Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"20" червня 2025 р. м. ХарківСправа № 922/4200/23
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Ємельянової О.О.
при секретарі судового засідання Катречко Д.С.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Керівника Дергачівської окружної прокуратури Харківської області (62303, Харківська обл., м. Дергачі, вул. 1-го Травня, 63) в інтересах держави в особі Малоданилівської селищної ради (62341, Харківська обл., с. Мала Данилівка, вул. Ювілейна, 5)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Промбудресурс" (61145, м. Харків, вул. Клочківська, 192-А, кімната 302)
простягнення коштів, розірвання договору
за участю представників сторін:
прокурора: не з'явився;
позивача: не з'явився;
відповідача: не з'явився.
Керівник Дергачівської окружної прокуратури Харківської області, м. Дергачі, в інтересах держави в особі Малоданилівської селищної ради, с. Мала Данилівка (позивач) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Промбудресурс", м. Харків, про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 11 632,24 грн., розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською РДА та Товариством з обмеженою відповідальністю "Промбудресурс", щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області. Також просить суд покласти на відповідача судові витрати.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 року закрито провадження у справі в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» заборгованості з орендної плати в розмірі 11 632, 24 грн. В іншій частині заявлених позовних вимог - відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 року апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 року у справі №922/4200/23 залишено без змін.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.02.2025 року касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково. Рішення Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 року та постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 року у справі № 922/4200/23 скасовано в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області. Справу № 922/4200/23 в зазначеній (оскаржуваній) частині передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Направляючи справу на новий розгляд, Верховний суд зазначив, що як вбачається із матеріалів справи, Прокурор, звертаючись з позовом у цій справі, у позовній заяві правою підставою позову (нормативно-правовим обґрунтуванням) вказав, зокрема, положення статей 15, 16, 416, 626, 638, 651, 759, 785 Цивільного кодексу України, статей 1, 2, 13, 24, 25, 30, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 93, 102-1 Земельного кодексу України, не розмежовуючи такі законодавчі приписи в окремі блоки щодо вимог про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати. При цьому Прокурор, підсумовуючи посилання на вказані приписи чинного законодавства як у позовній заяві, так і під час розгляду справи у судах попередніх інстанцій, вказував на істотність порушення відповідачем умов договору оренди землі, що має прояв у незабудові спірної земельної ділянки та тривалій несплаті орендної плати, що, у свою чергу, завдає шкоди територіальній громаді, порушує її законні інтереси, у тому числі економічні, шляхом недоотримання коштів місцевим бюджетом, що зрештою позбавляє сторону того, на що вона розраховувала при укладенні спірного договору.
Отже, у позовній заяві Прокурором чітко визначено норми права, а саме положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України та частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», які, як він вважає, є підставою для розірвання спірного договору оренди землі з мотивів невиконання відповідачем обов'язків за цим договором як у частині забудови спірної земельної ділянки, так і в частині своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати за земельну ділянку, що є істотним порушенням умов такого договору, а також надано відповідні докази на підтвердження своїх доводів. Наведене спростовує посилання судів попередніх інстанцій на те, що несплата орендної плати не була підставою позовних вимог про розірвання договору оренди землі та її повернення, а слугувала виключно підставою позову в частині позовних вимог про стягнення заборгованості.
З наведеного вбачається, що судами попередніх інстанцій розглянуто справу з порушення норм процесуального права, адже одна із підстав позову взагалі ним не була розглянута та їй не було надано жодної оцінки. Відтак, оскаржувані судові рішення не ґрунтуються на вимогах законодавства та дослідженні усіх обставин і зібраних у справі доказів та доводів учасників справи.
Оскільки судами попередніх інстанцій не з'ясовано дійсних підстав, з яких Прокурор просив розірвати договір оренди землі, тобто спір не розглянуто відповідно до підстав заявленого позову, висновок про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки за таких обставин є передчасним.
У зв'язку із чим, Верховний суд судові рішення у даній справі в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, а справу в цій частині направив на новий розгляд до суду першої інстанції.
03.03.2025 року матеріали справи повернулись до Господарського суду Харківської області.
Протокол автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.03.2025 року для розгляду справи призначено суддю Ємельянову О.О.
Ухвалою суду від 04.03.2025 року прийнято до свого провадження справу № 922/4200/23. Справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження. Призначено справу до розгляду у підготовчому засіданні на "02" квітня 2025 року о 11:00 год.
10.03.2025 року від відповідача через канцелярію суд надійшли письмові пояснення (вх. № 6192/25).
10.03.2025 року від прокурора через канцелярію суду надійшли письмові пояснення (вх. № 7983/25).
Ухвалою суду від 02.04.2025 року, яку занесено до протоколу судового засідання, судом відповідно до вимог частини 3 статті 177 господарського процесуального кодексу України за власної ініціативи продовжено строк підготовчого засідання на 30 днів. Судом, запропоновано прокурору надати пояснення в частині постанови Верховного суду, а саме в частині дослідження підстав дійсності, на які посилаються у позовній заяві.
