Суддя Бабенко Ю. П.
Справа № 644/850/24
Провадження № 2/644/10/25
21.07.2025
21 липня 2025 року Індустріальний районний суд м. Харкова в складі: головуючого - судді Бабенко Ю.П., за участю секретаря - Книшенко А.С., представника позивача - ОСОБА_1 , представника відповідача - Кравцової С.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові справу за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «СЕНС БАНК», треті особи - Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна, Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності, поновлення права власності, -
Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. від 08.02.2022 року, індексний номер 63310909, про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством «Альфа Банк» (код 23494714). Просить припинити в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності АТ «СЕНС БАНК» (код 23494714), номер відомостей про речове право - 46575094, на квартиру АДРЕСА_1 та поновити його за ОСОБА_2 .
В обґрунтування своїх позовних вимог посилається на те, що позивач ОСОБА_2 був власником зазначеної квартири, в якій проживає разом із сином та малолітнім онуком, які були в ній зареєстровані. Між ОСОБА_2 як позичальником і ПАТ «Укрсоцбанк» 24.03.2008 року було укладено договір кредитної лінії строком до 05.03.2029 року. Крім того, 24.03.2008 року між сторонами по справі було укладено іпотечний договір, відповідно до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку банку зазначену квартиру. Рішенням Орджонікідзевського районного суду м.Харкова від 01.06.2011 року було звернуто стягнення на зазначену вище квартиру як предмет іпотеки і установлено спосіб реалізації предмету іпотеки -шляхом продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження. Іншого житла позивач та його родина не мають.
Реєстрація права власності на вказану квартиру за відповідачем підлягає скасуванню з наступних підстав.
По-перше, квартира використовується позивачем, його сином та малолітнім онуком у якості єдиного житла, як місце постійного проживання, будь-якого іншого житла у родини не має. Відповідач не отримував дозволу органів опіки та піклування на вчинення правочинів щодо квартири чи зняття дітей з реєстрації. Нотаріус повинен був витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування для вчинення такого правочину.
По-друге, відповідачем порушено норми статей 35-37 Закону України «Про іпотеку», не було направлено та вручено на адресу позивача вимогу іпотекодержателя, яка б відповідала вимогам закону. Відповідно до п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127, підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.
По-третє, при здійсненні оскаржуваної реєстрації допущено ряд інших порушень вимог законодавчих актів. Так, стан об'єкту нерухомості, його дійсна ринкова вартість не враховані, а визначені договором іпотеки суперечать дійсності, як такі, що надані без дослідження нерухомого майна та без врахування стану нерухомості в цілому. Ніде не зазначено відомостей щодо проведеної оцінки чи потенційної вартості майна. Звіт про оцінку майна повинен відповідати вимогам законодавства в частині ознайомлення з об'єктом оцінки, особистого огляду об'єкта оцінки. Натомість, до об'єкту нерухомості ОСОБА_2 ніякі експерти не приходили.
Позивач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явився, подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутності.
Представник позивача - адвокат Катріч М.М. в судовому засіданні позовні вимоги підтримала. Зазначила, що банк перереєстрував за собою квартиру позивача. В повідомленні банку на адресу ОСОБА_2 від 16.08.2021 року зазначена інша сума ніж та, що зазначена в рішенні суду. В повідомленні банку адреса ОСОБА_2 зазначена не та, яка зазначена в його паспорті. В повідомленні банку від 05.11.2021 року зазначена інша адреса ОСОБА_2 . Просить задовольнити позов, оскільки ОСОБА_2 був неналежним чином повідомлений банком, в квартирі проживає неповнолітня дитина.
Адвокат Катріч М.М. надала суду письмові пояснення, в яких зазначила, що відповідно до п.4.6. іпотечного договору іпотекодержатель звертає стягнення на предмет іпотеки в один із зазначених в пункті способів за вибором іпотекодержателя. Адреси, на яку ОСОБА_2 направлялось повідомлення банку, не існує, що унеможливлювало отримання ОСОБА_2 повідомлення банку. У висновку про вартість майна зазначена вартість квартири - 620966 грн., а згідно повідомлення на адресу ОСОБА_2 його заборгованість становить 459270,99 грн. Відповідач по справі замовчує щодо різниці у розмірі 161695,01 грн. При цьому, представник звертає увагу, що квартира не була придбана в іпотеку, а була надана в іпотеку як майно позивача.
