Справа № 390/142/23
Провадження № 2/390/319/23
"25" червня 2025 р.Кропивницький районний суд Кіровоградської області в складі:
головуючого - судді Бойко І.А.,
при секретарі - Кондратовій Г.О.,
за участю представника позивача - Романяка М.Я.,
представника відповідача - Ковальчук Ю.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ФГ Ковалевського Віталія Івановича, про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації, стягнення заборгованості,
Позивач, в особі свого представника - адвоката Романяка М.Я., звернулась до суду з позовом до ФГ Ковалевського В.І. про розірвання договору оренди землі щодо земельної ділянки площею 14,86 га, з кадастровим номером 3522585000:02:000:2164, скасувати державну реєстрацію права оренди землі за відповідачем та стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати у розмірі 67224,04 грн, а також відшкодувати позивачу понесені нею судові витрати.
В обґрунтування позову, з урахуванням змін підстав позову, зазначено, що ОСОБА_1 належить земельна ділянка, що розташована на території Миколаївської сільської ради, Кропивницького району Кіровоградської області, якій присвоєно кадастровий номер 3522585000:02:000:2164. Між нею та відповідачем 23.06.2018 укладений договір оренди землі, згідно якого вона передала відповідачу належну їй земельну ділянку в платне користування строком на 14 років. Відповідно до умов зазначеного договору відповідач взяв на себе зобов'язання сплачувати їй орендну плату у розмірі 4 (п'ять) відсотків від вартості земельної ділянки не пізніше 31 грудня кожного року. Розмір щорічного платежу орендної плати становить 28533,15 грн. Протягом періоду дії договору відповідач допускав систематичну повну несплату орендної плати у строки, визначені договором за 2018, 2019 та 2021 роки. Наданий стороною відповідача розрахунок за оренду паїв за 2018 рік стосується погашення заборгованості за попередній договір оренди землі, який був припинений у 2018 році. Підписи в розрахункових відомостях видачі паїв за 2018-2019 роки не належать позивачці. У 2020 році оренда плата виплачена не у повному обсязі і недоплата становить 10157,74 грн. Загальна сума неотриманої орендної плати за п'ять років становить 67224,04 грн. Таким чином, позивач зазнала шкоди, оскільки значною мірою позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, тому вона звернулася в суд із даним позовом.
У відзиві на позов представник відповідача зазначила, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою позивача становить 4 відсотки від вартості земельної ділянки. Саме такий розмір орендної плати внесений до Державного реєстру прав на нерухоме майно та взятий для розрахунку з позивачем. Крім того, відповідач, як податковий агент орендаря, згідно ПК України, відраховував з розміру орендної плати позивачки податок з доходу фізичних осіб та військовий збір, тому розмір орендної плати, який підлягав сплаті на користь позивача складає різницю між розміром орендної плати та податками і становить 18375,35 грн, а не 28533,15 як зазначає позивач. Свій обов'язок по сплаті оренди відповідач виконував належним чином, а саме: у 2018 році - виплатив сукупно 75000 грн, у 2019 році - 18375,40 грн, у 2020 році - 18375,40 грн, що визнає і сама позивачка, у 2021 та в 2022 році - по 18375,42 грн шляхом направлення грошових поштових переказів. У той же час у 31.01.2023 грошовий переказ повернувся поштовим оператором у зв'язку з відмовою одержувача. Загальна сума виплат за договором оренди за період з 2018 по 2022 становить 148501,65 грн, що є значно більшою від тієї, яка передбачена договором. Таким чином відповідач виконав умови договору добросовісно та належним чином, у зв'язку з чим представник відповідача просить відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
У відповіді на відзив представник позивача зазначив, що пункт договору щодо розміру орендної плати має тлумачитись на користь позивача, оскільки проект договору розробляв відповідач, тому такий розмір становить п'ять відсотків від вартості земельної ділянки і має становити 28533,15 грн. Виплата орендної плати у 2018 році здійснена на виконання попереднього договору оренди землі та не стосуються спірних правовідносин за договором оренди землі від 23.06.2018. На виконання спірного договору позивач орендну плату за 2018 рік в сумі 22000 від відповідача не отримувала та підтверджує лише отримання орендної плати у розмірі 18375,41 грн за 2020 рік.
