179/1884/23
2/179/15/25
07 липня 2025 року селище Магдалинівка
Магдалинівський районний суд Дніпропетровської області
в складі головуючого судді Кравченко О.Ю.,
за участю: секретаря судового засідання Хорольської І.П.,
позивача за первісним позовом - ОСОБА_1
представника позивача за первісним позовом - Салтисюка Ю.В.
представника відповідача за первісним позовом Ямкового В.Ф.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки, та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» до ОСОБА_1 , третя особа - Магдалинівська селищна рада про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим,
У листопаді 2023 року до Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області звернувся ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Салтисюк Юрій Валерійович, з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» про визнання договору оренди землі припиненим та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Заявою від 11 вересня 2024 року (т.2 а.с.32-37) позивач змінив предмет позову та просить суд визнати відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» права оренди щодо земельної ділянки площею 6,34 га, кадастровий номер 1222386800:01:030:0001, що належить на праві власності ОСОБА_1 , зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 жовтня 2016 року, номер запису про інше речове право: 30810591.
В обґрунтування позову посилається на те, що позивач є власником земельної ділянки площею 6,34 га, цільове призначення «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», кадастровий номер 1222386800:01:030:0001, що розташована на території Личківської сільської ради Новомосковського району (попередня назва - Пролетарська сільська рада Магдалинівського району) Дніпропетровської області.
Право власності Позивача на земельну ділянку кадастровий номер 1222386800:01:030:0001 виникло на підставі Державного акту на право власності на землю серії ДП №118725 від 18.12.2003, зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та право користування землею, договорів оренди землі за №010312300299 від 18.12.2003.
19 жовтня 2015 року позивач, діючи в якості орендодавця, уклав договір оренди вказаної земельної ділянки кадастровий номер 1222386800:01:030:0001 з відповідачем ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО», яке діяло в якості орендаря.
Серед іншого, орендар та орендодавець, погодили, що термін дії договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015 року становить сім років та, відповідно, договір оренди закінчує свою дію 19.10.2023 року.
Договір оренди земельної ділянки було зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.10.2016 року, номер запису про інше речове право:30810591.
Після укладення договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015 року, жодних додаткових угоди між ним та ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО», зокрема щодо продовження термінів дії договору оренди не укладалося, та відповідно договір оренди повинен був діяти 7 (сім) років, тобто до 19.10.2023 року.
На переконання позивача, припинення дії договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1222386800:01:030:0001 від 19.10.2015 року, повинно було відбутися 19.10.2023 року, шляхом закінчення строку, на який його було укладено, що відповідало положенню ст.31 Закону України «Про оренду землі».
Позивач не мав намірів продовжувати термін дії вказаного договору оренди землі чи укладати будь-які інші правочини, що стосуються користування належною йому земельною ділянкою з боку ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» та відповідно бажав повернути у власне володіння належну йому земельну ділянку.
Так, 29.06.2023 позивачем на поштову адресу відповідача було направлено власноручно складений лист-повідомлення, за змістом якого він повідомляв про небажання продовжувати дію договору оренди та повернути у його володіння земельну ділянку.
Вказаний лист позивачем на адресу відповідача було направлено через оператора поштового зв'язку ПАТ «Укрпошта», рекомендованим листом з ідентифікатором для відстеження руху поштової кореспонденції №4945500013086, який було отримано відповідачем 20.07.2023 року.
10 жовтня 2023 року позивач, з метою перевірки правового стану земельної ділянки отримав Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №349882344, з якої встановлено, що розділ «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права» містить відомості про проведення державної реєстрації додаткової угоди №1 від 15.09.2023 до договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015 року, а також відомості про автоматичне продовження дії договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015.
Відповідач стверджує, що жодних додаткових угод з ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» до договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015 ніколи ні сам, ні через уповноважених осіб не підписував, та жодних дій, направлених на встановлення в договорі оренди умов щодо автоматичного продовження терміну дії договору на новий термін ніколи не погоджував.
Відомості в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо державної реєстрації додаткової угоди №1 від 15.09.2023 до договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015 та встановлення автоматичного продовження терміну дії договору оренди землі були внесені без будь-якого волевиявлення позивача, за умови його повної необізнаності щодо наявності вказаної додаткової угоди.
З метою відновлення свого порушеного права, 17 жовтня 2023 року позивач особисто звернувся до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) Магдалинівської селищної ради, де подав відповідну заяву про внесення змін до державного реєстру, в частині скасування запису про автоматичне продовження терміну дії договору оренди землі від 19.10.2015 року, де позивачу було надано роз'яснення, що вказана реєстраційна дія могла бути здійснена за місяць до закінчення терміну дії договору і прострочення даного терміну позбавляє можливості її вчинити.