Представник відповідача проти позову заперечує посилаючись на те, що позивачем не були доведені вимоги позову та не надані належні докази на обґрунтування своїх висновків.
Представником відповідача подано до суду відзив, в якому представник відповідача ОСОБА_3 просить у задоволенні позову відмовити в повному обсязі. Зазначила, що на підставі ст.37 Закону України «Про іпотеку», АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» (після зміни найменування - АТ «Сенс Банк») було оформлено право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Правовою підставою для реєстрації права власності є відповідне іпотечне застереження в п.4.5.3. договору іпотеки. На всі відомі банку адреси боржника та іпотекодавця позивачем неодноразово надсилалися повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулюванню залишку заборгованості за основним зобов'язанням. Повідомлення направлені цінним рекомендованим листом з повідомленням, з описом вкладення. Частина з них була отримана адресатом особисто. У п.6.2. іпотечного договору визначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур'єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Таким чином, у даній справі учасники правочину погодили процедуру надсилання повідомлень. Ймовірне неотримання зазначених вимог обумовлене виключно ігноруванням рекомендованих листів і не може бути доказом порушення банком процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилання позивача на наявність рішення суду і таким чином втрату права на інші способи захисту, не відповідають нормам ЦК України. Ці посилання спростовуються правовим висновком ВП ВС у постанові №921/107/15-г/16 від 18.09.2018 року. Позивач свідомо ухилявся від виконання рішення суду, що набуло законної силу і є обов'язковим. Обраний спочатку кредитором спосіб захисту виявився неефективним. Приймаючи рішення про обрання позасудового способу захисту, передбаченого ст.37 Закону України «Про іпотеку», кредитор повідомив про прощення (анулювання) залишку заборгованості після задоволення вимог іпотекодержателя, в разі його наявності. Після набуття банком права власності на предмет іпотеки, заборгованість позивача перед банком повністю відсутня. Отже, сама по собі наявність відкритого виконавчого провадження і невиконаного рішення суду не позбавляє права іпотекодержателя задовольнити свої вимоги в інший спосіб, передбачений договором про іпотеку. Щодо посилання позивача на норми закону «Про охорону дитинства», представник просить врахувати правовий висновок ВС в постанові від 02.09.2020 року у справі № 755/18091/18. При укладенні договору іпотеки права малолітніх дітей порушені не були, вони не були власниками та не користувались нерухомістю, яка передавалась в іпотеку, не були зареєстровані за адресою предмета іпотеки. При цьому, просить взяти до уваги п.п.1.6, 1.7 договору іпотеки, де іпотекодавець гарантує, що на момент укладення цього договору на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб, в тому числі незареєстрованих у встановленому законом порядку. На дату укладення іпотечного договору неповнолітній не мав права користування предметом іпотеки. Позивач, не отримавши дозвіл іпотекодержателя, не повідомивши банк, передав квартиру в користування неповнолітньому та зареєстрував його. Чинне законодавство не передбачає попередній дозвіл органу опіки та піклування на звернення стягнення на предмет іпотеки - нерухоме майно, право користування яким мають діти. Така згода потрібна лише при укладенні договору іпотеки, якщо діти мають майнові права на іпотечне майно. Договір іпотеки є чинним і не оскаржувався позивачем з підстав порушення ним майнових прав дитини.
Представником позивача - адвокатом Кривошеєнко О.Ю. було подано відповідь на відзив, де зазначено, що відповідач не надав докази надсилання відповідачу повідомлення про усунення порушення зобов'язання, отже рішення про державну реєстрацію прав є незаконним. Твердження про те, що права малолітніх дітей при укладанні договору іпотеки порушені не були, оскільки вони не були власниками і не користувалися нерухомістю, яка передавалась в іпотеку, не були зареєстровані на постійне місце проживання за адресою предмета іпотеки, спростовується довідкою про реєстрацію місця проживання неповнолітньої дитини, яка зараз знята з реєстрації. Онук позивача на час укладення договору був зареєстрований у спірній квартирі та мав право користування нею. Рішенням Орджонікідзевського районного суду м.Харкова від 01.06.2011 року було задоволено позов ПАТ «Укрсоцбанк» та в рахунок погашення заборгованості за вказаним договором в розмірі 335938,20 грн. було звернуто стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором. Було установлено спосіб реалізації предмету іпотеки- шляхом продажу його на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження. Згідно ч.1 ст.36 Закону України «Про іпотеку» спірна реєстрація звернення стягнення на предмет іпотеки була проведена ще й в порушення рішення Орджонікідзевського районного суду м.Харкова від 01.06.2011 року, оскільки звернення стягнення в позасудовому порядку могло мати місце до набрання законної сили вказаним рішенням суду.
