36000, м.Полтава, вул.Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua
14.06.2007р. Справа №16/202
за позовом Закрите акціонерне товариство "Будінвест СМ", вул. Ковпака,37,Полтава,Полтавська область,36000
до Державне комунальне житлово-експлуатаційне підприємство "Будівельник", пров. Шевченка, 11,Полтава,Полтава, місто, Полтавська область,36007
третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача КП "Полтавське бюро технічної інвентаризації "Інвентаризатор", м. Полтава
про визнання права власності
Суддя Тимощенко О.М.
Представники сторін:
від позивача: Вишневський К.М.
від відповідача: Плеханов І.О.
від третьої особи : не було
СУТЬ СПОРУ: Розглядається заява Закритого акціонерного товариства “Будінвест СМ», м.Полтава до Державного комунального житлово-експлуатаційного підприємства “Будівельник», м.Полтава про визнання дійсним договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 25.05.2007р. та права власності на об'єкт нерухомого майна - квартиру в цокольному поверсі житлового будинку, літера А-5, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Ватутіна, 30/32, загальною площею 48,8 м2, приміщення підвалу № 64-9 житлового будинку, літера А-ІV, площею 56,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Леніна, 6, житловий будинок, літера А-І, загальною площею 350.3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Леніна, 38.
Відповідач у відзиві на позовну заяву та його представник в судовому засіданні повідомив про неможливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна через відсутність первинної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Представник третьої особи - БТІ в судове засідання не з"явився, надіслав клопотання про розгляд справи без його участі.
Представник позивача підтвердив в судовому засіданні позовні вимоги та просить задовольнити їх в повному обсязі.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив:
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 03.09.2002р. у справі № 8/471 порушено провадження у справі про банкрутство щодо відповідача.
Ухвалами Господарського суду Полтавської області від 10.12.2002р., 15.01.2003р., 17.01.2003р. у справі № 8/471 затверджений реєстр вимог кредиторів відповідача.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 09.07.2003р. у справі № 8/471 розпочато процедуру санації стосовно відповідача.
Згідно протоколу комітету кредиторів ДКЖЕП “Будівельник»від 06.11.2003р. № 6 затверджений план санації банкрута.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 01.12.2003р. у справі № 8/471 затверджено план санації банкрута, згідно якого запропонований продаж майна відповідача, яке не задіяне у виробничій діяльності, через біржові торги.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 15.02.2007р. у справі № 8/471 Плеханова І.О., що має ліцензію на здійснення діяльності арбітражних керуючих, призначено керуючим санацією ДКЖЕП “Будівельник" з усіма повноваженнями згідно Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом».
Згідно наданої відповідачем інвентаризаційної відомості та у відповідності до даних бухгалтерського обліку, плану санації і рішень зборів кредиторів ДК ЖЕП “Будівельник» у відповідача є в наявності об'єкти нерухомого майна, які обліковуються на балансі банкрута, в тому числі квартира в цокольному поверсі житлового будинку в м. Полтаві, вул. Ватутіна, 30/32, приміщення підвалу № 64-9 житлового будинок в м. Полтаві, вул. Леніна, 6, житловий будинок в м. Полтаві, вул. Леніна, 38.
З урахуванням встановлених Законом України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» повноважень керуючим санацією визначений перелік майна, що підлягає продажу в процедурі санації, до якої включено об'єкти нерухомого майна за адресами в м. Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38.
Продаж майна відповідача розпочато керуючим санацією на біржових торгах Української універсальної біржі, в зв'язку з чим в біржовому бюлетені Української універсальної біржі від та виданні “Біржовий вісник»від 11.04.2007р. № 15-3 (301) розміщено оголошення про продаж майна банкрута, 23.05.2007р. відповідачем укладено договір-доручення з брокером на продаж майна.
Згідно ст. 17 (п. 6) Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»керуючий санацією зобов'язаний забезпечувати визначення початкової вартості майна шляхом проведення незалежної оцінки в разі відчуження майна у процедурі санації.
