Справа №752/1447/23
Провадження №2/752/505/25
14 липня 2025 року м. Київ
Голосіївський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді Кордюкової Ж.І.,
за участю секретаря Дураєвої А.О.,
позивача ОСОБА_1 ,
представника позивача ОСОБА_2 ,
представників відповідача Кізік А.М., ОСОБА_3 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка Сергія Анатолійовича, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна Максима Анатолійовича про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння,-
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до Акціонерного товариства «Сенс Банк», ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка Сергія Анатолійовича, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна Максима Анатолійовича про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування з чужого незаконного володіння.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 26.07.2007 вона уклала договір з ТОВ ТМО «Ліко-холдинг» №626/Р-51 про бронювання квартири для передачі у власність, за умовами якого в рахунок придбання та погашення облігацій за нею як інвестором бронюється квартира АДРЕСА_1 з подальшою передачею у власність.
17.07.2007 між ЗАТ «Інвестиційна компанія А.І.С.Т.-Інвест», ТОВ ТМО «Ліко-холдинг» та нею укладено договір №1467/Н-352/Б, за умовами якого вона зобов'язалась придбати цінні папери.
22.07.2007 між АКБСР «Укрсоцбанк» та нею укладено кредитний договір №08-038/421, за умовами якого вона отримала кредит в сумі 131798 доларів США на придбання цільових облігацій у бездокументарній формі у кількості 8854,35 штук, що емітовані ТОВ ТМО «Ліко-холдинг», які дають право на отримання у власність трикімнатної квартири АДРЕСА_2 , будівельна адреса забудови: АДРЕСА_3 , згідно договору купівлі-продажу цінних паперів №1467/Н-352/Б від 22.07.2007, додаткової угоди №1 від 22.08.2007, договору про бронювання квартири для передачу у власність №626/Р-51 від 26.07.2007, додаткової угоди №1 від 22.07.2007.
22.07.2007 між нею та АКБСР «Укрсоцбанк» укладений іпотечний договір №02-038/774, за яким вона передала в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 ,будівельна адреса забудови: АДРЕСА_3 .
У 2008 році між нею, АКБСР «Укрсоцбанк» та ТОВ ТМО «Ліко-холдинг» складено акт прийому-передачі квартири, відповідно до якого здійснено розрахунки для погашення облігацій, а вона прийняла спірну квартиру.
Вона є власником квартири АДРЕСА_1 , яка є її єдиним житлом.
Проте невідомі особи виселили її з цієї квартири та замінили замки на дверях, що перешкодило їй користуватись квартирою.
З інформаційної довідки №199106031 від 05.02.2020 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вона дізналась, що новим власником цієї квартири є АТ «Альфа-банк» на підставі рішення про державну реєстрацію №50983127 від 05.02.2020, прийнятого державним реєстратором приватним нотаріусом Михайленком С.А.
З інформаційної довідки №248614155 від 17.03.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вона дізналась, що власником цієї квартири є ОСОБА_4 на підставі рішення про державну реєстрацію №51260930 від 21.02.2020, прийнятого державним реєстратором приватним нотаріусом Юдіним М.А., підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу №154 від 21.02.2020, посвідчений приватним нотаріусом Юдіним М.А.
Її незаконно позбавили права власності на квартиру.
АТ «Альфа-банк» в порушення п.61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 №1127 (далі - Порядок №1127) та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» не направляв їй повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, що не давало права державному реєстратору реєструвати право власності на предмет іпотеки за банком.
Вона не укладала з банком договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Жодної підстави, передбаченої п. 4.5. іпотечного договору №02-038/774 від 22.07.2007, не існує.
При цьому, на момент укладання зазначеного договору іпотеки, за приписами ч.1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель міг задовольнити вимогу забезпечену іпотекою шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотедержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Передача права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але такий окремий договір між позивачкою та банком не укладався.
