Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"16" червня 2025 р. Справа № 922/1087/25
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Байбака О.І.
при секретарі судового засідання Пугачові Д.І,
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Керівника Немишлянської окружної прокуратури міста Харкова в особі Харківської міської ради (61003, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7; код ЄДРПОУ: 04059243)
до Фізичної особи-підприємця Гончаренко Алли Борисівни ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_1 )
про розірвання договору та повернення земельної ділянки
за участю представників сторін:
прокурора - Клейн Л.В. (службове посвідчення № 072868 від 01.03.2023);
позивач - не з'явився;
відповідач - не з'явився;
Керівник Немишлянської окружної прокуратури міста Харкова (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Харківської міської ради (далі - позивач) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Гончаренко Алли Борисівни (далі - відповідач), в якій просить суд розірвати договір оренди землі від 25.04.2006, укладений між Харківською міською радою та ФОП Гончаренко Аллою Борисівною, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 25.04.2006 за № 840667100051 та зобов'язати ФОП Гончаренко Аллу Борисівну повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,8329 га, кадастровий номер 6310138500:07:006:0054, розташовану за адресою: Стадіонний проїзд (в районі ж/б № 8/5) у місті Харкові.
В обґрунтування своїх вимог прокурор вказує на те, що між Харківською міською радою та ФОП Гончаренко А.Б. укладено договір оренди землі від 25.04.2006 за № 840667100051 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення строком: на період будівництва до 01.03.2008 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2031. Прокурор вказує, що ФОП Гончаренко А.Б. отримавши за наведеним договором земельну ділянку при цьому істотно порушено умови наведеного договору, а саме, не здійснила відповідного будівництва та тривалий час не вносить орендну плату. З огляду на викладені обставини прокурор вважає наявними підстави для розірвання вказаного договору та повернення земельної ділянки територіальній громаді в особі Харківської міської ради.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.03.2025 для розгляду даної справи визначено суддю Калініченко Н.В.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 28.03.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/1087/25, постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження; призначено у справі підготовче засідання; встановлено сторонам строк для подання заяв по суті спору.
В процесі розгляду справи на стадії підготовчого провадження відповідач не скористався своїм правом на подання відзиву на позовну заяву.
Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 19.05.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 26.05.2025.
На підставі п. 2.3.50 Положення про автоматизовану систему документообігу суду, а саме, звільнення судді з посади, призначено повторний автоматизований розподіл розгляду справи.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.05.2025 для розгляду даної справи визначено суддю Байбака О. І.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 28.05.2025 справу № 922/1087/25 прийнято до розгляду новим складом суду та призначено справу до розгляду по суті у судовому засіданні на 16.06.2025.
На судове засідання 16.06.2025 прибув прокурор, який підтримав вимоги, викладені у позові, просить суд їх задовольнити у повному обсязі.
Позивач та відповідач у судове засідання 16.06.2025 своїх уповноважених представників не направили, про причини неприбуття суд не повідомили, хоча судом вжито передбачених законом заходів з метою їх повідомлення про дату, час та місце проведення судового засідання.
Згідно з вимогами ст. 120 ГПК України, суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов'язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень. Учасники судового процесу зобов'язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв'язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
Прокурор та позивач були повідомлені судом про розгляд справи шляхом направлення копії відповідних ухвал до їх електронних кабінетів в системі «Електронний суд».
З метою повідомлення відповідача про розгляд справи та надання останньому можливості реалізувати власні процесуальні права, судом засобами поштового зв'язку на його юридичну адресу, зазначені у позовній заяві та в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань направлено копії ухвал від 28.03.2025, від 28.04.2025, від 19.05.2025, від 28.05.2025, проте всі вони повернулися на адресу суду з відміткою відділення поштового зв'язку «адресат відсутній за вказаною адресою». Відомостей про наявність у відповідача іншої адреси матеріали справи не містять.
