23.06.25
22-ц/812/988/25
Справа №484/112/25
Провадження № 22-ц/812/988/25
Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.
Іменем України
17 червня 2025 року м. Миколаїв
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
головуючого - Яворської Ж.М.,
суддів: Базовкіної Т.М., Царюк Л.М.,
із секретарем судового засідання - Горенко Ю.В.,
за відсутності учасників справи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження
апеляційну скаргу
Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест»
на заочне рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 07 лютого 2025 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Максютенко О.А., повний текст складено 10 лютого 2025 року, у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати
У січні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" (далі - ТОВ «Південь Агро Інвест») про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати.
Обґрунтовуючи позовні вимоги вказувала, що в 2009 році спадкодавець ОСОБА_2 уклав з ПСП ім. Т.Г. Шевченка, правонаступником якого є ТОВ "Південь Агро Інвест" - договір оренди землі, загальною площею 9,4123 га, зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Синюхинобрідській сільській раді 07 вересня 2009 року за реєстраційним №040902200262. Державну реєстрацію іншого речового права проведено за номерами 20668705, 20669198 від 24 травня 2017 року.
Відповідно до п. 3.1 Договір укладено строком на 5 років.
Згодом між ОСОБА_2 та новим орендарем ТОВ "Південь Агро Інвест" 15 березня 2018 року підписано додаткову угоду до договору оренди землі, а через деякий час, а саме 03 січня 2019 року було підписано ще одну додаткову угоду, в якій було збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Також між ОСОБА_2 та ТОВ "Південь Агро Інвест" 03 січня 2020 року було укладено договір оренди землі, площею 0,2318 га. Державну реєстрацію іншого речового права проведено за номером 39413695 від 23 листопада 2020 року.
Після смерті ОСОБА_2 , спадкоємцем його майна стала позивачка ОСОБА_1 .
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 належить на праві приватної власності земельні ділянки площею 0,2318 га, кадастровий номер 4825486300:06:000:0422, площею 8,134 га, кадастровий номер 4825486300:07:000:0440, площею 1,2783 га, кадастровий номер 4825486300:01:000:0343, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.
За умовами договорів, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 45699,96 грн.
Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 15 березня 2018 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 03 січня 2020 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 31 грудня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця.
Згідно з пунктом 4,7 додаткової угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення. У пункті 9.4 Договору передбачено, що орендар земельної ділянки зобов'язаний вчасно сплачувати всі належні за договором оренди платежі.
Проте з 2023 року та по теперішній час відповідач безпідставно перестав здійснювати виплату орендної плати за користування земельними ділянками, що порушує умови договору оренди землі.
Орендна плата за 2023 рік у розмірі 45699 грн.96 коп. виплачена не була. Відповідачем прострочено виконання зобов'язань на 181 день, а відтак пеня становить 8271 грн. 70 коп., а всього 53971 грн.66 коп.
Орендна плата за 2024 рік у розмірі 45699 грн.96 коп. також виплачена не була. Відповідачем прострочено виконання зобов'язань на 128 день, а відтак пеня становить 5822 грн. 72 коп., а всього 51522 грн. 68 коп.
Крім того, розмір індексації орендної плати становить за 2023 рік - 2323 грн.30 коп., за 2024 рік 4768 грн.39 коп.
Посилаючись на те, що відповідач свої зобов'язання щодо своєчасного розрахунку за користування належними їй земельними ділянками за 2023, 2024 роки не виконує, вона не отримує те, на що розраховувала при укладанні цих договорів, позивач просила розірвати договори оренди землі від 20 лютого 2009 року та від 03 січня 2020 року, стягнути з «Південь Агро Інвест» орендну плату за 2023-2024 рр. з урахуванням пені та індексації в загальній сумі 112586,03 грн.
Заочним рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 07 лютого 2025 року позов задоволено повністю.
Розірвано договір оренди землі № 040902200262 від 20 лютого 2009 року, укладений між ОСОБА_2 (спадкоємиця ОСОБА_1 ) та ПСП iм. Т.Г. Шевченка (правонаступник ТОВ "Південь Агро Інвест"), щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0440, 4825486300:01:000:0343, зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Синюхобрідській сільській раді 07 вересня 2009 року за реєстраційним номером 040902200262 та у державному реєстрі іншого речового права за номерами 20668705, 20669198 від 24 травня 2017 року.
