ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
26 червня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/3912/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді Принцевської Н.М.;
суддів: Діброви Г.І.; Савицького Я.Ф.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, пр-т Шевченка,29)
Секретар судового засідання (за дорученням головуючї судді): Романенко Д.С.;
Представники сторін:
Від Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" - Шкабуро О.В.;
Від Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області - Байло А.А.;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП"
на рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 (повний текст складено 30.01.2025)
по справі №916/3912/24
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП"
до Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області
про розірвання договору та стягнення,
(суддя першої інстанції: Бездоля Ю.С., дата та місце ухвалення рішення: 17.01.2025, Господарський суд Одеської області, м. Одеса, пр-т Шевченка,29),
Товариство з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області, в якій просило:
- розірвати Договір оренди землі №69 від 22.11.2023, укладений між Саратською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП", зареєстрований у Державному реєстрі речових прав 22.01.2024 за №53437907, щодо земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі з кадастровим номером 5124555100:01:002:0009, що знаходиться на території Саратської селищної ради, смт. Сарата (в межах населеного пункту);
- стягнути з Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" 200 500 грн.
Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" обґрунтовані тим, що Саратська селищна рада Білгород-Дністровського району Одеської області порушила положення пунктів 3, 4, 6, 7 договору оренди землі, надавши в оренду земельну ділянку, що не відповідає умовам договору, не звільнивши земельну ділянку від незавершеної будівлі та не здійснивши приведення земельної ділянки в належний стан для ефективного її використання Позивачем; вказані обставини призвели до неможливості використання Позивачем земельної ділянки за цільовим призначенням та спричинили збитки Товариству; у зв'язку з бездіяльністю Відповідача щодо приведення земельної ділянки в належний стан, шляхом демонтування наявної споруди, ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" фактично позбавлене можливості використовувати спірну земельну ділянку; зазначені обставини перешкоджають Позивачу здійснювати дії, для яких було укладено Договір оренди землі №69 від 22.11.2023, що є порушенням прав та охоронюваних законом інтересів Позивача і є підставою для їх захисту у судовому порядку.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 у даній справі позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" задоволено частково; розірвано Договір оренди землі №69 від 22.11.2023, укладений між Саратською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП", зареєстрований у Державному реєстрі речових прав 22.01.2024 за №53437907, щодо земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі з кадастровим номером 5124555100:01:002:0009, що знаходиться на території Саратської селищної ради, смт. Сарата (в межах населеного пункту); стягнуто з Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" 83541,69 грн сплаченої орендної плати та 3431, 58 грн судового збору; в решті позову - відмовлено.
У своєму рішенні суд дійшов висновку, що оскільки зобов'язання Позивача зі сплати орендних платежів до фактичного припинення орендних правовідносин склали 116958,31 грн (16708,33 грн * 7 місяців) і були в повній мірі ним виконані, підстави для їх повернення Позивачу та стягнення їх з Відповідача у суду відсутні. Разом з тим, сплачена Позивачем орендна плата, починаючи з липня 2024 року у розмірі 83541,69 грн (200500 грн - 116958,31 грн), на переконання суду, має бути повернута Позивачу і становить безпідставні витрати останнього з огляду на ненадання на цю суму відповідних послуг оренди за фактичними діями обох сторін. Враховуючи вищевикладене, господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення другої позовної вимоги Позивача та стягнення з Відповідача 83541,69 грн сплаченої орендної плати, в решті заявленої до стягнення суми судом відмовлено.
Частково не погоджуючись з таким рішенням, Позивач звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 по справі №916/3912/24 в частині стягнення з Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" грошових коштів, і ухвалити в цій частині нове рішення, яким стягнути з Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" 200500 грн.
Товариство з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП", вважає рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 таким, що прийнято з порушенням норм матеріального права, неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для вирішення справи.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції покладає на орендаря - ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" зобов'язання перевіряти добросовісність дій Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області, як представника органу державної влади, обов'язком якого, в першу чергу, є забезпечення та недопущення порушення прав чи законних інтересів, як фізичних, так і юридичних осіб.
