Справа № 643/6275/24
Провадження № 2/643/449/25
14.07.2025
Салтівський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого судді - Олійника О.О.,
за участю секретаря судового засідання - Новакової Т.С.,
представника позивача - адвоката Бойкініча Р.С.,
представника відповідача - адвоката Павлова Є.О.,
представника третьої особи - адвоката Головко А.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» про розірвання договору та стягнення коштів та зустрічним позовом Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» до ОСОБА_1 про внесення змін до договору , -
17 червня 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Салтівського районного суду м. Харкова з позовною заявою до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» про розірвання договору та стягнення коштів.
Позов обгрунтований наступними доводами.
Між ОСОБА_1 (далі - Позивач, Покупець) та AT "ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД "ВІЛАРД", від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення № 01 /02-2021-5ВЛД від 01 лютого 2021 року діє ТОВ "СТРОЙ СІТІ ФІНАНС" (далі - Відповідач, Продавець), 27 травня 2021 року був укладений Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 (далі - Договір).
Згідно з п. 1.1. Договору, сторони зобов'язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим п.п. «б» п. 3.2. цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до всіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна то нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 .
Як визначено п. 2.1. Договору, сторонами узгоджено, що орієнтовно загальна вартість Нерухомого майна, за яку воно буде продано Покупцю згідно Основного договору, становитиме: 789 517,03 грн. без ПДВ, що з еквівалентом 28 584,98 доларів США, згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору.
На виконання вимог п. 2.2. Договору, Позивачем сплачено Відповідачу грошові кошти (забезпечувальний платіж) в сумі 786 755,03 грн. без ПДВ, що э еквівалентом 28 484,98 доларів США. згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, що підтверджується Заявою Відповідача від 07 липня 2021 року, яка містить інформацію про те, що: « ОСОБА_1 повністю виконав свої зобов'язання за Попереднім договором № Base 133 від 27 травня 2021 року. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає».
Отже, обов'язок Позивача щодо сплати Відповідачу Забезпечувального платежу за Договором, виконаний Позивачем в повному обсязі.
Як передбачено п. 3.2. Договору, згідно Попереднього договору:
а) Продавець зобов'язується Багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 30 жовтня 2023 року;
б) Сторони беруть на себе обов 'язок укласти Основний договір у строк не пізніше 30 жовтня 2023 року.
У відповідності до п. 4.1. Договору, Продавець зобов 'язаний укласти із Покупцем Основний договір на визначених Попереднім договором умовах.
Проте, всупереч вимог п. 3.2. та п. 4.1. Договору, Відповідачем як Продавцем до цього часу свої обов'язки за Договором не виконано (будинок не побудовано, в експлуатацію його не введено, право власності на квартиру Покупцю не передано, Основний договір купівлі-продажу між сторонами не укладено), що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31 травня 2024 року № 380998139.
Отже, фактично Відповідач отримав від Позивача грошові кошти за Договором в сумі 28 484,98 доларів США, однак свої зобов'язання до цього часу не виконав, строк прострочення виконання зобов'язання Відповідача становить більше ніж 7 місяців, що є істотним порушенням умов договору, оскільки Позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.
Ураховуючи те, що Відповідачем до цього часу не виконанні свої зобов'язання щодо укладення з Позивачем Основного договору, що є істотним та грубим порушенням умов Договору з боку Відповідача, то наявні всі передбачені законом підстави для розірвання Попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27 травня 2021 року та стягнення сплачених Позивачем за Договором коштів в сумі 28 484,98 доларів США, що на день підготовки позову за курсом НБУ (1 долар США - 40,4832 грн.) еквівалентно 1 153 163 (один мільйон сто п'ятдесят три тисячі сто шістдесят три) гри. 14 коп.
Крім того, між ОСОБА_1 (далі - Покупець) та AT "ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД ВІЛАРД", від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-3ВЛД від 18 вересня 2020 року діє ТОВ "СТРОЙ СІТІ ФІНАНС" (далі - Продавець), 27 травня 2021 року був укладений Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 (далі - Договір-2).
Згідно з п. 1.1. Договору-2, сторони зобов'язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим п.п. «б» п. 3.2. цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до всіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна то нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_2 .
