адреса юридична: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36000, адреса для листування: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36607, тел. (0532) 61 04 21, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua, https://pl.arbitr.gov.ua/sud5018/
Код ЄДРПОУ 03500004
12.06.2025 Справа № 917/273/20
за позовною заявою Заступника керівника Кременчуцької місцевої прокуратури, проспект Свободи , 4-а, м.Кременчук, Полтавська область, 39600 в інтересах держави
до 1. Кременчуцької міської ради Полтавської області, пл. Перемоги, 2, м. Кременчук, Полтавська область, 39600
2.Товариства з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест", вул.Жилянська, 58, офіс.14, м. Київ, 01033
ІІІ особа Управління державної реєстрації виконавчого комітету Кременчуцької міської ради (вул.Ігоря Сердюка, 27, м.Кременчук, Полтавська обл., 39600).
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його реєстрації
Суддя Кльопов І.Г.
Секретар Назаренко Я.А.
Представники сторін згідно протоколу судового засідання.
Обставини справи: У лютому 2020 року до Господарського суду Полтавської області надійшов позов Заступника керівника Кременчуцької місцевої прокуратури в інтересах держави до Кременчуцької міської ради Полтавської області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест", в якому прокурор просив суд:
1. Визнати незаконним та скасувати рішення 21 сесії 7 скликання Кременчуцької міської ради Полтавської області від 11.05.2017 в частині затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 4982 кв.м., кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 для закінчення будівництва об"єкта незавершеного будівництва - будинку охорони та будівництва 9 - поверхового житлового будинку по вул.Небесної Сотні, а районі жилого будинку №53 на території м.Кременчука Полтавської області та передачі її в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест" строком на 3 роки.
2. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 площею 4982 кв.м., яка розташована на території м. Кременчука Полтавської області по вул. Небесної Сотні, в районі будинку №53, укладений 20.06.2017 між Кременчуцькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест", зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.07.2017, номер запису про інше речове право: 21482127.
3. Скасувати запис про Державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4982 кв.м., кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 під номером 21482127.
Позовні вимоги прокурором обґрунтовано тим, що рішенням 21 сесії 7 скликання Кременчуцької міської ради Полтавської області від 11.05.2017 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 4982 кв.м., кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 для закінчення будівництва об'єкта незавершеного будівництва - будинку охорони та будівництва 9-поверхового житлового будинку по вул. Небесної Сотні, в районі жилого будинку № 53 на території м. Кременчука Полтавської області та передачі її в оренду ТОВ "Моноліт Буд Інвест" строком на 3 роки. На підставі даного рішення 20.06.2017 між Кременчуцькою міською радою та ТОВ "Моноліт Буд Інвест" укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер. 5310436100:08:002:0432) площею 4982 кв.м. для закінчення будівництва об'єкта незавершеного будівництва - будинку охорони та будівництва 9-поверхового жилого будинку. За твердженням прокурора, оскаржуване рішення прийнято з порушенням вимог ст. 116, 120, 124, 134 Земельного кодексу України, що є підставою для визнання незаконними та скасування вказаного рішення, визнання недійсними договору оренди та скасування запису про Державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 20.02.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; справу призначено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 19.03.2020
16.03.2020 за вхід. №2980 від відповідача 2 надійшов відзив на позов, в якому відповідач 2 заперечує проти задоволення позовних вимог. Відповідач зазначає, що він набув право власності на землю з дотриманням визначених ст.657 ЦК України вимог за оплатним договором, а тому є добросовісним набувачем і спірне майно не може бути витребувано.
27.03.2020 за вхід. №3515 від Кременчуцької місцевої прокуратури надійшла відповідь на відзив Товариства з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест".