Державна реєстрація права власності на предмет іпотеки вчинена під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами, розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення.
В порушення абз. 4 ч. 1 ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» приватний нотаріус Михайленко С.А. не повідомив її про проведення державної реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірну квартиру, яка належить їй.
Відповідно до умов іпотечного договору від 22.08.2007 №02-038/774 вона передала в іпотеку банку майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 , а державний реєстратор вчинив реєстраційні дії щодо квартири, яка змінила свої будівельні характеристики. Додаткова угода щодо зміни предмету іпотеки після введення будинку в експлуатацію між сторонами не укладався.
АТ «Альфа-Банк» незаконно відчужив спірну квартиру ОСОБА_5 , оскільки набув право власності на це майно незаконно, тим самим порушив її права як власника. ОСОБА_5 незаконно заволодів спірною квартирою, а тому наявні підстави для її витребування у відповідача на її користь, що є належним способом захисту порушених прав.
Просила:
визнати протиправними та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 50983127 від 05.05.2020 14:04:32, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком Сергієм Анатолійовичем на квартиру АДРЕСА_1 , (РНОНМ 2023599280000);
витребувати з чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , (РНОНМ 2023599280000).
15.02.2023 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
13.03.2023,01.06.2023, 25.01.2024 постановлено ухвалу про витребування доказів.
07.03.2024 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, призначено справу до судового розгляду по суті.
Адвокат Кізік А.М., яка діє в інтересах відповідача ОСОБА_4 надала відзив на позовну заяву, в якому заперечувала проти задоволення позовних вимог.
Зазначила, що ОСОБА_1 , є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору від 26.07.2007 № 626/Н-51 бронювання квартири для передачі у власність, укладеного з ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг», та договору від 17.08.2007 №1467/11-352/Б купівлі-продажу цінних паперів, укладеного із ЗАТ «Інвестиційна компанія «А.І.С.Т. - ІНВЕСТ», ТОВ «Компанія з управління активами Ліко- холдінг».
В іпотечному договорі від 02.08.2007 №02-038/774 сторонами передбачено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, у порядку передбаченому приписами ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Станом на дату проведення реєстраційної дії, а саме реєстрації іпотекодержателем права власності на спірну квартиру, статті 37 Закону України «Про іпотеку» мала наступну редакцію:
«Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання».
При цьому умовами п. 4.5. від 02.08.2007 №02-038/774 визначається лише посилання на норми Закону України «Про іпотеку» без зазначення такої редакції статті. А тому умови звернення стягнення на предмет іпотеки, визначається у відповідності до редакції статті, станом на дату звернення стягнення .
Слід врахувати постанову Великої Палати Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №760/14438/15-ц, у якій зроблено висновок про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;
право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Отже, п. 4.5.3. іпотечного договорувід 02.08.2007 №02-038/774 дає підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», а тому доводи позивача про необхідність укладення окремого договору, є безпідставними.
Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», встановлено, що впродовж дії цього Закону:
не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
Отже, приписи Закону, чітко вказують настання одночасно двох умов, яким повинно відповідати майно, для застосування мораторію, а саме: площа житла та його використання, як місця постійного проживання.
Спірна квартира відповідає приписам Закону, в частині площі. Проте, подаючи позов позивач обмежилась лише фразою про те, що квартира є її єдиними житлом, але не додала жодного доказу використання квартири для проживання. До матеріалів справи позивачем не додано копію паспорта із зазначенням її реєстрації саме в спірній квартирі.
У постанові Верховного суду від 01.10.2020 у справі №761/24810/14-ц зазначено, що Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" застосовується при одночасній наявності всіх перерахованих умов. За таких обставин положення Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" до спірних правовідносин не можуть бути застосовані.
Позивач не проживала та не проживає у спірній квартирі, а тому на неї не поширюється Закон в частині застосування мораторію на заборону відчуження такого майна.
