Іменем України
20 травня 2025 року м. Кропивницький
справа № 394/902/24
провадження № 22-ц/4809/738/25
Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: Карпенка О. Л. (головуючий, суддя-доповідач), Мурашка С. І., Чельник О. І.,
за участю секретаря судового засідання Бойко В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Вись»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю «Вись» на рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області (суддя Запорожець О. М.) від 31.01.2025,
1.Короткий зміст позовних вимог
13.09.2024 ОСОБА_1 звернувся до Новоархангельського районного суду Кіровоградської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Вись» (далі - ТОВ «Вись», орендар, відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 6,00 га, кадастровий номер земельної ділянки: 3523686000:02:000:0660, що знаходиться на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, укладеного 24.07.2012 між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Вись», зареєстрованого у Новоархангельському відділі Держкомзему, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.11.2012 за №352360004000136.
Вимогу позивача обґрунтовано тим, що 24.11.2012 його батько ОСОБА_2 та Сільськогосподарський виробничий кооператив «Вись» (правопопередник ТОВ «Вись») уклали договір оренди земельної ділянки площею 6,00 га за кадастровим номером: 3523686000:02:000:0660, що знаходиться на території Скалівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області й призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі - Договір). Цей Договір зареєстрований у Новоархангельському відділі Держкомзему, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.11.2012 за №352360004000136.
Відповідно до п. 8 вказаного Договору строк його дії становить 10 років.
Пунктом 40 Договору передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
09.05.2020 орендодавець ОСОБА_2 та ТОВ «Вись» уклали додаткову угоду № 278 до Договору згідно з п.1 якої змінено орендаря з СВК «Вись» на ТОВ «ВИСЬ» у зв'язку з реорганізацією.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.
Позивач є спадкоємцем за законом першої черги померлого ОСОБА_2 , він оформив свої спадкові права на земельну ділянку, яке перебуває в оренді відповідача, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 13.07.2022.
Після прийняття спадщини він виконав свій обов'язок, передбачений ст. 31 Закону України «Про оренду землі», повідомив орендаря про те, що став власником земельної ділянки, яку успадкував після смерті батька. Підтвердженням чого є те, що ТОВ «Вись» щороку виплачувало йому орендну плату.
Позивач вважає, що настали дві з двох, передбачених п. 40 Договору, підстава для його розірвання: перша - реорганізацією орендаря у зв'язку із зміною організаційно-правової форми, друга - зміна власника земельної ділянки.
Він звернувся до ТОВ «Вись» по питанню розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав, передбачених п.40 Договору, а саме у зв'язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, але відповіді від орендаря він не отримав.
Позивач вважає, що дії відповідача, які полягають у відмові підписати угоду про розірвання договору оренди землі, порушують його права, як власника земельної ділянки.
2.Короткий зміст рішення суду
Новоархангельський районний суд Кіровоградської області рішенням від 31.01.2025 позов ОСОБА_1 задовольнив. Розірвав договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 3523686000:02:000:0660, укладений 24.07.2012 між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Вись», що був зареєстрований 15.11.2012 у Новоархангельському відділі Держкомзему, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.11.2012 за № 352360004000136. Стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю «Вись» на користь ОСОБА_2 сплачений судовий збір у сумі 1211,20 грн.
Суд мотивував своє рішення тим, що згідно з п. 40 чинного Договору оренди його сторони погодили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов договору або його розірвання. Оскільки припинення договору шляхом його розірвання передбачено в самому договорі, зазначене відповідає вимогам чинного закону, тому суд виснував про наявність підстав для задоволення позову. Відмова у розірванні Договору суперечитиме його умовам, з якими погодився сам відповідач.
При цьому суд не прийняв до уваги, як доказ світлокопію договору оренди землі № 278 від 09.05.2020, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Вись», яку надав відповідач так, як цей правочин не зареєстрований у встановленому законом порядку.
3.Короткий зміст вимог і доводів апеляційної скарги
Відповідач у справі ТОВ «Вись» звернулося до Кропивницького апеляційного суду з апеляційною скаргою на рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 31.01.2025 у справі № 394/902/24 й просить скасувати вказане рішення та ухвалити нове, яким відмовити ОСОБА_1 в задоволенні його позову.