01 листопада 2023 року з метою перевірки стану земельної ділянки позивач повторно отримав інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №352734148, зі змісту якої встановив, що в розділ «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права» Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено відомості, що термін дії договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015 закінчується 19.10.2030, тобто фактично, згідно даних державного реєстру, відбулося автоматичне продовження терміну дії договору оренди землі на 7 років., що не відповідало волі позивача.
Таким чином, відбулося порушення права позивача щодо володіння належної йому на праві приватної власності земельної ділянки кадастровий номер 1222386800:01:030:001, яка поза межами його волевиявлення та вимог закону утримується в користуванні відповідача. Відповідач протиправно продовжив термін дії договору оренди землі та фактично продовжив користуватися земельною ділянкою, не повернувши її з оренди на користь позивача.
Враховуючи, що позивач додаткову угоду №1 від 15.09.2023 до договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015 не підписував, відповідно, істотні умови цієї додаткової угоди, як складової основного договору, не погоджував, необхідно зробити висновок, що у ОСОБА_1 було відсутнє волевиявлення на продовження терміну дії договору оренди.
Враховуючи вищевикладені обставини, позивач вважає, що своє порушене право необхідно захистити шляхом пред'явлення позовної вимоги про визнання відсутнім права оренди відповідача за договором оренди від 19 жовтня 2015 року, об'єктом оренди за яким являється земельна ділянка кадастровий номер 1222386800:01:030:0001, що належить позивачу на праві приватної власності.
28.11.2023 представником відповідача ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» - Ямковим В.Ф. подано відзив на позовну заяву, відповідно до якого представник відповідача просить відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що 19 жовтня 2016 року державним реєстратором Магдалинівської районної державної адміністрації у Дніпропетровській області було зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 30810591, укладений між позивачем та відповідачем договір оренди земельної ділянки площею 6,34 га (кадастровий номер 1222386800601:01:030:0001), яка розташована на території Пролетарської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі - Договір оренди).
Позивач визнає факт укладення договору оренди, тобто наявність його згоди на рахунок всіх істотних умов договору оренди, викладених в ньому, скріпленого його особистим підписом, на відміну від факту укладення додаткової угоди №1 від 15.09.2023, начебто щодо продовження терміну дії договору оренди.
Зазначає, що укладення та реєстрація додаткової угоди №1 від 15.09.2023 не вплинуло на строк дії договору, який зазначений як 7 років (тобто без змін), а також не змінено дату закінчення дії договору оренди, яка також не зазнала змін - 19.10.2023.
Відповідач наголошує, що укладення та реєстрація Додаткової угоди №1 від 15.09.2023 (про не підписання якої зазначає позивач), потягнуло за собою збільшення розміру орендної плати. Однак позивач не зазначає про непогодження ним умов щодо даного збільшення розміру орендної плати.
У пункті 4.2 Договору оренди визначено, що по закінченню терміну договору оренди Орендар має переважне право на поновлення цього договору на новий термін. Договір оренди в обов'язковому порядку припиняється без подальшого поновлення у разі закінчення строку, на який надано було в оренду земельну ділянку, якщо за шість місяців до його закінчення Орендодавець повідомить орендаря про не продовження дії цього Договору, інакше продовження дії цього договору здійснюється згідно ч. п.2.3 цього Договору.
Таким чином, позивач та відповідач передбачили під час укладення договору умову щодо поновлення договору оренди. За наявності заперечень позивача щодо поновлення договору оренди, він мав повідомити відповідача про відсутність бажання щодо продовження дії договору оренди не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення, тобто не пізніше 19 квітня 2023 року.
Оскільки жодних заперечень від позивача щодо поновлення дії договору оренди відповідач не отримував, враховуючи ст.126-1 ЗК України та п.4.2 договору оренди, за настання визначеної в реєстрі дати закінчення дії договору оренди, а саме 19 жовтня 2023 року, дію Договору оренди було поновлено автоматично на той самий строк, на 7 років, до 19.10.2030, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.11.2023.
Зазначає, що лист-повідомлення із запереченнями про продовження договору оренди від 29.06.2023, на який посилається позивач, не є належним доказом, оскільки був надісланий з відділення «Укрпошти» у м.Новомосковськ 12.07.2023 (а не 29.06.2023, як зазначено у позовній заяві), тобто з пропуском шестимісячного строку, визначеного абз.2 п.4.2 Договору оренди. Відповідач наприкінці дії договору оренди не отримував жодних листів від позивача, в тому числі і зазначеного вище листа - повідомлення.