Третя особа - Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна в судове засідання не з'явилася, подала до суду заяву про розгляд справи у її відсутності.
Представник третьої особи - Департаменту служб у справах дітей Харківської міської ради в судове засідання не з'явилася, подала до суду заяву про розгляд справи у їх відсутності. В поданих до суду поясненнях представник зазначила, що частиною першою статті 405 Цивільного кодексу України передбачено, що члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником. Відповідно до ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо житлових приміщень не допускається. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке належить дитині, а у випадках, визначених законом, - також щодо нерухомого майна, право користування яким належить дитині, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям. До Департаменту служб у справах дітей стосовно забезпечення прав та інтересів малолітнього ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , звернень не надходило. Просить розглядати справу без участі представника Департаменту служб у справах дітей, прийняти рішення на розсуд суду з врахуванням найкращих інтересів дитини.
Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м.Харкова позовну заяву було прийнято до розгляду, розгляд справи проводиться за правилами загального позовного провадження.
Судом встановлено наступне.
24.03.2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 було укладено договір відновлювальної кредитної лінії №840/4-27/16/1/8-015 в сумі 239000 грн., зі сплатою 14,5 процентів річних, зі зниженням максимального ліміту заборгованості згідно графіку.
24.03.2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір №840/5-27/16/10/8-118, в якому ОСОБА_2 є іпотекодавцем, а зазначений банк є іпотекодержателем. ОСОБА_2 передав банку в іпотеку у якості забезпечення виконання договору відновлювальної кредитної лінії №840/4-27/16/1/8-015, нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 299843 грн. Договором іпотеки було забезпечено повернення кредиту в сумі 239000 грн.
Згідно п.4.1. вказаного договору іпотеки, у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов'язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно п.4.2. вказаного договору іпотеки, у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до п.4.6. вказаного договору іпотеки, іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: 4.5.3. шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»;
Заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду м.Харкова від 01.06.2011 року позовні вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» було задоволено, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за договором відновлювальної кредитної лінії №840/4-27/16/1/8-015 від 24.03.2008 року в розмірі 335938,20 грн. звернуто стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором №840/5-27/16/10/8-118 від 24.03.2008 року - квартиру, що знаходиться: АДРЕСА_1 . Установлено наступний спосіб реалізації спірної квартири як предмету іпотеки - шляхом продажу його на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження.
Відповідно до копій довідок КП «Жилкомсервіс» від 14.12.2007 року, від 20.12.2007 року, від 17.03.2008 року, за адресою: АДРЕСА_1 станом на час видачі довідок були зареєстровані ОСОБА_2 і його син ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2. Відповідно до копії паспорта серії НОМЕР_1 , виданого 14.12.2007 року на ім'я ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце його проживання 14.12.07 року зареєстровано за адресою: АДРЕСА_1 .
Позивачем та представниками сторін суду не надано належні, допустимі і достатні докази, які б свідчили про те, чи був на день укладення вказаного вище договору іпотеки 24.03.2008 року зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , чи мав він право користування вказаною квартирою на день укладення договору іпотеки. Клопотання про витребування таких доказів не було заявлено до суду. Копія паспорту серії НОМЕР_1 , виданого 14.12.2007 року на ім'я ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , лише підтверджує його реєстрацію 14.12.07 року за адресою зазначеної вище квартири і не підтверджує право користування квартирою саме на час укладення іпотечного договору.
Відповідно до витягу з реєстру територіальної громади, інформаційної довідки, ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , 23.02.2022 року знято з реєстрації за адресою вказаної вище квартири. Згідно довідки про реєстрацію, ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , був зареєстрований за адресою вказаної вище квартири з 12.08.2019 по 23.02.2022 року. Згідно витягу з реєстру територіальної громади, позивача ОСОБА_2 23.02.2022 року знято з реєстрації за адресою вказаної вище квартири.