Ухвалою суду від 02.04.2025 року, яку занесено до протоколу судового засідання, судом у підготовчому засіданні оголошено перерву до 07 травня 2025 року о(б) 11:00 год.
02.04.2025 року від прокурора через канцелярію суду надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів справи (вх. № 8260/25).
01.05.2025 року від прокурора через канцелярію суду надійшли письмові пояснення (вх. № 10747/25).
06.05.2025 року від відповідача через канцелярію суд надійшли додаткові письмові пояснення (вх. № 11025/25).
Ухвалою суду від 07.05.2025 року, яку занесено до протоколу судового засідання, судом долучено до матеріалів справи пояснення від 01.05.2025 року за вх. № 10747/25 та пояснення від 06.05.2025 року за вх. № 11025/25.
Ухвалою суду від 07.05.2025 року, яку занесено до протоколу судового засідання, судом закрито підготовче засіданні у справі, та призначено розгляд справи по суті на 21 травня 2025 року о(б) 12:00 год.
Ухвалою суду від 21.05.2025 року, яку занесено до протоколу судового засідання, судом з розгляду справи по суті оголошено перерву 18 червня 2025 року о(б) 12:50 год.
Суд у судовому засіданні 18.06.2025 року перейшов до стадії ухвалення судового рішення, у зв'язку зі чим, повідомлено сторін у справі, що оголошення рішення скороченого (вступної та резолютивної частини) відбудеться 20 червня 2025 року о(б) 12:00 год. Явку учасників справи визнано не обов'язковою.
У судове засіданні 20.06.2025 року щодо оголошення судом рішення скороченого (вступної та резолютивної його частини) належним чином повідомлені уповноважені представники сторін не з'явились, у зв'язку із чим, суд у відповідності до вимог Господарського процесуального кодексу України було підписано рішення скорочене (вступну та резолютивну) його частини без його проголошення.
Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та надані докази, суд встановив наступне.
Як зазначає прокурор, Дергачівською окружною прокуратурою в ході вивченні стану дотримання вимог земельного законодавства в частині передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності встановлено порушення вимог земельного законодавства в частині використання земельних ділянок переданих в оренду за цільовим призначенням, а саме.
Розпорядженням Дергачівської районної державної адміністрації від 26.06.2004 року № 223 затверджено проект відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» для будівництва спортивного та торговельно - розважального комплексу та надано Товариству з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» із земель запасу (сільськогосопларські угіддя) в оренду земельну ділянку загальною площею 2.120 га на території Малоданилівської селищної ради за межами населеного пункту для будівництва спортивного та торговельно - розважального комплексу строком на 25 років.
На підставі вказаного розпорядження між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» укладено договір оренди від 27.07.2004 року, відповідно до умов якого Товариству з обмеженою відповідальністю “Промбудресурс» було передано в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва спортивного та торговельно-розважального комплексу, яка знаходиться на території Малоданилівської селищної ради за межами населеного пункту.
Відповідно до пунктів 2, 3, 4 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,12 га; на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна, а також інших об'єктів інфраструктури не існує; земельна ділянка вільна від будинків, споруд та інших об'єктів.
Пунктом 8 сторони визначили, що договір укладено на 25 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, що складає 7 413, 80 грн.
У пунктах 10, 11, 12 договору сторони визначили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Орендна плата вноситься щомісячно в сумі 617,82 грн. Розрахунки закінчуються не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата сплачується у грошовій формі.
Пунктами 15-17 договору було визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва спортивного та торговельно -розважального комплексу; цільове призначення земельної ділянки - житлова забудова та комерційне використання; умови збереження стану об'єкта оренди - використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням.
У пункті 19 договору, сторони погодили, що інші умови передачі земельної ділянки в оренду: проектом відведення передбачено змінення цільового призначення, і переведення її до земель несільськогосподарського призначення.
Згідно пункт 31 договору, орендар земельної ділянки зокрема зобов'язаний: приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримуватись екологічної безпеки землекористування.
27.07.2004 року між сторонами було підписано акт передачі - прийому земельної ділянки згідно з договором № 17.
Вищевказане за твердженнями прокурора свідчить про те, що прокурором було встановлено, що Дергачівська державна адміністрація свої зобов'язання за договором від 27.07.2004 року виконала у повному обсязі та передала у користування земельну ділянку відповідачу.
Отже, як зазначає прокурор, Дергачівська районна державна адміністрація, здійснюючи представництво інтересів громади, мала безпосередній обов'язок та інтерес у створенні та підтриманні повноцінного життєвого середовища, що полягає не лише у детальному плануванні території, а й здійснення забудови у відповідності до затвердженого плату з метою створення інфраструктури смт. Мала Данилівка та забезпечення потреб громади.
При цьому, прокурором було встановлено порушення умов договору зі сторони орендаря Товариства з обмеженою відповідальністю “Промбудресурс», а саме використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та не зважаючи на те, що земельна ділянка була передана в оренду для будівництва спортивного та торговельно - розважального комплексу, до теперішнього часу будівництво так і не розпочато.
