20.06.2025м. СумиСправа № 920/20/25
Господарський суд Сумської області у складі судді Ковтуна В.М., за участю секретаря судового засідання Павлючок І.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи № 920/20/25
за позовом Управління комунального майна Сумської міської ради
(вул. Воскресенська, 8А, м. Суми, 40000, код ЄДРПОУ 45068823)
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ
“ДОМКОМ СУМИ» (вул. Троїцька, буд. 9, м. Суми, 40022,
код ЄДРПОУ 39673255)
про розірвання договору оренди, виселення з нежитлового приміщення та стягнення 83440 грн 17 коп.
За участю представників сторін:
від позивача - Рибалка М.В.;
від відповідача - Яременко Т.О.
Суть спору: 14.01.2025 до суду через систему “Електронний суд» надійшла позовна заява, відповідно до вимог якої Позивач просить суд:
1) Достроково розірвати договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» на нерухоме майно за адресою: м. Суми вул. Троїцька буд. 49 загальною площею - 554,5 кв.м.
2) Стягнути з Відповідача на користь Управління комунального майна Сумської міської ради заборгованість у розмірі 56 539,09 грн, з яких 53445,84 грн. - заборгованість з орендної плати, 3093,25 грн. - пеня.
3) Виселити Відповідача з нерухомого майна за адресою м. Суми, вул. Троїцька буд. 49 загальною площею - 554,5 кв.м., а саме з:
- адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1);
- склад площею 229,1 кв.м (літ. Д-І);
- гараж площею 23,0 кв.м (літ. К-І);
- майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л-І);
- склад площею 19,0 кв.м (літ. М-І);
- склад площею 15,5 кв.м (літ. Н-І).
Також просить судові витрати, а саме судовий збір у розмірі 9084 грн 00 коп стягнути з Відповідача на користь Позивача.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.01.2025, справу № 920/20/25 розподілено до розгляду судді Ковтуну Володимиру Миколайовичу.
Ухвалою суду від 15.01.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 920/20/25, призначено підготовче засідання на 12.02.2025, 11:00.
30.01.2025 Відповідачем через систему “Електронний суд» надано Відзив на позовну заяву (вх. № 449 від 30.01.2025), відповідно до змісту якого вказує, що Відповідач вважає, що договір оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016 припинив свою дію 01.04.2024, також стверджує, що Відповідач не перебуває за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, б. 49, приміщеннями не користується, звільнив приміщення від своїх речей, змінив юридичну адресу та неодноразово повідомляв Позивача про готовність передати майно, а також зазначає що станом на 01.04.2024 у Відповідача відсутня заборгованість перед Позивачем з орендної плати. У зв'язку з означеним просить відмовити повністю у задоволенні позову.
31.01.2025 Відповідачем надано до суду Додаток до відзиву на позовну заяву (вх. № 450 від 31.01.2025), відповідно до змісту якого просить долучити докази, які з технічних причин не були додані до відзиву.
Через загрозу безпеці учасників справи, у зв'язку з тим, що у Сумській області була оголошена повітряна тривога, судове засідання у справі 920/20/25, призначене на 12.02.2025, 11:00 не відбулось, про що складено акт суду від 12.02.2025.
Ухвалою суду від 12.02.2025 призначено підготовче засідання на 03.03.2025, 12:00.
13.02.2025 Позивачем через систему “Електронний суд» надано до суду Відповідь на відзив (вх. № 622 від 13.02.2025), відповідно до якого заперечує твердження Відповідача, викладені у відзиві на позовну заяву.
13.02.2025 Позивачем надано до суду Заяву (вх. № 672 від 13.02.2025), відповідно до змісту якої просить збільшити позовні вимоги до 83440,17 грн, з яких: 77267,41 грн орендна плата, 6172,76 грн - пеня.
Через загрозу безпеці учасників справи, у зв'язку з тим, що у Сумській області була оголошена повітряна тривога, судове засідання у справі 920/20/25, призначене на 03.03.2025, 12:00 не відбулось, про що складено акт суду від 03.03.2025.
Ухвалою суду від 03.03.2025 призначено підготовче засідання на 19.03.2025, 14:30.
Ухвалою суду від 19.03.2025 прийнято до розгляду заяву Позивача про збільшення розміру позовних вимог від 13.02.2025 (вх.№ 672 від 13.02.2025); постановлено подальший розгляд справи проводити з урахуванням прийнятої заяви про збільшення розміру позовних вимог; закрити підготовче провадження та призначити справу № 920/20/25 до судового розгляду по суті на 07.04.2025, 14:30.
Через загрозу безпеці учасників справи, у зв'язку з тим, що на електронну пошту Господарського суду Сумської області надійшов лист про мінування приміщення суду, у зв'язку з чим вхід до приміщення суду було обмежено, персонал евакуйовано. На дату та час судового засідання по справі № 920/20/25 (07.04.2025, 14:30) приміщення суду співробітниками вибухотехнічної служби не обстежено, судове засідання у справі 920/20/25, призначене на 07.04.2025, 14:30 не відбулось, про що складено акт суду від 07.04.2025.
Ухвалою суду від 07.04.2025 призначено розгляд справи по суті на 30.04.2025, 11:30.
Через загрозу безпеці учасників справи, у зв'язку з тим, що на електронну пошту Господарського суду Сумської області надійшов лист про мінування приміщення суду, у зв'язку з чим вхід до приміщення суду було обмежено, персонал евакуйовано. На дату та час судового засідання по справі № 920/20/25 (30.04.2025, 11:30) приміщення суду співробітниками вибухотехнічної служби не обстежено, та у зв'язку з тим, що у Сумській області була оголошена повітряна тривога судове засідання у справі 920/20/25, призначене на 30.04.2025, 11:30 не відбулось, про що складено акт суду від 30.04.2025.
Ухвалою суду від 30.04.2025 призначено розгляд справи по суті на 21.05.2025, 14:30.
Ухвалою суду, постановленою в судовому засіданні без складання окремого документа, від 21.05.2025 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 04.06.2025, 15:30.
Через загрозу безпеці учасників справи, у зв'язку з тим, що у Сумській області була оголошена повітряна тривога, судове засідання у справі 920/20/25, призначене на 04.06.2025, 15:30 не відбулось, про що складено акт суду від 04.06.2025.
Ухвалою суду від 04.06.2025 призначено розгляд справи по суті на 20.06.2025, 12:00.
В судовому засіданні 20.06.2025 представник Позивача просила позов задовольнити у повному обсязі.
Представник Відповідача в судовому засіданні 20.06.2025 проти задоволення позову заперечувала.
Судовий процес на виконання ч. 1 ст. 222 ГПК України фіксувався за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
Під час судового розгляду, відповідно до статей 209, 210 ГПК України були з'ясовані всі обставини, на які сторони у справі посилалися, як на підставу своїх вимог та/або заперечень, та досліджені всі докази, наявні в матеріалах справи.
У судовому засіданні 20.06.2025 в порядку абз. 1 ч. 1 ст. 219 ГПК України суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та відповідно до ч. 1 ст.240 ГПК України проголосив скорочене рішення.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
29 лютого 2016 року між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» було укладено договір оренди № УМКВ-0922 нерухомого комунального майна (надалі-Договір).
Відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд 49, а саме:
- Адміністративна будівля площею 171,8 кв.м (літ. Б-1 по плану БТІ);
- майстерня площею 332,1 кв.м. (літ. П-ІІ по плану БТІ);
- майстерня площею 151,7 кв.м. (літ. Л-І по плану БТІ);
- ангар площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І по плану БТІ);
- гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К по плану БТІ);
- навіс площею 5,5 кв.м. (літ. Ц по плану БТІ);
- склад площею 18,9 кв.м. (літ. М по плану БТІ);
- склад площею 15,6 кв.м. (літ. Н по плану БТІ);
- гараж площею 28,1 кв.м. (літ. Ф по плану БТІ);
- навіс площею 23,8 кв.м. (літ. Ш по плану БТІ);
- навіс площею 17,4 кв.м. (літ. Щ по плану БТІ);
- вбиральня площею 8,1 кв.м. (літ. Т по плану БТІ);
- огорожа (1-6 по плану БТІ).
Згідно з п. 3.1. Договору Орендар вступає у строкове платне користування Об'єктом оренди з моменту підписання акту приймання-передачі Об'єкта оренди, що є додатком № 3 до цього Договору.
Приміщення передано на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 01.09.2016 року. Загальна площа переданих приміщень становила 1025,1 кв.м.
Відповідно до п.п. 3.2, 3.3. Договору у разі припинення дії цього Договору Орендар зобов'язаний в триденний термін повернути Орендодавцеві Об'єкт оренди у стані, не гіршому, ніж він був одержаний, з урахуванням нормального фізичного зносу, чи в інший термін, визначений за згодою Сторін, оформленою у письмовій формі. Об'єкт оренди вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання Сторонами акту приймання-передачі.
07.07.2017 було підписано акт приймання-передачі нежитлових приміщень, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю “КЕРУЮЧА КОМАПНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» (Орендар) передала, а Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (Орендодавець) прийняв нежитлові приміщення по вул. Троїцький, 49, площею 470,6 кв.м.
У подальшому, 07.07.2017 між Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» (Орендар) укладено Зміну № 1 до Договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016, шляхом викладення його у новій редакції.
Відповідно пункту 1.1 Договору в редакції Зміни №1, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування (в оренду) на умовах, визначених цим Договором, нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49, загальною площею 554,5 кв. м, а саме:
- Адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1);
- склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І);
- гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К-І);
- майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І);
- склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І);
- склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І),
право на оренду якого Орендар набув на підставі наказу управління майна комунальної власності Сумської міської ради від 13.11.2015 № 08.01-10/223 та наказу департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 13.03.2017 № 06.01-10/40.
30.06.2021 між Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» (Орендар) укладено Зміну № 3 до договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016.
Відповідно пункту 4.1 Договору в редакції Зміни № 3, об'єктом оренди є нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49 загальною площею 554,5 кв. м, а саме:
- Адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1);
- склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І);
- гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К-І);
- майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І);
- склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І);
- склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І).
Відповідно до п. 9.1 Договору місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону становить 5216,59 грн без ПДВ (протокол № UA-PS 2021-05-14-000008-1 від 03.06.2021.
Пунктом 10.1 Договору сторони обумовили, що розмір авансового платежу становить 10433,18 грн - 2 (два) місяці орендної плати, якщо переможцем аукціону є особа, що була орендарем Майна станом на дату оголошення аукціону (пункт 150 Порядку).
Згідно з п.п. 3.1. Договору орендна плата становить суму, визначену в п. 9 цих умов. У випадку реєстрації Орендодавця платником податку на додану вартість сума орендної плати збільшується на 20 %.
До складу орендної плати не входять витрати на утримання Майна (комунальних послуг, послуг з управління об'єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з-ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у т. ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою.
Орендар несе ці витрати на основі договору, укладеного із Балансоутримувачем у порядку, визначеному пунктом 6.5. цього Договору.
Орендна плата визначена за результатами аукціону, орендна плата за січень-грудень року оренди, наступного за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. Орендна плата за січень-грудень третього і кожного наступного календарного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що нараховувалась у попередньому році, на річний індекс інфляції такого року (п. 3.2. Договору).
Орендар сплачує орендну плату до бюджету Сумської міської ТГ у 100 %-му розмірі щомісяця, до 15 числа місяця, наступного за звітним (п. 3.3. Договору).
Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків Орендодавця. У випадку реєстрації Орендодавця платником податку на додану вартість сума орендної плати збільшується на 20 % (п. 3.4 Договору).
В дату укладання цього Договору або до такої дати Орендар сплачує орендну плату за кількість місяців, зазначену у пункті 10 цих Умов (авансовий платіж з орендної плати) на підставі документів, визначених у пункті 3.6. цього Договору (п.3.5 Договору).
Підставою для сплати авансового платежу з орендної плати є протокол про результати електронного аукціону (п. 3.6 Договору).
Орендна плата, не перерахована своєчасно або не в повному обсязі, стягується Орендодавцем (п. 3.7 Договору).
На суму заборгованості Орендаря зі сплата орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати (п. 3.8 Договору).
Надміру сплачена сума орендної плати, що надійшла до бюджету, підлягає, в установленому порядку заліку в рахунок майбутніх платежів, а в разі неможливості такого заліку у зв'язку з припиненням орендних відносин - поверненню Орендарю.
