацією «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» (код ЄДРПОУ 23181352).
Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (01032, м. Київ, б-р. Шевченка, 50-Г, код ЄДРПОУ 19030825) на користь Громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» (02098, м. Київ, вул. Ю. Шумського, буд. 1Б, офіс 115, код ЄДРПОУ 23181352) 4 844,80 грн судового збору.
Питання судових витрат на правничу допомогу вирішувати у судовому засіданні 05.08.2025 о 15:25.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 29.07.2025.
Суддя Ігор Курдельчук