19 червня 2025 року Справа № 915/403/25
м.Миколаїв
Господарський суд Миколаївської області у складі головуючого судді Мавродієвої М.В.,
за участю:
секретаря судового засідання: Савки К.Д.,
представника позивача: Бортика Р.О.,
представника відповідача: Авраменко Т.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Дочірнього підприємства Фірма “Моріонік» Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничого підприємства “Моріон»,
до відповідача: Миколаївської міської ради,
про: визнання протиправним та скасування рішення міської ради про відмову у продовженні договору оренди землі, визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, укладеною в редакції запропонованій позивачем,-
Дочірнє підприємство Фірма «Моріонік» Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничого підприємства «Моріон» звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, з такими вимогами:
- визнати протиправним та скасувати рішення Миколаївської міської ради від 30.01.2025 №40/292 «Про відмову ДП фірмі «Моріонік» ТОВ НВП «Моріон» у продовженні договору оренди землі для обслуговування зупиночного комплексу з вбудованим торговельним павільйоном по просп.Богоявленському, 19-А ріг вул.Пограничної, у напрямку руху з центру міста, в Інгульському районі м.Миколаєва»;
- визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 29.10.2009 за №7004, укладеною в редакції запропонованій позивачем. В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що спірне рішення міської ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено право позивача на поновлення договору оренди землі у відповідності до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі».
Ухвалою суду від 24.03.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання у справі призначено на 28.04.2025.
Відповідач у відзиві від 08.04.2025 заперечує проти задоволення позову посилаючись зокрема на те, що Департаментом архітектури та містобудування Миколаївської міської ради не погоджено поновлення договору оренди земельної ділянки, площею 56 кв.м для обслуговування зупиночного комплексу з вбудованим торговельним павільйоном ДП Фірма «Моріонік» ТОВ НВП «Моріон» по пр.Богоявленському біля будинку №19-а ріг вул.Пограничної у напрямку руху з центру міста в Інгульському районі м.Миколаєва (лист від 04.10.2024 №41344/12.02.17/24-2), оскільки згідно п.6 Галузевих будівельних норм В.2.3-37641918-550:2018 «Зупинки маршрутного транспорту. Загальні вимоги проєктування», на посадкових майданчиках не можна розміщувати споруди торговельного призначення, що унеможливлює розміщення торговельного павільйону у складі зупиночного комплексу.
У відповіді на відзив відповідач стверджує, що згідно наданого до позову копії витягу з Державного земельного кадастру НВ-4806218702019 від 11.04.2019, спірна земельна ділянка за цільовим призначенням віднесена для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов'язаної з прибутку). Категорія земель: землі житлової та громадської забудови (КВЦПЗ 03.10 згідно Класифікація видів цільового призначення земель). Згідно існуючого Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок цільове призначення орендованої земельної ділянки не змінювалось (додаток 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051).
У підготовчому засіданні 28.04.2025 судом оголошено перерву до 26.05.2025.
Ухвалою суду від 26.05.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 19.06.2025.
В ході розгляду справи та в судовому засіданні 19.06.2025 представники сторін підтримували висловлені позиції та доводи, викладені на їх обґрунтування.
У судовому засіданні 19.06.2025 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення.
У судовому засіданні 19.06.2025 судом підписано вступну та резолютивну частини рішення без його проголошення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши та оцінивши усі подані учасниками справи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, судом встановлено наступне.
20.10.2009 між відповідачем, як орендодавцем, та позивачем, як орендарем, на підставі рішення Миколаївської міськради від 04.09.2009 №36/57, було укладено договір оренди землі від (далі - Договір), який зареєстровано у Миколаївський регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 29.10.2009 за №040949900933 та у Миколаївській міській раді 29.10.2009 за №7044, строком дії 10 років з дати державної реєстрації (тобто, до 29.10.2019), об'єкт оренди - земельна ділянка загальною площею 56 кв.м (кадастровий номер): у тому числі 18 кв.м під тимчасовою забудовою (комерційного призначення), 38 кв.м під спорудо (громадського призначення); для обслуговування зупиночного комплексу з вбудованим торгівельним павільйоном по просп.Жовтневому (на теперішній час просп.Богоявленський), 19-А ріг вул.Чигрина (на теперішній час вул.Погранична) у напрямку руху з центру міста (Ленінський район (на теперішній час Інгульський район) (п.п.1.1, 2.1, 3.1 Договору оренди).