Як визначено п. 2.1. Договору-2, сторонами узгоджено, що орієнтовно загальна вартість Нерухомого майна, за яку воно буде продано Покупцю згідно Основного договору, становитиме: 568 082,96 грн. без ПДВ, що э еквівалентом 20 567,81 доларів США, згідно Комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення Попереднього договору.
На виконання вимог п. 2.2. Договору-2, Позивачем сплачено Відповідач' грошові кошти (забезпечувальний платіж) в сумі 565 320,96 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 20 467,81 доларів США. згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, що підтверджується Заявою Відповідача від 07 липня 2021 року, яка містить інформацію про те, що: « ОСОБА_1 повністю виконав свої зобов'язання за Попереднім договором Ns Next 338 від 27 травня 2021 року. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає».
Отже, обов'язок Позивача щодо сплати Відповідачу Забезпечувального платежу за Договором-2, виконаний Позивачем в повному обсязі.
Відповідно до п. 3.1. Договору-2, Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє протягом 3 (трьох) років, але не пізніше моменту укладення Сторонами Основного договору.
Як передбачено п. 3.2. Договору-2, згідно Попереднього договору:
а) Продавець зобов'язується Багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 31 грудня 2021 року:
б) Сторони беруть на себе обов'язок укласти Основний договір у строк не пізніше 31 грудня 2021 року.
Проте, всупереч вимог п. 3.2. та п. 4.1. Договору-2, Відповідачем як Продавцем до цього часу свої обов'язки за Договором не виконано (будинок не побудовано, в експлуатацію його не введено, право власності на квартиру Покупцю не передано, Основний договір купівлі-продажу між сторонами не укладено), що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від ЗО травня 2024 року № 380998139.
Отже, фактично Відповідач отримав від Позивача грошові кошти за Договором в сумі 20 467,81 доларів США, однак свої зобов'язання до цього часу не виконав, строк прострочення виконання зобов'язання Відповідача становить більше ніж 2,5 роки, що є істотним порушенням умов договору, оскільки Позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.
Враховуючи те, що Відповідачем до цього часу не виконанні свої зобов'язання щодо укладення з Позивачем Основного договору, що є істотним та грубим порушенням умов Договору з боку Відповідача, то наявні всі передбачені законом підстави для розірвання Попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 від 27 травня 2021 року га стягнення сплачених Позивачем за Договором коштів в сумі 20 467,81 доларів США, що на момент підготовки позову за курсом НБУ (1 долар США - 40,4832 грн.) еквівалентно 528 602 (вісімсот двадцять вісім тисяч шістсот дві) гри. 44 коп.
Крім того, позивач наводить розрахунок розміру штрафних санкцій за договором та стягнення 3 відсотків річних за користування чужими грошовими коштами.
Отже, позивач просить розірвати Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27 травня 2021 року, укладений між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» в особі Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» та ОСОБА_1 ; стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» на користь ОСОБА_2 забезпечувальний платіж за Попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27 травня 2021 року у розмірі 1 153 163,14 грн., штраф за неналежне виконання зобов'язання у розмірі 57 657,79 грн. та 3% річних у розмірі 20 567,08 грн.; розірвати Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 від 27 травня 2021 року, укладений між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» в особі Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» та ОСОБА_1 ; стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» на користь ОСОБА_2 забезпечувальний платіж за Попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 від 27 травня 2021 року у розмірі 828 602,44 грн., штраф за неналежне виконання зобов'язання у розмірі 41 430,10 грн. та 3% річних у розмірі 60 271,79 грн.
Ухвалою Салтівського районного суду м. Харкова від 24.06.2024 року відкрито провадження у справі, призначено підготовче судове засідання.
20.09.2024 року від третьої особи у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» надійшли письмові пояснення, в яких вони просять суд відмовити у задоволенні позову, виходячи з наступного.
Третьою особою не заперечується факт укладення вищезазначених попередніх договорів та факт розрахунків за ними.
Вказує, що будівництво будинку, на виконання договірних зобов'язань, тривало, але через війну було призупинено. Це призупинення обгрунтовано воєнними діями в Україні, зокрема частими повітряними тривогами в м. Харкова, що підтверджується висновком ХНУ МГ ім. Бекетова від 21.02.2024 року.
Крім того посилається на обставини непереборної сили як збройний конфлікт на території України та м. Харкова, що є форс-мажорною обставиною, відповідно до п. 7.1., 7.2. Попередніх договорів вказаних вище та підтверджується листом ТПП України від 28.02.2022 року № 2024/02.0-7.1.