Згідно з вимогами п. п. 5-6 ст. 242 ГПК України, учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності в особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення, якщо така адреса відсутня. Днем вручення судового рішення, зокрема, є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
З урахуванням викладеного, судом виконано процесуальний обов'язок щодо повідомлення сторін про розгляду справи, а останні в розумінні вимог ст. 120, п. п. 5-6 ст. 242 ГПК України вважаються такими, що належним чином повідомлені про такий розгляд.
Оскільки неявка у судове засідання представників відповідача та позивача не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за необхідне розглядати справу за відсутності останніх, за наявними в матеріалах справи документами.
Перевіривши матеріали справи, оцінивши надані суду докази та доводи, суд встановив.
Щодо повноважень прокурора на звернення до суду з позовом у даній справі.
Частиною 2 ст. 4 ГПК України передбачено, що юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
З урахуванням положень статей 4, 42, 44, 46 ГПК України право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, є процесуальним правом.
Відповідно до ч. 3 ст. 4 ГПК України до господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб. До таких осіб процесуальний закон відносить прокурора та визначає підстави участі цієї особи у господарській справі.
Згідно ч. 3 ст. 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.
Відповідно до п. З ст. 131-1 Конституції України, на прокуратуру України покладається представництво інтересів держави в суді у виключних випадках та порядку, що визначені законом.
Статтею 131-1 Конституції України передбачено, що організація і порядок діяльності органів прокуратури визначається законом.
Згідно з вимогами ч. 3 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.
Відповідно до ч. 4 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.
Згідно рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі № 1-1/99 державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону, гарантування державної економічної інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб'єктів права власності та господарювання тощо. Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Проте держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств.
Із врахуванням того, що “інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Крім того, основною метою ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідності дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини. Необхідність забезпечення такої рівноваги відображено у статті 1, зокрема вказано на потребі дотримання обґрунтованої пропорційності між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються досягти шляхом позбавлення особи її власності.
При цьому, Європейський суд з прав людини у своїй практиці зауважує, що при визначенні суспільних інтересів завдяки безпосередньому знанню суспільства та його потреб національні органи мають певну свободу розсуду, оскільки вони першими виявляють проблеми, які можуть виправдовувати позбавлення власності в інтересах суспільства, та знаходять засоби для їх вирішення.
Отже, створена Конвенцією система захисту покладає саме на національні органи влади обов'язок визначальної оцінки щодо існування проблеми суспільного значення, яка виправдовує як заходи позбавлення права власності, так і необхідність запровадження заходів з усунення несправедливості.
Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної фізичної чи юридичної особи, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні у справі “Трегубенко проти України» від 02.11.2004 зазначив, що “правильне застосування законодавства незаперечно становить “суспільний інтерес».
Прокурор звертається до суду з метою захисту інтересів держави, в основі яких завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій та програм.
Інтереси держави охоплюються здійсненням її функцій, діяльністю її органів, які законодавчо наділені певними повноваженнями.
Згідно зі статтями 13, 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля та її надра є об'єктами права власності Українського народу, від імені якого право власності здійснюють органи державної влади і місцевого самоврядування у межах, визначених Конституцією України і Законами України.
Відповідно до статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, у тому числі, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.
Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України, земельні правовідносини в Україні регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Пункт 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлює, що вирішення питань у сфері регулювання земельних відносин є винятковою компетенцією Харківської міської ради.
Згідно зі статтею 12 Земельного кодексу України до виключної компетенції Харківської міської ради належить:
- розпорядження землями територіальної громади міста Харкова;
- здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства;
- передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам.
Відповідно до пункту 1 статті 10, пункту 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ради представляють інтереси територіальної громади і здійснюють від їх імені і в їх інтересах функції та повноваження місцевого самоврядування.
Статтею 83 ЗК України визначено, що у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.
Згідно зі статтею 116 ЗК України, рішення про передачу земельної ділянки, що входить до складу державної (комунальної) власності в користування, є виключним правом органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Харківська міська рада, як власник земельної ділянки, відповідно до статті 319 Цивільного кодексу України володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Частиною 1 статті 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Стаття 391 ЦК України регламентує, що власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності.