В судовому засіданні представник позивача позов підтримав та пояснив, що в з 2012 по 2018 року між сторонами діяв договір оренди землі, який був достроково припинений 10 вересня 2018 року на підставі додаткової угоди між сторонами від 23 червня 2018. Одночасно 23.06.2018 сторони уклали новий договір оренди землі, де передбачили, що розмір оренди землі становить 4 (п'ять) відсотків від вартості земельної ділянки. З урахуванням змін підстав позову, позов підтримав, просив розірвати договір оренди землі від 23.06.2018 та стягнути заборгованість за цим договором. Підставами позову слугують неправильний розрахунок орендної плати, який здійснював відповідач і як наслідок недоплата орендної виплати. Внесення до державного реєстру значення розміру відсотка орендної плати не має правового значення, оскільки державній реєстрації підлягає саме речове право, а під час виконання договору його сторони керуються умовами договору оренди землі. Крім того, мала місце систематична невиплата орендної плати за 2018, 2019, 2021 та 2022 рік. Таке порушення договору є істотним та слугує окремою підставою для розірвання договору оренди землі.
Представник відповідача - адвокат Ковальчук Ю.М. позов не визнала, просила відмовити у його задоволенні у повному обсязі з підстав, наведених у відзиві на позов. Пояснила, що у 2019 році ймовірність неналежності підпису позивачки не є категоричним. Відповідач своєчасно вживав заходи щодо належної сплати орендних платежів. Натомість позивачка після прийняття орендної плати за певні періоди намагається розірвати договір оренди, ігноруючи вимоги договору щодо позасудового врегулювання претензій. Підтвердження позивачкою отримання орендної плати у 2020 та у 2021 році, свідчить про визнання нею орендних правовідносин між сторонами. Претензій чи заперечень до орендаря після фактичного отримання орендної плати позивачка не висловлювала, тому представник відповідача просила відмовити у задоволенні позову повністю.
Допитаний в судовому засіданні судовий експерт Кіровоградського НДЕКЦ ОСОБА_2 пояснила, що формулювання у п.2 висновку, що підпис у досліджуваних документах виконаний ймовірно не ОСОБА_1 , а іншою особою допускається, оскільки досліджуваний підпис досить простий, і експерт не зміг знайти достатньої кількості ознак для більш категоричної відповіді. Для проведення судової почеркознавчої експертизи зразки експерту надалися в достатній кількості для надання висновку. Формулювання висновку, що підпис ймовірно виконаний не ОСОБА_1 означає негативний результат, а саме: що він виконаний не ОСОБА_1 .
Суд, заслухавши пояснення представників сторін, допитавши судового експерта, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії ІІI-КР № 021354 ОСОБА_1 належить земельна ділянка з кадастровим номером 352285000:02:000:2164, площею 14,86 га, призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області. Право власності ОСОБА_1 на зазначену земельну ділянку внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 285812481 від 19.11.2021 (т.1 а.с.21-22).
З договору оренди землі від 17.07.2012 вбачається, що між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В.І. укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 земельну ділянку площею 14,86 га, передала в користування ФГ Ковалевського В.І. строком на 10 років. (т.1 а.с.66-68).
Відповідно до угоди про дострокове розірвання договору оренди землі від 23.06.2018 ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В.І. вирішили достроково розірвати договір оренди землі, який вони уклали 17.07.2012 (т.1 а.с.70).
23.06.2018 між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В.І. укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 3522585000:02:000:2164, площею 14,86 га передала в користування ФГ Ковалевського В.І. строком на 14 років. Відповідно до умов вказаного договору, а саме: п.4.1, 4.2, 4.6 розмір орендної плати за кожен рік використання земельної ділянки складає 4 % (п'ять %) від її вартості, визначеної відповідно до законодавства, на дату внесення орендної плати. Орендар проводить розрахунок не пізніше 31 грудня кожного року (т.1 а.с.15-20).
З Інформаційної довідки № 285812481 від 19.11.2021 вбачається, що 10.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено реєстраційні відомості про право оренди ФГ Ковалевського В.І. на підставі договору оренди землі від 23.06.2018. Номер запису про інше речове право 27955766 від 10.09.2018 (т.1 а.с.22-23).
З витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.02.2022 вбачається, що вартість земельної ділянки з кадастровим номером 3522585000:02:000:2164 становить 570662,92 грн (т.1 а.с.24).
Згідно із засвідченої копії відомісті розрахунків за оренду паїв за 2018 рік ФГ Ковалевського В.І., що містить виправлення в частині дати документу, в рядку № 237 міститься запис про виплату ОСОБА_1 за 2 паї, площею 14,86 га наступних платежів: 10.02.18 - 3000, 24.03.18 - 5000, 31.03.18 -5000 грн, 22.12.2018 - 22000. Біля кожного запису містяться підписи (т.1 а.с.48).
У відомості видачі паїв за 2018 рік в графі «є2» напроти прізвища ОСОБА_3 зазначено суму 22000 та міститься підпис (т.1 а.с.25, 49).