За таких обставин, вважає, що вини у невиконанні зобов'язань у відповідача немає та просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог.
Від представника третьої особи 20.11.2024 року надійшли додаткові письмові пояснення у справі, суть яких зводиться до аналогічних аргументів викладених у письмових поясненнях третьої особи.
Ухвалою Салтівського районного суду м. Харкова від 17.01.2025 року зустрічний позов відповідача Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» до ОСОБА_1 про внесення змін до договору було прийнято до спільного розгляду разом із первісною позовною заявою.
Об'єднано в одне провадження вимоги за первісним позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» про розірвання договору та стягнення коштів та зустрічним позовом відповідача Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» до ОСОБА_1 про внесення змін до договору.
Зустрічний позов обгрунтований наступним.
Згідно з п. 1.1. Попередніх договорів, станом на дату укладення Попередніх договорів Продавцю, який виступає замовником будівництва Багатоквартирних житлових будинків належить весь об'єм майнових прав на Нерухоме майно.
Відповідно до п. 1.2. Попередніх договорів, на дату укладення Попередніх договорів Багатоквартирні житлові будинки знаходиться на стадії будівництва.
На підтвердження проведення такого будівництва свідчить Акт обстеження земельної ділянки, складений Головним спеціалістом Департаменту територіального контролю із земельних відносин Харківської міської ради ОСОБА_3 , а також фототаблиця до огляду за адресою АДРЕСА_3 (копії Акту і фототаблиці наявні в матеріалах справи - наданий третьою особою ТОВ «Строй Сіті Фінанс» разом з письмовими поясненнями на первісну позовну заяву).
Таким чином Продавцем (Відповідачем за первісним позовом) - AT «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» за Попередніми договорами, в тому числі за рахунок інвестованих коштів Покупця (Позивача за первісним позовом) - ОСОБА_1 , здійснюються заходи з будівництва об'єктів нерухомого майна, що є предметом Попередніх договорів - багатоквартирних житлових будинків за адресою: АДРЕСА_3 , а отже частково виконані зобов'язання за Попередніми договорами.
Відповідно до п. 3.2 Попередніх договорів Продавець зобов'язався ввести в експлуатацію Багатоквартирні будинки не пізніше 31.12.2021 та 30.10.2023 року.
Але у зв'язку з військовими діями, які є форс-мажорними обставинами, будівництво об'єктів призупинилось.
За таких обставин, враховуючи вимоги розумності та справедливості вважає за необхідним просити суд змінити строки виконання зобов'язань продавця за вищевказаними договорами.
На підставі викладеного просили суд змінити Попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27.05.2021 та № Next 338 від 27.05.2021, укладені між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (Продавець) в особі Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» (Повірений продавця) та ОСОБА_1 (Покупець), в частині встановлення строків виконання зобов?язань, а саме змінити п. 3.1., п. 3.2 пп. а), б) Попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27.05.2021 та № Next 338 від 27.05.2021, виклавши їх в наступній редакції:
- «п. 3.1. Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов?язань.»
- «п. 3.2. Згідно Попереднього договору:
а) Продавець зобов?язується Багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 9 (дев?яті) місяців після офіційного закінчення (скасування) дії військового стану в Україні;
б) Сторони беруть на себе зобов?язання укласти Основний договір у строк не пізніше 9 (дев?яті) місяців після офіційного закінчення (скасування) дії військового стану в Україні, але, в будь-якому випадку не раніше настання усіх наступних обставин:».
Представником позивача за первісним позовом 31.01.2025 року було подано відзив на зустрічний позов з аналогічними доводами із первісною позовної заявою, в якій він просив відмовити у задоволенні зустрічного позову.
Ухвалою суду від 21.02.2025 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
У судовому засіданні представник позивача надав підтримав первісну позовну заяву, заперечував проти задоволення зустрічного позову та надав відповідні пояснення.
Представник відповідача за первісним позовом проти первісного позову заперечував, просив задовольнити зустрічний позов, надав відповідні пояснення.
Представник третьої особи заперечував проти задоволення первісного позову, просив задовольнити зустрічну позовну заяву, надав відповідні пояснення.
Суд, вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного висновку.
Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує зокрема: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини випливають зі встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Судом встановлено, що Між ОСОБА_1 та AT "ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД "ВІЛАРД", від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення № 01 /02-2021-5ВЛД від 01 лютого 2021 року діє ТОВ "СТРОЙ СІТІ ФІНАНС" , 27 травня 2021 року був укладений Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133.
Згідно з п. 1.1. Договору, сторони зобов'язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим п.п. «б» п. 3.2. цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до всіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна то нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 .
Як визначено п. 2.1. Договору, сторонами узгоджено, що орієнтовно загальна вартість Нерухомого майна, за яку воно буде продано Покупцю згідно Основного договору, становитиме: 789 517,03 грн. без ПДВ, що з еквівалентом 28 584,98 доларів США, згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору.
На виконання вимог п. 2.2. Договору, Позивачем сплачено Відповідачу грошові кошти (забезпечувальний платіж) в сумі 786 755,03 грн. без ПДВ, що э еквівалентом 28 484,98 доларів США. згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, що підтверджується Заявою Відповідача від 07 липня 2021 року, яка містить інформацію про те, що: « ОСОБА_1 повністю виконав свої зобов'язання за Попереднім договором № Base 133 від 27 травня 2021 року. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає».
Отже, обов'язок Позивача щодо сплати Відповідачу Забезпечувального платежу за Договором, виконаний Позивачем в повному обсязі.
Як передбачено п. 3.2. Договору, згідно Попереднього договору:
а) Продавець зобов'язується Багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 30 жовтня 2023 року;
б) Сторони беруть на себе обов'язок укласти Основний договір у строк не пізніше 30 жовтня 2023 року.
У відповідності до п. 4.1. Договору, Продавець зобов'язаний укласти із Покупцем Основний договір на визначених Попереднім договором умовах.
Проте, всупереч вимог п. 3.2. та п. 4.1. Договору, Відповідачем як Продавцем до цього часу свої обов'язки за Договором не виконано (будинок не побудовано, в експлуатацію його не введено, право власності на квартиру Покупцю не передано, Основний договір купівлі-продажу між сторонами не укладено), що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31 травня 2024 року № 380998139.
Отже, фактично Відповідач отримав від Позивача грошові кошти за Договором в сумі 28 484,98 доларів США, однак свої зобов'язання до цього часу не виконав, строк прострочення виконання зобов'язання Відповідача становить більше ніж 7 місяців, що є істотним порушенням умов договору, оскільки Позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.
Крім того, між ОСОБА_1 (далі - Покупець) та AT "ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД ВІЛАРД", від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-3ВЛД від 18 вересня 2020 року діє ТОВ "СТРОЙ СІТІ ФІНАНС" (далі - Продавець), 27 травня 2021 року був укладений Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 (далі - Договір-2).
Згідно з п. 1.1. Договору-2, сторони зобов'язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим п.п. «б» п. 3.2. цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до всіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна то нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_2 .
Як визначено п. 2.1. Договору-2, сторонами узгоджено, що орієнтовно загальна вартість Нерухомого майна, за яку воно буде продано Покупцю згідно Основного договору, становитиме: 568 082,96 грн. без ПДВ, що э еквівалентом 20 567,81 доларів США, згідно Комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення Попереднього договору.
На виконання вимог п. 2.2. Договору-2, Позивачем сплачено Відповідач' грошові кошти (забезпечувальний платіж) в сумі 565 320,96 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 20 467,81 доларів США. згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, що підтверджується Заявою Відповідача від 07 липня 2021 року, яка містить інформацію про те, що: « ОСОБА_1 повністю виконав свої зобов'язання за Попереднім договором Ns Next 338 від 27 травня 2021 року. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає».
Отже, обов'язок Позивача щодо сплати Відповідачу Забезпечувального платежу за Договором-2, виконаний Позивачем в повному обсязі.
Відповідно до п. 3.1. Договору-2, Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє протягом 3 (трьох) років, але не пізніше моменту укладення Сторонами Основного договору.
Як передбачено п. 3.2. Договору-2, згідно Попереднього договору:
а) Продавець зобов'язується Багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 31 грудня 2021 року:
б) Сторони беруть на себе обов'язок укласти Основний договір у строк не пізніше 31 грудня 2021 року.
Проте, всупереч вимог п. 3.2. та п. 4.1. Договору-2, Відповідачем як Продавцем до цього часу свої обов'язки за Договором не виконано (будинок не побудовано, в експлуатацію його не введено, право власності на квартиру Покупцю не передано, Основний договір купівлі-продажу між сторонами не укладено), що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від ЗО травня 2024 року № 380998139.
Отже, фактично Відповідач отримав від Позивача грошові кошти за Договором в сумі 20 467,81 доларів США, однак свої зобов'язання до цього часу не виконав, строк прострочення виконання зобов'язання Відповідача становить більше ніж 2,5 роки, що є істотним порушенням умов договору, оскільки Позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.
Факт передачі коштів доводиться заявами від 07.07.2021 року про те, що ОСОБА_1 повністю виконав свої зобов'язання за цими договорами. (а.с. 31, 57). Претензій матеріального характеру за цим договором у продавця немає.
Крім того, у судовому засіданні представник відповідача та третьої особи не заперечували факт укладення договорів та виконання позивачем взятих на себе зобов'язань і передачі грошових коштів у доларах за цими договорами.
Натомість, як підтверджується матеріалами справи та поясненнями самих представників відповідача та третьої особи, відповідач взятих на себе зобов'язань не виконали через військові дії.
Проте, як саме вплинули ці військові дії саме на відповідача і на хід будівництва доказів суду не надано.
Суд не бере до уваги лист ТПП України від 28.02.2022 року № 2024/02.0-7.1. про наявність форс-мажорних обставин через військові дії рф проти України, позаяк це загальновідомий факт, а наявність форс-мажорних обставин саме для відповідача та виконання спірних договорів повинно бути підтверджено сертифікатом ТПП України, а не листом.
Також суд не бере до уваги, як доказ і лист ХНУ МГ ім. Бекетова від 21.02.2024 року про те, що будівництво будинку, на виконання договірних зобов'язань, тривало, але через війну було призупинено. Це призупинення обгрунтовано воєнними діями в Україні, зокрема частими повітряними тривогами в м. Харкова, позаяк він не підтверджує яким чином війна вплинула на відповідача та процес будівництва.
Такий лист не може бути доказом у справі, позаяк він не є висновком експерта.
Відповідно до ст. 617, 652 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Відповідач не довів наявності усіх 4 обставин, наявність яких дійсно б перешкоджала будівництву житлового будинку, який є предметом спірних договорів.
За частиною 2 ст. 598 ЦК України припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.
За приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу (ЦК) України, що є загальними нормами матеріального права щодо підстав розірвання договору, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.
Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб'єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суд повинен встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Відповідач не заперечував факту того, що будівництво об'єкта, який інвестував позивач не закінчене, будинок в експлуатацію не введено і станом на сьогодні квартиру не передано у право власності позивача.
Крім того, новий термін здачі вищевказаного об'єкта будівництва сторонами не погоджений.
Отже, у зв'язку з порушенням відповідачем строків спорудження об'єкта будівництва, що у свою чергу є істотним порушенням умов договору другою стороною, у позивача виникло право на розірвання договору в судовому порядку, зважаючи те, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов'язання за спірним договором, а відповідачем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу у власність об'єкта інвестування.
За таких обставин, суд дійшов висновку про задоволення позову в повному обсязі.
Також суд погоджується із доводами позивача стосовно суми стягнення у гривнях по курсу долара США на день подання позову, позаяк сторони визначили суму договору у доларах та їх еквівалент у гривні.
Сума попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27 травня 2021 року становить 28 484,98 доларів США, за курсом НБУ на день подання позову (40,4832 грн. за 1 долар) становить 1 153 163 грн. 14 коп. та підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.
Сума попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 від 27 травня 2021 року становить 20 467,81 доларів США, за курсом НБУ на день подання позову (40,4832 грн. за 1 долар) становить 828 602 грн. 44 коп. та підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.
Крім того, суд погоджується із розміром штрафних санкцій та відшкодування 3 відсотків річних за користування чужими грошовими коштами.
У відповідності до п. 6.6. спірних договорів, у випадку неукладення з вини Продавця Основного договору протягом 10 (десяти) днів з моменту виникнення обставин, які підтверджують невиконання або неналежне виконання Продавцем свого зобов'язання, нараховується штраф у розмірі 5 (п 'яти) % від суми Забезпечувального платежу.