Позивач зазначає, що з інформації про аукціон, наданої представником Відповідача, а саме, в графах обмежень у використанні, містобудівних умовах, інженерні мережі, вказано про їх відсутність. З фотознімків взагалі неможливо зрозуміти, що саме на спірній ділянці розташована будівля, оскільки відсутнє будь-яке фактичне визначення її меж. Більш того, лише на одному знімку з чотирьох, а саме в його куті, наявний об'єкт зовні схожий на будівлю, але його можливо побачити лише, якщо збільшити фотознімок. При цьому, встановити, як та з чого він побудований неможливо.
Апелянт звертає увагу суду, що в тендерній документації, на яку посилається Відповідач та взято до уваги судом першої інстанції при прийняті рішенні, наявний договір, запропонований саме Саратською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області, пунктами 3, 4 якого передбачено, що на земельній ділянці об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури відсутні, земельна ділянка передається в оренду без будинків, будівель, споруд, та інших об'єктів.
На думку Позивача, він, як орендар, є менш захищеною стороною в спірних правовідносинах, оскільки мав правомірні очікування щодо відповідності земельної ділянки умовам спірного договору та відсутності у орендодавця наміру приховувати істотні недоліки земельної ділянки.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції не звернув увагу на те, що він неодноразово письмово звертався до Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області з метою приведення земельної ділянки в належний вигляд, як передбачено договором, шляхом усунення перешкод для користування земельною ділянкою (№ 24- 11 від 24.11.2023, № 16/1 від 16.01.2024, № 28/1 від 28.02.2024). Однак, Саратською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області не було звільнено земельну ділянку від незавершеної будівлі.
Відтак, встановлена судом першої інстанції дата фактичного припинення правовідносин за договором оренди землі, а саме, липень 2024 є безпідставною, оскільки Позивач, зі свого боку, зобов'язання з сплати орендної плати за рік виконав, проте, до реального використання земельної ділянки за її цільовим призначенням в своїй діяльності не приступив через існуючи перешкоди з боку Відповідача.
На переконання Скаржинка, висновок суду першої інстанції, що орендні правовідносини продовжували діяти з моменту підписання договору і до прийняття Відповідачем розпорядчого рішення про їх припинення не відповідає загальним засадам законодавства в частині справедливості та добросовісності, оскільки зазначене рішення Відповідача стало вже кінцевим результатом його протиправних дій по відношенню до Позивача (які тривали з листопада 2023) та не може розцінюватись як використання Товариством земельної ділянки до прийнятого рішення Відповідачем.
Тому, звертаючись до суду та обґрунтовуючи майнову вимогу, ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" зазначив, що дії Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області, пов'язанні з порушенням положень пунктів 3, 4, 6, 7 договору оренди землі, зокрема не звільненням земельної ділянки від незавершеної будівлі та не приведенням земельної ділянки в належний стан для ефективного її використання, спричинили збитки Товариству.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції, при прийнятті рішення про часткове задоволення майнової вимоги, залишив поза увагою, що починаючи з моменту виконання ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" свого зобов'язання щодо оплати орендної плати, почав отримувати збитки, а відтак, суд припустився помилки, що сума, заявлена до стягнення, складається виключно зі сплаченої орендної плати за рік користування.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.02.2025 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" на рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 по справі №916/3912/24 до надходження матеріалів справи з суду першої інстанції; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/3912/24.
28.02.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/3912/24.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" на рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 по справі №916/3912/24.
17.03.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області надійшов відзив на апеляційну скаргу разом з клопотанням про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.
У своєму відзиві Саратська селищна рада Білгород-Дністровського району Одеської області не погоджується з доводами апеляційної скарги, вважає її необґрунтованою та такою, що задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 по справі №916/3912/24 прийнято з вірним застосуванням норм матеріального права та дотриманням норм процесуального права, а отже, є таким, що підлягає залишенню без змін.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 31.03.2025 задоволено заяву Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області про проведення судового засідання в режимі відеоконференції по справі №916/3912/24 поза межами приміщення суду; розгляд справи №916/3912/24 призначено на 05.05.2025 року об 11-00 год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв'язку EASYCON.
