ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
22 липня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/4892/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Ярош А.І.,
суддів: Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М.
секретар судового засідання: Кияшко Р.О.
за участю представників учасників справи:
від прокуратури: Капустін М.В.,
від Одеської міської ради: Каланжова А.О.,
від Товариства з обмеженою відповідальністю "Універсал Дірект": не з'явився
від Товариства з обмеженою відповідальністю "Міський андрологічний центр": не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі
апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 року, суддя в І інстанції Петренко Н.Д., повний текст якого складено 14.02.2025, в м. Одесі
у справі №916/4892/24
за позовом: заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави
до відповідачів:
1. Одеської міської ради;
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Міський андрологічний центр";
3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Універсал Дірект"
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, зобов'язання повернути земельні ділянки та скасування державної реєстрації
04.11.2024 заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради, ТОВ «Міський андрологічний центр» та ТОВ «Універсал Дірект», в якій просив суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «Міський андрологічний центр» в оренду земельної ділянки площею 0,2725 га, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру»;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,2725 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул.Чорноморська, 1, укладений 19.03.2014 між Одеською міською радою та ТОВ «Міський андрологічний центр», який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В та зареєстровано в Реєстрі 19.03.2014 за № 322 (право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав за № 5038588, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101);
- скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 0,2755 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 (номер запису про речове право: 5038588, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101);
- скасувати державну реєстрацію права комунальної власності Одеської міської ради на земельну ділянку із кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 площею 0,2725 га (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101; номер запису про речове право: 4409813);
- скасувати у Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки площею 0,2725 га із кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 з одночасним закриттям Поземельної книги;
- зобов'язати ТОВ «Міський андрологічний центр» повернути територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 0,2725 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, а Одеську міську раду зобов'язати прийняти вказану земельну ділянку;
- зобов'язати ТОВ «Універсал Директ» повернути територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 0,2725 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, а Одеську міську раду зобов'язати прийняти вказану земельну ділянку.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що об'єкт нерухомості, розташований на спірній земельній ділянці є пам'яткою містобудування та архітектури місцевого значення. З боку ТОВ "Універсал Дірект", як власника будівлі-пам'ятки, не забезпечено її утримання у належному технічному стані, що призвело до часткового руйнування будівлі-пам'ятки, тому, з метою вжиття вичерпних заходів спрямованих на захист пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення, прокурор вважає, що рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI, яким затверджено проєкт землеустрою щодо відведення в оренду ТОВ "Міський андрологічний центр" спірної земельної ділянки має бути визнано незаконним та скасовано, договір оренди земельної ділянки має бути визнано недійсним, реєстрація речових прав щодо земельної ділянки має бути скасована, державна реєстрація земельної ділянки має бути скасована, а земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1 має бути повернута Одеській міській раді.
Також Прокурор зазначив, що згідно ч. 1 ст. 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» спірна земельна ділянка належить до земель історико-культурного призначення за фактом знаходження на ній споруди (будівлі), яка є пам'яткою архітектури та є режимоутворюючим об'єктом. Водночас, незважаючи на розташування на земельній ділянці пам'ятки культурної спадщини ( будинок Гавсевича ), усупереч вимогам чинного законодавства, рішенням Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI цільове призначення земельної ділянки визначено як землі житлової та громадської забудови. Таким чином, оспорюваним рішенням Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI порушено порядок визначення цільового призначення земель та усупереч ст. 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» невірно визначено цільове призначення земельної ділянки, то обраний прокурором спосіб захисту щодо визнання його незаконним та скасування є належним та ефективним.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 у справі №916/4892/24 в задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі; скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою суду; судові витрати зі сплати судового збору у справі покладено на прокурора.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд задовольнив заяву Одеської міської ради про застосування строків позовної давності. Суд зазначив, що оскаржуване рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ "Міський андрологічний центр" в оренду земельної ділянки, потягло юридичні наслідки у вигляді легітимізації використання земельної ділянки усупереч режиму використання таких земель та об'єкту культурної спадщини, що на ній знаходиться, визначеного Законом України "Про охорону культурної спадщини". Водночас основною вимогою, задоволення чи відхилення якої прямо впливає на вирішення питання щодо задоволення чи відхилення усіх інших похідних вимог, є визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306-VI. Розміщення вищезазначеної інформації на офіційному сайті Одеської міської ради здійснено 23.03.2014 року, що вбачається з листа Департаменту інформації та цифрових рішень Одеської міської ради від 20.11.2024 №01-18/673. Тобто, починаючи саме з 23.03.2014 року, прокурор мав змогу дізнатися про прийняття Одеською міською радою спірного рішення від 17.12.2013 р. № 4306-VI. З урахуванням викладеного відсутні підстави для задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування оскаржуваного рішення Одеської міської ради. При цьому, враховуючи, що всі інші позовні вимоги є похідними від основної вимоги, суд вважав, що в задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі.
Не погодившись із вказаним рішенням, заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 у справі №916/4892/24 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.
В обгрунтування вимог апеляційної скарги прокурор зазначає, що зі змісту рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306-VI вбачається, що в ньому відсутні будь-які посилання на те, що земельна спірна ділянка передавалась в оренду ТОВ «МІСЬКИЙ АНДРОЛОГІЧНИЙ ЦЕНТР» для експлуатації і обслуговування будівлі медичного центру, який є пам'яткою архітектури та містобудування місцевого значення. Зміст оскаржуваного рішення не вказує про порушення вимог закону при його прийнятті та про наявність таких порушень прокурор міг дізнатися виключно за наслідками проведення відповідної ретельної перевірки законності формування та відведення земельної ділянки.
Вказує, що встановлення прокурором порушення інтересів держави НЕ ОДА внаслідок прийняття Одеською міською радою рішення від 17.12.2013 № 4306-VI розпочалося фактично з 2023 року, коли сталося руйнування частини конструкції зазначеної будівлі пам'ятки - архітектури, а у засобах масової інформації, соціальних мережах неодноразово висвітлювалась інформація із зазначеного питання. До цього часу Одеська обласна прокуратура не знала і не могла знати про наявність незаконного рішення Одеської міської ради та договору оренди землі, який укладено на його виконання. Отже, на переконання скаржника, саме з жовтня 2023 року необхідно відраховувати строк позовної давності, встановлений ч. 1 ст. 257 Цивільного кодексу України.
