майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,
e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,
код ЄДРПОУ 03499916
"19" червня 2025 р. м. Житомир Справа № 906/310/25
Господарський суд Житомирської області у складі: судді Прядко О.В.,
за участю секретаря судового засідання: Толстокарової І.С.,
за участю представників сторін:
від позивача: прокурор Рудченко М.М., службове посвідчення №071186, від 01.03.2023;
від відповідача-1: Дацюк Т.А., довіреність №05-17/2147 від 20.12.2024;
від відповідача-2: Дєньга В.А., довіреність від 01.06.2025,
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу
за позовом Заступника керівника Житомирської окружної прокуратури
до 1. Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області;
2. Приватного підприємства "ГЛИБОЧАНСЬКЕ-ОСМВ"
про визнання незаконним та скасування рішення селищної ради, визнання недійсним договору оренди землі та зобов'язання повернути земельні ділянки.
Процесуальні дії по справі. Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.
Заступник керівника Житомирської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області та Приватного підприємства "ГЛИБОЧАНСЬКЕ-ОСМВ", у якому просив:
- визнати незаконним та скасувати рішення Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області №865 від 17.12.2021 "Про передачу в оренду ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ - ОСМВ" земельних ділянок під проектними польовими дорогами за межами населених пунктів с. Глибочок, с. Крута";
- визнати недійсним договір оренди землі №1 від 17.01.2022, укладений між Новогуйвинською селищною радою Житомирського району Житомирської області та ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ-ОСМВ", про передачу в оренду 9,4 га несформованих /без кадастрових номерів/ земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
- зобов'язати ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ-ОСМВ" повернути Новогуйвинській об'єднаній територіальній громаді в особі Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області 9,4 га несформованих /без кадастрових номерів/ земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що при винесенні оскаржуваного рішення та укладенні оспорюваного договору відповідачами не дотримано обов'язковий порядок передачі в оренду земель комунальної власності, визначений ст.123 ЗК України; рішення винесено на підставі заяви відповідача без будь-яких додатків (у тому числі без зазначення місця розташування земель), без наявності документації щодо землеустрою, в оренду передано землі, що не були сформовані в земельні ділянки, тобто без визначення їх меж, точної площі чи точного місця розташування; неможливо стверджувати, що орендар є власником та/або користувачем земельних ділянок, які є суміжними до земель під такими польовими дорогами, або чи взагалі на даних землях є польові дороги; підстав для позаконкурентного надання у користування спірних земель у селищної ради не було, що свідчить про порушення ч.1 ст.134 ЗК України. Крім того, умови оспорюваного договору щодо орендної плати за користування земельними ділянками не відповідають вимогам законодавства; оспорюваний договір не відповідає типовій формі договору, затвердженій постановою КМУ №220 від 03.03.2004; відповідне право оренди на спірні землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстровано (а.с.1-8).
Ухвалою суду від 17.03.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 09.04.2025.
02.04.2025 до суду через підсистему "Електронний суд" від відповідача-1 надійшов відзив на позовну заяву від 02.04.2025, у якому останній просив відмовити у задоволенні позову, зазначивши, що відповідачем-2 як орендарем у повному обсязі сплачується орендна плата згідно умов договору оренди землі №1 від 17.01.2022; Новогуйвинська селищна рада зі свого боку контролює використання земельних ділянок, що іменуються польовими дорогами, знаходяться в масивах земель сільськогосподарського призначення, від безконтрольного оброблення, неодноразово проводила роботу із суб'єктами господарювання про необхідність виготовлення відповідних документів згідно чинного законодавства, та за попереднім обговоренням ситуації, що склалася з керівником ПП «Глибочанське ОСМВ», вказані недоліки підприємство готове виправити (а.с.27-33).
04.04.2025 до суду від Житомирської окружної прокуратури надійшла відповідь на відзив від 04.04.2025, згідно з якою прокурор вважає, що відповідачем не спростовано незаконність оспорюваного рішення та протиправність договору оренди, фактично визнано порушення вимог закону при передачі спірних земель в оренду, які є підставами позову. Прокурор зазначив, що дані «польові дороги» є лише проектними, про що зазначено в рішенні і договорі, а отже вони не є сформованими та визначеними в натурі іншим чином; ні договором, ні додатками до нього не визначено та не позначено ні місцерозташування земель, ні їх межі, що у свою чергу разом із відсутністю документації із землеустрою щодо формування орендованих земельних ділянок без опису чи визначення їх меж і стану відповідних земель на час передачі їх в оренду унеможливлює будь-який контроль за діями орендаря (а.с.34-39).