Від Товариства з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест" 10.04.2020 надійшли заперечення на відповідь на відзив Кременчуцької місцевої прокуратури (вхід. №4127)
10.04.2020 за вхід. №4158 від Кременчуцької міської ради Полтавської області надійшов відзив на позов.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 29.07.2020 суд залишив позов без розгляду у зв"язку з відсутністю підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 08.10.2020 ухвалу господарського суду Полтавської області від 29.07.2020 скасовано, справу направлено для розгляду до господарського суду Полтавської області. Східний апеляційний господарський суду у постанові від 08.10.2020 зазначив, оскільки спірна земельна ділянка належить до комунальної власності, функції розпорядження якою чинним законодавством покладено на Кременчуцьку міську раду, яка прийняла оскаржуване рішення та є стороною спірного договору, у зв'язку з чим повинна бути відповідачем у справі, відсутній орган, уповноважений на перегляд чи скасування зазначеного рішення міської ради, а тому у Кременчуцької місцевої прокуратури наявні підстави для самостійного здійснення в порядку ч. 5 статті 53 ГПК України представництва інтересів держави в суді, що полягають в необхідності забезпечення належного правового регулювання питань надання в оренду земельних ділянок.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 12.11.2020 суд прийняв позовну заяву до розгляду та призначив підготовче засідання у справі на 08.12.2020.
При цьому, 18 січня 2021 року до Господарського суду Полтавської області надійшла ухвала Верховного суду від 11 січня 2021 року про витребування матеріалів справи № 917/273/20 в зв'язку з надходженням до Касаційного суду у складі Касаційного господарського суду ТОВ "Моноліт Буд Інвест" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.10.2020 у справі № 917/273/20
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 19.01.2021 провадження у справі № 917/273/20 було зупинено до повернення справи №917/273/20 за позовом Заступника керівника Кременчуцької місцевої прокуратури в інтересах держави до Кременчуцької міської ради Полтавської області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест" про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його реєстрації до господарського суду Полтавської області з касаційної інстанції.
06.07.2021 до Господарського суду Полтавської області надійшла касаційна скарга прокуратури на ухвалу Господарського суду Полтавської області від 29.07.2020 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.06.2021.
Постановою Верховного Суду від 23.10.2024 Постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.06.2021 та ухвалу Господарського суду Полтавської області від 29.07.2020 скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Так, у постанові від 23.10.2024 Верховний Суд зазначив, що прокурор у позовній заяві навів підставу для представництва інтересів держави, обґрунтував, у чому полягає порушення цих інтересів, обґрунтував відсутність органу, уповноваженого державою здійснювати функції захисту її інтересів саме у спірних правовідносинах, вказавши на те, що відповідний орган, який є учасником спірних правовідносин, сам допустив порушення інтересів держави, прокурор обґрунтував наявності визначених законодавством підстав для здійснення представництва інтересів держави в суді.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 13.11.2024 суд призначив справу до розгляду на 05.12.2024.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 22.05.2025 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив її до судового розгляду по суті на 12.06.2025.
Розглянувши матеріали справи, суд встановив
Проведеним Кременчуцькою місцевою прокуратурою вивченням стану додержання вимог земельного законодавства суб'єктами господарювання міста, у тому числі і під час здійснення досудового розслідування у кримінальному провадженні № 12017170090003326, встановлено порушення вимог земельного законодавства під час передачі Товариству з обмеженою відповідальністю «Моноліт Буд Інвест» земельної ділянки площею 4982 кв.м. для закінчення будівництва об'єкта незавершеного будівництва - будинку охорони та будівництва 9-поверхового жилого будинку по вул. Небесної Сотні, в районі жилого будинку №53 на території м. Кременчука Полтавської області.
Кременчуцькою місцевою прокуратурою встановлено, що рішенням 19 сесії 7 скликання Кременчуцької міської ради Полтавської області від 02.03.2017 надано дозвіл ТОВ «Моноліт Буд Інвест» на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 4982 кв.м. по вул. Небесної Сотні, в районі жилого будинку №53 на території м. Кременчука Полтавської області.
В подальшому рішенням 21 сесії 7 скликання Кременчуцької міської ради Полтавській області від 11.05.2017 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 4982 кв.м. (кадастровий номер 5310436100:08:002:0432) для закінчення будівництва об'єкта незавершеного будівництва - будинку охорони та будівництва 9-поверхового жилого будинку по вул. Небесної Сотні, в районі жилого будинку №53 на території м. Кременчука Полтавської області та передачі її в оренду ТОВ «Моноліт Буд Інвест» строком на 3 роки.
На підставі вказаного рішення 20.06.2017 між Кременчуцькою міською радою Полтавській області та ТОВ «Моноліт Буд Інвест» укладено договір оренди землі площею 4982 кв.м. (кадастровий номер 5310436100:08:002:0432) для закінчення будівництва об'єкта незавершеного будівництва - будинку охорони та будівництва 9-поверхового жилого будинку.