Додатково прокурор зазначає, що судом не встановлено, чи наявне порушене право чи інтерес держави, не досліджено якими доказами це підтверджується, не надано оцінки усім аргументам сторін та не вказано норми права, які підлягають застосування до спірних правовідносин, та взагалі не зроблено висновок щодо обгрунтованності позовних вимог прокурора, що не відповідає вимогам закону та суперечить нормам чинного законодавства щодо порядку застосування строку позовної давності.
У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Універсал Дірект» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення - без змін.
Зокрема, зазначає, що питання щодо використання об'єкту культурної спадщини розглядається в межах справи №420/28679/23 та не є предметом позову у даній справі №916/4892/24. Крім того, заступник прокурора Одеської області в особі держави, не є належним позивачем у даній справі, оскільки держава або державний орган не є стороною договору оренди землі, відповідно права держави в даному випадку не порушено.
У відзиві на апеляційну скаргу Одеська міська рада зазначила, що прийняття Одеською міською радою рішення про надання в оренду земельної ділянки не призвело до руйнування пам'ятки архітектури, а отже прокурор, звертаючись до суду з даним позовом, посилаючись на порушення права держави, яке відобразилось саме у руйнуванні вказаної будівлі, обрав не вірний спосіб захисту, який не призведе до відновлення пам'ятки архітектури.
Одеська міська рада вважає, що у даному випадку прокурор намагається ототожнити поняття «пам'ятка архітектури та містобудування місцевого значення» та «земельна ділянка». Будівля - пам'ятка архітектури (особняк Гавсевича) ніколи не перебувала у власності територіальної громади міста Одеси. Одеська міська рада не приймала жодних рішень щодо відчуження вказаної будівлі третім особам. Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону України «Про прокуратуру» (в редакції від 14.05.2013 року, чинній на момент прийняття оскаржуваного позивачем рішення Одеської міської ради) прокурори областей, міст Києва і Севастополя, районні, міжрайонні, міські та інші прирівняні до них прокурори, їх заступники мають право брати участь у засіданнях Рад відповідного рівня, їх виконавчих комітетів, інших органів місцевого самоврядування. З урахуванням зазначеного, представник прокуратури був присутнім на засіданні Одеської міської ради 17.12.2013 року, а тому останньому було достеменно відомо про прийняття оскаржуваного рішення
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 у справі №916/4892/24, розгляд справи призначено на 27.05.2025 об 11:00.
До суду від Одеської міської ради надійшли письмові пояснення, в яких остання зазначає, що ще за радянських часів вказана пам'ятка архітектури - особняк Гавсевича переобладнана під пологовий будинок та відповідно земельна ділянка, на якій ця пам'ятка знаходилась, використовувалася для експлуатації та обслуговування будівлі медичного закладу, Одеська міська рада, прийняттям рішення від 17.12.2013 р. № 4306-VI, жодним чином не порушила режиму використання даної земельної ділянки та об'єкту культурної спадщини, що на ній знаходиться. навіть якщо припустити, що Одеською міською радою невірно визначено цільове призначення даної земельної ділянки, вимоги прокуратури є не ефективним способом захисту, з огляду на те, що їх задоволення не призведе до відновлення порушених прав чи захисту інтересів держави.
До суду від прокуратури надійшли додаткові письмові пояснення, в яких прокурор зазначає, що спірна земельна ділянка знаходиться в межах території, віднесеної до історичного ареалу м. Одеси, на ній знаходиться пам'ятка культурної спадщини місцевого значення, то така земельна ділянка відповідно до імперативних вимог ч. 1 ст. 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» відноситься до земель історико-культурного призначення.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2025 оголошено перерву в розгляді апеляційної скарги заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 у справі №916/4892/24 до 01.07.2025 об 11:00 та в подальшому оголошено перерву до 22.07.2025 о 12:10.
В судовому засіданні 22.07.2025 брав участь прокурор та представник Одеської міської ради, інші учасники справи участі не брали, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином.
Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду справи судом апеляційної інстанції було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 42 ГПК України, оскільки неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути вказану апеляційну скаргу за відсутності представників відповідачів-2,3, за наявними матеріалами справи, яких достатньо для розгляду апеляційної скарги по суті.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла наступних висновків.
З матеріалів справи вбачається наступне.
Рішенням Виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 22.05.1990 року № 160 «Про затвердження додаткового списку пам'яток містобудування та архітектури місцевого значення» затверджено перелік будівель і споруд, які підлягають взяттю під охорону держави як пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення згідно з додатком № 1, до якого, зокрема, включений пунктом 29 особняк Гавсевича, створений 1903 року, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1.
Відповідно до рішення Одеської обласної ради від 24.04.2003 року № 154-XXIV «Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Одеської області» право власності на вказану будівлю, загальною площею 1 153,99 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, належить територіальним громадам сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради.
21.10.2009 між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «МІСЬКИЙ АНДРОЛОГІЧНИЙ ЦЕНТР» укладено договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області шляхом викупу, відповідно до якого Управління обласної ради з майнових відносин передало у власність товариства нежилу будівлю, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, що складається із нежилої будівлі літ «А», загальною площею 1168,4 м2 та басейну літ «Ж».
На даний час даний договір купівлі-продажу є чинним, його не визнано недійсним у судовому порядку.
Рішенням Одеської міської ради від 11.10.2004 року № 3229-IV Комунальній установі «Пологовий будинок № 6» надана в постійне користування земельна ділянка, площею 0,2505 га для експлуатації та обслуговування будівлі пологового будинку по вул. Чорноморська, 1.
На підставі вказаного рішення КУ «Пологовий будинок № 6» виданий державний акт на право постійного користування земельною ділянкою від 29.06.2006 р., який зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договір оренди землі № 030650500010.