Окрім того, згідно з витягом Територіальної громади м. Києва від 12.02.2020 у вказаній квартирі не було зареєстрованих осіб.
Станом на дату придбання квартири відповідачем, вона перебувала у стані «після будівельників», без жодних ремонтних робіт. Відповідно, будь-яке проживання у цій квартирі позивачки було неможливими, а відтак використання квартири як єдиного житла також є неможливим. В матеріалах справи немає доказів, як б підтверджували факт використання спірної квартири позивачкою та те, що у неї відсутнє будь-яке інше майно.
21.02.2020 між ОСОБА_4 та банком було укладено договір купівлі-продажу спірної квартири.
За результатами перевірки квартири нотаріусом, яка була предметом продажу, у ній не було зареєстровано інших осіб, вона не перебувала під заборонами відчуження. Відповідно, перешкоди для укладення договору, були відсутні, а у ОСОБА_4 не було підстав вважати банк не є належним набувачем квартири або відсутності у нього права на продаж квартири.
Адвокат Гуйван І.В., який діє в інтересах АТ «Сенс банк» надав відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог.
Зазначив, що відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» банк зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі застереження відповідно до п. 4.5.3. іпотечного договору від 02.08.2007 №02-038/774, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Зі змісту п. 1.9 іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007 вбачається, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п.1.1 цього договору, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. Зокрема, після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна позивач набув право власності на іпотечну квартиру, майнові права на цей об?єкт нерухомого майна припинили бути предметом іпотеки.
Отже, спірна квартира автоматично стала предметом іпотеки на підставі п. 1.9 іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007 та ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку». Пункт 1.9 іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007 встановлював обов?язок сторін укласти додаткову угоду після набуття позивачем права власності на спірну квартиру. Однак ні іпотечним договором, ні чинним законодавством не передбачено, що невиконання сторонами договору вказаного обов?язку є підставою для припинення іпотеки.
Відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції на час здійснення державної реєстрації), для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає:
1) завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов?язання, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш як 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги;
2) документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У даному випадку має місце відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у договорі іпотеки.
Таким чином, п. 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов?язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9 та 15 Закону №1952-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, останній приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Підписуючи договір іпотеки, іпотекодержатель надав згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку несвоєчасного виконання зобов?язань за договором.
Реєстрація за банком права власності на предмет забезпечення як позасудовий спосіб забезпечення виконання рішення є законною, а позивач, підписуючи договір іпотеки, надала на це свою згоду.
Стаття 35 Закону України «Про іпотеку» спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або має одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
Таким чином, іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки тільки після направлення іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги про усунення порушення, та не усунення іпотекодавцем порушення у тридцятиденний строк з моменту отримання такої вимоги, а державна реєстрація права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, здійснюється державним реєстратором після надання доказів про направлення такої вимоги іпотекодавцю та завершення тридцятиденного строку з моменту отримання такої вимоги.
Банком направлено на адресу позивача вимогу, однак остання ухилилася від її отримання, внаслідок чого вимога повернулась відправнику, що є належним доказом повідомлення позивача.
Окрім того, відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 29.09.2020 у справі №757/13243/17, належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв?язку чи кур?єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв?язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Банком було здійснено всі дії щодо належного повідомлення іпотекодавця.
Пунктом 6.2 іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007 визначено, що усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур?єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв?язку одержувача.
Проте немає жодного доказу про проживання іпотекодателя в квартирі, що є предметом іпотеки на час здійснення спірної реєстрації права власності на неї.
Позивач не надав жодного доказу про те, що у неї або членів її сім?ї немає іншого житлового майна, в тому числі належного їм на праві спільної сумісної власності, але зареєстроване за іншим з подружжя (довідок з ОБТІ, органу місцевого самоврядування, даних з державних реєстрів по членах родини тощо).
А тому посилання позивача на положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є безпідставними, оскільки, заявляючи про відсутність іншого майна у власності, саме позивач повинен довести дану обставину суду.