Також, прокурор зазначає, що як вбачається із акту земельної комісії при виконкомі Малоданилівської селищної ради від 30.08.3023 року, обстеженням земельної ділянки встановлено, що вказана земельна ділянка (з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004) орієнтовною площею 2,12 га на території Малоданилівської селищної ради, не огороджена та будівельні роботи не ведуться, слідів початку будівельних робіт немає.
За твердженнями прокурора, вивченням інформації з офіційного веб-порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва («e-construction.gov.ua») встановлено відсутність інформації щодо наявності дозвільних документів на будівництво (повідомлення про початок виконання будівельних робіт, декларація про готовність об'єкта до експлуатації тощо), замовником якого є відповідач на вищевказаній земельній ділянці.
Вивченням інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що відповідачем не зареєстровано права власності на будь-які об'єкти нерухомого майна за вказаною адресою.
Вищевказане на думку прокурора свідчить про те, що відповідачем не тільки порушено умови договору оренди землі від 27.07.2004 року, щодо здійснення забудови земельної ділянки, але й взагалі не отримано дозвільні документи, які надають право на виконання будівельних робіт. Таким чином, будівництво на спірній земельній ділянці не було розпочато вже протягом 19 років, відповідачем також не укладався з Дергачівською районною державною адміністрацією (на теперішній час Харківською районною державною адміністрацією) додаткової угоди щодо розірвання договору оренди у зв'язку із неможливістю здійснення забудови земельної ділянки (виконання істотних умов договору оренди земля).
При цьому, відповідачем не зазначено жодних відомостей стосовно об'єктивної неможливості виконання обов'язку щодо забудови земельної ділянки в строки, не наводилися наявності будь-яких перешкод щодо початку будівництва, у тому числі з боку органів державної влади та /або місцевого самоврядування.
Тому, прокурор із посиланням на постанову Верховного Суду від 24.10.2019 року у справі № 905/799/18 зазначає, що укладаючи договір оренди, орендодавець розраховував, що відповідач буде використовувати земельну ділянку для будівництва спортивного та торговельно - розважального комплексу, однак підприємством не розпочато будівництво вже протягом 19 років, не отримано, передбачених законодавством дозвільних документів на здійснення будівництва, встановлені договором оренди землі, що свідчить про наявність істотних порушень умов договору з боку відповідача, а тому наявні усі підстави для розірвання спірного договору землі у судовому порядку.
Також, прокурор зазначає, що як вбачається із відповіді Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 03.03.2023 року № 13894/5, відповідач обліковується платником орендної плати на земельну ділянку з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004, яка розташовано за адресою: Харківська обл., Дергачівський р-н., Малоданилівська селищна рада, загальною площею 2,12 га.
Відповідачем було задекларовано податкові зобов'язання з орендної за користування земельною ділянкою, а саме: 2019 рік у сумі 18 257,33 грн., 2020 рік у сумі 0,00 грн., 2021 рік у сумі 18 257,33 грн., 2022 рік у сумі 3 347,18 грн., 2023 рік у сумі 23 095,52 грн.
Також, прокурор зазначає, що відповідачем було сплачено орендної плати з юридичних осіб за період з 01.01.2019 року по теперішній час, а саме: 2019 рік у сумі 16 669,70 грн., 2020рік сплачено 68 501,16 грн., 2021 рік сплачено 21 097,06 грн., 2023 рік станом на 26.07.2023 року сплата відсутня.
У зв'язку із чим, станом на 01.08.2023 року у відповідача наявний податковий борг з орендної плати у розмірі 11 632,24 грн.
Вищевказане на думку прокурора свідчить про те, що невиконання умов спірного договору оренди землі порушує принцип раціонального використання земельної ділянки. Не забудова земельної ділянки та не сплата орендної плати прямо порушують вимоги умов договору та наносить шкоду територіальній громаді, порушує її законні інтереси. А неотримання належної суми орендної плати порушує економічні інтереси територіальної громади, призводить до недоотримання коштів місцевим бюджетом. У зв'язку зі чим, договір оренди землі від 27.07.2004 рок укладений мж Дергачівською державною адміністрацією (на теперішній час Харківською районною державною адміністрацією) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» підлягає розірванню, а земельна ділянка з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 підлягає поверненню Малоданилівській селищний раді як розпоряднику земель відповідної територіальної громади.
Вищевказані обставини, стали причиною звернення прокурора із відповідним позовом до суду.
Справа розглядалась судами неодноразово.
Як вбачається із матеріалів справи, постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.02.2025 року касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково. Рішення Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 року та постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 року у справі № 922/4200/23 скасовано в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області. Справу № 922/4200/23 в зазначеній (оскаржуваній) частині передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Направляючи справу на новий розгляд, Верховний суд зазначив, що як вбачається із матеріалів справи, Прокурор, звертаючись з позовом у цій справі, у позовній заяві правою підставою позову (нормативно-правовим обґрунтуванням) вказав, зокрема, положення статей 15, 16, 416, 626, 638, 651, 759, 785 Цивільного кодексу України, статей 1, 2, 13, 24, 25, 30, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 93, 102-1 Земельного кодексу України, не розмежовуючи такі законодавчі приписи в окремі блоки щодо вимог про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати. При цьому Прокурор, підсумовуючи посилання на вказані приписи чинного законодавства як у позовній заяві, так і під час розгляду справи у судах попередніх інстанцій, вказував на істотність порушення відповідачем умов договору оренди землі, що має прояв у незабудові спірної земельної ділянки та тривалій несплаті орендної плати, що, у свою чергу, завдає шкоди територіальній громаді, порушує її законні інтереси, у тому числі економічні, шляхом недоотримання коштів місцевим бюджетом, що зрештою позбавляє сторону того, на що вона розраховувала при укладенні спірного договору.