Апелянт вказав, що з рішенням суду першої інстанції він не погоджується й вважає його таким, що прийняте у зв'язку з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, що призвело до висновків суду, які не відповідають обставинам справи.
На його думку, дії позивача, який отримував кілька років поспіль орендну плату на умовах укладеного з попереднім орендодавцем договору, а згодом пред'являє позов про розірвання Договору, суперечить його попередній поведінці (виконання умов договору) і є недобросовісним. Спірний Договір оренди землі є укладеним після досягнення сторонами усіх істотних умов за життя попереднього орендодавця. Після набуття у власність спірної земельної ділянки позивач не виявив бажання розірвати договір з підстав, вказаних у позові (зміна власника земельної ділянки та зміна організаційно-правова форма орендаря), а позов пред'явив лише у вересні 2024 року.
Апелянт вважає, що поведінка позивача є суперечливою, на що суд першої інстанції уваги не звернув.
До того ж суд не взяв до уваги висновки Великої Палати Верховного Суду щодо застосування норм права, викладені у постанові від 08.09.2020 у справі № 920/418/19, а також у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23.01.2019 у справі № 355/385/17.
4.Відзив на апеляційну скаргу від позивача ОСОБА_1 до суду апеляційної інстанції продовж визначеного судом строку на його подання не надійшов.
Відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції (ч. 3 ст. 360 ЦПК України).
5.Короткий зміст розгляду справи у судовому засіданні 20.05.2025
Сторони у справі повідомлені належним чином про час, дату та місце розгляду справи, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення: № 061132520619, № 0601132520171 згідно з якими позивачу й відповідачу судові повістки-повідомлення вручені в один день - 11.04.2025.
Сторони у судове засідання, призначене на 20.05.2025 о 10:00, не з'явилися.
Позивач причини своєї неявки до суду не повідомив.
Натомість представник відповідача адвокат Іванченко В. В. надіслав до суду клопотання про відкладення розгляду справи через участь у іншій справі № 912/2449/23, яка призначена до розгляду Верховним Судом на ту саму дату та в якій явка адвоката Іванченка В. В. є обов'язковою.
Колегія суддів апеляційного суду відмовила в задоволенні клопотання представника відповідач про відкладення розгляду справи так, як з ухвали Верховного Суду від 29.04.2025 у справі № 912/2449/23, копію якої представник відповідача додав до свого клопотання, вбачається, що розгляд тієї справи призначено у приміщенні Касаційного господарського суду 20.05.2025 о 16:30. Крім того, Верховний Суд повідомив учасників справи, що їх явка до суду не є обов'язковою.
Кропивницький апеляційний суд також не визнавав явку сторін у справі № 394/902/24 обов'язковою.
Таким чином, представник ТОВ «Вись» мав можливість брати участь у судовому засіданні в суді апеляційної інстанції, зокрема в режимі відеоконференції, але такого бажання не виявив.
Зважаючи на те, що відповідач в апеляційній скарзі реалізував своє право на викладення своїх аргументів на спростування законності та обґрунтованості рішення суду, а також зважаючи на межі розгляду справи в суді апеляційної інстанції та достатність у справі доказів для ухвалення апеляційним судом рішення, наявність реальних можливостей у представника відповідача приймати участь у судовому засіданні, колегія суддів апеляційного суду визнала причини неявки представника відповідача у судове засідання 20.05.2025 неповажними.
Згідно з ч. 2 ст. 372 ЦПК України, неявка учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
У зв'язку з неявкою всіх учасників справи та відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Крім того, згідно з ч. ч. 4, 5 ст. 268 та ст. 383 ЦПК України, постанова не проголошується, а датою її ухвалення є дата складання повного тексту судового рішення.
Відповідно до правової позиції, яку Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду виклав у постанові від 05.09.2022 у справі № 1519/2-5034/11, з урахуванням розумності положення частини п'ятої статті 268 ЦПК України слід розуміти таким чином: у разі ухвалення судового рішення за відсутності учасників справи, суд повинен зазначати датою ухвалення ту дату, на яку було призначено розгляд справи, та вказувати у резолютивній частині дату складення повного судового рішення. Проте у разі зазначення судом датою ухвалення судового рішення дати складення повного судового рішення, внаслідок чого дата судового засідання та дата ухвалення судового рішення не співпадатимуть, це не є порушенням прав сторін.