Позивач та її представник підтримали заявлений позов.
Представники відповідачів заперечували проти задоволення позовних вимог.
Інші учасники справи в судове засідання не з'явились.
Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.
26.07.2007 між ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» та ОСОБА_1 укладений договір №626/Н-51 про бронювання квартири для передачі у власність, за умовами якого за останньою заброньоване житлове приміщення (квартира) та визначений порядок придбання та погашення облігацій для передачі квартири у власність.
Згідно з додатком №1 до договору про бронювання квартири для передачі у власність від 26.07.2007 №626/Н-51 інвестором є ОСОБА_1 , квартира знаходиться за поштовою адресою: АДРЕСА_4, поверх 12-13 (дворівнева), 3 кімнати , загальна площа 89,34 кв.м, загальна кількість облігацій -8934, серія облігацій Н (58/2/06), запланований термін введення будинку в експлуатацію - 3 квартал 2007 року, вартість бронювання 62538 грн., номінальна вартість 1 цінного паперу - 36 грн.
17.08.2007 між ВАТ «Інвестиційна компанія «А.І.С.Т.-Інвест» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу цінних паперів №1467/Н-352/Б, за умовами якого остання купила бездокументарні іменні цільові облігації емітента ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» кількістю 8934 штук, номінальною вартістю 36 грн. одна облігація, які надавали покупцю право при їх погашенні набувати право власності на відповідну кількість площі в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_3 , одна облігація дає право на отримання 0,01 кв.м загальної площі житлового приміщення. Загальна вартість 8934 облігацій становить 665583 грн., термін сплати облігацій - 20.08.2007.
ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» передало, а ОСОБА_1 , яка перерахувала на рахунок емітента облігацій та здійснила розрахунки в повному обсязі, прийняла квартиру АДРЕСА_1 , будівельна адреса: АДРЕСА_3 , про що за участю АКБСР «Укрсоцбанк» був складений акт прийому - передачі квартири.
22.08.2007 між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладений договір кредиту №02-038/421, за умовами якого остання отримала грошові кошти в сумі 131798 доларів США зі сплатою 5,5% річних за перший рік дії договору та 13,2%, починаючи з другого року дії цього договору з кінцевим строком погашення кредиту до 21.08.2019. Кредит наданий для придбання цільових облігацій в кількості 8854,35 штук, що емітовані ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг», які надають право на отримання у власність трикімнатної квартири АДРЕСА_2 , будівельна адреса: АДРЕСА_3 .
26.03.2013 між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін до договору кредиту №02-038/421, за умовами якого сторони дійшли згоди, що погашення залишку заборгованості позичальника за кредитом та процентами, що нараховані станом на 26 березня, здійснюватиметься після спливу шестимісячного строку з дати підписання цього договору.
Встановлено процентну ставку за користування кредитом в розмірі 1% протягом шестимісячного строку з дати підписання цього договору.
Встановлено, що погашення кредиту в сумі 129003,25 доларів США здійснюється позичальником не пізніше 25.09.2013.
22.08.2007 між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір №02-038/774, за яким остання передала банку у якості забезпечення виконання зобов'язань за договором кредиту від 22.08.2007 №№02-038/421 майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну №51, розташовану на 12-13 поверхах (дворівнева), загальною проектною площею 89,34 кв.м, яка будується за поштовою адресою: АДРЕСА_6 ,будівельна адреса: АДРЕСА_3 . Загальна вартість предмету іпотеки - 665583 грн., що становить 131798 доларів США за офіційним курсом. Іпотека забезпечує виконання основного зобов'язання з повернення кредиту у розмірі 131798 доларів США згідно графіку погашення заборгованості по кредиту, визначеного у п. 1.1. основного зобов'язання та сплату процентів.
