номер провадження справи 4/25/25
16.06.2025 Справа № 908/522/25
м.Запоріжжя Запорізької області
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ПІРАМОДА», (69005, м. Запоріжжя, вул. Базарна, буд. 14А), представник позивача адвокат Левицька Юлія Василівна, ( АДРЕСА_1 )
до відповідача Запорізької міської ради, (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)
про визнання продовженим договору оренди землі
Суддя Зінченко Н.Г.
при секретарі судового засідання Батрак М.В.
За участю представників сторін:
від позивача - Левицька Ю.В., на підставі Ордеру на надання правничої допомоги серія АР № 1226077 від 04.03.2025;
від відповідача - Лісняк Є.О., на підставі виписки з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, посвідчення № 1879 від 25.03.2025;
04.03.2025 через підсистему «Електронний суд» ЄСІТС до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява вих. № 04.03.2025, сформована в підсистемі «Електронний суд» ЄСІТС 04.03.2025, (вх. № 573/08-07/25 від 04.03.2025) Товариства з обмеженою відповідальністю «ПІРАМОДА», м. Запоріжжя до Запорізької міської ради, м. Запоріжжя про визнання продовженим договору оренди землі від 05.05.2008 № 040826100744, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПІРАМОДА», шляхом укладення додаткового договору в запропонованій позивачем редакції.
Згідно Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.03.2025 справу № 908/522/25 за вищевказаною позовною заявою розподілено судді Зінченко Н.Г.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 19.03.2025 після усунення недоліків позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження у справі № 908/522/25 та ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, присвоєний номер провадження справи 4/25/25, підготовче засідання призначено на 14.04.2025.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 14.04.2025 підготовче засідання відкладено на 07.05.2025.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 07.05.2025 закрито підготовче провадження у справі № 908/522/25, справу призначено до розгляду по суті та призначено судове засідання на 20.05.2025.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 20.05.2025 судове засідання відкладено на 16.06.2025.
В судове засідання 16.06.2025 з'явилися представники сторін, фіксація судового процесу здійснювалася з використанням системи відеоконференцзв'язку: vkz.court.gov.ua.
В судовому засіданні 16.06.2025 справу розглянуто, на підставі ст. 240 ГПК України судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Відповідно до ст. 219 ГПК України рішення у даній справі прийнято за результатами оцінки доказів, поданих сторонами та долучених судом до матеріалів справи.
Заявлені позивачем позовні вимоги викладені позовній заяві та обґрунтовані посиланням на приписи ст., ст. 11, 15, 16, 526, 626, 627, 631, 759, 792 ЦК України, , ст., ст. 179, 187 ГК України, ст., ст. 13, 15, 33 Закону України «Про оренду землі». Позов мотивований наступними обставинами: 02.04.2008 позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка площею 0,0530 га, кадастровий номер 2310100000:01:017:0120, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Анголенка (нова назва - Базарна), 14-а, цільове призначення земельної ділянки - для розташування літнього майданчику з благоустроєм культурно-розважального комплексу кінотеатру «Комсомолець». Даний договір 05.05.2008 зареєстрований в Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040826100744. Згідно п. 11 договір укладений строком на десять років. В подальшому між сторонами укладений додатковий договір до вищевказаного договору від 04.03.2015 (зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.05.2015 за № 9871320) за № 201501000500065. Відповідно до п. 11 додаткового договору оренди землі він укладений до 10.12.2024. Окрім того, рішенням Господарського суду Запорізької області від 13.03.2024 по справі № 908/3551/23 задоволено повністю позовні вимоги Запорізької міської ради до ТОВ «ПІРАМОДА» про внесення змін до п. 6 та п.12 договору в частині зміни нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати. Таким чином, договір оренди землі від 02.04.2008 (зареєстрований 05.05.2008) за № 040826100744 з урахуванням додаткового договору від 04.03.2015 (зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27.05.2015 за № 9871320) за № 201501000500065 укладений між Запорізькою міською радою та ТОВ «ПІРАМОДА» строком до 10.12.2024. З метою реалізації передбаченого законом права на поновлення цього договору, на виконання умов ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивач звернувся до відповідача з листом від 27.11.2024 про продовження строку дії договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744 шляхом укладення додаткового договору до нього на новий строк на тих же умовах, або інших запропонованих з боку орендодавця умовах. Відповідачем зазначений лист отриманий 02.12.2024, тобто в строки, передбачені п. 11.1 договору. Листом від 06.12.2024 № 7978/01/01-07/11339 Департамент управління активами Запорізької міської ради повідомив, що орендарем - ТОВ «ПІРАМОДА» не дотримано вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі» в частині строків для звернення щодо поновлення договору оренди землі та надання проекту договору. Таким чином, Департамент управління активами Запорізької міської ради фактично відмовив ТОВ «ПІРАМОДА» у переважному праві щодо укладення договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744 на новий строк, посилаючись на те, що ТОВ «ПІРАМОДА» звернулося з заявою про переважне право на укладення договору оренди землі несвоєчасно, що не надає можливості суб'єкту владних повноважень розглянути питання про продовження договору оренди. 14.01.2025 позивач повторно звернувся до відповідача із листом, в якому просив розглянути питання продовження договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744, зазначаючи, що у відповідності до пп. 5 п. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 18.03.2022 № 314 «Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану» строки дії діючих строкових ліцензій та документів дозвільного характеру, договірні зобов'язання автоматично продовжуються на період воєнного стану та три місяці з дня його припинення чи скасування, а періодичні, чергові платежі за ними відстрочуються на строк, зазначений у цьому підпункті (крім строку дії ліцензій у сфері діяльності з організації та проведення азартних ігор та плати за такі ліцензії). Також позивач зазначив, що Товариство звернулося з заявою про переважне право на укладення договору оренди землі своєчасно, проте, не надало проект договору оренди, що на думку позивача не є критичним, оскільки договір погоджується обома сторонами і все одно підписується в редакції Запорізької міської ради. Крім того, положення укладеного договору оренди землі від 05.04.2008 № 040826100744 не містять обов'язкової умови надання проекту договору оренди. Позивач звертаючись до відповідача вдруге надав проект договору оренди землі. Листом від 27.01.2025 № 521/10/01/07/765 Департамент управління активами Запорізької міської ради відмовив позивачу у переважному праві на укладення договору оренди землі, мотивуючи це тим, що строк дії договору закінчився 10.12.2024. Департамент управління активами також зазначив, що про намір продовжити договір оренди землі орендар зобов'язаний повідомити орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. Тому, на думку відповідача, ТОВ «ПІРАМОДА» фактично не дотримано вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині строків для звернення щодо поновлення договору оренди землі та надання проекту договору. В цьому ж листі також зазначалося, що відповідно до ч. 2 ст. 127 ЗК України продаж права оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності здійснюється на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього кодексу. Враховуючи наведене, Департаментом управління активами планується земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:017:0120 включити до переліку земельних ділянок (лотів) комунальної власності Запорізької міської ради для продажу права оренди на земельних торгах (у формі аукціону). Станом на час звернення позивача до суду з даним позовом рішення про поновлення договору оренди землі відповідачем не прийнято, додаткова угода про поновлення договору оренди землі сторонами не укладена. Таким чином, наявна відмова з боку орендодавця в укладенні договору при дотриманні позивачем всіх вимог Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744, що порушує право орендаря, який належним чином виконував обов'язки за договором оренди, на укладення договору оренди землі на новий строк. Враховуючи викладене, позивач просить суд позов задовольнити та визнати продовженим договір оренди землі від 05.05.2008 № 040826100744, укладений між Запорізькою міською радою та ТОВ «ПІРАМОДА», шляхом укладення додаткового договору в запропонованій позивачем редакції. При цьому позивач просить суд зауважити, що не зважаючи на те, що спірний договір оренди укладений з Запорізькою міською радою відповіді на пропозиції ТОВ «ПІРАМОДА» надавав саме Департамент управління активами Запорізької міської ради, який згідно був створений відповідно до ст., ст. 25, 26, 42, 46, 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з метою забезпечення раціонального й ефективного управління земельними ресурсами, нерухомим та іншим майном, що належать до комунальної власності Запорізької міської територіальної громади, враховуючи рекомендації постійних комісій Запорізької міської ради. Згідно Положення про Департамент, Департамент, є юридичною особою, має самостійний баланс, рахунки відкриті в органах Державної казначейської служби України та в установах банку. Департамент має всі права юридичної особи відповідно до чинного законодавства України. Також позивач просив суд покласти на відповідача судові витрати зі сплати судового збору та судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката в орієнтовному розмірі 10 000,00 грн.
Відповідач проти позову заперечив з підстав, наведених у Відзиві на позовну заяву (вх. № 6981/08-08/25 від 01.04.2025). Заперечуючи проти заявлених позовних вимог відповідач зазначає, що договір оренди землі від 02.04.2008 (зареєстрований 05.05.2008) № 040826100744 укладений між Запорізькою міською радою та ТОВ «ПІРАМОДА» строком на 10 років (до 05.05.2018) (пункт 8 Договору). Пунктом 33 договору передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Згідно пункту 34 Договору фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору оренди землі не є підставою для поновлення договору. З вказаних умов договору оренди вбачається, що із закінченням строку договору оренди земельної ділянки право оренди на земельну ділянку припиняється. Окрім того, між сторонами було укладено додатковий договір до вищевказаного договору від 04.03.2015 (зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27.05.2015 за № 9871320) за № 201501000500065 строком до 10.12.2024. У пункті 11.1 додаткового договору визначено, що після закінчення строку дії договору орендар, який належно виконував обов'язки відповідно умов цього договору, та законодавства України, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору оренди землі, у цьому разі орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. У пункті 34.11 додаткового договору визначено, що після закінчення строку договору, орендар зобов'язаний договір поновити або повернути земельну ділянку орендодавцю за його вимогою в належному стані в порядку встановленому договором. Фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору не є підставою для поновлення договору (п. 38.2 додаткового договору). Отже, враховуючи, що договір оренди землі 02.04.2008 № 040826100744 зареєстровано 05.05.2008, його дія припинилася 05.05.2018. Також додатковий договір до вищевказаного договору від 04.03.2015 № 20150100500065 зареєстровано 27.05.2015, його дія припинилася 10.12.2024. Рішення про поновлення міською радою не приймалося. Вперше позивач звернувся до Запорізької міської ради листом від 27.11.2024 (вх. № МВК 26448/03.3-32/03 від 02.12.2024) щодо подовження договору оренди землі від 05.05.2008 № 040826100744 шляхом укладання додаткового договору до нього на новий строк на тих самих умовах. До вказаного листа позивач долучив в якості додатку лише копію додаткового договору оренди землі від 04.03.2015 (зареєстровано 27.05.2015) № 201501000500065. Отже, позивачем було порушено вимоги статті 33 ЗУ «Про оренду землі» в частині дотримання строків на звернення до орендодавця з наміром щодо продовження строку дії договору оренди землі та долученням до листа проекту договору, а також недотримання строків визначених у пункті 11.1 додаткового договору де визначено, що орендар зобов'язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію. Також, відповідач вважає безпідставним та необґрунтованим посилання позивача на пп.5 п.1 постанову КМУ від 18.03.2022 № 314 «Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану», адже, вважаємо, що вказана постанова ні якого відношення до договірних відносин та поновлення договору оренди землі не має. Більше того, підпункт 5 пункту 1 виключено на підставі постанови КМУ № 288 від 14.03.2025. З урахуванням наведеного відповідач просить суд в задоволені позову відмовити.
Письмових заперечень на відзив на позовну заяву (у формі відповіді на відзив відповідно до ст. 166 ГПК України) у встановлені судом строки позивач суду не надав.
У зв'язку із не поданням позивачем відповіді на відзив на позовну заяву заперечення відповідь від відповідача не надходили.
Розглянувши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд
02.04.2008 між Запорізькою міською радою (Орендодавець, відповідач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПІРАМОДА» (Орендар, позивач у справі) укладено Договір оренди землі, який 05.05.2008 зареєстрований в Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040826100744, (далі за текстом - Договір оренди).
Відповідно до п. 1 Договору оренди відповідно до рішення Запорізької міської ради № 35/105 від 30.11.2007 Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування літнього майданчику з благоустроєм культурно-розважального комплексу кінотеатру «Комсомолець», яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Анголенка (нова назва - Базарна), 14а.