У вставному аркуші до додатка 10 відомості на видачу готівки за 10 грудня 2019 року в строчці № 69 навпроти прізвища ОСОБА_1 зазначено суму 18375,40 та міститься підпис (т.1 а.с.26-27, 50).
З відомості на видачу готівки № 2 за 23 листопада 2020 вбачається, що ОСОБА_1 отримала 18357,41 грн (т.1 а.ч.28-29).
З листа, направленого ФГ Ковалевського В.І. та адресованого ОСОБА_1 , вбачається, що господарство повідомило ОСОБА_1 , що відповідно до п.2.1 договору емфітевтична плата становить 4 (чотири) відсотки рівними частинами щороку і становить 22826,52 грн. Оскільки ФГ ОСОБА_4 виступає податковим агентом щодо сплати податку на доходи фізичних осіб (18 %) та військового збору (1,5%), тому розмір нарахованої емфітевтичної плати становить 18375,35 грн. ОСОБА_1 запропоновано отримати емфітевтичну плату за адресою господарства. Для актуалізації даних ОСОБА_1 запропоновано надати додаткові відомості. Зазначений лист ОСОБА_1 отримала 19.11.2020 (т.1 а.с.60).
Відповідно до нарахувань коштів за орендну плату 22.12.2018, 09.12.2019, 23.11.2020, 30.12.2021, 27.12.2022 ФГ Ковалевського В.І. нараховувало ОСОБА_1 орендну плату на земельну ділянку з кадастровим номером 35225850000:02:000:2164 площею 14,86 у розмірі 22826,52 грн. Після утримання податків, до видачі 18375,35 грн (т.1 а.с.61-65).
З висновку експерта № СЕ-19/112-24/13378-ПЧ від 10.02.2025 вбачається, що підпис, розташований у графі «э2 Шулешова Н 22000,00» відомості про видачу паїв за 2018 рік - виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою. Підпис, розташований у графі «69 ОСОБА_1 (20844413981) колонки «Підпис про одержання» вставного аркуша до додатка № 10 відомості про виплату готівки № 10 за 10 грудня 20198 року ймовірно виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою, із наслідуванням справжнього підпису ОСОБА_1 (т.1 а.с.193-207).
Імперативними приписами ст.14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується.
Відповідно до ч.1 ст.316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути позбавлений права власності або обмежений у його здійсненні (ч.1 ст.319, ст.321 ЦК України).
Відповідно до ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно положень ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст.628 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно положень ст.1, ч.1 ст.4 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 року, зі змінами та доповненнями, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Положеннями ст.24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
За змістом ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
За правилами ст.651 ЦКУ умовою розірвання договору в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У п. «д» ч.1 ст.141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Аналіз вищезазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.
Аналогічні правові висновки містяться у постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 року у справі №6-146цс12, у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 року у справі №183/262/17, а також у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 31 січня 2019 року у справі №527/570/17-ц та від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18.
Вказана позиція підтримана Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 27 січня 2020 року в рамках справи №469/908/15-ц, провадження №61-34891св18.
В постанові від 20.11.2024 по справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду зазначено, що правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки доповнюють одні одних.
Як вбачається з досліджених судом доказів, а саме відомості видачі паїв за 2018 рік та відомості на видачу готівки № 10 за 10 грудня 2019 ОСОБА_1 не отримувала орендну плату, всупереч вимог розділу 4.1 договору оренди землі, укладених між нею та ФГ Ковалевського В.І.
Вказаний доказ витребовувався у відповідача за клопотанням представника позивача, а після його отримання судом та проведення експертизи заперечень на спростування відсутності перерахування ФГ ОСОБА_4 ОСОБА_1 орендної плати за договорами оренди землі впродовж 2018-2019 років відповідачем або його представником суду не надано, що є його процесуальним обов'язком, згідно приписів ст.ст. 12, 13, 81, 89 ЦПК України.
Твердження сторони відповідача, які зазначені у відзиві, стосовно виплати орендної плати у 2018 році у розмірі 75000 грн, крім висновку експерта № СЕ-19/112-24/13378-ПЦ від 10.02.2025 спростовується змістом, який зазначений у відомості розрахунку за оренду паїв за 2018 рік, де зазначено, що кошти ОСОБА_1 видавалися за 2 пая, у той же час за договором оренди від 23.06.2018 об'єктом оренди є одна земельна ділянка.
Отже докази виплати орендної плати ОСОБА_1 за 2018 та 2019 роки відсутні.