Відповідач-2 правом подання письмового відзиву на позовну заяву не скористався.
Ухвалою суду від 09.04.2025 відкладено підготовче засідання на 07.05.2025.
У зв'язку з оголошеною повітряною тривогою на території м. Житомира та Житомирської області та з метою недопущення випадків загрози життю, здоров'ю та безпеці відвідувачів, працівників суду та суддів, 07.05.2025 підготовче засідання у справі №906/310/25 не відбулося (а.с.45) та ухвалою суду від 07.05.2025 було перепризначено на 26.05.2025.
Ухвалою суду від 20.05.202 закрито підготовче провадження та призначено справу №906/310/25 до судового розгляду по суті на 19.06.2025.
У судовому засіданні 19.06.2025 прокурор підтримав позов та просив задовольнити його у повному обсязі.
Представник відповідача-1 зазначив, що селищна рада позовні вимоги не визнає, вважає, що недоліки можна виправити, просить ухвалити рішення у справі на користь відповідачів.
Представник відповідача-2 зазначив, що не вбачає підстав для задоволення позову, підприємство виконує усі умови договору у повному обсязі та не заперечує, у разі такої необхідності, щодо виготовлення документації згідно вимог чинного законодавства і внесення орендної плати згідно розрахунку прокуратури.
19.06.2025 судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення, відповідно до ст.240 ГПК України.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
Як вбачається з викладених у позовній заяві обставин та матеріалів справи, 07.12.2021 до Новогуйвинської селищної ради звернулося ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ - ОСМВ" із заявою №118 про надання в оренду земельних ділянок під проектними польовими дорогами, які обробляє підприємство, загальною площею 9,4 га для ведення особистого селянського господарства, які розташовані на території Новогуйвинської селищної ради (за межами населених пунктів с. Глибочок та с. Крута) (а.с.21). Будь-яких додаткових документів до заяви додано не було.
За результатами розгляду даної заяви (клопотання) Новогуйвинською селищною радою (дев'ятнадцята сесія восьмого скликання) прийнято рішення №865 від 17.12.2021 «Про передачу в оренду ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ - ОСМВ" земельних ділянок під проектними польовими дорогами за межами населених пунктів с. Глибочок, с. Крута», яким вирішено передати в оренду ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ - ОСМВ" земельні ділянки під проектними польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 9,4 га, які знаходяться за межами населених пунктів (с. Глибочок, с. Крута) на території Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області. Встановити термін дії договору оренди земельних ділянок 7 років. Встановити орендну плату за користування земельними ділянками у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки. Зобов'язати сторони заключити договір оренди земельних ділянок протягом 30 календарних днів від дати прийняття даного рішення (а.с.22).
На підставі вказаного рішення 17.01.2022 між Новогуйвинською селищною радою (орендодавець) та ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ - ОСМВ" (орендар) підписано договір №1 оренди землі (далі - договір) (а.с.16-18).
Відповідно до п.2 договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове 7 /сім/ років платне використання земельні ділянки, що іменуються польовими дорогами і знаходяться в межах полів земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів Новогуйвинської селищної ради Житомирського району, зокрема на території Глибочанської /в минулому/сільської ради, обсяг яких передбачений проектами землеустрою на час розпаювання КСП ім. Пархоменка відповідно до орендованої площі земель сільськогосподарського призначення становлять 9,4 га.
Згідно з п.3 договору, в оренду передається 9,4 га несформованих /без кадастрових номерів/ земельних ділянок сільськогосподарського призначення /польові дороги/, нормативно-грошова вартість яких становить 85773,70 грн відповідно до повноважень селищної ради, передбачених Законом «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».
На земельних ділянках відсутні об'єкти нерухомого майна.
Цільове призначення земельних ділянок - для ведення особистого селянського господарства.