Пунктом 2.2 Договору встановлено, що на земельній ділянці знаходяться споруди, що належать ДП Фірмі «Моріонік» ТОВ НВП «Моріон».
Відповідно до п.3.1 Договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору звернутись письмово до орендодавця з проханням, щодо продовження строку дії договору. Підставою для поновлення договору оренди буде відповідне рішення міської ради.
17.04.2019 позивач звернувся до Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради з заявою №000255 про поновлення спірного договору оренди землі, додавши до такої заяви проект додаткової угоди про поновлення такого договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.
В матеріалах справи знаходиться копія такого проекту додаткової угоди.
Вказані обставини відповідачем визнаються у відзиві на позов.
За результатом розгляду заяви вказаної позивача №000255 від 17.04.2019, рішенням Миколаївської міської ради №40/292 від 30.01.2025 позивачу відмовлено у продовженні спірного договору оренди землі відповідно до висновку Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 04.10.2024 №41344/12.02.17/24-2 (незабудована земельна ділянка). Зобов'язано позивача повернути територіальній громаді міста Миколаєва спірну земельну ділянку.
З наданого суду висновку Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 04.10.2024 №41344/12.02.17/24-2 вбачається, що департамент не погоджує поновлення договору оренди земельної ділянки площею 56 кв.м для обслуговування зупиночного комплексу з вбудованим торговельним павільйоном ДП Фірма «Моріонік» ТОВ НВП «Моріон» по пр.Богоявленському біля будинку №19-а ріг вул.Пограничної у напрямку руху з центру міста в Інгульському районі м.Миколаєва, оскільки згідно п.6 Галузевих будівельних норм В.2.3-37641918-550:2018 «Зупинки маршрутного транспорту. Загальні вимоги проєктування», на посадкових майданчиках не можна розміщувати споруди торговельного призначення, що унеможливлює розміщення торговельного павільйону у складі зупиночного комплексу.
Відповідно до довідки ГУ ДПС у Миколаївської області №1167/АП/14-29-13-15 від 10.03.2025 позивач не має заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.
Позивач вказує, що Миколаївською міською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки дії відповідача фактично були направлені на неможливість дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є Дочірнє підприємство Фірма «Моріонік» Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничого підприємства «Моріон».
Позивач вважає, що він дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а, отже, позивача слід вважати таким, що набув право «правомірного очікування».
Позивач стверджує, що оспорюване рішення міської ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено право позивача на поновлення договору оренди землі у відповідності до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі».
У зв'язку з цим позивач звернувся до суду із відповідним позовом за захистом свого порушеного права.
На підставі повно і всебічно з'ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам сторін, суд дійшов наступних висновків.
Відповідно до положень ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Частиною 1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст.33 цього Закону та ст.126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені ст.126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами за правилами, чинними на момент їх укладення".
Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції ст.33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано ст.33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється приписами ст.32-2 Закону України "Про оренду землі" та ст.126-1 ЗК України).
Суд враховує, що положення ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після залишилися подібними.
При цьому назву ст.33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини шосту-восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця.
Відповідно до положень ст.33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст.122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Таким чином, нова редакція ст.33 Закону України "Про оренду землі", положення якої підлягають застосуванню до спірних правовідносин у цій справі, на відміну від попередньої редакції, надає орендарю переважене право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст.122 ЗК України.
Також нова редакція ст.33 вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульоване законодавцем окремо в ст.126-1 ЗК України.
Водночас у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, викладено наступні висновки щодо врегулювання подібних спірних правовідносин.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1 цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2 ст.33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3 ст.33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4 ст.33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5 ст.33 зазначеного Закону).
Частина 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами ч.8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті регламентували, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Частини 5 та 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
- за загальним правилом, викладеним у ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди розглядає їх, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
- спеціальне правило, викладене у ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору неможливе, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин (саме шляхом укладення додаткової угоди) підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож ст.33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Такі висновки Великої Палати Верховного Суду викладено у п.п.38, 41, 43 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч.1-5). Поновлення ж договору (ч.6 попередньої редакції ст.33) регулюється статтею 126-1 ЗК України.
