79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
23.07.2025 Справа № 914/2706/24
Господарський суд Львівської області у складі судді Іванчук С.В., за участю секретаря Федак В. В., розглянувши матеріали справи за позовом: Фізичної особи - підприємця Поліщука Андрія Феодосійовича, м. Львів;
до відповідача: Львівського комунального підприємства «Старий Львів», м. Львів;
про визнання недійсним договору.
За участю представників сторін:
від позивача: Поліщук Андрій Феодосійович;
від відповідача: не з'явився.
Відводів складу суду та секретарю судового засідання сторонами не заявлено.
Розгляд справи судом.
На розгляд Господарського суду Львівської області поступив позов Фізичної особи - підприємця Поліщука Андрія Феодосійовича до Львівського комунального підприємства «Старий Львів» про визнання недійсним договору № 563 від 20.07.2023р. про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Ухвалою суду від 20.11.2024р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Процесуальний хід розгляду справи відображено в ухвалах та протоколах судових засідань. Ухвалою суду від 17.07.2025р. розгляд справи призначено на 23.07.2025р.
Через систему «Електронний суд» відповідач 29.11.2024р. подав відзив на позовну заяву за вх.№4459/24 від 02.12.2024р. Через канцелярію суду позивач 20.01.2025р. подав відповідь на відзив за вх. № 1670/25.
Позивач в судове засідання 23.07.2025р. з'явився, надав пояснення по суті спору.
Відповідач явки повноважного представника в судове засідання 17.07.2025р. не забезпечив. Через систему «Електронний суд» відповідач 21.07.2025р. подав клопотання за вх. № 19357/25 про відкладення розгляду справи у зв'язку із перебуванням представника у відпустці.
В судовому засіданні розглянуто клопотання відповідача вх. № 19357/25 від 21.07.2025р. про відкладення розгляду справи та відмовлено у його задоволенні з огляду на те, що неявка представника відповідача сторін не перешкоджає розгляду спору по суті, враховуючи визначені строки розгляду справи по суті, та неодноразові відкладення розгляду справи, зокрема і за клопотанням відповідача.
Позиції учасників справи.
Позиція позивача.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 10.06.2021 року на підставі рішення зборів власників будинку Підвальна 9 у місті Львові у зв'язку з визначенням співвласників будинку з формою управління будинку було укладено договір управління будинком з ФОП Поліщук А.Ф.
Позивач вказує, що згідно із Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» повідомив про прийняті рішення власниками будинку відповідача 29.06.2021 року та подав у міську раду для архівування протокол зборів.
Позивач стверджує, що при поданні позову у справі №461/6987/24 до власника квартири №13а, яка сплачувала внески на утримання будинку позивачу, відповідач повідомив про наявність у нього договору надання ЖК послуг №563 від 20.07.2023 року, проте оригінал договору не надано для огляду.
Позивач зазначає, що згідно із Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у будинку не може бути два різних управителі, які надають одні і ті ж послуги. При зміні управителя будинку власники будинку повинні прийняти рішення про зупинення, розірвання договору із попереднім управителем та призначити нового управителя, при цьому збори повинні набрати 3/4 голосів усіх співвласників, затвердити текст договору, тариф договору та винагороду управителя.
Позивач вказує, що збори власників будинку Підвальна 9, 17.07.2023 року рішень про зупинення, розірвання договору з позивачем, затвердження тексту договору №563, тариф договору №563 та винагороду відповідача не розглядали і не приймали.
Позивач стверджує, що згідно із Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зупинити договір управління будинком можна за 1 місяць до його закінчення. Договір позивача укладено 10.06.2021 року, відтак його зупинення можливе повідомленням про відмову від договору до 10.05.2023р., 10.05.2024 року, тоді відповідно договір мав би зупинитись з 11.06.2023р. чи 11.06.2024 року.
Позивач зазначає, що договір відповідача укладено 20.07.2023 року без відмови від договору управління будинком від 10.06.2021 року і його чинність презюмується.
Позивач вказує, що оскільки власники будинку не приймали рішення про відмову від договору управління будинком від 10.06.2021 року та не повідомляли позивача у встановлений законом термін, то договір управління будинком пролонговано на наступний період до 10.06.2025 року.
Позивач стверджує, що при обранні нового управителя, він повинен звернутись до старого управителя з вимогою передачі будинку (технічної, бухгалтерської документації за останні 3 роки) проте відповідач не звертався до позивача по питанню передачі будинку і не надав позивачу документи законності укладення ним договору №563 від 20.07.2023 року.
