Справа №766/17686/24
Пров. №2/766/3630/25
03 липня 2025 року м. Херсон
Херсонський міський суд Херсонської області в складі: головуючого суді Ус О.В., секретар судового засідання Петішкін О.О., за участі позивача ОСОБА_1 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань міського суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди приміщення,
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив розірвати договір оренди приміщення №1 від 01.10.2023 року, укладений між ним та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 на приміщення загальною площею 50 кв.м, розташоване на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 ; стягнути судові витрати.
В обґрунтування позову вказав, що 01.10.2023 року між ним та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 укладено платний договір оренди №1 приміщення, а саме приміщення загальною площею 50 кв.м, на 1 поверсі за адресою: АДРЕСА_1 . За п. 4.1 договору, строк оренди приміщення розпочинається з 01.10.2023 р. до 01.10.2024 р. з правом автоматичної пролонгації. За п. 5.1 розмір щомісячної орендної плати (становить 50% від загальної суми оренди до закінчення воєнного стану) складає 3 тис. грн. Починаючи з березня 2024 року в порушення умов договору п. 5.1, 5.2 орендар не сплачує орендну плату за користування приміщенням, а також не сплачує комунальні послуги за користування електричною енергією, водопостачання та водовідведення. 16.07.2024 р. на адресу орендаря була направлена вимога-претензія про сплату орендної плати, однак, останній лист не отримав, у телефонному режимі повідомив, що він і надалі буде працювати у приміщенні.
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 05.11.2024 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
17.03.2025 року відповідачем подано відзив на позов, у якому просив відмовити у задоволенні позову. Вказав, що умовами договору оренди визначено, що строк договору починає свій перебіг з 01.09.2023 року та закінчується 01.08.2026 року. Жодних порушень умов договору ним не допускалось, позивачем не надано жодних доказів порушення ним умов договору, не надано доказів наявності заборгованості за договором у вигляді орендної плати. Між тим, п. 2.1 договору встановлено, що орендна плата сплачується за фактично відпрацьований час, однак, він повідоми позивача, що через пошкодження приміщення наслідками обстрілу останнє не використовується з 01.03.2024 року. Після лютого 2024 року орендодавець не надав йому жодних рахунків на оплату, актів звіряння або інших первинних документів на підтвердження наявності заборгованості.
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 18.03.2025 року закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду.
В судовому засіданні позивач підтримав позов в повному обсязі, вказав, що відповідач не віддає йому ключі, не платить оренду, тому вимагає, щоб йому були повернуті ключі від приміщення.
Відповідач в судове засідання повторно не прибув - про час, дату та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив.
Суд, дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини справи та відповідні ним правовідносини.
ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 загальною площею 49,7 кв.м, що підтверджено договором купівлі-продажу квартири від 28.05.2024 року; витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №3745243 від 02.06.2004 року.
Рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради №588 від 20.12.2005 року затверджено акт державної приймальної комісії від 14.11.2005 року стосовно прийняття до експлуатації кафе, реконструйованого з власної квартири АДРЕСА_2 ПП ОСОБА_1
01 жовтня 2023 року між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 укладено договір оренди приміщення №1, за розділом 1 якого, в порядку та на умовах, визначених цим договором, орендодавець зобов'язується передати орендареві у строкове платне користування приміщення, а орендар зобов'язується прийняти у строкове платне користування приміщення, що визначене у цьому договорі та зобов'язується сплачувати орендодавцеві орендну плату. Адреса приміщення, що орендується: АДРЕСА_1 . Загальна площа приміщення, що орендується 50,0 кв.м. Поверх Приміщення, що орендується 1. Стан приміщення, що орендується на момент передачі в оренду: придатне для використання у відповідності до мети оренди, визначеної у п. 2.1. договору. Недоліки приміщення, що орендується на момент передачі в оренду: без ремонту.
За п. 2.1 договору, приміщення, що орендується надається орендарю під кафе-магазин.
Згідно п. 4.1 договору, строк оренди приміщення, що орендується, розпочинається з 01 жовтня 2023 року до 01 жовтня 2024 року з правом автоматичної пролонгації.