Щодо доводів про не укладення додаткової угоди зазначає, що у вересні 2023 року до відповідача звернулася довірена особа позивача - його дружина, ОСОБА_2 , з підписаними позивачем двома примірниками Додаткової угоди №1 від 15.09.2023 до Договору оренд та повідомила, що позивач просить переглянути розмір орендної плати та збільшити її мінімум до 42 000 грн.
Оскільки 18.02.2022 позивачем було подано відповідачу заяву, якою він уповноважував свою дружину, ОСОБА_2 , на отримання орендної плати за користування його земельною ділянкою, відповідно до умов договору оренди, то відповідач не мав ніяких сумнівів на рахунок підпису позивача в додатковій угоди.
Відповідно до ч.3 ст.126-1 ЗК України, позивач, за відсутності наміру щодо поновлення договору оренди мав звернутися до державного реєстратора із відповідною заявою у строки не пізніше 19.09.2023, що виходячи із змісту позовної заяви, ним зроблено не було.
Зазначені вище доводи свідчать, що права та інтереси позивача укладенням та реєстрацію Додаткової угоди №1 від 15.09.2023 порушені не були, оскільки змін до договору про зміну строку дії договору не вносилися та залишився без змін - 7 років, а поновлення дії договору оренди відбулося на умовах, визначених в п.4.2 самого договору оренди та ст.126-1 Земельного кодексу України, за відсутності письмових заперечень позивача щодо поновлення дії договору.
31 жовтня 2024 представником відповідача подано відзив на заяву позивача про зміну предмету позову, в якому просить відмовити у задоволенні позову, посилаючись на аналогічні обставини, а також вважає, що позивач звернувся з неналежним способом захисту.
У свою чергу, 10 жовтня 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , та просить суд визнати поновленим на той самий 7 річний строк (до 19 жовтня 2030 року) і на тих самих умовах Договір оренди земельної ділянки площею 6,3400 га (кадастровий номер 1222386800:01:030:0001), розташованої на території Пролетарської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, без серії та номера, укладений 19.10.2016 між ОСОБА_1 та ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 жовтня 2016 року державним реєстратором Магдалинівської районної державної адміністрації Дніпропетровської області Прохода С.А., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46080119 від 21.03.2019, номер запису про інше речове право:30810591.
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 19 жовтня 2016 року між орендарем ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» та орендодавцем, ОСОБА_1 було укладено договір оренди без серії та номеру щодо земельної ділянки загальною площею 6,3400 га, (кадастровий номер 1222386800:01:030:0001), яка знаходиться на території Пролетарської сільської ради Магдалинівського (Новомосковського) району Дніпропетровської області.
Право оренди було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 жовтня 2016 року державним реєстратором Магдалинівської районної державної адміністрації Дніпропетровської області Прохода С.А., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46080119 від 21.03.2019, номер запису про інше речове право: 30810591 (далі - Договір оренди).
Відповідно до п.1.1., 2.1, 3.1, 3.2 Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування (оренду) земельну ділянку площею 6,3400 га (кадастровий номер 1222386800:01:030:0001), яка знаходиться на території Пролетарської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з метою використання земельної ділянки для вирощування господарських культур.
Пунктом 5.1 Договору оренди Сторони погодили, що за користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар нараховує орендодавцю щороку орендну плату в грошовій формі у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 004,44 грн.
Згідно п.4.1 Договору оренди Сторони погодили, що земельна ділянка надається в оренду строком на 7 (сім) років. Термін дії договору починається з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки, що виникає на підставі Договору та закінчується в день, наступний за днем закінчення строку оренди.
Отже, оскільки договорі оренди був зареєстрований 19 жовтня 2016 року, термін його дії спливав 19 жовтня 2023 року.
Пунктом 4.2 Договору оренди сторони передбачили, що Договір оренди в обов'язковому порядку припиняється без подальшого поновлення у разі закінчення строку, на який надано було в оренду земельну ділянку, якщо за шість місяців до його закінчення орендодавець повідомить Орендаря про не продовження дії цього договору, інакше продовження дії його договору здійснюється згідно ч.2 п.2.3 цього договору. У разі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, то за відсутності письмових заперечень Орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, цей договір підлягає продовженню на той самий строк і на тих самих умовах. В разі припинення дії договору до закінчення польових робіт, строк оренди продовжується до повного завершення збирання урожаю.
В свою чергу, відповідач у строк, передбачений договором, а саме - за шість місяців до його закінчення, не повідомляв позивача про своє бажання не продовжувати дію договору оренди.
Більше того, 15 вересня 2023 року відповідач навіть погодився на укладення додаткової угоди №1 до договору оренди, яка передбачала збільшений розмір орендної плати, а саме 42 000 грн., однак фактично укладення якої оспорюється відповідачем, про що свідчать його доводи в рамках первісного позову.
Також позивач за зустрічним позовом наголошує, що після закінчення терміну дії договору оренди, відповідач не звертався до позивача з вимогою повернути його земельну ділянку з оренди у зв'язку із закінченням строк дії договору, тому позивач станом на день звернення з даним позовом продовжує користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди та вважає, що відповідно до п.4.2 договору оренди є всі підстави для визнання його в судовому порядку поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
Відповідно до ст.32-2 ЗУ «Про оренду землі» закріплено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Відповідно до ч.1 ст.126-1 ЗК України зазначено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельної ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається (ч.2 ст.126-1 ЗК України).
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору (ч.3 ст.126-1ЗК України).
ОСОБА_1 звернувся до Центру надання адміністративних послуг Магдалинівської селищної ради із заявою про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про автоматичне продовження терміну дії договору оренди з пропуском строку, передбаченого ч.3 ст.126-1 ЗК України, а саме 17 жовтня 2023 року, та йому було відмовлено у вчиненні даної реєстраційної дії.
Позивач вважає, що подання даної заяви із пропуском строку свідчить про відсутність у відповідача дійсного наміру щодо не поновлення договору оренди землі після закінчення терміну його дії - після 19 жовтня 2023 року.
Оскільки належне волевиявлення відповідача на припинення (не поновлення) договору оренди було відсутнє, позивач за зустрічним позовом вважає, що наявні всі підстави для задоволення зустрічного позову.
24 жовтня 2024 року представником позивача за первісним позовом, ОСОБА_3 , подано відзив на зустрічний позов, відповідно до якого просить відмовити у задоволенні зустрічного позову. В обґрунтування своєї позиції зазначає, що ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО», посилаючись на наявність в нього права на поновлення Договору оренди землі, здійснюючи посилання на норми ст.32-2 Закону України «Про оренду землі» та ст.126-1 ЗК України, свідомо уникає аналізу норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини за весь період дії спірного договору, а саме - починаючи з 19.10.2016 року та відповідно хибно застосовує норми права, виходячи з їх чинності в часі.
Так, на момент укладення договору оренди землі порядок поновлення договору оренди землі було врегульовано ст.33 Закону України «Про оренду землі» №161-XIV в редакції, що діяла станом на 19.10.2016 року.
В свою чергу, 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону «Про оренду землі» викладена у новій редакції.
Розділ ІХ «Перехідні положення» Закону «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
« Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Стаття 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-ІХ, який вступив в дію 16.01.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони, за змістом приписів указаної статті, відрізнялися від тих, які пропонує застосувати позивач за зустрічним позовом.
Стаття 33 Закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі, завершення процедури поновлення такого договору було неможливим.
Спірні правовідносини виникли через відмову ОСОБА_1 поновити договір оренди землі після спливу його строку, при цьому з боку ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО», у відповідності до положень статті 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-ІХ, жодний дій взагалі не вчинялося.
ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» не реалізувало право на поновлення договору оренди землі та не підтвердило продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору, у встановленому законом порядку. Більш того, ОСОБА_1 не укладалося жодних додаткових угод на продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки, які б за своїм змістом вказували на згоду орендодавця поновити термін дії спірного договору оренди землі, а наявна в матеріалах справи додаткова угода містить підроблений підпис орендодавця.
Враховуючи викладене, ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» у вказаних спірних правовідносинах проявляє недобросовісну поведінку, так як грубо порушило визначену законом процедуру поновлення договору оренди землі, за умови використання додаткової угоди, підпис в якій виконано не орендодавцем ОСОБА_1
31.10.2025 представником ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» подано відповідь на відзив, відповідно до якого підтримав свою позицію щодо зустрічного позову, посилаючись на умови укладеного 19.10.2016 року між сторонами договору оренди земельної ділянки в частині продовження строку його дії, які позивачем за первісним позовом не були дотримані, а також на обов'язковість виконання договору сторонами, що передбачено ч.1 ст.629 ЦК України. Зазначає, що чинне законодавство України дозволяє погодити сторонам договору певні особливості щодо врегулювання відносин між ними, якщо вони прямо не суперечать вимогам закону. Отже, положення Договору оренди від 19 жовтня 2016 року, які були спеціально погоджені позивачем та відповідачем в рамках даних орендних відносин щодо здійснення користування позивачем земельною ділянкою, мають перевагу у застосуванні перед нормами, в тому числі ст.33 Закону України «Про оренду землі», на застосуванні якої наполягає відповідач, ігноруючи при цьому положення п.4.2 Договору оренди. Просить задовольнити зустрічний позов.
Ухвалою суду від 06.11.2023 первісну позовну заяву залишено без руху з наданням позивачу строку на усунення недоліків.
Ухвалою суду від 13.11.2023 первісна позовна заява прийнята до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.
Ухвалою суду від 17.01.2024 відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача за первісним позовом про залишення позовної заяви ОСОБА_1 без розгляду.
Ухвалою суду від 17.01.2024 задоволено клопотання представника позивача за первісним позовом про витребування доказів.
Ухвалою суду від 06.03.2024 за клопотанням представника позивача у справі призначено судову почеркознавчу експертизу, провадження у справі зупинено на час проведення експертизи.
Ухвалою від 20.05.2024 провадження у справі поновлено для вирішення клопотання експерта, призначено підготовче засідання.
Ухвалою суду 12.06.2024 витребувано додаткові докази для проведення експертизи.
Ухвалою суду від 24.06.2024 задоволено клопотання експерта, направлено цивільну справу разом із зібраними матеріалами до експертної установи для проведення експертизи, провадження у справі зупинено на час проведення експертизи.
Ухвалою суду від 02.08.2024 провадження у справі поновлено.
Ухвалою суду від 10.10.2024 прийнято до розгляду заяву позивача ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Салтисюк Ю.В., про зміну предмету позову.
Ухвалою суду від 10.10.2024 прийнято зустрічну позовну заяву ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» до ОСОБА_1 , третя особа - Магдалинівська селищна рада до спільного розгляду з первісним позовом, та об'єднано цивільні справи в одне провадження.
Ухвалою суду від 17.01.2025 відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача за первісним позовом Ямкового В.Ф. про призначення у цивільній справі повторної судової почеркознавчої експертизи.
Ухвалою суду від 12.02.2025 відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» про призначення у цивільній справі нової судової почеркознавчої експертизи.
Ухвалою суду від 12.02.2025 підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду по суті.
В судовому засіданні 18.04.2025 позивач за первісним позовом, ОСОБА_1 підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити. Наполягає, що додатковий договір до договору оренди він не підписував, орендну плату не отримував. Пояснив, що ОСОБА_4 це його колишня дружина, він з нею розлучився 3-4 роки тому. Він один раз доручив дружині отримати орендну плату, коли лежав хворий, більше нічого не доручав. Договір оренди продовжувати він не бажав, направив повідомлення поштою рекомендованим листом.
У наступні судові засідання позивач за первісним позовом ОСОБА_1 не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Представник позивача за первісним позовом - адвокат Салтисюк Ю.В. у судовому засіданні підтримав позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві та просив їх задовольнити. Проти задоволення зустрічного позову заперечував з підстав, викладених у відзиві на зустрічний позов, та просив відмовити у його задоволенні.
Представник відповідача за первісним позовом - адвокат Ямковий В.Ф. у судовому засіданні заперечував проти задоволення вимог первісного позову з підстав, викладених у відзиві, та просив відмовити у його задоволенні. Вимоги зустрічного позову підтримав та просив їх задовольнити.
Представник третьої особи - Магдалинівської селищної ради, у судове засідання не з'явився, подав заяву про розгляд справи за відсутності представника.
Вислухав пояснення сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, суд дійшов наступних висновків.
Згідно з ч. 1 ст. 4, ч.ч. 1, 2 ст. 5 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленим цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи, законних інтересів, а суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Як передбачено ст.ст.12 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачений цим Кодексом випадках.
За змістом ст.ст.77,78 ЦПК України належними є докази, що містять інформацію щодо предмету доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Обставини, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог, так і заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,34 га, кадастровий номер 1222386800:01:030:0001, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Личківської сільської ради Самарівського району (попередня назва - Пролетарська сільська рада Магдалинівського району) Дніпропетровської області (а.с.11-16).
19 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем та ТОВ «Оріль-Агро», як орендарем укладений договір оренди земельної ділянки площею 6,3400 га, кадастровий номер 1222386800:01:030:0001), який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.10.2016, номер запису про інше речове право: 30810591 (далі - договір оренди).
Відповідно до п.1.1., 2.1, 3.1, 3.2 Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування (оренду) земельну ділянку площею 6,3400 га (кадастровий номер 1222386800:01:030:0001), яка знаходиться на території Пролетарської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з метою використання земельної ділянки для вирощування господарських культур.
Пунктом 5.1 Договору оренди Сторони погодили, що за користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар нараховує орендодавцю щороку орендну плату в грошовій формі у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 004,44 грн.
На підставі вказаного договору оренди сторонами, складений акт прийому-передачі земельної ділянки від 19.10.2016, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у користування вищевказану земельну ділянку (т.1 а.с.17, 125-127, 129).
