Справа № 127/18757/23
Провадження № 2/127/2321/23
11 липня 2025 рокум. Вінниця
Вінницький міський суд Вінницької області в складі:
головуючого судді Іщук Т. П.,
за участі секретаря судового засідання Коваленко Д. І.,
представника позивача - адвоката Кашпрук О. В., відповідача - ОСОБА_1 , його представника - адвоката Ковальчука Є. М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Вінниці в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Тимощука Володимира Вікторовича, Державного підприємства «Сетам», ОСОБА_3 , за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів: Акціонерного товариства «Райффайзен Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс», про визнання недійсною оцінки майна, визнання недійсними електронних торгів, скасування рішення про державну реєстрацію права власності,
26 червня 2023 року позивач через свого представника звернулася до суду з позовом до Приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Тимощука В.В., ДП «Сетам», ОСОБА_3 , за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів: АТ «Райффайзен Банк», та просила:
- визнати недійсною оцінку майна згідно «Звіту про визначення ринкової вартості трикімнатної квартири, що розташована на першому поверсі трьохповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 » від 23 листопада 2021 року, проведену ТОВ «Експертсервіс.юа»;
- визнати недійсними електронні торги по лоту № 505920 з примусової реалізації нерухомого майна - трикімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , проведені 28 січня 2022 року Державним підприємством «СЕТАМ», оформлені протоколом №567967 від 04 лютого 2022 року та актом про реалізацію предмета іпотеки від 10 лютого 2022 року;
- скасувати рішення приватного нотаріуса Бєлої О.М. від 06 жовтня 2022 року, №65057212 про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні з реалізації заставленого майна, виданого 06 жовтня 2022 року приватним нотаріусом Бєлою О.М., реєстровий номер 1230.
Свої вимоги позивач мотивувала тим, що з 2015 по 2022 роки вона проживала не за зареєстрованою адресою її місця проживання, а за адресою: АДРЕСА_3 ВНМУ ім. М.І.Пирогова, а в березні 2022 року виїхала за межі України. На початку січня 2023 року з інформації газопостачальної організації їй стало відомо, що власником її квартири за адресою: АДРЕСА_1 є особа з прізвищем « ОСОБА_3 ».
При цьому відмічає, що ОСОБА_3 не проживає та іншим чином не користується квартирою, придбаною не електронних торгах, рахунки на оплату комунальних послуг та утримання будинку оформлені на ОСОБА_2
17 січня 2023 року її представник - адвокат Кашпрук О.В. ознайомилася із матеріалами виконавчого провадження №63171523, яке було відкрито 30 вересня 2020 року, з примусового виконання виконавчого листа №2-1861-2010 від 03 серпня 2010 року. Тоді ж їй стало відомо і про відкриття виконавчого провадження, про здійснення опису та арешту її квартири, проведення оцінки вартості та продажу квартири на електронному аукціоні.
Вказує, що 19 січня 2023 року її представник отримала копію матеріалів виконавчого провадження №63171523, в тому числі й копію «Звіту про визначення ринкової вартості трикімнатної квартири, що розташована на 1-му поверсі 3-ох поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 », виконаного ТОВ «Еспертсервіс.юа» від 23 листопада 2021 року. Позивач здійснила дії щодо оскарження дій державного виконавця, в тому числі і оцінки майна (її квартири), однак її скарга постановою Вінницького апеляційного суду від 10 травня 2023 року залишена без розгляду, оскільки спір підлягає розгляду за правилами позовного провадження.
Позивач зазначає, що вона не отримувала постанову про відкриття виконавчого провадження, на час відкриття виконавчого провадження в квартирі не проживала, проте там проживало троє інших осіб із прізвищем « ОСОБА_4 ». При цьому вказує, що в межах виконавчого провадження №63171523 17 листопада 2021 року приватним виконавцем Тимощуком В. В. винесено постанову про призначення суб'єкта оціночної діяльності, а 23 листопада 2021 року ТОВ «Експертсервіс.юа» надано «Звіт про визначення ринкової вартості трикімнатної квартири, що розташована на першому поверсі трьохповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 », згідно якого ринкова вартість квартири становить 1050000,00 грн, та 24 листопада 2021 року приватний виконавець Тимощук В.В. направив Вінницькій філії ДП «СЕТАМ» заявку на реалізацію арештованого майна, де вартість майна вказана 1050000,00 грн без ПДВ.
Позивач зазначає, що 28 грудня 2021 року електронні торги з продажу квартири не відбулися у зв'язку з відсутністю допущених учасників торгів, стартова ціна квартири - 1050000,00 грн. Ціну даної квартиру, реєстраційний номер лота - 505920, було уцінено, у зв'язку з чим початкова ціна наступного продажу становила 892 500,00 грн.
28 січня 2022 року відбулися електронні торги та згідно протоколу № 567967 проведення електронних торгів з продажу вищевказаної квартири їх переможцем стала ОСОБА_3 з ціною продажу квартири у розмірі 910 350,00 грн.
10 лютого 2022 року приватним виконавцем Тимощуком В. В. складений акт про реалізацію предмета іпотеки та видано переможцю торгів ОСОБА_3 , а 06 жовтня 2022 року за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .
Позивач звертає увагу, що за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на квартиру загальною площею 92,2 кв.м, в той же час, на електронні торги було виставлено квартиру площею 103,4 кв.м.
Позивач вказує, що 25 січня 2023 року її представником отримано рецензію на звіт про оцінку квартири, згідно якої звіт про визначення вартості трикімнатної квартири станом на 23 листопада 2021 року кваліфікується як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний. При цьому відмічає, що оцінювач, з яким договір укладений 22 листопада 2021 року, 23 листопада 2023 року вже підготував звіт, додаткових матеріалів не запитував, візуального обстеження не планував, про неможливість особистого огляду об'єкта дослідження не зазначено, обґрунтування застереження і припущень використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду не здійснено.
Крім того зазначає, що 20 січня 2023 року незалежним оцінювачем ОСОБА_5 здійснено ретроспективну оцінку ринкової вартості вищевказаної квартири та оцінювач дійшов висновку, що ринкова вартість квартири на дату ретроспективної оцінки 23 листопада 2021 року, з урахуванням її фактичного технічного стану та без врахування ПДВ, становить 2 276 058, 00 грн. Тобто, звертає увагу, що визначена у звіті вартість майна не є ринковою.
Також зазначає, що 01 березня 2023 року приватним виконавцем Тимощуком В.В. винесено постанову про повернення виконавчого листа стягувачу у виконавчому провадженні №631711523 у зв'язку з надходженням заяви стягувача про повернення виконавчого документа без подальшого виконання.
Позивач наголошує, що вона оскаржувала оцінку майна згідно процедури оскарження дій приватного виконавця у межах виконавчого провадження шляхом подання скарги, однак її скарга лишена без розгляду, зважаючи, що скарга подана після реалізації майна, а тому такий спосіб захисту є неефективним.
З огляду на викладене, зважаючи на порушення при здійснені оцінки майна, що призвело до порушення її прав, посилаючись на норми ЦК України щодо недійсності договору купівлі-продажу, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну діяльність в Україні», Національного стандарту №1 та №2, Порядку реалізації арештованого майна, просила позов задовольнити. При цьому вважає, що тримісячний строк щодо можливості оскарження результатів електронних торгів, які відбулися 28 січня 2022 року, визначений Законом України «Про іпотеку», продовжено у зв'язку з продовженням карантину на всій території України до 30 червня 2023 року, а тому строк позовної давності на дату звернення із цим позовом до суду ще не сплив (а.с.1-10, т1.).
Приватний виконавець Тимощук В.В. надав відзив на позов, в якому заперечує щодо задоволення позову. При цьому вказує, що, дійсно, 30 вересня 2020 року йому, як приватному виконавцю виконавчого округу Вінницької області, надійшла заява про відкриття виконавчого провадження та виконавчий лист №2-1861/2010 від 03 серпня 2010 року, виданий Ленінським районним судом м.Вінниці про стягнення з ОСОБА_2 на користь АТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованості в сумі 61033,83 доларів США та 1820, 00 грн. В цей же день ним винесено постанову про відкриття виконавчого провадження №63171523.
Ця постанова направлена на адресу боржника: АДРЕСА_2 , та отримана 02 жовтня 2020 року, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення (трек-номер АТ «Укрпошта» №210502842763), та боржнику було надано ідентифікатор доступу до матеріалів виконавчого провадження
При цьому також звертає увагу, що 05 жовтня 2021 року було накладено арешт на рахунки боржника в банку.
Тобто, відповідач стверджує, що ОСОБА_2 була належним чином повідомлена про відкриття виконавчого провадження та їй було відомо про його наявність ще до 17 січня 2023 року (дати ознайомлення її представника з матеріалами виконавчого провадження).
При цьому звертає увагу, що ОСОБА_2 надсилалася поштова кореспонденція за адресою зареєстрованого її місця проживання не лише ним, а й ДП «СЕТАМ».
Вказує, що твердження представника позивача, що позивач проживала за іншою адресою ніж та, що зазначена у виконавчому документі не можуть бути доказом того, що їй не було відомо про виконавче провадження. При цьому вважає, що ОСОБА_2 вводить суд в оману щодо місця її проживання, з метою оскарження дій виконавця та повернення реалізованого майна, а довідка з гуртожитку про факт проживання ОСОБА_2 з 2015 по 2022 роки за іншою адресою не є належним доказом.
Щодо доступу до квартири, то стверджує, що одночасно з постановою про відкриття виконавчого провадження на адресу ОСОБА_2 було направлено вимогу та зобов'язано ОСОБА_2 надати доступу до квартири та повідомити про дату та час опису, про зареєстрованих осіб, копію технічної документації та інші правовстановлюючі документи, однак остання вимоги проігнорувала, ухилилася від виконання рішення, тим самим чинила перешкоди приватному виконавцю та іншим залученим до виконавчих дій особам у доступі до квартири. Виконавець наголошує, що доступ до об'єкта оцінки був відсутній саме через умисні дії боржника.
Також звертає увагу, що ретроспективна оцінка також проведена без доступу до квартири.
Щодо висновку рецензента про недостовірність оцінки, то зазначає, що такий висновок не означає, що й результат оцінки є недостовірним, результат може бути достовірним при недостовірній оцінці.
Також звертає увагу, що квартира ОСОБА_2 була реалізована лише під час других торгів за ціною 910350,00 грн, тобто за нижчою ціною, ніж початкова ціна (оціночна вартість), оскільки саме на публічних торгах визначається ринкова вартість майна. Кошти, які отримані від реалізації майна, були спрямовані на погашення заборгованості ОСОБА_2 та виконання рішення суду.
Крім того зазначає, що у висновку про вартість майна оцінювачем зазначено, що об'єктом оцінки є об'єкт загальною площею 103,4 кв.м. (житлова площа - 49,7 кв.м., нежитлова - 23, 2 кв.м.), до складу квартири також входить котельня - 9,3 кв.м. та підвал - 11,2 кв.м. Натомість в акті про реалізацію предмета іпотеки вказано площу - 92,2 кв.м., оскільки до загальної площі об'єкта житлової нерухомості не включався підвал, який є підсобним приміщенням.
Вважає, що позивачем не доведено факт порушення норм законодавства при проведенні торгів, як і не доведено обставини, які б свідчили про порушення прав та законних інтересів ОСОБА_2 (т.1, а.с.139-145).
Крім того, відповідач подав до суду заяву про застосування строків позовної давності, в якій просив відмовити в задоволенні позову у зв'язку зі їх спливом ( т.1, а.с.125-126).
Державне підприємство «СЕТАМ» та ОСОБА_3 правом на подання відзиву на вищевказану позовну заяву не скористались.
АТ «Райффайзен Банк», як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідачів, надало суду пояснення та просить відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. При цьому вказує, що 06 вересня 2005 року між АППБ «Аваль», правонаступником якого є АТ «Райффайзен Банк», та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір №014/035-43/30553 на суму 55 000,00 доларів США строком до 05 вересня 2025 року під 12,5 % річних. В забезпечення виконання зобов'язань за цим договором, того ж числа, між банком та ОСОБА_6 , який діяв від імені ОСОБА_2 , було укладено договір іпотеки (предметом іпотеки була квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Зазначає, що у зв'язку із невиконанням ОСОБА_2 умов цього кредитного договору банк звернулося до суду та 16 червня 2010 року рішенням Ленінського районного суду м. Вінниці в справі №2-1861/10 стягнуто з ОСОБА_2 на користь банку 52 199,35 доларів США та судові витрати.
30 вересня 2020 року приватним виконавцем Тимощуком В.В. було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження про стягнення з ОСОБА_2 заборгованості в сумі 52 199,36 доларів США та 1820,00 грн, копія якої направлена ОСОБА_2 за адресою її місця реєстрації та отримана нею, про що свідчить рекомендоване поштове повідомлення. Зазначає, що приватним виконавцем проведено всі, передбачені законодавством, дії на виконання рішення суду. Реалізація ж предмета іпотеки для виконання рішення суду не суперечить нормам чинного законодавства.
Вважає, що ОСОБА_2 не доведено, що їй не було відомо про те, що відбувається процедура примусового виконання судового рішення, не надано доказів того, що нею вчинялися дії на погашення заборгованості за виконавчим листом, не доведено наявність порушень проведення електронних торгів.
Звертає увагу, що позивач в добровільному порядку не виконувала рішення Ленінського районного суду м.Вінниці від 16 червня 2010 року в справі №2-1861/10, рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 13 липня 2021 року у справі №127/13061/20 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах та рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 15 лютого 2022 року у справі №127/15673/21 про виселення осіб із займаного жилого приміщення без надання іншого жилого приміщення, зняття осіб з реєстраційного обліку.
Також вказує на пропуск позивачем трьохмісячного строку на оскарження результатів електронних торгів, які відбулися 28 січня 2022 року, що є підставою для відмови в задоволенні позову ( а.с.179-182, т.1).
Представник позивача надала відповідь на відзив та на пояснення третьої особи. При цьому зазначає, що позивачем не було пропущено 3-х місячний строк позовної давності, передбачений Закону України «Про іпотеку», оскільки правовідносини між позивачем та відповідачами щодо електронних торгів, які відбулися 28 січня 2022 року, припали на час дії карантину через поширення коронавірусної хвороби (COVID -19), а позов подано до закінчення такого. Крім цього, частина строку позовної давності припала й на період дії воєнного стану, який не закінчився і після відкриття провадження у справі, а тому вважає, що відсутні підстави для застосування строку позовної давності.
Крім того, вважає необґрунтованим твердження приватного виконавця, що результат оцінки може бути достовірними при недостовірному звіті, оскільки рецензент зазначає, що звіт, кваліфікується таким, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаним. Також зазначає, що оцінювач ОСОБА_7 некоректно обрав аналоги квартири з метою застосування порівняльного методу для оцінки спірної квартири.
Також вказує, що продаж майна, коли стартова ціна визначена зі значним заниженням ринкової вартості об'єкта та явними порушенням процедури проведення оцінки майна є порушенням ст. 1 Протоколу №1 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
Представник позивач звертає увагу, що 30 жовтня та 30 листопада 2012 року ОСОБА_2 сплатила на користь АТ «Райффайзен Банк» 36335,00 доларів США на виконання рішення Ленінського районного суду м. Вінниці від 16 червня 2010 року. Сплачені позивачем кошти в розмірі 36355,00 доларів США банк зарахував не як погашення боргу, а погашення відсотків за користування кредитом за період з 17 червня 2010 року по 20 червня 2020 року. Також вказує, що 20 червня 2020 року АТ «Райффайзен Банк» звернувся до суду із позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №014/035-43/30553 від 06 вересня 2005 року шляхом продажу на прилюдних торгах та з цього приводу ухвалене рішення в справі №127/13061/20, про яке позивачу не було відомо, як і про рішення про виселення. 21 березня 2023 року Верховним Судом відкрито касаційне провадження у справі №127/13061/20 на ухвалу Вінницького апеляційного суду від 27 лютого 2023 року про відмову у відкритті апеляційного провадження.
Також зазначає, що представник позивача направила приватному виконавцю клопотання щодо позиції стягувача про часткове погашення боргу за виконавчим листом №2-1861-2010, проте відповідь не отримала. А з приводу представлення її інтересів адвокатом Бабошиним А.С. у вказаних цивільних справах вона звернулася до правоохоронних органів (а.с.201-204, т.1).
Правом подання заперечень на відповідь на відзив приватний виконавець Тимощук В.В не скористався.
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 11 липня 2023 року було прийнято справу до розгляду у загальному позовному провадженні (а.с.104, т.1).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 25 серпня 2023 року забезпечено позов в цій справі (а.с.13, т.2).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 28 вересня 2023 року задоволена заява про відвід судді та справа передана на розгляд іншому судді, визначеному у порядку, встановленому ст.33 ЦПК України (а.с.34, т.2).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 02 жовтня 2023 року справа прийнята до провадження даним складом суду (а.с.37, т.2).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 06 листопада 2023 року (без винесення окремого процесуального документа із занесенням до протоколу судового засідання) витребувано у приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Тимощука В.В. для огляду матеріали виконавчого провадження №63171523 та витребувано у приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Бєлої О.М. копії свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні з реалізації заставленого майна від 06 жовтня 2022 року на ім'я ОСОБА_3 та документи, які стали підставою для його видачі (а.с.84, 85, т.2).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 06 грудня 2023 року зупинено провадження в справі в зв'язку з направлення справи до Верховного Суду (а.с.142, т.2).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 20 травня 2024 року поновлено провадження у справі (а.с.221, т.2).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 13 листопада 2024 року (без винесення окремого процесуального документа із занесенням до протоколу судового засідання) до участі в справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів залучено ТОВ «Цикл Фінанс», до якого перейшло право вимоги за кредитним договором, укладеним з ОСОБА_2 (а.с.138, т.3).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 13 січня 2025 року підготовче провадження у справі закрито, призначено справу до судового розгляду (а.с.238, т.3).
У судовому засіданні представник позивача - адвокат Кашпрук О.В. позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві.
Відповідач ОСОБА_1 та його представник - адвокат Ковальчук Є.М. заперечували щодо задоволення позову, просили відмовити в повному обсязі з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву, та застосувати наслідки пропуску строку позовної давності.
Відповідачі ОСОБА_3 , Державне підприємство «Сетам» в судові засідання не з'явилися, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені в порядку, визначеному чинним законодавством.
Представник третьої особи АТ «Райффайзен Банк» - Майтапова В.Ю. в судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позову з підстав, викладених в поясненнях. Надалі просила розгляд справи провести у її відсутність.
Представник третьої особи ТОВ «Цикл Фінанс» просив розгляд справи провести у його відсутність.
Вислухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд дійшов наступного.
Судом установлено, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 06 вересня 2005 року, зареєстрованого в реєстрі за №4525, на праві власності належала квартира АДРЕСА_4 (а.с.71, т.1).
Ця квартира була предметом іпотеки, якою забезпечувалося виконання кредитного договору №014/035-43/30553 від 06 вересня 2005 року, укладеного між АППБ «Аваль» (правонаступником якого є АТ «Райффайзен Банк») та ОСОБА_2
16 червня 2010 року Ленінським районним судом м. Вінниці в справі №2-1861/10 ухвалене рішення та стягнуто із ОСОБА_2 на користь ПАТ «Райффайзен банк Аваль» в особі Вінницької обласної дирекції заборгованість за кредитним договором №014/035-43/30553 від 06 вересня 2005 року в сумі 61033,83 доларів США та судові витрати.
Рішення суду набрало законної сили 29 червня 2010 року (а.с.183-184, т.1).
30 вересня 2020 року приватним виконавцем виконавчого округу Вінницької області Тимощуком В. В. на підставі виконавчого листа №2-1861/2010, виданого 03 серпня 2010 року Ленінським районним судом м. Вінниці, винесено постанову про відкриття виконавчого провадження №63171523 про стягнення з ОСОБА_2 на користь АТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованості в сумі 61033,83 доларів США та 1820,00 гривень (а.с.56, 57 т.1)
Вказана постанова була направлена за адресою місця реєстрації боржника та отримана «Панчук», що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення 21050 18427633 (а.с. 55, т.1)
У межах цього виконавчого провадження 30 вересня 2020 року приватним виконавцем винесено постанову про накладення арешту на належне ОСОБА_2 нерухоме майно в межах суми звернення стягнення з урахуванням основної винагороди приватного виконавця та витрат виконавчого провадження 67137,21 доларів США та 2652,00 грн(інформаційна довідка №234361068 від 26 листопада 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного реєстру обтяжень, а.с.47-48, т.1).
Також матеріали справи містять вимогу приватного виконавця від 30 вересня 2020 року, адресовану ОСОБА_2 на адресу: АДРЕСА_2 , якою її зобов'язано негайно, з моменту її отримання, надати приватному виконавцю доступ до квартири за адресою: АДРЕСА_1 для її опису та подальшої примусової реалізації з метою погашення заборгованості, а також інформацію про зареєстрованих осіб, копію технічної документації та інших правовстановлюючих документів на квартиру (а.с.153, т.1). Доказів про отримання цієї вимоги матеріали справи не містять.
26 листопада 2020 року приватним виконавцем складено акт, з якого слідує, що в цей день о 10.40 год. приватним виконавцем Тимощуком В.В. з метою перевірки майнового стану боржника ОСОБА_2 було здійснено вихід за адресою: АДРЕСА_2 , однак в квартиру боржника потрапити не вдалося, у хвіртці залишено виклик (а.с.45, т.1).
26 листопада 2020 року приватним виконавцем Тимощуком В. В. винесено постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника у виконавчому провадженні №63171523 та було описано та накладено арешт на майно боржника ОСОБА_2 : квартиру, що розташована на 1-му поверсі 3-ох поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа квартири - 103,4 кв. м, житлова площа - 49,7 кв. м, нежитлова площа (площа допоміжних приміщень) - 23,2 кв. м, площа приміщень не включена в загальну - 20,5 кв. м. До складу квартири входять: котельня загальною площею - 9,3 кв. м, підвал - 11,2 кв. м. Як вказано в постанові опис проводився за даними технічної документації у зв'язку з відсутністю доступу до квартири та ненаданням боржником можливості оглянути житло, інші дані будуть встановлені суб'єктом оціночної діяльності під час визначення вартості описаного майна, опис проводився у відсутність боржника (а.с.43-44, т.1).
17 листопада 2021 року приватним виконавцем винесено постанову про призначення суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання ТОВ «Експертсервіс.юа», на якого покладено обов'язок надати письмовий висновок - звіт про оцінку майна (акт оцінки майна) з питань визначення вартості вищевказаної квартири (загальна площа квартири - 103,4 кв.м, житлова площа - 49,7 кв.м, нежитлова площа (площа допоміжних приміщень) - 23,2 кв.м, площа приміщень включена в загальну - 20,5 кв.м) (а.с.42, т.1).
23 листопада 2021 року ТОВ «Експертсервіс.юа», на підставі договору №22/3 на проведення незалежної оцінки від 22 листопада 2021 року, надало звіт про визначення вартості вищевказаного нерухомого майна, згідно висновку якого ринкова вартість трикімнатної квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка визначена за порівняльним підходом, становить 1050000, 00 грн (а.с.27-39, т.1).
24 листопада 2021 року за вих. №23174 приватним виконавцем виконавчого округу Вінницької області Тимощуком В. В. направлено ВФ ДП «СЕТАМ» заявку на реалізацію арештованого майна, ВП №63171523 (квартири загальної площею - 103,4 кв.м, житлова площа - 49,7 кв.м, нежитлова площа (площа допоміжних приміщень) - 23,2 кв.м, площа приміщень включена в загальну - 20,5 кв.м (а.с.25-26, т.1).
28 грудня 2021 року електронні торги з продажу лоту №502054 не відбулися.
Як слідує з повідомлення Державного підприємства «Сетам» від 04 січня 2022 року лот уцінений, початкова ціна продажу 892 500,00 грн, дата та час проведення аукціону - 28 січня 2022 року (а.с. 24, 165, т.1).
28 січня 2022 року відбулися електронні торги з продажу предмета трикімнатної квартири, загальною площею 103,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , номер лота - 505920, ціна продажу 910 350,00 грн. Переможцем вищевказаних торгів визнано ОСОБА_3 (протокол проведення електронних торгів №567967 від 28 січня 2022 року (а.с.22, т.1).
10 лютого 2022 року приватним виконавцем Тимощуком В.В. складений Акт про реалізацію предмета іпотеки - квартири, загальною площею 92,2 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить боржнику ОСОБА_2 на підставі договору купівлі - продажу від 06 вересня 2025 року, переможець електронних торгів /покупець - ОСОБА_3 (а.с.21, т.1).
06 жовтня 2022 року приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Бєлою О.М. на підставі акту про реалізацію предмета іпотеки, складеного приватним виконавцем Тимощуком В. В., було видане свідоцтво від 06 жовтня 2022 року, зареєстроване в реєстрі за №1230, яким посвідчено право власності ОСОБА_3 на квартиру, загальною житловою площею - 92,2 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 ( а.с.94, т.2).
Право власності ОСОБА_3 на цю квартиру було зареєстровано на підставі рішення приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Бєлою О.М. про державну реєстрацію права власності №65057212 від 06 жовтня 2022 року (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №311807720 від 06 жовтня 2022 року, а.с.5, т.2).
ОСОБА_2 через свого представника, не погоджуючись з діями приватного виконавця, в тому числі з оцінкою спірної квартири, звернулася до суду із скаргою, справа №127/2-1861/2010.
Постановою Вінницького апеляційного суду від 10 травня 2023 року в цій справі скасовано ухвалу Вінницького міського суду Вінницької області від 28 березня 2023 року та скаргу ОСОБА_2 залишено без розгляду. При цьому, залишаючи скаргу без розгляду, суд вказував, що на момент подання скарги майно вже передане новому власнику в межах процедури продажу майна на прилюдних торгах, тому до таких правовідносин слід застосовувати загальні положення про захист цивільних прав. Ефективним способом захисту прав боржника на нерухоме майно є пред'явлення до суду відповідного позову із залученням до участі в справі, крім приватного виконавця, також стягувача та нового власника, організатора торгів, у межах якої і буде надаватися оцінка, в тому числі й діям приватного виконавця щодо передачі майна на реалізацію.
За заявою представника позивача членом Експертної ради Громадської організації «Всеукраїнського об'єднання «Українське товариство оцінювачів» провідним експертом - оцінювачем ОСОБА_8 було виконано рецензію на «Звіт про оцінку квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до висновку рецензії вих. №5/1- ЕР від 24 січня 2023 року, даний звіт про оцінку квартири кваліфікується як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний (а.с.60-63, т.1).
На замовлення позивача ОСОБА_2 проведено ретроспективну оцінку вартості спірної квартири та згідно звіту №04/23 про ретроспективну оцінку ринкової вартості трикімнатної квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 (4) від 20 січня 2023 року, ринкова вартість вищевказаної квартири станом на дату ретроспективної оцінки - 23 листопада 2021 року, з урахуванням її фактичного технічного стану та без врахування ПДВ, складає 2 276 058, 00 грн (а.с.64-69, т.1).
Позивач просить визнати недійсною оцінку майна, електронні торги та скасувати рішення про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на спірну квартиру.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені у статті 16 ЦК України.
Відповідно до частини другої статті 16, частини першої статті 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою-третьої, п'ятої, шостої статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.
Умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до закону підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку, регламентуються Законом України «Про виконавче провадження».
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.
Статтею 48 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні (списанні коштів з рахунків) та примусовій реалізації.
Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає у продажу майна, тобто у забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а відтак, є правочином.
Зазначений висновок узгоджується з положеннями статей 650, 655, частиною четвертою статті 656 ЦК України, які відносять публічні торги до договорів купівлі-продажу.
Таким чином, відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу, а тому така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, встановлених частинами першою-третьою, шостою статті 203 ЦК України (частина перша статті 215 ЦК України).
Разом з тим, оскільки за змістом частини першої статті 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил їх проведення.
Згідно з частинами першою, другою статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною. Порядок проведення електронних торгів визначається Міністерством юстиції України.
Аналіз положень Закону України «Про виконавче провадження» свідчить про те, що вони не встановлюють порядку та правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють, як і стаття 650 ЦК України, такий спосіб реалізації майна як його продаж на прилюдних торгах і відсилають до інших нормативно-правових актів, якими повинен визначатися порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна.
Відповідно до вищенаведених правових норм державний виконавець здійснює лише підготовчі дії з метою проведення прилюдних торгів (у тому числі й оцінку майна), а самі прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані організації, з якими виконавчою службою укладається відповідний договір.
Згідно з пунктом 1 Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5, в редакції, чинній на час проведення електронних торгів, електронні торги - продаж майна за допомогою функціоналу центральної бази даних системи електронних торгів, за яким його власником стає учасник, який під час торгів запропонував за нього найвищу ціну.
Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право залучати в установленому порядку для проведення оцінки майна - суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання.
Згідно з частиною першою статті 20 Закону України «Про виконавче провадження» для з'ясування та роз'яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання.
Відповідно до частин першої-п'ятої статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна. У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання для проведення оцінки майна. Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.
Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначаються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі - Закон № 2658-ІІІ).
Згідно з частиною четвертою статті 3 Закону № 2658-ІІІ процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.
Відповідно до частин першої, другої статті 12 Закону № 2658-ІІІ звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.
Отже, єдиним документом, який може підтверджувати проведення оцінки майна є звіт про оцінку майна, складений відповідно до вимог законодавства України.
За змістом статей 31, 33 Закону № 2658-ІІІ оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані, зокрема дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону та нормативно-правових актів з оцінки майна. Спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.
При вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог порядку та інших норм законодавства при проведенні електронних торгів, чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів, чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів.
Тобто, для визнання судом електронних торгів недійсними необхідним є: наявність підстав для визнання прилюдних торгів недійсними (порушення правил проведення електронних торгів); встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Звертаючись до суду з позовом позивач вказує, що продаж здійснений за заниженою ціною, яка не є ринковою, яка визначена з порушенням норм Закону України №2658-ІІІ та Національних стандартів, що безпосередньо вплинуло на результати торгів та обсяг зобов'язань, які були погашені у виконавчому провадженні, а тому просила визнати таку оцінку недійсною.
Однак суд враховує, що визначення вартості майна боржника є підготовчими діями виконавця з метою проведення прилюдних (електронних) торгів, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів та мають самостійний спосіб та строки оскарження (підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема, частиною сьомою статті 24, частиною четвертою статті 26, частиною третьою статті 32, частиною третьою статті 36, частиною другою статті 57, статтями 55, 85 цього Закону), а тому суд не вбачає підстав в порядку позовного провадження визнавати оцінку майна недійсною.
Разом з тим обов'язковою умовою дійсності торгів є правильне визначення стартової вартості арештованого майна, зважаючи, що ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу. Якщо майно виставлено на торги і продано за ціною нижчою від ринкової - це є підставою для скасування торгів, оскільки реалізація описаного та арештованого майна за заниженою ціною завдає істотних збитків як стягувачу у вигляді неотриманого доходу, так і боржнику - у вигляді передачі його майна на реалізацію за суттєво нижчою ціною порівняно з ринковою вартістю, а тому вказана обставина підлягає з'ясуванню під час розгляду цієї справи.
При цьому суд враховує, що позивач скористалася своїм процесуальним правом та оскаржила дії державного виконавця, зокрема щодо оцінки майна, яке є предметом купівлі-продажу на електронних торгах.
Разом з тим конкретно в цьому випадку подання позивачем скарги на рішення та дії державного виконавця не забезпечило їй відновлення порушених прав на нерухоме майно, і такий спосіб оскарження оцінки майна не був ефективним, оскільки прилюдні торги вже відбулися, і на момент їх проведення оцінка майна, що реалізовувалося, була чинною.
Як установлено судом, оцінка квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , проводилась оцінювачем ТОВ «Експертсервіс.юа», яким було складено звіт про визначення вартості вищевказаного нерухомого майна. Відповідно до цього звіту ринкова вартість цієї трикімнатної квартири, яка визначена за порівняльним підходом, становить 1050000, 00 грн.
Як зазначалося звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору.
Оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Згідно із частиною шостою статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440 (далі - Національний стандарт № 1) є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.
Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року №1442 (далі - Національний стандарт № 2), також є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.
Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.
Згідно з положеннями пункту 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об'єктом оцінки.
Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства (пункт 54 Національного стандарту N 1).
За змістом пункту 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Виходячи з наведених норм, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує ознайомлення з об'єктом оцінки шляхом доступу до нього.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.
В той же час, як установлено судом, оцінку квартири проведено без огляду приміщення та оцінювач не навів пояснень неможливості особистого огляду об'єкта дослідження, не навів обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та частин першої, шостої статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
При цьому судом не встановлено, що позивач чинила перешкоди в проведенні огляду квартири. Не містять матеріали справи і доказів, що виконавець чи оцінювач зверталися до боржника з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об'єкта для його об'єктивної оцінки.
Крім того, як установлено судом, позивач скористалася правом на рецензування звіту про незалежну оцінку вартості майна для спростування його результатів.
Відповідно до висновку рецензії на звіт про оцінку квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , виконаної провідним експертом-оцінювачем Громадської організації «Всеукраїнське об'єднання Українське товариство оцінювачів», вих. №5/1- ЕР від 24 січня 2023 року, даний звіт про оцінку квартири кваліфікується як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний.
З висновку по розділу 3 слідує, що зібраних оцінювачем вихідних даних щодо об'єкта оцінки, ринкової та іншої інформації за обсягом та якістю недостатньо для проведення оцінки відповідно до мети оцінки та обраного виду вартості.
У висновку по розділу 5 зазначено, що ринкова вартість об'єкта оцінки, що отримана виконавцем, є недостовірною і не може бути використана з метою, зазначеною у Звіті. Зокрема, порушено вимоги п. 56 Національного стандарту щодо опису та аналізу зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки; відсутній детальний опис об'єкта оцінки та оточуючого середовища, опис об'єктів порівняння, що може впливати на вартість об'єкта оцінки, що унеможливлює коректний підбір об'єктів - аналогів; відсутній детальний опис об'єктів порівняння, що унеможливлює коректне корегування їх вартості, не враховано наявність нежитлових приміщень (котельня та підвал), що не входять до складу загальної площі квартири. Таким чином загальна площа квартири становить 82,9 кв.м, а не 103,4 кв.м. Тобто ринкову вартість нежитлових приміщень необхідно було розраховувати окремо від приміщень квартири. Вартість цих приміщень визначена виходячи з помилкового припущення, що вартість 1 кв.м їх площ така ж як вартість 1 кв.м загальної площі квартири; не вірно визначено технічний стан об'єкта порівняння №1, який згідно з наведеним описом потребує ремонту, а в таблиці 5 його стан прийнято як добрий, відповідне корегування -15% є помилковим; об'єкт порівняння № НОМЕР_1 (табл.5) не є аналогом, так як не відноситься до класу «соціальне житло»; корегування на торг у розмір 15 % не має ніякого обґрунтування; корегування на відмінність технічного стану об'єкта порівняння №3 (-9%) немає ніякого обґрунтування; виходячи з аналізу загальних площ обраних об'єктів порівняння (68 кв.., 70 кв.м, 74 кв.м) корегування на відмінність площ є недоцільним; помилково застосовано корегування (-30%) на відмінність умов продажу (примусові), так як метою даної роботи є визначення ринкової вартості, а не ліквідаційної; порушено вимоги п. 17 Національного стандарту №1 щодо зазначення включення або не включення до ринкової вартості об'єкта оцінки ПДВ.
При цьому рецензент також зазначає, що середнє значення ринкової вартості 1 кв.м подібних квартир (обраних оцінювачем як аналоги) становить 602 долари США, а отриманий у звіті результат дорівнює 385,7 доларів США, що потребує пояснення та обґрунтування. Звертає також увагу, що сумарне значення проведених корегувань становить від 52% до 66%, що ставить під сумнів коректність вибору аналогів.
З огляду на вказане, суд дійшов висновку, що допущені оцінювачем порушення при оцінці майна вплинули на визначення вартості майна.
Суд не бере до уваги твердження відповідача, що висновок рецензента про недостовірність оцінки не означає, що результат є недостовірним, зважаючи, що за висновком рецензії даний звіт про оцінку квартири кваліфікується як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний. В той же час рецензування звіту з оцінки є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки.
Крім того, за даними ретроспективної оцінки вартості спірної квартири, згідно звіту №04/23 від 20 січня 2023 року, виконаного на замовлення позивача, ринкова вартість вищевказаної квартири станом на дату ретроспективної оцінки - 23 листопада 2021 року, з урахуванням її фактичного технічного стану та без врахування ПДВ, складає 2 276 058, 00 грн.
Суд зауважує, що ця оцінка проводилась також без огляду квартири, зважаючи на вид оцінки (ретроспективна). В той же час її результат вказує на значне заниження вартості квартири при її оцінці в 2021 році.
Суд також звертає увагу на цінові пропозиції на ринку нерухомості щодо продажу квартир в районі «Центр в м.Вінниці» з площею від 70 до 120 кв.м, розташованих на 1-му поверсі багатоквартирних будинків (аналогів спірній квартирі), які були розміщені на сайті в період з 23 травня 2021 року по 23 листопада 2021 року.
Вказане дає підстави для висновку, що визначена вартість спірної квартири як стартова ціна її продажу на електронних торгах істотно менша від ринкових цін.
Доказів на спростування доказів позивача матеріали справи не містять.
Спірна квартира була реалізована на оспорюваних у цій справі торгах за ціною 910 350,00 грн.
Щодо заперечення відповідача, що продаж відбувається у формі аукціону, який найбільш об'єктивно визначає ринкову вартість, то суд зважає, що першочергово стартова ціна була значно занижена, а квартира була реалізована тільки з других торгів.
Реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати істотних збитків стягувачу у виді неотриманого доходу, а боржнику - у виді передачі майна на реалізацію за значно нижчою від ринкової вартістю.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 11 вересня 2024 року в справі №554/154/22 виснує, що в разі встановлення такої обставини, як реалізація майна за заниженою ціною, такі торги є несправедливими та не можуть створити для його учасників правомірні наслідки.
В результаті оскаржуваних електронних торгів порушені права позивача, оскільки ціна, за якою майно реалізується на торгах, безпосередньо впливає на обсяг зобов'язань, які погашені під час здійснення відповідного виконавчого провадження. Тому внаслідок продажу майна на електронних торгах за заниженою ціною заборгованість боржника є непогашеною та він продовжує залишатися боржником.
Суд враховує, що згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ втручання держави в право власності на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції. Будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Саме «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.
Суд зауважує, що вилучення та реалізація майна, що належало позивачу на праві власності, було здійснено в інтересах належного відправлення судочинства, з метою забезпечення виконання остаточного судового рішення, що є легітимною метою в загальних інтересах суспільства. Разом з тим суд звертає увагу на той факт, що необхідної рівноваги не буде досягнуто, якщо через надто формальне застосування процедурних вимог таке майно реалізовано за нижчою ціною, що зараховується в рахунок погашення боргу перед кредитором. Вилучення майна з визначенням ціни, яка значно нижча реальній вартості, порушить справедливу рівновагу, а заявник матиме особистий і надмірний тягар, що є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (постанови Верховного Суду від 22 липня 2020 року у справі № 750/2447/18 та від 11 лютого 2021 року у справі № 761/15797/19)).
З огляду на викладене, враховуючи те, що електронні торги з реалізації майна відбулися за заниженою ціною, що вплинуло на їх проведення, а ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу, суд дійшов висновку про порушення майнових прав позивача та наявність правових підстав для визнання електронних торгів недійсними.
Щодо скасування рішення про державну реєстрацію права власності, то з огляду на висновок суду про недійсність електронних торгів, ці позовні вимоги також підлягають задоволенню, оскільки вони є похідними.
Відповідно до пункту 4 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності проводиться, зокрема, на підставі виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів.
Частиною 3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
Скасування рішень про державну реєстрацію права власності в даному випадку поновить права позивача та не призведе до стану правової невизначеності щодо спірного нерухомого майна
Щодо застосування строків позовної давності, про які зазначає відповідач, то слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 червня 2021 року у справі № 904/3405/19 зазначила, що позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але за приписом частини п'ятої статті 267 ЦК України позивач має право отримати судовий захист у разі визнання судом поважними причин пропуску позовної давності. При цьому саме на позивача покладений обов'язок доказування тієї обставини, що строк звернення до суду був пропущений ним з поважних причин.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України). Згідно із частиною першою статті 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.
Відповідно до частин третьої та четвертої статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
До вимог про оскарження прилюдних (електронних) торгів з реалізації іпотечного майна застосовується спеціальна позовна давність. Згідно зі статтею 48 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній станом на час проведення торгів іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.
Отже, у справах про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, підлягає застосуванню спеціальна позовна давність, передбачена статтею 48 Закону України «Про іпотеку».
При цьому оскарження результатів проведення прилюдних (електронних) торгів і продажу предмета іпотеки, передбачене статтею 48 Закону України «Про іпотеку», є пред'явленням вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного на цих торгах.
За таких умов оскарження результатів торгів відповідно до статті 48 Закону України «Про іпотеку» означає можливість оскаржити договір, укладений на прилюдних торгах, як з підстав невідповідності його нормам ЦК України, зокрема статей 203, 215 ЦК України, так і з підстав, передбачених статтями 45-47 Закону України «Про іпотеку».
У позовній заяві позивач вказував, що вказаний строк продовжений на строк дії карантину, а тому позов поданий в межах позовної давності.
У відзиві на позовну заяву відповідач заявив про застосування позовної давності.
Слід зазначити, що постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2»(із змінами і доповненнями) з 12 березня 2020 року на всій території України установлено карантин. Строк карантину неодноразово продовжувався.
Запроваджено обмежувальні заходи щодо протидії поширенню коронавірусу COVID-19, які безпосередньо впливають на виконання державою своєї соціальної, економічної, правозахисної функцій, введено певні обмеження прав та свобод людини і громадянина.
Законом України від 17 березня 2020року №530-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» введення карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, віднесено до форс-мажорних обставин (частина друга статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати»).
Законом №540-IX розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено, зокрема, пунктом 12 такого змісту «Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину».
У постановах Верховного Суду від 07 вересня 2022 року у справі №679/1136/21та від 20 квітня 2023року у справі №728/1765/21зазначено, що «у пункті 12 розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України, у редакції Закону України від 30 березня 2020 року №540-IX, перелічені всі статті цього Кодексу, які визначають строки позовної давності. І всі ці строки продовжено для всіх суб'єктів цивільних правовідносин на строк дії карантину у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19).
Інститут позовної давності має на меті, зокрема, гарантувати правову визначеність, забезпечення захисту порушених прав, притягнення до відповідальності. Також він стимулює уповноважену особу до активних дій щодо реалізації належного їй права під загрозою його втрати, запобігає несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу.
Рівність і недискримінація є одними із основних принципів реалізації прав людини.
Виходячи із взаємозв'язку норм права, які були прийняті органом законодавчої влади в Україні під час дії карантину, введеного Урядом України у зв'язку із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), цілей, з метою яких ці норми впроваджені, а також з метою недопущення безпідставного звуження прав учасників цивільних правовідносин, колегія суддів дійшла висновку, що пункт 12 Перехідних і прикінцевих положень ЦК України щодо продовження під час карантину строків загальної і спеціальної позовної давності, передбачених статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, підлягає застосуванню і у тому випадку, коли тривалість строку позовної давності, визначена законом, була збільшена за домовленістю сторін на підставі статті 259 ЦК України».
Верховний Суд у постанові від 29 листопада 2023 року в справі №552/734/22 звернув увагу на продовження строків спеціальної позовної давності, передбачених ст.48 Закону України «Про іпотеку», на строк дії карантину.
У даній справі строк на оскарження прилюдних торгів розпочався 29 січня 2022 року (наступного дня від складення протоколу проведення оспорюваних електронних торгів від 28 січня 2022 року) та продовжується на період карантину (діяв до 30 червня 2023 року), а тому пред'явлення 26 червня 2023 року позову про визнання недійсним електронних торгів (тобто у період дії запровадженого карантину) відбулося з дотриманням строку позовної давності.
Розподіл судових витрат суд здійснює відповідно до ст. 141 ЦПК України. Оскільки суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, то з урахуванням їх пред'явлення до відповідачів, на користь позивача слід стягнути з: приватного виконавця Тимощука В.В. - 357,86 грн, з ДП «Сетам» -357,86 грн та з ОСОБА_3 - 1431,47 грн.
На підставі викладеного, керуючись ст. 203, 215, 650, 655 ЦК України, Законом України «Про виконавче провадження», Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ст. 13, 81, 141, 223, 263-265, 268, 279, 354 ЦПК України, суд
Позов задовольнити частково.
Визнати недійсними електронні торги (реєстраційний номер лота - 505920) з примусової реалізацій нерухомого майна - трикімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , проведені 28 січня 2022 року.
Скасувати рішення приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Бєлої Оксани Миколаївни від 06 жовтня 2022 року, індексний номер 65057212, про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні з реалізації заставного майна, виданого 06 жовтня 2022 року приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Бєлою О.М., за реєстровим №1230.
В решті позовних вимог - відмовити.
Стягнути на користь ОСОБА_2 судовий збір з: Приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Тимощука Володимира Вікторовича - 357,86 грн, Державного підприємства «Сетам» - 357,86 грн, ОСОБА_3 - 1431,47 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Учасники справи:
Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ,
Відповідачі: приватний виконавець виконавчого округу Вінницької області Тимощук Володимир Вікторович, РНОКПП НОМЕР_3 , адреса листування: м. Вінниця, вул. Соборна, 8, оф. 301,
Державне підприємство «Сетам», ЄДРПОУ 39958500, місцезнаходження: м. Київ, вул. Стрілецька, 4-6,
ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_4 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 (4),
Треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів: Акціонерне товариство «Райффайзен Банк», ЄДРПОУ 14305909, місцезнаходження: м. Київ, вул. Генерала Алмазова, буд 4-А,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс», ЄДРПОУ 43453613, місцезнаходження: м. Київ, вул. І. Сікорського, 8.
Суддя: