ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
24.06.2025Справа №910/13681/24
За позовом Заступника керівника Київської міської прокуратури, м. Київ
до 1. Київської міської ради, м. Київ
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест", м. Київ
про визнання незаконним рішення, визнання недійсним договору, зобов'язання вчинити дії та скасування державних реєстрацій,
Суддя Морозов С.М.
За участю представників сторін:
від позивача: Колодчина Р.В. (службове посвідчення 076134 від 01.03.2023);
від відповідача-1: Буханистий О.В. (в порядку самопредставництва);
від відповідача-2: Мороз Н.В. (адвокат за ордером серія АІ№1823633 від 14.02.2025).
06.11.2024 року заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Господарського суду міста Києва в інтересах держави з позовом про:
- визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 29.02.2024 №7875/7916 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "ГАРАНТ ПРОФ ІНВЕСТ" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями комерційного призначення та торговельного центру на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі міста Києва";
- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 1,2337 га на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:62:010:0018), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАРАНТ ПРОФ ІНВЕСТ", який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А.В. та зареєстровано в реєстрі 18.06.2024 за № 578;
- зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАРАНТ ПРОФ ІНВЕСТ" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 1,2337 га на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:62:010:0018) у стані, придатному для її подальшого використання, а Київську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку;
- скасування державної реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАРАНТ ПРОФ ІНВЕСТ" (код ЄДРПОУ 38887790) права оренди земельної ділянки площею 1,2337 га з кадастровим номером 8000000000:62:010:0018 з припиненням такого права;
- скасування державної реєстрації права комунальної власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) на земельну ділянку площею 1,2337 га з кадастровим номером 8000000000:62:010:0018 з припиненням такого права;
- скасування у Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,2337 га на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі м. Києва з кадастровим номером 8000000000:62:010:0018.
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, матеріали №910/13681/24 передані на розгляд судді Морозову С.М.
28.11.2024 до суду від відповідача-1 надійшов відзив на позовну заяву.
02.12.2024 до суду від відповідача-2 надійшов відзив на позовну заяву.
10.12.2024 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача-1.
13.12.2024 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача-2.
В підготовчому засіданні 14.01.2025 судом було продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та оголошено перерву до 04.03.2025.
11.02.2025 до суду від відповідача-2 надійшли додаткові пояснення.
03.03.2025 до суду від відповідача-2 надійшло клопотання про призначення у справі судової експертизи.
04.03.2025 до суду від відповідача-2 надійшли пояснення.
В підготовчому засіданні 04.03.2025 судом було оголошено перерву до 18.03.2025.
17.03.2025 до суду від прокуратури надійшли заперечення на клопотання відповідача-2 про призначення експертизи.
В підготовчих засіданнях 18.03.2025, 25.03.202 та 29.04.2025 судом оголошувались перерви до 25.03.2025, до 29.04.2025 та до 24.06.2025 відповідно.
Дослідивши в підготовчому засіданні 24.06.2025 матеріали справи, клопотання відповідача-2 при призначення судової експертизи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, суд ухвалив наступне.
Частиною 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України визначено завдання господарського судочинства, яким є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен має право на справедливий розгляд його справи.
Право на справедливий судовий розгляд, що гарантується Статтею 6 § 1, має здійснюватися відповідно до норм закону, що передбачають наявність у сторін судового розгляду ефективного судового захисту з метою захисту їх цивільних прав (рішення Європейського суду з прав людини у справі Белеш та інші проти Чеської Республіки).
У відповідності до ч.1 ст.177 Господарського процесуального кодексу України завданнями підготовчого провадження, зокрема, є: остаточне визначення предмета спору та характеру спірних правовідносин, позовних вимог та складу учасників судового процесу; з'ясування заперечень проти позовних вимог; визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та зібрання відповідних доказів; вчинення інших дій з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті.
У підготовчому засіданні суд вирішує питання про призначення експертизи, виклик у судове засідання експертів, свідків, залучення перекладача, спеціаліста (п.8 ч.2 ст.182 ГПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:
1) для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;
2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.
Згідно з положеннями ст.1 Закону України "Про судову експертизу" - судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об'єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.
Спеціальні знання - це професійні знання, отримані в результаті навчання, а також навички, отримані обізнаною особою в процесі практичної діяльності в різноманітних галузях науки, техніки та інших суспільно корисних галузях людської діяльності, які використовуються разом з науково-технічними засобами під час проведення експертизи. Змістом спеціальних знань є теоретично обґрунтовані і перевірені практикою положення і правила, які можуть відноситися до будь-якої галузі науки, техніки, мистецтва тощо.
Необхідність судової експертизи в господарському судочинстві зумовлена тим, що в процесі здійснення правосуддя суд стикається з необхідністю встановлення таких фактів (обставин), дані про які потребують спеціальних досліджень.
Отже, судова експертиза призначається за наявністю визначених ст.99 ГПК України сукупності умов лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях, та питання її призначення повинне вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення.
Так, звертаючись до суду з вказаним позовом в інтересах держави, заступник керівника Київської міської прокуратури просить суд: визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 29.02.2024 №7875/7916 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "ГАРАНТ ПРОФ ІНВЕСТ" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями комерційного призначення та торговельного центру на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі міста Києва"; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,2337 га на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:62:010:0018), укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАРАНТ ПРОФ ІНВЕСТ", який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А.В. та зареєстровано в реєстрі 18.06.2024 за № 578; зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ГАРАНТ ПРОФ ІНВЕСТ" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 1,2337 га на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:62:010:0018) у стані, придатному для її подальшого використання, а Київську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку; скасувати державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАРАНТ ПРОФ ІНВЕСТ" (код ЄДРПОУ 38887790) права оренди земельної ділянки площею 1,2337 га з кадастровим номером 8000000000:62:010:0018 з припиненням такого права; скасувати державну реєстрацію права комунальної власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) на земельну ділянку площею 1,2337 га з кадастровим номером 8000000000:62:010:0018 з припиненням такого права; скасувати у Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,2337 га на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі м. Києва з кадастровим номером 8000000000:62:010:0018.
Позовні вимоги у даній справі обґрунтовані зокрема тим, що земельну ділянку площею 1,2337 га було передано ТОВ «Гарант Проф Інвест» не для обслуговування та експлуатації нерухомого майна, а для нового будівництва, право оренди набуто не на конкурентних засадах (земельних торгах), існує неспівмірність між розміром спірної земельної ділянки та об'єктом нерухомого майна, загальна площа якого складає 176,8 кв.м., що займає незначну частину земельної ділянки, понад 98 % площі спірної земельної ділянки вільні від будівель та споруд. Проект землеустрою не містить обґрунтувань необхідності формування земельної ділянки у розмірі, який значно перевищує площу майна.
Як вбачається з поданого клопотання відповідача-2 щодо необхідності призначення у даній справі судової експертизи, прокуратура, обґрунтовуючи невідповідність площі спірної земельної ділянки, посилається на державні будівельні норми, санітарні норми та правила, але при цьому не зазначає, яка площа спірної земельної ділянки необхідна для експлуатації та обслуговування об'єкта нерухомого майна - нежитлова будівля (літ «А») площею 176,8 кв.м. та жодним чином не спростовує висновок Київської міської ради про надання в оренду земельної ділянки саме у розмірі 1,2337 га.
Також відповідач-2 вказує, що прокуратура на підтвердження своїх позовних вимог, посилається лише на власні розрахунки, шляхом ділення переданої в оренду площі земельної ділянки на загальну площу нерухомості.
У зв'язку з чим, враховуючи позиції Верховного Суду стосовно того, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування нежитлової будівлі, визначається шляхом проведення експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, і саме на суд покладається обов'язок встановити, на підставі належних доказів, який же саме розмір земельної ділянки необхідний для обслуговування об'єктів нерухомого майна, відповідач-2 просить суд задовольнити подане клопотання та призначити у справі комплексну судову земельно-технічну експертизу та експертизу з питань землеустрою.
Суд зазначає, що формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності. Формування земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок (положення ст. 79-1 Земельного кодексу України).
Стаття 1 Закону України "Про землеустрій" проект землеустрою - сукупність економічних, проектних і технічних документів щодо обґрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити за таким проектом.
Статтею 50 Закону України "Про землеустрій" визначено, що проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок включають, зокрема, завдання на розроблення проекту землеустрою; пояснювальну записку; матеріали геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування; відомості про обчислення площі земельної ділянки; перелік обмежень у використанні земельних ділянок; викопіювання з кадастрової карти (плану) або інші графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; матеріали перенесення меж земельної ділянки в натуру; матеріали погодження проекту землеустрою.
З викладеного вбачається, що ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє саме проект землеустрою, за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. Зазначена позиція наведена у постанові Верховного Суду від 03.03.2021 у справі №910/12366/18.
У постанові від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19 Верховний Суд вказував, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотання сторін експертизи з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо.
З урахуванням вище наведеного, суд прийшов до висновку, що твердження прокуратури про перевищення площі спірної земельної ділянки, необхідної для обслуговування нерухомого майна, належного відповідачу-2, потребують підтвердження або спростування належними засобами доказування, якими за переконанням суду буде висновок судової експертизи.
Встановити відповідні обставини без проведення експертизи у справі не можливо, оскільки ні суд, ні учасники справи, в тому числі, прокурор не володіють спеціальними технічними знаннями у сфері землеустрою.
У той же час суд зазначає, що жодною зі сторін спору не наданий висновок експерта з зазначеного вище питання.
У відповідності до ч.1, ч.2 ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Суд зазначає, що у рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Дульський проти України" (Заява № 61679/00) від 01.06.2006, зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід'ємну частину судової процедури.
На підставі аналізу вищенаведених норм в їх сукупності слід дійти висновку, що вимогами процесуального права визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
На підставі вищезазначеного, оскільки в процесі розгляду справи у суду виникли питання, які потребують спеціальних знань та мають суттєве значення для вирішення спору, з метою з'ясування всіх обставин, що складають предмет доказування у справі, об'єктивного та правильного вирішення спору, суд дійшов висновку про наявність підстав для комплексної земельно-технічної експертизи з питань землеустрою.
Суд зазначає, що при вирішенні питання щодо призначення експертизи у цій справі судом враховано, що змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об'єктивність та неупередженість, зобов'язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.
Суд, мотивуючи рішення у справі, повинен давати відповідь на кожен важливий та доречний аргумент сторони.
У відповідності до статті 237 Господарського процесуального кодексу України при ухваленні рішення суд вирішує питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження, а статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Недодержання судом цих норм процесуального права, якщо воно унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного розгляду справи, також є підставою для скасування судового рішення.
Водночас, суд вважає за необхідне зауважити, що виходячи із принципу диспозитивності господарського судочинства, господарський суд наділений виключною компетенцією щодо оцінки доказів при розгляді справи по суті, як суд першої інстанції. Така оцінка повинна ґрунтуватися на всебічному, повному та об'єктивному дослідженні доказів у судовому процесі, з врахуванням сукупності всіх обставин. У випадку якщо суд приходить до висновку, що для надання оцінки певним обставинам справи необхідні спеціальні знання експерта, суд вправі призначити судову експертизу, поставивши перед ним ряд питань.
Відповідно до статті 100 Господарського процесуального кодексу України про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи. Ухвала про призначення експертизи направляється особам, яким доручено проведення експертизи, та учасникам справи. Об'єкти та матеріали, що підлягають дослідженню, направляються особі, якій доручено проведення експертизи (провідному експерту або експертній установі).
