18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
02 липня 2025 року м. Черкаси Справа № 925/627/25
Господарський суд Черкаської області у складі судді Зарічанської З.В., розглянув у порядку спрощеного позовного провадження, без виклику сторін, справу
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Незалежності, 55",
до відповідача - Відкритого акціонерного товариства "Аннушка",
про стягнення 65 299,62 грн,
02.06.2025 до Господарського суду Черкаської області надійшла позовна заява Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Незалежності, 55" (далі - ОСББ "Незалежності, 55") з вимогою стягнути з Відкритого акціонерного товариства "Аннушка" (далі - ВАТ "Аннушка") заборгованість за послуги з управління багатоквартирного будинку в сумі 61 720,22 грн, заборгованість по резервному фонду - 2 845,20 грн, інфляційні нарахування - 874,47 грн, три відсотки річних - 159,73 грн за період 01.10.2018 - 31.10.2024.
Ухвалою від 03.06.2025 суд відкрив провадження у справі №925/627/25 за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними матеріалами. Постановив розпочати розгляд справи по суті в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін 02.07.2025. Встановив сторонам строк для подання заяв по суті.
Суд враховує, що копія ухвали про відкриття провадження у справі надіслана на адресу відповідача, зазначену в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, повернута суду з відміткою пошти "адресат відсутній за вказаною адресою". Дата на поштовому штемпелі 08.06.2025.
Відповідно до п. 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Отже, копія ухвали про відкриття провадження у справі вважається врученою відповідачу 08.06.2025.
Відзив подається протягом п'ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі. (ч. 1 ст. 251 ГПК України)
Таким чином строк подання відзиву відповідачем сплив 23.06.2025, проте, відповідач своїм правом не скористався, відзив на позов суду не надав.
Додатково 03.06.2025 суд розмістив для відповідача оголошення про розгляд справи на офіційному вебсайті Господарського суду Черкаської області.
Відповідач, третя особа, свідок, зареєстроване місце проживання (перебування), місцезнаходження чи місце роботи якого невідоме, викликається в суд через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, яке повинно бути розміщене не пізніше ніж за десять днів до дати відповідного судового засідання. З опублікуванням оголошення про виклик відповідач вважається повідомленим про дату, час і місце розгляду справи. В оголошенні про виклик вказуються дані, зазначені в частині першій статті 121 цього Кодексу. (ч. 4 ст. 122 ГПК України)
Отже, відповідач належно повідомлений про розгляд справи.
У разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами. (ч. 9 ст. 165 ГПК України)
02.07.2025 суд розпочав розгляд справи по суті.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна № 110364641, ВАТ "Аннушка" було власником нежитлового приміщення, вбудовано-прибудоване з підвалом загальною площею 186,1 кв.м за адресою: вул. Незалежності (Леніна), 55, м. Сміла, Черкаського району, Черкаської області по листопад 2024 року.
Відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, було створено ОСББ "Незалежності, 55", яке розташоване за адресою: Черкаська область, Черкаський район, м. Сміла, вул. Незалежності, 55, за номером запису в Єдиному держаному реєстрі юридичних осіб-підприємців та громадських формувань 1 024 102 0000 002413, код ЄДРПОУ: 40842852.
Протоколами № 1 від 03.04.2018, № 2 від 06.09.2020 та № 3 від 02.10.2021 загальних зборів співвласників ОСББ "Незалежності, 55" затверджувався розмір витрат на управління житлового будинку та розмір щорічних обов'язкових платежів на капітальний ремонт будинку.
Позивач зазначає, що відповідно до чинного законодавства між ОСББ "Незалежності, 55" та ФОП Нікітченко О.П. були укладені договори про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01 січня 2021 року, та 01 січня 2022 року, в яких функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об'єднання передано управителю, зазначені права та обов'язки сторін, ціна та порядок оплати послуг з управління, відповідальність сторін та інше.
Позивач стверджує, що відповідач, як співвласник багатоквартирного будинку, зобов'язаний був сплачувати внески на утримання багатоквартирного будинку у наступних розмірах:
- 01.11.2018 по 31.12.2020 - 186,1 м2*3,17 грн./м2 = 589,94 грн/міс.;
- 01.01.2021 по 31.12.2021 - 186,1 м2*4,00 грн./м2 = 744,40 грн/міс.;
- 01.01.2022 по 30.04.2025 - 186,1 м2*6,00 грн./м2= 1116,60 грн/міс.
Згідно розрахунку заборгованості позивача, відповідач із 01.05.2022 по 30.04.2025 заборгував на користь ОСББ "Незалежності, 55" кошти в сумі 5572,80 грн за послуги з управління багатоквартирним будинком.
Окрім того, відповідач, як співвласник багатоквартирного будинку, на переконання позивача, зобов'язаний був сплачувати щорічний обов'язковий платіж, а саме: нарахування до резервного фонду на капітальний ремонт будинку у наступних розмірах:
- за 2018 рік 186,1 м2 *6,00 грн/м2 = 1116,60 грн;
- за 2020 рік 186,1 м2 *5,00 грн/м2 = 930,50 грн;
- за 2021 рік 186,1 м2 *5,00 грн/м2 = 930,50 грн.
Таким чином, за твердженням позивача, відповідач заборгував на користь ОСББ "Незалежності, 55" - щорічний обов'язковий платіж, нарахування до резервного фонду на капітальний ремонт будинку в розмірі 2977,60 грн. Також позивач заявив до стягнення інфляційні нарахування - 874,47 грн, три відсотки річних - 159,73 грн за період 01.10.2018 - 31.10.2024.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, об'єктивно оцінивши докази, суд встановив таке.
06.11.2003, відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, зареєстровано право власності ВАТ "Аннушка" на нежиле приміщення, вбудовано-прибудоване з підвалом загальною площею 186,1 кв.м за адресою: Черкаська обл., м. Сміла, вулиця Леніна, будинок 55.
20.11.2024, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав, зареєстровано право власності на нежиле приміщення, вбудовано-прибудоване з підвалом загальною площею 186,1 кв.м за адресою: Черкаська обл., Черкаський р., м. Сміла, вулиця Незалежності, будинок 55 Білана Дмитра Сергійовича. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 76268413 від 25.11.2024 16:41:10, Поліщук Сергій Володимирович, Виконавчий комітет Городищенської міської ради, Черкаська обл. Документи подані для державної реєстрації: ухвала суду, серія та номер: 703/2772/24, виданий 31.10.2024, видавник: Смілянський міськрайонний суд Черкаської області.
Дослідивши в Єдиному державному реєстрі судових рішень зміст ухвали Смілянського міськрайонного суду Черкаської області від 30.10.2024 у справі №703/2772/24 за заявою приватного виконавця виконавчого округу Брандальського Дмитра Сергійовича про затвердження мирової угоди у виконавчому провадженні №75601761 з примусового виконання рішення Смілянського міськрайонного суду Черкаської області у справі №703/2772/24 за позовом ОСОБА_1 до Відкритого акціонерного товариства "Аннушка" про стягнення боргу за договором позики, суд встановив, що у резолютивній частині ухвали суд постановив, зокрема: "… Затвердити мирову угоду від 14 жовтня 2024 року, укладену між ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, та Відкритим акціонерним товариством «Аннушка», код ЄДРПОУ 21374029, в особі голови правління товариства Білан Сергія Степановича, у процесі примусового виконання рішення суду Смілянського міськрайонного суду Черкаської області від 13 червня 2024 року у справі №703/2772/24, провадження №2/703/1094/24, за позовом ОСОБА_1 та Відкритого акціонерного товариства «Аннушка» про стягнення боргу за договором позики, за якою вони домовилися про те, що:
Боржник:
1. В рахунок погашення заборгованості перед стягувачем в сумі 574 475 гривень 36 копійок на виконання рішення Смілянського міськрайонного суду Черкаської області від 13 червня 2024 року по справі №703/2772/24 передає належне йому на праві приватної власності наступне нерухоме майно:
- нежиле приміщення, вбудовано-прибудоване з підвалом загальною площею 186,1 метри квадратних, яке розташоване по АДРЕСА_2…"
Оскільки зі змісту наведеного випливає, що у зазначеній ухвалі та в інформації з Державного реєстру речових прав збігається назва підприємства-відповідача, номер справи та площа спірного нежилого приміщення, суд доходить висновку, що з 20.11.2024, у зв'язку з реєстрацією права власності нового власника, припинено право власності ВАТ "Аннушка" на нежиле приміщення площею 186,1 кв.м за адресою АДРЕСА_1 .
Отже, у період з 06.11.2003 по 20.11.2024 ВАТ "Аннушка" було власником нежилого приміщення площею 186,1 кв.м за адресою: вул. Незалежності, буд. 55, м. Сміла, Черкаська обл.
Відповідно до ст. 385 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
Згідно з п. 1 розділу І Статуту ОСББ "Незалежності, 55", затвердженим Протоколом № 1 Установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку № 55 по вул. Незалежності, 55 у м. Сміла від 13 вересня 2016 року (далі - Статут), Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Незалежності, 55" (далі - об'єднання) створено власниками квартир та нежитлових приміщень (далі - співвласники) багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначаються Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Відповідно до ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання. (ч. 1) Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. (ч. 2) Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників. (ч. 5) До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, серед іншого: затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації. (ч. 9)
Органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об'єднання. (п. 1 розділу ІІІ Статуту)
Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об'єднання. Загальні збори скликають не рідше одного разу на рік. (п. 2 розділу ІІІ Статуту)
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов'язковим для всіх співвласників. (п. 11 розділу ІІІ Статуту)
Управління багатоквартирним будинком здійснює об'єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об'єднання. (ст. 12 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку")
Згідно з ч. 1 ст. 16 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту об'єднання, зокрема: встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою.
Сплата встановлених загальними зборами об'єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до ремонтного, резервного фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами об'єднання, є обов'язковою для всіх співвласників.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного, ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об'єднання відповідно до законодавства та Статуту. Загальні збори об'єднання можуть прийняти рішення про списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна, на суму боргу. (п. 2 розділу IV Статуту)
Відповідно до Протоколу № 1 від 03.04.2018 Загальних зборів співвласників ОСББ "Незалежності, 55" житловий будинок знаходиться за адресою: вул. Незалежності, 55, загальні збори, зокрема, вирішили:
- по третьому питанню: затвердити з 01 квітня 2018 року витрати на управління багатоквартирного будинку у розмірі 3,50 грн/кВ.м загальної площі житлового приміщення та 3,17 грн/кВ.м загальної площі нежитлового приміщення.
- по четвертому питанню: збільшити розмір щорічних обов'язкових платежів на капітальний ремонт будинку на 1 грн./кв.м/рік та затвердити їх у розмірі 6 грн./кв.м/рік з кожного житлового/нежитлового приміщення з 01.04.2018 року;
- по п'ятому питанню: обрати управителем/керівником/підписантом ОСББ "Незалежності, 55" ФОП Нікітченко Ольгу Петрівну в особі Нікітченко Ольги Петрівни та повністю передати функції з управління багатоквартирним будинком, надати Нікітченко Ользі Петрівні повноваження на здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників багатоквартирного будинку № 55 по вул. Незалежності в м. Сміла, Черкаської області, належне утримання комунальних та інших послуг.
Надати управителю/керівнику/підписанту Нікітченко Ользі Петрівні, (надалі - підписант), право підписанта ОСББ "Незалежності, 55" (без обмежень) в т.ч. право першого підпису, право підписувати усі документи для ведення бухгалтерської документації, утримання будинку, банківські документи, заключати договори від імені усіх співвласників ОСББ з іншими особами, представляти інтереси співвласників та виконувати іншу діяльність, що не суперечить законодавству;
по шостому питанню: затвердити запропонований проект договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Надати дозвіл Голові правління, укласти договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з управителем ОСББ "Незалежності, 55" від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку.
Визначити голову правління уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку № 55 по вул. незалежності, в м. Сміла, Черкаської області, для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.
На період строку дії договору на управління, всі повноваження Голови правління ОСББ "Незалежності, 55" Панченка Миколи Панасовича, в тому числі, щодо розпорядження коштами на рахунках, припиняються та надаються повноваження керівнику Нікітченко Ользі Петрівні. Уповноважити Ольгу Петрівну на проведення державної реєстрації необхідних змін до відомостей державного реєстру, утому числі і до відомостей, щодо керівника ОСББ "Незалежності, 55".