За умовами п.5 договору, орендна плата за використання орендованих земель становить 10300,00 грн на рік, що відповідає відсотковій орендній ставці розміром у 12% від нормативно-грошової оцінки. Орендна плата сплачується орендарем в грошовій формі. В перший рік та перший місяць оренди до 5 числа в повному обсязі /10300,00 грн/, а в наступні роки оренди щомісяця до 5 числа в сумі 858,33 грн. Сплата орендної плати здійснюється з врахуванням коефіцієнтів індексації, що є опублікованими в державних органах статистики України, які орендар самостійно відслідковує і враховує при сплаті орендної плати впродовж всього терміну дії даного договору.
Згідно з п.7 договору, передача земельної ділянки в орендне використання орендодавцем орендарю здійснюється без розроблення проекту по їх відведенні відповідно акта прийому-передачі, що є додатком до даного договору. Датою передачі орендарю земельної ділянки у використання є дата державної реєстрації права оренди.
Договір укладено на період з 17.01.2022 по 17.01.2028 (п.4 договору).
Даний договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами та державної реєстрації права оренди (п.17 договору).
Також 17.01.2022 між сторонами підписано акт прийому-передачі земельної ділянки/земельних ділянок запроектованих польових доріг/ як додаток до договору оренди від 17.01.2022 №1, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв відповідно до умов договору земельну ділянку сільськогосподарського призначення /польові дороги/ загальною площею 9,4 га, з метою використання її для виробництва сільськогосподарської продукції, що відповідає її цільовому призначенні (а.с.19).
Відповідач-1 повідомив, що ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ - ОСМВ" сплачується орендна плата згідно умов договору у повному обсязі (а.с.32-33) і останній обізнаний із необхідністю звернення до селищної ради щодо отримання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) під польовими дорогами (а.с.14-15, 20).
Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, невизнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.
Згідно з п.3 ч.1 ст.131-1 Конституції України, прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Частиною 4 ст.53 ГПК України унормовано, що прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Відповідно до ст.23 Закону України "Про прокуратуру", представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини. Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу.
З наведеного можна дійти висновку, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб'єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі №587/430/16-ц).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 виснувала, що:
1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо: орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;
2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо: відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.
Прокурор визначає склад відповідачів самостійно в кожному конкретному випадку залежно від характеру спірних правовідносин, змісту порушених прав та інтересів держави, суб'єктів, які мають здійснювати захист цих прав та інтересів у відповідній сфері, обраного прокурором способу захисту останніх, який повинен бути ефективним та спрямованим на повне поновлення порушеного або оспорюваного права (тобто не має потребувати додаткового звернення з іншими вимогами до учасників спірних правовідносин) тощо (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі №483/448/20, від 20.06.2023 у справі №633/408/18, від 08.11.2023 у справі №607/15052/16-ц).
У постанові від 20.06.2023 у справі №633/408/18 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що втручання у приватні права й інтереси має бути належно збалансованим з відповідними публічними (державними, суспільними) інтересами, із забезпеченням прав, свобод та інтересів кожного, кому держава гарантувала доступ до загальнонародних благ і ресурсів. У разі порушення рівноваги публічних і приватних інтересів, зокрема, безпідставним наданням пріоритету правам особи перед правами держави чи територіальної громади у питаннях, які стосуються загальних для всіх прав та інтересів, прокурор має повноваження, діючи в публічних інтересах, звернутися до суду, якщо органи державної влади, місцевого самоврядування, їхні посадові особи не бажають чи не можуть діяти аналогічним чином або ж самі є джерелом порушення прав і законних інтересів територіальної громади чи загальносуспільних (загальнодержавних) інтересів. У таких випадках відповідні органи можуть виступати відповідачами, а прокурор - позивачем в інтересах держави. За відсутності такого механізму звернення до суду захист відповідних публічних інтересів, поновлення колективних прав та інтересів держави, територіальної громади і її членів, захист суспільних інтересів від свавілля органів державної влади чи органів місцевого самоврядування у значній мірі може стати ілюзорним. Так само відсутність зазначеного механізму може загрожувати недієвістю конституційної вимоги, згідно з якою використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі (частина сьома статті 41 Конституції України). Аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.11.2023 у справі №607/15052/16-ц).