Згідно ст. 20 (п. 3) Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»початкова вартість майна боржника, що виставляється на торги, визначається відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", інших нормативно-правових актів.
З матеріалів справи вбачається, що в початкову вартість продажу об'єктів нерухомого майна за адресами в м. Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38 покладені висновки, що містяться в звітах про оцінку нерухомого майна від 10.05.2007р., які виконано Товариством з обмеженою відповідальністю “Консалтингова група “Бінек» (м.Полтава), що має сертифікат суб'єкта оціночної діяльності від 15.05.2005р. № 3449/05 та С відоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів від 31.03.2005р. № 2556.
25 травня 2007 року Українською універсальною біржею було виставлено на біржові торги об'єкти нерухомого майна за адресами в м.Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38.
Згідно ст. 280 Господарського кодексу України біржа має право, зокрема, встановлювати відповідно до законодавства власні обов'язкові для всіх учасників торгів правила біржової торгівлі, видавати біржові бюлетені, довідники та інші інформаційні і рекламні видання.
Згідно ст. 281 Господарського кодексу України правила біржової торгівлі розробляються відповідно до законодавства і є основним документом, що регламентує порядок здійснення біржових операцій, ведення біржової торгівлі та розв'язання спорів з цих питань і затверджуються загальними зборами членів товарної біржі або органом, ними уповноваженим. Крім того біржовими торгами є торги, що публічно і гласно проводяться в торговельних залах біржі за участі членів біржі по товарах, допущених до реалізації на біржі в порядку, встановленому правилами біржової торгівлі.
Згідно Правил біржової торгівлі, затверджених рішенням біржового комітету на Українській універсальній біржі (від 05.09.2001р.) 25.05.2007р. було проведено біржові торги з продажу нерухомого майна за адресами в м.Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38.
Згідно протоколів біржових торгів від 25.05.2007р. № 1, 2, 3 позивач, який брав участь у торгах, став переможцем торгів з продажу майна відповідача, оскільки ним було запропоновано найвищу ціну по кожному з об'єктів, що були виставлені на продаж.
За квартиру в цокольному поверсі житлового будинку в м. Полтаві, вул. Ватутіна, 30/32 позивачем було запропоновану ціну в розмірі 70500,00 грн. при початковій вартості 72000,00 грн. За приміщення підвалу житлового будинку в м. Полтаві, вул. Леніна, 6 позивачем було запропоновану ціну в розмірі 55100,00 грн. при початковій вартості 53600,00 грн. За житловий будинок в м. Полтаві, вул. Леніна, 38 позивачем було запропоновану ціну в розмірі 160000,00 грн. при початковій вартості 157000,00 грн.
Сукупність матеріалів справи та поданих сторонами доказів свідчить про те, що керуючим санацією забезпечено публічне і гласне проведення торгів, в яких взяло участь декілька претендентів.
В зв'язку перемогою у біржових торгах позивач звернувся до відповідача з вимогою укласти договори купівлі-продажу нерухомого майна за адресами в м.Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38.2 та їх нотаріального посвідчення на свою користь.
В нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу позивачу було відмовлено через відсутність документів, які підтверджують право власності на нерухоме майно та документів, які підтверджують державну реєстрацію права власності за відповідачем.
Відсутність первинної реєстрації права власності на нерухоме майно відповідача підтверджується листом третьої особи від 28.05.2004р. № 666.
25.05.2007р. за N 25-05/2007/1 між відповідачем і позивачем було укладеного договір купівлі-продажу нерухомого майна без подальшого нотаріального посвідчення, згідно з яким позивач придбав нерухоме майно -приміщення підвалу № 64-9 житлового будинку, літера А-ІV, площею 56,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Леніна, 6 за ціною 55100,00 грн.
25.05.2007р. за N 25-05/2007/2 між відповідачем і позивачем було укладеного договір купівлі-продажу нерухомого майна без подальшого нотаріального посвідчення, згідно з яким позивач придбав нерухоме майно -квартири в цокольному поверсі житлового будинку, літера А-5, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Ватутіна, 30/32, загальною площею 48,8 м2 за ціною 72000,00 грн.