У частині 2 статті 125 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд може зобов'язати учасника справи, який заявив клопотання про виклик свідка, призначення експертизи, залучення спеціаліста, перекладача, забезпечення, витребування або огляд доказів за їх місцезнаходженням, попередньо (авансом) оплатити витрати, пов'язані з відповідною процесуальною дією. Якщо клопотання заявили декілька учасників справи, необхідну грошову суму авансом в рівних частках сплачують відповідні учасники справи, а у випадках, коли відповідна процесуальна дія здійснюється з ініціативи суду, - сторони в рівних частках.
Враховуючи, що питання про призначення судової експертизи було ініційовано відповідачем, витрати, пов'язані з оплатою її проведення, покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест".
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 228 Господарського процесуального кодексу України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку призначення судом експертизи.
Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 229 Господарського процесуального кодексу України провадження у справі зупиняється у випадку, встановленому пунктом 2 частини першої статті 228 цього Кодексу - на час проведення експертизи.
Відтак, провадження у даній справі підлягає зупиненню на час проведення експертизи та отримання висновку експерта.
Керуючись ст. ст. 81, 101, 102, 228-229, 233 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
1. Клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест" про призначення в справі судової експертизи задовольнити.
2. Призначити у справі комплексну земельно-технічну експертизу з питань землеустрою, проведення якої доручити експерту Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (03057, м. Київ, вул. Сім'ї Бродських, 6), поставивши перед експертом наступні питання:
2.1. Яка площа земельноії ділянки необхідна для експлуатаціії та обслуговування нерухомого майна - нежитлової будівлі (літ «А»), площею 176,8 кв.м., розташована за адресю: м. Київ, вул. Бальзака Оноре де, будинок 68/18, з урахуванням чинних, станом на 29.02.2024 року, державних будівельних норм та нормативно-правових актів з питань планування і забудови територій, а також з урахуванням наявності обмежень у використанні земельної ділянки, встановлених за адресою: м. Київ, вул. Бальзака Оноре де, будинок 68/18?
2.2. Чи відповідає площа земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:62:010:0018, яка була надана в оренду ТОВ «Гарант Проф Інвест», площі, яка необхідна для експлуатації та обслуговування нерухомого майна - нежитлової будівлі (літ «А»), площею 176,8 кв.м., розташованої за адресю: м. Київ, вул. Бальзака Оноре де, будинок 68/18, з урахуванням чинних, станом на 29.02.2024 року, державних будівельних норм та нормативно-правових актів з питань планування і забудови територій, а також з урахуванням наявності обмежень у використанні земельної ділянки, встановлених за адресою: м. Київ, вул. Бальзака Оноре де, будинок 68/18?
2.3. Чи відповідає Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Гарант Проф Інвест», кадастровий номер 8000000000:62:010:0018, площею 1,2337 га та розрахунок потреби площі земельної ділянки вимогам законодавства, а також іншим нормативним документам з питань землеустрою та землекористування, чинних станом на 29.02.2024 року?
3. Для проведення експертизи надіслати до Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (03057, м. Київ, вул. Сім'ї Бродських, 6) матеріали справи №910/13681/24.
4. Відповідно до статті 14 Закону України "Про судову експертизу" попередити експертів, які будуть здійснювати судову експертизу, про кримінальну відповідальність за статями 384 та 385 Кримінального кодексу України.
5. Витрати по проведенню експертизи покласти на відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест".
6. Організацію забезпечення проведення експертизи в частині надання доступу до об'єкту дослідження покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест".
7. Організацію забезпечення проведення експертизи в частині надання необхідних експерту документів покласти на сторні.
8. Зобов'язати експерта після проведення дослідження та підготовки письмового висновку направити належним чином засвідчені копії висновку сторонам у справі.
9. Провадження у справі №910/13681/24 на час проведення судової експертизи та отримання висновку експерта зупинити.
10. Ухвала набирає законної сили негайно після її оголошення та може бути оскаржена в порядку та строк, передбачені ст. ст. 254-256 Господарського процесуального кодексу України.
повний текст ухвали підписано 30.06.2025
Суддя Сергій МОРОЗОВ