Право оренди земельної ділянки ТОВ «Моноліт Буд Інвест», відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зареєстровано приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Бугайовою JI.M. 17.07.2017, номер запису про речове право - 21482527.
Прокурор зазначає, що Рішення Кременчуцької міської ради Полтавській області від 11.05.2017 прийнято, а договір оренди землі укладено із порушенням Земельного кодексу України.
Установлено, що на земельній ділянці по вул. Небесної Сотні, в районі жилого будинку №53 у м. Кременчуці розташований будинок охорони (незавершене будівництво) загальною площею 13 кв.м., який належить на праві власності ТОВ «Моноліт Буд Інвест».
Відповідно до наявної в матеріалах кримінального провадження технічної документації на будівлю, виготовленої «Бюро технічної інвентаризації Міжрегіональне» та реєстрації права власності, нежитловий будинок охорони по вул. Небесної Сотні, в районі жилого будинку №53 у м. Кременчуці є незавершеним будівництвом та складається з бетону та цегли із площею основи 13 кв.м.
Тобто площа забудованої земельної ділянки по вул. Небесної Сотні, в районі жилого будинку №53 у м. Кременчуці складає 13 кв.м.
Водночас, спірним рішенням Кременчуцької міської ради передано ГОВ «Моноліт Буд Інвест» земельну ділянку площею 4982 кв.м. не лише для завершення будівництва будинку охорони, а і для будівництва 9-поверхового жилого будинку, тобто для нового будівництва.
Разом з цим, п. 2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» зазначено, що правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень». Таке оформлення здійснюється з урахуванням законодавчих приписів, зазначених в абзацах другому-п'ятому підпункту 2.12 пункту 2 цієї постанови, і положень постанови Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку».
У даному випадку, передаючи в оренду ТОВ «Моноліт Буд Інвест» земельної ділянки площею 4982 кв.м., міська рада не врахувала, що правочин, за яким перейшло право власності на об'єкт незавершеного будівництва тягло за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходилося відповідне нерухоме майно, та за відсутності визначення у договорі частини земельної ділянки, яка зайнята таким об'єктом нерухомості, то набувач мав право отримати ще й таку частину земельної ділянки, яка була необхідна для обслуговування будинку у розумних розмірах.
Однак, незважаючи на вищевикладене, Кременчуцькою міською радою передано в оренду ТОВ «Моноліт Буд Інвест» ділянку площею 4982 кв.м., у той час як об'єкт незавершеного будівництва займає площу 13 кв.м., яка в 383 рази менша від землі, яка фактично передана в оренду.
Таким чином, ТОВ «Моноліт Буд Інвест» надано в оренду земельну ділянку не під об'єктом нерухомості, яка належить йому на праві власності, а нову земельну ділянку для будівництва 9-поверхового жилого будинку, в обхід проведення земельного аукціону. Про наміри Відповідача щодо будівництва нового окремого багатоповерхового будинку свідчать і містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва від 22.12.2017.
Отже, рішенням Кременчуцької міської ради від 11.05.2017 про передачу ТОВ «Моноліт Буд Інвест» в оренду земельної ділянки площею 4982 кв.м., яка значно перевищує площу набутого об'єкту незавершеного будівництва площею 13 кв.м., надано поза порядком аукціону земельну ділянку площею 4969 кв.м.
Крім того, відсутні відомості про те, що на такій ділянці площею 4982 кв.м. розташовуються інші об'єкти нерухомості, для яких ТОВ «Моноліт Буд Інвест» необхідно було право користування землею.
З огляду на вищевикладене. земельна ділянка площею 4969 кв.м., що знаходиться за вказаною адресою не відноситься до земельних ділянок, які згідно приписів ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, а тому не могла передаватись в оренду інакше як із земельного аукціону.
Отже, Кременчуцькою міською радою всупереч вимог ст.ст. 116, 120, 124, 134 Земельного кодексу України надано ТОВ «Моноліт Буд Інвест» у користування земельну ділянку площею 4982 кв.м. без проведення земельних торгів, адже площа об'єкта незавершеного будівництва, що належить останньому на праві приватної власності, складає лише 13 кв.м.