Сума орендної плати, сплаченої авансом відповідна до пункту 3.5. цього Договору, підлягає зарахуванню в рахунок сплата орендної плата за перші місяці оренди після підписання Акту приймання - передачі Майна (п. 3.9 Договору).
Припинення цього Договору оренди не звільняє Орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, в повному обсязі, враховуючи санкції (п. 3.10 Договору).
Орендар зобов'язаний на вимогу Орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і підписувати акти звірки (п. 3.11 Договору).
Відповідно до п. 4.1. Договору у разі припинення або розірвання цього Договору Орендар зобов'язаний:
- протягом 3 робочих днів звільнити Майно від належних Орендарю речей і повернути його відповідно до Акта повернення з оренди Майна, у стані, не гіршому ніж Майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо Орендарем були виконані невід'ємні поліпшення або здійснено капітальний ремонт - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом;
- сплатити орендну плату, нараховану до дати, що передує даті повернення Майна із оренди, пеню, неустойку, сплатити Балансругримувачу платежі за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю, нараховану до дати, що передує даті повернення Майна з оренди;
- відшкодувати Орендодавцю збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) Майна з вини Орендаря (і в межах сум, що перевищують суму страхового відшкодування, якщо воно поширюється на такі випадки погіршення стану або втрату Майна) або в разі демонтажу або іншого вилучення невід'ємних поліпшень/капітального ремонту.
Відповідно до п. 4.2. Договору передбачено, що протягом 3 робочих днів з моменту припинення або розірвання цього Договору Орендодавець зобов'язаний оглянути Майно і зафіксувати його поточний стан, а також стан розрахунків за цим Договором в Акті повернення з оренди орендованого Майна.
Орендодавець складає Акт повернення з оренди Майна у трьох оригінальних примірниках і надає підписані примірники Орендарю.
Орендар зобов'язаний;
- підписати три примірники Акта повернення з оренди орендованого Майна не пізніше ніж протягом наступного робочого дня з моменту їх отримання і одночасно повернути Орендодавцю два примірники підписаних Орендарем актів:
- звільнити Майно одночасно із поверненням підписаних Орендарем актів.
Згідно з п. 4.3. Договору Майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання Орендодавцем та Орендарем Акта повернення з оренди орендованого Майна.
Якщо Орендар не повертає Майно після отримання від Орендодавця примірників Акту повернення з оренди Майна Орендар зобов'язаний сплатити до бюджету Сумської міської ТГ неустойку в розмірі подвійної орендної плати за кожний день користування Майном після дати припинення цього Договору.
Пунктом 12.1. Договору сторони обумовили строк дії Договору - 5 років з 29 січня 2021 року по 28 січня 2026 року включно.
06.03.2024 Відповідач направив на адресу Позивача лист від 06.03.2024 № 395 з проханням достроково з 1 квітня 2024 розірвати договір, в свою чергу зазначив у листі, що заборгованість по сплаті орендної плати відсутня (а.с. 54).
29.03.2024 Відповідач направив лист від 29.03.2024 № 421 на адресу Позивача з проханням залишити без розгляду лист № 395 від 06.03.2024 про дострокове розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016. Окрім цього просили внести зміни до договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016, а саме: залишити у строковому платному користуванні (в оренді) нерухоме майно: гараж площею 23,0 кв.м. (літ К-І) та організувати 01.04.2024 підписання Акта повернення з оренди нерухомого майна у складі, а саме: адміністративна будівля (167,8 кв.м), склад (229,1 кв.м), майстерня (100,1 кв.м), склад (19,0 кв.м), склад (15,5 кв.м).
05.04.2024 - працівники Позивача, разом із представниками Відповідача вийшли на місце об'єкту оренди: м. Суми, вул. Троїцька, 49 з метою повернення частини майна Орендодавцю, а саме: адміністративна будівля (167,8 кв.м), склад (229,1 кв.м), майстерня (100,1 кв.м), склад (19,0 кв.м), склад (15,5 кв.м), про що складено Акт від 05.04.2024 про повернення майна об'єкту (за договором оренди нерухомого майна №УМВК-0922 від 29.02.2016).
В акті про повернення майна об'єкту від 05.04.2024 членами комісії зафіксовано:
- представниками ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» (Орендарем) надано доступ до адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ. Б-1), приміщення звільнено від належних Орендарю речей. Представниками Орендодавця приміщення опечатано, ключ від приміщення отримано;
- майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л.-1) має два окремих входи до двох окремих приміщень. До одного з таких приміщень представниками ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» (Орендарем) надано доступ, приміщення звільнено від належних орендарю речей;
- до іншої частини майстерні площею 100,1 кв.м. (літ Л-1), складу площею 229,1 кв.м. (літ.Д-1), складу площею 19,0 кв.м. (літ. М-1), складу площею 15,5 кв.м. (літ. Н-1) доступ представники ТОВ “КК ДОМКОМ СУМИ» (Орендар) не мають, ключі відсутні;
- на території об'єкту оренди перебувала третя особа, яка мала ключі від частини майстерні площею 100,1 кв.м (літ. Л-1), складу площею 229,1 кв.м (літ Д-1), складу площею 19,0 кв.м (літ. М-1), складу площею 15,5 кв.м. (літ.Н-1) та надала представникам Орендодавця доступ. Третя особа віддати ключі від приміщень відмовилась, пояснень не надала.
Акт від 05.04.2024 про повернення майна об'єкту (за договором оренди нерухомого майна № УМВК-0922 від 29.02.2016) підписаний комісією у складі представників від Позивача та Відповідача без будь-яких зауважень.
09.04.2024 Позивачем направлено на адресу Відповідача лист 09.07.2024 №506/10.01-09 (на № 421 від 29.03.2024) про внесення змін до договору оренди та підписання акта повернення з оренди майна.
Лист отриманий Відповідачем 12.04.2024 за вх. № 152, про що свідчить штамп Відповідача на листі.
До означеного листа було додано Позивачем:
- проект Зміни № 4 до договору оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016. Відповідно до змісту яких зазначалося, що у зв'язку зі зміною площі орендованого майна, внести зміни до п. 4.1., 9.1 Договору. Зокрема викласти п. 4.1 Договору, в наступній редакції: "Інформація про об'єкт оренди - нерухоме майно: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49, загальна площа 386,7 кв.м., а саме: склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І); гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К-І); майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І); склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І); склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І). Пункт 9.1. викласти в наступній редакції: "Місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону - 5324,62 грн, без ПДВ.".