За п. 5.1 договору розмір щомісячної орендної плати (становить 50% від загальної суми оренди до закінчення воєнного стану) складає 3 тис. грн.
Орендна плата сплачується орендарем не пізніше 5 числа кожного наступного місяця готівкою (п. 5.2 договору).
У відповідності до п. 5.5 договору, вартість комунальних послуг, а саме: споживання електроенергії, водопостачання та водовідведення (згідно показників лічильника) орендатор сплачує самостійно.
За п. 8.1.1 порушенням договору є його невиконання або неналежне виконання тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом цього договору.
За умовами п. 10.5 договір може бути розірвано на вимогу однієї із сторін договору за умови невиконання іншою стороною обов'язків передбачених договором.
Договір вважається пролонгованим на той самий строк (один рік) за умови, що орендодавець у місячний строк не направив листа орендарю про припинення дії діючого договору оренди приміщення (п. 10.6 договору).
За актом приймання-передачі приміщень від 01.10.2023 року укладеним між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 , склали вказаний акт про огляд та передачу приміщень, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Приміщення мають площу 50 кв.м, та складаються з: торгової зали, кухні, туалету, господарської споруди (типу сарай). Приміщення, що вказані в акті прийому-передачі знаходяться без ремонту. Сантехнічне, електрообладнання та інженерні мережі у задовільному стані. При огляді приміщень не встановлено якихось дефектів або недоліків. Обладнання, що знаходиться в приміщенні та передано в оренду: барна стійка, касовий стіл, холодильна вітрина, холодильник побутовий, кухонний стіл. Все інше обладнання набувається орендарем і відповідно належить йому особисто.
Позивачем до позову додано претензію ОСОБА_2 про оплату заборгованості за березень та квітень 2024 року в розмірі 6 тис. грн. Однак, вказана претензія не містить ані дати, часу її надіслання та відомостей про взагалі їх надіслання відповідачу, оскільки позивачем не додано жодних фіскальних чеків про їх направлення.
Крім того, позивачем долучено вимоги про звільнення приміщення, які також не містять дати, часу їх надіслання та відомостей про їх надіслання будь-яким способом відповідачу.
01.07.2024 року позивачем на адресу відповідача надіслано вимогу про звільнення орендованого приміщення, погашення заборгованості з орендної плати в розмірі 12 тис. грн. Крім того, вказав, що для повернення орендованого майна та складання акту прийому-передачі просив забезпечити особисту присутність у орендованому приміщенні 05.07.2024 р.
Додана копія конверту про повернення листа не може бути судом прийнята до уваги, оскільки не містить жодних ідентифікуючих ознак що саме було у ньому надіслано.
Відповідно до ст. 1, 3 ЦК України, ст. 2, 4-5, 12-13,19 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають з цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.
При цьому, в порядку цивільного судочинства, виходячи із його загальних засад про неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність, перш за все регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.
Кожна особа, а у випадках, встановлених законом, органи та особи, яким законом надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси, мають право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; або прав, свобод та інтересів інших осіб, інтереси яких вони захищають, державних чи суспільних інтересів.
Частина 1 ст.15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ч.2 ст.15 ЦК України).
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У частині першій статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно з частиною першою статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764 ЦК України).
Вказаною нормою статті ЦК України передбачено такий спеціальний спосіб захисту порушеного цивільного права та інтересу у спірних правовідносинах, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
Водночас, частиною третьою статті 651 ЦК України визначено, що у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (стаття 785 ЦК України).
З договору оренди приміщення №1 від 01.10.2023 року встановлено, що строк його дії визначений з 01.10.2023 року по 01.10.2024 р. з можливістю його автоматичної пролонгації у відповідності до п. 10.6, яким передбачено, що договір вважається пролонгованим на той самий строк (один рік) за умови, що орендодавець у місячний строк не направив листа орендарю про припинення дії діючого договору оренди приміщення.
З матеріалів справи встановлено, що позивачем, як орендодавцем не було надіслано на адресу відповідача у місячний строк листа про припинення дії діючого договору, а відтак, договір вважається продовженим на 1 рік, тобто з 01.10.2024 р. до 01.10.2025 р.
Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Під випадками істотного порушення, встановленими законом, слід розуміти порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто, аналізуючи можливість дострокового розірвання договору з підстав істотного порушення його умов, відзначимо, що пропозиція про дострокове припинення договірних відносин (яку направлятиме ініціююча сторона) повинна містити посилання на конкретну обставину, що вказує на порушення іншою стороною своїх зобов'язань за договором. Така підстава повинна бути очевидною та обґрунтованою. Обґрунтованість підстави може підтверджуватися відповідними документами (наприклад, акт виявлення порушень), які можуть бути складені ініціюючою стороною в односторонньому порядку із зазначенням відмови іншої сторони від підписання таких документів.
Відповідачем не доведено, що він відповідно до умов договору сплачує позивачеві орендні платежі з березня 2024 р. та комунальні платежі.
При цьому суд не може прийняти до уваги посилання відповідача на посилання обов'язку орендаря сплачувати орендну плату за «фактично відпрацьований час», оскільки як істотна умова договору розмір орендної плати з умовою не передбачена. Крім того, як істотна умова договору оренди приміщення в договорі не визначена безкоштовне користуванням приміщення в разі не використання орендарем приміщення або нездійснення орендарем підприємницької діяльності.
Відповідач фактично визнає у відзиві на позов, що він не сплачує орендну плату та комунальні платежі з березня 2024 р., посилаючись на пошкодження приміщення, але при цьому доказів вказаному твердженню не надає. В той же час пошкодження приміщення не є підставою для нездійснення орендної плати та відповідач, як добросовісна сторона договору, на думку суду мав можливість вирішити питання щодо оплати комунальних та орендних платежів шляхом переговорів, а в разі недосягнення мети в судовому порядку, як щодо умов договору, так і щодо припинення його дії або розірвання.
Крім того, за приписами ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.
01.07.2024 р. позивачем ОСОБА_1 надіслано на відповідачу вимогу про звільнення приміщення, повернення майна, сплату комунальних платежів, яка є відмовою від договору найму в розумінні ст. 782 ЦК України.
У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним за ч.2 ст. 782 ЦК України з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Відмова від договору найму відповідачем поштою не отримана. В той же час вказана вимога є додатком до цієї позовної заяви, отримана відповідачем разом з позовною заявою 27.02.2025 р.
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідачем не доведено відсутність заборгованості за орендною платою та сплатою комунальних послуг, обов'язок щодо сплати яких є істотними умовами договору.
Таким чином суд дійшов висновку при розгляді цієї справи щодо порушення відповідачем істотних умов договору, та задоволення позову про розірвання договору на підставі ч.2 ст. 651 ЦК України.
Суд розглядає справи в межах заявлених вимог, тому вимога позивача в судовому засіданні зобов'язати відповідача повернути ключі розгляду не підлягає.
Оскільки позов задоволено в повному обсязі, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню на підставі приписів ст. 141 ЦПК України судові витрати - сума сплаченого судового збору, яка підлягала сплаті при поданні позовної заяви при поданні позовної заяви -1211,20 грн.
Заходи забезпечення позову не застосовувалися.
Підстави для негайного виконання судового рішення відсутні.
На підставі викладеного, керуючись ст. 6-13, 81, 244, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , прож.: АДРЕСА_3 ) до ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований: АДРЕСА_4 , місцезнаходження як ФОП - АДРЕСА_5 ) про розірвання договору оренди приміщення задовольнити в повному обсязі.
Договір оренди приміщення № 1 від 01 жовтня 2023 року, укладений між фізичною особою ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 щодо оренди приміщення загальною площею 50 кв.м, розташованого на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 - розірвати.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований: АДРЕСА_4 , місцезнаходження як ФОП - АДРЕСА_5 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , прож.: АДРЕСА_3 ) судові витрати у вигляді суми сплаченого судового збору в розмірі 1211,20 грн.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Херсонського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.
Учасники справи мають право ознайомитися із технічним записом судового засідання, протоколом судового засідання та протягом п'яти днів з дня проголошення рішення у справі подати до суду письмові зауваження щодо неповноти або неправильності їх запису.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
СуддяО. В. Ус