У зв'язку з набуттям ТОВ «Моноліт Буд Інвест» права власності на будинок охорони (незавершене будівництво), розташований на земельній ділянці площею 4982 кв.м., підприємство відповідно до вимог ст.ст. 120, 124, ч.ч. 1 та 2 ст. 134 Земельного кодексу України може набути не на конкурентних засадах право користування земельною ділянкою площею не більш ніж 13 кв.м. та в сукупності із земельною ділянкою, необхідною для його обслуговування.
Право оренди земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку, що не знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва, ТОВ «Моноліт Буд Інвест» може набути лише на конкурентних засадах в порядку, передбаченому ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України.
Згідно з Генеральним планом розвитку міста Кременчука від 25.12.2007 (зі змінами, затвердженими рішенням Кременчуцької міської ради від 23.12.2008), спірна земельна ділянка відноситься до району житлової забудови 5-9 поверхів
Так, Рішення Кременчуцької міської ради від 11.05.2017 прийнято з грубими порушеннями вимог законодавства, а тому відповідно до ст. 21 Цивільного кодексу України підлягає визнанню незаконним та скасуванню у судовому порядку та враховуючи те, що оскаржуване рішення Кременчуцької міської ради суперечить приписам Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», договір оренди, земельної ділянки з кадастровим номером: 5310436100:08:002:0432, який укладений на його підставі повинен бути визнаний судом недійсним.
Відповідач 2 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест" заперечуючи проти позову зазначає, що 23.12.2015 року був укладений договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва і будинку охорони (перша черга) між ПАТ «Атом» та ТОВ «Моноліт Буд Інвест», за яким до ТОВ «Моноліт Буд Інвест» перейшло право власності на об'єкт незавершеного будівництва, що розташовані на орендованій земельній ділянці і як наслідок, право оренди такої земельної ділянки кадастровий номер 53104.56100:08:002:0432 площею 4982 кв.м. з цільовим призначенням - для будівництва 9-поверхового житлового будинку.
Дана земельна ділянка відповідно до ст. 79-1 Земельного кодексу України є сформованою, її площа та межі визначено, а інформацію про неї внесено до Державного земельного кадастру, кадастровий номер 5310436100:08:002:0432.
Передана в оренду земельна ділянка, відповідно до норм Земельного кодексу України, належить до комунальної власності територіальної громади м. Кременчука. Необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
Згідно п. 1. Договору купівлі-продажу від 23.12.2015 р. продавець продав та передав у власність покупцю, а покупець купив - прийняв у власність та зобов'язується оплатити на умовах цього Договору об'єкт незавершеного будівництва будинок охорони (перша черга), розташований за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, вул. Пролетарська, в районі жилого будинку №53.
Вказане незавершене будівництво розташовано на земельній ділянці несільськогосподарського призначення, площею 4982 кв.м., кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 наданій для будівництва 9-поверхового житлового будинку в районі жилого будинку №53 по вул. Пролетарська в м. Кременчук.
24 квітня 2009 року дана земельна ділянка площею 4982 кв.м., кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 за Рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області передана в оренду ЗАТ «Атом» для будівництва 9-поверхового житлового будинку.
Частинами 1 2 ст. 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти До особи яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього користування.
Як вбачається з Рішення Кременчуцької міської ради Полтавської області передана в оренду ЗАТ «Атом» для будівництва 9- поверхового житлового будинку, земельна ділянка складала 4982 кв.м., кадастровий номер 5310436100:08:002:0432, а отже й до ТОВ «Моноліт Буд Інвест" перейшло право користування на 4982 кв.м., а не на 13 кв.м.
У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
Договір оренди землі (кадастровий номер 5310436100:08:002:0432) не був припинений повністю, а припинився лише щодо зобов'язань для попереднього орендаря, тому відповідно з моменту укладення договору куплі-продажу ТОВ «Моноліт Буд Інвест» став стороною вказаного договору оренди землі, за яким у нього виник обов'язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
При прийнятті рішення судом враховано наступне.
Відповідно до ст. 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою стати 134 цього Кодексу (ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України).
Згідно з ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Частиною 2 вказаної статті передбачено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Установлено, що на земельній ділянці по вул. Небесної Сотні, в районі жилого будинку №53 у м. Кременчуці розташований будинок охорони (незавершене будівництво) загальною площею 13 кв.м., який належить на праві власності ТОВ «Моноліт Буд Інвест».