Розірвано договір оренди землі від 03 січня 2020 року, укладений між ОСОБА_2 (спадкоємиця ОСОБА_1 ) та ТОВ "Південь Агро Інвест", щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4825486300:06:000:0422, зареєстрований у державному реєстрі іншого речового права за номером 39413695 від 23 листопада 2020 року.
Стягнуто з ТОВ "Південь Агро Інвест" на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмiрi 91399,92 грн, пеню за несвоєчасний розрахунок по орендній плати в розмiрi 14094,42 грн, індексацію орендної плати в розмірі 7091,69 грн, а всього стягнуто з відповідача на користь позивача 112586,03 грн.
Стягнуто з ТОВ "Південь Агро Інвест" на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 2422,40 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що матеріали справи не містять доказів сплати відповідачем орендної плати у 2023-2024 роках до 1 вересня поточного року та до 31 грудня поточного року.
Зазначені обставини свідчать про наявність систематичної несплати орендної плати у 2023-2024 роках та наявність заборгованості зі сплати орендної плати за ці роки, яка вчасно погашена не була, а також про порушення строків виплати орендної плати за 2023-2024 роки та її розміру, що є істотним порушенням умов договору через не виконання відповідачем обов'язку щодо виплати орендної плати в строк передбачений договорами, а отже і підставою для розірвання договору оренди, незважаючи на те, що заборгованість могла бути виплачена в подальшому.
З наведеними у позовній заяві розрахунками: заборгованості зі сплати орендної плати за вказаним договором за 2023-2024 роки у сумі 91399,92 грн, індексації орендної плати - 7091 грн.69 коп. та пені 14094 грн.42 коп. погодився, вважав їх вірними та стягнув у повному обсязі.
За такого, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позивачем позовних вимог.
Ухвалою Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 31 березня 2025 року заяву представника Тищенко Ф.О., який діє в інтересах ТОВ «Південь Агро Інвест», про перегляд вказаного заочного рішення залишено без задоволення.
В апеляційній скарзі ТОВ «Південь Агро Інвест» просило оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Так, вказували, що за умовами договорів, з урахуванням додаткових угод, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 45699,96 грн.
Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 15 березня 2018 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Пунктом 4.5 Договору оренди землі від 03 січня 2020 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 31 грудня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця.
На умовах відповідного договору оренди землі та додаткової угоди до нього від 15 березня 2018 року, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Що стосується додаткової угоди від 03 січня 2019 року, яку було додано позивачем до своєї заяви, то ТОВ «Південь Агро Інвест» не обізнано про існування цієї додаткової угоди, оскільки ОСОБА_3 не мав повноважень підписувати додаткову угоду на зміну відсотку орендної плати.
Так, відповідно до Рішення учасника ТОВ «Південь Агро Інвест» № 1 від 23 січня 2019 року було звільнено ОСОБА_4 з посади директора ТОВ «Південь Агро Інвест» та призначено з 24 січня 2019 року ОСОБА_3 .
В державному реєстрі зміни було внесено 11 лютого 2019 року, що підтверджується відповідною випискою.
Більш того, Додаткова угода від 03 січня 2019 року не була зареєстрована в реєстрі, що підтверджують надані позивачем витяги, де чітко зазначено відсоток (розмір орендної плати за договором).
Відповідно до пунктів 2,3, 4.1. Договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 12,37 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: - Ділянка № 1 кадастровий номер 4825486300:07:000:0440 - 32 088,56 грн.; - Ділянка № 2 кадастровий номер 4825486300:01:000:0343 - 5 052,07 грн.; Відповідно до п. 4.2. Договору із цієї суми Орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.
З урахуванням вказаного до виплати орендна плата (за вирахуванням податків та зборів) складає - 29 898,21 грн.
ТОВ «Південь Агро Інвест» виконав зобов'язання, за 2021 рік виплата орендної плати відбулася у розмірі 40 108,47 що підтверджується платіжною інструкцією № 2320 від 25 травня 2021 року, № 2487 від 07 квітня 2021 року; за 2022 рік виплата орендної плати відбулася у розмірі 36 617,46 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 1291 від 07 березня 2023 року.
Станом на 01 січня 2023 року переплата за договором складала - 16 929,51 грн.
Вказують, що відповідно до п. 4.2. Договору із цієї суми Орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.