За умовами п., п. 3-5 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка площею 0,0530 га, кадастровий номер 2310100000:01:017:0120. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - літній майданчик культурно-розважального комплексу кінотеатру «Комсомолець». Земельна ділянка передається в оренду разом із літнім майданчиком культурно-розважального комплексу кінотеатру «Комсомолець».
Пунктом 8 Договору оренди передбачено, що він укладається на десять років.
Згідно з п. 5 Договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 456 234,60 грн. (в цінах 2008 року).
Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 13 687,04 грн., що складає 3 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2008 року. (п. 9 Договору оренди)
Згідно з п. 19 Договору оренди передача земельної ділянки Орендарю здійснюється Орендодавцем на умовах, що визначені у Договорі, за актом прийому-передачі земельної ділянки, який підписується сторонами і є невід'ємним додатком до Договору.
Після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. (п. 20 Договору оренди)
Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 05.05.2008 Запорізька міська рада як Орендодавець повністю виконала покладені на неї зобов'язання, передбачені Договором оренди, та передала Орендарю земельну ділянку загальною площею 0,0530 га, кадастровий номер 2310100000:01:017:0120 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Анголенка (Базарна), 14а, а Орендар прийняв вказану земельну ділянку в оренду.
Також, на підставі Закону України «Про плату за землю» та на виконання рішень Запорізької міської ради від 27.12.2006 № 14, від 18.01.2008 № 9 та від 03.03.2008 № 79 05.11.2007 між сторонами укладена Додаткова угода до Договору оренди (зареєстрована 08.12.2008 за № 040826101902) в частині внесення змін до пункту 9 Договору оренди («Орендна плата») наступного змісту: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 24 574,88 грн., що складає 3 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2008 року.».
04.03.2015 відповідно до рішень Запорізької міської ради № 35/105 від 30.11.2007 та № 49/5 від 10.12.2014 між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПІРАМОДА» укладений Додатковий договір до Договору оренди землі № 201501000500065 (надалі за текстом - Додатковий договір), відповідно до якого Договір оренди викладено в новій редакції.
Даний Додатковий договір є невід'ємною частиною Договору оренди землі.
Відповідно до п. 11 Додаткового договору договір укладено до 10.12.2024.
Згідно п. 6 Додаткового договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 814 313,20 грн. в цінах 2014 року.
Пунктом 12 Додаткового договору передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 30 512,32 грн., що складає 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік у цінах 2015 року.
У пункті 11.1 Додаткового договору визначено, що після закінчення строку дії договору Орендар, який належно виконував обов'язки відповідно умов цього договору, та законодавства України, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору оренди землі, у цьому разі Орендар зобов'язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Пунктом 34.11 Додаткового договору сторонами погоджено, що після закінчення строку договору, Орендар зобов'язаний договір поновити або повернути земельну ділянку Орендодавцю за його вимогою в належному стані в порядку встановленому Договором.
Фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору не є підставою для поновлення Договору. (п. 38.2 Додаткового договору)
Крім того, судом встановлено, що рішенням Господарського суду Запорізької області від 13.03.2024 по справі № 908/3551/23, яке у встановленому порядку набуло законної сили, задоволено повністю позовні вимоги Запорізької міської ради до ТОВ «ПІРАМОДА» про внесення змін до п. 6 та п.12 Договору оренди в частині зміни нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати.
Предметом розгляду у даній справі є вимога про визнання продовженим Договору оренди землі від 05.05.2008 № 040826100744, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПІРАМОДА», шляхом укладення додаткового договору в запропонованій позивачем редакції, яка викладена в позовній заяві.
Мотивуючи заявлені позовні вимоги, позивач посилається на те, що ТОВ «ПІРАМОДА» із дотриманням всіх вимог Закону України «Про оренду землі» та умов самого Договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744 у встановлений строк звернулося до Запорізької міської ради з листом від 27.11.2024 про продовження строку дії Договору оренди землі. При цьому, позивач вважає, що в даному випадку підлягає застосуванню пп. 5 п. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 18.03.2022 № 314 «Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану» відповідно до якого, строки дії діючих строкових ліцензій та документів дозвільного характеру, договірні зобов'язання автоматично продовжуються на період воєнного стану та три місяці з дня його припинення чи скасування, а періодичні, чергові платежі за ними відстрочуються на строк, зазначений у цьому підпункті (крім строку дії ліцензій у сфері діяльності з організації та проведення азартних ігор та плати за такі ліцензії). Також позивач вважає, що ненадання при первісному зверненні до Орендодавця із заявою про переважне право на укладення договору оренди землі проекту договору оренди не є критичним, оскільки договір погоджується обома сторонами і все одно підписується в редакції Запорізької міської ради. Крім того, положення укладеного Договору оренди землі від 05.04.2008 № 040826100744 не містять обов'язкової умови надання проекту договору оренди. Таким чином, наявна відмова з боку Орендодавця в укладенні Договору порушує право Орендаря, який належним чином виконував обов'язки за Договором оренди, на укладення Договору оренди землі на новий строк.
Запорізька міська рада заперечуючи проти заявлених позовних вимог свою позицію мотивує тим, що у спірних правовідносинах мають місце обставини, за яких Орендар не дотримався умов Договору оренди землі від 05.04.2008 № 040826100744 та вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині строків для звернення щодо поновлення договору оренди землі та надання проекту договору.
Дослідивши та проаналізувавши матеріали та фактичні обставини справи, оцінивши надані письмові докази у їх сукупності, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. (ч. 1 ст. 627 ЦК України)
За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України.
Спеціальним законом, який регулює відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Вирішуючи спір у даній справі, суд вважає за необхідне зауважити, що 05.12.2019 прийнято Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІХ.
Вказаний Закон набрав чинності 16.01.2020, а внесені ним зміни до Закону України «Про оренду землі» набрали чинності 15.07.2020.
Відповідно до абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Зважаючи на наведені положення законодавства, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).
Статтею 33 вказаного Закону врегульовано процедуру поновлення договору оренди землі на новий строк.
Так, відповідно до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, в разі відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).
Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
При цьому, додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Зазначене також узгоджується з правовими позиціями, викладеними в постановах Верховного суду у складі Касаційного господарського суду від 03.02.2021 у справі №915/1003/20, від 26.01.2021 у справі №907/576/18, від 12.01.2021 у справі №915/1119/18
Слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду в постанові від 30.01.2019 у справі №755/10947/17 вказала, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.
Таким чином, виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Зазначеного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.
Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Також, Велика Палата Верховного суду у постанові від 31.08.2021 по справі № 903/1030/19 дійшла висновку, що частини п'ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: за загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду; за спеціальним правилом, викладеним у частині шостій Закону №161-XIV, орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Як вбачається з досліджених судом матеріалів справи, що спірний Договір оренди землі від 02.04.2008 (зареєстрований 05.05.2008) № 040826100744 укладений між Запорізькою міською радою та ТОВ «ПІРАМОДА» строком на 10 років (до 05.05.2018) (пункт 8 Договору оренди).
Згідно укладеного між сторонами Додаткового договору від 04.03.2015 (зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27.05.2015 за № 9871320) № 201501000500065, яким Договір оренди викладено в новій редакції, Договір укладено до 10.12.2024. (п. 11 Додаткового договору)
При цьому, у пункті 11.1 Додаткового договору визначено, що після закінчення строку дії договору Орендар, який належно виконував обов'язки відповідно умов цього договору, та законодавства України, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору оренди землі, у цьому разі Орендар зобов'язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію.
Матеріали справи свідчать та сторонами не заперечується, що позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про продовження строку дії Договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744 шляхом укладення додаткового договору до нього на новий строк на тих же умовах, або інших запропонованих з боку орендодавця умовах 27.11.2024.
Листом від 06.12.2024 № 7978/01/01-07/11339 Департамент управління активами Запорізької міської ради повідомив, що орендарем - ТОВ «ПІРАМОДА» не дотримано вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі» в частині строків для звернення щодо поновлення договору оренди землі та надання проекту договору.