Отже, за невиконання Відповідачем свого зобов'язання щодо укладення Основних договорів з Позивачем з Відповідача підлягає стягненню штраф у такому розмірі:
за договором № Base 133 від 27 травня 2021 року - 28 484,98 доларів США * 5% = 1 424,24 долара США, що еквівалентно 57 657, 79 грн.
за договором № Next 338 від 27 травня 2021 року - 20 467,81 доларів США * 5% = 1 023,39 долара США, що еквівалентно 41 430,10 грн.
Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Отже, за невиконання Відповідачем свого зобов'язання щодо укладення Основних договорів з Позивачем з Відповідача підлягає стягненню три відсотки річних у таких розмірах.
Три проценти річних за Попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27 травня 2021 року за період з 31.10.2023 року по 03.06.2024 року
З % за 2023 рік = (28 484,98 / 365) х 0, 03 х 62 = 145,15 доларів США
З % за 2024 рік = (28 484,98 І 365) х 0, 03 х 155 = 362,89 доларів США
Таким чином, загальний розмір трьох процентів річних за прострочення виконання грошового зобов'язання Відповідачем за Попереднім договором купівлі-продажу нерухомого «зйна № Base 133 від 27 травня 2021 року становить 508,04 доларів США, що на день підготовки лозову за курсом НБУ (1 долар США - 40,4832 грн.) еквівалентно 20 567 (двадцять тисяч п'ятсот шістдесят сім) грн. 08 коп, який підлягає стягненню на користь позивача.
Три проценти річних за Попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 від 27 травня 2021 року за період з 01.01.2022 року по 03.06.2024 року
З % за 2022 рік = (20 467,81 І 365) х 0, 03 х 365 = 614,03 доларів США
З % за 2023 рік = (20 467,81 І 365) х 0, 03 х 365 = 614,03 доларів США
З % за 2024 рік = (20 467,81 / 365) х 0, 03 х 155 = 260,75 доларів США
Таким чином, загальний розмір трьох процентів річних за прострочення виконання грошового зобов'язання Відповідачем за Попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 від 27 травня 2021 року становить 1 488,81 доларів США, що на день підготовки позову за курсом НБУ (1 долар США - 40,4832 грн.) еквівалентно 60 271 (шістдесят тисяч двісті сімдесят одна) грн. 79 коп, , який підлягає стягненню на користь позивача.
Що стосується зустрічного позову, то суд дійшов висновку про відмову у його задоволенні за наступних обставин.
Як на підставу для зміни умов договору щодо строків виконання зобовязань, позивач за зустрічним позовом посилається на таке.
Згідно з п. 1.1. Попередніх договорів, станом на дату укладення Попередніх договорів Продавцю, який виступає замовником будівництва Багатоквартирних житлових будинків належить весь об'єм майнових прав на Нерухоме майно.
Відповідно до п. 1.2. Попередніх договорів, на дату укладення Попередніх договорів Багатоквартирні житлові будинки знаходиться на стадії будівництва.
На підтвердження проведення такого будівництва свідчить Акт обстеження земельної ділянки, складений Головним спеціалістом Департаменту територіального контролю із земельних відносин Харківської міської ради ОСОБА_3 , а також фототаблиця до огляду за адресою АДРЕСА_3 (копії Акту і фототаблиці наявні в матеріалах справи - наданий третьою особою ТОВ «Строй Сіті Фінанс» разом з письмовими поясненнями на первісну позовну заяву).
Таким чином Продавцем (Відповідачем за первісним позовом) - AT «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» за Попередніми договорами, в тому числі за рахунок інвестованих коштів Покупця (Позивача за первісним позовом) - ОСОБА_1 , здійснюються заходи з будівництва об'єктів нерухомого майна, що є предметом Попередніх договорів - багатоквартирних житлових будинків за адресою: АДРЕСА_3 , а отже частково виконані зобов'язання за Попередніми договорами.
Відповідно до п. 3.2 Попередніх договорів Продавець зобов'язався ввести в експлуатацію Багатоквартирні будинки не пізніше 31.12.2021 та 30.10.2023 року.
Але у зв'язку з військовими діями, які є форс-мажорними обставинами, будівництво об'єктів призупинилось.
За таких обставин, враховуючи вимоги розумності та справедливості вважає за необхідним просити суд змінити строки виконання зобов'язань продавця за вищевказаними договорами.