Спірним рішенням Кременчуцької міської ради передано ГОВ «Моноліт Буд Інвест» земельну ділянку площею 4982 кв.м. не лише для завершення будівництва будинку охорони, а і для будівництва 9-поверхового жилого будинку, тобто для нового будівництва.
Разом з цим, п. 2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» зазначено, що правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень». Таке оформлення здійснюється з урахуванням законодавчих приписів, зазначених в абзацах другому-п'ятому підпункту 2.12 пункту 2 цієї постанови, і положень постанови Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку».
Передаючи в оренду ТОВ «Моноліт Буд Інвест» земельної ділянки площею 4982 кв.м., міська рада не врахувала, що правочин, за яким перейшло право власності на об'єкт незавершеного будівництва тягло за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходилося відповідне нерухоме майно, та за відсутності визначення у договорі частини земельної ділянки, яка зайнята таким об'єктом нерухомості, то набувач мав право отримати ще й таку частину земельної ділянки, яка була необхідна для обслуговування будинку у розумних розмірах.
Однак, незважаючи на вищевикладене, Кременчуцькою міською радою передано в оренду ТОВ «Моноліт Буд Інвест» ділянку площею 4982 кв.м., у той час як об'єкт незавершеного будівництва займає площу 13 кв.м., яка в рази менша від землі, яка фактично передана в оренду.
Таким чином, ТОВ «Моноліт Буд Інвест» надано в оренду земельну ділянку не під об'єктом нерухомості, яка належить йому на праві власності, а нову земельну ділянку для будівництва 9-поверхового жилого будинку, в обхід проведення земельного аукціону.
Отже, рішенням Кременчуцької міської ради від 11.05.2017 про передачу ТОВ «Моноліт Буд Інвест» в оренду земельної ділянки площею 4982 кв.м., яка значно перевищує площу набутого об'єкту незавершеного будівництва площею 13 кв.м., надано поза порядком аукціону земельну ділянку площею 4969 кв.м.
З огляду на вищевикладене. земельна ділянка площею 4969 кв.м., що знаходиться за вказаною адресою не відноситься до земельних ділянок, які згідно приписів ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, а тому не могла передаватись в оренду інакше як із земельного аукціону.
Враховуючи вищевикладене, Кременчуцькою міською радою всупереч вимог ст.ст. 116, 120, 124, 134 Земельного кодексу України надано ТОВ «Моноліт Буд Інвест» у користування земельну ділянку площею 4982 кв.м. без проведення земельних торгів, адже площа об'єкта незавершеного будівництва, що належить останньому на праві приватної власності, складає лише 13 кв.м.
Аналогічна позиція щодо надання вільних земельних ділянок в оренду виключно на конкурсних засадах (проведення земельних торгів) міститься в ухвалі Вищого адміністративного суду України від 10.07.2014 у справі К/800/13735/14; у постанові Вищого господарського суду України від 21.01.2015 у справі № 910/2333/14; ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18.09.2014 у справі № 6-27897св14; у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 362/4670/16-ц; у постанові Північного апеляційного господарського суду у справі №910/4528/15-г.
Право оренди земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку, що не знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва, ТОВ «Моноліт Буд Інвест» може набути лише на конкурентних засадах в порядку, передбаченому ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України.
Відповідно до ст. 122 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» Кременчуцька міська рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно в порядку, передбаченому Земельним кодексом України.
Згідно з ч. 10 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції або Законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Так, Рішення Кременчуцької міської ради від 11.05.2017 прийнято з порушеннями вимог законодавства, а тому відповідно до ст. 21 Цивільного кодексу України підлягає визнанню незаконним та скасуванню.
Згідно з ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
У зв'язку з тим, що на підставі незаконного рішення між відповідачами укладено договір оренди земельної ділянки, зазначений договір підлягає визнанню недійсним.
Відповідно до ст.ст. 210 - 211 ЗК України визначено, що наслідком укладання угод з порушенням законодавства є визнання такої угоди судом недійсною.
Статтями 203, 228 ЦК України передбачено, що правочиии не можуть суперечити цивільно-правовому законодавству, не повинні бути спрямовані на порушення інтересів і пошкодження майна держави, територіальної громади, незаконним заволодінням ним.
Згідно вимог ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України.
Розглядаючи справи у спорах про визнання недійсними договорів оренди, суди повинні з'ясовувати питання чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такі договори.