25.05.2007р. за N 25-05/2007/2 між відповідачем і позивачем було укладеного договір купівлі-продажу нерухомого майна без подальшого нотаріального посвідчення, згідно з яким позивач придбав нерухоме майно -житлового будинку, літера А-І, загальною площею 350.3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Леніна, 38 за ціною 160000,00 грн.
У відповідності до актів прийому передачі нерухомого майна від 25.05.2007р. відповідач передав позивачу придбані об'єкти нерухомого майна.
Постановою Кабінету Міністрів України від 13.10.1992р. N 577 “Про передачу майна, яке перебуває у загальнодержавній власності, до комунальної власності областей та м. Севастополя»згідно Додатку № 15 “Перелік загальнодержавного майна, яке передається до комунальної власності Полтавської області»до комунальної власності Полтавської області передане Полтавське управління житлово-комунального господарства.
Згідно наказу Управління майном Полтавської обласної державної адміністрації від 04.07.1997р. № 56 в зв'язку зі зміною назви Управлінню житлово-комунального господарства на Державне комунальне житлово-експлуатаціоне підприємство “Будівельник» був затверджений статут цього підприємства.
В свою чергу відповідач -Державне комунальне житлово-експлуатаційне підприємство “Будівельник»згідно довідки № 16/1085 з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України є підприємством від 18.03.2004р. за організаційно правовою формою є комунальним підприємством за кодом (КОПФГ) 150, а за формою власності є комунальною формою власності за кодом (КФВ) 32.
У відповідності до пп. 4.1 статуту відповідача, затвердженого розпорядженням Виконкому Полтавської міської ради від 126.01.1997р. № 58-р (перереєстровано розпорядженням від 28.07.1997р. № 433-р) майно підприємства становлять основні фонди та обігові кошти, а також цінності, вартість яких відображається на самостійному балансі підприємства.
Згідно п. 4.2 Статуту відповідача майно підприємства (відповідача) є державною власністю. Власник майна - Полтавська обласна рада. Орган управління майном -управління майном Полтавської обласної державної адміністрації. Майно закріплюється за підприємством (відповідачем) на праві повного господарського відання.
Відповідно до Закону України "Про власність" державна власність поділена залежно від рівня усуспільнення на загальнодержавну (республіканську) власність і власність адміністративно-територіальних одиниць (комунальну власність). Крім того комунальна власність на конституційному рівні визнана самостійною формою власності, оскільки Основним Законом передбачена державна власність та власність територіальних громад села, селища, міста, тобто комунальна власність (статті 41 та 142).
Статтею 22 Господарського кодексу України передбачено, що держава реалізує право державної власності у державному секторі економіки через систему організаційно-господарських повноважень відповідних органів управління щодо суб'єктів господарювання, що належать до цього сектору і здійснюють свою діяльність на основі права господарського відання або права оперативного управління.
Стаття 136 Господарського кодексу України встановлює, що право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.
Згідно п. 4.4 Статуту боржника відчуження засобів виробництва повинно здійснюватись з дозволу органу управління, а тому керуючим санацією на адресу власника майна - Полтавську обласну раду, органу управління майном -управління майном Полтавської обласної державної адміністрації та управління майном Полтавської обласної ради було направлено листи про погодження (дозвіл) на продаж майна банкрута (копії в матеріалах справи).
Згідно листа Управління майном Полтавської обласної ради від 12.06.2007р. № 772/19-8 відповідача в особі керуючого санацією було повідомлено про те, що питання розпорядження майном ДК ЖЕП “Будівельник», що не є засобом виробництва і включене до плану санації, має вирішуватися самостійно в межах законодавсчтва і встановлених повноважень. При цьому Управління майном Полтавської обласної ради, як орган управління майном Полтавської обласної ради, не вправі обмежувати повноваження керуючого санацією.
Згідно розділу ІV Плану санації ДКЖЕП “Будівельник», в процедурі санації продажу підлягає майно, що не задіяне у виробничій діяльності, в тому числі приміщення підвалу в м. Полтаві по вул. Леніна, 6 та квартира в цокольному поверсі житлового будинку в м. Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32.