У постанові від 28.09.2022 у справі №483/448/20 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що, оскаржуючи рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування та правочин щодо розпорядження майном, прокурор вправі звернутися до суду або як самостійний позивач в інтересах держави, визначивши такий орган відповідачем (коли оскаржується рішення останнього), або в інтересах держави в особі відповідного органу, зокрема тоді, коли цей орган є стороною (представником сторони) правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. У разі задоволення вимоги про визнання недійсним правочину та про повернення отриманого за ним (наприклад, земельної ділянки) чи про витребування майна від набувача таке повернення та витребування відбувається на користь держави чи територіальної громади, від імені яких відповідний орган може діяти тільки як представник. Такі висновки узгоджуються з постановами Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі №587/430/16-ц, від 15.01.2020 у справі №698/119/18, від 15.09.2020 у справі №469/1044/17, від 05.07.2023 у справі №912/2797/21.
У разі, якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. В цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.
Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб'єкта права, не може (в силу відсутності повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. В процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача. Водночас доведення правомірності дій, які оспорюються позивачем, забезпечується процесуальними повноваженнями відповідача.
При цьому фактичним позивачем за позовом, поданим в інтересах держави, є держава, а не відповідний орган або прокурор.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06.08.2024 у справі №922/1156/21.
Конституція України та Закон України «Про прокуратуру» надають прокурору повноваження з представництва не тільки загальнодержавних інтересів, але й локальних інтересів держави.
Згідно з положеннями ст.ст. 140, 142, 143 Конституції України, ст.ст. 1, 2, 4, 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі земля, правомочності власника щодо якої від імені та виключно в інтересах територіальної громади виконує відповідна рада.
Відповідно до ст.12 Закону України «Про охорону земель», до повноважень Новогуйвинської селищної ради у галузі охорони земель належать, зокрема: організація і здійснення контролю за використанням та охороною земель, економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель відповідно до закону.
Даний позов подано самостійно прокурором в інтересах держави, а заявлені вимоги аргументовано тим, що Новогуйвинська селищна рада, яка є органом місцевого самоврядування, наділеним повноваженнями щодо розпорядження землями комунальної власності та здійснення контролю за їх використанням, приймаючи оскаржуване рішення та передаючи у користування спірні землі, порушила вимоги земельного законодавства, а відтак має виступати відповідачем, що водночас процесуально позбавляє її можливості бути позивачем у даній справі. Оскаржуваним рішенням та оспорюваним договором оренди порушено інтереси держави щодо охорони земельних ресурсів, їх раціонального та ефективного використання з максимально вигідним економічним результатом, що утруднює належне виконання державою своїх соціально-економічних функцій.
Інші органи державної влади чи місцевого самоврядування не наділенні повноваженнями на пред'явлення позову з відповідними вимогами на захист земельних прав та інтересів держави та територіальної громади.
Зважаючи на викладене, прокурор правомірно визначив Новогуйвинську селищну раду відповідачем у цій справі та обґрунтував підстави для представництва інтересів держави відсутністю органу, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.
За змістом ст.14 Конституції України, з якою кореспондуються приписи ч.ч.1, 2 ст.373 ЦК України та ст.1 ЗК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Відповідно до ст.19 Конституції України та ст.24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб та держави (ч.1 ст.2 ГПК України).
Розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Згідно з положеннями ч.ч.1-3, 6, 8 ст.123 ЗК України, надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.
Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання).
Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.
Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.
Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.
У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або органам місцевого самоврядування, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.
За змістом ч.ч.1-3 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.
Частинами 1, 2 ст.134 ЗК України визначено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, в тому числі, надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 цього Кодексу.
Відповідно до ч.ч.5, 6 ст.37-1 ЗК України, земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами. Строк оренди таких земельних ділянок становить 7 років.
Передача в оренду земельних ділянок державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, здійснюється за умови забезпечення безоплатного доступу усіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок для використання їх за цільовим призначенням.
Земельні ділянки під польовими дорогами, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), можуть використовуватися землевласником (землекористувачем) як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільськогосподарської продукції.
Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ч.1 ст.79 ЗК України).
Статтею 79-1 ЗК України унормовано, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (ч.1). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі (ч.3). Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (ч.4). Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї (ч.9). Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі (ч.10).
Отже земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі №922/1646/20, від 04.03.2021 у справі №922/3463/19.
Кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування (ст. 1 Закону України «Про державний земельний кадастр»).