14.01.2025 позивач повторно звернувся до відповідача із листом, в якому просив розглянути питання продовження Договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744, зазначаючи, що у відповідності до пп. 5 п. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 18.03.2022 № 314 «Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану» строки дії діючих строкових ліцензій та документів дозвільного характеру, договірні зобов'язання автоматично продовжуються на період воєнного стану та три місяці з дня його припинення чи скасування, а періодичні, чергові платежі за ними відстрочуються на строк, зазначений у цьому підпункті (крім строку дії ліцензій у сфері діяльності з організації та проведення азартних ігор та плати за такі ліцензії). Також позивач зазначив, що Товариство звернулося з заявою про переважне право на укладення договору оренди землі своєчасно, проте, не надало проект договору оренди, що на думку позивача не є критичним, оскільки Договір погоджується обома сторонами і все одно підписується в редакції Запорізької міської ради. Крім того, положення укладеного Договору оренди землі від 05.04.2008 № 040826100744 не містять обов'язкової умови надання проекту договору оренди.
Позивач звертаючись до відповідача вдруге надав проект договору оренди землі.
Листом від 27.01.2025 № 521/10/01/07/765 Департамент управління активами Запорізької міської ради відмовив позивачу у переважному праві на укладення договору оренди землі, мотивуючи це тим, що строк дії договору закінчився 10.12.2024. Департамент управління активами також зазначив, що про намір продовжити договір оренди землі орендар зобов'язаний повідомити орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. Тому, на думку відповідача, ТОВ «ПІРАМОДА» фактично не дотримано вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині строків для звернення щодо поновлення договору оренди землі та надання проекту договору. В цьому ж листі також зазначалося, що відповідно до ч. 2 ст. 127 ЗК України продаж права оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності здійснюється на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього кодексу. Враховуючи наведене, Департаментом управління активами планується земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:017:0120 включити до переліку земельних ділянок (лотів) комунальної власності Запорізької міської ради для продажу права оренди на земельних торгах (у формі аукціону).
Присутні в судових засіданнях представники ТОВ «ПІРАМОДА» та Запорізької міської ради не заперечили факту наявності вказаного вище листування між ними.
Отже, матеріалами справи фактично підтверджено недотримання позивачем строків на звернення до Орендодавця з наміром щодо продовження строку дії договору оренди землі, визначених у пункті 11.1 Додаткового договору, де передбачено, що Орендар зобов'язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію.
Надавши оцінку всім матеріалам справи, суд приходить до висновку, що у спірних правовідносинах Орендар не надсилав Орендодавцеві у строки, встановлені частиною другою статті 33 Закону України «Про оренду землі», повідомлення про свій намір поновити Договір оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744 разом з проектом додаткової угоди, що унеможливило розгляд цього питання з прийняттям Орендодавцем відповідного рішення на підставі частини п'ятої цієї статті, що свідчить про недотримання позивачем процедури поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».
При цьому, посилання позивача на пп.5 п.1 постанову Кабінету Міністрів України від 18.03.2022 № 314 «Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану» суд вважає безпідставним та необґрунтованим, оскільки вказана постанова не поширює свою діє на правовідносини щодо договірних відносин та поновлення договору оренди землі. Більше того, підпункт 5 пункту 1 виключено на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 288 від 14.03.2025.
З системного аналізу норм ст. 33 Закону України «Про оренду землі» слідує, що до відповідного повідомлення орендодавця про намір продовження строку дії договору оренди землі в обов'язковому порядку орендарем має бути долучений проект додаткової угоди.
Разом із тим, матеріали справи не містять доказів її направлення позивачем на адресу відповідача у визначений законом строк, вказана обставина, з відповідними доказами в її підтвердження, позивачем жодним чином не спростована.
Підсумовуючи, суд зазначає, що у спірних правовідносинах позивачем порушено вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі» в частині дотримання строків на звернення до Орендодавця з наміром щодо продовження строку дії договору оренди землі та долученням до листа-повідомлення проекту договору, тобто позивачем не дотримано порядку дій, визначених статтею 33 вказаногозадля поновлення договору оренди землі, що свідчить про відсутність підстав для задоволення позову.
Враховуючи наведені положення законодавства та встановлені фактичні обставини справи, зважаючи, що позивач належними доказами не довів наявності підстав для задоволення позовних вимог, суд дійшов висновку щодо відмови у задоволенні позову в повному обсязі.