Згідно Протоколу зборів кредиторів ДК ЖЕП “Будівельник»від 10.05.2007р. керуючого санацією зобов'язано включити його до плану санації, провести його оцінку та продати житловий будинок в м.Полтаві по вул.Леніна, 38.
Згідно ст. 17 (п. 9) Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» власник майна боржника (орган управління майном боржника) не може обмежувати повноваження керуючого санацією щодо розпорядження майном боржника.
Статтею ст. 17 Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» встановлені права та обов'язки керуючого санацією, зокрема розпоряджатися майном боржника з урахуванням обмежень, передбачених цим Законом; укладати від імені боржника мирову угоду, цивільно-правові, трудові та інші угоди; прийняти в господарське відання майно боржника та організувати проведення його інвентаризації; організувати ведення бухгалтерського і статистичного обліку та фінансової звітності; забезпечувати визначення початкової вартості майна шляхом проведення незалежної оцінки в разі відчуження майна у процедурі санації; здійснювати інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно Протоколу зборів кредиторів ДК ЖЕП “Будівельник»від 10.05.2007р. керуючому санацією надано право Плеханову І.О. реалізовувати майно ДК ЖЕП “Будівельник», яке включено до плану санації, після отримання експертної оцінки; надано право на підписання договорів на проведення оцінки майна банкрута, договорів-доручень з брокерами на участь у торгах, прямих договорів купівлі-продажу майна з переможцями біржових торгів, актів прийому-передачі майна покупцям; надано право здійснювати продаж майна банкрута, яке включено до плану санації, проводити без погодження з органами управління банкрута але з обов'язковим повідомленням про продаж.
За викладених обставин обсяг матеріалів справи, наявних доказів, а також прав та повноважень керуючого санацією свідчить про наявність законних підстави щодо самостійного розпорядження майном ДК ЖЕП “Будівельник», укладення цивільно-правових угоди в частині продажу об'єктів нерухомого майна за адресами в м.Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38.
Наявні в матеріалах справи витяги з Державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, з Державного реєстру іпотек, з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про податкові застави свідчать про відсутність будь-яких обтяжень щодо об'єктів нерухомого майна за адресами в м.Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38.
Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Наказом Міністерства юстиції України від 28.01.2003р. N 6/5 затверджено Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, яке передбачає обов'язкову реєстрацію прав власності на нерухоме майно шляхом внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням такого права.
Реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації за його місцезнаходженням на підставі правовстановлювальних документів, визначених в додатку № 1 до п. 2.1 Тимчасового положення -Переліку, а саме на підставі договорів купівлі-продажу, посвідчених державними та приватними нотаріусами.
Відсутність реєстрації за відповідачем права власності на об'єкти нерухомого майна за адресами в м.Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38, а відповідно і підтвердження права власності (з огляду на пп. 4.1, 4.2 статуту відповідача), виключають можливість нотаріального посвідчення такого договору купівлі-продажу нерухомого майна, а відповідно набуття і наступну реєстрацію права власності на нерухоме майно за позивачем.
При цьому згідно Наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003р. N 6/5 “Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» встановлено необхідність здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі правовстановлювальних документів,
За викладених обставин, оскільки чинне законодавство презюмує добросовісне (правомірне) володіння майном, суд дійшов висновку про наявність законності володіння майном на праві повного господарського відання відповідачем і відображення його на балансі, в зв'язку з передачею останньому у володіння майна безпосередньо власником (уповноваженим ним органом).
Позивачем доведено, що він набув право на оплатне отримання нерухомого майна у власність і не міг знати про те, що воно придбане у особи, в якої відсутні документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
За викладених обставин встановлено, що позивач є добросовісним набувачем майна, адже майно ним було набуте за відплатною угодою, на момент вчинення якої будь-якої інформації про неможливість її вчинення не було відомо. Крім того, сукупність матеріалів справи свідчить про те, що угода відповідала справжній волі осіб, яки її уклали, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від сторін договору.
