Справа №551/528/25
"27" червня 2025 р. Шишацький районний суд Полтавської області в складі:
головуючого - судді Сиволапа Д.С.
секретаря Бараненко В.В.,
за участю позивача ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Шишаки Полтавської області, за правилами спрощеного позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «імені Довженка», Шишацької селищної ради, про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю,
30 травня 2025 року до Шишацького районного суду Полтавської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ТОВ «Агрофірма «імені Довженка», Шишацької селищної ради, про визнання права власності на нерухоме майно по АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач з 2008 року працює в ТОВ «Агрофірма «імені Довженка», яке надало їй для проживання житловий будинок за вищевказаною адресою в якому вона проживає з 27 лютого 2014 року.
18 листопада 2021 року між позивачем та ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» укладено договір купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 .
Однак позивач не може зареєструвати своє право власності на вказаний будинок, оскільки договір його купівлі-продажу не посвідчено нотаріально.
Позивач вважає що за нею може бути визнано право власності на вищевказаний будинок за набувальною давністю, оскільки вона заволоділа ним добросовісно та відкрито проживає у ньому більше 15 років.
Ухвалою суду від 02 червня 2025 року відкрито провадження у справі та вирішено проводити її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.
Позивач в судовому засіданні повідомила, що з 2008 по 2021 рік перебувала у трудових відносинах з ТОВ «Агрофірма «імені Довженка», яке надало їй для проживання житловий будинок по АДРЕСА_1 , в якому вона безперервно проживає з березня 2010 року та сплачує плату за проживання даному підприємству.
В 2024 році вона викупила даний житловий будинок у ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» за 20000 гр., однак в зв'язку з відсутністю у товариства правовстановлюючих документів на будинок та земельну ділянку під ним договір не був посвідчений нотаріально. Юристи товариства сказали, що вона може узаконити даний договір купівлі-продажу, звернувшись із позовом до суду.
Відповідачі в судове засідання не з'явились, надали заяви про розгляд справи у їх відсутність. Відповідач 1 позов визнав в повному обсязі, відповідач 2 заперечень проти позову не виловлював.
Зважаючи на те, що позов визнано лише один з двох відповідачем - ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» та за відсутності жодних доказів того, що спірне нерухоме майно належить/належало саме цьому товариство, суд приходить до висновку що визнання позову даним відповідачем може порушити права, свободи чи інтереси інших осіб, а тому відмовляє у прийнятті визнання позову відповідачем та продовжує розгляд справи в загальному порядку.
Заслухавши пояснення позивача, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні докази в їх сукупності та взаємозв'язку, суд встановив наступні обставини.
Згідно технічного паспорту ТІ01:6147:9881:1400 від 18 квітня 2025 року спірний житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Будинок 1954 року побудови має загальну площу 57,6 кв.м., житлову площу 22,5 кв.м. (а.с. 14-18).
18 листопада 2024 року між ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» (Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, за умовами якого Продавець зобов'язується передати за плату в розмірі 20000 грн. у власність Покупця житловий будинок з господарськими спорудами загальною площею 57,60 кв.м., житловою площею 22,5 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Житловий будинок розташований на земельній ділянці з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд площею 02,5га, кадастровий номер 5325786002:02:001:0265.
Одночасно з передачею житлового будинку Продавець передає Покупцю такі документи: технічний паспорт на садибний житловий будинок від 25.09.2014, витяг з ДЗК від 03.04.2024 (а.с. 10-11).
Даний договір купівлі-продажу укладено без нотаріального оформлення.
Відповідно до п.п. 3.1.4. та 6.5 Договору сторони домовились, що Договір до його нотаріального посвідчення буде укладено у простій письмовій формі, а всі витрати, пов'язані з подальшим нотаріальним посвідченням цього Договору сплачує Покупець.
Додатком № 1 до Договору є підписаний сторонами договору акт приймання передачі житлового будинку віта документів від 22.11.2024 (а.с.12).
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інших майнових реєстрів станом на 02.05.2025 року право власності на об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 не зареєстровано за жодною особою.
Жодних документів про те, що житловий будинок за вказаною адресою належав на праві власності саме ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» суду не надано. Зі слів позивача такі документи на будинок та землю відсутні.
Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-9935818502024 виданого 03.04.2024 за жодним власником не зареєстровано право власності на сформовану 08.10.2015 земельну ділянку по АДРЕСА_1 з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд площею 02,5га, кадастровий номер 5325786002:02:001:0265 (а.с.26-29).
Позивач стверджує, що починаючи з 27 лютого 2014 року за домовленістю з ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» проживає у спірному будинку, сплачую квартплату, однак місце її проживання з 27.08.2024 зареєстроване за адресо: АДРЕСА_2 , що підтверджується витягом з реєстру територіальної громади (а.с.8).
Відповідно до довідки ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» № 125-юр від 01.05.2025 ОСОБА_1 дійсно проживає житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 та сплатила даному товариству квартиру плату за користування даним житлом за період з 27.02.2014 по 22.11.2024 у розмірі 11492,32 грн. (а.с.30).