Доводи відповідача стосовно того, що відповіді на листи-повідомлення ТОВ «ПІРАМОДА» про наміри продовжити строк спірного Договору оренди землі надавав Департамент управління активами Запорізької міської, в той час як спірний Договір оренди укладений саме із Запорізькою міською радою, судом оцінюються критично, оскільки згідно Положення про Департамент управління активами Запорізької міської ради, затвердженого рішенням Запорізької міської ради № 77 від 07.12.2022, Департамент є виконавчим органом Запорізької міської ради, що утворюється Запорізькою міською радою, підзвітний і підконтрольний Запорізькій міській раді, підпорядкований виконавчому комітету Запорізької міської ради, міському голові, заступнику міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради за відповідним напрямком роботи згідно із функціональним розподілом обов'язків між заступниками міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради. Метою діяльності Департаменту є ефективне управління майном, що належить до комунальної власності Запорізької міської територіальної громади, яке здійснюється в межах, визначених Конституцією і законами України, Запорізькою міською радою, та забезпечення контролю його використання, а також вирішення питань землеустрою.
Крім того, суд зауважує, що надання відповідей на листи-повідомлення ТОВ «ПІРАМОДА» про наміри продовжити строк спірного Договору оренди землі Департаментом управління активами Запорізької міської ради не змінює суті спірних правовідносин, оскільки фактичні обставини справи свідчать, що в даному випадку відсутні законодавчо визначені підстави для продовження строку дії договору оренди землі.
Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність певного суб'єктивного права (інтересу) у позивача та порушення (невизнання або оспорювання) цього права (інтересу) з боку відповідача.
На позивача покладено обов'язок обґрунтувати своєї вимоги поданими до суду доказами, тобто, довести, що його права та інтереси порушуються, оспорюються чи не визнаються, а тому потребують захисту.
Приймаючи до уваги викладене, суд вважає, що позивачем не доведено у встановлений законом спосіб обґрунтованості заявлених позовних вимог.
Згідно зі ст. 129 Конституції України однією з засад судочинства є змагальність.
За змістом ст. 13 ГПК України встановлений такий принцип господарського судочинства як змагальність сторін, згідно з яким судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до частини першої статті 74 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять до предмета доказування.
Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі, є складовою обов'язку сприяти всебічному, повному та об'єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.
При цьому, одним з основних принципів господарського судочинства є принцип змагальності.
Названий принцип полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження чи заперечення вимог.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 20.08.2020 у справі № 914/1680/18).
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Вимоги, як і заперечення на них, за загальним правилом обґрунтовуються певними обставинами та відповідними доказами, які підлягають дослідженню, зокрема, перевірці та аналізу. Все це має бути проаналізовано судом як у сукупності (в цілому), так і кожен доказ окремо, та відображено у судовому рішенні.
Доводи позивача, наведені в обґрунтування заявлених ним вимог, не знайшли свого підтвердження за встановлених судом обставин, що склались між сторонами.
Заперечення відповідача на заявлені позовні вимоги враховані судом при вирішенні даного спору.
Враховуючи вище наведене, в задоволені позову відмовляється повністю.
Стосовно заявлених позивачем до стягнення судових витрат на сплату судового збору та витрат на професійну правничу допомогу, то з цього приводу суд зазначає наступне.
Відповідно до ч. 1 та ч. 3 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу; пов'язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; пов'язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; пов'язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Частиною 4 ст. 129 ГПК України унормовано, що інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови від позову - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Згідно зі ст. 129 ГПК України, приймаючи до уваги висновок суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, відсутні підстави для розподілу судового збору, та витрат позивача на професійну правничу допомогу, а тому вказані судові витрати залишаються за позивачем.
Керуючись ст., ст. 123, 126, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ПІРАМОДА», м. Запоріжжя до Запорізької міської ради, м. Запоріжжя про визнання продовженим договору оренди землі від 05.05.2008 № 040826100744, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПІРАМОДА», шляхом укладення додаткового договору в запропонованій позивачем редакції відмовити повністю.
Повне рішення оформлено і підписано у відповідності до вимог ст. ст. 240, 241 ГПК України « 30» червня 2025 р.
Суддя Н.Г. Зінченко
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Центрального апеляційного господарського суду, а у разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.