26.06.2025 Справа № 914/3261/24
місто Львів
Господарський суд Львівської області у складі судді Рима Т. Я. за участю секретаря судових засідань Прокопів І. І. розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом:Керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова Львівської області (надалі - Прокурор) в інтересах держави в особі Львівської обласної ради (надалі - Львівська ОР),
до відповідача-1:Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (надалі - Управління майном Львівської ОР або Відповідач-1),
до відповідача-2:Львівської обласної організації Національної спілки архітекторів України (надалі - Львівської обласної організації НСАУ або Відповідач-2),
треті особи:Комунальне підприємство Львівської обласної ради "Нерухомість та майно" (надалі - КП "Нерухомість і майно"),
Міністерство культури та стратегічних комунікацій України (надалі - Міністерство культури), Національна спілка архітекторів України (надалі - НСАУ)
про:визнання недійсним договору та зобов'язання повернути майно.
У судовому засіданні взяли участь представники:
позивача:Кульчицький Євгеній Геннадійович,
відповідача-1:Гриновець Орест Богданович,
відповідача-2:не з'явився,
третьої особи-1:Седлецький Ігор Геннадійович, Шеремета Микола Дмитрович,
третьої особи-2:не з'явився,
третьої особи-3:Тимкович Ірина Олександрівна.
I. ПРОЦЕДУРИ
1. Прокурор в інтересах держави в особі Львівської ОР звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Управління майном Львівської ОР та Львівської обласної організації НСАУ про визнання недійсним договору та зобов'язання повернути майно.
2. Ухвалою від 06.01.2025 суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, залучив до участі у справі третіми особами без самостійних вимог Міністерство культури та КП "Нерухомість і майно".
3. Ухвалою від 29.01.2025, відображеною у протоколі судового засідання, суд відклав підготовче засідання на 12.02.2025.
4. Ухвалою від 12.02.2025, відображеною у протоколі судового засідання, суд продовжив строк підготовчого провадження у справі на 30 календарних днів та відклав підготовче засідання на 26.03.2025. Крім того, ухвалою від 12.02.2025 суд залучив НСАУ до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні Відповідача-2.
5. Ухвалою від 26.03.2025 суд відмовив у задоволенні клопотань Львівської обласної організації НСАУ та НСАУ про зупинення провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 914/1599/24.
6. Ухвалами від 26.03.2025 та від 14.04.2025, відображеними у протоколах судових засідань, суд відкладав підготовче засідання.
7. Ухвалою від 23.04.20225 суд відмовив у задоволенні клопотання НСАУ про повернення позовної заяви та доданих до неї документів.
8. Суд створив усі можливості учасникам справи для висловлення своїх доводів і заперечень, повідомлення усіх відомих їх обставин та подання усіх можливих доказів, вирішив усі подані клопотання, а також виконав решта завдань підготовчого провадження. Зазначене стало підставою для того, що суд ухвалою від 23.04.2025 закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 21.05.2025.
9. Ухвалами від 21.05.2025 та від 12.06.2025 суд відкладав розгляд справи.
10. Ухвалою від 24.06.2025 суд відклав проголошення рішення до 26.06.2025.
11. В судовому засіданні 26.06.2025 суд проголосив вступну та резолютивну частини цього рішення.
II. АРГУМЕНТИ СТОРІН
Позиція Прокурора
12. Управління майном Львівської ОР та Спілка архітекторів уклали договір оренди майна № 30/22/2 від 15.02.2022 без проведення аукціону, за яким в оренду передано пам'ятку архітектури національного значення - «Порохова вежа». Такий договір необхідно визнати недійсним, оскільки він не відповідає актам цивільного законодавства, суперечить інтересам держави і суспільства.
13. По-перше, на момент укладення договору оренди ринкова вартість об'єкта оренди не визначалася, що є порушенням частини 4 статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статті 19 Закону України "Про охорону культурної спадщини". Зазначене порушення призвело до неправильного визначення страхової суми, яка мала би бути визначена при страхуванні цього об'єкта.
14. По-друге, договір оренди не передбачає передачу орендованого майна для розміщення творчої майстерні, що порушує частину 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Лише в такому випадку об'єкт оренди міг бути переданий в користування без аукціону.
15. По-третє, договір оренди передбачає можливість передати майно в суборенду, що суперечить частині 3 статті 15, частині 1 статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
16. По-четверте, оскільки об'єкт оренди належить до пам'яток архітектури національного значення, передача його в тимчасове користування мало відбутися за погодженням із відповідним органом охорони культурної спадщини. Проте повноважний орган погодив укладення договору оренди вже після укладення такого договору.
