Справа № 357/5990/22 головуючий у суді І інстанції Цуранов А.Ю.
провадження № 22-ц/824/6168/2025 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.
08 липня 2025 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого судді - Березовенко Р.В.,
суддів: Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,
з участю секретаря Щавлінського С.Р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС» поданою директором Романенком Михайлом Едуардовичем на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 листопада 2024 року у справі за позовом за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, про визнання недійсним договору, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, витребування майна з чужого незаконного володіння,-
У липні 2022 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області з вищевказаним позовом, в якому просив суд:
визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна зареєстрований за №1871 від 26 серпня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс», предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,5 кв.м., житловою площею 29,3 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2441018232103;
витребувати квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2441018232103, з незаконного володіння ТОВ «2Х2 Фінанс» на користь ОСОБА_1 ;
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 60020935 від 26 серпня 2021 року, прийняте ОСОБА_2 про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2441018232103, за ТОВ «2Х2 Фінанс»;
скасувати запис про право власності за номером 43651619 від 26 серпня 2021 року про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2441018232103, за ТОВ «2Х2 Фінанс»;
стягнути з відповідачів судові витрати.
В обґрунтування позову вказано, що 14 травня 2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ «КБ «Надра» укладено кредитний договір №341/П/33/2008/840.
Для забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором 14 серпня 2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ «КБ «Надра» укладено договір іпотеки б/н, згідно з яким передано в іпотеку нерухоме майно: квартиру загальною площею 52,5 кв.м., житловою площею 29,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , яка є єдиним житлом позивача та членів його сім'ї, у тому числі малолітнього ОСОБА_3 .
Позивачем отримана вимога про усунення порушень в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» від 18 червня 2020 року №7/GL3N415722 щодо наміру звернення стягнення на предмет іпотеки в результаті, нібито укладення між ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» 21.04.2020 договору про відступлення прав вимог № GL3N415722, на підставі якого ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» набула право вимоги до позивача за кредитним договором та договором іпотеки від 14 серпня 2008 року.
Вказана вимога була необґрунтованою, оскільки відповідач-1 не надав жодного доказу, підтверджуючого відступлення прав вимог.
Внаслідок отримання позовної заяви відповідача-2 у справі №357/291/22 у 2022 році позивачеві стало відомо, що 26 серпня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке належить позивачу - предмета іпотеки за договором іпотеки від 14 серпня 2008 року.
Позивач вважає продаж свого нерухомого майна незаконним, оскільки ціну квартири занижено у 4 рази, а сам договір купівлі-продажу нерухомого майна є таким, що підлягає визнанню недійсним.
Вказує, що договір іпотеки не містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, в тому числі шляхом набуття права власності на нього або продажу предмета іпотеки іпотекодержателем третій особі.
Іпотекодавець не надавав і не надає своєї згоди на звернення стягнення на квартиру в позасудовому порядку ніяким способом і не укладав такого договору.
У вимозі містяться суперечливі відомості про спосіб звернення стягнення, який відповідач-1 мав намір використати. Неконкретність вимоги порушила право позивача викупити предмет іпотеки за запропонованою іпотекодержателем ціною, що порушило ч. 1-4 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та пп. 2.7.-2.9. Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. На момент укладення спірного договору закон забороняв звернення стягнення на майно.
З огляду на зазначене, позивач звернувся до суду.
03 жовтня 2022 року на адресу суду від представника відповідача-1 ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» Чайки І.В. засобами поштового зв'язку надійшов відзив на позов. Вказаний відзив обґрунтований тим, що оскільки позивачем не були виконані умови кредитного договору в передбачені строки, ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» набувши право вимоги до відповідача, 26 серпня 2021 року уклало договір купівлі-продажу з ТОВ «2X2 Фінанс», яким передано право власності на предмет іпотеки останньому.
Вказано, що договором іпотеки передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Порядок і спосіб стягнення іпотекодержатель обрав на свій розсуд. ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» повідомляла боржника цінним листом із описом вкладення про відступлення прав вимоги, а також були направлені іпотечні вимоги, в порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», на адресу вказану в договорі іпотеки, яка була отримана боржником власноручно. Дана вимога міститься в матеріалах справи.
Вимоги Закону про мораторій розповсюджуються на примусову реалізацію майна, а стягнення на предмет іпотеки було звернуто в позасудовому порядку у відповідності до умов іпотечного застереження, добровільно погодженого сторонами при укладенні іпотечного договору. Нормами Закону України «Про іпотеку» врегульовано питання захисту прав іпотекодавця в разі реалізації іпотекодержателем предмету іпотеки за цінами, які є нижчими за звичайні ціни на цей вид майна. Те ж саме стосується письмового повідомлення іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Названі норми визначають певний механізм захисту таких прав, який не передбачає визнання договорів недійсними у разі порушення вимог зазначених норм закону, тому позивачем обрано невірний спосіб захисту права, що означає відсутність підстав для задоволення позовних вимог. Просить поновити строк для подання відзиву та відмовити у задоволенні позову.
30 листопада 2022 року на адресу суду від позивача надійшла відповідь на відзив. Підтримавши доводи позовної заяви, зазначив, що іпотечний договір передбачає саму можливість звернення стягнення на предмет іпотеки як один із можливих способів звернення стягнення на предмет іпотеки, а не відповідне застереження в іпотечному договорі. Жодна умова іпотечного договору не може вважатись як така, що містить свідоме волевиявлення сторін на включення до нього застереження про задоволення вимог іпотекодержателя ще в момент укладення такого договору, або не передбачає, що цей договір чи окремі його умови є підставою для реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки чи продажу предмета іпотеки третій особі, тому відсутня підстава виникнення права власності у відповідача-2. Наполягає на тому, що ні рішення суду, ні договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) не існували. При цьому, було порушене переважне право позивача та його родини викупити предмет іпотеки на запропонованих іпотекодержателем умовах - за 270 000,00 грн.
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 листопада 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна зареєстрований за №1871 від 26 серпня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс», предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2441018232103. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 60020935 від 26 серпня 2021 року, прийняте ОСОБА_2 про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2441018232103), за ТОВ «2Х2 Фінанс». В задоволенні решти вимог відмовлено. Стягнуто з ТОВ «Він Фінанс» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 992,40 грн. Стягнуто з ТОВ «2Х2 Фінанс» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 992,40 грн.
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду директор товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС» - Романенко Михайло Едуардович 30 грудня 2024 року подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просив скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 листопада 2024 року та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Апелянт зазначив про незгоду з висновком суду щодо відсутності в матеріалах справи доказів отримання ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень перед укладенням оспорюваного договору купівлі-продажу.
ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» повідомляла боржника цінним листом із описом вкладення про відступлення права вимоги, а також направлення іпотечної вимоги в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», на адресу вказану в договорі іпотеки, яка була отримана боржником власноруч 30 червня 2020 року. Дана вимога міститься в матеріалах справи. Інші вимоги, які були направлені позивачу належним чином, не були отримані ним внаслідок недбалості або ухилення від отримання, про що свідчить те, що вони були повернуті позивачу за закінченням терміну зберігання.
Після закінчення 30-денного строку після направлення вимоги, як того вимагає Закон України «Про іпотеку» 22 січня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс» було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого ТОВ «2Х2 Фінанс» набуло право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 .
Крім того, заміна кредитора за первісним кредитним зобов'язанням була здійснена без згоди боржника, що не суперечить вимогам законодавства.
На підтвердження вказаних доводів апеляційної скарги відповідач надав копії документів, що знаходяться у приватного виконавця та зазначив наступне. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. припинила діяльність та знаходиться за межами України. До державного архіву, куди передаються справи, суд не звертався.
Додатково апелянт звернув увагу, що станом на 21 травня 2024 року за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано 0 осіб.
Також відповідач не погоджується із застосуванням судом до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Пунктом 5 договору іпотеки від 14 травня 2008 року передбачено, зокрема, право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України Про іпотеку». Згідно зі змістом статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом, що в тому числі підтверджується правовою позицією, викладеною у постановах Верховного суду України від 10 жовтня 2011 року у справі №21-131а11, від 18 вересня 2012 року у справі №21-236а12, а також у постановах Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі №915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі №826/9658/15.
Отже, сторони дійшли згоди, вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження, що міститься в цьому Договорі.
Місцевий суд не взяв до уваги, той факт, що згода власника уже була під час укладення договору іпотеки і в оскаржуваному рішенні вказав, що майно відчужене без згоди власника, що і суперечить матеріалам справи.
Відповідач звертав увагу суду на те, оскільки, даний пункт не оспорювався сторонами і не визнаний недійсним, то повністю відповідає чинному законодавстві та волевиявленню обох сторін.
Крім того, мораторій є відстроченням виконання зобов'язання, а не звільнення від його виконання. Відтак мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, установлений Законом, не позбавляє кредитора права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов'язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) зазначене майно. А тому сторони дійшли згоди, яка підтверджується Договором іпотеки та Повідомленням від 13 грудня 2017 року.
Крім того, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не зупиняє та не змінює дію решти нормативно- правових актів, у тому числі тих, які регулюють порядок проведення державної реєстрації, як наслідок, не може бути мотивом та правовою підставою для відмови у прийнятті заяви на проведення реєстраційної дії та відмови у державній реєстрації.
При цьому, позивачем не надано жодного доказу, що спірна квартира використовується ним, як постійне місце проживання, а тому дія Закону України «Про мораторій на стягнення манна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до даних правовідносин не застосовується.
Звернення з даним позовом до суду, відповідач вважає дану поведінку позивача такою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30 грудня 2024 року дану справу було призначено головуючому судді Мазурик О.Ф., судді, які входять до складу колегії: Желепа О.В., Немировська О.В.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 30 січня 2025 року відкрито апеляційне провадження у справі за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС» поданою директором Романенком Михайлом Едуардовичем на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 листопада 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС»,Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, про визнання недійсним договору, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, витребування майна з чужого незаконного володіння, та надано учасникам справи строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 30 січня 2025 року, закінчено проведення підготовчих дій та справу призначено до розгляду у судовому засіданні.
Відповідно до Розпорядження Київського апеляційного суду від 18 квітня 2025 року, щодо призначення повторного автоматизованого розподілу судових справ на підставі Рішення Вищої ради правосуддя від 10 квітня 2025 року звільнено ОСОБА_5 з посади судді Київського апеляційного суду у зв'язку із поданням заяви про відставку.
У зв'язку з неможливістю суддею-доповідачем ОСОБА_5 продовжувати розгляд судової справи №357/5990/22( а/п 22-ц/824/6168/2025), Розпорядженням керівника апарату Київського апеляційного суду №630/06.1-01/25 від 18 квітня 2025 року призначено повторний автоматизований розподіл цивільної справи.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18 квітня 2025 року дану справу було призначено головуючому судді - Березовенко Р.В., судді, входять до складу колегії: Мостова Г.І., Лапчевська О.Ф.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 23 квітня 2025 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду з повідомленням учасників справи.
Представник апелянта ТОВ «ВІН ФІНАНС» у судове засідання не з'явився, 28 лютого 2025 року подав заяву про розгляд справи без участі.
Інші учасники справи в судове засідання не з'явилися, належним чином повідомлені про місце, час і дату розгляду справи в апеляційній інстанції, заяв та клопотань від них не надходило, однак їх неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 14 травня 2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ «КБ «Надра» укладено кредитний договір №341/П/33/2008/840, відповідно до пункту 1.2 якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 75 063,62 доларів США за програмою «Житлові рішення» з цільовим використанням: проведення розрахунків по договору купівлі-продажу б/н від 14 травня 2008 року, що укладений між позичальником та ОСОБА_6 , згідно якого позичальник придбає у власність нерухоме майно - двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 ; витрати позичальника пов'язані з оформленням кредиту; оплата комісії за розрахунки за цим Договором.
В якості забезпечення виконання відповідачем зобов'язань щодо погашення кредиту, сплати відсотків та інших платежів, передбачених кредитним договором №341/П/33/2008/840 від 14 травня 2008 року, між банком та відповідачем укладений договір іпотеки б/н від 14 травня 2008 року, предметом якого є квартира під номером АДРЕСА_3 .
Відповідно до пункту 5.1 договору іпотеки, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов'язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов'язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором.
Пунктом 5.3 договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, в межах, передбачених п. 5.3 цього договору (п. 5.4 договору іпотеки).
21 квітня 2020 року між ВАТ «КБ «Надра» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» укладено договір №GL3N415722 про відступлення права вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В. зареєстрований в реєстрі за №615, згідно з пунктом 1 якого банк відступає новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває права вимоги банку до позичальників та/або заставодавців (іпотекодавців), та/або поручителів, та/або фізичних осіб, та/або фізичних осіб-підприємців та/або юридичних осіб, зазначених у додатку №1 до цього договору, включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників або інших осіб, до яких перейшли обов'язки боржників, за кредитними договорами (договорами про надання кредиту(овердрафту)) та/або договорами поруки, та/або договорами іпотеки (іпотечними договорами), та/або договорами застави, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно з реєстру у додатку №1 до цього договору. Новий кредитор сплачує банку за права вимоги грошові кошти в сумі та у порядку, визначених цим договором.
У вимозі №187/GL3N415722 від 18 червня 2020 року про усунення порушень, яка адресована ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_4 , позивача повідомлено про відступлення прав вимоги за договором №GL3N415722 від 21 квітня 2020 року, зазначено про заборгованість позичальника перед новим кредитором станом на 18 червня 2020 року в розмірі 3 692 291,87 грн., з яких: заборгованість по основній сумі кредиту - 2 015 611,06 грн., по процентам - 1 676 680,81 грн.
У вимозі також вказано, що іпотекодержатель має право задовольнити забезпечену вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, або продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодержателя. Повідомлено, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» має намір набути право власності на іпотечне майно, а саме 2-кімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Надано позичальнику 30 днів з моменту отримання вимоги для виконання основного зобов'язання за кредитним договором та попереджено, що невиконання таких зобов'язань матиме наслідком застосування заходів для задоволення вимог іпотекодержателя, а саме набуття у власність ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» предмета іпотеки за ціною, встановленою на момент такого набуття, з наступною реєстрацією цього права щодо зміни власника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або укладення ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» з будь-якою особою договору купівлі-продажу предмета іпотеки від свого імені.
26 серпня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., реєстровий №1871.
Відповідно до п. 1 вказаного договору ТОВ «2Х2 Фінанс» набуло права власності на нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Відомості про реєстрацію права власності на означене майно внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер рішення 60020935 від 26 серпня 2021 року, номер запису про право власності 43651619, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2441018232103.
Згідно з пунктом 4-5 вказаного договору купівлі-продажу, відчуження спірного нерухомого майна здійснено за 270 000,00 грн., що визначено відповідно до висновку про вартість об'єкту незалежної оцінки ТОВ «Експертна оцінка майнових прав» від 25 серпня 2021 року, сертифікат суб'єкта оціночної діяльності НОМЕР_1, виданий ФДМУ 26 червня 2018 року, оцінювач ОСОБА_7 .
В договорі купівлі-продажу зазначено, що право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на підставі дубліката договору іпотеки від 14 травня 2008 року та договору про відступлення прав вимоги №187/GL3N415722 від 18 червня 2020 року.
З відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що 26 серпня 2021 року державний реєстратор приватний нотаріус Пономарьова Д.В. прийняла рішення з індексним номером 60020935, яким зареєструвала за ТОВ «2Х2 Фінанс» право власності на спірну квартиру.
Відповідно до копії витягу з реєстру Білоцерківської територіальної громади №15.2-03/24493 від 08 вересня 2021 року, ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 та ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_4 станом на 08 вересня 2021 року зареєстровані за адресою: АДРЕСА_1 з 17 лютого 2009 року.
Відповідно до наказу №55-к від 25 липня 2024 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» перейменовано на ТОВ «Він Фінанс».
Станом на дату розгляду справи, витребувані за клопотанням позивача від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. документи, що стосуються договору купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого за №1871 від 26 серпня 2021 року та реєстраційних дій прав власності за вказаним договором, на адресу суду не надходили. Всі рекомендовані відправлення, направлені на адресу нотаріуса повернулись на адресу суду неврученими «за закінченням терміну зберігання» або з відміткою про «відсутність адресата за вказаною адресою».
Вирішуючи спір по суті позовних вимог місцевий суд встановив, що в пункті 5 договору іпотеки від 14 травня 2008 року передбачено, зокрема право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» без згоди позивача.
В той же час, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Однак, до матеріалів справи не долучено доказів належного надсилання іпотекодавцю ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення основного зобов'язання перед зверненням стягнення на нерухоме майно.
Крім того, у розумінні Закону України «Про захист прав споживачів», кредитний договір №341/П/33/2008/840 від 14 травня 2008 року є споживчим, зобов'язання надано позивачу в іноземні валюті, площа спірної квартири не перевищує 140 кв.м. та використовується позивачем як місце постійного проживання, у його власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно. Тому, відповідно до п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» дії ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» щодо позасудового відчуження предмета іпотеки не відповідають вимогам статті 203 ЦК України та в силу статей 203, 215 ЦК України наявні підстави для задоволення позову в частині визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсними та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ«2Х2 Фінанс» .
Відповідно до пп. 1- 3 ч. 3 ст. 26 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, отже вимога позивача про скасування запису про право власності ТОВ «2Х2 Фінанс» не підлягає задоволенню. Також, оскільки позивач фактично володіє і користується спірною квартирою, підстави для її витребування в межах даного спору відсутні.
Колегія суддів частково погоджується з таким висновком суду першої інстанції, зважаючи на наступне.
Частиною 1 статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до змісту статті 526 ЦК України зобов'язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України.
За статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно з частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Частиною першою статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
При вирішенні спору про визнання правочинів недійсними суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог має зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено наявність підстав недійсності правочину й порушення прав.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час звернення стягнення на предмет іпотеки) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
За змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку.
Отже, належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Разом із тим метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 долучив копію вимоги про усунення порушення, в порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» від 18 червня 2020 року за вих. №187/.GL3N415722
Надаючи оцінку обставинам отримання позивачем вказаної вимоги місцевий суд врахував зазначене у позовній заяві про її отримання вимоги вже після продажу квартири та відсутність в матеріалах справи доказів належного її надсилання позивачу перед зверненням стягнення на нерухоме майно.
Згідно ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ст. 79, 80 ЦПК України).
В порушення вказаних вимог закону районний суд не встановив дійсні обставини отримання ОСОБА_1 вимоги від 18 червня 2020 року за вих. №187/.GL3N415722, у зв'язку з цим висновок про невиконання ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» є припущенням та не може покладатися в основу доказування.
Згідно з ч. ч. 3-4 ст.83 ЦПК України відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.
Частиною 3 ст.367 ЦПК України передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
За повідомленням апелянта, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. припинила діяльність та знаходиться за межами України, а тому надати витребувані судом першої інстанції документи не мала можливості. З урахуванням викладеного, враховуючи суперечливу поведінку позивача щодо особистого долучення до матеріалів справи вимоги від 18 червня 2020 року за вих. №187/.GL3N415722, проте не надання доказів часу її отримання, колегія суддів приймає подані ТОВ «ВІН ФІНАНС» нові докази.