Пунктом 4.1. іпотечного договору від 02.08.2007 №02-038/774 визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов'язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 4.5. іпотечного договору від 02.08.2007 №02-038/774 визначені способи стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Пунктом 6.2 іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007 визначено, що усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур?єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв?язку одержувача.
23.04.2019 АТ «Укрсоцбанк» склав повідомлення №13.3-03/96-2288 про порушення ОСОБА_1 основного зобов'язання, яке виникло у неї з кредитного договору. Станом на 23.04.2019 заборгованість складає 296100,81 доларів США, з яких 0,01долару США - строкова заборгованість по тілу кредиту, 129003,24 долари США - прострочена заборгованість по тілу кредиту, 301 долар США - строкова заборгованість по відсоткам, 166796,56 доларів США - прострочена заборгованість по відсоткам, 10338742,78 грн. - пеня.
Повідомлення від 23.04.2019 №13.3-03/96-2288 згідно з описом поштового вкладення було направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_8 , (рекомендований лист з ідентифікатором 0303914270033).
Повідомлення від 23.04.2019 №13.3-03/96-2288 також було направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_9 (рекомендований лист з ідентифікатором 0303914270041).
24.01.2020 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. зареєструвала право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 , (РНОНМ 2023599280000) загальною площею 94 кв.м, АТ «Альфа-банк», підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 50983127 від 05.02.2020, підстава виникнення права власності: повідомлення про порушення основного зобов'язання, №13.3-03/96-2288 від 23.04.2019, видане АТ «Укрсоцбанк», іпотечний договір 02-038/774, номер 2114, виданий приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ханіною А.В.
21.02.2020 між АТ «Альфа-банк» та ОСОБА_4 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , будівельна адреса: АДРЕСА_3 , загальною площею 94 кв.м за ціною 1517618 грн.
21.02.2020 АТ «Альфа-банк» передало ОСОБА_4 продану квартиру.
21.02.2020 приватний нотаріус Юдін М.А. прийняв рішення №51260755, яким здійснив державну реєстрацію обтяження, заборону на нерухоме майно на квартиру з реєстраційним номером 2023599280000 за адресою: АДРЕСА_8 , за АТ «Альфа-банк».
21.02.2020 зазначене обтяження було припинене.
21.02.2020 за ОСОБА_4 на підставі рішення про державну реєстрацію №51260930 від 21.02.2020, прийнятого державним реєстратором приватним нотаріусом Юдіним М.А., підстава виникнення права власності договір купівлі-продажу №154 від 21.02.2020, посвідчений приватним нотаріусом Юдіним М.А., зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_8 (РНОНР 2023599280000).
Станом на день укладання договору купівлі-продажу від 21.02.2020 жодна особа в цій квартирі не була зареєстрована.
Частиною 1 ст. 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з ч. 1, 4 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
За ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
У постанові Об'єднаної палати Верховного Суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 вказано, що завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту.
Однією з підстав виникнення зобов'язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
За змістом ч. 1 ст. 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.
Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.
Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Частиною 1 ст. 316 ЦК України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст.317 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
За приписами ч. 3 ст. 388 ЦК України якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).
Відповідно до ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Особливості купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості визначаються законом.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14.09.2021 у справі №359/5719/17 захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV).
Відповідно до частин першої та четвертої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв'язку, залізничні колії, крім меліоративних мереж, складових частин меліоративної мережі.
Частинами 1, 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на день укладання іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
За змістом статті 11 Закону України «Про іпотеку»(в редакції, що діяла на момент спірних правовідносин) іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання в межах вартості предмета іпотеки.