Позивач зазначає, що договір №563 від 20.07.23 року укладено з порушенням п.1, 2, 3, 4, ст.203 ЦКУ, ст.11 п.6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», оскільки у відповідача відсутнє рішення власників будинку припинити дію договору управління будинком Підвальна 9 м. Львів від 10.06.2021 року.
Позивач вказує, що особа, яка вчинила правочин від імені співвласників будинку не мала відповідних повноважень (договір з позивачем не припинено, текст договору не затверджено, тариф договору не затверджено, винагорода управителя не затверджена ст.8, ст.10, ст.11, п.5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»). Порушено права позивача, співвласників будинку вільно приймати рішення зміни управителя на підставі внутрішньої волі у спосіб визначений ст.10, п.2, п.п. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в 3/4 голосів усіх співвласників будинку.
Позивач стверджує, що при укладенні правочину відповідач зобов'язаний був перевірити повноваження іншої сторони проте в супереч ст.227 ЦКУ цього не зробив, та вважає, що мають місце ознаки ст. 233 ЦКУ, оскільки вартість послуг позивача є сталою і становить 5,00 грн. за м/кв., а вартість договору №563 від 20.07.2023 року, становить 12,00 грн. за м/кв., тобто в 2,5 рази дорожче і щомісячно зростає.
Позивач зазначає, що виходячи зі змісту п.1 ст. 638 ЦКУ договір №563 від 20.07.2023 року є фактично не укладеним, оскільки сторони (власники будинку Підвальна 9 і відповідач) у належній формі не тільки не досягли згоди з істотних умов договору, а і співвласники будинку не розглядали і не затвердили договір №563 від 20.07.2023 року.
Позивач вказує, що підписанти договору №563 від 20.07.2023 року будучи обізнаними про існування договору управління будинком від 10.06.2021 року і вимоги ст.11 п.6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», що відповідає ст.651-654 ЦКУ, свідомо порушили вимогу Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про можливість існування лише одного управителя будинку та уклали договір без розірвання договору з діючим управителем.
Позивач стверджує, що відповідач не передав позивачу жодного документу, власники будинку Підвальна 9 не несуть відповідальність за укладений уповноваженою особою Договір №563 від 20.07.2023р., даний договір зборами власників не затверджувався, що підтверджується змістом протоколу від 17.07.2023 року, договір позивача діючий та пролонгований до 10.06.2025 року, в протоколі зборів 17.07.2033 року порушено процедуру голосування та відсутні 75% голосів при голосуванні «ЗА» та голосування за істотні умови договору.
Позивач зазначає, що з метою досудового врегулювання неодноразово звертався до відповідача з вимогою передачі будинку, передачі технічної документації починаючи з 29.06.2021 року до правоохоронних органів з заявою про злочин та відкриття кримінальної справи стосовно відповідача та Галицької районної адміністрації, однак врегулювати спір не вдалося.
У відповіді на відзив позивач зазначив, що позовні вимоги по справі обґрунтовано трьома підставами, а саме - існуванням договору управління будинком Підвальна 9 з 10.06.2021 року, відсутністю рішення співвласників будинку в 3/4 голосів про затвердження договору з відповідачем 20.07.2023р №563 та відсутністю рішення співвласників будинку 17.07.2023 року про зупинення договору з позивачем, кожна з яких є самодостатньою для визнання договору №563 від 20.07.2023 року нечинним.
Позивач вказує, що до 10.06.2024 року включно, у строки позовної давності, фізичні чи юридичні особи не оскаржували і не заявляли жодних претензій, щодо нечинності договору позивача на управління будинком Підвальна 9 від 10.06.2021 року, тому враховуючи рішення Львівського апеляційного суду по справі №461/4952/22, управителем будинку з 10.06.2021 року є позивач і дія цього договору є преюдицією.
Позивач стверджує, що у відзиві відповідач, жодним чином не спростував надані суду докази позивача про відсутність законних рішень співвласників будинку при укладенні відповідачем договору №563 управління будинком Підвальна 9 та не надав суду відповідні докази.
Позивач зазначає, що на момент укладення договору №563 від 20.07.2023 року, відповідач був обізнаний про існування договору управління будинком з позивачем, про що зазначено у рішеннях Галицького районного суду м. Львова і Львівського апеляційного суду, що позивач повідомив Галицьку РА м. Львова і відповідача в червні 2021 року про укладення договору управління з будинком Підвальна 9 та вимагав передачі по акту усю технічну документацію по будинку і ніхто з 10.06.2021 року по 10.06.2024 року цей договір в судовому порядку не оскаржував.