Щодо прострочення сплати орендної плати за 2022 рік слід зазначити, що відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» постановлено ввести в Україні воєнний стан. Відповідно до пунктів «а», «Ь», «с», та «д» статті 3 Резолюції 3314 (XXIX) Генеральної Асамблеї Організації Об'єднаних Націй «Визначення агресії» від 14.12.1974 застосування російською федерацією збройної сили проти України становить злочин збройної агресії та грубо порушує Меморандум про гарантії безпеки у зв'язку з приєднанням України до Договору про нерозповсюдження ядерної зброї від 05.12.1994 та Договір про дружбу, співробітництво і партнерство між Україною і російською федерацією від 31 травня 1997 року.
ТОВ «Південь Агро Інвест» зареєстровано та здійснює свою діяльність на території Миколаївської області.
З початку вторгнення військ РФ частина території Миколаївської області навіть була окупована.
В умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області. Відновлення діяльності відбулося лише на початку 2023 року. Вказане обумовлює затримку виплати орендної плати за 2022 рік.
Звертають увагу, що відповідно до п. 13.2 Договору Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності , якщо вона доведе, що порушення сталося не з її вини.
Відповідно до Листа Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата на підставі ст.ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форсмажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».
Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Вказують, що умовами додаткової угоди до договору оренди від 31 серпня 2018 року, які викладені у пункті 13.2 сторонами погоджено, що особа, яка порушила зобов'язання за цим договором, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Наведені відповідачем обставини є загальновідомими та не потребують додаткового доказування.
Також зазначають, що необхідність надання довідки (сертифікату) про виникнення форс-мажорних обставин (настання воєнного стану) за змістом пункту 13.2 додаткової угоди не є обов'язковою умовою.
Щодо стягнення індексації зазначають, що позивач окремо надає розрахунок суми індексації.
Вказаний розрахунок ґрунтується на посиланні позивача на п. 4. 4. Договору, яким обумовлено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування.
Звертають увагу, що позивач здійснює підміну визначення термінів «індексація» та «індекс інфляції». Так відповідно до посилань на п. 4.4 та п. 2.5. Договору мова йде саме про застосування коефіцієнту індексації.
Відповідно до Розділу ХХ, підрозділу 6, п. 9 ПК України Установити, що індекс споживчих цін, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, застосовується із значенням 100 відсотків за 2017-2022 роки - для сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів).
Аналогічний правовий висновок зазначений в постанові Верховного суду від 31 липня 2019 року і справі №730/1351/18.
Орендар зобов'язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).
При наявності умов договору, які сторони добровільно погодили, про визначення остаточного розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції, такий розмір має визначатись із застосуванням визначеного індексу інфляції.
Сторони обумовили, порядок обчислення розміру орендної плати, який здійснюється з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, ця умова не суперечить вимогам статті 627 ЦК України, частини 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі», оскільки вибір врегулювання способу індексації орендної плати законодавець надав самим сторонам, шляхом обговорення вказаного питання у договорі оренди землі.
Щодо висновку суду першої інстанції про необхідність розірвати спірні договори оренди земельної ділянки зазначають, що договір оренди землі може бути розірваний за умов систематичної несплати орендної плати, то звертають увагу на висновок Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (касаційне провадження №61- 41932сво18).
У відзиві ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Сторони про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Від позивача ОСОБА_1 до суду апеляційної інстанції надійшла заява про розгляду справи за її відсутності та відсутності її представника. Заперечувала проти задоволення апеляційної скарги відповідача, вважала рішення суду першої інстанції прийнято у відповідності до законодавства.
Представник відповідача у судовому засіданні апеляційної інстанції не з'явився.
Справу розглянуто за відсутності сторін, їх неявка зважаючи на приписи частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності
Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до положень статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Таким вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції в повній мірі не відповідає.
Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом, що 20 лютого 2009 року ОСОБА_2 уклав з ПСП ім. Т.Г. Шевченка договір оренди землі б/н, загальною площею 9,41 га, кадастрові номери: 4825486300:07:000:0440, 4825486300:01:000:0343, який був зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Синюхинобрідській сільській раді 07 вересня 2009 року за реєстраційним №040902200262. Державну реєстрацію іншого речового права проведено за номерами 20668705, 20669198 від 24 травня 2017 року.
Відповідно до пунктів 3.1, 4.1, 4.2 Договору, його укладено строком на 5 років, орендна плата становить 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок і дорівнює 3232,04 грн., обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції ( а.с.12-14).
15 березня 2018 року між ОСОБА_2 , ПСП ім. Т.Г. Шевченка та ТОВ "Південь Агро Інвест" підписано додаткову угоду до вищевказаного договору оренди землі, відповідно до якої текст договору оренди землі викладено у новій редакції.