- проект Додатку № 4 до договору оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016 “Розрахунок розміру місячної орендної плати до договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016»;
- проект акту повернення з оренди майна.
Цими змінами до договору та актом повернення з оренди майна передбачалось виключення зі складу об'єктів оренди адміністративної будівлі площею 167,80 кв.м. (літ. Б-1) та відповідно до розрахунку зменшення суми орендної плати.
03.05.2024 Відповідач направив Позивачу листа, у якому повідомив про результати розгляду листа від 09.04.2024 № 506/10.01-09. Зокрема зазначив, що відповідно до наданого Позивачем акту повернення з оренди майна, управління комунального майна Сумської міської ради приймає нежитлові приміщення за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, б. 49 загальною площею 167.8 кв.м. В свою чергу зазначає, що TOB “КК “ДОМКОМ СУМИ» не може підписати наданий акт, у зв'язку з тим, що відповідно до листа № 421 від 29.03.2024 ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» просить, розірвати договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29 лютого 2016 року та прийняти майно загальною площею 554.50 кв.м. Також зазначає, що ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» готове передати/повернути нерухоме майне за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 6. 49 загальною площею 554,50 кв.м. 01.04.2024 ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» повністю звільнило займані приміщення від свого майна та фактично не перебуває там. Повторно просить організувати підписання Акта повернення з оренди майна саме нежитлових приміщень за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, б 49, загальною площею 554,50 кв.м.
18.06.2024 Управління комунального майна Сумської міської ради направило на адресу ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ДОМКОМ СУМИ" лист від 18.06.2024 №819/10.01.-09 на № 490 від 03.05.2024. Відповідно до змісту листа було зазначено, що на звернення ТОВ “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» від 03.05.2024 №490, Управління комунального майна Сумської міської ради, даним листом направляє акт повернення майна з оренди та угоду про розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016 у трьох примірниках, які ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ДОМКОМ СУМИ" необхідно підписати, скріпити печаткою та повернути до Управління комунального манна Сумської міської ради. Крім того, було зазначено прохання повідомити про час та дату звільнення нежитлових приміщень комунальної власності Сумської міської територіальної громади за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49, площею 554,5 кв.м. Додатково зазначалося, що як вважає Позивач, відповідно до листа від 29.03.2024 № 421 ТОВ “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» просило внести зміни до вищевказаного договору оренди, а не розірвати його.
До листа додано проект Угоди про розірвання договору до договору про оренду нерухомого комунального майна № УМКВ від 29.02.2016 та проект Акту повернення майна з оренди.
Відповідно до відмітки на рекомендованому повідомлення про отримання поштового відправлення № 4000013589369 (лист від 18.06.2024 з додатками), Відповідачем поштове відправлення було отримано 21.06.2024.
12.09.2024 Позивачем було надіслано Відповідачу Претензію від 12.09.2024 №639/10.01-11, відповідно до змісту якої зазначає, що в порушення положень Договору та законодавства України Відповідач не сплатив орендну плату, внаслідок чого станом на вересень 2024 виникла заборгованість у розмірі 31382,83 грн, з яких 30540,48 грн - орендна плата, 842,35 грн - пеня. У зв'язку з означеним просить сплатити заборгованість в строк не більше 5 днів.
У відповідь на претензію Відповідач надав Позивачу листа від 14.10.2024 вих №759, відповідно до якого зазначив, що 01.04.2024 ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» повністю звільнило займані приміщення від свого майна та фактично не перебуває там. Управління комунального майна Сумської міської ради повідомлено про необхідність розірвання договору № УМВК-0922 від 29.02.2016 у встановлені строки.
06.11.2024 Управлінням комунального майна Сумської міської ради надіслано на адресу Відповідача лист “Про надання інформації» від 06.11.2024 № 1783/10.01-09 (на № 759 від 14.10.2024), відповідно до змісту якого зазначає, що розглянувши звернення ТОВ “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» № 759 від 14 жовтня 2024 року, повторно просить Відповідача повідомити про час та дату прийняття нежитлового приміщення з оренди та повернути до Управління комунального майна Сумської міської ради акти та угоди, які були направлені 18 червня 2024 року. Також зазначає, що станом на 06 листопада 2024 року вказані нежитлові приміщення не повернуті до Управління комунального майна Сумської міської ради та договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29 лютого 2016 року є чинним. Також стверджує, що станом на листопад 2024 року заборгованість з орендної плати становить 47 976,49 грн. з яких 45 810.72 грн - орендна плата та 2 165,77 грн - пеня.
21.11.2024 ТОВ “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» надіслало на адресу Управління комунального майна Сумської міської ради лист від 21.11.2024 №835, відповідно до змісту якого повідомило, що з 01.04.2024 ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» повністю звільнило займане приміщення від свого майна та фактично не перебуває там. Вказує також, що Управління комунального майна Сумської міської ради повідомлено про необхідність розірвання договору № УМВК-0922 від 29.02.2016 у встановлені строки та відмовилося прийняти приміщення з оренди. 05.04.2024 представникам відділу обліку комунального майна Управління комунального майна СМР та відділу орендних відносин Управління комунального майна СМР товариством надано доступ до орендованого нерухомого майна, що зафіксовано у акті про повернення майна об'єкту. Поміж цього зазначає, що з 01.04.2024 ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» не перебуває та не використовує нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49. Окрім цього зазначає, що у листі від 06.11.2024 №1783/10.01-09 Управління комунального майна СМР просить призначити та повідомити про час та дату прийняття нежитлового приміщення з оренди. Для необхідності врегулювання даного питання, Відповідач висловив прохання направити представника Управління комунального майна СМР за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49 у понеділок 25.11.2024 о 09:00. ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ», в свою чергу зазначило, що не визнає наявності заборгованості з орендної плати у розмірі 47976,49 грн.