03.04.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальніст. "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.04.2025 . задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" про проведення судового засідання в режимі відеоконференції по справі №916/3912/24 поза межами приміщення суду; розгляд справи №916/3912/24 призначено на 05.05.2025 року об 11-00 год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв'язку EASYCON.
05.05.2025 у судовому засіданні, яке відбувалося в режимі відеоконференції, протокольною ухвалою було оголошено перерву до 16.06.2025 о 12-00 год.
16.06.2025 у судовому засіданні, яке відбувалося в режимі відеоконференції, протокольною ухвалою було оголошено перерву до 26.06.2025 о 12-30 год.
26.06.2025 у судове засідання, яке проводилось в режимі відеоконференції, з'явились представники Позивача та Відповідача, які підтримали доводи та вимоги викладені ними письмово.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши апеляційну скаргу та відзив на неї, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 22.11.2023 між Саратською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області (орендодавець, Відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" (орендар, Позивач) був укладений Договір оренди землі №69 (далі - Договір), відповідно до якого орендодавець, на підставі рішення Саратської селищної ради від 17 серпня 2023 року №1314-VIII «Про проведення земельних торгів у формі електронного аукціону щодо передачі у користування на праві оренди земельної ділянки комунальної власності» площею 1,0000 га, з кадастровим номером земельної ділянки 5124555100:01:002:0009 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться на території Саратської селищної ради, смт. Сарата (в межах населеного пункту), протоколу проведення земельних торгів за лотом №3 від 31.10.2023 №LRE001-UA-20230929-36043, надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі з кадастровим номером 5124555100:01:002:0009, що знаходиться на території Саратської селищної ради, смт. Сарата (в межах населеного пункту).
Згідно з п. 2-7 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,0000 га; на земельній ділянці об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури відсутні; земельна ділянка передається в оренду без будинків, будівель, споруд, та інших об'єктів; нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6494386,27 грн. (шість мільйонів чотириста дев'яносто чотири тисячі триста вісімдесят шість гривень 27 копійок), відповідно до витягу №НВ-5100667892023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 24.07.2023; земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкодити її ефективному використанню; інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, відсутні.
Пунктом 8 Договору передбачено, що договір укладено на 10 (десять) років.
Відповідно до п. 9, 10 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 200500,00 грн. (двісті тисяч п'ятсот гривень 00 копійок) за 1 (один) рік, відповідно до протоколу проведення земельних торгів за лотом №3 від 31.10.2023 №LRE001-UA-20230929-36043, що становить 3,09 (три цілих дев'ять сотих) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 24.07.2023 та складає 16708,33 грн. (шістнадцять тисяч сімсот вісім гривень 33 копійки) за один місяць; орендна плата за перший рік користування земельною ділянкою сплачується орендарем протягом п'яти робочих днів з дня підписання цього договору, за виключенням сплаченого гарантійного внеску, у розмірі 152075,52 грн. (сто п'ятдесят дві тисячі сімдесят п'ять гривень 52 копійки).
Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; умови збереження стану об'єкта оренди: дотримуватись вимог екологічної безпеки землекористування, Земельного кодексу України, природоохоронного законодавства та інших законодавчих актів України з питань оренди земельних ділянок (пункти 14-15 Договору).
Згідно з п. 20, 21 Договору орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних внаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором; збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору; розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
Пунктом 22 договору передбачено, що на орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб.
Орендодавець зобов'язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованою земельною ділянкою (пункт 25 договору).
Відповідно до п. 27 орендар зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; використовувати земельну ділянку тільки за цільовим призначенням; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку; додержуватись режиму використання земельної ділянки таким чином, щоб це не завдавало шкоди іншим землекористувачам, стану навколишнього середовища; додержуватись правил благоустрою території Саратської селищної ради, утримувати земельну ділянку у належному санітарному стані, постійно проводити роботи з прибирання та благоустрою наданої і прилеглої територій; самостійно, щорічно обчислювати орендну плату з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 1 січня поточного року; зареєструвати даний договір у встановленому законодавством порядку; у п'ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки надати копію договору оренди до відповідного податкового органу; виконувати встановлені законодавством вимоги пожежної безпеки.