17. По-п'яте, договір оренди не містить такої істотної умови, як зобов'язання орендаря забезпечити збереження пам'ятки. Зазначене порушує вимоги статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини».
18. Отже, оскаржуваний договір укладено з порушенням вимог частин 4 статті 8, частин 2 та 3 статті 15, частини 1 статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", вимог пунктів 44-46, 171 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, статей 18, 19, 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини".
19. Предметом позову є:
19.1. Визнання недійсним договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022.
19.2. Зобов'язання Львівської обласної організації НСАУ повернути орендоване майно КП "Нерухомість і майно".
20. Підставою позову є порушення законодавства при укладенні договору (без визначення ринкової вартості об'єкта оренди, з можливістю передати майно в суборенду, без погодження з Міністерством культури). Правова підстава позову - частина 1 статті 203, частини 1, 3 статті 215 Цивільного кодексу України.
21. Прокурор зазначив у позові, що попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат складається з 6' 056,00 грн витрат на оплату судового збору.
Позиція Позивача - Львівської ОР
22. В цілому Позивач повторив доводи Прокурора, підтримавши позов.
Заперечення відповідача - Управління майном Львівської ОР
23. Відповідач-1 визнав позовні вимоги.
Заперечення відповідача - Львівської обласної організації НСАУ
24. Відповідач-2 повністю заперечив позовні вимоги.
25. Ринкову вартість об'єкта оренди не встановлювали, оскільки це відповідає рішенню Львівської ОР від 29.09.2020 № 1086 «Про оренду майна спільної власності територіальних громад області» (додатку 1), яким затверджено примірний договір оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області. Пункт 1.2 цього договору встановлює необхідність визначення ринкової або балансової вартості.
26. Львівська обласна організація НСАУ як творча спілка має право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону на підставі абзацу 2 частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
27. Договір оренди дійсно передбачає можливість передачі орендованого майна в суборенду. Проте це положення міститься в примірному договорі оренди, що був затверджений рішенням Львівської ОР від 29.09.2020 № 1086 «Про оренду майна спільної власності територіальних громад області» (додатку 1).
28. Згідно зі статтею 3 Закону України «Про посилення захисту майна редакцій засобів масової інформації, видавництв, книгарень, підприємств книгорозповсюдження, творчих спілок» органи місцевого самоврядування зобов'язані укласти договір найму (оренди) на невизначений строк приміщень, в яких перебувають творчі спілки, в порядку та за тарифами, встановлених для бюджетних організацій. Станом на час ухвалення цього закону Спілка архітекторів знаходилася в приміщенні Порохової вежі. Це підтверджується протоколами засідань організації за 2002 та 2010 роки, актами ревізійної комісії за 2008-2011 та 2009-2022 роки, а також свідоцтвом про реєстрацію спілки від 21.06.2002. Отже, Львівська обласна організація НСАУ мала право для визначення розміру орендної плати за пільговими умовами. Зокрема, на підставі рішення Львівської ОР 28.04.2015 № 1353 «Про встановлення орендної плати для громадських організацій, суспільно-культурних товариств, часописів, видавництв та книготорговельних підприємств» зі змінами.
Пояснення третьої особи - Міністерства культури
29. Міністерство культури просить відмовити в задоволенні позовних вимог.
30. За зверненням Управління майном СВ Львівської ОР від 16.02.2024 Міністерство культури 20.02.2024 погодило передачу в оренду Порохової вежі Спілці архітекторів.
31. Львівська обласна організація НСАУ та Департамент архітектури та розвитку містобудування Львівської ОДА 20.12.2023 уклали охоронний договір № 47-АА-23 щодо об'єкта оренди.
32. Оскільки Львівська обласна організація НСАУ є суб'єктом творчої діяльності, є організацією у сфері культури, тому має право на підставі частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на набуття в користування комунального майна без проведення аукціону.
33. Міністерство культури не вбачає порушень пам?яткоохоронного законодавства при укладенні договору оренди, а тому заперечує проти позову.
Пояснення третьої особи - КП "Нерухомість і майно"
34. КП "Нерухомість і майно" не є стороною оспорюваного договору, а виступає лише балансоутримувачем майна, що є його предметом. При вирішенні спору покладається на розсуд суду.
Пояснення третьої особи - НСАУ
35. Порохова вежа перебуває в законному користуванні Львівської обласної організації НСАУ ще з 1956 року, а з моменту розпаду СРСР мала перейти у її власність згідно з нормами законодавства.