З договору оренди землі, а саме п.4.1 вбачається, що розмір орендної плати становить 4 % (п'ять %) від вартості земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, на дату внесення орендної плати.
Сторони мають різне уявлення щодо свого волевиявлення або волевиявлення іншої сторони правочину, що свідчить про наявність спору між сторонами, як необхідної умови можливості тлумачення змісту правочину судом у відповідності до усталеної практики відносин між сторонами.
Відповідно до частини першої статті 637 Цивільного кодексу України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.
Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.
Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.
Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.
Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 753/11000/14-ц, від 16.04.2019 зі справи № 916/1171/18, від 12.05.2022 у справі № 756/15123/18, якими обґрунтована підстава касаційного оскарження.
Підставою для тлумачення судом угоди є наявність спору між сторонами угоди щодо її змісту, невизначеність та незрозумілість буквального значення слів, понять тексту всієї угоди або її частини, що не дає змоги з'ясувати дійсний зміст угоди або її частини.
Метою тлумачення правочину є з'ясування його змісту, який становить права та обов'язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину.
Відповідний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 22.01.2020 у справі № 399/590/17, від 16.04.2019 зі справи № 916/1171/18.
Принцип "contra proferentem" або "договір тлумачиться проти того, хто його склав" означає, що у разі невизначеності або двозначності умов договору, ці умови тлумачаться на користь сторони, яка не склала договір, і проти сторони, яка його склала. Це правило застосовується для уникнення ситуацій, коли сторона, що розробила текст договору, може отримати невиправдані переваги через невизначеність формулювань.
Верховний Суд в постанові від 18.04.2018 по справі 753/11000/14-ц вказав, що у випадку, якщо визначені ст. 213 Цивільного кодексу правила тлумачення не дозволяють визначити зміст умови договору, застосовується тлумачення на основі принципу contra proferentem. Його суть: сторона, яка включила умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з її неясністю. При цьому не має значення, вона сама розробила таку умову або скористалася стандартним. Крім того, це правило застосовується і щодо умов, які включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін».
У разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проєкт договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведено інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань. До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17.
Як вбачається з попереднього договору оренди землі від 17.07.2012 розмір орендної плати сторонами обумовлювався у розмірі 3,0 відсотки та чітко визначений у пунктах 4.2, 4.3 договору. Редакція цих пунктів є однозначною, тому виключала неоднозначність їх розуміння.
У той же час в договорі оренди землі від 23.06.2018 сторонами визнається, що розроблення тексту договору здійснив орендар - ФГ Ковалевського В.І., який є професіоналом у сфері земельно-орендних правовідносин, позаяк здійснює свою діяльність у цій сфері досить тривалий час.
Таким чином, на відповідача, як розробника умов договору, який запропонований позивачу до підписання, покладається спростування презумції тлумачення суперечності умови договору щодо істотної умови договору - розміру орендної плати на користь позивачки, як орендодавця.
Сторона відповідача, в якості правомірності розрахунку орендної плати на рівні 4 % посилається на внесення до Державного реєстру речових прав вказаного розміру орендної плати, а також на те, що позивачка приймала орендну плату та не заперечувала щодо такого розміру після неодноразового отримання орендної плати, починаючи з 2020 року.
Суд відхиляє таке заперечення, оскільки Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, хоч і передбачає внесення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою на підставі договору, проте згідно ч.1, ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є договір.
Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У той же час предметом регулювання нормативно-правових актів щодо державної реєстрації речових прав є відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав.
У зв'язку з чим, твердження сторони відповідача в цій частині не ґрунтується на вимогах законодавства.
Таким чином, розмір орендної плати, що підлягає нарахуванню позивачу за договором оренди землі від 23.06.2018 має розраховуватись, виходячи з розміру 5 % від вартості земельної ділянки - 28533,14 грн (570662,92 х 5 %).
Сторона позивача визнає виплату відповідачем та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2020 рік, згідно відомості на виплату готівки № 2 від 23 листопада 2020, проте позивач зазначає, що таке виконання виплати орендної плати за 2020 рік є неповним, оскільки розмір орендної плати має бути проведеним з розрахунку 5 % від вартості земельної ділянки і суд погоджується з такою позицією позивача, з вищенаведених мотивів.
Крім того, на отримання ОСОБА_1 орендної плати у 2020 році сторона відповідача посилається на лист, який позивачка отримала 19.11.2020. При цьому ФГ Ковалевського В.І. повідомило про утримання податків за рахунок суми, яку нарахована ОСОБА_1 за користування її земельною ділянкою.