Згідно з п. 30, 32, 33 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку; дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
Пунктами 36, 37 Договору передбачено, що сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини; цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами.
В матеріалах справи наявні документи щодо проведених земельних торгів №LRE001-UA-20230929-36043, а саме: протокол про результати земельних торгів №LRE001-UA-20230929-36043, акт надання послуг №515 від 01.11.2023 про сплату ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" 10025 грн винагороди оператора, а також надані Відповідачем роздруківки матеріалів електронного аукціону з продажу прав оренди земельної ділянки.
З відомостей з Державного реєстру речових прав щодо земельної ділянки за кадастровим номером 5124555100:01:002:0009 вбачається, що 22.01.2024 на підставі договору оренди №69 від 22.11.2023 було зареєстровано право оренди земельної ділянки (номер запису - 53437907) за орендарем - ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП".
Також в матеріалах справи наявні: платіжна інструкція №35 від 25.10.2023 про сплату ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" 58449,48 грн гарантійного внеску для участі в аукціоні №LRE001-UA-20230929-36043; платіжна інструкція №41 від 24.11.2023 про сплату ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" 152075,52 грн за договором оренди землі №69 від 22.11.2023.
У матеріалах справи містяться листування сторін та документи, що стосуються договору оренди земельної ділянки №69 від 22.11.2023, зокрема:
- лист від 24.11.2023 №24-11, у якому Позивач, із посиланням на п. 3, 4 договору, повідомив Відповідача, що на момент проведення торгів та до сьогодні на орендованій ділянці розташована недобудована споруда, яка унеможливлює початок виконання дій, передбачених умовами договору. Позивач зазначив, що це щоденно спричиняє збитки, у зв'язку з чим просив Відповідача у п'ятиденний строк демонтувати споруду та вивезти її за межі орендованої земельної ділянки;
- лист від 04.12.2023 №3896/04-21/3403, у якому Відповідач повідомив Позивача про наступне: рішенням сесії Саратської селищної ради від 14.07.2021 №431-VIII договір оренди землі від 10.11.2006, укладений з Фізичною особою - підприємцем Аракеляном Кареном Гарніковичем, було припинено шляхом розірвання за взаємною згодою сторін. ОСОБА_1 було зобов'язано повернути земельну ділянку в стані, не гіршому, ніж той, у якому вона перебувала на момент передачі в оренду;
- лист від 06.11.2023 №03-08/3101, у якому Аракеляну К.Г. було направлено вимогу здійснити демонтаж споруд власними силами, прибрати будівельні матеріали та вжити заходів щодо приведення земельної ділянки у належний стан;
- лист від 28.11.2023 №04-21/3294, у якому Аракеляну К.Г. повторно направлено вимогу здійснити демонтаж споруд власними силами, прибрати будівельні матеріали та привести земельну ділянку у належний стан. У разі невиконання вимог Саратська селищна рада повідомила про намір звернутися до суду з позовом щодо демонтажу споруди;
- лист від 16.01.2024 №16/1, у якому Позивач повідомив Відповідача, зокрема, про порушення умов договору (п.п. 3, 4, 6), зазначив про своєчасну сплату орендної плати за рік користування земельною ділянкою у сумі 200 500 грн та просив усунути перешкоди для користування земельною ділянкою відповідно до підписаного договору;
- лист від 15.02.2024 №174/04-19/479, у якому Відповідач повідомив Позивача про ті самі обставини, що й у листі від 04.12.2023 №3896/04-21/3403, а також додатково зазначив, що відповіді від Аракеляна К.Г. щодо виконання відповідних заходів не отримано, демонтаж споруд не здійснено, і Саратська селищна рада буде змушена звернутися до суду;
- досудова претензія від 28.02.2024 №28/1, у якій Позивач наполягав на терміновому звільненні земельної ділянки від незавершеної будівлі та її вивезенні за межі ділянки. Позивач також повідомив, що у разі невиконання зобов'язань він буде змушений звернутися до суду з заявою про дострокове розірвання договору оренди №69 від 22.11.2023, повернення сплачених коштів (з урахуванням індексації та штрафних санкцій згідно Господарського кодексу України) та відшкодуванням усіх фінансових збитків;