Позивач вказує, що враховуючи, що більшість співвласників сплачувала та сплачує внески на утримання будинку Підвальна 9 позивачу, договір управління є конклюдентним договором.
Позивач стверджує, що правочин - збори співвласників будинку Підвальна 9, що оформлено протоколом від 17.07.2023 року є нікчемним. На підставі нікчемності протоколу від 17.07.2023 року, договір №563 від 20.07.2023 року, в силу дії ст. 203 ЦКУ має ознаки нечинного.
У заяві свідка від 10.02.2025р. позивач зазначив, що 17.07.2023 року особисто, як управитель будинку Підвальна 9 м. Львів, прибув за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 9 в квартиру №10, де повинні були проводитись збори співвласників будинку Підвальна 9.
Позивач вказує, що перед початком зборів у присутності усіх учасників, що вказані у протоколі цих зборів доводив до їх відома вимоги Закону України «Про особливості управління багатоквартирними будинками», в тому числі стосовно порядку обрання та відкликання управителя будинку, порядку затвердження договору та його суттєвих умов та вимоги Закону, щодо кількості голосів для прийняття зборами законних рішень; нагадав присутнім, що щомісячно з серпня 2021 року, позивачем, як управителем будинку, надаються рахунки, які вони отримують, на оплату членських внесків для утримання їх спільної власності, будинку Львів Підвальна 9, та те, що вони обізнані про існування у будинку управителя ФОП Поліщук А.Ф. з яким 10.06.2021 року укладено договір управління; наголосив на тому, що частина співвласників саботує рішення зборів співвласників будинку від 10.06.2021 року та не здійснила жодного платежу для належного утримання будинку; довів до відома присутніх співвласників, що більшість співвласників добросовісно виконувала умови договору управління будинком та відстоює своє право на отримання належних послуг в суді.
У заяві від 11.03.2025р. позивач зазначив, що протокол від 30.11.2024р. не має жодного юридичного значення, нікчемний, тим паче для подій, що мали місце 17.07.2023 року і нівелює, а також підтверджує відсутність у відповідача необхідного обсягу цивільної дієздатності на право укладення та виконання договору з управління будинком Підвальна 9 №563 від 20.07.2023 року, згідно з ч.ч. 2, 5 ст.203 ЦКУ, 215, 216ЦКУ, що визнає відповідач у своєму клопотанні від 06.03.2025 року.
Враховуючи вищенаведене, позивач просить суд визнати нечинним вцілому з моменту його укладення договір №563 від 20.07.2023 року та зобов'язати відповідача повернути другій стороні у натурі все, що він одержав на виконання договору №563 від 20.07.2023 року і до нього з 10.06.2021 року.
Позиція відповідача.
У відзиві на позовну заяву відповідач зазначив, що не визнає позовні вимоги в повному обсязі з наступних підстав.
Відповідач вказує, що послуги з управління багатоквартирним будинком № 9 по вул. Підвальна, м. Львів надаються відповідачем на підставі укладеного із співвласниками будинку договору № 563 від 20.07.2023р. Вказаний договір укладений за рішенням зборів співвласників будинку від 20.07.2023р.
Відповідач стверджує, що відповідно до протоколу зборів співвласників будинку від 20.07.2023р. за укладення договору з управителем ЛКП «Старий Львів» та умови договору № 563 проголосувало 19 співвласників житлових (нежитлових) приміщень, яким належить 755,7 м.кв. площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку і яка становить 1279,7м.кв., тобто проголосувало 59,05 % загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, що є більше 50% та відповідає вимогам п.2, ч.2, ч.ч.11, 13 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Відповідач зазначає, що не був ініціатором вказаних зборів співвласників будинку та участі в них не приймав. На час підписання договору № 563 у відповідача були відсутні дані (інформація) про наявність договору від 10.06.2021р. на управління будинком укладеного з позивачем. Також, у сторін у справі відсутні дані про зберігання у виконавчому комітеті Львівської міської ради та/або в Галицькій районній адміністрації Львівської міської ради протоколу зборів співвласників будинку на підставі якого укладений з позивачем договір від 10.06.2021р. на управління будинком.
Відповідач вказує, що у позовній заяві, як на один із доказів надання позивачем послуг з управління будинком міститься покликання на постанову Львівського апеляційного суду від 15.04.2024р. у цивільній справі №461/4952/22 що розглядалася у правовідносинах які виникли між сторонами цієї справи за період 07.2021р. по 08.2022р., тобто до укладення Договору № 563 та до оскарження, в червні 2024р., у судовому порядку договору з управління від 10.06.2021р., відповідно до якого надавачем послуг з управління будинком є ФОП Поліщук А.Ф.