Відповідно до Протоколу № 1 від 03.04.2018 Загальних зборів співвласників ОСББ "Незалежності, 55" житловий будинок знаходиться за адресою: вул. Незалежності, 55, загальні збори, зокрема, вирішили:
- по другому питанню: затвердити з 01 квітня 2018 року витрати на управління житлового будинку у розмірі 3,50 грн/кв.м загальної площі житлового приміщення, та 3,17 грн/кв.м загальної площі нежитлового приміщення;
- по третьому питанню: збільшити розмір щорічних обов'язкових платежів на капітальний ремонт будинку на 1 грн./м.кв/рік та затвердити їх у розмірі 6 грн/м.кв./рік кожного житлового/нежитлового приміщення з 01.04.2018 року.
Отже, загальними зборами ОСББ "Незалежності, 55" вирішено обрати управителем ОСББ "Незалежності, 55" ФОП Нікітченко Ольгу Петрівну та повністю передати їй функції з управління багатоквартирним будинком, встановлено розміри витрат на управління багатоквартирним будинком та щорічних обов'язкових платежів на капітальний ремонт житлового будинку.
01.04.2018 ФОП Нікітченко Ольга Петрівна (Управитель) та ОСББ "Незалежності, 55" (співвласник) підписали Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. (далі - Договір від 01.04.2018)
Управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за адресою: Черкаська обл., м. Сміла, вул. Незалежності, 55, надалі (будинок), а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору. (п. 1 Договору від 01.04.2018)
Відповідно до п. 6 Договору від 01.04.2018, кожен із співвласників зобов'язаний, серед іншого, оплачувати управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором.
Ціна послуги з управління становить 3,50 гривень на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового приміщення у будинку та 3,17 гривень за 1 кв. метр загальної площі нежитлового приміщення у будинку з 01 квітня 2018 року. (п. 10 Договору від 01.04.2018)
Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 20 числа місяця, наступного за розрахунковим. За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів. (п. 11 Договору від 01.04.2018)
Цей договір набуває чинності з 01 квітня 2018 року та укладається строком на один рік. (п. 30 Договору від 01.04.2018)
Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на кожен наступний календарний рік. (п. 31 Договору від 01.04.2018)
Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об'єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об'єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. (ч. 1 ст. 13 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку")
При цьому суд враховує, що відповідно до відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Власність зобов'язує. (ч. 4 ст. 319 ЦК України)
Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом. (ст. 322 ЦК України)
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. (ч. 1 ст. 382 ЦК України)
Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22.02.2018 у справі № 910/11312/17, в якій зазначив, що з аналізу наведених положень Цивільного кодексу України та законів України в їх системному взаємозв'язку Суд вбачає, що кожний власник квартири (нежитлового приміщення) у багатоквартирному будинку є одночасно співвласником спільного майна такого будинку, зокрема, приміщень загального користування та прибудинкової території. Обов'язок утримання зазначеного майна виникає у співвласників багатоквартирного будинку безпосередньо з актів цивільного законодавства, зокрема, статті 322 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. (ч. 1 ст. 20 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку")
Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку про виникнення у ВАТ "Аннушка", як власника нежитлового приміщення у будинку за адресою: вул. Незалежності, 55, м. Сміла, Черкаського р-ну, Черкаської обл. обов'язку зі сплати послуги з управління багатоквартирним будинком та внесків до резервного фонду, відповідно до рішення загальних зборів ОСББ "Незалежності, 55" від 03.04.2018 та Договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.04.2018 пропорційно площі нежилого приміщення, належного відповідачу протягом періоду, в який таке нежиле приміщення належало відповідачу.
Отже, з 01.04.2018, відповідач повинен був сплачувати 589,94 грн/міс (3,17 х 186,1) за послугу з управління та 1 116,60 грн/рік (6 х 186,1) платежів на капітальний ремонт будинку.