- лист від 28.03.2024 №723/04-21/980, у якому Відповідач повідомив Позивача, що Комісією Саратської селищної ради з розгляду земельних спорів, питань комунальної власності, екології, благоустрою, стану зелених насаджень та їх відновної вартості (створеною рішенням виконавчого комітету від 19.03.2021 №51 із змінами) було проведено перевірку стану земельної ділянки загальною площею 1,00 га за адресою: Одеська область, Білгород-Дністровський район, смт Сарата, вул. Промзона. За результатами перевірки, оформленої актом від 07.03.2024, встановлено, що на земельній ділянці (кадастровий номер 5124555100:01:002:0009) гр. ОСОБА_1 не вжив жодних заходів щодо приведення ділянки у належний стан, не прибрав будівельні матеріали, не провів демонтаж об'єкта незавершеного будівництва, що є порушенням п. 21 договору оренди від 10.11.2006 та п. 3 рішення Саратської селищної ради від 14.07.2021 №431-VIII. Саратською селищною радою проводиться робота з підготовки звернення до суду щодо демонтажу споруди;
- повідомлення від 20.06.2024 №1-20/06, у якому Позивач, із посиланням на п. 32 договору, просив Відповідача припинити дію договору оренди землі №69 від 22.11.2023 шляхом його розірвання, надавши для цього проєкт додаткової угоди у двох примірниках. Додатком до вказаного повідомлення є додаткова угода про припинення дії договору оренди землі №69 від 22.11.2023 шляхом його розірвання. Разом з тим в матеріалах справи наявна додаткова угода від 26.04.2024 до договору №69, яка підписана з боку Позивача, в якій пропонувались наступні умови: Сторони дійшли згоди цією угодою достроково розірвати (припинити) дію договору оренди землі №69 від 22.11.2023.
Листом від 15.07.2024 №2268/04-21/2249 Відповідач повідомив Позивача про те, що Саратська селищна рада прийняла рішення від 10 липня 2024 року №1612-VIII "Про припинення договору оренди землі" з Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП", шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, а також надіслала Позивачу підписаний протокол розбіжностей до проекту до додаткової угоди до договору оренди землі №69 від 22 листопада 2023 року та додаткову угоду до договору оренди землі №69 від 22 листопада 2023 року в редакції, запропонованій Саратською селищною радою;
Рішенням Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області від 10 липня 2024 року №1612-VIII, вирішено: 1. Припинити договір оренди землі від 22.11.2023 року №69 з Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП", наданої для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (кадастровий номер 5124555100:01:002:0009) загальною площею 1,00 га, за адресою: селище Сарата Білгород-Дністровського району Одеської області шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; 2. Уповноважити селищного голову Райчеву Вікторію Дмитрівну підписати з Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" угоду про розірвання договору оренди землі з умовою щодо неповернення орендарю сплаченої орендної плати за перший рік користування земельною ділянкою; 3. Товариству з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" повернути земельну ділянку у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому її одержано в оренду.
Також в матеріалах справи наявна додаткова угода до договору оренди землі №69, яка підписана з боку Відповідача, в якій пропонувались наступні умови: Сторони дійшли згоди цією угодою достроково розірвати (припинити) дію договору оренди землі №69 від 22.11.2023 з умовою щодо неповернення орендарю сплаченої орендної плати за перший рік користування земельною ділянкою; окрім того, в матеріалах справи наявний протокол розбіжностей №1 до проекту додаткової угоди до договору оренди землі №69 від 22.11.2023, який підписаний з боку Відповідача та в якому містяться запропоновані умови Відповідача до вказаної додаткової угоди: сторони дійшли згоди цією угодою достроково розірвати (припинити) дію договору оренди землі №69 від 22.11.2023 року за ініціативою орендаря; за наслідками укладення цієї угоди орендна плата, сплачена орендарем за перший рік оренди земельної ділянки за договором оренди землі №69 від 22 листопада 2023 року орендарю не повертається; по зобов'язанням, припиненим цією угодою, орендар зобов'язаний повернути орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду;
У листі від 13.08.2024 №1-13/08 Позивач повідомив Відповідача, що не погоджується з умовою щодо неповернення орендарю сплаченої орендної плати за перший рік користування земельною ділянкою, оскільки з моменту підписання договору оренди землі орендар був позбавлений можливості використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням у своїй підприємницькій діяльності з вини орендодавця, що призводить до збитків, відтак, Позивач наполягає на поверненні сплаченої орендної плати за перший рік в розмірі 200500 грн.