Таким чином, після реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на зазначену квартиру 03.02.2022 року, ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 було знято з реєстрації за вказаною адресою 23.02.2022 року за заявою нового власника житла.
Згідно Єдиного державного реєстру юридичних осіб, акціонерне товариство «Сенс Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк».
01.11.2019 року представником АТ «Альфа-Банк» на ім'я ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_1 було складено повідомлення про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 397595,65 грн. В порядку ст.ст.35,36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 вказаного закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 07.11.2019 року було направлено ОСОБА_2 13.11.2019 року цінним листом з описом вкладення.
16.08.2021 року представником АТ «Альфа-Банк» на ім'я ОСОБА_2 на адресу: АДРЕСА_1 було повторно складено повідомлення про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 459270,99 грн. В порядку ст.ст.35,36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 вказаного закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 16.08.2021 року було направлено ОСОБА_2 18.08.2021 року цінним листом з описом вкладення і повернулося не врученим адресату з причини не отримання його адресатом.
05.11.2021 року представником АТ «Альфа-Банк» на ім'я ОСОБА_2 на адресу: АДРЕСА_1 було повторно складено повідомлення про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 459270,99 грн. В порядку ст.ст.35,36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 вказаного закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 05.11.2021 року було направлено ОСОБА_2 16.11.2021 року цінним листом з описом вкладення і повернулося не врученим адресату з причин не отримання його адресатом.
Згідно Висновку про вартість майна, виконаного ТОВ «Незалежна експертна компанія», на підставі заявки АТ «Альфа-Банк», 15.12.2021 року було складено звіт про оцінку квартири АДРЕСА_1 . Мета оцінки - визначення вартості об'єкта оцінки для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. Вартість об'єкта оцінки, без ПДВ, визначена - 620966 грн.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом на 31.01.2024 року квартира АДРЕСА_1 належить АТ «Альфа-Банк» (код ЄДРПОУ 23494714) на підставі рішення приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. від 08.02.2022 року, індексний номер 63310909. Право власності зареєстровано 03.02.2022 року. Для державної реєстрації надано договір іпотеки №840/5-27/16/10/8-118 від 24.03.2008 року. До цього право власності на вказану квартиру належало позивачу ОСОБА_2 .
За змістом копії реєстраційної справи, для здійснення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» було подано: іпотечний договір №840/5-27/16/10/8-118, виконавчий напис від 03.02.2014 року, повідомлення з вимогою про сплату боргу від 16.08.2021 року з доказами його надсилання ОСОБА_2 , повідомлення з вимогою про сплату боргу від 05.11.2021 року з доказами його надсилання ОСОБА_2 , звіт про незалежну оцінку майна.
Згідно ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Відповідно до ст.37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Рішення про реєстрацію права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Частиною 1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 1952-IV державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом частини другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Пунктом 61 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року, передбачено подання для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, копії письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору і доказів її надсилання іпотекодавцю. Вказаним пунктом 61 Порядку передбачено, що в разі повернення повідомлень відправнику неврученими в зв'язку з відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, письмові повідомлення повинні надсилатися адресату не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць.
Беручи до уваги вищевикладене, вимоги п.п.4.1, 4.2, 4.6 іпотечного договору №840/5-27/16/10/8-118 від 24.03.2008 року, вимоги ст.ст.35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», невиконання ОСОБА_2 своїх зобов'язань за договором відновлювальної кредитної лінії №840/4-27/16/1/8-015 від 24.03.2008 року, наявність у відповідача як іпотекодержателя правових підстав для реєстрації права власності на вказану вище квартиру за АТ «Альфа-Банк», додержання процедури переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, суд дійшов висновку про наявність підстав для переходу права власності на вказану вище квартиру як предмету іпотеки до АТ «Альфа-Банк» як іпотекодержателя та наявність підстав для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Рішення приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. від 08.02.2022 року, індексний номер 63310909, яким право власності на вказану вище квартиру зареєстровано 03.02.2022 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за АТ «Альфа-Банк», відповідає вимогам закону і відсутні в межах заявлених позовних вимог підстави для визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. від 08.02.2022 року, індексний номер 63310909, про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством «Альфа Банк», а також відсутні підстави для припинення в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності АТ «СЕНС БАНК» на вказану вище квартиру, та поновлення його за ОСОБА_2 .