36. Крім того, Порохова вежа перебуває у законному безстроковому безоплатному користуванні НСАУ з 1994 року на підставі розпорядження Президента України від 09.03.1994 № 16/94-рп та розпорядження Представника Президента України у Львівській області від 31.05.1994 № 507.
37. Порохова вежа відповідно до пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 05.11.1991 № 311 віднесена до загальнодержавної (республіканської) власності, а постановою Верховної Ради України від 10.04.1992 № 2268-XII передана у розпорядження Фонду державного майна України до визначення правонаступника. Передача майна до комунальної власності не здійснювалась.
38. На момент передачі будівля передавалась єдиній юридичній особі - Спілці архітекторів України, у складі якої Львівська організація діяла як територіальний підрозділ. Лише з 2002 року створено окрему юридичну особу Львівську обласну організацію НСАУ. Вона лише з дозволу центральної організації (п. 40 Статуту НСАУ, п. 28 Статуту Львівської організації) здійснює користування приміщенням виключно для статутної діяльності, без права відчуження чи передачі майна будь-кому.
39. Порохова вежа не вибувала з державної власності, а право Львівської ОР на комунальну власність зареєстровано незаконно. З огляду на це укладення Договору оренди від 15.02.2022 є юридично необґрунтованим, оскільки орендодавець не мав повноважень розпоряджатися цим майном. Таким чином, Договір оренди є нікчемним, адже укладений особою, яка не є законним власником майна.
40. Господарський суд міста Києва розглядає справу № 914/1599/24 за позовом НСАУ щодо оскарження реєстрації права власності Львівської ОР. Результати цього спору мають значення для визначення правової природи укладеного договору оренди.
41. Крім того, Управління майном Львівської ОР як структурний підрозділ обласної ради не може виступати відповідачем у справі, де позивачем є сама рада, з огляду на їх адміністративну підпорядкованість.
III. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Факти
42. Рішенням № 987 від 09.07.2009 (том 3, а. с. 145) Львівська ОР оформила право спільної власності територіальних громад Львівської області в особі Львівської ОР, у т. ч. на адміністративну будівлю, що розташована за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4.
43. Територіальна громада в особі Львівської ОР є власником адмінбудинку А-3 загальною площею 743,5 м2 по вулиці Підвальній, 4, у місті Львові. Про зазначене свідчить Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки 406251510 від 02.12.2024 (том 1, а. с. 27).
44. Цей будинок є пам'яткою культурної спадщини національного значення Порохова вежа (охоронний № 336), що відображено в листі Міністерства культури № 06/15/534 від 17.01.2024 (том 1, а. с. 110), № 06/13/106-55 від 04.12.2024 (том 1, а. с. 121). Вказана пам'ятка є невід'ємною складовою об?єкта всесвітньої спадщини «Львів. Ансамбль історичного центру» (С 865 bis) під назвою «Gunpowder Tower» (Порохова вежа).
45. Порохова вежа перебуває в оренді Львівської обласної організації НСАУ тривалий час, про що свідчить охоронно-орендний договір на використання пам'ятника архітектури від 05.01.2002 (том 3, а. с. 155).
46. Рішенням № 786 від 12.03.2019 Львівська ОР надала в оренду Львівській обласній організації НСАУ Порохову вежу, установивши орендну ставку в розмірі 3 % від вартості цих приміщень, яка визначена шляхом проведення незалежної оцінки, строком на один рік (том 1, а. с. 28).
47. Управління майном Львівської ОР та Львівська обласна організація НСАУ уклали договір оренди № 79/19 нерухомого майна від 28.12.2019 (надалі - Договір оренди від 28.12.2019) (том 3, а. с. 188-191).
48. Балансоутримувач (КП "Нерухомість і майно") за актом приймання-передачі 29.09.2020 (том 3, а. с. 193) передав Львівській обласній НСАУ Порохову вежу.
49. Відповідно до пункту 1.1 Договору оренди від 28.12.2019 вартість об'єкта оренди визначена станом на 30.11.2019 і становить 16'863'010,00 грн без ПДВ згідно зі звітом про незалежну (експертну) оцінку, затвердженим наказом управління майном спільної власності обласної ради від 17.12.2019 № 117-о.
50. Згідно з пунктами 8.1 та 8.6 Договору оренди від 28.12.2019 він укладений строком на 1 рік, що діє від 20.12.2019 до 19.12.2020 включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після припинення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
51. Договір оренди від 28.12.2019 пролонговувався.
52. Балансоутримувач (КП "Нерухомість і майно") передав Львівській обласній організації НСАУ Порохову вежу за актом приймання-передачі 01.01.2021 (том 1, а. с. 33).