Частиною 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на 24.01.2020 - день реєстрації за банком права власності і на спірну квартиру) встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Частинами 1-3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на 24.01.2020 - день реєстрації за банком права власності і на спірну квартиру) встановлено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на 24.01.2020 - день реєстрації за банком права власності і на спірну квартиру) у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127 (зі змінами) (в редакції, що діяла станом на 24.01.2020 - день реєстрації за банком права власності і на спірну квартиру) встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Пунктом 1 ч.1 ст. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (в редакції, що діяла станом на 21.02.2020 - день укладання між банком та ОСОБА_4 договору купівлі-продажу спірної квартири) встановлено, що протягом дії цього Закону:
1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
Щодо позовних вимог, заявлених ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С.А. та Юдіна М.А. про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння суд зазначає наступне.
Порядок правового регулювання діяльності нотаріату в Україні встановлено Законом України «Про нотаріат».
Частинами 1-2 ст. 1 цього Закону встановлено, що нотаріат в Україні - це система органів і посадових осіб, на які покладено обов'язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності.
Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси).
Відповідач є обов'язковим учасником цивільного процесу його стороною. Основною ознакою сторін цивільного процесу є їхня особиста і безпосередня заінтересованість; саме сторони є суб'єктами правовідношення, з приводу якого виник спір. Крім того, відповідач є тією особою, на яку вказує позивач як на порушника свого права.
Тобто, відповідач - це особа, яка, на думку позивача, або відповідного право уповноваженого суб'єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб'єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв'язку з позовною вимогою, яка пред'являється до нього. При цьому неналежний відповідач -це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред'явленим позовом за наявності даних про те, що обов'язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
Нотаріус є публічною особою, якій державою надано повноваження щодо посвідчення прав і фактів, які мають юридичне значення, та вчинення інших нотаріальних дій з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчиняючи нотаріальні дії, нотаріус діє неупереджено, він не може діяти в інтересах жодної з осіб - учасника нотаріальної дії. Нотаріус не стає учасником цивільних правовідносин між цими особами, а отже, не може порушувати цивільні права, які є змістом цих відносин. Відсутня і процесуальна заінтересованість нотаріуса в предметі спору та реалізації прийнятого рішення.
Виходячи з норм Закону України «Про нотаріат», у нотаріуса немає спільних чи однорідних прав та обов'язків стосовно позивача. Нотаріус вчиняє нотаріальні дії від імені держави, тому в нього не можуть бути спільні чи однорідні права і обов'язки з особами, які звернулися до нього, або з особами, які вирішили, що їх права порушені нотаріальними діями.
За правилами цивільного судочинства як спір про право в позовному провадженні розглядаються позови про оскарження дій нотаріуса, коли йдеться виключно про порушення нотаріусом правил вчинення відповідної нотаріальної дії і при цьому позивачем не порушується питання про захист права відповідно до положень цивільного законодавства.
Предметом даного спору є визнання за позивачкою права власності на нерухоме майно та його витребування на її користь.
Відповідачем у позові про визнання права власності є будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві або не визнає за ним права здійснювати правомочності власника, або така особа, що має до майна власний інтерес.
Отже, нотаріус у справах про визнання права власності на нерухоме майно та/або інших майнових спорах не є належним відповідачем, а належним відповідачем є особа, за якою зареєстроване право власності на спірне нерухоме майно.
Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача, натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи.
Враховуючи наведене, суд відмовляє в задоволенні позовних вимог, заявлених до неналежних відповідачів - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С.А. та Юдіна М.А. , та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо інших належних відповідачів.
Судом встановлено, що 26.07.2007 позивач уклала з ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» договір №626/Н-51 та 17.08.2007 договір з ВАТ «Інвестиційна компанія «А.І.С.Т.-Інвест», на підставі яких за нею було заброньовано для передачі у власність квартиру, яка знаходиться за поштовою адресою: АДРЕСА_6 , будівельна адреса: АДРЕСА_7 , загальна площа 89,34 кв.м, загальна кількість облігацій - 8934, серія облігацій Н (58/2/06), загальна вартість 8934 облігацій становить 665583 грн., термін сплати облігацій - 20.08.2007.