Відповідно до ст. 170 Податкового кодексу України, що визначає особливості нарахування (виплати) та оподаткування окремих видів доходів, підпунктом 1, п. 1 цієї статті встановлено, що нарахування (виплата) та оподаткування доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється податковим агентом платника податку, при цьому об'єкт оподаткування визначається, зважаючи на розмір орендної плати, зазначеної в договорі оренди землі.
Отже ПК України розрізняє платіж за оренду землі і базу оподаткування, яку необхідно визначити, з огляду на розмір орендної плати, який встановлюється тільки умовами договору.
Нормою ст. 171 «Особи, відповідальні за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) податку до бюджету» ПКУ встановлено не тільки осіб відповідальних за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) податку, а й те, що Податковим кодексом України передбачена послідовність з нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку до бюджету, а не просто утримання чи сплату податку.
Базою оподаткування ПДВ операцій з постачання послуг з оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення відповідно до п. 188.1 ПКУ, є договірна вартість оренди такої земельної ділянки. При цьому, ПДВ відповідно до п. 194.1 ПКУ додається до ціни такої послуги оренди, а не вираховується з неї.
Отже, база оподаткування є сумою внесеного платежу та нарахованого податку.
Таким чином, відповідач всупереч умовам договору та приписів податкового законодавства впродовж 2018-2022 років розраховував розмір орендної плати в меншому розмірі, ніж передбачено договором, крім того з орендної плати вираховував податки, що призвело до значного зменшення того, на що розраховувала позивачка при укладення договору оренди землі.
Зважаючи на систематичність порушення прав позивача, а саме: неотримання орендної плати у 2018 та у 2019 році, а також недоотримання орендної плати у 2020 році, є підставами для розірвання договору оренди землі, на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та ч. 2 ст. 651 ЦК України, отже позовні вимоги щодо розірвання договору оренди землі від 23.06.2018 підлягають задоволенню.
Крім того, підлягає задоволенню і позовна вимога щодо стягнення з відповідача неотриманої орендної плати за 2018-2019 років (28533,15+28533,15), а також недоотриманої орендної плати за 2020 рік (10157,74). Загальна сума, яку слід стягнути з відповідача як заборгованість з орендної плати становить 67224,04 грн.
Вирішуючи позовну вимогу щодо скасування державної реєстрації речового права - права оренди відповідача, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 27955766 від 10.09.2018, суд виходить з наступного.
Згідно з ч.5 ст.6 Закону № 161-XIV право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності таких відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав.
Згідно правової позиції Верховного Суду, висловленій в постанові від 15.12.2020 року по справі № 922/2589/19 чинна редакція ст.26 вищевказаного Закону встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи: 1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; 2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; 3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
Таким чином, позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відповідно до ст.141 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати, до яких, згідно ст. 133 цього кодексу відносяться судовий збір та витрати, пов'язані з розглядом справи, у тому числі витрати, пов'язані із залученням експертів та проведенням експертизи.
Згідно матеріалів справи позивач понесла судові витрати по сплаті судового збору в сумі 2147,20 грн та витрати на проведення експертизи в сумі 19101,60 грн.
Зважаючи на задоволення позовних вимог в повному обсязі, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 21248,80 грн в якості відшкодування судових витрат.
На підставі ст.ст. 626, 651, 792 ЦК України, ст.141 ЗК України, ст.ст. 21 24, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»,керуючись ст.ст.4-5, 10, 12-13, 77-81, 95, 141, 258-260, 263-265 ЦПК України, суд,
Позовну заяву ОСОБА_1 до ФГ Ковалевського Віталія Івановича, про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації, стягнення заборгованості,- задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди землі від 23 червня 2018 року, що укладений між Фермерським господарством Ковалевського Віталія Івановича та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 14,86 га з кадастровим номером 3522580000:02:000:2164, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області.
Скасувати державну реєстрацію іншого речового права за Фермерським господарством Ковалевського Віталія Івановича право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3522580000:02:000:2164, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, проведену 10.09.2018 р. приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Коваленко Галиною Григорівною (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27955766 від 10.09.2018 р.).
Стягнути з ФГ ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати в розмірі 67224 грн 04 коп.
Стягнути з ФГ ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 21248,80 грн в якості відшкодування судових витрат.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Кропивницького апеляційного суду. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Відомості про учасників справи:
позивач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ;
відповідач: Фермерське господарство Ковалевського Віталія Івановича, вул.Шевченка, 68, с.Миколаївка, Кропивницького району Кіровоградської області, поштовий індекс 27634, код ЄДРПОУ 23227389.
Суддя Кропивницького районного суду
Кіровоградської області І.А. Бойко