Тарутинський районний суд Одеської області
Справа №514/1210/24
Провадження по справі № 2/514/77/25
15 липня 2025 року с-ще Бессарабське
Тарутинський районний суд Одеської області у складі:
головуючого судді - Кравченко П.А.
за участю секретаря судового засідання - Царан К.П.,
представника позивача - Кисси В.І.
представника відповідача - Боян О.Б.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду с-ще Бессарабське в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" в особі Генерального директора ТОВ "Іскра ТМ" Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіної Олени Дмитрівни, Фермерське господарство "ВАДІС" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди укладеного з наступним орендарем, скасування його державної реєстрації, визнання відсутнім права нового орендаря,
З позовною заявою звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" в особі Генерального директора ТОВ "Іскра ТМ" Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіної Олени Дмитрівни, Фермерське господарство "ВАДІС", про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря ТОВ «ВАДІС», визнання недійсним Договору оренди землі від 01 квітня 2024 року (без номера) щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0152, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС», скасування його державної реєстрації; визнання укладеною Додаткову угоду №1 До договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5124782800:01:001:0152) (№ 150 від 01 квітня 2014 року) від 20 березня 2023 року на умовах визначених її змістом.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 01.04.2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ІСКРА ТМ" код ЄДРПОУ: 05414752 (далі -ТОВ "ІСКРА ТМ") та ОСОБА_1 укладено договір №150 від 01.04.2014 року, який зареєстровано 28.08.2014 року у Реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що у Державний реєстр земель внесені записи 28.08.2014 року щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:01:0152, яка перебуває у власності відповідача (далі -Договір №150).
Відповідно до змісту вказаного договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. Крім того, орендар має переважне право перед третіми особами на продовження договору оренди земельної ділянки після спливу строку його дії.
20.03.2023 року з боку ТОВ "ІСКРА ТМ" до Договору №150 підготовлено проект додаткової угоди № 1 від 20.03.2023 року (далі - Проект додаткової угоди №1).
Згідно Проекту додаткової угоди №1, ТОВ "ІСКРА ТМ" пропонувало ОСОБА_1 внести зміни до договору оренди земельної ділянки №150 від 01.04.2014 року, з кадастровим номером 5124782800:01:001:0152, а саме: продовжити строк дії договору та збільшити орендну плату за користування земельною ділянкою, яка належить Відповідачу.
Відповідно до п.8 Договору №150, було укладено на 10 років, строк дії Договору №150 мав сплити 01.04.2024 року.
ОСОБА_1 надано позивачу заяву, згідно з якою, він з 01.04.2024 року буде здійснювати самостійно обробку земельної ділянки, що була передана за Договором оренди № 150, ТОВ «ІСКРА ТМ».
01.04.2024 року ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки з ФГ "ВАДІС" без повідомлення ТОВ "ІСКРА ТМ", про зміну своїх намірів та забезпечення реалізації переважного права на продовження дії договору оренди земельної ділянки, про що здійснено відповідні записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державним реєстратором Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною О.Д. Вказаними діями Відповідачем грубо порушено вимоги чинного законодавства, а саме ст. 33 Закону України "Про оренду землі" пунктів 8,20,41 та підпункту 8 пункт 30 Договору № 150 та зобов'язань узятих на себе відповідачем, а саме узгодження припинення дії договору (до закінчення дії Договору №150 від 01.04.2014 року) укладеного 01.04.2014 року з ФГ "ВАДІС" договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:0152, що призвело до внесення зміни, Державним реєстратором Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною О.Д. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, щодо оренди ФГ "ВАДІС" земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:0152. Відповідач не мав права укладати наступний договір оренди земельної ділянки в період дії основного договору та навмисно вводив в оману позивача діючи не добросовісно, вказувавши, що має намір обробляти земельну ділянку з відповідно часу самостійно, при цьому передавши право оренди наступному орендарю порушивши переважне право орендаря. Наведені обставини стали підставою для звернення з позовною заявою до суду.
Ухвалою Тарутинського районного суду Одеської області від 22 липня 2024 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, та призначено розгляд справи у підготовчому засіданні.