Також в матеріалах справи наявна угода від 15.11.2021 про розірвання договору оренди землі від 10.11.2006, укладена між Саратською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області (орендодавець) та ФОП Аракелян К.Г. (орендар), відповідно до якої: орендар повертає земельну ділянку загальною площею 1,0 гектарів (кадастровий номер 5124555100:01:002:0009); земельна ділянка, яка перебувала в оренді, не має недоліків, які б могли перешкоджати ефективному використанню її за цільовим призначенням; орендар зобов'язується сплатити орендодавцю плату за землю у розмірах, визначених договором, що розривається по дату припинення фактичного користування земельною ділянкою.
Акт приймання-передачі об'єкта оренди від 15.07.2021, який підписаний з боку Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області та ФОП Аракелян К.Г.
Довідка про рух коштів з 01.01.2023 по 30.12.2023, в якій міститься інформація про фінансову операцію: дата - 02.11.2023, призначення платежу - повернення гарантійного внеску за лот №LRE001-UA-20230929-36043 від ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП", сума - 48424,48 грн;
Акт від 07.03.2024 перевірки стану земельної ділянки загальною площею 1,00 га, яка розташована за адресою: Одеська область, Білгород-Дністровський район, смт. Сарата, вул. Промзона, в якому зафіксовано, що 29 листопада 2023 року Саратської селищною радою направлена гр. ОСОБА_1 вимога про демонтаж споруди (об'єкт незавершеного будівництва), що розташована в смт. Сарата (в межах населеного пункту) Білгород-Дністровського району Одеської області на земельній ділянці площею 1,00 га, кадастровий номер 5124555100:01:002:0009, від 28.11.2023 №04-21/3294, згідно якої гр. ОСОБА_1 протягом 5-ти календарних днів з дня отримання вищезазначеної вимоги необхідно здійснити демонтаж власними силами встановлених споруд, прибрати будівельні матеріали, здійснити заходи щодо приведення земельної ділянки у належний стан; в ході перевірки Комісією виявлено, що на даний час на зазначеній земельній ділянці, кадастровий номер 5124555100:01:002:0009, гр. ОСОБА_1 не здійснив заходи щодо приведення земельної ділянки у належний стан, не прибрано будівельні матеріали, не проведено демонтаж об'єкту незавершеного будівництва, що є порушенням вимог п.21 договору оренди землі від 10 листопада 2006 року, пункту 3 рішення Саратської селищної ради від 14 липня 2021 року №431-VIII.
Посилаючись на те, що ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" фактично позбавлене можливості використовувати орендовану земельну ділянку, у зв'язку з наданням в оренду земельної ділянки, що не відповідає умовам договору, а також вказуючи на бездіяльність Відповідача щодо приведення земельної ділянки в належний стан шляхом демонтування наявної споруди, що перешкоджає Позивачу здійснювати дії, для яких було укладено договір оренди землі №69 від 22.11.2023 та, на думку Позивача, є порушенням його прав та охоронюваних законом інтересів, останній звернувся до господарського суду з відповідним позовом про розірвання договору та стягнення сплаченої орендної плати.
Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з ч. 1,2 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до ст. 14 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Реалізовуючи передбачене ст. 55 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб'єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України).
Згідно з ст. 626, 627, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За вимогами ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Згідно з ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
У відповідності до ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Як було встановлено судовою колегією, між Саратською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" 22.11.2023 був укладений договір оренди землі, а отже, між сторонами виникли земельні правовідносини.
Згідно зі статтею 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Згідно зі ст. 80 Земельного кодексу України, суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
За змістом ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Відповідно до положень частин 1-3 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").