53. Наказом від 31.12.2021 № 245-н Управління майном Львівської ОР продовжило договір оренди від 28.12.2019 № 79/19 строком на 5 років (а. с. том 1, а. с. 29).
54. Управління майном Львівської ОР та Львівська обласна організація НСАУ уклали договір № 30/22/2 оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, від 15.02.2022 (надалі - Договір оренди від 15.02.2022) (том 1, а. с. 30-32). Договір укладено без проведення аукціону.
55. Цей договір передбачає низку умов:
55.1. Балансова вартість майна станом на 01.01.2021 становить 1?927?703,43 грн. Балансова залишкова вартість визначена на підставі довідки балансоутримувача (пункт 1.2 договору).
55.2. Майно передається в оренду для розміщення творчої спілки (громадської організації) на площі, що не використовуються для провадження підприємницької діяльності (пункт 1.3 договору).
55.3. Розмір орендної плати за об'єкт встановлюється відповідно до чинної на момент укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішення обласної ради, і становить 780,63 грн за січень 2021 року без ПДВ (пункт 3.1 договору).
55.4. Орендар має право за письмовою згодою орендодавця передати майно в суборенду, за винятком майна, отриманого без проведення аукціону (пункт 6.20 договору).
55.5. Договір оренди укладено строком на 5 років, що діє від 01.01.2021 до 31.12.2025 включно (пункт 8.1 договору).
56. Листом № 11/15/750-24 від 20.02.2024 Міністерство культури погодило Управління майном Львівської ОР передачу в установленому порядку Порохової вежі шляхом укладення договору оренди зі Спілкою архітекторів (том 1, а. с. 122-123). При цьому, як убачається з тексту цього листа, Управління майном Львівської ОР звернулося до міністерства за погодженням передачі в оренду лише 16.02.2024, тобто зі спливом двох років після укладення Договору оренди від 15.02.2022.
57. Західний офіс Державної аудиторської служби України 10.08.2023 провів ревізію фінансово-господарської діяльності Управління майном Львівської ОР за період з 01.01.2020 по 31.05.2023, про що склав акт від 10.08.2023 (том 1, а. с. 34-98).
58. За результатами проведеного контролю за виконанням умов договору оренди відповідна комісія склала акт від 26.09.2023 (том 1, а. с. 102), яким установила, що в приміщенні Порохової вежі на площі 33 м2 розташоване кафе, що не відповідає цільовому використанню майна. Проте в подальшому внаслідок ужитих заходів зазначене кафе припинило свою діяльність на цих площах, про що свідчить акт обстеження від 01.12.2023 (а. с. 106).
Право
Загальні засади
59. Стаття 204 Цивільного кодексу України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду про визнання його недійсним.
60. Визнання договору недійсним є інститутом, що спрямований на захист прав та інтересів учасників цивільного обороту, а також публічного порядку. Це механізм, за допомогою якого усуваються правові наслідки правочину, що укладений із порушенням вимог закону.
61. Згідно з частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
62. До вимог, передбачених статтею 203 Цивільного кодексу України, належить те, що зміст правочину не повинен суперечити законам, інтересам держави та суспільства, а також моральним засадам. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися правила, що містяться в імперативних нормах, тобто тих, які не можуть бути змінені учасниками цивільних відносин.
63. Правочини з вадами волі, суб'єктного складу, форми, змісту тощо, тобто ті, що не відповідають вимогам, визначеним у статті 203 Цивільного кодексу України, тим самим порушують право. Це означає, що вони є неправомірними діями, тобто правопорушеннями. Проте суть правочину полягає в тому, що він є правомірною дією, і відтак, виникає явна суперечність, адже не можна вважати правочинами неправомірні дії.
64. Потрібно наголосити, що правопорушення має місце в момент учинення правочину. Оскільки правочин є юридичним фактом, то саме він (а не його наслідки, тобто правовідносини) розцінюється як правопорушення. Отже, недійсність пов'язується із самим фактом вчинення протиправної дії.
65. Управління майном СВ Львівської ОР є органом Львівської ОР, що утворюється з метою здійснення повноважень щодо управління майном та об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст Львівської області (пункт 1.1 Положення про Управління майном СВ Львівської ОР).
66. Пунктом 2.2.10 Положення про Управління майном СВ Львівської ОР передбачено, що управління забезпечує у встановленому порядку надання в оренду майна.
67. Реалізуючи повноваження щодо управління об'єктами спільної власності територіальних громад, Управління майном СВ Львівської обласної ради зобов'язане при укладенні договорів оренди діяти винятково відповідно до вимог чинного законодавства. Це включає належну правову перевірку змісту, форми та обставин вчинення правочину з метою забезпечення його дійсності.