За умовами Договору оренди, земельна ділянка надається в оренду строком 7 (сім) років. Термін дії цього договору починається з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки, що виникає на підставі договору, і закінчується в день, наступний за днем закінчення строку оренди (п.4.1 договору оренди).
Відповідно до п.4.2 Договору оренди, по закінченню терміну договору, Орендар має переважне право на поновлення цього договору на новий термін. Зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за шість місяців до його закінчення.
Договір оренди земельної ділянки в обов'язковому порядку припиняється без подальшого поновлення у разі закінчення строку, на який надано було в оренду земельну ділянку, якщо за шість місяців до його закінчення Орендодавець повідомить Орендаря про не продовження дії цього договору, інакше продовження дії цього договору здійснюється згідно ч.2 п.2.3 Договору.
У разі, коли орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку оренди, то за відсутністю письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, цей договір підлягає продовженню на той самий строк і на ти самих умовах. В разі припинення дії договору до закінчення польових робіт, строк його дії продовжується до повного завершення збирання врожаю.
Відповідно до п.4.3 договору, Умови цього договору зберігають чинність на строк його дії у випадках, коли після набрання чинності договором, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені цим договором.
Відповідно до п. 6.2 договору оренди, у разі закінчення терміну дії, припинення, або розірвання цього договору, Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку у тому стані, в якому він одержав її в оренду, не пізніше 7 (семи) днів з моменту припинення терміну дії даного договору за актом приймання-передачі.
Як вбачається з додаткової угоди №1 від 15 вересня 2023 року до договору оренди земельної ділянки б/н від 19 жовтня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Оріль-Агро» (далі Додаткова угода), розділ 4 Договору оренди, який має назву «Термін дії договору та його продовження», викладений в наступній редакції:
«4.1. Земельна ділянка надається в оренду строком на 7 (сім) років. Термін дії цього Договору починається з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки, що виникає на підставі договору та закінчується в день, наступний за днем закінчення строку оренди.
4.2. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 15 (п'ятнадцять) календарних днів до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки. До листа повідомлення про укладення договору оренди землі орендар додає проект договору оренди.
4.3. Після закінчення строку дії договору даний договір може бути поновлений автоматично.
Автоматичним поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дії сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніше, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.»
Також вказаною додатковою угодою пункт 5.1 розділу 5 Договору «Орендна плата» викладено у новій редакції.
Відповідно до розділу ІІІ Додаткової угоди, зміни до Договору викладені в даній додатковій угоді набирають чинності з моменту її державної реєстрації (т.1 а.с.128).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.10.2023 №349882344 та витягом з Державного реєстру речових прав №350656856 від 17.10.2023 встановлено, що 19.10.2016 державним реєстратором Магдалинівської районної державної адміністрації Прохода С.А. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.03.2019 (з відкриттям розділу), індексний номер 46080119, право оренди належної позивачу земельної ділянки було зареєстровано за ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО». Підставою для реєстрації права оренди земельної ділянки зазначено договір оренди землі б/н від 19.10.2015; додаткова угода №1 від 15.09.2023; дата закінчення дії договору зазначена - 19.10.2023, з автоматичним продовженням дії договору (т.1 а.с.17-18).
Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.11.2023 №352734148, в розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права» Державного реєстру речових прав на нерухоме майно міститься інформація, що термін дії договору оренди земельної ділянки від 19.10.2015 закінчується 19.10.2030, з автоматичним продовженням дії договору (т.1 а.с.18).
17.10.2023 ОСОБА_1 звернувся до державного реєстратора Магдалинівської селищної ради із заявою №57553631 про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки (т.1 а.с.122).
Позивач за первісним позовом - ОСОБА_1 , заперечує факт укладення з ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» додаткової угоди №1 від 15.09.2023 до договору оренди земельної ділянки від 19.10.2016 та зазначає, що вказану додаткову угоду він не укладав та не підписував.
Для з'ясування цих обставин у справі призначалась судово-почеркознавча експертиза, проведення якої було доручено Дніпропетровському науково-дослідному інституту судових експертиз.
Згідно з висновком експерта за результатами проведення судової почеркознавчої експертизи №690-24 від 22.07.2024, підпис від імені ОСОБА_1 у графі «Орендодавець» Додаткової угоди від 15.09.2023 до Договору оренди земельної ділянки б/н від 19.10.2016 виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою (т.2 а.с.10-18).
Відповідно до ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Частиною третьою статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
За частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину.
Так, відповідно до ч.1 статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Відповідно до ч.2 статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Отже, підпис є невід'ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до ст.14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі.
За частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Стаття 17 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Отже, підписані та укладені договір оренди землі та/або відповідна додаткова угода до нього набирають чинності, а орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору або додаткової угоди.
Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна, з якими закон пов'язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків.
Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19).
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Судом встановлено, що право оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки площею 6,34 га з кадастровим номером 12223868000:01:030:0001, на підставі укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» договору оренди від 19.10.2015 року, зареєстровано державним реєстратором Магдалинівської районної державної адміністрації Дніпропетровської області 19.10.2016, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухому майно.
Отже, право оренди вказаної земельної ділянки виникло у ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» з 19.10.2016.
Відповідно до п.4.1 Договору оренди, договір укладений терміном на 7 років, починаючи з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки, і закінчується в день, наступний за днем закінчення строку оренди, тобто 19.10.2023.
При цьому з інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №349882344 від 10.10.2023 та №352734148 від 01.11.2023 вбачається, що на підставі додаткової угоди №1 від 15.09.2023 до Договору оренди було зареєстровано зміни в частині розміру орендної плати та строку дії договору оренди, який було продовжено до 19.10.2030 року, з автоматичним продовженням дії договору.
Судом також встановлено, що додаткову угоду №1 від 15.09.2023 до договору оренди земельної ділянки ОСОБА_1 не підписував, що підтверджується висновком судової почеркознавчої експертизи, тобто не погоджував умови вказаної додаткової угоди.
Оскільки вказана додаткова угода ОСОБА_1 не підписана, суд дійшов висновку, що між ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» та ОСОБА_1 не було досягнуто домовленості щодо укладення даної угоди, а отже, додаткова угода №1 від 15.09.2023 до договору оренди земельної ділянки від 19.10.2016 є неукладеною.
Доводи представника відповідача за первісним позовом про те, що умови додаткової угоди не впливають на визначення строку оренди земельної ділянки, суд відхиляє з огляду на її зміст, яким розділ 4 Договору оренди земельної ділянки «Термін дії договору та його продовження» викладений у новій редакції, яка, зокрема передбачає автоматичне продовження строку дії договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення.
Доказів того, що ОСОБА_1 особисто підписав спірну додаткову угоду або уповноважив на її підписання свою дружину, ОСОБА_2 відповідачем за первісним позовом суду не надано. Надана до відзиву копія заяви ОСОБА_1 від 18.02.2022 (т.1 а.с.77) вказаного факту не доводить та не може бути прийнята судом до уваги, оскільки відповідно до цієї заяви позивач за первісним позовом просив виплатити ОСОБА_2 належну йому орендну плату, а тому доводи представника відповідача в цій частині суд не приймає до уваги.
Оскільки додаткова угода №1 від 15.09.2023 до Договору оренди земельної ділянки від 19.10.2016 між сторонами не укладена, при вирішенні питання щодо відсутності у ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» права оренди спірної земельної ділянки та зустрічних вимог про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, виходить з умов укладеного між сторонами Договору оренди земельної ділянки від 19.10.2016, а також вимог Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», які регулюють спірні правовідносини.
Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124).
Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Відповідно до ст.5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-IX, Закон України «Про оренду землі» доповнено ст. 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено ст. 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а Земельний кодекс України доповнено ст. 126-1«Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16.07.2020 року.
Разом з тим, у зв'язку з набранням чинності Законом №340-ІХ, «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом №340-ІХ, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції_ та ст.126-1 ЗК України. Правила, визначені ст.126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340ІХ, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Отже, з урахуванням унормованих розділом ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону №340-ІХ в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції ст.33 цього Закону, чинній станом на 19.10.2016 року, тобто на момент укладення договору оренди (постанова Верховного Суду від 08.05.2024 року у справі №604/483/23).
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом №340-ІХ мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення.
Так, відповідно до ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності)(ч.6).
Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих мовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частини п'ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій ст.33 Закону №161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 Закону №161-XIV).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону №161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону №161-XIV).
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» №161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.
Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
Як зазначалося вище, укладений між ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки діяв до 19.10.2023.
Доказів того, що після цього ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО», маючи намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, звертався до ОСОБА_1 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, надсилав йому проект додаткової угоди, матеріали справи не містять.
В обґрунтування доводів щодо визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, представник ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» посилається на те, що ОСОБА_1 у строк, передбачений договором, а саме за 6 місяців до його закінчення, не повідомляв позивача про своє бажання не продовжувати дію договору оренди після його закінчення, як передбачено п.4.2 Договору оренди, а після закінчення терміну дії договору не звертався до позивача з вимогою повернути земельну ділянку з оренди та ТОВ «ОРІЛЬ-АРГРО» продовжує користуватися земельною ділянкою.