Ч. 1 ст. 15 Закону України “Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а норми статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України “Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Наведені норми кореспондуються із нормами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, де визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до п. в) ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов'язані: своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, підпункту 265.1.3 пункту 265.1 статті 265 Податкового кодексу України, плата за землю є обов'язковим платежем у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
За змістом підпункту 14.1.136 пункту 14.1 статті 14, пунктів 288.1, 288.2 статті 288 Податкового кодексу України, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, а підставою для її нарахування - договір оренди такої земельної ділянки.
Згідно з підпунктами 14.1.72 і 14.1.73 ст. 14 Податкового кодексу України, земельний податок - обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Землекористувачі - юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.
Отже, використання землі є платним, плата за землю справляється у формі орендної плати або земельного податку. Платниками орендної плати є виключно орендарі земельної ділянки, а платниками земельного податку - власники земельних ділянок та/або землекористувачі.
Статтею 21 Закону України “Про оренду землі» встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
Згідно зі статтею 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.
Як вбачається з апеляційної скарги Позивача, судове рішення першої інстанції оскаржується ним лише в частині відмови йому у стягненні з Саратської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області на його користь грошових коштів в розмірі 200 500 грн, які були ним сплачені в якості орендної плати за договором оренди землі №69 від 22.11.2023 за весь визначений ним період.
Судовою колегією було встановлено, 22.11.2023 між Саратською селищною радою (орендодавець) та ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" укладено договір оренди землі №69 (далі - Договір) на підставі рішення ради від 17.08.2023 №1314-VIII та протоколу земельних торгів №LRE001-UA-20230929-36043 від 31.10.2023.
За п. 9, 10 орендар сплачує орендну плату у грошовій формі - 200 500,00 грн на рік (3,09% від нормативної оцінки), що становить 16 708,33 грн на місяць. Орендна плата за перший рік сплачується протягом 5 робочих днів з дати підписання договору, за винятком гарантійного внеску у розмірі 152 075,52 грн.
Апеляційний господарський суд, на підставі платіжних інструкцій №35 та №41, наявних у матеріалах справи, встановив факт сплати Відповідачем 210 525 грн, з яких 10 025 грн становить винагорода оператору (акт №515 від 01.11.2023). Отже, згідно з наданими доказами, Позивач виконав умови п. 9 Договору, здійснивши оплату річної орендної плати в розмірі 200 500 грн.
Разом з тим, судова колегія встановила, що відповідно до висновку суду першої інстанції, який не заперечується та не оскаржується сторонами, між сторонами існує фактична згода на розірвання договору оренди землі №69 від 22.11.2023, що підтверджується листуванням, проектами додаткових угод та рішенням Відповідача від 10.07.2024 №1612-VIII, що й стало підставою для часткового задоволення відповідної позовної вимоги.
Доводи Апелянта зводяться до того, що Саратська селищна рада Білгород-Дністровського району Одеської області порушила умови п. 3, 4, 6, 7 договору оренди землі, передавши в оренду земельну ділянку, яка не відповідає умовам договору. Зокрема, земельна ділянка не була звільнена від незавершеної будівлі та не приведена у належний стан для її ефективного використання орендарем, що, на думку Апелянта, призвело до порушення його прав та унеможливило належне використання об'єкта оренди.
Судова колегія зазначає, що Позивач мав можливість ознайомитись з усіма умовами торгів, зокрема, щодо наявності чи відсутності об'єктів на земельній ділянці, а також був обізнаний про стан ділянки. Наявні у матеріалах справи фотоматеріали, опис аукціону, умови договору надали Позивачу достатньо підстав для оцінки доцільності укладення правочину.
Крім того, Позивач мав можливість особисто здійснити огляд зазначеної земельної ділянки в разі виникнення у нього сумнівів щодо її розташування та характеристик, зважаючи на те, що, як ним зазначено у позовній заяві, він виявив відповідний об'єкт на фотознімках, долучених до матеріалів електронного аукціону.
Судовою колегією встановлено, що можливість попереднього ознайомлення з лотом (земельною ділянкою) була прямо передбачена умовами проведення аукціону, однак Позивач не скористався цим правом та не вчинив жодних дій для перевірки фактичного стану та характеристик земельної ділянки перед оформленням орендних правовідносин з Відповідачем.