6.Позиція апеляційного суду щодо апеляційної скарги
Відповідно до ч. 1, 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до частин 1, 2, 4 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Переглянувши справу в межах доводів та вимог апеляційної скаргиза наявними у ній доказами, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним нормам закону, а томувимоги апеляційної скарги підлягають задоволенню.
7.Суд першої інстанції встановив такі неоспорювані обставини:
24.07.2012 ОСОБА_2 та СВК «Вись» (правонаступником якого є ТОВ «Вись») уклали договір оренди земельної ділянки площею 6,00 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Державну реєстрацію зазначеного договору оренди землі проведено 15.11.2012 у Новоархангельському відділі Держкомзему, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 352360004000136.
Згідно з п. 8 цього Договору він укладений терміном на десять років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а. с. 8 - 10).
09.05.2020 ОСОБА_2 та ТОВ «Вись» уклали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки. Відповідно до цієї додаткової угоди сторони внесли зміни в договір в частині орендаря, змінивши СВК «Вись» на ТОВ «Вись» (п. 1 додаткової угоди).
Крім того, сторони продовжили (збільшили) термін основного договору щ на 10 років, до 15.11.2032 (п. 2 додаткової угоди), а також встановили, що орендна плата сплачується орендодавцю або уповноваженій ним особі у розмірі 8 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки у грошовій або натуральній формі (п. 3 додаткової угоди, а. с.11).
ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_2 (а. с. 35).
09.07.2020 належне ТОВ «Вись» право оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 3523686000:02:000:0660, яке діє до 15.11.2032, зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номерзапису: 37294669 (а. с.12).
13.07.2022 ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право на спадщину, зареєстроване в реєстрі за № 473, відповідно до якого спадщина, на яку видано це свідоцтво, складається з земельної ділянки кадастровий номер 3523686000:02:000:0660, площею 5,996 га, яка розташована на території Скалівської сільської ради Голованівського району Кіровоградської області переданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належної спадкодавцю ОСОБА_2 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР № 004636, виданого головою Скалівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області від 04.09.2001 № 78 та зареєстровано в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю № 136 (а. с. 13).
13.07.2022 належне ОСОБА_1 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером: 3523686000:02:000:0660 зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності запис № 304885018 (а. с. 14).
19.07.2024 ОСОБА_1 звертався до ТОВ «Вись» з повідомленням про зміну власника земельної ділянки та подав проєкт угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки (а. с.18 - 21), яку відповідач не прийняв.
8.Мотиви ухваленого апеляційним судом рішення
8.1.Норми права та їх джерела
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України», ч. 9 ст. 93 ЗК України).
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України «Про оренду землі»).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства(ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв'язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи (ч. 5 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).
До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки (ч. 1 ст. 148-1 ЗК України).
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім'я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку (ч. 2 ст. 148-1 ЗК України).
Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору (ч. 4 ст. 148-1 ЗК України).
8.2.Оцінка аргументів учасників справи та висновків суду першої інстанції
Звертаючись до суду з позовом, позивач, посилаючись на ст. 651 ЦК України, ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», п. 40 Договору оренди земельної ділянки від 24.07.2012, зазначав, що наявні підстави для розірвання договору, оскільки відбулася реорганізація юридичної особи-орендаря, а також відбувся перехід права власності на орендовану земельну ділянку від первісного орендаря до позивача у справі в порядку спадкування.
Таким чином, позивач пов'язував виникнення підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки з двома самостійними подіями: реорганізація орендаря; зміна орендодавця (власника земельної ділянки).
Суд першої інстанції не взяв до уваги аргумент позивача про те, що реорганізація юридичної особи-орендаря (зміна організаційно-правової форми) не є підставою для припинення Договору.
Натомість він погодився з іншим аргументом позивача про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку в порядку спадкування від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 є тією обставиною, з можливим настанням якої сторони Договору, на час укладення, пов'язували його розірвання, про що вони дійшли взаємної згоди в. п. 40 Договору.