Відповідач стверджує, що судом апеляційної інстанції не досліджувався факт правомірності надання чи ненадання послуг з утримання будинку ФОП Поліщуком А.Ф., а лише, без з'ясування обставин про фактичне надання послуг, констатовано, що колегія суддів прийшла до висновку, що співвласники будинку 9 по вул. Підвальна визначились з формою правління будинком, здійснюють оплату послуг на рахунок управителя, заборгованість за вказані послуги у відповідача у справі - Степаняка Б.В. відсутня. Такий висновок апеляційною інстанцією зроблений лише з огляду на укладений ФОП Поліщуком А.Ф. з ПАТ «Львівобленерго» договір про надання послуг з розподілу електричної енергії та наявність у ФОП Поліщука А.Ф., виготовленого на його замовлення, технічного паспорту на будинок, що з врахуванням відсутності належних доказів, передбачених відповідно до положень ст.ст.12, 15, 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та ст.ст. 9-11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», не є встановленням обставин щодо факту надання ФОП Поліщуком А.Ф. послуг з утримання будинку згідно чинного законодавства.
Відповідач зазначає, що за відсутністю предмету спору щодо надання (не надання) ФОП Поліщуком А.Ф. послуг з утримання будинку, судом апеляційної інстанції не досліджувався та не встановлювався факт проходження ФОП Поліщуком А.Ф. професійної атестації, або наявність у його штаті за трудовим договором щонайменше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)», що дозволяло б ФОП Поліщуку А.Ф. здійснювати надання послуг з утримання будинку.
Відповідач вказує, що при не встановленні факту правомірності та фактичного надання послуг з утримання Будинку ФОП Поліщуком А.Ф., судом апеляційної інстанції лише відмовлено ЛКП «Старий Львів», як позивачу у справі №461/4952/22, у задоволені позову у зв'язку з не підтвердженням належними та достатніми доказами розміру заборгованості відповідача - Степаняка Б.В. за період з 07.2021р. по 08.2022р., тобто за період відсутності договору № 563 від 20.07.2023р.
Відповідач стверджує, що вимога позивача повернути другій стороні у натурі все, що він одержав на виконання Договору № 563 від 20.07.2023р. і до нього з 10.06.2021р. є безпідставною та не ґрунтується на вимогах законодавства, оскільки вказана вимога не конкретизована, якій саме стороні і що має повернути відповідач, позивач та відповідач не перебували та не перебувають у господарських та будь-яких інших правовідносинах за якими б сторони набували б певних прав та обов'язків.
У клопотанні від 06.03.2025р. відповідач зазначив, що 21.02.2025р. до відповідача надійшла копія протоколу зборів від 30.11.2024р. співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 . За вказаним протоколом зборів співвласників будинку, відповідно до п. 2 ч. 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», прийнято рішення про відкликання ФОП Поліщука А.Ф. від управління будинком та визнання надавачем послуг відповідача - ЛКП «Старий Львів».
Відповідач вказує, що примірник протоколу зборів від 30.11.2024р. переданий співвласниками будинку на зберігання до Галицької районної адміністрації Львівської міської ради 10.02.2025р. та підтверджує правомірність надання відповідачем послуг з утримання будинку за договором з управління від 20.07.2023р. за № 563 та дотримання відповідачем вимог ч. 5 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».
Відповідач стверджує, що вказаним протоколом зборів підтверджується відсутність у позивача необхідного обсягу цивільної дієздатності на право укладення та виконання договору з управління будинком, як управителем ФОП (ч.ч. 2, 5 ст. 203 ЦК України), а також відсутність у позивача статусу заінтересованої особи права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину - договору № 563 від 20.07.2023р. і який мав би право на оспорювання дійсності такого договору (ст. ст. 215 і 216 ЦК України).
Враховуючи вищенаведене відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
Обставини, встановлені судом.