Відповідно до п.30 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», структурні елементи кадастрового номера земельної ділянки визначаються на підставі: індексної кадастрової карти (плану); даних, що містяться у Державному земельному кадастрі; відомостей про координати поворотних точок меж земельної ділянки, зазначених у документації із землеустрою та відповідному електронному документі.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється під час її формування за результатами складення документації із землеустрою після її погодження у встановленому порядку та до прийняття рішення про її затвердження органом державної влади або органом місцевого самоврядування (у разі, коли згідно із законом така документація підлягає затвердженню таким органом) шляхом відкриття Поземельної книги на таку земельну ділянку відповідно до пунктів 49-54 цього Порядку (п.107 вищевказаного Порядку ведення Державного земельного кадастру).
Із системного аналізу обставин, встановлених при розгляді даної справи у їх сукупності, та наявних в матеріалах справи доказів слідує, що відповідач-1 всупереч наведеним вище нормам ЗК України передав відповідачу-2 у користування землі, не сформовані у земельні ділянки, тобто без визначення їх меж, точної площі, місця розташування, які не можуть вважатися ні об'єктом цивільних прав, ні об'єктом оренди.
Кадастровий номер ділянки у розумінні ЗК України, Закону України «Про державний земельний кадастр», постанови КМУ від 17.10.2012 №1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» не присвоєний.
Відомості про спірні землі у Державному земельному кадастрі відсутні.
Також відсутні відомості щодо реєстрації відповідного права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Оскаржуване рішення прийнято відповідачем на підставі заяви про надання дозволу на розробку документації із землеустрою без додаткових матеріалів та документів, визначених ст.123 ЗК України. Доказів протилежного суду не надано.
Документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) (проектні дороги) на час передачі їх в оренду виготовлена не була, що відповідач-1 не заперечив, а відповідач-2 не спростував.
Матеріали справи не містять доказів того, що відповідач є власником та/або користувачем земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, що ставить під сумнів законність передачі спірних земель в оренду без проведення земельних торгів, поза конкурентними засадами.
З огляду на викладене у сукупності, суд погоджується з доводами прокурора про порушення Новогуйвинською селищною радою вимог земельного законодавства при прийнятті рішення щодо розпорядження землями комунальної власності.
Згідно з п.10 ч.2 ст.16 ЦК України, одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до ч.1 ст.21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Таким чином суд дійшов висновку про визнання незаконним та скасування рішення Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області №865 від 17.12.2021 "Про передачу в оренду ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ - ОСМВ" земельних ділянок під проектними польовими дорогами за межами населених пунктів с. Глибочок, с. Крута", а відтак позов у цій частині підлягає задоволенню.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції на час укладення договору) визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Положеннями ч.1 ст.210 ЦК України (у редакції на час укладення договору) встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
За змістом ч.ч.1, 5 ст.6 Закону України "Про оренду землі", орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ст.125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст.126 ЗК України).
Згідно з п.2 ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції на час укладення договору), державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки.
Як зазначалось вище, п.17 договору оренди №1 від 17.01.2022 також передбачено, що даний договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами та державної реєстрації права оренди. Тобто сторони погодили, що договір оренди вважатиметься укладеним саме після внесення до відповідного державного реєстру запису про право оренди на підставі такого договору.
Суд врахував, що сторони скористалися принципом свободи договору та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд. Тож за згодою обох сторін визначено і момент набрання договором чинності, що пов'язаний саме з певним моментом у часі - «опублічненням» цих відносин у відповідному державному реєстрі.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначено правилами ст.203 ЦК України, згідно з ч.ч.1-4 якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч.ч.1, 2 ст.215 ЦК України).
Правові наслідки недійсності правочину визначені ст.216 ЦК України, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Водночас не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено). Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону. Проте це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним (п.2.6 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання визнання правочинів недійсними" №11 від 29.05.2013).
Відповідачами не заперечується, що договір оренди землі №1 від 17.01.2022 підписано ними, проте державну реєстрацію цього договору (шляхом реєстрації відповідного права оренди) не було здійснено. Це свідчить про те, що даний договір не може вважатися укладеним, чинності цей договір не набрав, що узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду щодо моменту укладення договору та дії принципу свободи договору, викладеними у постанові від 15.01.2020 у справі №322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), та висновками Верховного Суду у постанові від 15.04.2021 у справі №927/75/20, у якій договір оренди був укладений в 2015 році та момент набрання ним чинності також пов'язувався з його підписанням та державною реєстрацією.
Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16.11.2022 у справі №447/2461/20 (провадження № 61-5337св22)
Як наслідок, відповідач-2 користується несформованими земельними ділянками площею 9,4 га без належних правових підстав, а отже зобов'язаний звільнити їх відповідно до ст.391 ЦК України. Підстави для визнання недійсним у такому випадку договору оренди, який фактично неукладений, відсутні.
Слід також зауважити, що на виконання вимог ч.2 ст.14 Закону України "Про оренду землі" 03.03.2004 Кабінет Міністрів України прийняв постанову №220, якою затвердив Типовий договір оренди землі.
Виходячи із системного аналізу змісту положень статей 179, 181, 184, 187 ГК України, статей 648, 649 ЦК України, статей 116, 124 ЗК України статей 2, 6, 14-16 Закону України "Про оренду землі" та статей 26, 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Верховний Суд вважає, що в розумінні частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" постанова КМУ №220, якою затверджено Типовий договір оренди землі, є прийнятим відповідно до ЗК України, ЦК України та цього Закону підзаконним нормативно-правовим актом, який у відносинах укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває в державній або комунальній власності, є обов'язковим для застосування сторонами такого договору (такий висновок наведено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2024 у справі №916/3669/23).
Однак договір оренди землі №1 від 17.01.2022 не відповідає такій типовій формі.
Згідно з приписами ч.ч.1, 3 ст.13 та ч.1 ст.74 ГПК України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч.1 ст.73 ГПК України).
Згідно з ч.1 ст.77 ГПК України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).
Перевіривши юридичну та фактичну обґрунтованість доводів сторін, з'ясувавши всі обставини справи та перевіривши їх доказами, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також їх достатність і взаємний зв'язок у сукупності, суд дійшов висновку задовольнити позов в частині вимог про визнання незаконним та скасування рішення Новогуйвинської селищної ради №865 від 17.12.2021 і зобов'язання відповідача-2 повернути відповідачу-1 9,4 га несформованих /без кадастрових номерів/ земельних ділянок сільськогосподарського призначення; у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору оренди землі №1 від 17.01.2022 відмовити.
Щодо розподілу судових витрат.
З огляду на приписи ст.129 ГПК України, судовий збір покладається на кожного з відповідачів у рівних частинах по 4542,00 грн.
Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області №865 від 17.12.2021 "Про передачу в оренду ПП "ГЛИБОЧАНСЬКЕ - ОСМВ" земельних ділянок під проектними польовими дорогами за межами населених пунктів с. Глибочок, с. Крута".
3. Приватному підприємству "ГЛИБОЧАНСЬКЕ-ОСМВ" (вул. Миру, буд. 1, с. Глибочок, Житомирський р-н, Житомирська обл., 12461, ідентифікаційний код 34400786) повернути Новогуйвинській об'єднаній територіальній громаді в особі Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області (вул. Дружби народів, буд. 5, с-ще Новогуйвинське, Житомирський р-н, Житомирська обл., 12441, ідентифікаційний код 04348303) 9,4 га несформованих /без кадастрових номерів/ земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
4. У задоволенні решти позову відмовити.
5. Стягнути з Новогуйвинської селищної ради Житомирського району Житомирської області (вул. Дружби народів, буд. 5, с-ще Новогуйвинське, Житомирський р-н, Житомирська обл., 12441, ідентифікаційний код 04348303) на користь Житомирської обласної прокуратури (вул. Святослава Ріхтера, буд. 11, м. Житомир, Житомирська обл., 10008, ідентифікаційний код 02909950, UA598201720343110001000011049 в ДКСУ м. Києва, МФО 820172) 4542,00 грн судового збору.
6. Стягнути з Приватного підприємства "ГЛИБОЧАНСЬКЕ-ОСМВ" (вул. Миру, буд. 1, с. Глибочок, Житомирський р-н, Житомирська обл., 12461, ідентифікаційний код 34400786) на користь Житомирської обласної прокуратури (вул. Святослава Ріхтера, буд. 11, м. Житомир, Житомирська обл., 10008, ідентифікаційний код 02909950, UA598201720343110001000011049 в ДКСУ м. Києва, МФО 820172) 4542,00 грн судового збору.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено: 30.06.25
Суддя Прядко О.В.
Друк:1 - у справу;
- заступнику керівника Житомирської окружної прокуратури та Житомирській обласній прокуратурі (до ел.каб.);
- сторонам (до ел.каб.).