На підставі викладеного просили суд змінити Попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27.05.2021 та № Next 338 від 27.05.2021, укладені між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (Продавець) в особі Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» (Повірений продавця) та ОСОБА_1 (Покупець), в частині встановлення строків виконання зобов?язань, а саме змінити п. 3.1., п. 3.2 пп. а), б) Попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27.05.2021 та № Next 338 від 27.05.2021, виклавши їх в наступній редакції:
- «п. 3.1. Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов?язань.»
- «п. 3.2. Згідно Попереднього договору:
а) Продавець зобов?язується Багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 9 (дев?яті) місяців після офіційного закінчення (скасування) дії військового стану в Україні;
б) Сторони беруть на себе зобов?язання укласти Основний договір у строк не пізніше 9 (дев?яті) місяців після офіційного закінчення (скасування) дії військового стану в Україні, але, в будь-якому випадку не раніше настання усіх наступних обставин:».
Суд звертає увагу позивача за зустрічним позовом, що відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Позаяк, відповідач за зустрічним позовом виконав свої зобов'язання в повному обсязі за спірними попередніми договорами, то у суду відсутні будь-які підстави для зміни спірних попередніх договорів на користь тієї сторони, яка не виконала своєчасно свої зобов'язання, що відповідає вимогам розумності, справедливості та принципу свободи договору.
Крім того, задоволення первісного позову судом повністю виключає задоволення зустрічного позову.
За таких обставин, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні зустрічного позову.
Відповідно до ч. 1, 2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки первісний позов задоволений повністю, а у задоволенні зустрічного позову відмовлено, то судовий збір підлягає стягненню з відповідача на користь держави, позаяк позивач за зустрічним позовом був звільнений від сплати судового збору на підставі положень Закону України “Про захист прав споживачів».
Для вирішення питання про судові витрати позивача на правничу допомогу суд призначає судове засідання, яке відбудеться 04 вересня 2025 року о 15 годині 00 хвилин.
На підставі викладеного та керуючись ст. 259-261 ЦПК України, суд -
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» про розірвання договору та стягнення коштів - задовольнити.
Розірвати Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27 травня 2021 року, укладений між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» в особі Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» та ОСОБА_1 .
Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (ідентифікаційний код: 42947330) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) Забезпечувальний платіж за Попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № Base 133 від 27 травня 2021 року в розмірі 1 153 163 (один мільйон сто п'ятдесят три тисячі сто шістдесят три) грн. 14 коп., штраф за неналежне виконання зобов'язань в розмірі 57 657 (п'ятдесят сім тисяч шістсот п'ятдесят сім) грн. 79 коп. та три проценти річних в розмірі 20 567 (двадцять тисяч п'ятсот шістдесят сім) грн. 08 коп.
Розірвати Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 від 27 травня 2021 року, укладений між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» в особі Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» та ОСОБА_1 .
Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (ідентифікаційний код: 42947330) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) Забезпечувальний платіж за Попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № Next 338 від 27 травня 2021 року в розмірі 828 602 (вісімсот двадцять вісім тисяч шістсот дві) грн. 44 коп., штраф за неналежне виконання зобов'язань в розмірі 41 430 (сорок одна тисяча чотириста тридцять) грн. 10 коп. та три проценти річних в розмірі 60 271 (шістдесят тисяч двісті сімдесят одна) грн. 79 коп.
У задоволенні зустрічного позову Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» до ОСОБА_1 про внесення змін до договору - відмовити.
Стягнути з відповідача Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (ідентифікаційний код: 42947330) на користь Держави судові витрати у вигляді судового збору у сумі 15 140 грн.
Для вирішення питання про судові витрати позивача на правничу допомогу суд призначає судове засідання, яке відбудеться 04 вересня 2025 року о 15 годині 00 хвилин.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 Цивільного процесуального кодексу України.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.
Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 .
Відповідач - Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», ЄДРПОУ 42947330, м. Київ, вул. Велика Житомирська, буд. 6/11, кім. 307.
Відповідач - ОСОБА_4 , РНОКПП невідомий, адреса: АДРЕСА_5
Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс», ЄДРПОУ 43494969, м. Харків, вул., Клочківська, буд. 190-А.
Повний текст рішення складений 24.07.2025 року.
Суддя - О.О. Олійник