31.07.2024 року через "Електронний суд" від представника ФГ "ВАДІС" - Грабован О.Л. надійшли пояснення третьої особи щодо позову або відзиву, відповідно до яких, вважає, що доводи викладені у позовній заяві, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
09.08.2024 року від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Державного реєстратора Арешкіної О. надійшли пояснення щодо позову в порядку ст. 181 ЦПК України, відповідно до яких, зазначила, що позивач не є стороною оспорюваного договору оренди земельної ділянки, укладеного 01 квітня 2024 року між ОСОБА_1 та ФГ "ВАДІС". Позивач зобов'язаний був довести, що оспорюваним договором порушуються його певні права та інтереси, що є умовою надання судового захисту порушеному, невизнаному або оспорюваному праву особи. Позивач по справі не наводить жодних доказів, які б вказували про порушеннями сторонами оспорюваного правочину вимог частини 1-3, 5 та 6 ст.203 ЦК України, які б давали змогу стверджувати про недійсність договору оренди земельної ділянки. На підставі викладеного, просить відмовити у задоволенні позову та провести розгляд справи без участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача, за наявними матеріалами справи.
26.09.2024 року через "Електронний суд" від представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Боян О.Б. надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого зазначає, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів того, що за користування земельною ділянкою відповідач ОСОБА_1 у період дії договору від 01.04.2014 року №150, ТОВ "ІСКРА ТМ" вносилась орендна плата у порядку, визначеному п.12 Договору оренди земельної ділянки, що ставить під необґрунтований сумнів твердження позивача ТОВ "ІСКРА ТМ" про належне виконання усіх умов договору. ОСОБА_1 висловив свою категоричну незгоду з питання продовження строку дії договору та відмовилася підписувати проект додаткової угоди, що підтверджується його письмовою заявою від 18.04.2024 року, яка зареєстрована у ТОВ "ІСКРА ТМ" 18.04.2024 року під номером 83, яка надана самим позивачем до позовної заяви.
24.12.2024 року ухвалою Тарутинського районного суду закрито підготовче засідання та призначено розгляд справи по суті.
Представник позивача ОСОБА_2 в судовому засіданні, просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі з підстав наведених у позовній заяві та досліджених під час судового розгляду наданих доказів.
Відповідач та його представник Боян О.Б. в судовому засіданні, заперечували проти задоволення позовних вимог. Вважали вимоги не обґрунтованими, зазначивши, що право орендаря не порушено та відповідач має право на укладення нового договору з наступним орендарем.
Інші учасники судового провадження в судове засідання не з'явилися, повідомлялися належним чином.
Заслухавши пояснення учасників судового провадження, вивчивши подані документи та матеріали, дослідивши надані сторонами докази, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийшов до наступного висновку.
Судом встановлено, що 01.04.2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ІСКРА ТМ" код ЄДРПОУ: 05414752 (далі -ТОВ "ІСКРА ТМ") та ОСОБА_1 укладено договір №150 від 01.04.2014 року, який зареєстровано 28.08.2014 року у Реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що у Державний реєстр земель внесені записи 28.08.2014 року щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:01:0152, яка перебуває у власності відповідача (далі -Договір №150) (а.с.27-30).
Як вбачається з п. 8 Договору №150, договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Підпунктом 8 пункту 30 Договору №150, орендар має переважне перед третіми особами право на продовження договору оренди земельної ділянки після спливу строку дії цього договору.
Пунктом 20 Договору №150 визначено, що сторони включили обов'язок передачі земельної ділянки орендарю у п'ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі.
Пунктом 41 Договору №150, визначено, що сторони досягли згоди, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий в орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію.
Договір зареєстрований у реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що свідчить копія Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер 26208105 від 30.08.2014 року (а.с.32).
Отже, як встановлено матеріалами справи та не заперечувалось сторонами, сторони уклали договір оренди на визначений срок.
Під час надання пояснень, відповідач не заперечувала того факту, що останнім днем дії договору є 01.04.2024 року. Також сторонами не заперечувався факт виконання умов договору у період його дії, в повному обсязі.
20.03.2023 року з боку ТОВ "ІСКРА ТМ" до Договору №150 підготовлено проект додаткової угоди № 1 від 20.03.2023 року (далі -Проект додаткової угоди №1) (а.с.34-35).