При цьому відповідно до абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно ч.2 ст.126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Таке поновлення договору не потребує вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до ч.1 ст.126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже ст.126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі, натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до Державного реєстру про виключення відомостей про поновлення.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз.4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст.126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч.1 ст.126-1 ЗК України.
Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності за процедурою, зазначеною в ст.126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у попередній редакції Закону, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря у судовому порядку не є застосовними положення абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст.33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі".
За ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Під час розгляду даної справи судом встановлено, що відповідно до п.3.1 спірного договору оренди землі, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору звернутись письмово до орендодавця з проханням, щодо продовження строку дії договору. Підставою для поновлення договору оренди буде відповідне рішення міської ради.
Судом встановлено, що маючи намір на поновлення спірного договору оренди землі на той самий строк (на десять років) і на тих самих умовах позивач 17.04.2019 звернулись до відповідача з відповідною заявою та долучив до неї проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
За такого, суд вбачає, що позивач, як орендар, звернувся до відповідача, як орендодавця, із заявою про намір поновити договір оренди землі та проектом відповідної додаткової угоди у встановлений п.3.1 Договору оренди строк.
При цьому, суд виходить з того, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 31.01.2024 у справі №906/1315/21.
Суд зазначає, що ст.33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У постановах Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16, від 20.05.2020 у справі №905/650/19 акцентовано увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Суд зауважив, що відповідно до ст.3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст.3 ЦК України та ст.33 Закону України "Про оренду землі" він зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Такий обов'язок орендодавця кореспондується з правом орендаря, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, на законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, тобто право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори, то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права добросовісного орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист з обставин, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене ч.9 ст.33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Також, суд зазначає, що відповідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".
Суд враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб'єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.
У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі “Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії» встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст.1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.
До того ж, у рішенні Європейського суду з прав людини по справі “Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» суд постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту “правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. “Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Разом з тим, Закон України "Про оренду землі" визначає, що орендодавець має розглянути лист-повідомлення та направити орендарю відповідне рішення у місячний строк.
Проте, заява позивача №000255 від 17.04.2019 про поновлення спірного договору оренди землі була розглянута Миколаївською міською радою лише 30.01.2025, тобто через 5 років після її подачі позивачем шляхом прийняття оспорюваного рішення про відмову у поновленні договору оренди землі, тобто з порушенням місячного строку, встановленого Законом України "Про оренду землі", та після закінчення строку дії договору оренди землі.
Наведене свідчить, що у спірних правовідносинах Миколаївською міською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки дії відповідача фактично були направлені на неможливість дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є позивач.
Натомість, позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а, отже, позивача слід вважати таким, що набув право "правомірного очікування", щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.
Такий висновок відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок та у справі №910/5179/20 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.
Що стосується посилання відповідача на набрання чинності з 01.06.2018 «Галузевих Будівельних Норм України автомобільні дороги зупинки маршрутного транспорту загальні вимоги проектування» (пункт 6.1.1 ГБН В.2.3-37641918- 550:2018 «Зупинки маршрутного транспорту. Загальні вимоги проєктування»), як на підставу відмови Департаментом архітектури та містобудування Миколаївської міської ради у погоджені поновлення спірного договору оренди земельної ділянки для обслуговування зупиночного комплексу з вбудованим торговельним павільйоном (лист від 04.10.2024 №41344/12.02.17/24-2), то вказані заперечення судом відхиляються, оскільки сфера застосування цих норм обмежуються проектуванням зупинок маршрутних транспортних засобів, які є складовими автомобільних доріг загального користування і розташовані у межах смуги відведення автомобільної дороги (пункт 1.1. ГБН В.2.3-37641918- 550:2018 «Зупинки маршрутного транспорту. Загальні вимоги проєктування»).
При цьому, судом прийнято до уваги, що згідно витягу з Державного земельного кадастру НВ-4806218702019 від 11.04.2019 спірна земельна ділянка за цільовим призначенням віднесена для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов'язаної з прибутку). Категорія земель: землі житлової та громадської забудови (КВЦПЗ 03.10 згідно Класифікація видів цільового призначення земель).