10.06.2021р. Фізичною особою - підприємцем Поліщуком Андрієм Феодосійовичем (управитель, позивач), і уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку: м. Львів, вул. Підвальна 9, що діяв на підставі протоколу зборів співвласників будинку від 10 червня 2021 року, укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до п. 1 договору управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, згідно наявних у нього КВЕДів (81.10,38.32) (далі - послуга з управління), що розташований за адресою: м. Львів, вулиця Підвальна 9 (далі - будинок), а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
Згідно із п. 3 договору послуга з управління полягає у забезпеченні управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території. Власники житлово-нежитлових приміщень будинку беруть участь у витратах на виконання робіт з: вивезення побутових відходів (за окремою угодою); витрати на дератизацію; обслуговування систем водопостачання та відведення; обслуговування димовентиляційних каналів; обслуговування поточного ремонту; витрати на освітлення МЗК; прибирання прибудинкової території; прибирання сходових кліток; електроенергію місць загального користування (купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку). Послуга з управління надається відповідно до вимог до якості згідно з додатком 4 до цього договору, що є його невід'ємною частиною
За приписами п. 4 договору технічна документація на будинок передається управителю згідно з актом приймання-передачі технічної документації відповідно до додатка 3 до цього договору від попереднього балансоутримувача (ЛКП Старий Львів тощо), що передає технічну документацію не пізніше, ніж протягом 5 днів з дня, наступного за днем набрання чинності цим договором.
За умовами п. 6 договору кожен із співвласників зобов'язаний, зокрема оплачувати управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором.
Відповідно до п. 7 договору управитель має право, зокрема вимагати від співвласників оплату наданої послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором; вести претензійно-позовну роботу у разі виникнення заборгованості за надану послугу з управління в порядку і строки, встановлені законом та/або договором.
Згідно із п. 10 договору ціна послуги з управління становить 5,00 гривень на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку в тому числі винагорода управителя 25%, а саме: витрати на утримання будинку та прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна будинку, резервний фонд в межах 4,00 гривень за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис витрат), що міститься у додатку 5 до цього договору та винагорода управителя -1,00 гривень за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
Кошти, що надходять управителю від співвласників будинку, для утримання будинку, за виключенням винагороди, зараховуються у загальний фонд та використовуються, управителем, виключно на обслуговування будинку, згідно затвердженого граничного кошторису витрат чи окремого погодження з співвласниками чи представником власників будинку. Не використані кошти у поточному місяці зараховуються в резервний фонд.
За приписами п. 11 договору плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 25 числа місяця, наступного за розрахунковим. За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів.
За умовами п. 17 договору повідомлення, щодо рішень співвласників, прийнятих відповідно до законодавства, подаються особисто або надсилаються рекомендованим листом управителю уповноваженою особою співвласників, якщо інше не передбачено окремими положеннями цього договору або законодавством.
Відповідно до п. 30 договору цей договір набирає чинності з дати підписання та укладається строком на один рік.
Згідно із п. 31 договору якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік.
За приписами п. 32 договору дія цього договору припиняється: у разі закінчення строку, на який його укладено, якщо одна із сторін повідомила про відмову від договору відповідно до пункту 31 цього договору; достроково за згодою сторін або за рішенням суду в разі невиконання управителем та/або співвласниками вимог цього договору; у разі смерті фізичної особи - підприємця, який є управителем; у разі прийняття рішення про ліквідацію управителя або визнання його банкрутом; в інших випадках, передбачених законом.
За умовами п. 33 договору якщо протягом строку дії цього договору співвласники приймають рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, цей договір достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення. Цей пункт включається до договору у випадку укладення договору уповноваженою особою органу місцевого самоврядування (виконавчого органу відповідної місцевої рада), за рішенням якого призначено управителя на конкурсних засадах відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Відповідно до протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку по вул. Підвальна, 9 від 17.07.2023р. співвласниками прийнято рішення, зокрема, укласти договір з управителем КП «Старий Львів».
20.07.2023р. мж Львівським комунальним підприємством «Старий Львів» (відповідач) в особі директора Білоуса Олега Ігоровича, який діє на підставі статуту ЛКП «Старий Львів», затвердженого розпорядженням Галицької районної адміністрації Львівської міської ради № 245 від 25.06.2015р. (далі - управитель) з однієї сторони та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою м Львів, вул.Підвальна,9 ( далі співвласник) в особі Павлюка Святослава Констянтиновича, який діє на підставі рішення зборів власників багатоквартирного будинку №9 по вул. Підвальна, м. Львів від 20.07.23р. з іншої сторони (далі сторони) на основі Типового договору, затвердженого постановою КМУ № 712 від 05.09.2018р., уклали договір №563 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до п. 1.1 договору № 563 від 20.07.23р. управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за адресою: м. Львів, вулиця Підвальна 9 (далі - будинок), а співвласники (мешканці) зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
Згідно із п. 1.2 договору № 563 від 20.07.23р. послуга з управління полягає у забезпеченні управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території.
Послуга з управління включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема: прибирання внутрішньо-будинкових приміщень - сходових кліток та прибудинкової території (згідно погодженого сторонами кошторису - додаток 1 до Договору, прибиранні інших внутрішньо-будинкових приміщень проводиться за окремим, погодженим сторонами кошторисом), виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньо-будинкових систем (крім обслуговування внутрішньо-будинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; планування заходів щодо збереження та сталого функціонування майна, наданого в управління, та організацію забезпечення потреб співвласників майна в отриманні житлово-комунальних послуг; ведення передбаченої законодавством звітності, а також технічної документації щодо стану, утримання та експлуатації майна.
За приписами п. 1.5 договору № 563 від 20.07.23р. технічна документація на будинок зберігається в управителя, за винятком випадків якщо співвласники будинку приймуть рішення щодо збереження її в уповноваженої особи. В такому випадку технічна документація передається від управителя до уповноваженої особи шляхом підписання акту приймання-передачі технічної документації на будинок, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 5 вересня 2018р.
За умовами п. 2.6 договору № 563 від 20.07.23р. кожен із співвласників зобов'язаний, зокрема оплачувати управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором.
Відповідно до п. 2.7 договору № 563 від 20.07.23р. управитель має право, зокрема вимагати від співвласників оплату наданої послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором; вести претензійно-позовну роботу у разі виникнення заборгованості за надану послугу з управління в порядку і строки, встановлені законом та/або договором.
Згідно із п. 3.1 договору № 563 від 20.07.23р. ціна послуги з управління, на дату укладення договору, становить - 9,00грн. (в .т.ч. податок на додану вартість) за 1 кв.м загальної площі житлового та/або нежитлового приміщення у буднику та включає: витрата на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі - 6,82 грн. (без ПДВ), з урахуванням ПДВ - 8,18 грн. відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис витрат), що міститься у додатку 1 до цього договору; винагороду управителю в розмірі 10% від витрат на утримання будинку, що на дату укладення договору становить - 0,81846 грн. з ПДВ на місяць.
За приписами п. 3.2 договору № 563 від 20.07.23р. плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 25 числа місяця, наступного за розрахунковим. За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів.
За умовами п. 5.3 договору № 563 від 20.07.23р. повідомлення, щодо рішень співвласників, прийнятих відповідно до законодавства, подаються особисто або надсилаються рекомендованим листом управителю уповноваженою особою співвласників, якщо інше не передбачено окремими положеннями цього договору або законодавством.
Відповідно до п. 8.1 договору № 563 від 20.07.23р. цей договір набирає чинності з дати підписання та укладається строком на один рік.
Згідно із п. 8.2 договору № 563 від 20.07.23р. якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік.
За приписами п. 8.3 договору № 563 від 20.07.23р. дія цього договору припиняється: у разі закінчення строку, на який його укладено, якщо одна із сторін повідомила про відмову від договору відповідно до пункту 8.2 цього договору; достроково за згодою сторін або за рішенням суду в разі невиконання управителем та/або співвласниками вимог цього договору; у разі прийняття рішення про ліквідацію управителя або визнання його банкрутом; в інших випадках, передбачених законом.
Постановою Львівського апеляційного суду від 15.04.2024р. у справі № 461/4952/22 за позовом ЛКП «Старий Львів» до ОСОБА_1 за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Поліщука Андрія Феодосійовича про стягнення заборгованості за послуги з отримання будинків та прибудинкових територій апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Галицького районного суду м.Львова від 25.11.23р. скасовано, в задоволенні позову відмовлено.
У постанові Львівського апеляційного суду від 15.04.2024р. у справі № 461/4952/22 зокрема вказано, що ЛКП «Старий Львів» не підтвердило належними та достатніми доказами заборгованості ОСОБА_1 . У постанові зокрема зазначено, що ЛКП «Старий Львів» надає послуги з утримання Будинку на підставі п. 1 ухвали Львівської міської ради № 4035 від 11.10.2018р. «Про врегулювання питання управління багатоквартирними будинками та їх обслуговування у м. Львові», згідно якого - львівські комунальні підприємства, предметом діяльності яких є надання послуг з управління будинками та їх обслуговування, залишаються виконавцями житлово-комунальних послуг у житлових будинках м. Львова, які перебували на балансовому обліку цих підприємств, до часу прийняття рішення власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирних будинків про форму управління багатоквартирним будинком або створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Відповідно до ст.9 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку). Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень. Відповідно до протоколу зборів співвласників будинку від 10 червня 2021 року управителем будинку призначено Поліщука Андрія Феодосійовича .