Відповідно до Протоколу № 2 від 06.09.2020 Загальних зборів співвласників ОСББ "Незалежності, 55" розташованого за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 55, загальні збори, зокрема, вирішили:
- по третьому питанню: визначили перелік та розмірів та затвердили внески з управління багатоквартирним будинком у розмірі 4 (чотири) гривень 00 копійок, за 1 кв.м загальної площі власника/співвласника/наймача житлового/нежитлового приміщення із 01 січня 2021 року. Резервний фонд на капітальний ремонт будинку з 01.11.2020 року затвердити в розмірі 5 (п'ять) грн. за кв.м. від загальної площі житлового/нежитлового приміщення. Затверджені внески сплачуються всіма співвласниками в порядку визначеному зборами та чинним законодавством, шляхом внесення оплати за реквізитами ОСББ "Незалежності, 55", згідно договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Управитель має право від імені співвласників в межах кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території, вносити зімни в складову кошторису в разі змін та потреб;
- по четвертому питанню: обрати управителем ОСББ "Незалежності, 55" Нікітченко Ольгу Петрівну та передати функції з управління спільним майном повістю ФОП Нікітченко Ользі Петрівні, а саме передати ФОП Нікітченко Ользі Петрівні функції з управління багатоквартирним будинком, передбачені Правилами надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою КМ України № 712 від 05.09.2018 року, надати Нікітченко Ользі Петрівні повноваження на здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників багатоквартирного будинку № 55 по вул. незалежності в м. Сміла, належне утримання комунальних та інших послуг;
- по п'ятому питанню: вважати таким, що втратив чинність договір Про надання послуг управління багатоквартирним будинком з додатками укладений між ФОП Нікітченко О.П. та ОСББ "Незалежності, 55" "Про надання послуги з управління багатоквартирним" з додатками від 01 квітня 2018 року. Затвердити запропонований проект договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Надати дозвіл Голові правління Панченку Миколі Панасовичу укласти договір про надання послуги управління багатоквартирним будинком з управителем Нікітченко Ольгою Петрівною з 01 січня 2021 року від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку. Визначити Голову правління об'єднання Панченка Миколу Панасовича уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку № 55 по вул. Незалежності, в м. Сміла, Черкаської області, для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; на період строку дії договору на управління, всі повноваження Голови правління ОСББ "Незалежності, 55" Панченка Миколи Панасовича, в тому числі. щодо розпорядження коштами на рахунках, припиняються та надаються повноваження керівнику Нікітченко Ользі Петрівні.
- по шостому питанню: затвердити запропонований проект договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Надати дозвіл Голові правління, укласти договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з управителем ОСББ "незалежності, 55" від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку. Визначити Голову правління об'єднання, уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку № 55 по вул. Незалежності, в м. Сміла, Черкаської області, для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.
01.01.2021 ФОП Нікітченко О.П. (управитель) та ОСББ "Незалежності, 55" (співвласники) підписали Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. (далі - Договір від 01.01.2021)
Управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за наступною адресою: 20701, Черкаська область, Смілянський район, м. Сміла, вул. Незалежності, 55, (надалі будинок), а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління, згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору. (п. 1 Договору від 01.01.2021)
Відповідно до п. 6 Договору від 01.01.2021, кожен із співвласників зобов'язаний, серед іншого, оплачувати управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором.
Ціна послуги з управління становить 4 (чотири) гривень для власників/співвласників/наймачів житлових/нежитлових приміщень від загальної площі квартири або нежитлового приміщення на місяць за 1 кв. метр. (п. 10 Договору від 01.01.2021)
Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 20 числа місяця, наступного за розрахунковим на рахунок ОСББ "Незалежності, 55". За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів. Співвласник не звільняється від обов'язку оплати послуги з управління у разі тимчасової відсутності його та/або членів його сім'ї. (п. 11 Договору від 01.01.2021)
Цей договір набирає чинності з "01" січня 2021 року та укладається строком на один рік. (п. 27 Договору від 01.01.2021)
Отже, з 01.01.2021, відповідач повинен був сплачувати 744,40 грн/міс (4 х 186,1) внесків з управління багатоквартирним будинком та з 01.11.2020 - 930,50 грн/рік (5 х 186,1) внесків до резервного фонду будинку.