З метою оплати зазначених облігацій, які надають право на отримання у власність спірної квартири, позивач 22.08.2007 уклала з АКБСР «Укрсоцбанк» кредитний договір №02-038/421, за умовами якого отримала грошові кошти в сумі 131798 доларів США зі сплатою 5,5% річних за перший рік дії договору та 13,2%, починаючи з другого року дії цього договору з кінцевим строком погашення кредиту до 21.08.2019.
Також 22.08.2007 позивач уклала з АКБСР «Укрсоцбанк» іпотечний договір №02-038/774, за яким передала банку у якості забезпечення виконання зобов'язань за договором кредиту від 22.08.2007 №№02-038/421 майнові права на незакінчену будівництвом спірну квартиру.
Докази того, що ОСОБА_1 не оплатила облігації та не набула майнових прав на спірну квартиру, відсутні. Зазначене дає підстави для висновку, що позивачка набула право власності на об'єкт інвестування (спірну квартиру) як первісний власник.
Позивач свої зобов'язання за укладеним кредитним договором виконувала неналежним чином, що призвело до виникнення заборгованості, задля погашення якої між позивачем та банком 26.03.2013 укладено договір, в якому сторони врегулювали питання погашення залишку заборгованості позичальника за кредитом за договором від 22.08.2007 №02-038/421.
Проте, заборгованість за кредитом позивач погасила, внаслідок чого 23.04.2019 АТ «Укрсоцбанк» склав повідомлення №13.3-03/96-2288 про порушення ОСОБА_1 основного зобов'язання, яке виникло у неї з кредитного договору та станом на 23.04.2019 заборгованість складала 296100,81 доларів США, запропонувало у 30-денний строк погасити цю заборгованість та повідомило про намір застосувати право на позасудове врегулювання шляхом прийняття у власність предмету іпотеки, яким є спірна квартира.
Зазначене повідомлення було направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_8 (рекомендований лист з ідентифікатором 0303914270033) та на адресу: АДРЕСА_9 (рекомендований лист з ідентифікатором 0303914270041), що відповідає умовам п.7.2. договору кредиту від 22.08.2007 №02-038/421 та п. 6.2 іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007.
Повідомлення не були вручені позивачу та повернулись до банку за закінченням терміну зберігання.
Суд враховує, що п.п. 13 п. 2 Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених поставною постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 р. № 270 (зі змінами) визначено, що рекомендоване поштове відправлення - поштове відправлення, яке приймається для пересилання без оцінки відправником вартості його вкладення, відстежується в системі оператора поштового зв'язку на шляху пересилання відправлення та вручається одержувачу з підтвердженням вручення.
Враховуючи наведене, суд вважає, що банк належним чином виконав умови обох договорів та з дотриманням вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» надіслав позивачу, як іпотекодавцю та боржнику в одній особі, письмову вимогу про усунення порушення з вимогою про виконання порушеного зобов'язання у тридцятиденний строк та з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
При цьому направлення банком листа рекомендованою кореспонденцією на обидві адреси позивачки (на адресу спірної квартири та адресу, зазначену в договорах) є достатнім для того, щоб вважати повідомлення про усунення порушення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника (банку).
Оскільки протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишалась без задоволення, то банк правомірно прийняв рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
При цьому, банк як спосіб звернення стягнення обрав реєстрацію за собою права власності на предмет забезпечення, в даному випадку спірну квартиру, як позасудовий спосіб забезпечення виконання зобов'язання.
Суд зауважує, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на 24.01.2020 - день реєстрації за банком права власності і на спірну квартиру) у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Суд вважає, що наявність у п. 4.5. іпотечного договору від 02.08.2007 №02-038/774 застереження, яким визначені способи стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», передбачає передачу банку права власності та є правовою підставою для реєстрації права власності на це нерухоме майно.