Згідно з ч.1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Відповідно до ч.ч. 1-2 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 655 ЦК України визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно зі ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (ч.3 ст. 640 ЦП України)..
Відповідно до ч.1 ст. 220 ЦП України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права. Згідно ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Згідно ч. 1. ст. 344 ЦК України особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом. Згідно ч. 4 вказаної статті право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.
Відповідно до роз'яснень, наведених у Постанові Пленуму вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» при вирішенні спорів, пов'язаних із набуттям права власності за набувальною давністю, суди повинні враховувати, зокрема, таке:
- володіння є добросовісним, якщо особа при заволодінні чужим майном не знала і не могла знати про відсутність у неї підстав для набуття права власності;
- володіння визнається відкритим, якщо особа не приховувала факт знаходження майна в її володінні. Вжиття звичайних заходів щодо забезпечення охорони майна не свідчить про приховування цього майна;
- володіння визнається безперервним, якщо воно не переривалось протягом всього строку набувальної давності.
У своїй постанові від 16 квітня 2025 року справі № 461/5075/23 Верховний Суд сформулював наступне визначення добросовісності заволодіння чужим майном: «аналізуючи поняття добросовісності заволодіння майном як підстави для набуття права власності за набувальною давністю відповідно до статті 344 ЦК України, слід виходити з того, що добросовісність як одна із загальних засад цивільного судочинства означає фактичну чесність суб'єктів у їх поведінці, прагнення сумлінно захистити свої цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків. При вирішенні спорів має значення факт добросовісності заявника саме на момент отримання ним майна (заволодіння майном), тобто на той початковий момент, який включається в повний давнісний строк володіння майном, визначений законом. Володілець майна в момент його заволодіння не знає (і не повинен знати) про неправомірність заволодіння майном. Крім того, позивач як володілець майна повинен бути впевнений у тому, що на це майно не претендують інші особи і він отримав це майно за таких обставин і з таких підстав, які є достатніми для отримання права власності на нього.
Відтак, йдеться про добросовісне, але неправомірне, в тому числі безтитульне, заволодіння майном особою, яка в подальшому претендуватиме на набуття цього майна у власність за набувальною давністю. Підставою добросовісного заволодіння майном не може бути, зокрема будь-який договір, що опосередковує передання майна особі у володіння (володіння та користування), проте не у власність. Володіння майном за договором, що опосередковує передання майна особі у володіння (володіння та користування), проте не у власність, виключає можливість набуття майна у власність за набувальною давністю, адже у цьому разі володілець володіє майном не як власник.
Якщо володілець знає або повинен знати про неправомірність заволодіння чужим майном (у тому числі і про підстави для визнання договору про його відчуження недійсним), то, незважаючи на будь-який строк безперервного володіння чужим майном, він не може його задавнити, оскільки відсутня безумовна умова набуття права власності - добросовісність заволодіння майном.
Відповідна особа має добросовісно заволодіти саме чужим майном, тобто об'єкт давнісного володіння повинен мати власника або бути річчю безхазяйною (яка не має власника або власник якої невідомий). Нерухоме майно може стати предметом набуття за набувальною давністю якщо воно має такий правовий режим, тобто є об'єктом нерухомості, який прийнято в експлуатацію».
Подібні правові висновки зазначені у постанові Великої Палати Верховного Суду постанові від 14 травня 2019 року у справі № 910/17274/17, а також у постанові Верховного Суду від 10 січня 2023 року у справі № 462/1720/21.
З матеріалів справи слідує, що в спірний житловий будинок позивач вселилась з дозволу ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» яке воно вважає власником даного будинку та сплачувала квартплату за користувач даним майном, тобто вона чітко розуміла, що заволоділа будинком не у власність, а отримала його у користування з правом викупу в подальшому, що й було реалізовано позивачем та ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» шляхом укладання договору купівлі-продажу житлового будинку від 18.11.2024.
Таким чином, відсутня обов'язкова умова набувальною давності як добросовісність заволодіння позивачем спірним будинком, а подання даного позову суд вважає спробою узаконення договору купівлі-продажу житлового будинку укладеного 18.11.2024 позивачем та ТОВ «Агрофірма «імені Довженка» з порушенням, встановленої законом форми такого договору (проста письмова форма замість нотаріальної з подальшою державною реєстрацією права власності).
Крім того відсутні жодні докази того, що спірний житловий будинок та земельна ділянка на якій він розташований з кадастровим номером 5325786002:02:001:0265 взагалі належать (належали) ТОВ «Агрофірма «імені Довженка».
За таких обставин, суд приходить до висновку про відсутність підстав для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно за набувальною давністю, а отже у позові необхідно відмовити.
Зважаючи на відмову у задоволені позовних вимог, всі судові витрати суд відносить на рахунок позивача.
На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 258-259, 263-265, 268, 274-279 ЦПК України суд
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «імені Довженка», Шишацької селищної ради про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду в 30-ти денний строк з дня його проголошення (підписання).
Головуючий - суддя Д.С. Сиволап