Як вже зазначалося, Позивач підписав договір оренди без висунення будь-яких умов перед Відповідачем щодо знесення об'єкта чи приведення земельної ділянки у певний стан, що свідчить про прийняття ним земельної ділянки у тому стані, в якій вона перебувала на момент передачі, тобто з наявністю на земельній ділянці об'єкта незавершеного будівництва.
Скаржник стверджує, що Саратська селищна рада порушила договір оренди, не привівши земельну ділянку в належний стан.
Судова колегія відхиляє наведені доводи, оскільки укладений сторонами в добровільному порядку договір оренди не передбачав будь-яких конкретних строків або обсягу дій, які Відповідач мав здійснити до фактичного початку користування Позивачем земельною ділянкою, зокрема щодо приведення земельної ділянки у належний стан шляхом демонтажу будь-яких споруд. Крім того, до моменту виникнення спору орендар не виявляв наміру відмовитися від договору та не вчиняв жодних дій у цьому напрямку, що свідчить про прийняття ним умов договору та фактичне визнання його чинності.
З огляду на наявні в матеріалах справи докази у їх сукупності, зокрема, Рішення Відповідача від 10.07.2024 №1612-VII, листування сторін, проекти додаткових угод та обставини виконання орендарем своїх зобов'язань, судова колегія вважає правильним висновок суду першої інстанції, що припинення правовідносин між Позивачем та Відповідачем за Договором оренди відбулося в липні 2024 року,.
Апеляційний господарський суд зазначає, що до липня 2024 року земельна ділянка фактично перебувала у користуванні Позивача, який мав право використовувати її за власними потребами, тому суд апеляційної інстанції здійснивши перерахунок суми сплаченої орендної плати, що підлягає поверненню, виходячи з установленого строку фактичного користування земельною ділянкою Позивачем, який становить 7 місяців, зазначає про вірність розрахунку суду першої інстанції
Так відповідно до умов договору орендна плата за користування земельною ділянкою становила 16 708,33 грн на місяць. Відтак, загальна сума орендної плати за 7 місяців фактичного користування складає:
16 708,33 грн Ч 7 місяців = 116 958,31 грн.
Разом з тим, Позивачем було сплачено авансовий платіж у розмірі 200 500,00 грн за рік. Різниця між фактично сплаченою сумою та сумою, що підлягає сплаті за фактичний строк користування, становить:
200 500,00 грн - 116 958,31 грн = 83 541,69 грн.
Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що сума в розмірі 83 541,69 грн є такою, що була безпідставно отримана орендодавцем та підлягає поверненню Позивачу.
Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об'єктивність та неупередженість, зобов'язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст.76 Господарського процесуального кодексу України).
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).
Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає Позивач та Відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Тлумачення змісту ст. 79 Господарського процесуального кодексу України свідчить про те, що ця стаття покладає на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 16.02.2021 у справі №927/645/19.
Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови ВС від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою ВС у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".
Дослідивши докази справи та розглянувши доводи апеляційної скарги ТОВ "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП", судова колегія дійшла висновку, що вони не підтверджуються фактичними обставинами справи і не спростовують правомірність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, ухваленого з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а докази надані Позивачем не відповідають вищезазначеним стандартам доказування.
Доводи Апелянта про нібито порушення норм матеріального права та неповне з'ясування обставин судом першої інстанції судова колегія вважає необґрунтованими.
Відтак, колегія суддів не вбачає підстав для скасування чи зміни оскаржуваного рішення.
Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
Таким чином, проаналізувавши наявні матеріали справи, суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не спростовує вірних висновків суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог.
Статтею 276 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 по справі №916/3912/24 залишається без змін.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю , "АЛЬЯНСЕНЕРГО ГРУП" на рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 по справі №916/3912/24 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2025 по справі №916/3912/24 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, встановлені статтями 286-289 ГПК України..
Повний текст постанови складено та підписано 27.06.2025 року.
Головуюча cуддя: Н.М. Принцевська
Судді: Г.І. Діброва
Я.Ф. Савицький