Аналізуючи матеріали реєстраційної справи №20235998000, суд приходить до висновку, що банком нотаріусу були надані усі необхідні документи для реєстрації за собою права власності і на спірну квартиру, які передбачені п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127 (зі змінами) (в редакції, що діяла станом на 24.01.2020 - день реєстрації за банком права власності і на спірну квартиру), що спростовує доводи позивача, які суперечать зазначеному висновку суду.
При цьому суд зауважує, що оскільки позивач оплатила облігації та набула майнові права на спірну квартиру як первісний власник, то реєстрація за банком саме права власності на квартиру є правомірною.
За таких обставин суд вважає, що реєстрація права власності на спірну квартиру за банком в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, яким визначений спосіб стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, була проведена законно, оскільки за встановлених обставин існували правові підстави для набуття права власності на спірний об'єкт нерухомого майна, майнові права на який повністю оплатила ОСОБА_1 .
Доводи позивача про те, що передача права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, суд відхиляє з огляду на вищевикладене.
При цьому суд вважає слушними доводи банку про те, що підписуючи договір іпотеки, іпотекодержатель надала згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку несвоєчасного виконання зобов?язань за договором, а реєстрація за банком права власності на предмет забезпечення як позасудовий спосіб забезпечення виконання рішення є законною, а позивач, підписуючи договір іпотеки, надала на це свою згоду.
Оцінюючи доводи позовної заяви щодо того, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки вчинена під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», що є порушенням прав позивачки, суд відзначає наступне.
З аналізу ст. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» можна дійти висновку, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань позичальника за споживчим кредитом в іноземній валюті, але за умов, що воно є використовується як місце постійного проживання позичальника або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника не знаходиться інше нерухоме житлове майно, та загальна площа житлового майна не перевищує 140 кв. метрів для квартири.
Верховний Суд у постанові від 01.10.2020 у справі №761/24810/14-ц виснував, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» застосовується при одночасній наявності всіх перерахованих умов.
Позивач не надала суду доказів того, що спірна квартира за адресою: АДРЕСА_8 , є її єдиним житлом, як про те зазначено в позові, та що вона дійсно використовувала спірну квартиру, як місце свого постійного проживання.
За відсутності цих доказів положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин не можуть бути застосовані.
Встановлені судом обставини дають підстави для висновку, що банк правомірно набув у власність спірну квартиру, а тому подальше її відчуження іншій особі є також правомірним, оскільки саме власник має право розпоряджатись належним йому майном. Зазначене також свідчить про відсутність порушень прав позивачки з боку відповідачів.
Крім того, зі змісту позовних вимог вбачається, що позивач не зазначає конкретного відповідача, у якого просить витребувати спірну квартиру на свою користь.
Також суд відзначає, що вимога позивачки визнати за нею право власності на спірну квартиру є неналежним способом захисту. Рішення суду про витребування з незаконного володіння нерухомого майна само по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за особою права власності на спірну квартиру, а тому не потрібно окремо заявляти вимогу про визнання такого права.
Оцінюючи обставини, встановлені у судовому засіданні у сукупності з наданими доказами, суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог, що має наслідком відмову в їх задоволенні.
Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (Seryavin and Others v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04).
Відповідно до ст. 141 ЦПКУ України судові витрати щодо сплати судового збору слід віднести за рахунок держави, оскільки суд звільнив позивачку від його сплати.
Керуючись ст.ст. 12 - 13, 76 - 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 354-355 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_10 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Акціонерне товариство «Сенс Банк», місцезнаходження: м. Київ, вул. Велика Васильківська, б. 100, код ЄДРПОУ 23494714.
Відповідач: ОСОБА_4 , останнє відоме місце проживання: АДРЕСА_8 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Відповідач: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Михайленко Сергій Анатолійович, місцезнаходження: м. Київ, вул. Артема, б. 11.
Відповідач: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович, місцезнаходження: м. Київ, вул. Бастіонна, б. 13, прим. 78.
Рішення в повному обсязі складене 15.07.2025.
Суддя Ж. І. Кордюкова