Щодо погодження з Міністерством
68. Відповідно до частини 1 статті 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" об'єкти культурної спадщини, що є пам'ятками (за винятком пам'яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.
69. Вказана вимога має імперативний характер та спрямована на захист об'єктів культурної спадщини.
70. Згідно з пунктом 20 частини 2 статті 5 Закону України "Про охорону культурної спадщини" до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, належить погодження відчуження або передачі пам'яток національного значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління.
71. Відповідно до пункту 1 Положення про Міністерство культури та стратегічних комунікацій України, що затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 16.10.2019 р. № 885, Міністерство культури є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України. Міністерство культури є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сферах культури…, а також забезпечує формування та реалізацію державної політики у сферах відновлення та збереження національної пам'яті, мистецтв, охорони культурної спадщини, музейної справи, вивезення, ввезення і повернення культурних цінностей, кінематографії.
72. Пунктом 98 частини 4 цього положення встановлено, що Міністерство культури відповідно до покладених на нього завдань у межах повноважень, передбачених законом, погоджує відчуження або передачу пам'яток національного значення їх власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління.
73. Згідно з частиною 4 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам'яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна.
74. Порядок передачі в оренду державного і комунального майна затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483 (надалі - Порядок № 483).
75. Відповідно до абзацу 1 пункту 44 Порядку № 483 якщо об'єктом оренди є пам'ятка культурної спадщини, щойно виявлений об'єкт культурної спадщини чи її (його) частина (далі - пам'ятка), балансоутримувач протягом двох робочих днів з дати отримання заяви потенційного орендаря або орендодавця про включення майна до Переліку відповідного типу надсилає таку заяву та додані до неї документи відповідному органу охорони культурної спадщини.
76. Згідно з пунктом 45 Порядку № 483 орган охорони культурної спадщини в межах строку, передбаченого абзацом шостим частини другої статті 6 Закону, приймає рішення про надання згоди або про відмову у погодженні передачі в оренду відповідної пам'ятки та надсилає його балансоутримувачу. Рішення про відмову у погодженні передачі в оренду відповідної пам'ятки приймається за наявності підстав, передбачених статтею 7 Закону.
77. Пунктом 46 Порядку № 483 передбачено, що орган охорони культурної спадщини встановлює режими використання пам'ятки відповідно до статті 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини" та приймає рішення про надання згоди на передачу пам'ятки в оренду також з такими умовами:
77.1. Укладення власником пам'ятки, уповноваженим ним органом (особою) або балансоутримувачем охоронного договору (внесення змін до існуючого охоронного договору відповідно до поданих органом охорони культурної спадщини пропозицій), якщо охоронний договір щодо пам'ятки не укладено або якщо існуючий охоронний договір потребує внесення змін, не пізніше дати оголошення аукціону або дати укладення договору оренди, якщо об'єкт підлягає передачі в оренду без проведення аукціону.
77.2. Включення орендодавцем до додаткових умов оренди умови про обов'язок орендаря дотримуватися вимог і обмежень охоронного договору, змін до нього, включення такого обов'язку до договору оренди, оприлюднення копії охоронного договору, змін до нього в електронній торговій системі.
78. У постанові від 22.01.2019 у справі № 554/12781/14-а Верховний Суд зробив висновок: з огляду на встановлені обставини справи, Верховний Суд погоджується із висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що відповідач погодився із проведеними будівельними роботами у приміщенні на вул. Жовтневій, 31 у м. Полтаві та передав вказаний об'єкт в оренду без погодження науково-проектної документації, та за відсутності попереднього погодження Мінкультури на передачу в оренду пам'ятки національного значення, що свідчить про недотримання відповідачем встановленої процедури передачі в оренду об'єктів культурної спадщини власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі, встановленої статтями 18, 26 Закону № 1805-ІІІ, а тому, не заперечуючи наявності у Міськради виключної компетенції щодо здійснення прав власності від імені територіальної громади на розпорядження комунальним майном, суди правильно вказали, що з урахуванням специфіки даного об'єкту комунальної власності, право відповідача щодо передачі даного об'єкту у володіння, користування іншій юридичній або фізичній особі обмежене необхідністю дотримання режимів використання пам'яток, встановлених органами охорони культурної спадщини, а також зобов'язанням отримання відповідних дозволів органів охорони культурної спадщини в залежності від категорії пам'яток (місцевого та національного значення).
79. Договір оренди від 15.02.2022 було укладено без наявного на той момент погодження центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини. Надання згоди після укладення договору (20.02.2024) не може розглядатися як належне дотримання імперативної процедури його укладення.