Колегія суддів апеляційного суду з таким висновком суду першої інстанції не погоджується.
За змістом положень ст. ст. 626, 627, 628 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Положення ст. 525 ЦК встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов'язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами ст. 629 ЦК щодо обов'язковості договору для виконання сторонами.
Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).
Так, за ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
За загальним правилом, встановленим ч. 5 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі
Отже, за загальним правилом у разі заміни сторони у договорі оренди землі його умови, визначені первісними сторонами, зберігають чинність для правонаступника вибулої сторони.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19 про розірвання договору оренди землі з Суд сформулював наступні висновки:
«6.17. Велика Палата Верховного Суду ще раз наголошує на тому, що реалізація позивачем належного йому права вимагати в судовому порядку розірвання договору оренди землі залежить від настання чи ненастання обставин, які зумовлюють виникнення такого права в силу положення договору чи вказівки закону і пов'язується з моментом виникнення таких обставин. Що ж до питання про наявність чи відсутність підстав для захисту права позивача у спірних правовідносинах, то вони пов'язані з існуванням чи відсутністю тих обставин, які мають наслідком зміну чи припинення відповідних договірних відносин у судовому порядку.[…]
6.23. Тож чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і зміст наведеного законодавчого регулювання є спрямованим на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря.
6.24. При відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов'язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому законом встановлено обов'язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов'язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору. […]
6.27. Згідно з частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. […]
6.31. Однак перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв'язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб'єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди.
6.32. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин. […]
6.44. Велика Палата Верховного Суду наголошує, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин».
Суд першої інстанції встановив, що згідно з п. 40 Договору, укладеного 24.07.2012 між ОСОБА_2 і СКВ «Вись», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Отже, на час укладення цього Договору його сторони дійшли згоди, що перехід права власності на предмет оренди може мати один з таких наслідків: зміну умов договору або його розірвання.
Місцевий суд не врахував висновків Великої Палати Верховного Суду, викладені у п. 6.31, 6.32 постанови від 08.09.2020 у справі № 920/418/19, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв'язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди, а зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб'єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.
У зв'язку із цим місцевий суд помилково вважав, що у цій справі сама собою зміна власника земельної ділянки спричиняє виникнення безумовного права сторони договору вимагати його розірвання.
Насправді зміст п. 40 Договору оренди земельної ділянки, на який посилався позивач, передбачає правову ситуацію, у якій можуть настати альтернативні наслідки зміни власника земельної ділянки.
За наявності передбаченої договором альтернативи в поведінці сторін договору внаслідок зміни у їх складі, новий власник та орендар, відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, мали б досягти окремої конкретної домовленості щодо настання одного з двох можливих правових наслідків - зміну/розірвання договору або продовжити його виконання.
Недосягнення між ними такої згоди може вказувати на наявність спору про право, що є підставою для звернутися до суду за вирішенням такого спору. При цьому сторона, яка вважає, що її право порушене має обґрунтувати в чому полягає порушення права.
Згідно з доказами у справи, яка переглядається в апеляційному порядку, спадщина щодо майна ОСОБА_2 відкрилася ІНФОРМАЦІЯ_1 , а свої спадкові права позивач оформив 13.07.2022, отримавши свідоцтво про право на спадщину за законом на земельну ділянку з кадастровим номером: 3523686000:02:000:0660.
Незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини (ч. 5 ст. 1268 ЦК України).
У зв'язку з прийняттям спадщини після смерті ОСОБА_2 позивач став орендодавцем земельної ділянки та стороною Договору від 24.07.2012 на підставі норм ч. 1 ст. 148-1 ЗК України, ч. 5 ст. 1268 ЦК України, тобто набув належних орендодавцеві прав та обов'язків.
У зв'язку з цією обставиною Договір автоматично не припинив свою дію, тобто залишився чинним для його сторін.
У позовній заяві позивач вказав, що він повідомив орендаря про те, що став новим власником земельної ділянки - об'єкта оренди, тобто виконав свій обов'язок, передбачений ч. 3 ст. 148-1 ЗК України, а той, своєю чергою, щорічно сплачував йому орендну плату.
Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу підтвердив ці обставини, про які стверджував позивач, що він сплачував позивачу орендну плату за Договором від 24.07.2012, зокрема, у 2023 та 2024 роках сплатив по 40000,00 грн орендної плати щороку без врахування податків, які були ним нараховані і сплачені окремо. На підтвердження цих обставин відповідач надав до суду довідку (а. с. 48).
У подальших письмових поясненнях до суду позивач не відмовлявся від своїх попередніх пояснень про отримання ним орендаря орендної плати (а. с. 67).
Отже, між сторонами у справі відсутній спір про те, що після того, як позивач повідомив відповідача про перехід до нього права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, орендар сплачував йому орендну плату у 2023 та 2024 роках, а позивач прийняв цю плату. Оскільки сторони визнають ці обставини, то відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України вони звільнені від обов'язку доказування цих обставин.
При цьому позивач, прийнявши спадщину, не заявляв про своє небажання продовжувати виконувати Договір, не вимагав його розірвання до 19.07.2024, коли надіслав лист-повідомлення (а. с. 24).
Відповідно до ч. 1 ст. 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.
Умовами договору оренди земельної ділянки не визначено строки реалізації положення п. 40 цього договору. Не встановлено такі строки і законодавством.
Тому, сторони мали керуватися загальними принципами цивільного законодавства, встановленими ст. 3 ЦК України, зокрема справедливістю, добросовісністю та розумністю.
Крім того, слід врахувати, що норми ч. 3 ст. 148-1 ЗК України, ч. 5 ст. 32 Закон України «Про оренду землі» направлені на збереження існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря.
Колегія суддів апеляційного суду вважає, що виконуючи вказану вимогу Кодексу та дотримуючись принципів добросовісності та розумності, позивач, як новий орендодавець, якщо він бажав розірвати договір на підставі положення п. 40 Договору, то мав би висувати відповідну вимогу орендарю впродовж строку, встановленого ст. 148-1 ЗК України, або в інший строк, який можна було б вважати розумним, не приступаючи до виконання умов договору.
Не пред'явлення позивачем вимоги орендарю про розірвання договору відразу після вступу в договір, чи продовж розумного строку, натомість повідомлення ним орендаря про те, що він є новим правовласником об'єкта оренди, виконання ним умов договору (отримання орендної плати) було виявом волі нового орендодавця на збереження існуючих орендних відносин, а отже викликало в орендаря впевненість у тому, що договір буде виконуватися до визначеного його умовами строку.
Суд першої інстанції на ці обставини уваги не звернув та не врахував їх.
Принципи справедливості, добросовісності та розумності - одні з керівних засад цивільно-правового регулювання суспільних відносин, які визначають характер поведінки учасників з погляду необхідності сумлінного здійснення ними своїх цивільних прав і виконання цивільних обов'язків, а також права та інтереси інших учасників з метою недопущення їх порушення, закріплення можливості адекватного захисту порушеного права або інтересу.
Принцип добросовісності передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб'єктів при виконанні своїх юридичних обов'язків і здійсненні своїх суб'єктивних прав. Добросовісність при реалізації прав і повноважень охоплює неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб. Зловживання правом - це свого роду спотворення права.
Колегія суддів апеляційного суду вважає, що позивач надає своїм діям лише видимість юридичної правильності, насправді використовуючи свої права в цілях, які є протилежними тим, що переслідує позитивне право, тобто зловживає своїм правом.
Пред'являючи позов про розірвання договору оренди землі з мотивів зміни власника земельної ділянки після тривалого мовчання з моменту, коли такий факт відбувся, позивач у спірних правовідносинах діє недобросовісно, супереч своїй попередній поведінці, коли він договір виконував і приймав відповідне виконання від орендаря.
Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п'ятою цієї статті, суд може зобов'язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом (ч. ч. 1- 4, 6 ст. 13 ЦК України).
Відповідно до ч. 3 ст. 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин 2 - 5 ст. 13 цього Кодексу.