Водночас, смуги відведення автомобільних доріг віднесені до земель транспорту, зокрема для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (КВЦПЗ 12.04. згідно Класифікації видів цільового призначення земель).
До того ж, судом прийнято до уваги, що згідно існуючого Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок цільове призначення орендованої земельної ділянки не змінювалось (додаток 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051).
Тобто, посилання відповідача на порушення ГБН В.2.3-37641918-550:2018, є некоректним.
Відповідно до ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Частинами 1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Оцінивши належність, допустимість і достовірність кожного наданого сторонами доказу, а також достатність і взаємний їх зв'язок у сукупності, суд дійшов висновку, що позов в частині визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, укладеною в редакції запропонованій позивачем, підлягає задоволенню в повному обсязі.
Разом із цим, вирішуючи спір в частині позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Миколаївської міської ради від 30.01.2025 №40/292 «Про відмову ДП фірмі «Моріонік» ТОВ НВП «Моріон» у продовженні договору оренди землі для обслуговування зупиночного комплексу з вбудованим торговельним павільйоном по просп.Богоявленському, 19-А ріг вул.Пограничної, у напрямку руху з центру міста, в Інгульському районі м.Миколаєва», суд приходить до висновку, що сам по собі такий спосіб захисту, як визнання укладеним договору оренди землі на запропонованих позивачем умовах, не потребує вжиття додаткових способів захисту, а відтак, скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.
Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.08.2021 у справі № 910/6701/20, від 08.11.2022 у справі №910/18853/21 та від 31.01.2024 у справі №906/1315/21.
Вимоги щодо відшкодування судових витрат, понесених позивачем на оплату судового збору, останнім не заявлялись, а тому суд не вирішує питання про їх розподіл між сторонами.
Керуючись ст.ст.73, 74, 76-79, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд,-
1. Позовні вимоги задовольнити частково.
2. Визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 29.10.2009 за №7044, - укладеною в такій редакції:
«ДОДАТКОВА УГОДА
до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді
29.10.2009 за №7044
м.Миколаїв «__» ________ 20__ р.
Миколаївська міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи - 26565573, що надалі іменується Орендодавець, в особі міського голови Сєнкевича Олександра Федоровича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з однієї сторони, та Дочірнє підприємство фірма «МОРІОНІК» Товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробничого підприємства «МОРІОН», ідентифікаційний код юридичної особи - 24794312, в особі директора Плотникова Анатолія Володимировича, що надалі іменується Орендар, з другої сторони, (далі разом іменуються Сторони, а кожна окремо - Сторона), відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі», п.3.1 Договору оренди землі зареєстрованого у Миколаївській міській раді 29.10.2009 за №7044 та у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 29.10.2009 за №040949900933 (далі - Договір оренди), уклали цю Додаткову угоду (далі - Додаткова угода) про нижченаведене:
1) Поновити термін дії Договору оренди до 29 жовтня 2029 року, на тих самих умовах.
2) Всі умови вищевказаного Договору оренди, не змінені цією Додатковою угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені Сторонами раніше, і Сторони підтверджують їх обов'язковість для себе.
3) Ця Додаткова угода складена українською мовою у двох оригінальних примірниках - по одному для кожної Сторони, кожний з яких має однакову юридичну силу.
4) Ця Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання Сторонами та її скріплення печатками Сторін.
Реквізити та підписи сторін:
Орендодавець:
Миколаївська міська рада
ідентифікаційний код: 26565573;
місцезнаходження: 54001, м.Миколаїв, вул.Адміральська, буд.20;
тел.:(0512)37-22-59
Міський голова О.Ф.Сєнкевич
Орендар:
ДП «МОРІОНІК» ТОВ НВП «МОРІОН»
ідентифікаційний код: 24794312;
місцезнаходження: 54002, м.Миколаїв, вул.Маріупольська, буд.73-А;
тел.:(0512)47-57-47
Директор А.В.Плотников».
3. В решті позовних вимог відмовити.
Рішення суду, у відповідності до ст.241 ГПК України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно ч.1 ст.254 ГПК України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Повний текст рішення складено 01.07.2025.
Суддя М.В.Мавродієва