Разом з тим, суд зазначає, що передбачений п.4.2 договору оренди обов'язок орендодавця повідомляти орендаря про своє бажання не продовжувати дію договору оренди за 6 місяців до закінчення строку дії договору, прямо суперечить умовам пролонгації договору оренди, передбаченим ст.33 Закону України «Про оренду землі», які імперативно встановлюють, що саме орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі орендар з додаванням до нього проекту додаткової угоди.
Як викладено у Постанові Верховного Суду від 22 лютого 2023 року у справі №954/1000/20 (провадження № 61-8185св21) , сам по собі факт продовження користування орендарем орендованою земельної ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі та направлення відповідачем заперечень позивачу щодо поновлення договору оренди землі після спливу одного місяця з дня закінчення строку договору не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у зв'язку з тим, що позивач не дотримався вимог частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка надає орендареві підстави розраховувати на можливість такого поновлення.
За змістом приписів статті 33 Закону №161-XIVобов'язок підготувати проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі був покладений на орендаря.
Установивши, що відповідач за первісним позовом не дотримався вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» до спливу строку договору оренди не повідомив відповідача про свій намір укласти договір оренди на новий строк, не уклав договір оренди землі або додатковий договір, суд дійшов висновку, що ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» втратило право оренди спірної земельної ділянки.
Та обставина, що ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» фактично продовжило користуватися земельною ділянкою після спливу строку договору, не є достатньою підставою для висновку про поновлення договору оренди земельної ділянки, так як для поновлення договору оренди обов'язковим є укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка сторонами в письмовій формі не укладалася.
За таких обставин, суд дійшов до висновку про відсутність підстав для визнання поновленим на той самий 7 річний строк (до 19 жовтня 2030 року) і на тих самих умовах Договору оренди земельної ділянки площею 6,3400 га (кадастровий номер 1222386800:01:030:0001), укладеного 19.10.2016 між ОСОБА_1 та ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 жовтня 2016 року, номер запису про інше речове право:30810591, а тому у задоволенні вимог зустрічного позову ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» до ОСОБА_1 слід відмовити.
Щодо обраного позивачем за первісним позовом способу захисту права.
Відповідно до ч.1 ст.15, ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
Як зазначено у постанові Верховного Суду від 19.02.2024 року у справі №567/3/22 (провадження №61-5252сво23): «Такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов'язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. д.). По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім.
Належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача».
Висновки, викладені в постанові ВС від 19.02.2024 у справі №567/3/22 узгоджуються з висновками, які попередньо були викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі №513/879/19 (провадження №14-049цс22).
Оскільки судом встановлено, що ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» після закінчення строку дії договору оренди землі фактично продовжує користуватися земельною ділянкою, яка належить позивачу за первісним позовом ОСОБА_1 , за відсутності укладеного додаткового договору оренди землі, тобто за відсутності права оренди, суд вважає обраний позивачем за первісним позовом спосіб захисту порушеного права у виді визнання у ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» відсутнім права оренди земельної ділянки площею 6,34 га, кадастровий номер 1222386800601:030:0001 є ефективним для відновлення порушеного права позивача за первісним позовом.
Враховуючи викладене, суд дійшов до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» підлягають задоволенню у повному обсязі.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ТОВ «ОРІЛЬ-АГРО» на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню сплачений позивачем при зверненні до суду судовий збір у сумі 1073,60 грн. та витрати на проведення судової почеркознавчої експертизи у розмірі 18 174,72 грн.
Керуючись ст.ст.4, 12, 13, 81, 89, 141, 259, 263-268 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки - задовольнити.
Визнати відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» (код ЄДРПОУ 33371042) права оренди земельної ділянки площею 6,34 га, кадастровий номер 1222386800:01:030:0001, що належить на праві власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), зареєстрованого в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 жовтня 2016 року, номер запису про інше речове право: 30810591.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1073 грн. 60 коп. та витрати на проведення експертизи у розмірі 18 174 грн. 72 коп.
У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО» до ОСОБА_1 , третя особа- Магдалинівська селищна рада про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасники справи:
Позивач за первісним позовом: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 .
Відповідач за первісним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «ОРІЛЬ-АГРО», код ЄДРПОУ 33371042, місцезнаходження вул.Нова, буд.50-А, с.Приорільське Самарівський район, Дніпропетровська область, 51122.
Третя особа за зустрічним позовом: Магдалинівська селищна рада Самарівського району Дніпропетровської області, РНОКПП 04338405, місцезнаходження: вул.Центральна, 46, с-ще Магдалинівка, Самарівського району Дніпропетровської області, 51100.
Повний текст рішення складений 07.07.2025.
Суддя О.Ю.Кравченко