Щодо оцінки об'єкта оренди
80. Згідно з частиною 1 статті 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).
81. Оскільки визначення вартості об'єкта оренди є складовою істотної умови договору оренди, його укладення передбачає обов'язкове проведення його грошової оцінки.
82. Частинами 4 та 7 статті 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що вартість об'єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, зокрема за умови, коли об'єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк. Ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди визначається відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.
83. Відповідно до статті 19 Закону України "Про охорону культурної спадщини" кожна пам'ятка має майнову цінність, що обчислюється у грошовій одиниці України. Пам'ятки підлягають грошовій оцінці за нормативами і методиками, що затверджуються Кабінетом Міністрів України.
84. Кабінет Міністрів України постановою № 1447 від 26.09.2002 затвердив Методику грошової оцінки пам'яток (надалі - Методика № 1447), яка визначає процедури проведення грошової оцінки пам'яток археології, історії, монументального мистецтва, архітектури та містобудування, садово-паркового мистецтва, ландшафтних пам'яток національного та місцевого значення.
85. Частиною 3 Методики № 1447 передбачено, що вона поширюється на випадки проведення суб'єктами оціночної діяльності грошової оцінки пам'яток… у випадку передачі в оренду.
86. Згідно з пунктом 1 частини 7 Методики № 1447 для цілей оренди пам'ятки використовується ринкова вартість (в окремих випадках - спеціальна вартість) як база оцінки.
87. Таким чином, з аналізу наведених нормативно-правових актів випливає, що передача в оренду об'єкта культурної спадщини можлива лише за умови обов'язкового проведення грошової оцінки на основі його ринкової вартості. Така оцінка є необхідною для належного визначення вартості об'єкта як істотної умови договору оренди. Використання балансової або будь-якої іншої умовної вартості (зокрема балансової) не відповідає вимогам законодавства, яке регулює оренду пам'яток культурної спадщини та свідчить про порушення встановленого порядку його укладення.
88. Всупереч цьому пунктом 1.2 Договору оренди від 15.02.2022 сторони визначили балансову вартість об'єкта оренди станом на 01.01.2021 у розмірі 1'927'703,43 гривень. Балансова залишкова вартість визначена на підставі довідки балансоутримувача.
89. Пунктом 175 Порядку № 483 орендар протягом десяти календарних днів з дати укладення договору оренди зобов'язаний застрахувати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно на користь балансоутримувача, а єдиний майновий комплекс - на користь орендодавця майна на період строку дії договору оренди на суму:
- вартості майна відповідно до висновку про ринкову вартість (акта оцінки), визначеного відповідно до законодавства про оцінку майна, під час передачі такого майна в оренду - якщо така оцінка майна здійснювалася; або
- балансової вартості майна, але не менше ніж добуток місячної орендної плати за орендоване майно за договором оренди, помножений на 100, - якщо оцінка ринкової вартості такого майна не здійснювалася.
90. Сторони у пункті 6.10 Договору оренди від 15.02.2022 погодили обов'язок орендаря застрахувати об'єкт оренди на суму, визначену у пункті 1.2 договору.
91. Сторони не надали договору страхування Порохової вежі. Проте у судовому засіданні представники Відповідача-2 визнали, що сума страхового відшкодування в договорах страхування була визначена на основі балансової, а не ринкової вартості об'єкта.
92. Отже, занижена вартість об'єкта оренди призводить до зменшеного розміру страхової виплати, що суттєво обмежує можливість отримання повного відшкодування збитків у разі пошкодження об'єкта страхування (об'єкта оренди). За таких умов власник істотно позбавляється належного захисту майнових інтересів у випадку можливого настання страхового випадку.
93. Суд не погоджується з аргументами Відповідача-2 про правомірність визначення оцінки майна на підставі актів органу місцевого самоврядування (див. пункт 25 цього рішення), адже такі прямо суперечать вимогам частин 4 та 7 статті 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Закону України "Про охорону культурної спадщини" та Методики № 1447. Оренда об'єктів культурної спадщини регулюється спеціальним законодавством, яке передбачає обов'язкове проведення грошової оцінки на основі ринкової вартості для цілей передачі пам'ятки в оренду.
94. Крім того, примірний договір оренди майна, затверджений рішенням Львівської обласної ради № 1086 від 29.09.2020, є універсальною формою, яка застосовується до усіх об'єктів спільної власності територіальних громад незалежно від їхнього виду чи призначення. Пунктом 1.2 цього договору передбачено можливість обрання між балансовою та ринковою вартістю. Водночас щодо пам'яток архітектури така альтернатива неприйнятна через дію спеціального правового режиму, який вимагає проведення ринкової оцінки відповідно до Методики № 1447. Таким чином, положення примірного договору не можуть змінювати обов'язкові вимоги спеціального законодавства щодо оренди пам'яток.
95. Потрібно нагадати, що у Договорі оренди від 28.12.2019 сторони визначили ринкову вартість (див. пункт 49 цього рішення). Проте з якихось причин при укладенні Договору оренди від 15.02.2022 вирішили визначити вартість об'єкта оренди на основі балансової вартості.
96. Зазначені вище умови Договору оренди від 15.02.2022 (щодо погодження з Міністерством культури та визначення вартості об'єкта оренди) є засадничими, стосуються договору в цілому, тому спричиняють визнання його недійсним у цілому.
Щодо правомірності умови про можливість передати Порохову вежу в суборенду
97. Відповідно до частини 3 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підприємствам, установам і організаціям, що отримали в оренду державне та/або комунальне майно без проведення аукціону, заборонено укладати договори суборенди щодо цього майна.
98. Частиною 1 статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за виключенням майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом.
99. Сторони у пункті 6.20 Договору оренди від 15.02.2022 погодили право орендаря за письмовою згодою орендодавця передати майно в суборенду, за винятком майна, отриманого без проведення аукціону.
100. Отже, умови пункту 6.20 Договору оренди від 15.02.2022 фактично дублюють встановлену законом заборону на передачу в суборенду майна, отриманого без проведення аукціону. Таким чином, положення договору в цій частині не порушують законодавства.
Щодо правомірності передачі Порохової вежі в оренду без проведення аукціону
101. Згідно з абзацом 2 частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" право на отримання в оренду державного та комунального майна, що не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону також мають державні та комунальні підприємства, установи, організації у сфері культури і мистецтв чи громадські організації у сфері культури і мистецтв (у тому числі національні творчі спілки або їх члени під творчі майстерні).
102. Пунктом 1.3 Договору оренди від 15.02.2022 передбачено, що майно передається в оренду для розміщення творчої спілки (громадської організації)… Відсутність у Договорі оренди від 15.02.2022 прямої вказівки на використання приміщення саме для облаштування творчої майстерні може свідчити про недоліки його умов (формулювань). Водночас ключовим критерієм для застосування порядку передачі майна без проведення аукціону згідно з абзацом 2 частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є не лише визначена у договорі мета використання, а й статус орендаря як суб'єкта права на таку оренду.
103. Згідно із пунктом 1 Статуту Львівської обласної організації НСАУ (нова редакція), що затверджений рішенням конференції від 01.07.2021 (а. с. 184-194) ця організація є місцевим творчим осередком НСАУ - незалежне, добровільне, місцеве об'єднання творчих працівників, яке має фіксоване членство, діє на підставі статуту і об'єднує на добровільних засадах професійних архітекторів області.
104. Зважаючи на те, що Львівська обласна організація НСАУ за своїм правовим статусом належить до організації у сфері культури і мистецтв, вона є суб'єктом, якому законом надано право орендувати державне чи комунальне майно без проведення аукціону. Тому сама лише відсутність у договорі оренди чіткого визначення цільового призначення майна не свідчить про відсутність у орендаря відповідного права. Отже, не є підставою для визнання договору недійсним.
Щодо відсутності умови про збереження пам'ятки
105. Відповідно до частини 1 статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" усі власники пам'яток, щойно виявлених об'єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об'єкти зобов'язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір.
106. Частиною 2 статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" передбачено, що при передачі пам'ятки, щойно виявленого об'єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам'ятка, щойно виявлений об'єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам'ятки, щойно виявленого об'єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини. Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України.
107. Проте Львівська ОР як власник пам'ятки архітектури досі не уклала охоронного договору, про що зазначив представник Міністерства культури в судовому засіданні 24.06.2025.
108. Постановою Кабінету Міністрів України від 28 грудня 2001 р. № 1768 затверджено Порядок укладення охоронних договорів на пам'ятки культурної спадщини (надалі - Порядок № 1768).
109. Відповідно до пунктів 2 та 3 Порядку № 1768 ( в редакції, чинній на момент укладення Договору оренди від 15.02.2022) власник пам'ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов'язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам'ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини. Якщо пам'ятка належить до категорії пам'яток національного значення, охоронний договір підписується органом охорони культурної спадщини, на території якого знаходиться пам'ятка, після погодження його з центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини.
110. Однак сам по собі цей факт не свідчить про недійсність укладеного договору оренди. По-перше, Львівська ОР як власник об'єкта оренди не уклала охоронного договору станом на момент укладення Договору оренди від 15.02.2022. Очевидно тому у самому Договорі оренди від 15.02.2022 відсутня передбачена законом істотна умова щодо збереження пам'ятки.
111. По-друге, загальне правило про "забезпечення особою, якій передається пам'ятка, збереження пам'ятки відповідно до вимог цього Закону" фактично дублює законодавчу вимогу про обов'язок користувача утримувати пам'ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору (частина 1 статті 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини").
112. Відсутність відповідної умови на момент укладення договору оренди не призвела до порушення прав та законних інтересів сторін, не унеможливила виконання договору та досягнення його мети. За таких обставин суд вважає, що виявлене порушення не є підставою для визнання договору оренди недійсним.
113. Стосовно аргументів НСАУ про наявність у неї права безстрокового користування будівлею та відсутності у Львівської ОР права власності на неї (див. пункти 35-40 цього рішення), суд зазначає, що ці обставини не є предметом розгляду у цій справі та не впливають на вирішення спору про дійсність чи недійсність оспорюваного договору. У межах цього провадження суд перевіряє дотримання вимог законодавства при укладенні Договору оренди від 15.02.2022. Зокрема порушень, на які посилається Прокурор, що стосуються порядку передачі пам'ятки культурної спадщини в оренду.
114. Питання щодо правомірності набуття Львівською ОР права власності на будівлю розглядається в межах справи № 914/1599/24, яка перебуває на розгляді Господарського суду міста Києва.
115. Підсумовуючи наведене вище, суд зазначає, що не всі порушення, на які посилається Прокурор, можуть бути підставою для визнання Договору оренди від 15.02.2022 недійсним. Водночас встановлені порушення порядку погодження передачі пам'ятки в оренду та неналежне визначення вартості об'єкта оренди, що є істотною умовою договору, свідчать про укладення договору з порушенням імперативних вимог законодавства. Сукупність цих порушень є підставою для визнання договору недійсним.
Застосування наслідків недійсності Договору оренди від 15.02.2022
116. Відповідно до частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
117. Згідно зі статтею 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
118. Пунктом 2.3 Договору оренди від 15.02.2022 передбачено, що у разі припинення цього договору орендар повертає мано КП "Нерухомість і майно". Орендар повертає майно за актом приймання-передачі, який підписують орендар, орендодавець та балансоутримувач.
119. Отже, у зв'язку з визнанням Договору оренди від 15.02.2022 недійсним, Львівська обласна організація НСАУ зобов'язана повернути орендоване майно балансоутримувачу.
IV. СУДОВІ ВИТРАТИ
Розподіл витрат на оплату судового збору
120. Витрати на оплату судового збору покладаються на Відповідачів порівну на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Враховуючи наведене, керуючись статтями 73, 74, 76, 77, 78, 79, 91, 114, 238, Господарського процесуального кодексу України, суд
Вирішив:
1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати недійсним договір оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області № 30/22/2 від 15.02.2022, який укладений між Управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради та Львівською обласною організацією Національної спілки архітекторів України.
3. Зобов'язати Львівську обласну організацію Національної спілки архітекторів України (адреса: 79008, Львівська область, місто Львів, вулиця Підвальна, будинок 4; ідентифікаційний код 02922169) повернути орендоване майно за договором № 30/22/2 від 15.02.2022 за актом приймання-передачі Комунальному підприємству Львівської обласної ради "Нерухомість та майно" (адреса: 79008, Львівська область, місто Львів, вулиця Винниченка будинок, 8; ідентифікаційний код 33358550).
4. Стягнути з Львівської обласної організації Національної спілки архітекторів України (адреса: 79008, Львівська область, місто Львів, вулиця Підвальна, будинок 4; ідентифікаційний код 02922169) на користь Львівської обласної прокуратури (адреса: 79005, Львівська область, місто Львів, проспект Шевченка, будинок 17/19; ідентифікаційний код 02910031) 3'028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп відшкодування витрат на оплату судового збору.
5. Стягнути з Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (адреса: 79008, Львівська область, місто Львів, вулиця Винниченка, будинок 18; ідентифікаційний код 25255072) на користь Львівської обласної прокуратури (адреса: 79005, Львівська область, місто Львів, проспект Шевченка, будинок 17/19; ідентифікаційний код 02910031) 3'028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп відшкодування витрат на оплату судового збору.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції в порядку та строки, які визначені статтями 254, 256 Господарського процесуального кодексу України. Апеляційну скаргу подають безпосередньо до Західного апеляційного господарського суду.
Повний текст рішення складено та підписано 26.06.2025.
Суддя Рим Т.Я.