Аргументи позивача та його представника про порушення рішенням приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. від 08.02.2022 року, індексний номер 63310909, прав позивача, його сина ОСОБА_5 , онука ОСОБА_4 , яких було знято з реєстрації за вказаною адресою 23.02.2022 року за заявою нового власника житла, а також посилання на те, що відповідач не отримував дозволу органів опіки та піклування на вчинення правочинів щодо квартири чи зняття дітей з реєстрації, що нотаріус повинен був витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування для вчинення такого правочину, суд відхиляє.
Суд бере до уваги, що станом на 08.02.2022 року, тобто на час рішення приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. про реєстрації права власності на квартиру за АТ «Альфа-Банк», ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , вже був повнолітнім. Зазначеним вище договором іпотеки права ОСОБА_5 на користування предметом іпотеки до його повноліття порушені не були. При цьому, суд враховує посилання, викладені в постанові ВС від 14.07.2020 року по справі №201/15228/17 про те, що правочин може бути визнаний недійсним, якщо його вчинення батьками без попереднього дозволу органу опіки та піклування призвело до порушення права особи, в інтересах якої пред'явлений позов, тобто до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини, зменшення або обмеження прав та інтересів дитини щодо жилого приміщення.
Суд враховує, що ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , був зареєстрований за адресою вказаної вище квартири 12.08.2019 року, тобто вже після укладення договору іпотеки. Позивач та його представник не надали докази того, що ОСОБА_2 звертався до відповідача і отримав його згоду на реєстрацію 12.08.2019 року онука ОСОБА_4 у вказаній квартирі. Представник АТ «Альфа-Банк» заперечує надання ними згоди на реєстрацію в квартирі малолітнього ОСОБА_4 . Суд бере до уваги і те, що згідно п.1.6 договору іпотеки, іпотекодавець гарантує, що на момент укладення цього договору на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб, в тому числі незареєстрованих у встановленому законом порядку.
Суд бере до уваги мотиви та обґрунтування, зазначені в постанові ВС від 02.09.2020 року по справі №755/18091/18 про те, що при укладенні договору іпотеки права малолітніх дітей порушені не були, вони не були власниками та не користувались нерухомістю, яка передавалася в іпотеку, не були зареєстровані на постійне місце проживання за адресою предмета іпотеки і, отже, отримання дозволу на здійснення правочину та/або реєстраційної дії від служби у справах дітей не було потрібне, оскільки перереєстрація права власності на предмет іпотеки не призвела до зменшення чи обмеження існуючого права на користування вказаним житлом дітей, адже діти набули права користування цим житлом як члени сім'ї власника, відповідно до статті 405 ЦК України, статті 18 Закону України «Про охорону дитинства», та зберігають це право протягом часу перебування квартири в іпотеці.
Аргумент про відсутність іншого житла та іншого місця проживання родини не має посилання на вимоги закону і не є таким, який би свідчив про наявність підстав для скасування рішення нотаріуса про реєстрацію права власності.
Суд бере до уваги, що договір іпотеки є чинним і не оскаржувався позивачем з підстав порушення ним майнових прав дитини.
Представник відповідача посилається на те, що при укладенні договору іпотеки права малолітніх дітей порушені не були, вони не були власниками та не користувались нерухомістю, яка передавалась в іпотеку, не були зареєстровані за адресою предмета іпотеки. Ці посилання позивач та його представник не спростували належними, допустимими, достовірними і достатніми доказами.
Доводи позивача та його представника про те, що відповідачем не було направлено та вручено на адресу позивача вимогу іпотекодержателя про усунення порушення, яка б відповідала вимогам закону, є безпідставними. З наданих суду доказів видно, що вимога про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором з попередженням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст.37 вказаного закону була направлена ОСОБА_2 13.11.2019 року цінним листом з описом вкладення, 18.08.2021 року цінним листом з описом вкладення, 16.11.2021 року цінним листом з описом вкладення. Два останні повідомлення повернулися не врученими адресату з причин не отримання їх адресатом. Таким чином, рекомендованим поштовим відправленням з оголошеною цінністю двічі з періодичністю більше одного місяця на адресу ОСОБА_2 надсилалася вимога, яка повернулася відправнику.