З поданих доказів апеляційним судом встановлено, що на виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» неодноразово направляло вимоги про усунення порушень в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», зокрема:
- 27 червня 2020 року направлено ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень, повідомлення відступлення права вимоги та повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки на адресу: АДРЕСА_4 (поштове відправлення 0503339018253), яка отримана одержувачем 30 червня 2020 року;
- 02 вересня 2020 року направлено ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення, на адресу: АДРЕСА_4 (поштове відправлення 0503357725153), яке повернулося на поштову адресу ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» з відміткою «за закінченням терміну зберігання»;
- 16 грудня 2020 року направлено ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення, на адресу: АДРЕСА_4 (поштове відправлення 0500347098496), яке повернулося на поштову адресу ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» з відміткою «не проживає».
Встановлені у справі обставини свідчать, що іпотекодержатель дотримався норм законодавства при зверненні стягнення на предмет іпотеки та умов договору іпотеки. Іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про наявність боргу і необхідність його погашення, про наслідки невиконання заявлених вимог, серед іншого, про можливий продаж предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», а тому висновок місцевого суду щодо неналежного надсилання ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення основного зобов'язання перед зверненням стягнення на нерухоме майно, є помилковим.
Разом з тим, суд погоджується з місцевим судом щодо порушення Іпотекодержателем положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» під час укладення договору купівлі-продажу.
У постанові Верховного Суду від 01 лютого 2023 року у справі №316/2082/19 зазначено, що реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем у позасудовому порядку є примусовим зверненням стягнення на майно в розумінні Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній час реалізації спірного нерухомого майна, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Згідно із підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об'єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об'єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об'єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов'язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна;
- таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку про те, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» застосовується при одночасній наявності всіх перерахованих умов.
Мораторій є відстроченням виконання зобов'язання, а не звільненням від його виконання. Відтак мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, установлений Законом, не передбачав втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов'язань за договором, а лише тимчасово забороняв примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) цей предмет іпотеки (застави).
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Вказаний Закон діяв до 23 вересня 2021 року і не дозволяв органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону на період його чинності.
У постановах Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі №761/24810/14 та від 08 квітня 2020 року у справі №334/3320/15-ц зазначено, що тимчасовий мораторій на примусове звернення стягнення на нерухоме майно не застосовується у випадках, якщо таке нерухоме житлове майно не використовується як місце постійного проживання позивача.
Як встановлено з договору іпотеки від 14 травня 2008 року, загальна площа предмета іпотеки - квартири АДРЕСА_3 , становить 52,5 кв. м., тобто не перевищує максимально допустиму площу такого майна, а саме, 140 кв. м для квартири, яка необхідна для застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
На час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу (26 серпня 2021 року) позивач був зареєстрований у квартирі АДРЕСА_3 .
Доказів на підтвердження того, що на час укладення спірного договору ОСОБА_1 не використовував іпотечне майно як місце свого постійного проживання або ж мав у власності інше нерухоме майно відповідач не надав.
Установивши, що спірна квартира як предмет іпотеки виступає забезпеченням виконання зобов'язань ОСОБА_1 за споживчим кредитним договором, наданим позивачу в іноземні валюті, площа спірної квартири не перевищує 140 кв.м. та використовується позивачем як місце постійного проживання, у його власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
За встановлених обставин, місцевий суд зробив обґрунтований висновок про задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна за №1871 від 26 серпня 2021 року та скасування рішення про державну реєстрацію, однак з підстав, які колегія суддів вважає частково помилковими.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
За приписами ч. 4 ст. 376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
Оскільки суд першої інстанції дійшов правильного висновку про часткове задоволення позову, однак з підстав, які колегія апеляційного суду вважає частково помилковими, оскаржуване судове рішення підлягає зміні в частині мотивів та підстав такого висновку відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦПК України.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС» подану - директором Романенком Михайлом Едуардовичем - задовольнити частково.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 листопада 2024 року - змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 10 липня 2025 року.
Головуючий: Р.В. Березовенко
Судді: О.Ф. Лапчевська
Г.І. Мостова