В подальшому листом від 01.03.2013 року № 140 Комунальна установа «Пологовий будинок №5», як правонаступник КУ «Пологовий будинок №6», добровільно відмовилась від права постійного користування вищевказаною земельною ділянкою і не заперечувала проти вилучення останньої.
На підставі клопотання ТОВ "Міський андрологічний центр" від 16.08.2010 № 3, Одеською міською радою прийнято рішення від 18.07.2013 № 3768 - VI, яким припинено право користування комунальної установи "Пологовий будинок № 6" земельною ділянкою площею 0,2505 га за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1 на підставі добровільної відмови комунальної установи "Пологовий будинок № 6" та одночасно надано дозвіл ТОВ "Міський андрологічний центр" на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, орієнтовною площею 0,2505 га за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру.
Рішенням Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 площею 0,2725 га (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови), за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1. Пунктом 2 цього рішення, ТОВ "Міський андрологічний центр" передано у довгострокову оренду терміном на 25 років земельну ділянку площею 0,2725 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру.
Вказаний проєкт землеустрою у відповідності до вимог ст. 186-1 Земельного кодексу України погоджено висновком Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 01.10.2013 № 01-17/2460 та висновком Управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області від 17.09.2013 № 632/13.
Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності територіальної громади міста в особі Одеської міської ради на земельну ділянку площею 0,2725 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 зареєстровано державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Щеплоцькою Х.Б. 22.01.2014 (індексний номер: 10289019 від 25.01.2014, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101).
На підставі рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI, між Одеською міською радою та ТОВ "Міський андрологічний центр" 19.03.2014 укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з яким Одеська міська рада передає, а ТОВ "Міський андрологічний центр" приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 0,2725 га, що знаходиться у місті Одесі, вул. Чорноморська, 1. Відомості про реєстрацію права оренди ТОВ "Міський андрологічний центр" за договором оренди земельної ділянки площею 0,2725 га із кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 внесено до Державного реєстру речових прав приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. (індексний номер: 11759412 від 19.03.2014, номер запису про інше речове право: 5038588).
Відповідно до п. 2.1 Договору, в оренду передається земельна ділянка площею 0,2725 га, кадастровий номер 5110137500:29:005:0033, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова забудова - 0,0480 га; капітальна трьох і більше поверхова забудова - 0,0061 га; під спорудами - 0,0093 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,0469 га; інші - 0,1622 га.
Згідно з п. 2.2 Договору, на земельній ділянці розташовано: нежитлова будівля, що належить ТОВ "Міський андрологічний центр" на підставі договору купівлі - продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом викупу, посвідченого 21.10.2009 Осінцевою В.М., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, по реєстру за № 2433 та зареєстрованого 24.12.2009 КП "ОМБТІ та РОН", номер запису: 2596 в книзі: 93 неж - 54, реєстраційний номер: 9753746, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 24896246, виданим КП "ОМБТІ та РОН" 24.12.2009. У п.п 2.4, 2.5 Договору вказано, що недоліків, які можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, що передається в оренду не встановлено. Інших особливостей об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини - не встановлено.
Відповідно до п.п. 5.1, 5.2 Договору, земельна ділянка передається в оренду ТОВ "Міський андрологічний центр" для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги.
Згідно з п. 8.1 Договору, відповідно до ст. ст. 99, 111 Земельного кодексу України на земельну ділянку поширюються обмеження: заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту (без розробленої за встановленим порядком) проектної документації - діє на всю площу земельної ділянки); заборона на провадження окремих видів діяльності (заборона будівництва та реконструкції об'єктів без відповідного дозволу згідно чинному законодавству - діє на всю площу земельної ділянки; заборона будівництва та експлуатації об'єктів на земельній ділянці без додержання містобудівних умов і обмежень забудови земель історичного ареалу "Центральний історичний ареал" - діє на всю площу земельної ділянки; заборона будівництва в зоні дії сервітуту - діє на площі 0,0204 га); умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначних робіт - діє на всю площу земельної ділянки).
В подальшому, на підставі договору купівлі - продажу від 25.07.2018 нежитлову будівлю літ "А" загальною площею 1168,4 м2 та басейну літ "Ж" відчужено ТОВ "Міський андрологічний центр" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Універсал Дірект". Відомості щодо реєстрації права власності внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 25.07.2018 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сватаненко О.В. (індексний номер: 42231259 від 25.07.2018, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1647345251101, номер відомостей про речове право 27200254).
Пунктом 8 договору купівлі - продажу від 25.07.2018 передбачено, що нежитлова будівля є об'єктом культурної спадщини та зазначена споруда прийнята під охорону держави рішенням Одеського обласного виконавчого комітету від 22.05.1990 року № 160 як пам'ятка містобудування та зареєстрована в реєстрі пам'яток місцевого значення: охоронний номер 41 - ОД на підставі наказу Міністерства культури та туризму від 16.06.2007 року № 662/0/16-07.
Розпорядженням Приморської районної адміністрації від 07.09.2018 № 337 "Про зміну адреси: місто Одеса, вулиця Чорноморська, 1, на адресу: місто Одеса, вулиця Чорноморська, 1-Б, нежилій будівлі, яка складається із нежилої будівлі під літ. "А" та басейну під літ. "Ж" змінено адресу: з адреси місто Одеса, вулиця Чорноморська, 1, на адресу: місто Одеса, вулиця Чорноморська, 1- Б.
Згодом, між ТОВ "Універсал Дірект" та Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об'єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації 12.10.2018 укладено охоронний договір на пам'ятку культурної спадщини № 04-02/2455ш. Відповідно до п. 1 охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини від 12.10.2018, ТОВ "Універсал Дірект" бере на себе зобов'язання щодо охорони будівлі - пам'ятки загальною площею 1168,4 м2 по вул. Чорноморській, 1 у місті Одесі Згідно з п. 5 цього договору власник несе відповідальність за рухоме і нерухоме майно, що належить до пам'ятки. Власник зобов'язується: використовувати пам'ятку виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам'ятці; утримувати пам'ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані.