Враховуючи те, що оскаржуване рішення Кременчуцької міської ради суперечить приписам Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», договір оренди, земельної ділянки з кадастровим номером: 5310436100:08:002:0432, який укладений на його підставі повинен бути визнаний судом недійсним.
Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 07.03.2018 року у справі №911/436/17.
Правовстановлюючі документи на земельну ділянку є документами, що посвідчують право власності або користування й видаються на підставі відповідних рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень. У спорах, пов'язаних із правом власності (користування) на земельні ділянки, недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення, на підставі яких видано відповідні акти (а це, згідно ч. 9 ст. 118 Земельного кодексу України рішення про передачу земельної ділянки, які одночасно є рішенням про затвердження проекту землеустрою), так і самі правовстановлюючі документи на земельні ділянки. Одночасно визнання недійсними правовстановлюючих документів на право власності (користування) вважається законним, належним та окремим способом поновлення порушених прав у судовому порядку.
Така правова позиція відповідає висновкам Верховного Суду України, викладеним у постановах від 22 травня 2013 року у справі № 6-33цс13.
Одночасно Верховний Суд України в постанові від 30.09.2015 у справі № 21-38а15 зазначив, що доцільним є оскарження рішення про передачу земельних ділянок у комплексному поєднанні із вимогами про визнання недійсними правовстановлюючих документів, виданих на підставі цих оскаржуваних актів.
У даному випадку спірна земельна ділянка передана у користування рішенням Кременчуцької міської ради від 11.05.2017, яким затверджено технічну документацію та передано в оренду ТОВ «Моноліт Буд Інвест» земельну ділянку площею 4982 кв.м., яка розташована на території м. Кременчук Полтавської області по вул. Небесної Сотні, в районі будинку №53.
Саме з цих підстав прокурором в позові поставлено вимоги про касування рішення, яким ділянка передана в оренду та відповідного правовстановлюючого документа.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме лайно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав.
Пунктом 2 ч.І ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що суб'єкти державної реєстрації здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Так, відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Таким чином, оскільки відповідно до вимог ст. 125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав, усунення порушень закону у даному випадку можливе шляхом скасування державної реєстрації спірного договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України кожен має право звернутись до суду за захистом порушеного права. Способами захисту є, зокрема, визнання незаконним рішення органу державної влади або місцевого самоврядування, їхніх посадових та службових осіб, визнання правочину недійсним, відновлення становища, яке існувало до порушення.
Згідно зі ст. 152 Земельного кодексу України та ст. 20 Господарського кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, який здійснюється, у тому числі, шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, визнання угод недійсними, визнання наявності або відсутності прав.
Стаття 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначає, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на землю.
Від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (п. 5 ст. 16 указаного Закону України).
Оскаржуваним рішенням та договором оренди порушені права та інтереси держави у сфері земельних відносин.
Зазначені права та охоронювані законом інтереси підлягають захисту шляхом визнання відсутності права користування спірною земельною ділянкою у ТОВ «Моноліт Буд Інвест».
Відповідно до вимог частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно із частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до статті 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Приписи статті 79 ГПК України встановлюють, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами 1-3 статті 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (пункт 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог прокурора.
Решта долучених до матеріалів справи документів та висловлених учасниками процесу пояснень була ретельно досліджена судом і наведених вище висновків стосовно задоволення позову не спростовує.
Враховуючи викладене, керуючись статтями 232-233, 237-238 ГПК України, суд
1. Позовні вимоги задовольнити повністю.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення 21 сесії 7 скликання Кременчуцької міської ради Полтавської області від 11.05.2017 в частині затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 4982 кв.м., кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 для закінчення будівництва об"єкта незавершеного будівництва - будинку охорони та будівництва 9 - поверхового житлового будинку по вул.Небесної Сотні, а районі жилого будинку №53 на території м.Кременчука Полтавської області та передачі її в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест" строком на 3 роки.
3. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 площею 4982 кв.м., яка розташована на території м. Кременчука Полтавської області по вул. Небесної Сотні, в районі будинку №53, укладений 20.06.2017 між Кременчуцькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Моноліт Буд Інвест", зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.07.2017, номер запису про інше речове право: 21482127.
4. Скасувати запис про Державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4982 кв.м., кадастровий номер 5310436100:08:002:0432 під номером 21482127.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 23.06.2025
Суддя Кльопов І.Г.