Згідно Проекту додаткової угоди №1, ТОВ "ІСКРА ТМ" пропонувало ОСОБА_1 внести зміни до договору оренди земельної ділянки №150 від 01.04.2014 року, з кадастровим номером 5124782800:01:001:0152, а саме: продовжити строк дії договору та збільшити орендну плату за користування земельною ділянкою, яка належить Відповідачу.
Під час судового розгляду відповідач не заперечував щодо обізнаності та бажання ТОВ «ІСКРА ТМ» укласти додаткову угоду, однак останній не бажав її укладати з підстав наміру самостійно продовжити обробку земельної ділянки, та повідомив, у зв'язку з сімейними обставинами уклав наступний договір оренди землі з ФГ "ВАДІС". Відомостей щодо здійснення господарської діяльності суду не надано.
18.04.2023 року ОСОБА_1 звернувся із заявою до Генерального директора ТОВ "ІСКРА ТМ" Влад Ф.І., що з 01 квітня 2024 року він має намір обробляти свій земельний пай та просить звільнити земельну ділянку (а.с.36).
01.04.2024 року ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки з ФГ "ВАДІС" на десять років щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0152 (а.с.51-53).
Судом встановлено, що під час дії договору оренди землі № 150 від 01 квітня 2014 р. щодо оренди земельної ділянки площею 6,56 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0152, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Ганнівської сільської ради Тарутинського району Одеської області, укладеного між позивачем ТОВ «ІСКРА ТМ» в особі директора Грабован Леонідом Васильовичем та відповідачем ОСОБА_1 , який укладений та зареєстрований у відповідності до вимог діючого законодавства, достроково не розірваний та не припинений, був зареєстрований договір оренди земельної ділянки б/н від 01.04.2024 р., укладений між відповідачем ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС» щодо оренди земельної ділянки, яка на дату його укладення та на момент державної реєстрації договору ще перебувала в оренді у позивача.
У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до пункту 1 частини 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори.
Згідно з частиною 6 ст. 11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків може бути настання або ненастання певної події.
Частинами першою та другою ст. 14 ЦК України встановлено, що цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Частина перша статті 93 ЗК України визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
За частиною четвертою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
За положеннями частини 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
За частиною першою статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Відповідно до частини 2 статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (частина перша статті 765 ЦК України).
Згідно з частиною 1 статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Частиною першою статті 526 ЦК України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За положеннями частини другої статті 792 ЦК України та частини восьмої статті 93 ЗК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
З 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України", якими зокрема з тексту статті 640 ЦК України виключено посилання щодо обов'язковості державної реєстрації правочинів; стаття 6 Закону України "Про оренду землі" була доповнена частиною 5 такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону"; статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі» були виключені взагалі .
За визначенням ст.1 Закону № 161-Х1У оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 Закону № 161-Х1У встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За частиною першою статті 17 Закону № 161-Х1У (на час укладання між сторонами договору оренди) передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі.
Відповідно до частини першої статті 19 Закону № 161-Х1У строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
За змістом положень ЦК України метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків.
Разом з тим, реалізувати свої суб'єктивні права та обов'язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.
Оцінивши у відповідності ст. 89 ЦПК належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів в їх сукупності, враховуючи, судом встановлено, що між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки сроком на 10 років до 01.04.2024 року. Разом з тим, як було встановлено під час судового розгляду в період дії чинного договору відповідачем був укладений наступний договір оренди з ФГ «ВАДІС», що на думку позивача є підставою для визнання вказаного договору не дійсним та скасування його державної реєстрації.
Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов'язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Велика Палата Верховного Суду зазначала, що як правило, суб'єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (постанови від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.6), від 6 лютого 2019 року у справі № 522/12901/17-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 1 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 88), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 75), від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (пункт 55); див. також постанову Верховного Суду України від 10 вересня 2014 року у справі № 6-32цс14).
За змістом частини першої статті 2 ЦПК України метою цивільного судочинства є саме ефективний захист прав та інтересів позивача. Отже, спосіб захисту цивільного права чи інтересу має бути ефективним, тобто призводити у конкретному спорі до того результату, на який спрямована мета позивача, - до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. Застосування способу захисту має бути об'єктивно виправданим і обґрунтованим, тобто залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання, оспорення та спричинених відповідними діяннями наслідків (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 1 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункти 63, 89), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункт 119), від 16 вересня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (пункт 56), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.6), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (пункт 9.64), від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (пункт 55), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 86)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
В справі, що розглядається, позивач звернувся до суду з вимогами про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації, посилаючись на те, що вказаний договір оренди наступного орендаря було укладено в період дії діючого договору оренди землі між ТОВ «ІСКРА ТМ» та ОСОБА_1 .
Окрім іншого, враховуючи підстави позову, наведені позивачем у позовній заяві, позивач просить визнати відсутнім право оренди наступного орендаря.
Велика Палата Верховного Суду зазначає, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.
Як вже зазначалось, за обставинами цієї справи, ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди з ФГ «ВАДІС», за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 66).
За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідає визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанов від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 155).
З огляду на вищевикладене належним способом захисту в цій частині є саме вимога про визнання відсутнім право оренди наступного орендаря ФГ «ВАДІС».
Щодо визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, визначених її змістом суд зазначає.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина перша статті 5 названого Закону).
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов'язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Згідно з частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
В даній справі судом встановлено, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення додаткової угоди до договору.
Відповідачем під час судового розгляду не спростовувався факт своєчасного сповіщення про намір позивача укласти додаткову угоду. Крім іншого судом, не встановлено, що під час дії договору сторонами не належно виконувалися умови договору. Умови додаткової угоди не є гіршими, а навпаки такими, що покращують становище орендаря, тобто є кращими за умови основного договору.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено як умови та підстави поновлення договору оренди землі, так і обов'язок сторін укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення.
Великою Палатою Верховного Суду також викладено правовий висновок, що право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення), та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони (постанова від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 (провадження № 12-216гс18).
Як вже зазначалось, відповідач ухиляючись від укладання додаткової угоди вказував на те, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку. Вказане повідомлення було наручно надано позивачу 19.04.2023 року, де зазначалось, що відповідач з 01.04.2024 року, буде здійснювати самостійну обробку земельної ділянки. Натомість, як вбачається з матеріалів справи та заяви самого відповідача, вказану земельну ділянку він передав в оренду іншому орендарю а саме ФГ «ВАДІС».
Отже орендодавець, як встановлено судом фактично не приступив, та не мав наміру самостійно використовувати земельну ділянку.
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі зазначеної доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці, за умови, що інша сторона, діючи собі на шкоду, розумно покладається на них (висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду, сформульований у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17).
Дії орендодавця щодо забезпечення переважного права оренди на думку суду є недобросовісними. Оскільки укладаючи договір оренди сторони визначили срок його дії та переважне право орендаря перед третіми особами на його продовження. Поведінка орендодавця суперечить його діям вказаним у заяві про передачу земельної ділянку в оренду наступному орендарю. Орендар розумно покладався на виконання орендодавцем умов договору та користувався земельною ділянкою, тобто очікував на стабільність і незмінність свого майнового стану.
При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (пункт 6 частини першої статті 3, частини друга та третя статті 13 ЦК України).
Конституційний Суд України у рішенні від 28 квітня 2021 року № 2-р(ІІ)/2021 зауважив, що словосполучення «а також зловживання правом в інших формах», передбачене у частині третій статті 13 ЦК України, слід тлумачити та застосовувати не відокремлено від інших приписів права, а в їх посутньому взаємозв'язку з приписами цього кодексу, насамперед із тими, які є у його статтях 3, 12 і 13. Тому, на думку Конституційного Суду України, учасник цивільних відносин у разі потреби за допомогою відповідної консультації зможе розумно передбачити, які його дії надалі можна буде кваліфікувати як недобросовісні та такі, що порушують межі здійснення цивільних прав, зокрема у формі зловживання правом, та якими можуть бути юридичні наслідки таких дій (абзац другий пункту 3.6 мотивувальної частини рішення). Приписи частини третьої статті 13 і частини третьої статті 16 ЦК України встановлюють для учасників цивільних відносин заборону порушувати межі здійснення цивільних прав, а також дають суду можливість відмовити у захисті цивільного права в разі порушення особою вимог частин другої - п'ятої статті 13 ЦК України. Тобто у цих приписах є вказівка на юридичні наслідки дій особи, які не можна кваліфікувати як умови, підстави або міри цивільно-правової відповідальності (абзац перший пункту 8.2 мотивувальної частини рішення).