Відповідно до Протоколу № 3 від 02.10.2021 загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку розташованого за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 55 ОСББ "Незалежності, 55" (код ЄДРПОУ 40842852), загальні збори, зокрема, вирішили:
- по п'ятому питанню: обрати управителем/керівником/підписантом ОСББ "Незалежності, 55" ФОП Нікітченко Ольгу Петрівну в особі Нікітченко Ольги Петрівни та повністю передати функції з управління багатоквартирним будинком, передбачені Правилами надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених Постановою КМ України № 712 від 05.09.2018 року, надати Нікітченко Ользі Петрівні повноваження на здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників багатоквартирного будинку № 55 по вул. Незалежності в м. Сміла, Черкаської області, належне утримання комунальних та інших послуг;
- по сьомому питанню: вважати таким, що втратив чинність договір Про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з додатками укладений між ФОП Нікітченко О.П. та ОСББ "Незалежності, 55" "Про надання послуги з управління багатоквартирним" з додатками від 01 січня 2021 року. Затвердити запропонований проект договору із внесеними змінами про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з ФОП Нікітченко Ольгою Петрівною в особі Нікітченко Ольги Петрівни. Надати дозвіл Голові правління ОСББ "Незалежності, 55" Панченку Миколі Панасовичу укласти та підписати від імені усіх співвласників ОСББ "Незалежності, 55", договір зі змінами та пропозиціями про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з ФОП Нікітченко Ольгою Петрівною в особі Нікітченко Ольги Петрівни з 01 січня 2022 року;
- по восьмому питанню: визначити та затвердити перелік та розмір внесків. Затвердити внески з управління багатоквартирним будинком у розмірі 6 (шість) гривень на місяць за 1 кв. метр загальної площі власника/співвласника/наймача квартири та нежитлових приміщень у будинку з 01 січня 2022 року. Визначити та затвердити резервний фонд на капітальний ремонт будинку, що становить 5 грн. за кв.м. від загальної площі житлового/нежитлового приміщення, у вигляді разового нарахування 01 листопада 2021 року. Якщо до 01 січня наступного календарного року співвласники/власники житлових та нежитлових приміщень не затвердили інший розмір внесків, розмір внесків залишається без змін і вважаються продовженими на кожен наступний календарний рік до затвердження загальними зборами іншого розміру внесків.
01.01.2022 ФОП Нікітченко Ольга Петрівна (управитель) та ОСББ "Незалежності, 55" (співвласники) підписали Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. (далі - Договір від 01.01.2022)
Управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за наступною адресою: 20701, Черкаська область, Смілянський район, м. Сміла, вул. Незалежності, 55, (надалі будинок), а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління, згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору. (п. 1 Договору від 01.01.2022)
Відповідно до п. 6 Договору від 01.01.2022, кожен із співвласників зобов'язаний, серед іншого, оплачувати управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором.
Ціна послуги з управління становить 6 (шість) гривень для власників/співвласників/наймачів житлових/нежитлових приміщень від загальної площі квартири або нежитлового приміщення на місяць за 1 кв. метр. (п. 10 Договору від 01.01.2022)
Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 20 числа місяця, наступного за розрахунковим на рахунок ОСББ "Незалежності, 55". За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів. Співвласник не звільняється від обов'язку оплати послуги з управління у разі тимчасової відсутності його та/або членів його сім'ї. (п. 11 Договору від 01.01.2022)
Цей договір набирає чинності з "01" січня 2022 року та укладається строком на один рік. (п. 27 Договору від 01.01.2022)
Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на кожен наступний календарний рік. (п. 28 Договору від 01.01.2022)
Отже, з 01.01.2022, відповідач повинен був сплачувати 1 116,60 грн/міс (6 х 186,1) внесків з управління багатоквартирним будинком та 930,50 грн/рік (5 х 186,1) внесків до резервного фонду на капітальний ремонт будинку.
Доказів звернення будь-якою зі сторін з повідомленням про відмову від договору в порядку п. 28 Договору від 01.01.2022 суду не надано. Відтак суд доходить висновку, що Договір від 01.01.2022 наразі є чинним.
З розрахунку позивача випливає, що відповідач частково здійснив сплату внесків з управління багатоквартирним будинком у розмірі 515,42 грн у липні 2021 року та 12.07.2021 - 132,40 грн внесків до резервного фонду.
Так позивач зазначає, що заборгованість відповідача за період 01.11.2018 - 31.10.2024 зі здійснення сплати внесків на управління житловим будинком становить 61 720,22 грн та зі сплати внесків до резервного фонду на ремонт будинку за 2019 - 2021 роки - 2 845,20 грн. Позивач стверджує, що звертався до відповідача з претензіями, проте, останній наявну заборгованість не сплатив, що стало підставою для звернення до суду з цим позовом.
Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків об'єднання має право, зокрема, вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об'єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів.
Оскільки, як уже встановлено судом, ВАТ "Аннушка" протягом спірного періоду було власником нежилого приміщення площею 186,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , та у зазначеному будинку створено та діяло ОСББ "Незалежності, 55", то рішення загальних зборів ОСББ "Незалежності, 55", у тому числі, по визначення розміру внесків на управління багатоквартирним будинком та до резервного фонду будинку, а також про обрання управителя та передачі йому функцій з управління багатоквартирним будинком, відповідно умови Договорів від 01.04.2018, 01.01.2021 та 01.01.2022, є обов'язковими для ВАТ "Аннушка", і останнє, в силу прямої норми закону, несе тягар утримання належного йому майна та зобов'язане виконувати прийняті відповідно до Статуту рішення ОСББ "Незалежності, 55".
Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). (ч. 1 ст. 530 ЦК України)
Відповідно до п. 11 Договорів від 01.04.2018, від 01.01.2021 та від 01.01.2022, які є аналогічними за своїм змістом в частині строку виконання зобов'язання, плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником на пізніше 20 числа місяця, наступного за розрахунковим.
З викладеного випливає, що за кожен місяць із заявленого позивачем періоду 01.11.2018 - 31.10.2024, строк сплати за послугу з управління наразі сплив. Зокрема, за останній місяць із вказаного періоду строк сплати сплив 20.11.2024.
Підсумовуючи викладене суд доходить висновку, що протягом заявленого позивачем періоду відповідач мав сплатити 62 235,64 грн внесків на утримання багатоквартирного будинку:
за період 01.11.2018 - 31.12.2020 - 15 338,44 грн (589,94 х 26 (міс.));
за період 01.01.2021 - 31.12.2021 - 8 932,80 грн (744,40 х 12 (міс.));
за період 01.01.2022 - 31.10.2024 - 37 964,40 грн (1 116,60 х 34 (міс.)).
Як уже встановлено судом, у липні 2021 року відповідач сплатив 515,42 грн внесків на утримання багатоквартирного будинку.
Отже, вимога позивача про стягнення з відповідача 61 720,22 грн (62 235,64 - 515,42) заборгованості за послуги з управління багатоквартирного будинку є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Щодо вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості по резервному фонду, суд зазначає, що стягнення таких внесків не передбачено Договорами від 01.04.2018, від 01.01.2020 та від 01.01.2021, проте, передбачено рішеннями Загальних зборів співвласників ОСББ "Незалежності, 55", оформленими Протоколами № 1 від 03.04.2018, № 2 від 06.09.2020 та № 3 від 02.10.2021.
Дослідивши зміст Статуту та Протоколів загальних зборів співвласників ОСББ "Незалежності, 55" суд встановив, що останніми не визначено строку сплати внесків до резервного фонду. Водночас у п. 4 Протоколу № 1 від 03.04.2018 загальні збори вирішили, що такий платіж є щорічним, у п. 8 Протоколу № 3 від 02.10.2021 загальні збори визначили та затвердили резервний фонд у вигляді разового нарахування до 01 листопада 2021 року.
З огляду на викладене суд доходить висновку, що внески до резервного фонду сплачуються раз на рік та строк сплати за кожен рік із заявленого позивачем періоду 2019 - 2021 роки (всупереч зазначення в розрахунку 01.11.19 - 30.04.25), наразі сплив. Зокрема, строк сплати внеску до резервного фонду за 2021 рік сплив 01.11.2021, враховуючи п. 8 Протоколу № 3 від 02.10.2021.
Суд встановив, що з 01.04.2018 відповідач повинен був сплачувати 1 116,60 грн/рік (6 х 186,1) платежів на капітальний ремонт будинку до 31.10.2020. З 01.11.2020 - 930,50 грн/рік (5 х 186,1) внесків до резервного фонду будинку. З 01.01.2022 - 930,50 грн/рік (5 х 186,1) внесків до резервного фонду на капітальний ремонт будинку.
При цьому 12.07.2021 відповідач частково сплатив 132,40 грн внесків до резервного фонду.
Водночас з розрахунку позивача випливає, що останній нараховує:
за 2019 рік - 1 116,60 грн;
за 2020 рік - 930,50 грн (повністю за весь рік, а не починаючи з 01.11.2020, як це передбачено у п. 3 Протоколу № 2 від 06.09.2020);
за 2021 рік - 930,50 грн,
що загалом становить 2 977,60 грн та з урахуванням сплати відповідачем 132,40 грн - 2 845,20 грн.
Підсумовуючи викладене, не виходячи за межі позовних вимог, суд задовольняє вимогу позивача про стягнення з відповідача 2 845,20 грн заборгованості по резервному фонду.
Також позивач заявив до стягнення інфляційні нарахування - 874,47 грн, три відсотки річних - 159,73 грн за період 01.10.2018 - 31.10.2024.
Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Дослідивши розрахунки 3 % річних та інфляційних втрат, здійснені позивачем, суд встановив, що останній здійснює нарахування на заборгованість зі сплати внесків на утримання багатоквартирного будинку.
Суд встановив, що відповідно до п. 11 Договорів від 01.04.2018, від 01.01.2021 та від 01.01.2022, які є аналогічними за своїм змістом в частині строку виконання зобов'язання, плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником на пізніше 20 числа місяця.
У свою чергу позивач здійснює нарахування 3 % річних та інфляційних втрат за період до початку прострочення.
До прикладу, на заборгованість зі сплати внеску за послугу з управління багатоквартирним будинком у сумі 689,94 грн за листопад 2018 року позивач нараховує 3 % річних та інфляційних втрат за період 01.11.2018 - 30.11.2018, тоді як строк сплати заборгованості за листопад 2018 року сплив 20.12.2018.
У такому порядку позивач здійснює нарахування 3% річних та інфляційних втрат на суму внеску за кожен місяць,, тобто нараховує за період, в який ще не настало прострочення заборгованості.
Підсумовуючи викладене, суд відмовляє в задоволенні вимоги позивача про стягнення з відповідача 874,47 грн інфляційних нарахувань та 159,73 грн трьох відсотків річних.
У разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об'єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду. (ч. 6 ст. 13 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку")
Суд враховує, що відповідно до п. 5 Протоколу № 3 від 02.10.2021 загальні збори ОСББ "Незалежності, 55" вирішили, зокрема, на період строку дії договору на управління, всі повноваження Голови правління ОСББ "Незалежності, 55" Панченка Миколи Панасовича, в тому числі, щодо розпорядження коштами на рахунках, припиняються та надаються повноваження керівнику Нікітченко Ользі Петрівні. Крім того, відповідно до цього ж пункту, управителю ФОП Нікітченко Ользі Петрівні надано повноваження, серед іншого, бути представником в судових органах всіх інстанцій з правом пред'явлення та підписання позову. Суд встановив, що позов підписано управителем ОСББ "Незалежності, 55" Ольгою Нікітченко.
Отже, суд частково задовольняє позовні вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості за послуги з управління багатоквартирного будинку в сумі 61 720,22 грн та заборгованості по резервному фонду - 2 845,20 грн.
На підставі п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається на сторони на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст. 74, 76-77, 129, 233, 236-241, 247, 251-252, 326-327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
Позов задовольнити частково.
Стягнути з Відкритого акціонерного товариства "Аннушка" (ідентифікаційний код 21374029, вул. Незалежності (до перейменування - Леніна), 55, м. Сміла, Черкаська обл., 20700) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Незалежності, 55" (ідентифікаційний код 40842852, вул. Незалежності, 55, м. Сміла, Черкаська обл., 20700, р/р НОМЕР_1 в AT КБ "Приватбанк") заборгованість за послуги з управління багатоквартирного будинку в сумі 61 720,22 грн, заборгованість по резервному фонду - 2 845,20 грн та витрати на сплату судового збору у сумі 2 993,95 грн.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
В решті позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Копії рішення надіслати позивачу за допомогою системи "Електронний суд", відповідачу - засобами поштового зв'язку.
Повне рішення складено та підписано 02.07.2025.
Суддя Зоя ЗАРІЧАНСЬКА