Враховуючи дані обставини позивач, зазначаючи про наявність чинного договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 10.06.2021р., відсутність повідомлення про відмову від договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 10.06.2021р., нікчемність протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку по вул. Підвальна, 9 від 17.07.2023р., просить суд визнати нечинним вцілому з моменту його укладення договір №563 від 20.07.2023 року та зобов'язати відповідача повернути другій стороні у натурі все, що він одержав на виконання договору №563 від 20.07.2023 року і до нього з 10.06.2021 року.
Оцінка суду.
Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема з договорів та інших правочинів.
Статтею 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Вказана правова норма кореспондується з положеннями частини першої статті 626 ЦК України.
Зміст договору як угоди домовленості (правочину) двох або більше сторін складає сукупність визначених на їхній розсуд сторін та погоджених ними умов, у яких закріплюються їхні права і обов'язки, що складають зміст договірного зобов'язання (частина перша статті 626, частина перша статті 628 ЦК України)
Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (частина третя статті 509 ЦК України, пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
Частиною першою статті 627 ЦК України установлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтями 203, 215 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом і повинен бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено, зокрема, право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.
Згідно з положеннями статей 215 та 216 Цивільного кодексу України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
Правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи». Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Позивач, реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого він не є, зобов'язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд має перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.
Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред'явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою до іншої сторони чи сторін правочину; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення того, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, у чому полягає його порушення, і в залежності від цього у який ефективний спосіб порушене право може бути захищено.
Статтею 216 Цивільного кодексу України передбачено правові наслідки недійсності правочинів, а саме за недійсним правочином кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання такого правочину.
Загальним майновим наслідком недійсності правочину є реституція, яка в загальному вигляді передбачена абзацом другим частини першої статті 216 Цивільного кодексу України.
Вимоги особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України) та застосування реституції спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Застосування реституції як наслідку недійсності правочину насамперед відновлює права учасників цього правочину. Інтерес іншої особи полягає в тому, щоб відновити свої права через повернення майна відчужувачу. Якщо повернення майна його відчужувачу не відновлює права позивача, то судом може бути застосований інший ефективний спосіб захисту порушеного права в рамках заявлених позовних вимог.
У постанові від 22.09.2022р. у справі № 125/2157/19 Велика Палата Верховного Суду, з'ясовуючи належність суб'єктного складу учасників справи, зазначила, що вирішуючи позовні вимоги про визнання правочину недійсним у загальному розумінні, суд зобов'язаний визначити суб'єктний склад спору залежно від характеру правовідносин і норми матеріального права, які підлягають застосуванню (сторонами справи мають бути всі сторони правочину), та, встановивши факт пред'явлення позову до неналежного відповідача, відсутність клопотань про заміну первісного відповідача належним відповідачем, не залучення до участі у справі співвідповідача, суд відмовляє в задоволенні позову саме із зазначених підстав.
Визначення позивачем у справі складу сторін (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов'язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову у зв'язку з неналежним суб'єктним складом сторін (подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2022р. у справі № 125/2157/19).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що поняття "сторона у спорі" може не бути тотожним за змістом поняттю "сторона у процесі": сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки сформульовані у постановах від 14.11.2018р. у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 70), від 29.05.2019р. у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 4-376цс18, пункт 66), від 07.07.2020р. у справі № 712/8916/17 (провадження № 14-448цс19, пункт 27), від 09.02.2021р. у справі № 635/4741/17 (провадження № 14-46цс20, пункт 33.2).
Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб'єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023р. у справі № 910/15792/20).
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження (аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018р. у справі № 523/9076/16-ц, від 20.06.2018р. у справі № 308/3162/15-ц, від 21.11.2018р. у справі № 127/93/17-ц, від 12.12.2018р. у справах № 570/3439/16-ц і № 372/51/16-ц).
Однак за власною ініціативою суд не може залучити до участі в справі співвідповідача або замінити первісного відповідача належним відповідачем. Пред'явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для закриття провадження у справі. За результатами розгляду справи суд відмовляє у позові до неналежного відповідача (наведену правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2019р. у справі № 910/7122/17).
На позивача покладено обов'язок визначити відповідача/відповідачів у справі. Залучення відповідача/співвідповідача у справі здійснюється лише судом першої інстанції за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження або до початку першого судового засідання (у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження). У разі спливу зазначених строків та необхідності залучення відповідача до участі у справі на позивача покладається обов'язок довести факт своєї необізнаності щодо необхідності залучення належного відповідача/співвідповідача. Суд під час розгляду справи повинен вирішувати спір, виходячи зі складу сторін, які визначені позивачем, і не вправі зі своєї ініціативи без згоди позивача залучати інших відповідачів до участі у справі як співвідповідачів (подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 13.04.2021р. у справі № 925/440/18 та від 29.08.2023р. у справі № 912/1550/22).