Одним зі способів захисту добросовісної сторони є принцип, згідно з яким особа втрачає право посилатися на будь-які факти на обґрунтування вимог, якщо її попередня поведінка підтверджує, що вона дотримує протилежної позиції (естопель).
Є такі критерії добросовісної поведінки: вона має бути очікуваною, характерною для інших учасників цивільних правовідносин за порівнянних обставин; поведінка учасника цивільно-правових відносин не повинна обмежувати право чи позбавляти права інших осіб та має враховувати права, законні інтереси іншої сторони правовідносин; поведінка сторони має бути законною, зокрема не допускаються дії виключно з протиправною метою або з наміром заподіяти шкоду іншій особі; учасники цивільних правовідносин повинні сприяти своєму контрагенту різними способами, у тому числі через отримання необхідної інформації. Відповідність дій сукупно усім цим критеріям дозволить оцінити такі дії як добросовісні. В іншому разі є підстави стверджувати про недобросовісну поведінку та зловживання правом.
Головне завдання застосування принципу добросовісності полягає у тому, щоби перешкодити стороні отримати переваги та вигоду внаслідок своєї непослідовної поведінки на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Інакше кажучи, принцип добросовісності проявляється у тому, що жодна особа не може отримувати переваги від своєї незаконної або недобросовісної поведінки. Поведінка є недобросовісною, якщо одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність договору або його неукладеність. Якщо поведінка однієї сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони протягом тривалого часу належно його виконували), то наступні вимоги про його недійсність або неукладеність є зловживанням правом.
Оцінюючи дії учасника на предмет добросовісності, необхідно враховувати не лише сам факт виконання договору, але й волю сторін на таке виконання та досягнення відповідних їй юридичних наслідків. Так, підписання додаткової угоди про внесення змін до окремих умов договору, ділове листування стосовно нього можуть підтверджувати наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність угоди.
Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 147/66/17, добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (пункт 55 постанови). Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації їхніх прав і передбаченого договором та/або законом виконання їхніх обов'язків (пункт 60 постанови). Введення у цивільне законодавство принципу добросовісності є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності слід підходити до оцінки поведінки суб'єкта права як добросовісного або недобросовісного (пункт 61 постанови).
За змістом частини другої статті 13 ЦК України недобросовісна поведінка однієї особи, яка полягає у вчиненні дій, що можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом. Сутність зловживання правом полягає у недобросовісному вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб'єктивного цивільного права, зокрема всупереч меті останнього. Заборона зловживання правом по суті випливає з властивості рівнозваженості, закладеної у принципі юридичної рівності учасників цивільних правовідносин. За змістом приписів ЦК України поняття «добросовісність» ототожнюється з поняттям «безвинність», а «недобросовісність» - з виною. За діяння, якими завдана шкода внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, на підставі частини третьої статті 39 ЦК України). Оскільки настання відповідальності за загальним правилом пов'язується з виною, то такі діяння є винними(див. висновок, сформульований Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 4 вересня 2020 року у справі № 311/2145/19).
За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанов від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.
Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення, а саме в частині визнання відсутнім право оренди наступного орендаря та про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі визначених її змістом.
Згідно з ч.ч.1,2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються:
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв'язку із частковим задоволенням позову підлягає стягнення з відповідача сплачений судовий збір в сумі 3028 гривень.
На підставі викладеного, керуючись ст.13, 31, 33 ЗУ «Про оренду землі», ст.93, 125, 202 ЗК України, ст.777, 792 ЦК України, ст.12, 81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд
Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" в особі Генерального директора ТОВ "Іскра ТМ" Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіної Олени Дмитрівни, Фермерське господарство "ВАДІС" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди укладеного з наступним орендарем, скасування його державної реєстрації, визнання відсутнім права нового орендаря- задовольнити частково.
Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" (код ЄДРПОУ 05414752) в особі виконавчого директора Кіселар Родіона Миколайовича, що діє на підставі Статуту та ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_1 виданий Тарутинським РВ УМВС України в Одеській області, 06 грудня 1996 року, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , додаткову угоду № 1 від 20 березня 2023 р. до договору оренди земельної ділянки № 150 від 01 квітня 2014 р. щодо земельної ділянки площею 6,5642 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0152, наступного змісту:
ДОДАТКОВА УГОДА № 1
До договору оренди земельної ділянки № 150 від 01 квітня 2014 року
село Ганнівка 20 березня 2023 р.
Орендодавець ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_1 виданий Тарутинський РВ УМВС України в Одеській області, 06 грудня 1996 року, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , з одного боку та Орендар Товариство з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ", ЄДРПОУ 05414752, в особі виконавчого директора Кіселар Родіона Миколайовича, що діє на підставі Статуту з другого боку, які в подальшому разом пойменовані "Сторони", а кожний окремо "Сторона", прийшли до порозуміння укласти цю додаткову угоду про нижченаведене:
1.Внести зміни до договору оренди земельної ділянки №150 від 01 квітня 2014 року, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка площею 6,5642 га (рілля) з кадастровим номером 5124782800:01:001:0152.
2. Викласти пункт 8 Договору у новій редакції:
"8. Договір укладено терміном на 20 (двадцять)" років. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
У випадку неукладення договору оренди на новий строк, строк дії Договору спливає 01.10.2034 року.
3. У Розділі "Орендна плата" пункт 9 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:
"9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій та натуральній формі у розмірі 8 (вісім відсотків) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що у грошовому вимірі на дату укладення цієї додаткової угоди становить 9 612,46 грн. (дев'ять тисяч шістсот дванадцять гривень, сорок шість копійок), або в натуральній формі: зерно пшениці -2000 кг.; зерно ячменя-2000 кг.; насіння соняшника -150 кг.; цукор-50 кг.
4. У Розділі "Орендна плата" пункт 11 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:
"11. Орендна плата вноситься щорічно в строк до 01 листопада."
5. У Розділі "Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки" пункт 27 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:
"27. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку. Право оренди земельної ділянки, яка є предметом даного договору, не може бути передано в заставу та/або внесена до статутного фонду юридичної особи".
6. У Розділі "Інші права та обов'язки сторін" пункт 30 підпункту 9 Договору "орендар має переважне перед третім особами право придбання у власність земельної ділянки в разі прийняття орендодавцем рішення про її відчуження" внести зміни та викласти у наступній редакції:
"орендар та учасники ТОВ "Іскра ТМ" мають переважне перед третіми особами право придбання у власність земельної ділянки в разі прийняття орендодавцем рішення про її відчуження".
Орендодавець _____________ Орендар ___________
7. Всі інші умови вищезазначеного договору залишаються незмінними.
8. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (№150 від 01 квітня 2014 року) та набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.
9. Данна Додаткова угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря.
Реквізити сторін.
Орендодавець Орендар
ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_3 Товариство з обмеженою відповідальністю
350918 виданий Тарутинським РВ УМВС «Іскра ТМ» ЄДРПОУ 05414752
України в Одеській області, 06 грудня 1996 р/р НОМЕР_4
ідентифікаційний номер НОМЕР_2 МФО 380582
Місце проживання фізичної особи, 68531 "Міжнародний інвестиційний банк»
Одеської область, Тарутинський р-н, с. Ганнівка, Місцезнаходження юридичної особи:
вул. Миру,51 68531, Одеська область, Тарутинський район (Болградський район), село Ганнівка
вул. Центральна,1
_______________С.О. Павленко ________________ Р.М. Кіселар
Визнати відсутнім право оренди ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 6,5642 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0152.
Рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення права оренди ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 6,5642 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0152.
Стягнути з ОСОБА_1 , (РНОКПП НОМЕР_2 ), на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" (код ЄДРПОУ 05414752) 3 028,00 гривень судового збору.
В решті позовних вимог відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текс рішення складено та проголошено 17.07.2025 року.
Суддя П.А. Кравченко