Разом з цим зі змісту укладених договорів вбачається, що між сторонами справи досягнуто двосторонню обов'язкову домовленість щодо усіх істотних умов договорів, спрямовану на встановлення цивільних прав та обов'язків щодо відплатної передачі позивачу нерухомого майна (ст.ст. 626, 629, 632, 650 ЦК України), а також відбулося відбулось їх часткове виконання. Тому з огляду на зміст ст.ст. 219 (п. 2), 220 (п. 2) Цивільного кодексу України укладені між відповідачем і позивачем 25.05.2007р. за NN 25-05/2007/1, 25-05/2007/2, 25-05/2007/3 договори купівлі-продажу нерухомого майна є дійсними.
Згідно ст. 1 ГПК України судовий захист права власності та майнових інтересів осіб, названих у вказаній статті, здійснюється шляхом розгляду справ, зокрема, за позовами про визнання права власності на майно.
За викладених обставин суд дійшов висновку про те, що позивач у законному порядку набув права власності на об'єкти нерухомого майна за адресами в м.Полтаві по вул. Ватутіна, 30/32, вул. Леніна, 6, вул. Леніна, 38, а тому позов підлягає частковому задоволенню в частині визнання договорів дійсними та визнання права власності.
Стосовно ж вимог позивача про визнання договорів укладеними, то в цій частині позову суд відмовляє в задоволенні вимог, оскільки немає такого засобу захисту порушеного права як визнання договорів укладеними, а тому позивачем не вірно обрано спосіб захисту порушеного права.
Керуючись ст.ст. 33,43, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати дійсними договори купівлі-продажу нерухомого майна від 25.05.2007р. NN 25-05/2007/1, 25-05/2007/2, 25-05/2007/3, укладені між Закритим акціонерним товариством «Будінвест СМ» та Державним комунальним житлово-експлуатаційним підприємством “Будівельник».
3. Визнати за Закритим акціонерним товариством «Будінвест СМ» (36000, м. Полтава, вул. Ковпака, 37, код ЄДРПОУ 32317246, р/р 26001060073907 в ПГРУ ПриватБанк, МФО 331401) право власності на об'єкти нерухомого майна - квартиру в цокольному поверсі житлового будинку, літера А-5, що знаходиться за адресою м. Полтава, вул. Ватутіна, 30/32, загальною площею 48,8 м2, приміщення підвалу № 64-9 житлового будинку, літера А-ІV, площею 56,2 кв.м., що знаходиться за адресою м. Полтава, вул. Леніна, 6, житловий будинок, літера А-І, загальною площею 350.3 кв.м., що знаходиться за адресою м. Полтава, вул. Леніна, 38.
4. Зобов'язати Колективне підприємство “Полтавське бюро технічної інвентаризації “Інвентаризатор» (м. Полтава, пров. Піонерський, 4) здійснити реєстрацію прав власності за Закритим акціонерним товариством «Будінвест СМ» (36000, м. Полтава, вул. Ковпака, 37, код ЄДРПОУ 32317246, р/р 26001060073907 в ПГРУ ПриватБанк, МФО 331401) право власності на об'єкти нерухомого майна - квартиру в цокольному поверсі житлового будинку, літера А-5, що знаходиться за адресою м. Полтава, вул. Ватутіна, 30/32, загальною площею 48,8 м2, приміщення підвалу № 64-9 житлового будинку, літера А-ІV, площею 56,2 кв.м., що знаходиться за адресою м. Полтава, вул. Леніна, 6, житловий будинок, літера А-І, загальною площею 350.3 кв.м., що знаходиться за адресою м. Полтава, вул. Леніна, 38.
5. В частині визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 25.05.2007р. NN 25-05/2007/1, 25-05/2007/2, 25-05/2007/3, укладені між Закритим акціонерним товариством «Будінвест СМ» та Державним комунальним житлово-експлуатаційним підприємством “Будівельник" укладеними - відмовити.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Суддя Тимощенко О.М.