Отже, у позовній заяві Прокурором чітко визначено норми права, а саме положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України та частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», які, як він вважає, є підставою для розірвання спірного договору оренди землі з мотивів невиконання відповідачем обов'язків за цим договором як у частині забудови спірної земельної ділянки, так і в частині своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати за земельну ділянку, що є істотним порушенням умов такого договору, а також надано відповідні докази на підтвердження своїх доводів. Наведене спростовує посилання судів попередніх інстанцій на те, що несплата орендної плати не була підставою позовних вимог про розірвання договору оренди землі та її повернення, а слугувала виключно підставою позову в частині позовних вимог про стягнення заборгованості.
З наведеного вбачається, що судами попередніх інстанцій розглянуто справу з порушення норм процесуального права, адже одна із підстав позову взагалі ним не була розглянута та їй не було надано жодної оцінки. Відтак, оскаржувані судові рішення не ґрунтуються на вимогах законодавства та дослідженні усіх обставин і зібраних у справі доказів та доводів учасників справи.
Оскільки судами попередніх інстанцій не з'ясовано дійсних підстав, з яких Прокурор просив розірвати договір оренди землі, тобто спір не розглянуто відповідно до підстав заявленого позову, висновок про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки за таких обставин є передчасним.
У зв'язку із чим, Верховний суд судові рішення у даній справі в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, а справу в цій частині направив на новий розгляд до суду першої інстанції.
Враховуючи вищевикладене, та постову Верховного суд від 04.02.205 року у даній справі, відповідно до якої, справу в оскаржуваній частині передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області, предметом розгляду у даній справі є позовні вимоги прокурора про розірвання договору оренди землі укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004
та зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області.
У зв'язку з чим, суд надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням висновків та вказівок викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.02.2025 року у справі 922/4200/23, зазначає наступне.
Правовідносини, що виникли між сторонами є відносинами оренди земель комунальної власності, які регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», іншими законами України, а також іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, окрім того договором оренди землі.
Статтею 13 Конституції України визначено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Статтею 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на землю.
Згідно із пунктом 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Спірна земельна ділянка знаходиться у комунальній власності.
Відповідно статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статті 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до частини першої ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
У відповідності до приписів статтею 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
За змістом частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (статті 31 Закону України «Про оренду землі»).
У частині 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
При цьому, стаття 141 Земельного кодексу України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати (пункт д) зазначеної статті).
Систематичність передбачає два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Подібні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 30.03.2021 року року у справі № 902/526/19, від 08.04.2020 року у справі № 904/23/18.
Як встановлено судом, та як вбачається із матеріалів справи, однією із підстав розірвання договору, прокурор зазначає, як вбачається із відповіді Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 03.03.2023 року № 13894/5, відповідач обліковується платником орендної плати на земельну ділянку з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004, яка розташовано за адресою: Харківська обл., Дергачівський р-н., Малоданилівська селищна рада, загальною площею 2,12 га.
Відповідачем було задекларовано податкові зобов'язання з орендної за користування земельною ділянкою, а саме: 2019 рік у сумі 18 257,33 грн., 2020 рік у сумі 0,00 грн., 2021 рік у сумі 18 257,33 грн., 2022 рік у сумі 3 347,18 грн., 2023 рік у сумі 23 095,52 грн.
Також, прокурор зазначає, що відповідачем було сплачено орендної плати з юридичних осіб за період з 01.01.2019 року по теперішній час, а саме: 2019 рік у сумі 16 669,70 грн., 2020 рік сплачено 68 501,16 грн., 2021 рік сплачено 21 097,06 грн., 2023 рік станом на 26.07.2023 року сплата відсутня.
У зв'язку із чим, станом на 01.08.2023 року у відповідача наявний податковий борг з орендної плати у розмірі 11 632,24 грн.
Вищевказане на думку прокурора свідчить не сплата орендної плати прямо порушують вимоги умов договору та наносить шкоду територіальній громаді, порушує її законні інтереси, оскільки неотримання належної суми орендної плати порушує економічні інтереси територіальної громади, призводить до недоотримання коштів місцевим бюджетом. У зв'язку зі чим, договір оренди землі від 27.07.2004 року укладений мж Дергачівською державною адміністрацією (на теперішній час Харківською районною державною адміністрацією) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» підлягає розірванню, а земельна ділянка з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 підлягає поверненню Малоданилівській селищний раді як розпоряднику земель відповідної територіальної громади.