Крім того, відповідно до статті 152 ЗК України, держава забезпечує рівні умови захисту прав власності на землю.
Частина 2 статті 152 ЗК України встановлює, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
В даному випадку, як встановлено окружною прокуратурою, Харківська міська рада, як власник земельної ділянки, до компетенції якого відносяться повноваження по вжиттю відповідних заходів за вказаним договором оренди землі у судовому порядку не вживає відповідних заходів та не здійснює захист порушених законних інтересів місцевого самоврядування, територіальної громади міста та як наслідок й інтересів держави в цілому.
Разом з тим, Харківська міська рада, за наявності визначених цим позовом обставин та підстав, не ініціювала перед відповідачем і судом питання щодо розірвання договору оренди землі, повернення земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 площею 0,8329 га, розташованої за адресою: Стадіонний проїзд (в районі ж/б № 8/5) у місті Харкові, у зв'язку з порушенням відповідачем істотних умов договору оренди землі, зокрема, не забудови земельної ділянки у передбачені строки.
Як зазначає прокурор, головним завданням відбудовчого періоду має стати будівництво житла та формування нової інфраструктури, оскільки першочерговою є потреба у житлі; формування структури та інфраструктури житла є першочерговим завданням місцевих влад.
Таким чином, повернення вказаної земельної ділянки Харківській міській територіальній громаді може забезпечити практичну реалізацію щодо забезпечення будівництва вищевказаних об'єктів житлового фонду, інфраструктурних об'єктів та забезпечення житлом у тому числі осіб, які цього потребують.
Як зазначає прокурор, Харківською міською радою не вживаються заходи захисту прав та законних інтересів територіальної громади у додержанні правового режиму використання земель, власником якої вона є; за наявності підстав, не вживаються заходи щодо розірвання в судовому порядку договору оренди землі з фізичною особою-підприємцем Гончаренко А.Б., повернення спірної земельної ділянки у власність територіальної громади міста Харкова, та відповідний позов до останнього з цим же предметом та з цих же підстав до судів не пред'являвся.
Як свідчать матеріали справи, окружною прокуратурою до Харківської міської ради скеровано листа від 13.08.2024 за №51-104-4088ВИХ-24 щодо виявлених порушень з боку ФОП Гончаренко А.Б. під час користування вищевказаною земельною ділянкою та надання інформації про вжиті заходи реагування на їх усунення.
На вказаний лист окружної прокуратури від 13.08.2024 за №51- 104-4088ВИХ-24 щодо виявлених порушень законодавства в сфері земельних відносин ФОП Гончаренко А.Б., Департамент земельних відносин Харківської міської ради листом від 03.09.2024 за №6181/0/225-24 повідомив, що заходи цивільно правового характеру шляхом звернення до суду з позовною заявою про розірвання вищевказаного договору оренди землі у зв'язку з невиконанням умов договору щодо додержання мети її надання в оренду (будівництво житлового будинку з вбудованими приміщеннями) Харківською міською радою не вживались.
Таким чином, як свідчить зміст позовної заяви, прокурор виконав вимоги ст. 53 ГПК України та належним чином обґрунтував наявність підстав для звернення до суду з позовом у межах даної справи.
Розглянувши спір по суті суд встановив такі обставини.
Рішенням 44 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 23.12.2005 № 249/05 «Про надання згоди на розробку проектів відведення земельних ділянок юридичним та фізичним особам для будівництва (реконструкції) та експлуатації об'єктів» (зі змінами), ФОП Гончаренко А.Б. надано згоду на розробку проекту відведення земельної ділянки площею, орієнтовно 0,85 га для будівництва та подальшої експлуатації багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові.
Надалі, рішенням 46 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 06.03.2006 № 51/06 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» (зі змінами) ФОП Гончаренко А.Б. надано в оренду земельну ділянку по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові, загальною площею 0,8329 га для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення до 01.03.2008 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації до 01.03.2031.