Колегія суддів апеляційного суду погоджується з доводами апелянта, що суд першої інстанції не встановив та не дав належної оцінки тим обставинам, що з часу зміни власника земельної ділянки, яка є об'єктом оренди, до пред'явлення позивачем вимоги про розірвання договору у зв'язку зі зміною власника землі минув значний відтинок часу, після набуття права власності на земельну ділянку продовж розумного строку позивач не заявив орендарю про свій намір розірвати договір, а погоджувався з його умовами, договір сторонами виконувався.
Не встановивши цієї обставини та не надавши їй відповідної оцінки, зокрема суперечливій поведінці позивача, суд позбавив себе можливості правильно застосувати норми матеріального права та вирішити спір відповідно до них.
Звертаючись до суду з позовом, позивач не обґрунтував своє твердження про порушення його права, яке йому належить як власнику земельної ділянки.
Колегія суддів також відхиляє аргумент позивача, викладений у його позовній заяві, про те, що самостійною підставою для розірвання Договору оренди земельної ділянки від 24.07.2012 є реорганізація юридичної особи-орендаря.
Перетворенням юридичної особи є зміна її організаційно-правової форми. У разі перетворення до нової юридичної особи переходять усе майно, усі права та обов'язки попередньої юридичної особи (ст. 108 ЦК України).
З матеріалів справи відомо, що після зміни організаційно-правової форми орендаря за Договором оренди земельної ділянки від 24.07.2012 (СВК га ТОВ), його сторони ОСОБА_2 та СТОВ «Вись» уклали додаткову угоду, якою обумовили ці зміни, а також збільшили строк дії договору.
Дії спадкодавця ОСОБА_2 є обов'язковими для його спадкоємця ОСОБА_1 .
За таких обставин Договір оренди не може бути розірваний за вимогою позивача з тієї підстави, що змінилася організаційно-правова форма орендаря до того, як позивач набув прав орендодавця.
Суд першої інстанції не поклав цю обставину в основу свого рішення про розірвання договору, хоч позивач і посилався на неї в обґрунтування своєї вимоги. При цьому суд помилково вважав, що договір обов'язково підлягає розірванню у зв'язку з переходом права власності на земельну ділянку.
Колегія суддів апеляційного суду вважає, що апелянт довів помилковість рішення суду першої інстанції, а також те, що позов є необгрунтованим.
9.Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Оскільки суд першої інстанції не з'ясував ті обставини, що після переходу права власності на орендовану земельну ділянку в порядку спадкування договір оренди виконувався обома його сторонами, а потім, після спливу кількох років, відповідач заявив вимогу про розірвання договору на тій підставі, що змінився власник землі, висновок суду про наявність передбачених ч. 5 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та п. 40 Договору підстав для його розірвання не відповідає обставинам справи та змісту норм матеріального права та висновкам Великої Палати Верховного Суду щодо їх застосування.
Отже, доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження, а тому вимоги скарги підлягають задоволенню.
10.Про судові витрати
Одним із принципів цивільного судочинства, закріплених у п. 12 ч. 3 ст. 2 ЦПК України, є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.
Згідно з ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та судових витрат, пов'язаних з розглядом справи.
За правилами ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У зв'язку зі скасуванням рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову, з позивача на користь відповідача підлягає стягненню компенсація за сплачений ним судового збору за подання до суду апеляційної інстанції апеляційної скарги в сумі 1816,80 грн (а. с. 89).
Судовий збір в сумі 1241.20 грн (а. с. 5), який сплатив позивач при зверненні до суду першої інстанції з позовною заявою, покладається на нього без компенсації.
Про будь-які інші судові витрати сторони у справі суд не повідомили.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382 - 384ЦПК України, суд
Вимоги апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Вись» задовольнити.
Рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 31.01.2025 скасувати і ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Вись» про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Вись» (код юридичної особи в ЄДР: 05527462) компенсацію за сплачений судовий збір в сумі 1816,80 грн.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст цієї постанови складено 27.06.2025.
Учасник справи, якому повне судове рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, якщо касаційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому такого судового рішення.
Строк на касаційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч. 3 ст. 394 ЦПК України.
Головуючий О. Л. Карпенко
Судді: С. І. Мурашко
О. І. Чельник