Відповідно до частини другої статті 202 ЦК України правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта статті 202 ЦК України).
У справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину, а тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна із них.
Відповідно до положень договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №563 від 20.07.23р., даний договір укладено Львівським комунальним підприємством «Старий Львів» (відповідач) з однієї сторони та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою м Львів, вул.Підвальна,9 ( далі співвласник) в особі Павлюка Святослава Констянтиновича, який діє на підставі рішення зборів власників багатоквартирного будинку №9 по вул. Підвальна, м.Львова від 20.07.23р. з іншої сторони (далі сторони). Відтак, договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №563 від 20.07.23р є двостороннім, сторонами даного договору є Львівське комунальне підприємство «Старий Львів» (відповідач) та співвласники багатоквартирного будинку за адресою м Львів, вул.Підвальна,9 .
Позивач фізична особа- підприємець Поліщук Андрій Феодосійович, як заінтересована особа звернувся із позовом про визнання нечинним (недійсним) даного договору № 563 від 20.07.2023р. до відповідача - Львівського комунального підприємства «Старий Львів», який є однією із сторін даного договору.
Суд звертає увагу на те, що особами, які беруть участь у справі про визнання правочину недійсним, є насамперед сторони правочину. Зокрема, у справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину, а тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна із них (подібний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 30.07.2020р. у справі № 670/23/18, від 10.09.2021р. у справі № 909/207/20 та від 29.08.2023р. у справі № 912/1550/22).
Якщо під час розгляду позовних вимог про визнання правочину недійним суд встановить, що позов пред'явлено не до всіх учасників цього правочину, тобто встановить неналежний суб'єктний склад учасників справи, суд відмовляє в задоволенні позову із зазначеної підстави (подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2022р. у справі № 125/2157/19, постанові Верховного Суду від 10.09.2021р. № 909/207/20 та від 29.08.2023р. у справі № 912/1550/22).
В постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 30.07.2020р. в справі № 670/23/18 викладено висновок про те, що в справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину, а тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна із них.
Надалі у вказаній постанові Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду зазначив, що, оскільки позивач пред'явив позов лише до однієї сторони договору, а інша сторона договору є третьою особою, то висновок апеляційного суду про задоволення позову є помилковим, оскільки відсутні підстави для задоволення позову внаслідок неналежного складу відповідачів. Схожий правовий висновок викладено в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.04.2021р. у справі № 552/3469/18 та від 18.11.2020р. у справі № 318/1345/17 зі спорів про визнання недійсним правочину за позовом заінтересованої особи, яка не є стороною такого правочину.
Пред'явлення позовної вимоги до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в позові та виключає необхідність у суду надавати оцінку іншим аргументам сторін (схожі за змістом висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023р. у справі № 910/15792/20 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.12.2021р. у справі № 5015/3683/11 ).
За даних обставин, враховуючи заявлення позовних вимог позивачем- заінтересованою особою про визнання недійсним договору до однієї із сторін правочину та не залучення відповідачами всіх сторін правочину, має місце неналежний суб'єктний склад учасників справи, що є підставою для відмови в задоволенні позову. Тому, враховуючи вищевикладене, за даних обставин, в задоволенні позовних вимог належить відмовити .
Позовна вимога про зобов'язання відповідача повернути другій стороні у натурі все, що він одержав на виконання договору №563 від 20.07.2023 року і до нього з 10.06.2021 року є похідною від вимоги про визнання недійсним договору № 563 від 20.07.2023р. про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, а відтак, з огляду на висновок суду про відмову в задоволенні позову в частині визнання недійсним договору № 563 від 20.07.2023р. про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, в задоволенні позовних вимог про зобов'язання відповідача повернути другій стороні у натурі все, що він одержав на виконання договору №563 від 20.07.2023 року і до нього з 10.06.2021 року належить відмовити.
Відповідно до вимог частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно із частиною 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За приписами статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту статті 77 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
На підставі положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на заявника.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 74, 76, 77, 86, 129, 231, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
У задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення суду набирає законної сили у строки передбачені ст. 241 ГПК України.
Рішення може бути оскаржене в порядку та строки передбачені ст.ст. 256, 257 ГПК України.
Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reestr.court.gov.ua/.
Повний текст рішення складено 24.07.2025р.
Суддя Іванчук С.В.