Відповідно до змісту Акту обстеження нерухомого комунального майна за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд.49, площею 554,5 кв.м. від 25.11.2024, зазначено наступне. З метою ефективного використання майна комунальної власності Сумської міської ТГ, відповідно до рішення Сумської міської ради від 03.11.2022 № 3176-МР “Про Положення про Управління комунального майна Сумської міської ради» (зі змінами) та враховуючи звернення ТОВ КК“ДОМКОМ СУМИ» від 21.11.2024 № 835 начальником відділу правового та кадрового забезпечення Рибалкою Мариною Вікторівною, головним спеціалістом-юрисконсультом відділу правового та кадрового забезпечення Денисенком Владиславом Сергійовичем, головним спеціалістом відділу орендних відносин Фандіковою Людмилою Сергіївною, головним спеціалістом відділу обліку комунального майна Авраменко Ольгою Валеріївною, у присутності представників орендаря ТОВ “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» (директора Майстренка Ігоря Сергійовича та юрисконсульта Яременко Тетяни Олександрівни), здійснено обстеження нежитлових приміщень площею 554,5 кв.м, які належать до комунальної власності Сумської міської ТГ, за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49 та орендує ТОВ “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» відповідно до договору оренди нерухомого комунального майна № УМВК-0922 від 29.02.2016 року.
Зокрема актом було зафіксовано, що при обстеженні доступ до приміщень надано не було. Зазначено, що зі слів представників ТОВ “КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “ДОМКОМ СУМИ» у орендованих ними приміщеннях, знаходяться речі невідомих третіх осіб. На пропозицію представників Управління комунального майна Сумської міської ради викликати представників поліції, зафіксувати наявність речей третіх осіб в орендованих приміщеннях та з'ясувати кому вони належать, представники орендарів відмовились. У зв'язку з вищевикладеним Управління комунального майна Сумської міської ради не може прийняти зазначені приміщення за актом приймання-передачі.
Будь-які зауваження до Акту обстеження нерухомого комунального майна за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд.49, площею 554,5 кв.м. від 25.11.2024 з боку Відповідача в матеріалах справи відсутні.
В обґрунтування позовних вимог, Позивач зазначає, що спір між сторонами не врегульований, а тому Управління звернулося з даним позовом до суду, відповідно до вимог якого просить достроково розірвати договір оренди нерухомого комунального майна, стягнути з відповідача орендну плату та пеню за порушення строків оплати оренди за період з квітня 2024 року по січень 2025 року та виселити Відповідача із займаного приміщення.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Щодо стягнення заборгованості з орендної плати.
Стаття 11 Цивільного кодексу України визначає, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.
В силу ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Матеріали справи свідчать про те, що між сторонами у справі виникли зобов'язання, які за своєю правовою природою є правовідносинами, що випливають із договору найму (оренди), згідно якого та в силу ст. 759 Цивільного кодексу України, наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
При цьому сторонами погоджено, що нерухоме майно передається в оренду для суб'єктів господарювання, що надають послуги по утриманню будинків, споруд та прибудинкових територій житлового фонду комунальної власності.
Згідно з вимогами частин 1, 5 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч.1 ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ч.1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Згідно з ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Матеріалами справи підтверджується, що Відповідачу 01.09.2016 відповідно до Акту приймання-передачі нерухомого майна від 01.09.2026 на виконання умов Договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ -0922 від 29.02.2016 було передано в оренду нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49, а саме:
- Адміністративна будівля площею 171,8 кв.м (літ. Б-1 по плану БТІ);
- майстерня площею 332,1 кв.м. (літ. П-ІІ по плану БТІ);
- майстерня площею 151,7 кв.м. (літ. Л-І по плану БТІ);
- ангар площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І по плану БТІ);
- гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К по плану БТІ);
- навіс площею 5,5 кв.м. (літ. Ц по плану БТІ);
- склад площею 18,9 кв.м. (літ. М по плану БТІ);
- склад площею 15,6 кв.м. (літ. Н по плану БТІ);
- гараж площею 28,1 кв.м. (літ. Ф по плану БТІ);
- навіс площею 23,8 кв.м. (літ. Ш по плану БТІ);
- навіс площею 17,4 кв.м. (літ. Щ по плану БТІ);
- вбиральня площею 8,1 кв.м. (літ. Т по плану БТІ);
- огорожа (1-6 по плану БТІ).
Всього передано Відповідачу майна загальною площею 1025,1 кв.м.
Актом приймання - передачі нежитлових приміщень від 07.07.2017 Відповідач повернув Позивачу частину нежитлових приміщень по вул. Троїцька, 49, площею 470,6 кв.м. (а.с. 12-13).
Станом на 07.07.2017 в оренді у Відповідача, на підставі Договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-22 від 29.02.2016, знаходилося 554,5 кв.м. нерухомого майна за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49.
Зміною № 3 до Договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-22 від 29.02.2016 (розділ 4 змін), сторони унормували, що об'єктом оренди є нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49 загальною площею 554,5 кв. м, а саме:
- Адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1);
- склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І);
- гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К-І);
- майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І);
- склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І);
- склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І).
Відповідно до п. 3.2. Договору в редакції Зміни №3 Орендна плата визначена за результатами аукціону, орендна плата за січень-грудень року оренди, наступного за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. Орендна плата за січень-грудень третього і кожного наступного календарного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що нараховувалась у попередньому році, на річний індекс інфляції такого року.
Орендна плата визначена за результатами аукціону становить 5216,59 грн без ПДВ (п. 10.1 Договору в редакції Зміни № 3).
Відповідач у Відзиві та у поясненнях представника в судовому засіданні, зазначає, що ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» з 01.04.2024 повністю звільнило займані приміщення від свого майна та фактично не перебуває там у зв'язку з чим, вважає, що заборгованість з орендної плати у нього відсутня.
Згідно із ч. 6 статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.
У частині шостій статті 762 Цивільного кодексу України відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження.
У пункті 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року вказано у справі №910/7495/16 вказано, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.
Тобто, орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.
Підставою звільнення від зобов'язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об'єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили, тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Верховний суд в Ухвалі від 06.02.2020р. по справі № 548/1269/18 провадження № 61-1085ск20 зазначив, що тлумачення частини шостої статті 762 ЦК України свідчить, що звільнення наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним поширюється тільки на ті випадки, за яких зовсім неможливо користуватися предметом найму. Саме тому закріплюється звільнення від виконання обов'язку за весь час. Обставини, за які не відповідає наймач, повинні охоплювати собою ті ситуації, за яких користування річчю неможливе або можливе тільки певною мірою внаслідок недоліків майна чи дій (бездіяльності) наймодавця. У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зроблено висновок, що "добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі -"Non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини "Venire contra factum proprium" знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст. 762 ЦК України викладена у постановах Верховного Суду, зокрема, у справах: № 914/1248/18, №914/2264/17, № 915/714/18.
Суд зазначає, що звільнення від сплати оренди є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо.
Так, з матеріалів справи вбачається, що 05.04.2024 представниками Орендодавця (Позивача) приміщення “адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ Б-1)» опечатано, ключ від приміщення отримано. Означене підтверджується Актом про повернення майна об'єкту (за договором оренди нерухомого майна № УМВК-0922 від 29.02.2016).
Вище означене свідчить про реальну неможливість Відповідача користуватися приміщенням адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ Б-1) з 06.04.2024, оскільки представниками Позивача воно було опечатано, ключі повернуті Орендарю.
Твердження Відповідача про те, що ним все орендоване майно звільнене та не використовується з 01.04.2024, а також те, що на території об'єкту оренди перебуває третя особа, яка має ключі від частини майстерні площею 100,1 кв.м (літ. Л-1), складу площею 229,1 кв.м (літ Д-1), складу площею 19,0 кв.м (літ. М-1), складу площею 15,5 кв.м. (літ.Н-1) суд оцінює критично.
Відповідачем не надано належних доказів в підтвердження неможливості використання орендованого майна (окрім приміщенням адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ Б-1) з 06.04.2024), зокрема актів приймання передачі приміщення чи ключів від приміщення Орендодавцю (Позивачу).
Так само як і не надано доказів в підтвердження використання спірного майна третьою особою. Навпаки з матеріалів справи вбачається, що майно, загальною площею 554,5 кв.м. прийняте Відповідачем за спірним Договором (в редакції Зміни №3) без будь-яких зауважень, протягом дії оренди Відповідачем не ставилося питання перед Позивачем про використання орендованого майна іншою особою чи наявність на його території сторонніх осіб - третіх осіб. Будь-які претензії з боку Відповідача до Позивача чи третіх осіб про усунення перешкод в користування орендованого майна, що є предметом оренди за договором оренди нерухомого майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016 в матеріалах справи відсутні. Відповідач з моменту укладення спірного Договору до 01.10.2023 сплачував орендну плату за оренду майна загальною площею 554,5 кв.м. без будь-яких зауважень.
Більше того, у листі від 29.03.2024 № 421 сам Відповідач, звертаючись до Позивача, просив внести зміни до Договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 22.02.2016, а саме: залишити у строковому платному користування (в оренді) нерухоме майно: гараж площею 23,0 кв. м. (літ К-І). та просив організувати 01.04.2024 підписання Акта повернення з оренди нерухомого майна у складі, а саме: адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1); склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І); майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І); склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І); склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І).
З аналізу змісту зазначеного листа вбачається, що Відповідач станом на 29.03.2024 не заперечував щодо наявності у нього в оренді всього майна, що є предметом Договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 22.02.2016, оскільки висловлював намір повернути його за виключенням гаражу площею 23,0 кв.м., відсутнє також твердження про перебування на його території чи використання майна третьою особи,
Інформацію про наявність на території об'єкту оренди третьої особи, яка має доступ до частини приміщень та має ключі від цих приміщень наявна лише в акті про повернення майна об'єкту (за Договором оренди нерухомого майна № УМВК-0922 від 29.02.2016). Проте, хто ця особа і на яких підставах перебуває на території орендованого майна ні Позивач ні Відповідач не встановили. Правоохоронних органів не було викликано. Докази того, що в подальшому з боку Відповідача вчинялися будь-які дії щодо усунення перешкод, якщо такі були, в користування спірним майном в матеріалах справи відсутні.
Зазначені дії Відповідача свідчать про суперечливий характер його поведінки.
Підсумовуючи вищенаведене, суд приходить до висновку, що матеріали справи свідчать проте, що Відповідач частину орендованого майна, а саме приміщення адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. з 06.04.2024 не використовував, через те, що дане приміщення було опечатане представником Позивача, ключ від цього приміщення був також переданий представнику Позивача відповідно до Акту повернення майна об'єкту від 05.04.2024 (а.с. 56). Щодо іншого майна загальною площею 386,7 кв.м. (554,5 - 167,8=386,7), докази про неможливість його використання Відповідачем в матеріалах справи відсутні.
В свою чергу, відповідно до поданого Позивачем розрахунку (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 13.02.2025) Відповідачу нарахована орендна плата за період з квітня 2024 року по січень 2025 року на загальну суму 77267,41 грн за загальну площу орендованого майна 554,5 кв.м. з розрахунку 7264,62 грн на місяць (а.с. 95).
Суд, перевіривши правильність здійсненого Позивачем розрахунку, а також приймаючи до уваги, що Відповідач з 06.04.2024 фактично не міг використовувати приміщення площею 167,8 кв.м. приходить до висновку, що Позивачем неправомірно враховано в розрахунок орендної плати з 06.04.2024 приміщення площею 167,8 кв.м.
Судом при здійсненні перерахунку заборгованості з орендної плати за період з квітня 2024 року по січень 2025 року було враховано, що загальна площа, яка використовувалася Відповідачем в період з 01.04.2024 по 05.04.2024 становить 554,5 кв. м, в період з 06.04.2024 по січень 2025 року дорівнює 386,7 кв.м., відповідно розмір місячної орендної плати з 01.04.2024 по 05.04.2024 для розрахунку становить 77635,12 грн, а з 06.04.2024 по січень 2025 року - 5324,62 грн (фактично розрахунок місячної орендної плати визначений Позивачем у Проекті Змін № 4 та проекті Розрахунку, що додані до листа від 09.04.2024 № 506/10.01-09) (а.с. 58-59).
Суд здійснив перерахунок орендної плати і, відповідно до здійсненого судом перерахунку, загальний розмір орендної плати за період з квітня 2024 по січень 2025 року становить 53631 грн 28 коп (5709,70 грн (за квітень 2024: 1272,52 грн за 5 днів з 01.04.2024 по 05.04.2024 з розрахунку 7635,12 грн та 4437,18 грн за 25 днів з з 06.04.2024 по 30.04.2024 з розрахунку 5324,62 грн) + 47921,58 грн (за травень 2024 - січень 2025 рр (9 міс. х 5324,62 грн )).
Відповідач не подав доказів сплати боргу з орендної плати за період з квітня 2024 по січень 2025 року.
Враховуючи встановлений судом факт неналежного виконання Відповідачем зобов'язань щодо сплати орендної плати, суд вважає правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню позовні вимоги в частині стягнення з Відповідача 53631,28 грн заборгованості зі сплати орендної плати за період з квітня 2024 року по січень 2025 року.
В інший частині, заявленої до стягнення суми орендної плати, що становить - 23636,13 грн, суд відмовляє за необґрунтованістю.
Щодо вимоги позивача про стягнення пені за несвоєчасну оплату орендних платежів суд зазначає наступне.
Відповідно до частини 1 статті 546 Цивільного кодексу України виконання зобов'язання, зокрема, може забезпечуватися неустойкою.
За змістом статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, яке боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Відповідно до вимог ст. 611 Цивільного кодексу України за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором сторони несуть відповідальність згідно із законодавством України та договором.
Відповідно до положень п. 3.8. Договору оренди (в редакції Зміни № 3) на суму заборгованості Орендаря зі сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожен день прострочення перерахування орендної плати.
Відповідно до ст. 3 Закону України “Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» № 2921-ІІІ від 10.01.2002, розмір пені обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період за який сплачується пеня.
Частиною шостою статті 232 Господарського кодексу України, визначено, що нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.
Відповідач контррозрахунку штрафних санкцій суду не надав.
Згідно з поданим Позивачем розрахунком, Відповідачу нарахована пеня в загальному розмірі 6172,76 грн за загальний період з 01.10.2023 по 31.01.2025, виходячи з суми орендної плати за кожен місяць 7635,12 грн.
Судом проведено перерахунок здійснених Позивачем нарахувань пені по кожному періоду (місяцю платежу) окремо в межах строків нарахування пені визначених Позивачем та враховуючи, що з 06.04.2025 розмір орендної плати - 5324,62 грн.
Відповідно до здійсненого судом розрахунків, загальний розмір пені становить 4657,21 грн.
Розрахунки перевірені судом за допомогою калькулятору підрахунку заборгованості та штрафних санкцій на сайті https://ips.ligazakon.net/calculator/ff; результати долучені до матеріалів справи. Розрахунки суду долучені до матеріалів справи.
З огляду на вищезазначене, суд вбачає підстави для стягнення з Відповідача на користь Позивача пені в сумі 4657,21 грн.
В частині стягнення пені у розмірі 1515,55 грн суд відмовляє за безпідставністю.
Щодо вимоги позивача про дострокове розірвання договору та виселення відповідача з нежитлового приміщення, що є об'єктом оренди суд зазначає наступне.
Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі ст. 615 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом. Внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов'язання або воно припиняється.
Відповідно до ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Згідно з п. 1 ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до п. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що в певних умовах звичайно ставляться.
Норма ст. 285 Господарського кодексу України зобов'язує орендаря вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Відповідно до пункту 12.7. укладеного договору договір може бути достроково припинений на вимогу орендаря, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати становить більше, ніж плата за 3 місяці.
Як підставу для дострокового розірвання Договору Позивач зазначає несплату Відповідачем орендної плати, через що у Відповідача наявна заборгованість з оренди за загальний період понад 3 місяці.
Як вже встановлено судом, Орендар в порушення умов Договору оренди не здійснював платежі з орендної плати за загальний період з квітня 2024 по січень 2025 року (10 місяців).
В свою чергу, Відповідач заперечуючи в цілому проти позову, стверджує, що Відповідач з 01.04.2024 не перебуває за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, б. 49, приміщеннями не користується, звільнив приміщення від своїх речей, змінив юридичну адресу та неодноразово повідомляв Позивача про готовність передати майно. Також Відповідач вважає, що договір оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016 припинив свою дію 01.04.2024.
Суд не погоджується з твердженнями Відповідача щодо визнання договору розірваним з 01.04.2024 враховуючи наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 06.03.2024 Відповідач направив на адресу Позивача лист від 06.03.2024 № 395 з проханням достроково з 1 квітня 2024 розірвати договір (а.с. 54).
В той же час, 29.03.2024 Відповідач направив лист від 29.03.2024 № 421 на адресу Позивача з проханням залишити без розгляду лист № 395 від 06.03.2024 про дострокове розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016. Окрім цього просили внести зміни до договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016, а саме: залишити у строковому платному користуванні (в оренді) нерухоме майно: гараж площею 23,0 кв.м. (літ К-І) та організувати 01.04.2024 підписання Акта повернення з оренди нерухомого майна у складі, а саме: адміністративна будівля (167,8 кв.м), склад (229,1 кв.м), майстерня (100,1 кв.м), склад (19,0 кв.м), склад (15,5 кв.м).
05.04.2024 - працівники позивача, разом із представниками відповідача вийшли на місце об'єкту оренди: м. Суми, вул. Троїцька, 49 з метою повернення частини майна Орендодавцю, а саме: адміністративна будівля (167,8 кв.м), склад (229,1 кв.м), майстерня (100,1 кв.м), склад (19,0 кв.м), склад (15,5 кв.м), про що складено Акт від 05.04.2024 про повернення майна об'єкту (за Договором оренди нерухомого майна №УМВК-0922 від 29.02.2016).
В акті про повернення майна об'єкту від 05.04.2025 членами комісії зафіксовано, окрім іншого, що представниками ТОВ “КК “ДОМКОМ СУМИ» (Орендарем) надано доступ до адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ. Б-1), приміщення звільнено від належних Орендарю речей. Представниками Орендодавця приміщення опечатано, ключ від приміщення отримано.
Здійснивши детальний аналіз листа, на який посилається Відповідач як на підставу для розірвання договору, а саме від 06.03.2024 № 395, суд приходить до висновку, що дійсно такий лист був надісланий на адресу Відповідача, проте підстави для дострокового розірвання договору в односторонньому порядку Відповідачем у ньому не зазначалися. Окрім цього, через 23 дні самим Відповідачем направлено на адресу Позивача лист від 29.03.2024 № 421, в якому Відповідач просив залишити лист від 06.03.2024 № 395 без розгляду. Листи від 06.03.2024 та від 29.03.2024 підписані безпосередньо Директором Відповідача Майстренко Ігорем. Інших звернень Орендаря до Орендодавця, в яких ставилося б питання про дострокове розірвання договору Орендарем до матеріалів справи не надано.
Додаткові угоди про припинення дії договору чи розірвання договору за домовленістю сторін в матеріалах справи відсутні.
Відповідно до ч.ч. 1 і 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
На підставі вищенаведеного, враховуючи, що Відповідач у тривалий період, а саме з квітня 2024 по січень 2025 року, неналежно виконує умови договору щодо своєчасної та повної оплати орендної плати, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для дострокового розірвання договору.
Положеннями ч.1 ст. 785 ЦК України унормовано, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Як вже зазначалося, з матеріалів справи вбачається, а саме в акті про повернення майна об'єкту від 05.04.2024 приміщення адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ. Б-1), звільнено від належних Орендарю речей. Представниками Орендодавця приміщення опечатано, ключ від приміщення отримано.
Отже, Відповідач, фактично частину орендованих ним приміщень, зокрема приміщення адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ. Б-1) повернув Позивачу 05.04.2024, тому в цій частині позовних вимог суд не вбачає правових підстав для їх задоволення.
Щодо позовних вимог, в частині виселення Відповідача з нерухомого майна за адресою м. Суми, вул. Троїцька буд. 49, а саме з: гараж площею 23,0 кв.м (літ. К-І); майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л-І); склад площею 19,0 кв.м (літ. М-І); склад площею 15,5 кв.м (літ. Н-І), суд приходить до висновку про їх обґрунтованість та доведеність належними та допустимими доказами.
Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності застосування під час розгляду справи категорій стандартів доказування - правил, які дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.
На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: "баланс імовірностей" (balance of probabilities) або "перевага доказів" (preponderance of the evidence); "наявність чітких та переконливих доказів" (clear and convincing evidence); "поза розумним сумнівом" (beyond reasonable doubt).
Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у Постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18).
Тобто обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.
Схожий стандарт під час оцінки доказів застосований Європейським судом з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні від 15.11.2007 у справі "Бендерський проти України" ("BENDERSKIY v. Ukraine"), в якому суд оцінюючи фактичні обставини справи звертаючись до балансу вірогідностей вирішуючи спір виходив з того, що факти встановлені у експертному висновку, є більш вірогідним за інші докази.
Статтею 86 ГПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Суд акцентує, що обов'язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо усебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язками, відносинами і залежностями. Таке з'ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
У пунктах 1 - 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
З'ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 ГПК України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв'язку доказів у їх сукупності.
Разом з тим, суд вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Враховуючи вищезазначене суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог в частині стягнення 53631,28 грн боргу з орендної плати, 4657,21 грн пені, в частини дострокового розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016 та в частині виселення Відповідача з нерухомого майна за адресою м. Суми, вул. Троїцька буд. 49, а саме з: гараж площею 23,0 кв.м (літ. К-І); майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л-І); склад площею 19,0 кв.м (літ. М-І); склад площею 15,5 кв.м (літ. Н-І), що становить загальну площу 386,7 кв.м.
В іншому в позові відмовити.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується наступним.
Статтею 123 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов'язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов'язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов'язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Судовий збір, від сплати якого позивач у встановленому порядку звільнений, стягується з відповідача в дохід бюджету пропорційно розміру задоволених вимог, якщо відповідач не звільнений від сплати судового збору. Якщо інше не передбачено законом, у разі залишення позову без задоволення, закриття провадження у справі або залишення без розгляду позову позивача, звільненого від сплати судового збору, судовий збір, сплачений відповідачем, компенсується за рахунок держави в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З матеріалів справи вбачається, що позивачем сплачено 9084,00 грн судового збору.
Виходячи з фактичних обставин даної справи, враховуючи, що позов задоволено частково, судові витрати по сплаті судового збору покладаються на Відповідача пропорційно сумі задоволених вимог, а саме в сумі 7255,09 грн, в іншій сумі - на Позивача.
Керуючись ст. ст. 123, 129, 232, 233, 236-238, 240, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов Управління комунального майна Сумської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Керуюча компанія “Домком Суми» про розірвання договору оренди, виселення з нежитлового приміщення та стягнення 83440 грн 17 коп. задовольнити частково.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Керуюча компанія “Домком Суми» (вул. Троїцька, буд. 9, м. Суми, 40022, код ЄДРПОУ 39673255) на користь Управління комунального майна Сумської міської ради (вул. Воскресенська, 8А, м. Суми, 40000, код ЄДРПОУ 45068823) заборгованість з орендної плати за період з квітня 2024 року по січень 2025 року у розмірі 53631 грн 21 коп, пеню у сумі 4657 грн 21 коп., а також витрати по сплаті судового збору у даній справі в розмірі 7255 грн 09 коп.
3. Розірвати договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю “Керуюча компанія “Домком Суми».
4. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю “Керуюча компанія “Домком Суми» (вул. Троїцька, буд. 9, м. Суми, 40022, код ЄДРПОУ 39673255) з нерухомого майна за адресою м. Суми, вул. Троїцька буд. 49 загальною площею -386,7 кв.м., а саме з:
- склад площею 229,1 кв.м (літ. Д-1);
- гараж площею 23,0 кв.м (літ. К-1);
- майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л-І);
- склад площею 19,0 кв.м (літ. М-І);
- склад площею 15,5 кв.м (літ. Н-І).
5. В інший частині позову - відмовити.
6. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Згідно із частинами першою, другою статті 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відповідно до частини першої статті 256 та статті 257 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: 1) рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду; 2) ухвали суду - якщо апеляційна скарга подана протягом десяти днів з дня вручення йому відповідної ухвали суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 261 цього Кодексу.
Суд звертає увагу учасників справи, що відповідно до частини сьомої статті 6 ГПК України особам, які зареєстрували офіційні електронні адреси в Єдиній судовій інформаційно-телекомунікаційній системі, суд вручає будь-які документи у справах, в яких такі особи беруть участь, виключно в електронній формі шляхом їх направлення на офіційні електронні адреси таких осіб, що не позбавляє їх права отримати копію судового рішення у паперовій формі за окремою заявою.
Повне рішення складене та підписане суддею 30.06.2025.
Суддя В.М. Ковтун