Разом із тим згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У розумінні наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід дійти висновку, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Стаття 611 Цивільного кодексу України передбачає різні правові наслідки через порушення зобов'язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов'язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі № 912/1385/17 та постанові Верховного Суду від 30.03.2021 року у справі № 902/526/19.
З аналізу вищевикладеного слідує, що у разі неодноразової (два та більше випадків) повної несплати орендарем орендної плати, наявні підстави для розірвання договору оренди на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, при цьому, така несплата є самостійною підставою для розірвання договору. Натомість у випадку часткової сплати орендної плати (у розмірі, меншому за визначений умовами договору оренди землі), підлягають застосуванню положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. У цьому контексті підлягає дослідженню питання істотності порушення умов договору іншою стороною, що потребує належної оцінки відповідно до положень договору оренди та обставин, пов'язаних з такою несплатою.
Тому для визначення характеру порушення відповідачем зобов'язань за договором оренди є ключовим для належної правової кваліфікації спірних правовідносин. У цьому контексті суду належить дослідити, чи мало місце у визначений прокурором період користування відповідачем земельною ділянкою неодноразове (два та більше випадків) повне невнесення орендної плати, що є підставою для розірвання договору відповідно до пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, або часткова сплата орендної плати (у меншому розмірі, ніж визначено умовами договору оренди землі), що є підставою для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
Суд, дослідивши матеріали справи, зазначає наступне.
Як вбачається із матеріалів справи, згідно пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, що складає 7 413, 80 грн.
У пунктах 10, 11, 12 договору сторони визначили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Орендна плата вноситься щомісячно в сумі 617,82 грн. Розрахунки закінчуються не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата сплачується у грошовій формі.
Згідно відповіді ГУ ДПС у Харківській області від 03.08.2023 року № 13894/5, відповідач обліковується платником орендної плати на земельну ділянку з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004, яка розташована за адресою: Харківська область, Дергачівський район, Малоданилівська селищна рада, загальною площею 2,12 га. Підприємством задекларовано податкові зобов'язання з орендної плати за користування вищевказаною земельною ділянкою: 2019 рік у сумі 18 257,33 грн., 2020 рік у сумі 0 грн., 2021 рік у сумі 18 257,33 грн., 2022 рік у сумі 3 347,18 грн., 2023 рік у сумі 23 095,52 грн.
Також, прокурор зазначає, що Товариством з обмеженою відповідальністю “Промбудресурс» було сплачено орендної плати з юридичних осіб за період з 01.01.2019 року по теперішній час: 2019 рік сплачено 16 669,70 грн., 2020 рік сплачено 68 501,16 грн.; 2021 рік сплачено 21 097,06 грн.; 2023 рік станом на 26.07.2023 року сплата відсутня.
Вищевказане на думку прокурора свідчить про те, що станом на 01.08.2023 року у відповідача наявний податковий борг з орендної плати у розмірі 11 632,24 грн.
Крім того, як вбачається із матеріалів справи, відповідачем 06.10.2023 року було сплачено 19 330,76 грн. орендної плати за вищевказаним договором відповідно до квитанції №752А-ОМ90-МР6А-Х2Е8 від 06.10.2023 року, про що також свідчить довідка ГУ ДПС у Харківській області №55473/6/20-40-13-12-21 від 01.11.2023 року, у якій зазначено: “Згідно з даними ІКС “Податковий блок» станом на 01.11.2023 року по ТОВ “Промбудресурс» відсутня заборгованість по орендній платі з юридичних осіб.» у зв'язку із чим, судом рішенням від 21.12.2023 року було закрито провадження у справі в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» заборгованості з орендної плати в розмірі 11 632, 24 грн. Вказане рішення у цій частині було залишено без змін постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.02.2025 року у справі № 922/4200/23.
При цьому, аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати.
Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме, як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
З аналізу вищевикладеного слідує, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.
Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
При цьому, суд приймає до уваги, що досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, Верховний Суд неодноразово зазначав, що головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення, а незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 року у справі № 199/3846/19).
З вищевказаного слідує, що законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 Цивільного кодексу України.
Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 Цивільного кодексу України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин, а у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а загальне правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України - у разі істотності порушення договору іншою стороною. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо.
Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
При цьому, суд приймає до уваги, що матеріали справи не містять, а прокурор до суду надано не було обґрунтованого розрахунку суми позовних вимог, а саме щодо періодів прострочення, та місяців протягом яких відповідачем не здійснювалась сплата орендної плати, натомість прокурором у позовній заяві із посиланням на відповідь ГУ ДПС у Харківській області від 03.08.2023 року № 13894/5 зазначено, що у відповідача наявний податковий борг з орендної плати у розмірі 11 632,24 грн., що позбавляє можливість суд встановити за який саме період (місяць) відповідачем не здійснено плату орендної плати із урахуванням пунктів 9, 10, 11, 12 договору.
Також, з наявних у матеріалах справи документів слідує, що відсутність належних та допустимих доказів того, що допущені відповідачем порушення умов договору оренди землі, як на тому наполягає прокурор, а саме в частині наявності податкового борг з орендної плати, що за розрахунком прокурора складає суму у розмірі 11 632,24 грн. були істотними, також не надано доказів того, що внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував. Також, відсутні докази того, що несплата відповідачем орендної плати є системною, а також доказів того, що внаслідок дій чи бездіяльності відповідача позивачу завдано будь-якої шкоди чи позивач саме значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні договору.
Натомість як вбачається із матеріалів справи та не заперечується сторонами, відповідачем впродовж багатьох років орендна плата вносилась систематично.
У зв'язку із чим, за висновком суду, відсутні підстави для розірвання договорів оренди, оскільки прокурором не доведено істотності порушення та наявності шкоди, заподіяної цим порушенням. Водночас відповідач сплатив усю заборгованість, що доводить його добросовісний намір належно виконувати договірні зобов'язання та заінтересованість у збереженні договорів оренди.
Суд також враховує, що розірвання договору з підстав наявності податкового борг з орендної плати що за розрахунком прокурора складає суму у розмірі 11 632,24 грн. є економічно доцільним для позивача, оскільки відповідач сплачує оренду плату, а у разі розірвання договору позивач втратить право отримувати орендні платежі, що в період збройної агресії Російської Федерації проти України значно погіршить ставище позивача, що не було враховано прокурором, оскільки договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін, а розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
У зв'язку із чим, суд, із урахуванням висновків викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.02.2025 року у справі № 922/4200/23, дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в частині розірвання договору оренди з підстав несплати відповідачем орендної плати.
Щодо доводів прокуратури стосовно невикористання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням, а саме невикористання земельної ділянки для забудови протягом 3 років підряд, та на те що спірних договір є договором суперфіцію як підстави для розірвання договору оренди, суд зазначає наступне.
Як вбачається із матеріалів справи, 27.04.2004 року між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю “Промбудресурс» було укладено договір оренди землі.
Відповідно до пунктів 2, 3, 4 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,12 га; на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна, а також інших об'єктів інфраструктури не існує; земельна ділянка вільна від будинків, споруд та інших об'єктів.
Згідно пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, що складає 7 413, 80 грн.
При цьому, за умовами пункту 15 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва спортивного та торговельно-розважального комплексу.
Пунктами 16, 17 договору визначено, що цільове призначення земельної ділянки - житлова забудова та комерційне використання. Умови збереження стану об'єкта оренди - використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням.
При цьому, прокурор у наданих до суду письмових поясненнях від 31.03.2025 року (вх. № 7983/25) зокрема зазначає, що Дергачівська районна державна адміністрація, здійснюючи представництво інтересів громади, мала безпосередній обов'язок та інтерес у створенні та підтримання повноцінного життєвого середовища, що полягає не лише у детальному планування території, а й здійсненні забудови у відповідності до затвердженого плану з метою створення інфраструктури смт. Мала Данилівка та забезпечення потреб громади. З вищевказаного на думку прокурора, укладаючи договір оренди землі Дергачівська районна державна адміністрація мала на меті змінити цільове призначення земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення на землі житлової та громадської забудови з метою будівництва на ній спортивного та торговельно - розважального комплексу для забезпечення потреб територіальної громади.
Таким чином, на думку прокурора, зазначені обставини, а саме: зміна цільового призначення земельної ділянки, переведення її із земель сільськогосподарського призначення у землі житлової та громадської забудови; зазначення у договорі оренди землі від 27.07.2004 року вид використання земельної ділянки, а саме: для будівництва спортивного та торговельно - розважального комплексу, та із посиланням на правову позицію викладену у постанові Верховного суду від 07.07.2022 року у справі № 910/1801/21 зазначає, що вказаний договір оренди є договором суперфіцію, а не звичайним договором оренди земельної ділянки.
Також, прокурор, із посиланням на положення статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України зазначає, що в спірних правовідносинах має місце порушення умов оспорюваного договору оренди землі саме у зв'язку із недотриманням відповідачем умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки, оскільки останній не розпочав будівництво протягом 3 років.
Суд не приймає вищевказані посилання прокурора з огляду на наступне
У відповідності до статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Відповідно до частини 2 статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.
Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 Земельного кодексу України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Вказані статті передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови (суперфіцій) протягом трьох років підряд, а не підставою для розірвання договору.
Відповідно до статті 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. При цьому право суперфіцію може бути безстроковим, окрім земель державної та комунальної власності, строк користування якими не може перевищувати 50 років.
Разом з тим за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина 1 статті 792 Цивільного кодексу України).
Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Договір про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) також передбачає можливість одержання власником такої земельної ділянки плати за користування землекористувачем (суперфіціарієм) земельною ділянкою (частина 4 статті 414 Цивільного кодексу України). Проте ця плата не є орендною.
Суд приймає до уваги, що договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди.
Перевагою договору суперфіцію порівняно з договором оренди є можливість відчуження права суперфіцію без отримання згоди власника (частина 2 статті 413 Цивільного кодексу України), проте право суперфіцію земель державної і комунальної власності не може бути відчужене.
У той же час орендні правовідносини земельних ділянок усіх форм власності під забудову характеризуються можливістю передачі предмета оренди у володіння та користування іншій особі (суборенда) виключно за згодою орендодавця (стаття 93 Земельного кодексу України, стаття 8 Закону України «Про оренду землі»). Надання орендарю права суборенди земельної ділянки, тобто правовідносини, за яких орендар переуступає іншій особі предмет оренди, не втрачаючи при цьому правового зв'язку з орендодавцем, є виключною особливістю саме оренди та є неможливим за суперфіцієм.
З тексту укладеного між сторонами договору оренди землі не вбачаються істотні умови, які б характеризували його як договір суперфіцію, у тому числі вид, обсяги та строки будівництва, при цьому як вбачається із матеріалів справи, умов договору оренди землі та про що не заперечується сторонами, відповідач за спірним договором саме орендні платежі і державна реєстрація цього договору була здійснена суме як договору оренди, про що також свідчить інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 17.06.2025 року за № 431711751.
При цьому, судом встановлено, що у договорі оренди землі від 27.07.2004 року наявності у спірних правовідносинах ознак правовідносин суперфіцію не вбачається, що спростовує твердження прокурора викладені у позовній заяві та наданих до суду письмових поясненнях, що спірний договір оренди є договором суперфіцію, а не звичайним договором оренди земельної ділянки.
Також, судом встановлено, що матеріали справи свідчать, що оспорюваний договір оренди землі не передбачає строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт, або здавання об'єктів будівництва в експлуатацію, про порушення яких стверджує прокурор.
У зв'язку із чим, за висновком суду, до правовідносин оренди, не повинні застосовуватись правові норми, що регулюють правовідносини суперфіцію.
При цьому, суд приймає до уваги, що у відповідності до статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Тобто, аналогія закону застосовується у випадку наявності прогалин у правовому регулюванні відповідних правовідносин.
Однак, такі прогалини у правовому регулюванні правовідносин оренди відсутні. Питання припинення орендних правовідносин врегульовані, як Земельним кодексом України, так і Законом України "Про оренду землі".
При цьому, суд приймає до уваги, що договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди, тому положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди. Зокрема, помилковим є застосування господарськими судами приписів статті 416 Цивільного кодексу України у вирішенні спорів про припинення оренди земельної ділянки.
Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 28.03.2018 року у справі №923/474/17.
Зокрема, у вказаній постанові Верховний Суд також зазначив, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами.
З огляду на вищевикладене, суд вважає, що відсутні підстави для співвіднесення норм, які регулюють право оренди земельної ділянки, з нормами які регулюють право користування чужою земельною ділянкою для забудови, як загальних та спеціальних як на тому наполягає прокурор у справі.
Так само, за висновком суду і відсутні підстави для застосування аналогії закону, а саме, застосування у правовідносинах щодо припинення права оренди земельної ділянки норм, які регулюють підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), так як застосування аналогії закону можливо виключно у випадку відсутності правового регулювання у певних правовідносинах, тоді як у даному випадку таке регулювання законодавцем здійснено.
Статтею 627 Цивільного кодексу Країни визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Як встановлено частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України, відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
За приписами статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
З аналізу вищевикладеного слідує, що виконання зобов'язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов'язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов'язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
Зі змісту частин 1, 3 статті 251 Цивільного кодексу України вбачається, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.
У відповідності до частини 1 статті 255 Цивільного кодексу України якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.
Згідно з частиною 1 статті 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Пунктом 8 договору сторони погодили, що строк дії договору - 25 років, тобто до 2029 року.
Враховуючи вищевикладене, та з огляду на те, що у договорі оренди не був встановлений конкретний строк, у який відповідач повинен здійснити дії направлені на будівництво спортивного та торговельно-розважального комплексу, яка знаходиться на території Малоданилівської селищної ради за межами населеного пункту, оформити дозвіл на виконання будівельних робіт та здати закінчений будівництвом об'єкт в експлуатацію, то це свідчить про те, що таке зобов'язання відповідача може виконати у будь-який час дії договору, що спростовує твердження прокурора викладені у позовній заяві, що відповідачем не було отримано передбачених законодавством дозвільних документів на здійснення будівництва встановлені договором оренди землі, що свідчить про наявність істотних порушень умов договору з боку відповідача, а тому наявні усі підстави для розірвання спірного договору землі у судовому порядку.
Суд враховує правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 07.07.2022 року у справі №910/1801/21 щодо необхідності визначення правової природи договору з огляду на його зміст, на яку посилається скаржник в апеляційній скарзі. Водночас прокурором не спростовано вищенаведених обставин стосовно відповідності умов укладеного між сторонами правочину саме договору оренди, а не суперфіцію, а положення пункту 4 частини 1 статті 416 Цивільного кодексу України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі.
Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13.09.2019 року у справі №910/10643/18.
Враховуючи вищевикладене, за висновком суду, умовами договору оренди земельної ділянки не встановлено право орендодавця в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору з підстав не забудови земельної ділянки протягом трьох років, тому відсутні підстави для припинення договору оренди землі відповідно до положень статті 416 Цивільного кодексу України.
Також, суд не приймає посилання прокурора на те, що останнім було встановлено використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням та не зважаючи на те, що земельна ділянка була передана в оренду для будівництва спортивного та торговельно - розважального комплексу, до теперішнього часу будівництво так і не розпочато, оскільки відповідно до положень статті 1 Закону України “Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.
При цьому, з прийняттям у 2001 році Земельного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2002 року, законодавець змінив підхід до співвідношення змісту поняття "невикористання земельної ділянки" та "використання землі не за цільовим призначенням".
Так, у Земельному кодексі України від 18.12.1990 № 561-XII (в редакції Закону України від 13.03.1992 року № 2196-XII) в статті 27 було передбачено, що право користування земельною ділянкою чи її частиною припиняється у разі: 1) добровільної відмови від земельної ділянки; 2) закінчення строку, на який було надано земельну ділянку; 3) припинення діяльності підприємства, установи, організації, селянського (фермерського) господарства; 4) систематичного невнесення земельного податку в строки, встановлені законодавством України, а також орендної плати в строки, визначені договором оренди; 5) нераціонального використання земельної ділянки; 6) використання земельної ділянки способами, що призводять до зниження родючості ґрунтів, їх хімічного і радіоактивного забруднення, погіршення екологічної обстановки; 7) використання землі не за цільовим призначенням; 8) невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва, і протягом двох років - для несільськогосподарських потреб; 9) вилучення земель у випадках, передбачених статтями 31 і 32 цього Кодексу.
Натомість Земельним кодексом України від 25.10.2001 року № 2768-III в статті 141 передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини; ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об'єктом державно-приватного партнерства або об'єктом концесії.
З вищевказаного слідує, що поняття "невикористання земельної ділянки за призначенням" та "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.
Тому, за змістом приписів статті 141 Земельного кодексу України невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею.
Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02.11.2022 року у справі № 918/119/21, від 29.09.2021 року у справі № 911/2259/19, від 04.04.2019 року у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 року у справі № 715/214/17-ц, від 14.07.2020 року у справі № 916/1998/19 та від 12.08.2021 року у справі № 904/2166/20 (904/5835/20).
При цьому, судом було встановлено, що матеріали справи не містять встановлених фактичних обставин щодо порушення відповідачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення дій, які би свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням, а не здійснення будівництва відповідачем на спірній земельній ділянці як на тому наполягає прокурор обґрунтовуючи позовні вимоги, не є нецільовим використанням земельної ділянки та самостійною підставою припинення права користування земельною ділянкою наданою відповідачу в оренду відповідно до договору оренди землі.
Оскільки судом було відмовлено у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю “Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004, відсутні підстави для зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області.
Частиною 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України визначено, що надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до пункту 5 частини 4 статті 238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Частиною четвертою статті 11 Господарського процесуального кодексу України також унормовано, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 року Європейського суду з прав людини у справі "РуїсТоріха проти Іспанії"). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.
У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" (SERYAVIN OTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "РуїсТоріха проти Іспанії" (RuizTorija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 року у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статтею 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах від 13.03.2018 року, від 24.04.2019 року, від 05.03.2020 року Верховного Суду по справах № 910/13407/17, № 915/370/16 та № 916/3545/15.
З огляду на вищевикладене, всі інші заяви, клопотання, доводи та міркування учасників судового процесу, які залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги як необґрунтовані, безпідставні та такі, що не спростовують висновків суду щодо відмови у задоволенні позовних вимог прокурора про розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю “Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області.
Відповідно до частин 3, 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно з частинами 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків (стаття 73 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Враховуючи вищевикладене, та виконання судом вказівок викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.02.2025 року у справі № 922/4200/23, суд відмовляє в задоволенні позову (в частині направленого на новий розгляд) у повному обсязі.
Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат, суд виходить з наступного.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи відмову у задоволенні позовних вимог (в частині направлених на новий розгляд), судові витрати залишаються за прокурором.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 13, 42, 73, 74, 86, 129, 236-238, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
У позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду, у межах апеляційного округу, протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення, відповідно до статей 256, 257 Господарського процесуального кодексу України та з урахуванням пункту 17.5 Перехідних положень Кодексу.
Інформацію щодо роботи суду та щодо розгляду конкретних судових справ можна отримати на сайті суду, а також за допомогою Телеграм-бота Господарського суду Харківської області https://t.me/GospSud_kh_bot.
Реквізити сторін:
прокурор: Керівник Дергачівської окружної прокуратури Харківської області (62303, Харківська обл., м. Дергачі, вул. 1-го Травня, 63);
позивач: Малоданилівська селищна рада (62341, Харківська обл., с. Мала Данилівка, вул. Ювілейна, 5, ЄДРПОУ 04398790);
відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Промбудресурс" (61145, м. Харків, вул. Клочківська, 192-А, кімната 302, ЄДРПОУ 32132920).
Повне рішення складено "30" червня 2025 р.
Суддя О.О. Ємельянова