На підставі вищевказаного рішення між Харківською міською радою та ФОП Гончаренко А.Б. укладено договір оренди землі від 25.04.2006 за № 840667100051 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення.
Відповідно до п. 1 договору, орендодавець в особі Харківської міської ради на підставі рішення XLVI Харківської міської ради IV скликання від 06.03.2006 № 51/06 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» надає, а орендар (ФО-П Гончаренко А.Б.) приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: Стадіонний проїзд, (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові.
Згідно з п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,8329 га, в тому числі: ріллі -- га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовищ га, лісів - га, під забудовою - га, інших угідь 0,8329 га.
Договір укладено строком: на період будівництва до 01.03.2008 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2031 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору).
Згідно з п. 15-16 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщенням торговельного, офісного та побутового призначення (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації. Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови.
Відповідно до п. 21 договору, після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Згідно з п. 28-а договору, орендодавець має право вимагати: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Пунктом 29-а договору передбачено обов'язок Орендодавця передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.
Відповідно до п. 31-а договору передбачено обов'язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Пунктом 31-в договору передбачено, що обов'язком орендаря є виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
Згідно з п. 31-д договору обов'язком орендаря є використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.
Пункт 36 договору передбачає, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Відповідно до п. 37 договору, дія договору припиняється у разі: а) закінчення строку, на який його було укладено; б) придбання орендарем земельної ділянки у власність; в) викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; г) ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 38-б договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно з п. 39 договору, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є:
- несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці;
- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
- передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди Орендодавця.
Відповідно до п. 41 договору за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки № 1 від 25.04.2006, Управлінням земельних відносин в особі начальника Управління Божкова Юрія Васильовича передано Орендарю - СПД-ФО Гончаренко А.Б. спірну земельну ділянку площею 0,8329 га строком до 01.03.2031.
В подальшому, пунктом 23 додатку 1 до рішення 10 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.12.2006 № 222/06 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва об'єктів» (зі змінами):
- передано Товариству з обмеженою відповідальністю (надалі за текстом - ТОВ) «Новострой-Харків» функції замовника на будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові;
- припинено ФОП Гончаренко А.Б. право користування земельною ділянкою, площею 0,8329 га по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові за її добровільною відмовою, що підтверджується листом від 14.12.2006 № б/н, що міститься у матеріалах справи.
- надано ТОВ «Новострой-Харків» в оренду земельну ділянку по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові площею 0,8329 га для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення в межах договору оренди землі від 25.04.2006 № 840667100051 до 01.12.2009 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації).
- вирішено вважати договір оренди землі від 25.04.2006 за № 840667100051 таким, що втрачає чинність з моменту державної реєстрації нового договору оренди землі.
- зобов'язано ТОВ «Новострой-Харків» в місячний термін після прийняття цього рішення укласти з Департаментом економіки та комунального майна Харківської міської ради договір щодо умов передачі до комунальної власності територіальної громади міста загальної площі житла та будівництва дорожнього полотна довжиною 300 метрів, шириною 6 метрів від ділянки забудови до Стадіонного проїзду у м. Харкові.
Разом з тим, як стверджує прокурор, договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові між Департаментом економіки та комунального майна Харківської міської ради та ТОВ «Новострой-Харків» в подальшому так і не укладалося.
За інформацією Департаменту земельних відносин виконкому Харківської міської ради від 31.10.2024 за № 7597/0/225-24, договір оренди землі від 25.04.2006 за № 840667100051 чинний, додаткові угоди до договору оренди землі не укладались; земельна ділянка з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 до земель запасу міста не повернута.
Інформація щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна відсутня, що підтверджується інформаційною довідкою від 19.03.2025 № 418544268, що міститься в матеріалах справи.
Відповідно до інформації Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради, яка зазначена у листі Департаменту земельних відносин виконкому Харківської міської ради від 03.09.2024 за № 6181/0/225-24, містобудівні умови та обмеження для проектування об'єктів будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові Департаментом містобудування та архітектури Харківської міської ради не надавались.
Згідно з інформацією Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради, яка зазначена у листі Департаменту земельних відносин виконкому Харківської міської ради від 03.09.2024 за № 6181/0/225-24, в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради та у Реєстрі будівельної діяльності, розміщеному у вільному доступі на офіційному порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (econstruction.gov.ua), який містить відомості про документи, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття об'єктів до експлуатації, з травня 2011 року відсутня інформація щодо об'єктів будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по проїзду Стадіонному (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові.
Додатково, як зазначає прокурор, з офіційного веб-порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва («e-construction.gov.ua») встановлено відсутність інформації щодо наявності дозвільних документів на будівництво об'єктів нерухомості (повідомлення про початок виконання будівельних робіт, декларація про готовність об'єкта до експлуатації тощо), замовником якого є ФОП Гончаренко А.Б. на вищевказаній земельній ділянці.
Відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ТОВ «Новострой-Харків» (код ЄДРПОУ 34013625) зареєстроване 01.02.2006 та припинене 23.02.2018, номер запису: 14801110021023224, підстава: рішення щодо припинення.
Згідно з деталізованою інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.03.2025 за №417150354 відносно ТОВ «Новострой-Харків», на праві користування на умовах оренди у ТОВ «Новострой-Харків» земельна ділянка з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по проїзду Стадіонному (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові не перебуває та не перебувала.
Окрім того, відповідно до інформації Головного управління ДПС у Харківській області від 02.12.2024 за № 24423/5/20-40-04-02-13, у інформаційно-комунікаційній системі «Податковий блок», введеної в експлуатацію 01.01.2012, ТОВ «Новострой-Харків» код ЄДРПОУ 34013625, у 2012-2018 роках не обліковувався як платник плати за землю. Податкові декларації з плати за землю за період 2012-2018 роки ТОВ «Новострой-Харків» не надавались.
За інформацією Департаменту земельних відносин виконкому Харківської міської ради від 01.03.2023 за № 1243/0/225-23, яка отримана Немишлянською окружною прокуратурою м. Харкова на лист від 27.01.2023 за № 51- 107-446вих-23, відомості про укладені договори оренді землі між Харківською міською радою та ТОВ «Новострой-Харків» за користування земельною ділянкою площею 0,8329 га, кадастровий номер 6310138500:07:006:0054, розташованої за адресою: Стадіонний проїзд (в районі ж/б № 8/5) у місті Харкові, у Департаменті відсутні.
Як зазначає прокурор, на даний час вказаний договір оренди землі від 25.04.2006, укладений між Харківською міською радою та ФО-П Гончаренко А.Б. є досі чинний.
Згідно з листом Департаменту земельних відносин виконкому Харківської міської ради від 31.10.2024 за № 7597/0/225-24, у Державному земельному кадастрі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 обліковується інформація про речове право на зазначену земельну ділянку за суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою Гончаренко А.Б.
Водночас, за наявною в Департаменті діловодства Харківської міської ради інформацією, що зазначена у листі Департаменту земельних відносин виконкому Харківської міської ради від 31.10.2024 за № 7597/0/225-24, у період з 01.01.2019 по 28.10.2024 звернень від ФОП Гончаренко А.Б. або інших фізичних та/або юридичних осіб щодо продовження дії договору оренди землі від 25.04.2006 за № 840667100051 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові до Департаменту діловодства Харківської міської ради не надходило.
Водночас, згідно з наданою Департаментом інформацією, звернень від ФОП Гончаренко А.Б. або інших фізичних та/або юридичних осіб щодо продовження дії договору оренди землі від 25.04.2006 за № 840667100051 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові до Департаменту не надходило.
З огляду на викладене прокурор зазначає, що договір оренди землі від 25.04.2006 за № 840667100051 є чинним, додаткові угоди до договору оренди землі не укладались; земельна ділянка з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 до земель запасу міста Харкова не повернута.
Згідно з Актом обстеження земельної ділянки від 06.01.2025, Фізична особа-підприємець Гончаренко А.Б. з 25.04.2006 по теперішній час використовує земельну ділянку з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 площею 0,8329 га за адресою: Стадіонний проїзд (в районі ж/б 8/5) у місті Харкові на підставі вищевказаного Договору; зазначена земельна ділянка з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054, яка розташована за адресою: Стадіонний проїзд (в районі ж/б № 8/5) не огороджена та вільна від будівель та будівельні роботи не ведуться.
Таким чином, як зазначає прокурор, будівництво на спірній земельній ділянці не було розпочато вже протягом 18 (вісімнадцяти) років та 11 (одинадцяти) місяців, ФОП Гончаренко А.Б. також не укладалися з міською радою додаткові угоди щодо розірвання договору оренди, у тому числі, у зв'язку з неможливістю здійснення забудови земельної ділянки.
Окрім того, прокурор зазначає, що ФОП Гончаренко А.Б. протягом тривалого часу не вноситься орендна плата за користування земельною ділянкою, що підтверджується висновками, викладеними в рішенні Господарського суду Харківської області від 08.05.2025 у справі № 922/749/25.
Вказане на думку прокурора, свідчить про те, що орендарем фізичною особою-підприємцем Гончаренко А.Б. не виконуються істотні умови договору оренди землі, що має наслідком розірвання вказаного договору в судовому порядку, та повернення орендованої земельної ділянки Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради.
Зазначені обставини стали підставами для звернення прокурора до суду з позовом у даній справі.
Надаючи правову кваліфікацію відносинам, що стали предметом спору, суд виходить з такого.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з вимогами ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Щодо вимог позивача про розірвання договору та зобов'язання звільнити приміщення, суд зазначає.
Згідно з ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до положень ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За змістом ст. 627 ЦК України, відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
У відповідності до статті 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Відповідно до частини 2 статті 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.
Абзацом 2 ч. 1 ст. 638 ЦК України встановлено істотні умови договору, а саме: предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
В даному випадку, матеріалами справи підтверджується факт істотного порушення ФОП Гончаренко А.Б. умов договору оренди землі від 25.04.2006.
Як вже зазначалося, п. 8, 15-16 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщенням торговельного, офісного та побутового призначення (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації. Договір укладено строком: на період будівництва до 01.03.2008 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2031 року.
Пунктом 38-б договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно з п. 39 договору, Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є:
- несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці;
- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
- передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди Орендодавця.
Відповідно до п. 41 договору за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
В даному ж випадку, матеріалами справи підтверджується факт істотного порушення ФОП Гончаренко А.Б. умов договору оренди землі від 25.04.2006.
Суд констатує, що Харківською міською радою, як орендодавцем, виконано всі зобов'язання, передбачені договором оренди землі від 25.04.2006, зокрема передано земельну ділянку загальною площею 0,8329 га, жодних недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню не існує, земельна ділянка передана без будь-якої забудови для належного використання за цільовим призначенням та здійснення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення орендарем фізичною особою-підприємцем Гончаренко А.Б.
Харківська міська рада, як власник земельної ділянки, розраховує від надання земельної ділянки в оренду як на своєчасне виконання орендарем - ФОП Гончаренко А.Б. своїх зобов'язань у вигляді своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, так і на цільове використання земельної ділянки, її забудову орендарем та як наслідок поліпшення інфраструктури міста та подальше утримання цієї земельної ділянки в належному стані.
Проте, отримавши земельну ділянку в оренду, ФОП Гончаренко А.Б. не здійснено будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення на орендованій земельній ділянці.
Окрім того, ФОП Гончаренко А.Б. протягом тривалого часу не вноситься орендна плата за користування земельною ділянкою, що підтверджується висновками, викладеними в рішенні Господарського суду Харківської області від 08.05.2025 у справі № 922/749/25 (яким з ФОП Гончаренко А.Б. на користь Харківської міської ради стягнуто борг з орендної плати за договором за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 в розмірі 155 183 грн 44 коп.)
Вказане свідчить про те, що фізичною особою-підприємцем Гончаренко А.Б. не виконуються істотні умови договору оренди землі, що має наслідком розірвання вказаного договору в судовому порядку.
З огляду на викладене, суд приходить до висновку про задоволення позову в частині розірвання наведеного договору.
При прийнятті рішення в даній частині вимог судом також враховується, що пункт 23 додатку 1 до рішення 10 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.12.2006 № 222/06 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва об'єктів» (зі змінами) щодо припинення договору оренди землі від 25.04.2006 укладеного між Харківською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Гончаренко Аллою Борисівною та передання ТОВ «Новострой-Харків» функції замовника на будівництво так і не було реалізовано. Зокрема оскільки відповідного договору оренди між Харківською міською радою та ТОВ «Новострой-Харків» так і не було укладено, а відповідно і укладений між сторонами договір оренди землі від 25.04.2006 не втратив чинність.
До того ж, згідно з листом Департаменту земельних відносин виконкому Харківської міської ради від 31.10.2024 за № 7597/0/225-24, у Державному земельному кадастрі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 обліковується інформація про речове право на зазначену земельну ділянку за суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою Гончаренко А.Б.
Також про те, що договір оренди землі від 25.04.2006 є діючим свідчать і висновки, викладені в рішенні Господарського суду Харківської області від 08.05.2025 у справі № 922/749/25. Дані висновки в розумінні ч. 4 ст. 75 ГПК України є преюдиційними, а тому взагалі не підлягають додатковому доказуванню в процесі розгляду даної справи.
Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Крім того, як зазначалось, у п. 21 договору після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Таким чином, на підставі ч. 1 ст. 785 ЦК України та п. 21 договору у разі розірвання договору, відповідач зобов'язаний повернути позивачу орендовану земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Тим більше, після такого розірвання у відповідача взагалі відсутні правові підстави займати орендовану земельну ділянку, які він орендував відповідно до умов договору оренди.
За таких обставин, позов в частині зобов'язання відповідача звільнити та повернути позивачеві земельну ділянку загальною площею 0,8329 га для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торговельного, офісного та побутового призначення з кадастровим номером 6310138500:07:006:0054 по Стадіонному проїзду (в районі ж/б № 8/5) у м. Харкові також підлягає задоволенню.
З урахуванням вимог ст. 123, 126, 129 ГПК України, за наслідками розгляду справи з відповідача на користь Харківської обласної прокуратури також підлягає стягненню судовий збір в сумі 4844,80 грн.
Керуючись ст. ст. 73-74, 76-80, 123, 126, 129, 232-233, 237-238, 240-241 ГПК України, господарський суд, -
Позов задовольнити.
Розірвати договір оренди землі від 25.04.2006, укладений між Харківською міською радою (61003, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7; код ЄДРПОУ: 04059243) та Фізичною особою-підприємцем Гончаренко Аллою Борисівною ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ), зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 25.04.2006 за № 840667100051.
Зобов'язати Фізичну особу-підприємця Гончаренко Аллу Борисівну ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ) повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради (61003, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7; код ЄДРПОУ: 04059243) земельну ділянку площею 0,8329 га, кадастровий номер 6310138500:07:006:0054, розташовану за адресою: Стадіонний проїзд (в районі ж/б № 8/5) у місті Харкові.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Гончаренко Алли Борисівни ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь Харківської обласної прокуратури (код 02910108, банк отримувача Державна казначейська служба України м. Київ, код банку 820172, рахунок UA178201720343160001000007171, код класифікації видатків бюджету - 2800) 4844,80 грн. витрат по сплаті судового збору.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано в строки та в порядку визначеному ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.
Повне рішення складено "24" червня 2025 р.
Суддя О.І. Байбак