Предметом апеляційного перегляду даної справи є немайнові вимоги прокурора в інтересах держави, в якому останній просить визнати незаконним та скасувати в цілому рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «Міський андрологічний центр» в оренду земельної ділянки площею 0,2725 га, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру», визнати повністю недійсним договір оренди земельної ділянки, скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 0,2755 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 (номер запису про речове право: 5038588, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101), скасувати державну реєстрацію права комунальної власності Одеської міської ради на земельну ділянку із кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 площею 0,2725 га (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101; номер запису про речове право: 4409813), скасувати у Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки площею 0,2725 га із кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 з одночасним закриттям Поземельної книги, зобов'язати ТОВ «Міський андрологічний центр» та ТОВ «Універсал Дірект» повернути територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 0,2725 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, а Одеську міську раду зобов'язати прийняти вказану земельну ділянку.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, проте з інших підстав.
Так, підставою для задоволення заявлених позовних вимог прокурором визначено, що згідно ч. 1 ст. 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» спірна земельна ділянка належить до земель історико-культурного призначення за фактом знаходження на ній споруди (будівлі), яка є пам'яткою архітектури та є режимоутворюючим об'єктом. Водночас, незважаючи на розташування на земельній ділянці пам'ятки культурної спадщини ( будинок Гавсевича ), усупереч вимогам чинного законодавства, рішенням Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI цільове призначення земельної ділянки визначено як землі житлової та громадської забудови. Таким чином, оспорюваним рішенням Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI порушено порядок визначення цільового призначення земель та усупереч ст. 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» невірно визначено цільове призначення земельної ділянки.
Прокурор вважає, що, саме припинення існування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав разом із припиненням реєстрації прав щодо неї та повернення її міській раді - надає можливість створити та зареєструвати земельну ділянку як об'єкт права власності з належними характеристиками, в тому числі з відображенням категорії земель історико-культурного призначення.
На думку прокурора, належними та ефективним способом захисту в такому випадку є вимоги про визнання незаконним та скасування в цілому рішення ОМР від 17.12.2013 №4306 - VI про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки та надання ТОВ «Міський андрологічний центр» в оренду земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру»; визнання недійсним договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного 19.03.2014 між Одеською міською радою та ТОВ «Міський андрологічний центр»; скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки; скасування державної реєстрації права комунальної власності Одеської міської ради на земельну ділянку; скасування у Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки з одночасним закриттям Поземельної книги; зобов'язання ТОВ «Міський андрологічний центр» та ТОВ «Універсал Директ» повернути територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, а Одеську міську раду зобов'язати прийняти вказану земельну ділянку.
Тож у цій справі колегія суддів зосереджується передусім на тому, якою мірою порушення, про яке стверджує прокурор, виправдовує втручання у право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Міський андрологічний центр" на спірну земельну ділянку, аж до припинення цих прав, а також на тому, чи доможеться прокурор за наслідком задоволення поданого позову очікуваного ним результату у вигляді відображення належного цільового призначення земельної ділянки, на якій розташована пам'ятка архітектури.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язано із позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту.
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним.
Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Спосіб захисту може бути визначений як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягнути суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинене порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Отже, спосіб захисту повинен відповідати змісту порушеного права та природі спірних правовідносин.
Як вбачається з матеріалів справи, на спірній земельній ділянці знаходилась нежитлова будівля, яка є об'єктом культурної спадщини - особняк Гавсевича, створений 1903 року, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1. Так, згідно рішенням Виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 22.05.1990 року № 160 «Про затвердження додаткового списку пам'яток містобудування та архітектури місцевого значення» затверджено перелік будівель і споруд, які підлягають взяттю під охорону держави як пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення згідно з додатком № 1, до якого, зокрема, включений пунктом 29 і особняк Гавсевича.
Як слідує з матеріалів справи, рішенням Одеської міської ради від 11.10.2004 року № 3229-IV Комунальній установі «Пологовий будинок № 6» надана в постійне користування земельна ділянка, площею 0,2505 га для експлуатації та обслуговування будівлі пологового будинку по вул. Чорноморська, 1.
21.10.2009 між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «МІСЬКИЙ АНДРОЛОГІЧНИЙ ЦЕНТР» укладено договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області шляхом викупу, відповідно до якого Управління обласної ради з майнових відносин передало у власність товариства нежилу будівлю, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, що складається із нежилої будівлі літ «А», загальною площею 1168,4 м2 та басейну літ «Ж». Даний договір є чинним.
В подальшому, на підставі договору купівлі-продажу від 25.07.2018 нежитлову будівлю літ "А" загальною площею 1168,4 м2 та басейну літ "Ж" відчужено ТОВ "Міський андрологічний центр" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Універсал Дірект".
При цьому, у провадженні Господарського суду Одеської області розглядалась справа №916/378/24 за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської обласної ради до ТОВ «Універсал Дірект» та ТОВ «Міський андрологічний центр» про розірвання вищезазначеного договору купівлі-продажу від 25.07.2018 року. Рішенням Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 року, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.11.2024 та постановою Верховного Суду від 19.02.2025 у справі №916/378/24, у задоволенні позову заступника керівника Одеської обласної прокуратури відмовлено.
При цьому Верховний Суд у постанові від 19.02.2025 у справі №916/378/24 звернув увагу, що Прокурор на виконання вимог статті 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" не позбавлений права звернутися до суду з позовом в інтересах держави в особі Одеської обласної ради (Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради) до ТОВ "Універсал Дірект" та ТОВ "Міський андрологічний центр" про розірвання договору від 21.10.2009, укладеного між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «МІСЬКИЙ АНДРОЛОГІЧНИЙ ЦЕНТР» щодо майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області шляхом викупу, відповідно до якого Управління обласної ради з майнових відносин передало у власність товариства нежилу будівлю, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, що складається із нежилої будівлі літ «А», загальною площею 1168,4 м2 та басейну літ «Ж», або про визнання його недійсним. Проте у даній справі такої вимоги заявлено не було.
Отже, на даний час договір купівлі-продажу від 25.07.2018 року, яким нежитлову будівлю, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1 відчужено ТОВ «Міський андрологічний центр» на користь ТОВ «Універсал Дірект» є чинним.
Так, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (частина 1 статті 116 Земельного кодексу України).
Правовий механізм переходу прав на землю, пов'язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 Земельного кодексу України.
Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (частини 2 статті 120 Земельного кодексу України у редакції чинній станом на дату набуття відповідачем права власності на об'єкти нерухомого майна).
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат.superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Так, прокурор вважає, що незважаючи на розташування на земельній ділянці пам'ятки культурної спадщини, усупереч вимогам чинного законодавства, рішенням Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI цільове призначення земельної ділянки визначено як землі житлової та громадської забудови. Таким чином, оспорюваним рішенням Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI порушено порядок визначення цільового призначення земель усупереч ст. 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини».
З матеріалів справи слідує, що на підставі рішення Одеської міської ради від 11.10.2004 року № 3229-IV КУ «Пологовий будинок № 6» виданий державний акт на право постійного користування земельною ділянкою від 29.06.2006 р., який зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договір оренди землі № 030650500010.
На підставі клопотання ТОВ "Міський андрологічний центр" від 16.08.2010 № 3, Одеською міською радою прийнято рішення від 18.07.2013 № 3768 - VI, яким припинено право користування комунальної установи "Пологовий будинок № 6" земельною ділянкою площею 0,2505 га за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1 на підставі добровільної відмови комунальної установи "Пологовий будинок № 6" та одночасно надано дозвіл ТОВ "Міський андрологічний центр" на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, орієнтовною площею 0,2505 га за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру.
Рішенням Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 площею 0,2725 га (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови), за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1.
Пунктом 2 цього рішення, ТОВ "Міський андрологічний центр" передано у довгострокову оренду терміном на 25 років земельну ділянку площею 0,2725 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру.
На підставі рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306 - VI, між Одеською міською радою та ТОВ "Міський андрологічний центр" 19.03.2014 укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з яким Одеська міська рада передає, а ТОВ "Міський андрологічний центр" приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 0,2725 га, що знаходиться у місті Одесі, вул. Чорноморська, 1. Відомості про реєстрацію права оренди ТОВ "Міський андрологічний центр" за договором оренди земельної ділянки площею 0,2725 га із кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 внесено до Державного реєстру речових прав приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. (індексний номер: 11759412 від 19.03.2014, номер запису про інше речове право: 5038588).
Відповідно до п. 2.1 Договору, в оренду передається земельна ділянка площею 0,2725 га, кадастровий номер 5110137500:29:005:0033, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова забудова - 0,0480 га; капітальна трьох і більше поверхова забудова - 0,0061 га; під спорудами - 0,0093 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,0469 га; інші - 0,1622 га.
Відповідно до п.п.5.1, 5.2 Договору, земельна ділянка передається в оренду ТОВ "Міський андрологічний центр" для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги.
Так судова колегія зазначає, що в рамках розгляду справи №916/4914/23 постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 04.06.2025 було звернуто стягнення на вищезазначену спірну нежитлову будівлю, яка є предметом іпотеки, що належить на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Універсал дірект", за іпотечним договором з майновим поручителем Товариством з обмеженою відповідальністю "Міський андрологічний центр" від 31.07.2014, в рахунок часткового погашення заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "Україна" перед Товариством з обмеженою відповідальністю "Кредіт Інвестмент Груп" за договором про відкриття кредитної лінії від 27.02.2013 № 15-13, шляхом продажу на прилюдних торгах, за початковою ціною продажу предмета іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки метою звернення стягнення на нерухоме майно в порядку статті 41 Закону України "Про іпотеку" є його продаж третій особі на електронному аукціоні у межах процедури виконавчого провадження задля задоволення вимог іпотекодержателя, то знищення об'єкта нерухомого майна, право власності на який зареєстроване за іпотекодавцем, не є перешкодою для звернення стягнення на цей об'єкт.
Отже, наразі звернуто стягнуто на предмет іпотеки пам'ятку архітектури (особняк Гавсевича), що знаходиться на спірній земельній ділянці за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1, на користь ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп".
Право оренди щодо спірної земельної ділянки наразі належить ТОВ "Міський андрологічний центр" на підставі договору оренди земельної ділянки від 19.03.2014, згідно з яким Одеська міська рада передала, а ТОВ "Міський андрологічний центр" прийняло у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 0,2725 га, що знаходиться у місті Одесі, вул. Чорноморська, 1 терміном на 25 років.
Як зазначалося вище, прокурор у цій справі просить визнати незаконним та скасувати в цілому рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «Міський андрологічний центр» в оренду земельної ділянки площею 0,2725 га, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, для експлуатації та обслуговування будівлі медичного центру», визнати повністю недійсним договір оренди земельної ділянки, скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 0,2755 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 (номер запису про речове право: 5038588, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101), скасувати державну реєстрацію права комунальної власності Одеської міської ради на земельну ділянку із кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 площею 0,2725 га (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101; номер запису про речове право: 4409813), скасувати у Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки площею 0,2725 га із кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 з одночасним закриттям Поземельної книги, зобов'язати ТОВ «Міський андрологічний центр» та ТОВ «Універсал Дірект» повернути територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 0,2725 га з кадастровим номером 5110137500:29:005:0033 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 276717551101), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Чорноморська, 1, а Одеську міську раду зобов'язати прийняти вказану земельну ділянку.
При цьому прокурор у цій справі не ставить під сумнів підстави виникнення та обсяг речових прав на спірну земельну ділянку ТОВ «Універсал Дірект» як власника об'єкту нежилої будівлі, що знаходиться на спірній земельній ділянці, так і право орендаря земельної ділянки - ТОВ «Міський андрологічний центр», натомість вбачає порушення публічного інтересу в тому, що у спірній земельній ділянці неправильно визначена категорія цільового призначення.
Тобто, прокурор не оспорює самого факту законності такого права, а лише не погоджується з визначеним цільовим призначенням земельної ділянки.
Судова колегія вважає, що заявлені прокурором вимоги не є об'єктивно виправданими та адекватними встановленим у цій справі обставинам, з огляду на наступне.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.
Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення загального («суспільного», «публічного») інтересу, яким може бути, зокрема, інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Крім того, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства може становити суспільний (загальний) інтерес (рішення від 02.11.2004 у справі «Tregubenko v. Ukraine», заява № 61333/00, пункт 54).
Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо добросовісна особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки пропорційності ЄСПЛ, як і з питань наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку сферу розсуду, за винятком випадків, коли такий розсуд не ґрунтується на розумних підставах.
Визначення земельної ділянки як об'єкта права власності наведене у частині першій статті 79 ЗК України: земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Це визначення не пов'язує право власності на земельну ділянку ані з її формуванням, ані з присвоєнням кадастрового номеру.
Відтак статтю 79-1 ЗК України треба тлумачити не у відриві, а разом з частиною першою статті 79 ЗК України. Тому стаття 79-1 ЗК України, яка має назву «Земельна ділянка як об'єкт цивільних прав», визначає умови включення земельної ділянки як об'єкта права власності за частиною першою статті 79 ЗК України у цивільний оборот. Саме з цією метою здійснюється формування земельної ділянки, присвоєння кадастрового номеру та державна реєстрація права власності в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Вчинення таких дій зумовлює можливість як подальшого відчуження земельної ділянки, так і розпорядження нею в інший спосіб, зокрема встановлення на земельну ділянку речових прав інших осіб, у тому числі права оренди як речового права.
Відповідно частина тринадцята статті 79-1 ЗК України встановлює випадки, коли у зв'язку зі скасуванням державної реєстрації земельної ділянки вона вибуває з цивільного обороту як окремий об'єкт, але таке скасування не є підставою припинення права власності на земельну ділянку у відповідності до статті 140 ЗК України.
Відповідно до пункту в) статті 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.
Виходячи з наведеної вище мети формування земельної ділянки з присвоєнням кадастрового номеру, це законодавче положення слід розуміти так, що воно застосовується лише за умови, що земельна ділянка ще не включена у цивільний оборот. Якщо ж таке включення відбулося, зокрема певні особи набули речові права на земельну ділянку, то скасування державної реєстрації такої ділянки не допускається, оскільки це призведе до позбавлення таких осіб володіння земельною ділянкою щодо їхніх прав всупереч главі 22 ЗК України.
Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Тому право власності належить чи не належить суб'єкту права незалежно від того, чи правильно визначена категорія цільового призначення, чи ні. Цільове ж призначення земельної ділянки визначає її правовий режим, тобто правила, відповідно до яких здійснюються права на земельну ділянку.
Неправильне визначення цільового призначення саме по собі може свідчити про неправильне визначення правового режиму земельної ділянки, а не про відсутність права власності на неї.
Отже, вираз «право власності на земельну ділянку з відповідним цільовим призначенням» позбавлений змісту через еклектичне поєднання різнорідних правових явищ, що призводить до їх змішування: з одного боку, належність особі права власності не залежить від її цільового призначення, а з іншого боку, цільове призначення земельної ділянки визначає її правовий режим незалежно від того, хто саме є власником такої ділянки.
Як вже зазначалося вище, у цій справі не позивач ставить під сумнів право власності ТОВ «Універсал Дірект» (станом на момент подання позову) на нежитлову будівлю, розміщену на земельній ділянці, а отже і неможливість передати земельну ділянку, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна, які знаходяться у приватній власності, у користування будь-кому, окрім власника таких об'єктів згідно присів ст.ст.120,121 ЗК України.
Судова колегія також зауважує, що позовна вимога повинна відповідати безпосередній меті, якої прагне досягнути позивач звертаючись з позовом до суду, втілювати спосіб захисту порушеного права, застосування якого має за ціль попередити, усунути чи компенсувати наслідки порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного цивільного права та інтересу.
Водночас позовна вимога не повинна спричиняти порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача(ів)
Як вже зазначалося вище, згідно з принципом єдності юридичної долі особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.
З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності на об'єкт нерухомості недопустимим є створення перешкод для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об'єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (див. зокрема постанову Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі №902/1207/22 (провадження № 12-80гс23, пункт 8.45) та інші).
Колегія суддів звертає увагу, що за загальним правилом статті 20 ЗК України встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється рішенням відповідного органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або власника земельної ділянки приватної власності.
Крім того, встановлення цільового призначення земельної ділянки може здійснюватися безпосередньо законом (наприклад, як зазначив прокурор, відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» землі, на яких розташовані пам'ятки, історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, належать до земель історико-культурного призначення в силу імперативної вказівки закону).
Водночас закон не передбачає можливості встановлення чи зміни цільового призначення земельних ділянок договором, зокрема договором оренди землі. Тому категорія цільового призначення земельної ділянки взагалі не є умовою договору оренди землі, що залежить від домовленості сторін договору та визначається нею.
Отже, оскільки сторони не вправі встановлювати чи змінювати категорію цільового призначення земельної ділянки договором, зокрема договором оренди землі, то умови договору оренди землі, укладеного ТОВ «Міський андрологічний центр» з Одеською міською радою, у яких йдеться про встановлення такої категорії, не створюють правових наслідків (є нікчемними), причому незалежно від того, чи правильно сторони визначили категорію цільового призначення земельної ділянки, чи ні.
При цьому, у разі визнання недійсним спірного договору оренди, тобто відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об'єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об'єктами.
Такі висновки сформульовані у постановах Верховного Суду від 13.09.2023 у справі №918/1132/22 (пункт 6.20), від 20.11.2024 у cправі №917/1938/23 (пункт 4.23).
Проаналізувавши вищенаведене, суд апеляційної інстанції вважає, що вказане не впливає на дійсність зазначеного договору в цілому (в решті його положень) в силу статті 217 ЦК України, відповідно до якої недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Оскільки на спірній земельній ділянці розміщено об'єкт нерухомого майна, який належить ТОВ «Універсал Дірект» на праві приватної власності, то така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім ТОВ «Універсал Дірект» (власника такого об'єкта), в той час як право користування спірною земельною ділянкою наразі належить ТОВ «Міський андрологічний центр», і прокурор не заперечує щодо правомірності вказаного договору оренди, окрім визначення у ньому цільового призначення.
Тому позовна вимога про визнання незаконним і скасування рішення в цілому, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в цілому, скасування державної реєстрації права оренди, права комунальної власності та зобов'язання відповідачів повернути земельну ділянку у даному спорі призведе до позбавлення права користування відповідною земельною ділянкою, яке він має в силу положень законодавства.
На переконання судової колегії, задоволення позовних вимог прокурора в цілому вимагатиме від сторін оформлення користування земельною ділянкою в порядку, встановленому земельним законодавством, що фактично призведе до скасування правової підстави користування такою земельною ділянкою і призведе до ситуації, у якій будуть користуватися землею без належної правової підстави, а також поставить у невигідне становище, оскільки у разі скасування рішення та визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається (частина четверта статті 21 Закону України "Про оренду землі").
В такий спосіб позовні вимоги Прокурора, з урахуванням обставин цієї справи, не є об'єктивно виправданими та адекватними встановленим у цій справі обставинам, оскільки спричинить порушення/обмеження законних прав та інтересів власника об'єкта, що знаходиться на спірній земельній ділянці.
Отже, підстави припинення права оренди спірної земельної ділянки (зокрема передбачені статтею 31 Закону України «Про оренду землі») не встановлено, а прокурором не наведені.
Таким чином, заявлені прокурором вимоги задоволенню не підлягають з огляду на неналежність способу захисту прав.
Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 12.03.2025 року у справі №914/192/23.
В свою чергу, колегія суддів звертає увагу, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.
У постанові від 22.01.2025 у справі № 446/478/19 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, на те, що не може бути належним (правомірним) спосіб захисту, який спричиняє втручання у право на майно, щодо якого немає спору (пункт 125).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.
Оскільки категорія цільового призначення земельної ділянки визначає її правовий режим, то держава має публічний інтерес у правомірному визначенні категорії цільового призначення земельної ділянки і достовірному відображенню відомостей про категорію цільового призначення земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, причому незалежно від того, які саме та чиї саме права на земельну ділянку зареєстровані.
Тому належному способу захисту інтересу держави у правомірному і достовірному відображенню відомостей про категорію цільового призначення земельної ділянки в Державному земельному кадастрі відповідає позовна вимога про визнання певної категорії цільового призначення земельної ділянки.
Судове рішення про задоволення такої позовної вимоги є підставою для внесення державним кадастровим реєстратором до Державного земельного кадастру відомостей про категорію цільового призначення земельної ділянки, визначену таким судовим рішенням.
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 12.03.2025 року у справі №914/192/23.
Судова колегія зауважує, що спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду. Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію.
Також, в позові прокурором визначено, що з боку ТОВ "Універсал Дірект", як власника будівлі-пам'ятки, не забезпечено утримання у належному технічному стані пам'ятки архітектури, що призвело до часткового руйнування будівлі-пам'ятки, тому, з метою вжиття вичерпних заходів спрямованих на захист пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення, прокурор вважає, що рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI, яким затверджено проєкт землеустрою щодо відведення в оренду ТОВ "Міський андрологічний центр" спірної земельної ділянки має бути визнано незаконним та скасовано, договір оренди земельної ділянки має бути визнано недійсним, реєстрація речових прав щодо земельної ділянки має бути скасована, державна реєстрація земельної ділянки має бути скасована, а земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1 має бути повернута Одеській міській раді.
Судова колегія зазначає, що предметом розгляду даної справи виступають вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, зобов'язання повернути земельну ділянку та скасування державної реєстрації щодо земельної ділянки, а не об'єкту нерухомості, розташованого на спірній земельній ділянці.
Прокурором не обґрунтовано, яким чином прийняття Одеською міською радою рішення від 17 грудня 2013 року №4306-VI та укладення на його підставі договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Універсал Дірект», що здійснює її використання, має причинно-наслідковий зв'язок із подальшим відновленням зруйнуваної будівлі пам'ятки архітектури.
Так само не надано належного обґрунтування того, що скасування вказаних правових актів саме по собі забезпечить належне утримання об'єкта культурної спадщини чи сприятиме його відновленню.
Слід зазначити, що питання щодо використання об'єкту культурної спадщини розглядалось в межах справ №916/378/24 та №420/28679/23, не є предметом позову в справі №916/4892/24, однак обставини, які досліджувалися судами впливають безпосередньо й на спірні правовідносини.
Так, у провадженні Господарського суду Одеської області розглядалась справа №916/378/24 за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської обласної ради до ТОВ «Універсал Дірект» та ТОВ «Міський андрологічний центр» про розірвання договору купівлі-продажу від 25.07.2018 року, укладеного між ТОВ «Міський андрологічний центр» та ТОВ «Універсал Дірект», на підставі якого на користь останнього відчужено нежилу будівлю за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1-Б (колишня вул. Чорноморська, 1), яка складається з нежилої будівлі під літ. «А», загальною площею 1168,4 кв. м, та басейну під літ. «Ж» та зобов'язання ТОВ «Універсал Дірект» повернути до спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області в особі Одеської обласної ради вказану нежилу будівлю.
На обґрунтування заявлених позовних вимог Прокурор зазначав, що в порушення вимог договору купівлі-продажу та охоронного договору ТОВ "Універсал Дірект" як власником будівлі-пам'ятки не забезпечено її утримання у належному технічному стані, зокрема, не виконано зобов'язань щодо проведення першочергових протиаварійних, ремонтних та реставраційних робіт. Водночас згідно з висновком судового експерта № 009/23 від 24.08.2023, складеного за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи по кримінальному провадженню № 42023163030000045 від 30.06.2023, будівельні роботи, проведені на будівлі-пам'ятці, не відповідають погодженій науково-проектній документації Протиаварійні роботи на будівлі-пам'ятці містобудування та архітектури місцевого значення (особняк Гавсевича) у м. Одеса, по вул. Чорноморська, 1 (1-Б), а також вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, зокрема, роботи з демонтажу конструктивних елементів будівлі-пам'ятки проведені без відповідного дозволу органу архітектурно-будівельного контролю. Таким чином, Прокурор робить висновок, що руйнування будівлі-пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення - особняк Гавсевича сталося з причин неналежного її утримання ТОВ "Універсал Дірект" та проведення останнім незаконних будівельних робіт.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 року, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.11.2024 та постановою Верховного Суду від 19.02.2025 у справі №916/378/24, у задоволенні позову заступника керівника Одеської обласної прокуратури відмовлено.
Судові рішення мотивовані тим, що Одеська обласна рада, яка є позивачем у даній справі, не є стороною спірного договору купівлі-продажу, та відповідно не наділена ані законом, ані спірним договором правом на звернення до суду із позовом про розірвання даного договору.
В 2023 році заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю "Універсал Дірект", третя особа на стороні позивача Департамент культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради, про зобов'язання Товариство з обмеженою відповідальністю "Універсал Дірект" відновити будівлю - пам'ятку містобудування та архітектури місцевого значення - особняк Гавсевича, споруджений у 1903 році за проектом архітектора Гальперсона С.С., розташований за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1-Б.
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 09.04.2024 у справі № 420/28679/23 у задоволенні позову відмовлено.
Постановою П'ятого апеляційного адміністративного суду від 23.07.2024 апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задоволено. Рішення Одеського окружного адміністративного суду від 09.04.2024 скасовано та прийнято нову постанову, якою зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Універсал Дірект" відновити будівлю - пам'ятку містобудування та архітектури місцевого значення - особняк Гавсевича, споруджений у 1903 році за проектом архітектора Гальперсона С.С., розташований за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1-Б.
Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду постановою від 24.02.2025 у справі № 420/28679/23 рішення Одеського окружного адміністративного суду від 09 квітня 2024 року та постанову П'ятого апеляційного адміністративного суду від 23 липня 2024 року скасовано, а провадження у справі закрито.
Верховний Суд вважав, що орган охорони культурної спадщини не має права на звернення до суду з позовом до власника пам'ятки про зобов'язання її відновити. Прямої вказівки на це в законі не існує. У випадках, якщо пам'ятці загрожує знищення внаслідок невиконання її власником своїх обов'язків, у органу охорони культурної спадщини виникає право на пред'явлення позову про викуп пам'ятки. Оскільки Департамент культури не є належним позивачем у цій справі, то це виключає й участь прокурора в його інтересах.
Тому аргументи прокурора про необхідність вжиття вичерпних заходів спрямованих на захист пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення шляхом скасування спірного рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та її повернення Одеській міській раді не забезпечить належне утримання зруйнованого об'єкта культурної спадщини та не сприятиме його відновленню.
Враховуючи викладене у сукупності, судова колегія дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення заявлених прокурором позовних вимог, з огляду на звернення позивачем до суду з неналежним способом захисту своїх прав, що є самостійною підставою для відмови в позові, адже задоволення заявлених позовних вимог не призведе до відновлення порушених прав чи захисту інтересів держави, а з урахуванням обставин цієї справи, не є об'єктивно виправданими та адекватними встановленим обставинам справи, оскільки спричинить порушення/обмеження законних прав та інтересів власника об'єкта нерухомості, що знаходиться на спірній земельній ділянці та користувача земельної ділянки.
Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, задовольнив заяву Одеської міської ради про застосування строків позовної давності. Суд зазначив, що оскаржуване рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 №4306 - VI "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ "Міський андрологічний центр" в оренду земельної ділянки, потягло юридичні наслідки у вигляді легітимізації використання земельної ділянки усупереч режиму використання таких земель та об'єкту культурної спадщини, що на ній знаходиться, визначеного Законом України "Про охорону культурної спадщини". Водночас основною вимогою, задоволення чи відхилення якої прямо впливає на вирішення питання щодо задоволення чи відхилення усіх інших похідних вимог, є визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради від 17.12.2013 № 4306-VI. Розміщення вищезазначеної інформації на офіційному сайті Одеської міської ради здійснено 23.03.2014 року, що вбачається з листа Департаменту інформації та цифрових рішень Одеської міської ради від 20.11.2024 №01-18/673. Тобто, починаючи саме з 23.03.2014 року, прокурор мав змогу дізнатися про прийняття Одеською міською радою спірного рішення від 17.12.2013 р. № 4306-VI. З урахуванням викладеного відсутні підстави для задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування оскаржуваного рішення Одеської міської ради. При цьому, враховуючи, що всі інші позовні вимоги є похідними від основної вимоги, суд вважав, що в задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі.
Апеляційний господарський суд вказує, що суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги. Тобто перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушено право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду.
Якщо таке право чи інтерес не порушено, суд відмовляє у задоволенні позову через його необґрунтованість. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зробила заяву інша сторона спору, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем (аналогічний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.06.2021 у справі № 904/3405/19 (провадження № 12-50гс20)).
Приймаючи до уваги відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в даній справі, судова колегія суддів вважає неправильним висновок суду першої інстанції про застосування у даному випадку спливу строку позовної давності, з огляду на вищевикладене.
Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 у справі №916/4892/24 підлягає зміні шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови, із залишенням без змін висновку суду про відмову у задоволенні позову.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст.129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 у справі №916/4892/24 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 у справі №916/4892/24 - змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції постанови суду апеляційної інстанції.
В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 у справі №916/4892/24 - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст. 288 Господарського процесуального кодекс України.
Повний текст постанови складено 23.07.2025.
Головуючий суддя А.І. Ярош
Судді Я.Ф. Савицький
Н.М. Принцевська