Заслуговують на увагу і посилання представника відповідача про те, що у даній справі учасники правочину погодили процедуру надсилання повідомлень. В п.6.2. іпотечного договору визначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур'єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв'язку одержувача.
Посилання позивача та його представника на те, що в повідомленнях адреса ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 ) була зазначена неповно, не спростовують висновки суду щодо належного надсилання повідомлень ОСОБА_2 . Таке зазначення адреси є скороченим і цілком зрозумілим для працівників Укрпошти, відповідає загальним вимогам до написання адреси. Будинок АДРЕСА_1 по вказаному проспекту відсутній, будинок АДРЕСА_1 є багатоквартирним і містить квартиру АДРЕСА_1 . Згідно наданих суду доказів, вказані повідомлення не були повернуті відправнику із зазначенням того, що така адреса не існує.
Посилання позивача та його представник на те, що стан об'єкту нерухомості, його дійсна ринкова вартість не враховані, надані без дослідження нерухомого майна та без врахування стану нерухомості в цілому, є безпідставними. Згідно Висновку про вартість майна, виконаного ТОВ «Незалежна експертна компанія», 15.12.2021 року було складено звіт про оцінку квартири АДРЕСА_1 . Мета оцінки - визначення вартості об'єкта оцінки для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. Вартість об'єкта оцінки, без ПДВ, визначена - 620966 грн. У висновку зазначено, що оцінювачем ринкова вартість визначалася відповідно до Методики оцінки майна, затвердженою постановою КМУ від 20.02.2019 року №224. Позивачем ОСОБА_2 та його представником не надано доказів, які б свідчили про необґрунтованість зазначеного вище висновку про вартість майна, про неправильність вартості об'єкта оцінка, як не надано і інший висновок про оцінку майна в спростування зазначеного вище висновку.
Щодо аргументів представника позивача про те, що у висновку про вартість майна зазначена вартість квартири - 620966 грн., а згідно повідомлення на адресу ОСОБА_2 його заборгованість становить 459270,99 грн., однак відповідач замовчує щодо різниці у розмірі 161695,01 грн., суд зазначає, що згідно із ст.37Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Посилання представника позивача на наявність рішення суду і таким чином втрату права на інші способи захисту, не заслуговують на увагу. Відповідно до ч.2 ст.36 Закону України «Про іпотеку», визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. За змістом статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки повинно привести сторони до задоволення вимог кредитора за основним зобов'язанням, і тільки ця обставина може бути підставою для припинення зобов'язання як такого, що вважається виконаним згідно зі статтею 599 ЦК України. Суд також враховує висновки, викладені в постанові ВП ВС від 29.05.2019 року по справі 310/11024/15-ц про те, що частина друга статті 36 Закону означає, що у разі, якщо у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя сторони передбачили обидва, вказані у частині третій статті 36 Закону, способи задоволення вимог іпотекодержателя (статті 37, 38 Закону), то їх наявність не перешкоджає іпотекодержателю застосувати: 1) судовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом задоволення вимог іпотекодержателя у спосіб реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах; 2) позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса.
З урахуванням вищевикладеного, що в межах заявлених позовних вимог відсутні підстави для визнання протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. від 08.02.2022 року, відсутні підстави для припинення в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності АТ «СЕНС БАНК» на вказану вище квартиру, відсутні підстави для поновлення за ОСОБА_2 права власності на зазначену вище квартиру, суд відмовляє в задоволенні всіх позовних вимог.
Судові витрати позивача відносяться на його рахунок і відшкодуванню йому не підлягають.
Керуючись ст.ст. 4, 5, 10-13, 76-84, 89, 141, 259, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, Законом України «Про іпотеку», Законом України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» - суд
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. від 08.02.2022 року, індексний номер 63310909, про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством «Альфа Банк» (код 23494714), про припинення в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності АТ «СЕНС БАНК» (код 23494714), номер відомостей про речове право - 46575094, на квартиру АДРЕСА_1 та поновлення його за ОСОБА_2 , - ВІДМОВИТИ.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Харківського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення. Повне судове рішення складено 21.07.2025 року.
Суддя: