Провадження № 2/641/506/2025 Справа № 643/6858/24
18 червня 2025 року м. Харків
Слобідський районний суд міста Харкова в складі:
головуючого судді - Богдан М.В.,
за участю секретаря судового засідання - Двірник О.С.,
позивача та відповідача за зустрічним позовом - ОСОБА_1 ,
представника ОСОБА_1 - адвоката Беркути Н.М.,
представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» - адвоката Головко А.І.,
представника Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» адвоката Павлова Є.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу № 643/6858/24 за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» про стягнення суми та зустрічним позовом Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» до ОСОБА_1 про визнання договору дійсним,-
27 червня 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (надалі - АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» (надалі - ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС»), в якій просила суд стягнути солідарно з відповідачів на її користь 884 221,00 гривень, з яких 597 888,50 гривень безпідставно отримані кошти, 51319,10 гривень - 3% річних, 235013,40 гривень - сума інфляційних витрат, а також стягнути солідарно судові витрати зі сплати судового збору.
Позовна заява вмотивована, тим що 01.06.2021 між ОСОБА_2 та АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.04.2021 діяло ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІАНС» був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021 року (далі - попередній договір).
Стверджує, що за п. 1.1. Попереднього договору сторони зобов'язувались в майбутньому, а саме в строки, передбачені абз. 2 пп. «б» п. 3.2. Попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 (далі - нерухоме майно).
Відповідно до п. 2.1. Попереднього договору сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 604 154,96 без ПДВ, що є еквівалентом 21 929,40 (двадцять одна тисяча дев?ятсот двадцять дев?ять дол. США 40 центів) згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення Попереднього договору.
Згідно з п. 2.2. Попереднього договору, покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов?язків, що покладені на нього згідно Попереднього договору, зобов?язаний на умовах та в строки, визначені п. 2.5 Попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості Забезпечувального платежу, розмір якого становить 601 399,97 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 21 829,40 (двадцять одна тисяча вісімсот двадцять дев?ять дол. США 40 центів) згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення Попереднього договору.
У п. 2.5. Попереднього договору вказано, що сторонами погоджено наступний порядок та строки здійснення розрахунків за Попереднім договором в частині Забезпечувального платежу: 2.5.1. Першу частину Забезпечувального платежу в розмірі 300 708,25 гривень 25 копійок без ПДВ, що є еквівалентом 10 915 (десять тисяч дев?ятсот п?ятнадцять дол. США. 00 центів) згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення Попереднього договору, покупець зобов?язується сплатити до 04.06.2021 року включно, в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, зазначені в розділі 10 цього Договору.
2.5.2. Залишкову частину Забезпечувального платежу в розмірі 300 691,72 (триста тисяч шістсот дев?яносто одна гривня 72 копійки) без ПДВ, що є еквівалентом 10 914,40 (десять тисяч дев?ятсот чотирнадцять дол. США. 00 центів) згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення Попереднього договору, покупець зобов?язується сплачувати частинами у формі чергових платежів у розмірі та у строк, що визначені у пл. 2.5.3 п. 2.5 цього Договору (рівними частинами по 30 057,05 грн. (еквівалент 1091 дол. США з 04.07.2021 до 04.04.2022), або із випередженням вказаних у вищевказаному пункті строків, та із врахуванням можливого коригування їх розміру згідно п. 2.10 Попереднього договору, в безготівковій формі, національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, які вказані в пп. 2.5.1 п. 2.5 Попереднього договору.
Відповідно до п. 3.2. Попереднього договору: продавець зобов?язується багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 30.12.2023 року. Покупець ОСОБА_1 повністю виконала зобов'язання щодо сплати забезпечувального платежу, встановлені Попереднім договором, про що позивачем та відповідачем-1, від імені якого діяв відповідач-2 було складено та підписано заяву від 28.08.2023 року. Продавець АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД» не вчинив жодних дій на виконання взятих на себе зобов'язань за Попереднім договором. Таким чином, оскільки лише позивачем було вчинено реальні дії з виконання нікчемного Попереднього договору, а саме сплачено на користь відповідача 1, але на рахунок відповідача 2 грошові кошти у загальному розмірі 597 888,50 грн., за таких обставин до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 1212 ЦК України і сплачені кошти мають бути повернуті позивачеві, як безпідставно набуті відповідачами в солідарному порядку.
Отже, на підставі ст. 625 ЦК України, з відповідачів в солідарному порядку, оскільки кошти перераховувались на рахунок повіреного продавця, але на користь самого продавця, підлягає стягненню основна сума Забезпечувального платежу, разом із трьом процентами річних та індексу інфляції за весь час користування безпідставно набутими коштами позивача.
Представником АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД» було подано зустрічну позовну заяву, в якій просив визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна №U.C.-3/19, укладений між АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД», від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення №01/02 2021-1ВЛД від 01.06.2021 діяло ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» та ОСОБА_3 .
В обгрунтування заявлених зустрічних позовних вимог зазначив, що 01.06.2021 між ОСОБА_2 та АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.04.2021 діяло ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІАНС» був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021 року (далі - попередній договір).
Стверджує, що за п. 1.1. Попереднього договору сторони зобов'язувались в майбутньому, а саме в строки, передбачені абз. 2 пп. «б» п. 3.2. Попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 (далі - нерухоме майно).
Відповідно до п. 2.1. Попереднього договору сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 604 154,96 без ПДВ, що є еквівалентом 21 929,40 (двадцять одна тисяча дев?ятсот двадцять дев?ять дол. США 40 центів)
Згідно з п. 2.2. Попереднього договору, покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов?язків, що покладені на нього згідно Попереднього договору, зобов?язаний на умовах та в строки, визначені п. 2.5 Попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості Забезпечувального платежу, розмір якого становить 601 399,97 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 21 829,40 (двадцять одна тисяча вісімсот двадцять дев?ять дол. США 40 центів)
На виконання п. 2.2. Попереднього договору від 01.06.2021 року ОСОБА_3 повністю сплатила на рахунок відповідача 2 - ТОВ «Строй Сіті Фінанс» грошові кошти за договором, що підтверджується відповідними банківськими квитанціями, тобто покупцем ОСОБА_1 виконане зобов'язання за Попереднім договором.
Згідно п. 1.1. Попереднього договору, станом на дату укладення Попереднього договору Продавцю, який виступає замовником будівництва Багатоквартирного житлового будинку, належить весь об?єм майнових прав на Нерухоме майно.
Відповідно до п. 1.2. Попереднього договору, на дату укладення Попереднього договору Багатоквартирний житловий будинок знаходиться на стадії будівництва.
На підтвердження проведення такого будівництва свідчить Акт обстеження земельної ділянки, складений Головним спеціалістом Департаменту територіального контролю із земельних відносин Харківської міської ради ОСОБА_4 , а також фототаблицею до огляду за адресою: АДРЕСА_2 .
Таким чином Продавцем за Попереднім договором, в тому числі за рахунок інвестованих коштів Покупця, здійснюються заходи з будівництва об?єкту нерухомого майна, що є предметом Попереднього договору - багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , а отже також частково виконане зобов?язання за Попереднім договором.
У зв?язку з чим слід зазначити, що твердження Покупця в первісному позові щодо нібито не вчинення Продавцем жодних дій на виконання умов Попереднього договору, не відповідають дійсності.
Відповідно до п. 3.2 Попереднього договору Продавець зобов'язався ввести в експлуатацію Багатоквартирний будинок не пізніше 30.12.2023 року, але, з початком повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні виникли певні обставини, що ускладнили здійснення будівництва об?єкту нерухомого майна - багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_2 , в тому числі щодо неможливості належного та своєчасного проведення будівельних робіт, зокрема здійснення монолітних бетонних робіт за проектною документацією та технологією його будівництва, в зв?язку з частими повітряними тривогами, що підтверджується Висновком ХНУ МГ ім. Бекетова від 21.02.24 р. (копія Висновку додається).
Отже в дійсності учасниками будівництва багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_2 , в тому числі Продавцем, за всіма укладеними ним договорами. належним чином виконувались всі можливі та необхідні дії в межах його повноважень з будівництва багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_2 , як до початку так і після повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні.
Листом від 28.02.2022 р. за № 2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об?єктивними обставинами для суб?єктів господарської діяльності по договору та іншим зобов?язанням, виконання яких настало згідно з умовами договору і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Таким чином, вказані/ вище обставини свідчать про те, що укладений Продавцем Попередній договір в дійсності був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, а отже повністю відповідає вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України.
Покупець будь-яких пропозицій щодо організації проведення процедури нотаріального посвідчення Попереднього договору на адресу продавця не направив, та таким чином не використав зазначене своє право (проігнорував) з невідомих продавцю підстав.
Отже можна стверджувати, що покупець своєю бездіяльністю фактично ухилився від нотаріального посвідчення Попереднього договору № U.C.-3/19 від 01.06.2021 року.
У поданому відзиві на зустрічну позовну заяву, представник позивача - адвокат Беркута Н.М. посилалася на те, що АТ «ЗНВКІФ «Вілард» не вчинено жодної дії на виконання своїх зобов'язань за Попереднім договором, викладені в пунктах 3.2. та 4.1. Попереднього договору. Матеріали справи не містять доказів того, що багатоквартирний житловий будинок введено в експлуатацію, між АТ «ЗНВКІФ «Вілард» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, це майно передано покупцю у власність. По-третє, є безпідставними аргументи Відповідача 1 щодо зупинення дії Попереднього договору у зв'язку із настанням форс-мажорних обставин, посилаючись на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1.
Сторона яка посилається на конкретні обставини повинна довести те, що вони є форс-мажорними, в тому числі, саме для конкретного випадку. Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов'язання, саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору. У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 зазначено, що лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. У постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 912/750/22 викладено висновок про те, що лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб'єкта, для якого могли настати певні форс-мажорні обставини. Отже, лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0- 7.1 не є доказом настання форс-мажорних обставин для всіх без виключення суб'єктів господарювання України з початком військової агресії російської федерації.
Окрім того, умовами Попереднього договору також передбачені відповідні дії сторони, яка не може виконувати свої зобов'язання з підстав настання форс-мажорних обставин. Так, згідно п. 7.3. Попереднього договору Сторона для якої виникла неможливість виконання своїх зобов'язань внаслідок дії обставин непереробної сили , повинна у письмовій формі повідомити іншу сторону про це протягом 60 (шестидесяти) робочих днів з моменту настання таких обставин та надати сертифікат Торгово-промислової палати и України або уповноваженої нею регіональної торгово-промислової палати, або відповідний документ іншого уповноваженого органу на підтвердження зазначених обставин. Відповідач 1 визнав, що дану умову Попереднього договору ним виконано не було, що свідчить не лише про безпідставність посилатися на наявність підстав для звільнення АТ «ЗНВКІФ «Вілард» від виконання зобов'язань, що передбачені Попереднім договором, але таке ігнорування умов Попереднього договору додатково вказує на розуміння Відповідачем 1 того, що цей правочин не створює для нього ніяких обов'язків, оскільки він є нікчемним. Відповідачем 1 не доведено обов'язкову передумову заявлення позовної вимоги про визнання договору укладеним - ухилення сторони від нотаріального посвідчення цього правочину. Так, матеріали справи не місять доказів того, що в період часу з 01.06.2021 року до 01.06.2024 року АТ «ЗНВКІФ «Вілард» висловлювало намір виконати вимоги закону щодо нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, а ОСОБА_1 - ухилилась від його нотаріального посвідчення і що така можливість втрачена. З урахуванням заявлених первісних позовних вимог, дійсних обставин справи, неузгодження в належній формі істотних умов договору, відсутності доказів заперечення покупця засвідчити правочин нотаріально, невиконання з боку продавця своїх зобов'язань, подання зустрічного позову з вимогою про визнання правочину укладеним після припинення його дії та після подання первісного позову, на підставі вимог матеріального закону, у тому числі положень статті 216 ЦК України, згідно яких вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину однією із сторін правочину, первісні позовні вимоги є законними, обґрунтованими, тому просила їх задовольнити у повному обсязі, а в задоволенні зустрічного позову, просила відмовити.
В судовому засіданні позивач та представник позивача за первісним позовом підтримали заявлені позовні вимоги, в задоволенні зустрічних позовних вимог просили відмовити.
Представник відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним позовом - Інвестиційного фонду - адвокат Павлов Є.О. у судовому засіданні проти задоволення первісного позову заперечував у повному обсязі, просив у задоволенні первісного позову відмовити, зустрічний позов підтримав та просив задовольнити.
В судовому засіданні представник ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» Головко А.І. заперечувала проти задоволення позовних вимог за первісним позовом, просила зустрічний позов задовольнити в повному обсязі. Посилалась на форс-мажорні обставини, які виникли через введення воєнного стану в країні. Також вказувала на те, що позивач не звертався із пропозиціями укласти нотаріально-посвідчений договір, тобто проігнорував таку можливість.
Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
01.06.2021 між ОСОБА_5 та АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.05.2021 діяло ТОВ “СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 (далі - попередній договір).
Відповідно до п. 1.1 попереднього договору сторони зобов'язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. «б» п. 3.2 попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його (надалі за текстом - «основний договір»), предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_3 корпус 9 (надалі за текстом - «Багатоквартирний житловий будинок»).
Станом на дату укладення попереднього договору продавцю, який виступає замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку, належить весь об'єм майнових прав на нерухоме майно.
На дату укладення попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться на стадії будівництва (п. 1.2 попереднього договору).
Згідно з п. 1.3. попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 .
Сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 604 154,97 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 21 929,40 доларів США згідно Комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення Попереднього договору.
Вказана орієнтовна загальна вартість нерухомого майна розраховується як добуток загальної площі нерухомого майна та вартості 1 (одного) кв. м. площі нерухомого майна, яка становить: 14 877 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 540 доларів США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору.
Розмір орієнтовної загальної вартості нерухомого майна, за яку воно буде продане покупцю згідно основного договору, може підлягати коригуванню: - при збільшенні курсу долара США по відношенню до української гривні на дату проведення розрахунків між сторонами (п. 2.10 цього Договору), орієнтовна загальна вартість нерухомого майна збільшується в такій же пропорції.
Згідно з п. 2.2 попереднього договору покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов'язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов'язаний на умовах та в строки, визначені п. 2.5 попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого становить 601 399,97 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 21829,40 доларів США, згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору (надалі за текстом - «забезпечувальний платіж»).
Станом на дату укладення попереднього договору комерційні курси валют мають наступні значення: Комерційний курс валют-1 становить 27,55 гривень за 1 долар США. Комерційний курс валют-2 становить 27,55 гривень за 1 долар США (п. 2.9 попереднього договору).
Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє протягом 3 (трьох) років, але не пізніше моменту укладення сторонами основного договору (п.3.1 попереднього договору).
Згідно з п. 3.2.попереднього договору:
а) продавець зобов'язується багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 30.12.2022 р.;
б) сторони беруть на себе обов'язок: укласти основний договір у строк не пізніше 30.12.2022 року, але, в будь- якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: сплати покупцем грошових коштів, у обсязі 100 (сто) відсотків розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених попереднім договором; державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України; повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов'язань, визначених в розділі 4 «Зобов'язання сторін» попереднього договору; повне та належне виконання покупцем усіх своїх зобов'язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність сторін» попереднього договору у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов'язання; повідомлення повіреним покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2 попереднього договору.
Відповідно до п. 4.1 попереднього договору продавець зобов'язаний:
4.1.1. укласти із покупцем основний договір на визначених попереднім договором умовах.
4.1.2. не змінювати в односторонньому порядку строк укладення основного договору та інші умови купівлі-продажу нерухомого майна.
4.1.3. передати покупцю у власність нерухоме майно, комплект ключів та технічний паспорт на умовах, визначених попереднім договором, після укладення сторонами основного договору, тощо.
В матеріалах справи наявні підтвердження того, що ОСОБА_5 на виконання п.п. 2.2, 2.5, 4.2.2 попереднього договору в якості забезпечувального платежу сплатила на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» грошові кошти: 02.06.2021 в сумі 300708,30 грн.; 17.06.2021 в сумі 30057,10 грн; 19.07.2021 в сумі 30058,00 грн.; 16.08.2021 в сумі 30058,00 грн.; 02.09.2021 в сумі 30058,00 грн.; 04.10.2021 в сумі 30058,00 грн.; 25.10.2021 в сумі 30058,00 грн.; 15.11.2021 в сумі 20000,00 грн.; 29.11.2021 в сумі 10000,00 грн.; 09.12.2021 в сумі 30057,00 грн.; 17.01.2022 в сумі 56526,00 грн.; 21.01.2022 в сумі 250,00 грн.
Всього позивач сплатив за договором № U.C.-3/19 від 01.06.2021 грошових коштів на суму 597888,50 грн, що підтверджується копіями квитанцій (а.с. 36-42).
Згідно заяви від 28 серпня 2023 року, укладеної між АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», від імені, в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14 травня 2021 року, діє ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» та ОСОБА_5 , підтвердили, що остання повністю виконала свої зобов'язання за Попереднім договором № U.C.-3/19 від 01.06.2021, претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного продавця та покупця один до одного немає.
У рекомендаціях щодо виконання будівельних робіт за монолітно-каркасною технологією на етапі заливки бутону в умовах систематичних повітряних тривог у м. Харкові № 330 від 21.02.2024 зазначено про виконання бетонних робіт, час твердіння бетонної суміші залежно від температури та зупинок роботи під час повітряних тривог та не рекомендовано виконання бетонних робіт при відсутності перевірених рецептурно-технологічних рішень, що враховують виконання рекомендацій, вимог з заходів безпеки та забезпечують можливість зведення монолітних залізобетонних конструкцій відповідно до проекту.
Надані представником АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» фототаблиці відображають недобудови за невідомими адресами.
Листом від 28.02.2022 за №2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності по договору та іншим зобов'язанням, виконання яких настало згідно з умовами договору і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Стверджуючи про те, що попередній договір є нікчемним через недодержання форми його укладення, ОСОБА_1 звернулася до суду із позовною заявою, в якій просила сплачені нею за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021 на рахунок відповідачів грошові кошти в сумі 597888,50 грн. повернути на підставі ст. 216, 1212 Цивільного кодексу України.
До суду також надійшла зустрічна позовна заява про визнання попереднього договору дійсним.
Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України (в редакції станом на час укладення попереднього договору) попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Частиною 4 ст. 203 ЦК України передбачено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
За ч. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Отже судом встановлено, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021 підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню, однак сторони уклали такий договір у простій письмовій формі.
Статтею 220 ЦК України визначені правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору. Так, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 ЦК України).
Ураховуючи викладене, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021, який не був належним чином нотаріально посвідчений, є нікчемним.
Позивач в заяві по суті справи посилається на правові висновки Верховного Суду та зазначає, що оскільки лише позивачем вчинено реальні дії з виконання оспорюваного попереднього договору, а саме сплачено на користь відповідача грошові кошти в розмірі 597888,50 грн, до спірних правовідносин слід застосувати положення ст. 1212 ЦК України і сплачені кошти мають бути повернуті позивачеві, як безпідставно набуті відповідачами.
Суд звертає увагу, що представник АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» у зустрічний позовній заяві визнає той факт, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021 нотаріально не посвідчений, а тому є нікчемним. У зв'язку з цим, у зустрічній позовній заяві заявляє вимогу про визнання такого договору дійсним.
Отже, для того, щоб вирішити питання чи можливо застосувати положення ст. 1212 ЦК України, суд першочергово має розглянути вимоги зустрічного позову АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» про визнання попереднього договору № U.C.-3/19 від 01.06.2021 дійсним.
Згідно з частиною першою статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Нормами матеріального законодавства передбачена можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов'язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Позивач АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» не надав до суду доказів ухилення відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 від нотаріального посвідчення такого договору, що є його процесуальним обов'язком.
Більш того, в матеріалах справи відсутні докази того, що ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» або АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» зверталися до ОСОБА_1 із пропозицією нотаріально посвідчити попередній договір до того часу, поки остання не звернулася до суду із вимогами про повернення грошових коштів.
Посилання представника АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» на те, що ОСОБА_1 з метою дотримання вимог законодавства мала повне право та можливість ініціювати та організувати проведення процедури такого нотаріального посвідчення попереднього договору, а тому у такий спосіб фактично ухилилася від нотаріального посвідчення попереднього договору №U.C.-3/19 від 01.06.2021, суд відхиляє.
Суд наголошує на тому, що станом на час звернення до суду з позовом, так і на день розгляду справи, у матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження того, що АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», або ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» вживали заходи із запрошення ОСОБА_1 до нотаріальної контори для посвідчення договору. Водночас для доведення факту ухилення від нотаріального посвідчення протилежна сторона має вчинити активні дії щодо пропозиції іншій стороні посвідчити договір нотаріально. Відсутність таких активних дій з боку однієї сторони договору автоматично виключає факт бездіяльності іншої сторони.
Таким чином, позивачем за зустрічним позовом не доведено належними та допустимими доказами факту ухилення відповідача за зустрічним позовом від нотаріального посвідчення правочину, хоча ця умова є обов'язковою для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
За таких обставин, Суд дійшов висновку, що вимоги зустрічного позову про визнання попереднього договору № U.C.-3/19 від 01.06.2021 дійсним задоволенню не підлягають.
Щодо вимог позивача ОСОБА_1 про стягнення з відповідачів грошових коштів в розмірі 597888,50 грн на підставі положень ст. 1212 ЦК України, суд зазначає наступне.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Тлумачення змісту наведеної норми свідчить, що недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов'язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов'язані з його недійсністю. Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами недійсного правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній, одержаного ними на виконання цього правочину. Двостороння реституція є обов'язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами.
Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов'язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину.
Водночас частинами 1, 2 статті 1212 ЦК України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.
Верховний Суд у постановах від 27.11.2019 у справі № 396/29/17, від 12.06.2020 у справі № 906/775/17, від 13.05.2021 у справі № 910/6360/20 зробив висновки, що системне тлумачення абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України та пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України свідчить, що: а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; б) правила абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України.
Ураховуючи наведене, для повернення виконаного за недійсним правочином у разі, коли тільки одна із сторін здійснила його виконання, правила статті 216 ЦК України не застосовуються, а повернення виконаного здійснюється на підставі положень глави 83 «Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави» ЦК України.
Вказані вище висновки також зазначені у постанові Верховного Суду від 21.01.2024 у справі № 369/14337/19.
З огляду на матеріали справи, позивачем вчинено дії з виконання попереднього договору, а саме сплачено на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» грошові кошти у розмірі 597888,50 грн, за таких обставин до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 1212 ЦК України і сплачені позивачем кошти мають бути повернуті позивачу, як безпідставно набуті відповідачами.
Отже, суд вважає первісну позовну заяву в частині повернення коштів обґрунтованою та доведеною, тому задовольняє її.
Крім того, ОСОБА_5 уклала попередній договір з АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.05.2021 діяло ТОВ “СТРОЙ СІТІ ФІНАНС».
За попереднім договором № U.C.-3/19 від 01.06.2021 ОСОБА_1 сплатила грошові кошти в сумі 597888,50 грн, отримувачем коштів є ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС».
Згідно з ч. 1 ст. 1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя.
Як установлено судом та не оспорювалось сторонами, ТОВ «Строй Сіті Фінанс» під час укладення попереднього договору діяло на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від імені та в інтересах Інвестиційного фонду, тобто виступало повіреним.
Водночас кошти на виконання договору були перераховані на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС».
Отже, суд дійшов висновку, що ТОВ «Строй Сіті Фінанс», на рахунок якого було сплачено кошти, та АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», як замовник будівництва, мають відповідати солідарно за повернення коштів, які ними безпідставно набуті за правочином, який є нікчемним. При цьому стягнення вказаних коштів у солідарному порядку, враховуючи відсутність відомостей про те, де наразі акумулюються кошти сплачені за попереднім договором буде ефективним способом захисту, оскільки виключить можливість ухилення від виконання обов'язку з повернення коштів.
Щодо правових підстав для стягнення інфляційних втрат та 3% річних, суд застосовує норми ЦК України з урахуванням правових позицій Верховного Суду.
Велика палата Верховного Суду у п. 34 постанови від 10.04.2018 у справі №910/10156/17 констатувала, що термін «користування чужими коштами» може використовуватися у двох значеннях. Перше - це одержання боржником можливості правомірно не сплачувати кредитору борг протягом певного часу. Друге значення - прострочення грошового зобов'язання, коли боржник повинен сплатити гроші, але неправомірно не сплачує їх.
Верховний Суд у п. 25 постанови від 12.03.2019 у справі №904/8223/16 мотивував, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 ЦК України; таким чином, грошове зобов'язання може виникати між сторонами не тільки з договірних відносин, а й з інших підстав, передбачених цивільним законодавством, зокрема й факту неповернення безпідставно одержаних чи збережених коштів.
Велика палата Верховного Суду у постанові від 07.02.2024 № 910/3831/22 звертає увагу на усталеність у судовій практиці висновку про правомірність стягнення з набувача на користь потерпілого, крім безпідставно одержаних коштів відповідно до ст. 1212 ЦК України, також річних та інфляційних втрат за період безпідставного користування такими коштами відповідно до ст. 625 ЦК України.
Відповідачі станом на день подання позовної заяви не повернули сплачені позивачем гроші. Тому у разі прострочення виконання зобов'язання, зокрема щодо повернення безпідставно одержаних чи збережених грошей, нараховуються 3 % річних від простроченої суми відповідно до частини 2 статті 625 ЦК.
Зобов'язання повернути безпідставно набуте майно виникає у особи безпосередньо з норми статті 1212 ЦК України на підставі факту набуття нею майна (коштів) без достатньої правової підстави або факту відпадіння підстави набуття цього майна (коштів) згодом. Це зобов'язання не виникає з рішення суду. Судове рішення в цьому випадку є механізмом примусового виконання відповідачем свого обов'язку з повернення безпідставно отриманих коштів, який він не виконує добровільно.
В іншому випадку без судового рішення зобов'язання з повернення безпідставно отриманих коштів не виникало б узагалі, тобто якби позивач не звернувся до суду, то відповідач не мав би обов'язку повернути йому безпідставно отримані кошти. Такий підхід суперечив би засадам добросовісності, розумності та справедливості зобов'язання, передбаченим у частині третій статті 509 ЦК України.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 лютого 2024 року у справі № 910/3831/22.
Враховуючи вищевикладене, у відповідачів виник обов'язок сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми з моменту укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021, який є недійсним в силу закону (нікчемний).
Позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача 3% річних та інфляційні витрати з липня 2021 року по липень 2024 року, з урахуванням формули розрахунку 3% річних = сума заборгованості х 3 х кількість днів прострочення :365:100.
З огляду на вищезазначене, загальна сума сплаченого позивачем забезпечувального платежу за попереднім договором, яка безпідставно набута відповідачами складає: 300 708,30 грн. +30 057.10 грн. +30 058 грн. +30 058 грн. +30 058 грн. +30 058 грн. +30 058 грн. +20 000 грн. +10 000 грн. +30 057,10 грн.+56 526 грн. +250 грн.=597 888,50 грн.
3% річних в загальній сумі складає: 29 823,26 грн. + 2 655,81 грн. + 2 586,63 грн. + 2 559,45 грн.+ 2 465,57 грн.+ 2 413, 07 грн.+ 1 571, 50 грн. + 774, 24 грн. + 2 302, 45 грн.+ 4 148, 85 грн. + 18, 27 грн.=51 319,10 грн.
Інфляційні втрати загалом дорівнюють: 133 602,20 грн. + 12 098,82 грн. + 12 183,30 грн.+ 12 183,30 грн. + 12 183,30 грн.+11 310,10 грн.+7 525,52 грн. +3 653,53 грн.+ 10 981,46 грн.+ 19 207,12 грн.+ 84,95 грн.=235 013,40 грн.
Відповідачі не надали суду доказів на спростування позовних вимог, не надали заперечень щодо розрахунку інфляційних втрат та 3% річних, які здійснені позивачем відповідно до ст. 625 ЦК України та ґрунтуються на офіційних даних Державної служби статистики України. Таким чином, позовні вимоги про стягнення з відповідача 3% річних та інфляційних витрат підлягають задоволенню, а саме 3% річних у сумі 51319,10 грн, інфляційні витрати у сумі 235013,40 грн.
Отже, позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Строй Сіті Фінанс» та АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» про повернення грошової суми відповідно до ст. 1212 ЦК України підлягають задоволенню у розмірі 884221,00 грн, що складається з 597888,50 грн.- безпідставно набуті кошти, 3% річних 51319,10 грн, інфляційних витрат 235013,40 грн.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст. 2, 4, 12, 13, 49, 141, 223, 263 - 265, 353 ЦПК України, суд,-
ухвалив:
Позовну заяву ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» про стягнення грошових коштів - задовольнити.
Стягнути солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 безпідставно отримані кошти у сумі 597 888 грн. 50 коп., інфляційні втрати в сумі 235 013 грн. 40 коп., та 3% річних в сумі 51 319 грн. 10 коп., а всього 884 221 (вісімсот вісімдесят чотири тисячі двісті двадцять одна) грн. 00 коп.
Стягнути солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 7073 грн. 77 коп.
У задоволенні зустрічної позовної заяви Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» до ОСОБА_1 про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021 - відмовити.
Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його оголошення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його оголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_5 .
Відповідач - Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», код ЄДРПОУ 42947330, місцезнаходження: м. Київ, вул. Велика Житомирська, буд. 6/11, кім. 307.
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», код ЄДРПОУ 43494969, місцезнаходження: м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190А.
Суддя М.В.Богдан