вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"10" липня 2025 р. Справа№ 910/1018/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Яценко О.В.
суддів: Хрипуна О.О.
Кравчука Г.А.
за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.
за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 10.07.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні
матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Етрекс»
на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 (повний текст складено і підписано 07.04.2025)
у справі № 910/1018/24 (суддя Карабань Я.А.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Етрекс»
до Київської міської ради
за участю третьої особи без самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача
державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича
про визнання незаконним та скасування рішення
У січні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Етрекс» звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради про:
- визнання незаконним та скасування рішення відповідача від 20.04.2023 №6113/6354 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Етрекс»;
- скасування рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, прийнятого на виконання рішення відповідача від 20.04.2023 №6113/6354 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Етрекс».
Позовні вимоги, з посиланням на ст.1, 31, 32 Закону України «Про оренду землі» , ст.ст. 6, 11, 509, 626, 627, 651 ЦК України, ст.ст. 188, 291 ГК України, обґрунтовані тим, що оспорюваним рішенням відповідач в односторонньому порядку розірвав укладений із позивачем договір оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 та вчинив дії щодо державної реєстрації припинення права оренди позивача, яке виникало в останнього на підставі цього договору оренди. Підставою розірвання вказаного договору оренди відповідач зазначив пп. 8.4 п. 8 договору оренди. Однак позивач вважає, що ним не було порушено умови цього пункту, а отже, у відповідача не було законних підстав для односторонньої відмови від зазначеного договору оренди.
Відповідач, заперечуючи проти позову, посилався на те, що спірний договір оренди було розірвано на підставі його п. 11.5, внаслідок порушення позивачем вимог пп. 8.4 п. 8 цього договору оренди, оскільки відповідачем встановлено, що позивач не використовує земельну ділянку передану в оренду за цільовим призначенням і при огляді спірної земельної ділянки було встановлено, що вона не огороджена, вільна від будь-якої забудови та не використовується, частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями.
Справа розглядалась судами неодноразово.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.04.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.06.2024, позов задоволено.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, виходив з того, що:
- позивач не міг розпочати будівельні роботи з огляду на відсутності належним чином розробленої та затвердженої проектної документації;
- незважаючи на численні спроби отримати відповідні документи на будівництво, уповноважені органи неодноразово відмовляли у їх видачі, дії яких позивач оскаржував до адміністративного суду;
- вказане свідчить про те, що неможливість позивача розпочати забудову земельної ділянки зумовлена саме діями третіх осіб та не залежала від волі позивача.
При цьому, суд апеляційної інстанції встановив, що з наявного у справі Історико-містобудівного дослідження вбачається, що проект «Будівництво адміністративно-ділового центру на Володимирському узвозі, 4, у Печерському районі м. Києва» відповідає режимам використання території пам'ятки ландшафту та історії «Історичний ландшафт Київських гір та долини р. Дніпра» та охоронної зони пам'ятки архітектури національного значення Будинок Національної філармонії (колишнього Купецього зібрання).
Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.11.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 03.04.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.06.2024 у справі №910/1018/24 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд вказав, що:
- задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій виходили з того, що неможливість позивача розпочати забудову земельної ділянки в силу вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зумовлена саме діями третіх осіб та не залежала від волі позивача, проте суди попередніх інстанцій не встановили (з посиланням в рішеннях на конкретні документи) коли саме позивач, який був обізнаний як з умовами договору оренди в частині існування у нього обов'язку завершити забудову земельної ділянки, так і з настанням наслідків у разі його невиконання або неналежного виконання - достроковим розірванням договору, звернувся до відповідних органів з метою отримання документів на виконання умов п. 8.4 договору (судами надавалася оцінкам певним діям відповідних органів, здійсненим з 2006 року, а не безпосередньо діям орендаря з часу укладення договору на його виконання (а. с. 236, т. 1);
- суди не врахували того, що договір було укладено - 12.11.2004 (зміни до нього внесені - 28.01.2014), а позивач лише 02.12.2014 звернувся до Департаменту із заявою про видачу містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки щодо будівництва адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва, а також не здійснили оцінки обставин, наявність яких зумовила відмову Департаментом у надані позивачу відповідної документації;
- тобто суди належним чином не перевірили, чи не допустив позивач у період з часу укладення договору (12.11.2004) до звернення, зокрема до Департаменту свідому та тривалу бездіяльність, не здійснивши оформлення дозвільної та проектної документації на будівництво, а фактично виходили лише з відсутності його вини після звернення до Департаменту та з наявності судових справ № 826/11028/15, № 320/8388/23, обставинам в яких суди також не надали належної правової оцінки, а обмежились лише посиланням на наявність судових рішень у них.
- відповідач у апеляційні скарзі (також і в касаційні скарзі) зазначав про те, що спірна земельна ділянка належить до зони охорони пам'ятки ландшафту, історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір та долини р. Дніпро» та до зони охорони пам'ятки архітектури національного значення Будинку Національної філармонії (колишнього Купецького зібрання), Володимирський узвіз 2. Суд апеляційної інстанції, відхиляючи ці доводи, виходив з того, що проект «Будівництво адміністративно-ділового центру на Володимирському узвозі, 4, у Печерському районі м. Києва» відповідає режимам використання території пам'ятки ландшафту та історії «Історичний ландшафт Київських гір та долини р. Дніпра» та охоронної зони пам'ятки архітектури національного значення Будинок Національної філармонії (колишнього Купецього зібрання). Верховний Суд вважає, що до таких висновків апеляційний господарський суд дійшов лише на підставі наявного у матеріалах справи Історико-містобудівного дослідження, складеного Приватною організацією (установа, заклад) Український інститут культурного надбання, без дослідження всіх наявних у матеріалах справи документів відповідно до ст. 86 ГПК України (серед іншого, без урахування рішення Ради від 22.01.2015 № 24/889 «Про введення тимчасової заборони (мораторії) на будівництво та продаж земельних ділянок у межах охорони (буферних) зон м. Києва»; пояснювальної записки до проекту оскаржуваного рішення Ради, в якому, серед іншого, зазначено те, що спірна земельна ділянка належить до вищезазначеної зони). Тобто суди на підставі оцінки всіх наявних у справі документів відповідно до ст. 86 ГПК України не встановили наявність/відсутності обмежень у використанні спірної земельної ділянки, враховуючи, в тому числі і аргументи відповідача щодо особливості цієї земельної ділянки;
- суди попередніх інстанцій посилаючись на те, що позивач немає заборгованості зі сплати орендної плати за землю, при цьому не надають оцінки наявному у справі акту обстеження земельних ділянок від 31.03.2023 (див. постанову Верховного Суду від 11.04.2023 у справі № 910/19442/21), в якому зазначено про проведення обстеження земельних ділянок, наданих позивачу, з кадастровим номером 8000000000:82:005:0021 площею 0, 2196 га (Володимирський узвіз, 4) та з кадастровим номером 8000000000:82:002:0005 площею 0, 4546 га (Володимирський узвіз, 6), а отже і тому щодо якої земельної ділянки у позивача була відсутня заборгованість, про яку зазначено у відповідній довідці;
- з вищевказаного вбачається, що суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду (в тій частині, в якій вони схожі зі спірними правовідносинами), на які посилається скаржник у касаційні скарзі; належним чином не з'ясували суттєві обставини цієї справи - чи належить/не належить спірна земельна ділянка до зони охорони пам'ятки ландшафту, історії місцевого значення та до зони охорони пам'ятки архітектури національного значення, на що посилається відповідач; щодо вжиття/невжиття всіх необхідних і передбачених законодавством і договором дій, спрямованих на забудову орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору; наявності/відсутності факту порушення орендарем умов договору, зокрема щодо завершення забудови земельної ділянки, яке за умовами договору має правовим наслідком його дострокове розірвання на вимогу орендодавця.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/1018/24 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції:
- врахувавши, що Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за наслідками проведеного самоврядного контролю було встановлено факт нецільового використання позивачем земельної ділянки, переданої на підставі договору оренди земельної ділянки, тобто з іншою метою, ніж та, що визначена договором, а також те, що спірна земельна ділянка розташована в Центральному історичному ареалі міста Києва, зоні охоронюваного ландшафту та знаходиться на території пам'ятки архітектури і містобудування національного значення;
- визнав, що відповідач, як орендодавець, відповідно до норм чинного законодавства України та умов договору скористався своїм правом на дострокове розірвання договору на підставі п.11.4 договору, а тому підстави для визнання незаконним та скасування рішення відповідача від 20.04.2023 №6113/6354 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, відсутні;
- виснував, що оскільки вимога позивача про скасування рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, прийнятого на виконання рішення відповідача від 20.04.2023 №6113/6354 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, укладеного між відповідачем та позивачем є похідною, то остання також не підлягає задоволенню.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Етрекс» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою (безпосередньо), у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/1018/24 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, а також здійснити розподіл судових витрат.
У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що оскаржуване рішення ухвалено при нез'ясуванні обставин, що мають значення для справи, за недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, із невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, а отже, з порушенням норм процесуального права і неправильним застосуванням норм матеріального права.
У обґрунтуванні вимог апеляційної скарги апелянт послався на те, що
- пунктом 8.4 спірного договору оренди передбачено зобов'язання орендаря завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, проте відсутній будь-який конкретний строк виконання такого зобов'язання. В свою чергу п. 11.4 вказаного договору не передбачає можливості одностороннього розірвання договору оренди;
- матеріалами справи підтверджено, що позивач ще з 2014 року вчиняє всі можливі дії для отримання містобудівних умов та обмежень, однак, станом на даний час їх не отримано не з вини позивача. При цьому повноваження щодо видачі містобудівних умов та обмежень покладено на виконавчі органи міських рад;
- суд першої інстанції зазначає про нібито тривалі строки, які спливали між отриманням позивачем тих чи інших дозвільних документів, в той же час не посилаючись на жодний нормативний документ чи договір, який би встановлював такі строки, чи норму закону чи договору, які б дозволяли у такому випадку розірвати договір оренди в односторонньому порядку;
- позивач протягом часу землекористування вчиняв дії для оформлення дозвільної документації, підготовки документів для містобудівних умов та обмежень, виготовлення проектно-кошторисної та дозвільної документації на будівництво на земельній ділянці, а затримки у цьому не залежали від волі позивача, позивачем вчинялись необхідні дії для будівництва об'єкта згідно спірного договору оренди земельної ділянки;
- суд першої інстанції надав невірну оцінку акту обстеження, яким не встановлений «факт нецільового використання позивачем земельної ділянки», як помилково зазначає суд першої інстанції, а було встановлено «невикористання земельної ділянки за призначенням»;
- враховуючи те, що земельна ділянка була надана позивачу в оренду саме для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку ще 2004 році, це спричинило правомірні сподівання позивача на реалізацію мети орендного користування, будівництво не реалізовано до цього часу через дії державних органів, а відтак застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору за обставин даної справи не є обґрунтованим та правомірним.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 25.04.2025 справа № 910/1018/24 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Кравчук Г.А.
З урахуванням того, що апеляційна скарга надійшла безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду без матеріалів справи, що унеможливлює розгляд поданої апеляційної скарги, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 у справі № 910/1018/24 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/1018/24; відкладено вирішення питання щодо відкриття чи відмови у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду або залишення без руху апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Етрекс» на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/1018/24.
01.05.2025 матеріали справи № 910/1018/24 надійшли на адресу Північного апеляційного господарського суду.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Етрекс» на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/1018/24, постановлено розгляд справи здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, справу № 910/1018/24 призначено до розгляду на 19.06.2025. о 10:00 год.
У зв'язку з перебуванням судді Кравчука Г.А., який входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у період з 09.06.2025 по 22.06.2025 у відпустці, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025 розгляд апеляційної скарги призначено на 10.07.2025 о 10:00 год.
Третя особа представників в судове засідання не направила.
Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов'язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги за відсутності третьої особи, за наявними матеріалами апеляційного провадження.
Під час розгляду справи представник позивача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, представник відповідача проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву інших письмових пояснень, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає зміні чи скасуванню, з наступних підстав.
Відповідно до рішення Київської міської ради від 21.10.2004 № 617/2027 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Етрекс» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва» вирішено:
- припинити Головному управлінню культури і мистецтв Київської міської державної адміністрації право користування частиною земельної ділянки площею 0,22 га, відведеної відповідно до рішення виконавчого комітету Ради народних депутатів від 20.12.1978 № 1790/28 «Про дозвіл управлінню культури виконкому міськради на будівництво монумента на честь возз'єднання України з росією» (лист-згода від 10.10.2003 № 014-07/4073) та зараховано до земель запасу житлової та громадської забудови;
- передано ТОВ «Етрекс» в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,22 га для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.
12.11.2004 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Етрекс» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за № 1098 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації) 15.11.2004 за № 82-6-00245 (далі договір оренди земельної ділянки), п в. 1.1 якого сторони погоджено, що орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 21.10.2004 № 617/2027, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначу цим договором.
За актом приймання-передачі земельної ділянки від 15.11.2004 орендодавець передав, а орендар - прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,2196 га з кадастровим номером 8000000000:82:005:0021, яка знаходиться в м. Києві на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва. Строк дії договору - 25 років. Цільове призначення земельної ділянки: «для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку».
28.01.2014 між ТОВ «Етрекс» та Київською міською радою було укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрованим в реєстрі за №3 (далі договір про внесення змін), яким договір оренди земельної ділянки викладено в новій редакції.
Пунктом 3.1 договору оренди земельної ділянки (в редакції договору про внесення змін) передбачено, що його укладено на 25 років.
Об'єктом оренди є земельна ділянка за настіпними характеристиками:
- місце розташування - Володимирський узвіз, 4 у Печерському районі м. Києва;
- розмір - 0,2196 га;
- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку;
- кадастровий номер - 8000000000:82:005:0021.
У п. 5.1 договору оренди земельної ділянки (в редакції договору про внесення змін) сторони встановили умови збереження стану об'єкт оренди та, серед іншого, вказали, що земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов'язана з цільовим призначенням земельної ділянки.
Відповідно до п. 8.1 договору оренди земельної ділянки (в редакції договору про внесення змін) орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором; своєчасного внесення орендної плати; дострокового розірвання цього договору; відшкодування понесених збитків, в тому числі неотриманих доходів, відповідно до чинного законодавства у разі розірвання цього договору.
В свою чергу, орендар зобов'язувався, серед іншого, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (п. 8.4 договору оренди земельної ділянки (в редакції договору про внесення змін).
Пунктом 11.6 договору оренди земельної ділянки (в редакції договору про внесення змін) встановлено, що розірвання цього договору здійснюється у встановленому законом порядку.
Відповідно до п. 11.4 договору оренди земельної ділянки (в редакції договору про внесення змін) останній може бути розірваний:
- за взаємною згодою сторін;
- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;
- у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством;
- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
У п. 11.5 договору оренди земельної ділянки (в редакції договору про внесення змін) сторони досягли згоди про те, що останній може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п. п. 5.1 та 8.4 цього договору.
Відповідне право оренди зазначеної земельної ділянки зі строком дії до 15.11.2029, із цільовим призначенням - «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», 12.11.2013 було зареєстроване за позивачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 202892380000, запис про інше речове право - право оренди земельної ділянки: 3401632). Згідно із витягом з Державного земельного кадастру від 23.01.2024 № НВ- 4600062322024 цільовим призначенням земельної ділянки є: «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови»; категорія земель - «землі житлової та громадської забудови».
20.04.2023 Київською міською радою прийнято рішення №6113/6354 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Етрекс» (далі Рішення), яким вирішено:
1. Розірвати укладений між Київською міською радою та ТОВ «Етрекс» договір оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3, для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:82:005:0021; площа 0,2196 га).
2. Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації): 2.1. Проінформувати ТОВ «Етрекс» про прийняття цього рішення. 2.2. Вчинити відповідні дії щодо державної реєстрації припинення іншого речового права (права оренди) земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:005:0021.
3. ТОВ «Етрекс» не пізніше тридцяти днів із дня отримання повідомлення про прийняття рішення звільнити земельну ділянку, зазначену в п. 1 цього рішення, привівши її у стан, приданий для подальшого використання.
4. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин.
З пояснювальної записки до проекту Рішення вбачається, що Рішення було прийнято з урахуванням акта обстеження земельних ділянок від 31.03.2023 № ДК/58-АО/2023, наданого Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), складеного відповідно до ст. ст. 187, 188 ЗК України, ст. ст. 6-1, 10 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», у якому вказано, що за наслідками проведення обстеження земельної ділянки встановлено що, вона не огороджена, вільна від будь-якої забудови та не використовується; частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями.
На виконання Рішення державним реєстратором Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчуком В. А. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про припинення права оренди ТОВ «Етрекс».
З огляду на вказані обставини позивач звернувся до суду з цим позовом, у якому просив:
- визнати незаконним та скасувати Рішення;
- скасувати рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, прийнятого на виконання рішення відповідача від 20.04.2023 №6113/6354 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Етрекс».
Відповідач проти задоволення позову заперечив.
Правові позиції сторін детально викладені вище
Суд першої інстанції у задоволенні позовних вимог відмовив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.
Статтею 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно з ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (ч.2 ст.11 ЦК України).
Згідно з п. 1 ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).
Аналогічні положення містяться в статті 180 ГК України, відповідно до якої зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, які погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.
Отже, господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди), до яких відноситься спірний Договір, наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Закон України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), який є спеціальним нормативним актом, регулює відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Статтею 1 цього Закону встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 вказаного Закону).
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ст. 31 вказаного Закону).
За ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Верховний Суд у постанові від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, зазначив, що наведені норми законодавства не містять заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку. Разом з тим доводи ТОВ про те, що виготовлення та отримання проектно-кошторисної і дозвільної документації на будівництво є тривалим процесом, який не залежить від волі позивача, а також наявність конфліктної ситуації навколо спірної земельної ділянки, що виникла внаслідок незаконних дій КА «Глибочицька», правомірно не прийнято судами до уваги, оскільки позивачем не надано жодного доказу початку будівельних робіт, а зазначені обставини не звільняли відповідача від обов'язку належним чином виконувати умови договору щодо забудови земельної ділянки, а також вживати відповідних заходів для усунення порушень його права на користування земельною ділянкою. Крім того, судами не встановлено фактів перешкоджання з боку КА «Глибочицька» у можливості ТОВ розпочати будівництво об'єкта протягом усього часу перебування спірної земельної ділянки у користуванні позивача. Водночас у матеріалах справи відсутні будь-які докази, а судами не встановлено обставин звернення позивача до відповідача з пропозицією продовжити строки здійснення забудови цієї земельної ділянки за обставин, які склалися.
У постанові від 13.09.2023 у справі № 910/1437/22 Верховний Суд дійшов висновку про те, що у даному провадженні підтвердились обставини порушення Товариством своїх обов'язків із завершення забудови земельної ділянки, відсутність вини у такому порушенні останнім доведено не було, а тому (як правильно вирішив господарський суд першої інстанції) Місто мало законне право на одностороннє розірвання договору оренди землі, яке воно й реалізувало прийнявши оспорюване рішення.
Зі змісту договору оренди земельної ділянки (в редакції договору про внесення змін) вбачається, що:
- у вказаному договорі сторони погодили право розірвати договір в односторонньому порядку, про що вказано в п. 11.4 - договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з ГК України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам;
- відповідно до пункту 11.5 договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору;
- п. 5.1 передбачено, що на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов'язана з цільовим призначенням земельної ділянки;
- за умовами пункту 8.4 відповідач зобов'язувався, зокрема: завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.
Відповідач вказує, що позивачем досить довго не здійснювалася забудова земельної ділянки, що стало підставою для розірвання договору, тоді як позивач зазначає, що не міг розпочати забудову земельної ділянки в силу вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», що було зумовлено саме діями третіх осіб та не залежала від волі позивача.
Так, Верховний Суд неодноразово наголошував щодо необхідності застосування категорій стандартів доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, це й принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони.
Одночасно, цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц.
Для виконання вимог ст.86 Господарського процесуального кодексу України необхідним є аналіз доказів та констатація відповідних висновків за результатами такого аналізу. Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, в тому числі у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи.
Водночас 17.10.2019 набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», яким було, зокрема внесено зміни до Господарського процесуального кодексу та змінено назву ст. 79 ГПК України з «Достатність доказів» на нову - «Вірогідність доказів» та викладено її у новій редакції з фактичним впровадженням у господарський процес стандарту доказування «вірогідність доказів».
Стандарт доказування «вірогідність доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду і на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою ЄСПЛ, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом». Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».
Аналогічний підхід до стандарту доказування «вірогідність доказів» висловлено Касаційним господарським судом у постановах від 29.01.2021 у справі № 922/51/20, від 31.03.2021 у справі № 923/875/19, від 25.06.2020 у справі № 924/233/18.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, розгляд даної справи здійснюється в порядку, передбаченому нормами ГПК України, відповідно, і оцінка доказів у ній здійснюватиметься через призму такого стандарту доказування, як «баланс вірогідностей».
Направляючи дану справу на новий розгляд Верховний Суд вказав, що суди належним чином не з'ясували суттєві обставини цієї справи - чи належить/не належить спірна земельна ділянка до зони охорони пам'ятки ландшафту, історії місцевого значення та до зони охорони пам'ятки архітектури національного значення, на що посилається відповідач; щодо вжиття/невжиття всіх необхідних і передбачених законодавством і договором дій, спрямованих на забудову орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору; наявності/відсутності факту порушення орендарем умов договору, зокрема щодо завершення забудови земельної ділянки, яке за умовами договору має правовим наслідком його дострокове розірвання на вимогу орендодавця.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ГПК України, вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.
Спірний договір оренди земельної ділянки укладено 12.11.2004, 15.11.2004 підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.
06.09.2006 відбулось засідання архітектурно-містобудівної ради при Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, на якому було розглянуто передпроектні пропозиції будівництва, експлуатації та обслуговування офісно- готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом, адміністративного будинку та розважального комплексу за адресою: Володимирський узвіз, 4 у Печерському районі м. Києва.
У подальшому, 26.09.2007 позивачем було отримано Архітектурно-планувальне завдання №07-0367 на проектування офісно-готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом. Строк дії було визначено 2 роки з моменту видачі АПЗ. Тобто вказаний документ втратив чинність 26.09.2009.
На замовлення ТОВ «Етрекс» в 2010 році Науково-дослідним інститутом пам'яткоохоронних досліджень Міністерства культури і туризму України було розроблено Історико-містобудівне обґрунтування будівництва розважально-адміністративного комплексу на Володимирському узвозі, 4 в Печерському районі м. Києва, яке було погоджено Державною службою з питань національної культурної спадщини (№22-3301/35 від 11.11.2010). Наказом Мінкультури України №122 від 17.02.2012 затверджені методичні рекомендації щодо розроблення ІМО, де передбачено строк їх дії - 5 років. Вказаний наказ втратив чинність на підставі Наказу Міністерства культури № 1079 від 07.12.2018. Інститут розроблення науково-проектної документації - Історико-містобудівне обґрунтування ліквідований.
Позивачем також було отримано від Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) витяг №11395/0/12/12-03-13 від 05.07.2013 щодо чинних містобудівних регламентів та інших умов провадження містобудівної діяльності, містобудівних умов та обмежень щодо певної території, а також наявних вимог та обмежень щодо використання земельних ділянок і розташованих на них об'єктів нерухомості, в т.ч. викопіювання із містобудівної документації (офіційні відомості) щодо спірної земельної ділянки.
У вказаному документі зазначено, що відповідно до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804, земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: м. Київ, Володимирський узвіз, 4 за функціональним призначенням відноситься до території громадських будівель і споруд.
02.12.2014 позивач та ПрАТ «Будівельні технології» звернулись до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із заявою про видачу містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки щодо будівництва адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі міста Києва.
У відповідь на заяву, було отримано лист Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.12.2014 за № 625/14/12/27-14, яким ПрАТ «Будівельні технології» та позивачу було відмовлено у видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, з посиланням на ненадання належним чином оформлених документів.
Постановою Окружного адміністративного суду м. Києва у справі №826/11028/15 від 06.11.2015, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 17.03.2016, визнано протиправним та скасовано рішення Департаменту містобудування та архітектури про відмову у видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки від 12.12.2014; зобов'язано Департамент містобудування та архітектури повторно розглянути питання видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки по будівництву адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Київ.
Як зазначає позивач, вказане рішення не було виконано.
22.02.2023 позивач спільно з ПрАТ «Будівельні технології» з використанням програмних засобів Реєстру будівельної діяльності на сайті https://my.diia.gov.ua/ повторно звернулись із заявою на видачу Містобудівних умов та обмеження для проектування об'єкта будівництва з долученою копією судового рішення в справі №826/11028/15.
Наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 07.03.2023 № 128 на заяву про надання містобудівних умов та обмежень, повідомлено про відмову в наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва адміністративно-ділового центру на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі.
Позивач вказує, що наразі відмова у видачі містобудівних умов та обмежень оскаржується в суді в справі №320/8388/23, що розглядається в Київському окружному адміністративному суді. Рішення в справі №320/8388/23 на час розгляду даної справи судом не ухвалено.
Відповідно до статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
Відповідно до статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.
Згідно статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності.
Позивач вказує, що в силу вказаних вище вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», не міг розпочати будівельні роботи за відсутності містобудівної документації, проте, як вірно зауважено судом першої інстанції спірний договір укладено між сторонами ще 12.11.2004, а 15.11.2004 підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.
При цьому, позивач при укладенні договору (тобто в 2004 році), був обізнаний з його умовами в частині існування в нього обов'язку завершити забудову земельної ділянки, так і з настанням наслідків у разі його невиконання або неналежного виконання - достроковим розірванням договору, однак з матеріалів справи не вбачається, що останнім починаючи саме з 2004 року вчинялись будь-які дії щодо отримання необхідних документів та щодо забудови спірної земельної ділянки.
Як вбачається з матеріалів справи лише 06.09.2006, тобто майже через два роки після укладення договору, відбулось засідання архітектурно-містобудівної ради при Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, на якому було розглянуто передпроектні пропозиції будівництва, експлуатації та обслуговування офісно- готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом, адміністративного будинку та розважального комплексу за адресою: Володимирський узвіз, 4 у Печерському районі м. Києва замовником якого був позивач. Через рік 26.09.2007 позивачем було отримано Архітектурно-планувальне завдання №07-0367 на проектування офісно-готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом. Строк дії було визначено 2 роки з моменту видачі АПЗ, який втратив чинність 26.09.2009.
Ще більше ніж через рік, на замовлення позивача в листопаді 2010 році Науково-дослідним інститутом пам'яткоохоронних досліджень Міністерства культури і туризму України було розроблено Історико-містобудівне обґрунтування будівництва розважально-адміністративного комплексу на Володимирському узвозі, 4 в Печерському районі м. Києва, яке було погоджено Державною службою з питань національної культурної спадщини.
Майже через три роки позивачем було отримано від Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) витяг №11395/0/12/12-03-13 від 05.07.2013 щодо чинних містобудівних регламентів та інших умов провадження містобудівної діяльності, містобудівних умов та обмежень щодо певної території, а також наявних вимог та обмежень щодо використання земельних ділянок і розташованих на них об'єктів нерухомості, в т.ч. викопіювання із містобудівної документації (офіційні відомості) щодо спірної земельної ділянки.
Більш ніж через рік, а саме 02.12.2014 позивач звернувся до Департаменту із заявою про видачу містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки щодо будівництва адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва, однак Департамент відмовив у надані позивачу відповідної документації, з підстав ненадання усіх належним чином оформлених документів.
При цьому, з матеріалів справи не вбачається, що позивач намагався повторно подати документи, які просив надати Департамент для видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки щодо будівництва адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва.
Разом з тим, хоча з матеріалів справи вбачається, що постановою Окружного адміністративного суду м. Києва у справі №826/11028/15 від 06.11.2015, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 17.03.2016, визнано протиправним та скасовано рішення Департаменту містобудування та архітектури про відмову у видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки від 12.12.2014 та зобов'язано Департамент містобудування та архітектури повторно розглянути питання видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки по будівництву адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Київ, проте суд зазначив, що прийняття рішень про надання або відмови у наданні містобудівних умов та обмежень при забудові земельної ділянки, є дискреційними повноваженнями та виключно компетенцією саме відповідача (Департаменту містобудування та архітектури).
Як зазначає позивач, вказане рішення не було виконано та згідно відомостей про виконавче провадження №52356760, державним виконавцем 11.12.2018 винесено постанову про закінчення виконавчого провадження.
Одночасно, з матеріалів справи не вбачається, що з моменту закінчення виконавчого провадження в 2018 році та до 22.02.2023 позивачем вчинялися будь-які дії щодо отримання містобудівних умов та обмеження для проектування об'єкта будівництва.
Також позивачем не надано жодного доказу початку будівельних робіт, а зазначені обставини не звільняли відповідача від обов'язку належним чином виконувати умови спірного договору щодо забудови земельної ділянки, а також вживати відповідних заходів для усунення порушень його права на користування земельною ділянкою.
Крім того, позивачем не доведено неможливості розпочати будівництво об'єкта протягом усього часу перебування спірної земельної ділянки в його користуванні.
Водночас у матеріалах справи відсутні будь-які докази, звернення позивача до відповідача з пропозицією продовжити строки здійснення забудови цієї земельної ділянки за обставин, які склалися.
З огляду на вказані обставини, суд першої інстанції цілком вірно виснував, що позивачем, у порядку передбаченому ГПК України, не доведено, що ним було вжито усіх необхідних і передбачених законодавством та спірним договором дій, спрямованих на забудову орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору, а навпаки, позивачем свідомо тривалий час було допущено бездіяльність щодо завершення забудови земельної ділянки, що за умовами такого договору має правовим наслідком його дострокове розірвання на вимогу орендодавця (відповідача).
Вказаним спростовуються посилання позивача на те, що позивачем вчинялись необхідні дії для будівництва об'єкта згідно спірного договору оренди земельної ділянки.
При цьому колегія суддів зауважує позивачу на тому, що, які встановлено вище за змістом положень чинного законодавства сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, а договір є обов'язковим для виконання сторонами, а відтак, укладаючи спірний договір оренди земельної ділянки, відповідач мав усвідомлювати необхідність як виконання ним умов договору, так і можливість настання наслідків, пов'язаних з порушенням ним умов такого договору, в тому числі в можливість розірвання такого договору в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця.
Цільовим призначенням земельної ділянки, яка була передана в оренду є: «для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку».
В свою чергу згідно акту обстеження земельних ділянок №ДК/58-А0/2023 від 31.03.2023 складеного Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації), державним інспектором з контрою за використанням та охороною земель Ліневичем П.Л. було проведення обстеження земельних ділянок, наданих позивачу, в тому числі з кадастровим номером 8000000000:82:005:0021 площею 0, 2196 га (Володимирський узвіз, 4) та встановлено, що вказана земельна ділянка не огороджена, вільна від будь-якої забудови та не використовується, частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями.
З огляду на вказане суд першої інстанції дійшов висновку про те, що вказаним актом підтверджено, а позивачем не спростовано, що земельна ділянка за кадастровим номером 8000000000:82:005:0021, що була передана йому за договором оренди в 2004 році станом на 2023 рік, тобто фактично 19 років не використовується за цільовим призначенням погодженим договором.
Доводи позивача відносно того, що в нього відсутня заборгованість за договором оренди земельної ділянки за кадастровим номером 8000000000:82:005:0021 що також підтверджуються відповіддю Головного управління ДПС у м.Києві Державної податкової служби України від 30.01.2025 №3347/5/26-15-04-15-03, до уваги не приймаються, оскільки відповідач при винесенні Рішення не вказував про наявність такої заборгованості, а підставою для його винесення та розірвання договору оренди земельної ділянки стало саме те, що позивач не використовував земельну ділянку передану в оренду за цільовим призначенням протягом 20 років.
Також статтею 5 ЗК України визначені основні принципи земельного законодавства, серед яких зазначено принцип раціонального використання та охорони земель.
Згідно зі ст. 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам.
Правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об'єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь визначає Закон України «Про охорону культурної спадщини».
Законодавець у ст. 1 цього Закону визначив, що: культурна спадщина - це сукупність успадкованих людством від попередніх поколінь об'єктів культурної спадщини; пам'яткою культурної спадщини є об'єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, або об'єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об'єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам'яток України; зони охорони пам'ятки, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території (зони охорони) - це встановлювані навколо території пам'ятки, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території охоронна зона, зона регулювання забудови, зона охоронюваного ландшафту, зона охорони археологічного культурного шару, в межах яких діє спеціальний режим їх використання; буферна зона - це територія навколо об'єкта всесвітньої спадщини, що забезпечує охорону цілісності та автентичності видатної універсальної цінності цього об'єкта та у межах якої встановлюється відповідний режим використання; історичне населене місце - це населене місце, яке зберегло повністю або частково історичний ареал і занесене до Списку історичних населених місць України.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про охорону культурної спадщини» за видами об'єкти культурної спадщини поділяються на: археологічні, історичні, об'єкти монументального мистецтва, об'єкти архітектури, об'єкти містобудування, об'єкти садово-паркового мистецтва, ландшафтні, об'єкти науки і техніки.
Вказаний Закон визначає певний статус, правовий режим використання та захист для кожного виду об'єктів культурної спадщини.
З метою захисту традиційного характеру середовища окремих пам'яток, історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій та об'єктів всесвітньої спадщини визначаються зони охорони (охоронні зони, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару) і буферні зони. Межі та режими використання зон охорони визначаються науково-проектною документацією, що складається за результатами проведених досліджень (ст. 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини»).
Законодавець у ст. 53, 54 ЗК України встановив, що до земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані пам'ятки культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби. Навколо історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, об'єктів культурної всесвітньої спадщини, музеїв просто неба, меморіальних музеїв-садиб, які надані та використовуються для потреб охорони культурної спадщини, пам'яток культурної спадщини, їх комплексів (ансамблів) встановлюються зони охорони пам'яток із забороною діяльності, що шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання таких земель. Порядок використання земель історико-культурного призначення визначається законом.
Культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам'яток та інших об'єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами (ст. 54 Конституції України).
Як вбачається із матеріалів справи, а саме відповідей Українського державного інституту культурної спадщини №01-02/14 від 25.02.2025 та Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради №066-369 від 29.01.2025:
- земельна ділянка за кадастровим номером 8000000000:82:005:0021, що розташована на вулиці Володимирській узвіз, 4 розташована в Центральному історичному ареалі міста Києва (наказ Міністерства культури та інформаційної політики України від 02.08.2021 № 599 «Про затвердження меж та режимів використання території історичних ареалів міста Києва»), зоні охоронюваного ландшафту (рішення виконкому Київської міської Ради народних депутатів від 16.07.1979 № 920 «Про уточнення меж історико-культурних заповідників і зон охорони пам'яток історії та культури в м. Києві»; розпорядження Київської міської державної адміністрації від 17.05.2002 № 979 «Про внесення змін та доповнень до рішення виконкому Київської міської Ради народних депутатів від 16.07.1979 № 920 «Про уточнення меж історико-культурних заповідників і зон охорони пам'яток історії та культури в м. Києві»; розпорядження Київської міської державної адміністрації від 25.12.2007 № 1714 «Про внесення змін до рішення виконкому Київської міської Ради народних депутатів від 16.07.1979 № 920»); на території пам'ятки ландшафту і історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра» (у межах Дніпровського, Шевченківського, Подільського районів) (наказ Міністерства культури і туризму України від 03.02.10 № 58/0/16-10, в редакції наказу Міністерства культури України від 16.06.2011 № 453/0/16-11, охоронний №560-Кв);
- земельна ділянка перебуває в охоронної зони пам'ятки архітектури національного значення «Національна філармонія України» (Будинок Купецького зібрання, Володимирський узвіз, 2 (наказ Міністерства культури і туризму України від 05.04.2011 №207/0/16-11) (т.3, а.с.218-219, 243).
Отже, спірна земельна ділянка належить до зони охорони пам'ятки ландшафту, історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір та долини р. Дніпро» та до зони охорони пам'ятки архітектури національного значення Будинку Національної філармонії (колишнього Купецького зібрання).
В свою чергу, рішенням Київської міської ради від 22.01.2015 № 24/889 «Про введення тимчасової заборони (мораторії) на будівництво та продаж земельних ділянок у межах охорони (буферних) зон м. Києва» введено тимчасову заборону (мораторій) на будівництво та продаж земельних ділянок для містобудівних потреб (нове будівництво) до затвердження Київською міською радою Плану зонування території центральної планувальної зони міста Києва та/або детального плану територій в межах охоронної (буферної) зони об'єкта №527 Списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО «Київ: Собор Святої Софії та прилеглі монастирські будівлі, Києво-Печерська Лавра», затвердженого наказом Міністерства культури України від 05.07.2011 N 511/0/16-11 «Про затвердження науково-проектної документації щодо меж і режимів використання зон охорони пам'яток та занесення об'єктів культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам'яток України».
У пояснюваній записці до проекту оскаржуваного рішення відповідача, серед іншого, зазначено те, що спірна земельна ділянка належить до зони охорони пам'ятки ландшафту, історії місцевого значення та до зони охорони пам'ятки архітектури національного значення, на вказаній земельній ділянці заборонено зносити історичну забудову, змінювати історичну містобудівну структуру, перевищувати новобудовами та надбудовами гранично допустиму висоту.
Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, наявні в матеріалах справи відносно наявності на даний час заборони забудови спірної земельної ділянки докази є більш вірогідними, ніж докази надані позивачем на їх спростування.
Щодо посилань апелянта на те, що те, що земельна ділянка була надана позивачу в оренду саме для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку ще 2004 році, спричинило правомірні сподівання позивача на реалізацію мети орендного користування, будівництво не реалізовано до цього часу через дії державних органів, а відтак застосування такого крайнього заходу, як розірвання спірного договору за обставин даної справи не є обґрунтованим та правомірним, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки у спірних господарських правовідносинах позивач та відповідач є їх рівноправними учасниками, межі прав та обов'язків яких чітко узгоджені умовами договору оренди земельної ділянки і саме у зв'язку із невиконанням позивачем своїх зобов'язань за договором оренди земельної ділянки відповідач скористався правом на одностороннє розірвання такого договору, що для позивача було передбачуваним. (Схожа за змістом правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 910/1437/22).
За таких обставин, суд першої інстанції цілком вірно, врахувавши те, що Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за наслідками проведеного самоврядного контролю було встановлено факт нецільового використання позивачем земельної ділянки, переданої на підставі договору оренди земельної ділянки, тобто з іншою метою, ніж та, що визначена договором, а також те, що спірна земельна ділянка розташована в Центральному історичному ареалі міста Києва, зоні охоронюваного ландшафту та знаходиться на території пам'ятки архітектури і містобудування національного значення, визнав, що відповідач, як орендодавець, відповідно до норм чинного законодавства України та умов договору скористався своїм правом на дострокове розірвання спірного договору на підставі п. 11.4 вказаного договору, а тому підстави для визнання незаконним та скасування рішення відповідача від 20.04.2023 №6113/6354 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Етрекс», відсутні. Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні вказаних позовних вимог залишається без змін.
Оскільки позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, не сформульована як самостійна, не містить окремого обґрунтування і доказів, а є правовим наслідком задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення від 20.04.2023 №6113/6354, то, за відсутності підстав для такого, не може бути задоволена. Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні вказаних вимог залишається без змін.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/1018/24, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Враховуючи вищевикладене та вимоги апеляційної скарги, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Етрекс» задоволенню не підлягає.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Етрекс» на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/1018/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/1018/24 залишити без змін.
3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.
Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст судового рішення складено 10.07.2025.
Головуючий суддя О.В. Яценко
Судді О.О. Хрипун
Г.А. Кравчук