Відповідно до умов цього договору: договір оренди укладено строком до 31 грудня 2025 року, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за ним є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем (п.3.1 Договору); орендна плата вносить орендарем у грошовій форму в розмірі 12.37% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1 - 32088,56 грн., ділянка №2 - 5052,07 грн. за рік оренди.
Із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податку(збори), передбачені чинним законодавством України (п.4.2).
Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше). При цьому коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше) (п.4.4.).
Зазначеною угодою сторонами обумовлено, що орендна плата має вноситися орендарем в зазначеному розмірі не пізніше 01 вересня поточного року (п.4.5).
Пунктом 4.7 угоди сторони узгодили у разі невнесення орендної плати у строки визначені договором, справлення пені у розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення.
Державну реєстрацію іншого речового права проведено за номерами 20668705, 20669198 від 24 травня 2017 року, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 07 червня 2018 року №126708087 та №126671522.
03 січня 2019 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Південь Агро Інвест» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1- 39300 грн 06 коп. за рік оренди; ділянка №2 - 6187 грн.46 коп. за рік оренди (п.4.1).
03 січня 2020 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Південь Агро Інвест" було укладено договір оренди землі б/н, площею 0,2318 га, кадастровий номер 4825486300:06:000:0422, строком на 7 років, орендна плата становить 15,15% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і дорівнює 212,44 грн. за рік оренди (а.с.20-22).
За умовами договору із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податку(збори), передбачені чинним законодавством України ( п.4.2).
Обчислення розміру орендної на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше). При цьому коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується на 01 січня року виплати) нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше) (п.4.4.)
Зазначеною угодою сторонами обумовлено, що орендна плата має вноситися орендарем в зазначеному розмірі не пізніше 31 грудня поточного року. Орендар перераховує кошти орендної плати за банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через орендаря, та/або здійснює виплату засобами поштового зв'язку через місцеві відділення «Укрпошти» шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі, погодженій сторонами (п.4.5).
Пунктом 4.7 угоди сторони узгодили у разі невнесення орендної плати у строки визначені договором, справлення пені у розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення.
Державну реєстрацію іншого речового права проведено за номером 39413695 від 23.11.2020, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 27 листопада 2020 року №234463086 (а.с.23).
Факт перебування належних позивачці земельних ділянок в оренді ТОВ «Південь Агро Інвест» підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки (а.с.24-26), актуальною на час розгляду справи.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.
21 вересня 2023 року ОСОБА_1 отримала свідоцтва про право на спадщину за заповітом, які посвідчені приватним нотаріусом Первомайського районного нотаріального округу Миколаївської області Цихонею В.А.( зареєстровані в реєстрі за №4835, №4837, №4836 (спадкова справа №40/2023), та за ОСОБА_1 зареєстровано право власності за №20669097 на земельну ділянку площею 1,2783 га, кадастровий номер 4825486300:01:000:0343, за №20668567 на земельну ділянку площею 8,134 га, кадастровий номер 4825486300:07:000:0440, за №6023227 на земельну ділянку площею 0,2318 га, 4825486300:06:000:0422, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, реєстраційні номера об'єктів нерухомого майна 1261915748254, 1261887948254 та 2058570648254 відповідно( а.с.9-11).
07 листопада 2023 року ОСОБА_1 на адресу відповідача направила вимогу про виплату простроченої орендної плати та повідомлення про зміну власника (а.с.27,28).
Вказане повідомлення залишено без відповіді. Відомостей щодо сплати відповідачем орендної плати позивачеві за 2023 та 2024 роки, виконання умов пункту 4.5 додаткової угоди від 15 березня 2018 року до договору оренди землі від 20 лютого 2009 року та договору оренди землі від 03 січня 20202 року матеріали справи не містять.
Відповідно до частин 2, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржене судове рішення неповністю відповідає таким вимогам.
Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У частині 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).
Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
За приписами статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов'язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно з пунктом 12.3 Розділу ХІІ «Зміна умов договору і припинення його дії» додаткового договору від 03 вересня 2018 року та пункту 12.3 Розділу ХІІ договору оренди від 03 січня 2020 року, які є ідентичними, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Тобто наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема невиконання другою стороною обов'язків передбачених договором. Положення пунктів 4.1 Розділу «Орендна плата» додаткової угоди від 12 березня 2019 року та п. 4.4 Розділу «Орендна плата» додаткової угоди від 03 вересня 2018 року та п. 4.1 Розділу «Орендна плата» договору від 03 січня 2020 року були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов'язковими для виконання сторонами правочину.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання додаткових угод та договору оренди б/н від 03 січня 2020 року, істотними умовами договору оренди землі: є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Вказаний правовий висновок викладено Об'єднаною платою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»
В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Звертаючись до суду із позовом, серед іншого, позивачка просила суд розірвати договір оренди землі б/н від 20 лютого 2009 року, укладений між ОСОБА_2 та ПСП «ім. Т.Г. Шевченка», правонаступником якого є ТОВ «Південь Агро Інвест» та договір оренди землі від 03 січня 2020 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Південь Агро Інвест», посилаючись на те, що відповідач порушує строки сплати орендної плати та її розмір за вказаними договорами, орендну плату за 2023 та 2024 роки не виплатив.
Відповідач у свою чергу доказів сплати орендної плати ОСОБА_1 за 2023 та 2024 роки не надав, а у апеляційній скарзі посилався на сплату ними орендної плати колишньому власникові за 2021 та 2022 роки
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Судом першої інстанції встановлено, що орендна плата за 2023 та 2024 роки орендарем не виплачена у строки, визначені умовами договору, що відповідно до наведених норм права є суттєвими порушеннями умов договору, та такими, що позбавили позивача права на те, на що вона розраховувала погоджуючись на укладенні договору оренди (стаття 651 ЦК України). Отже, такі порушення утворюють системність порушень умов договору та дають підстави для розірвання договорів оренди.
Оскільки позивачка мотивувала позовні вимоги тим, що ТОВ «Південь Агро Інвест» не сплатило їй орендну плату за 2023-2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивачки про несплату орендної плати в обумовлений в договорі від 20 лютого 2009 року, який викладено у новій редакції додатковою угодою від 15 березня 2018 року до 01 вересня поточного року, та за договором від 03 січня 2020 року до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.
Відповідач належних та допустимих доказів виконання своїх зобов'язань за договорами оренди землі щодо позивача ОСОБА_1 за спірний період ні до суду першої, ні до суду апеляційної інстанції не надав. Натомість заперечуючи наявність свої вини у невиконанні зобов'язань посилався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, яким остання засвідчила форс- мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».
У справі, що переглядається, сторони у пунктах 13.1 та 13.2 договору від 20 лютого 2009 року, який викладено у новій редакції додатковою угодою від 15 березня 2018 року та договору оренди землі від 03 січня 2020 року домовились, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Тобто будь-яких обставин, які сторони вважають форс-мажорними, вони у договорі оренди не визначили.
Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення в доводах апеляційної скарги також посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1.
Згідно висновками Верховного Суду, викладених у постановах від 14 червня 2022 року у справі № 922/2394/21, від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18, у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «Південь Агро Інвест») посилається на причину невиконання зобов'язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов'язань.
З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Миколаївської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислової палати в Україні із засвідченням таких обставин.
З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачці орендної плати за 2023 та 2024 роки.
За таких обставин, колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірні договори оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірвано з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: несвоєчасного виконання обов'язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору. Підстав для його скасування чи зміні в цій частині колегія суддів не вбачає.
Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості за договором оренди землі та пені за порушення строків виплати орендної плати.
Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ «Південь Агро Інвест» має перед позивачем заборгованість за договорами оренди землі у сумі 112 586 грн.03 коп., з яких 91399 грн.92 коп. заборгованість з орендної плати, 14094 грн.42 коп. пеня, 7061 грн.69 коп. індексація.
Колегія суддів із цим висновком в повній мірі не погоджується, бо він не відповідає обставинам справи та вимогам законодавства.
Так, 15 березня 2018 року між ОСОБА_2 , ПСП ім. Т.Г. Шевченка та ТОВ "Південь Агро Інвест" підписано додаткову угоду до вищевказаного договору оренди землі, відповідно до якої текст договору оренди землі викладено у новій редакції.
Відповідно до умов цього договору: орендна плата вносить орендарем у грошовій форму в розмірі 12.37% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1 - 32088,56 грн., ділянка №2 - 5052,07 грн. за рік оренди.
03 січня 2019 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Південь Агро Інвест» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1- 39300 грн 06 коп. за рік оренди; ділянка №2 - 6187 грн.46 коп. за рік оренди (п.4.1).
03 січня 2020 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Південь Агро Інвест" було укладено договір оренди землі б/н, площею 0,2318 га, кадастровий номер 4825486300:06:000:0422, строком на 7 років, орендна плата становить 15,15% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і дорівнює 212,44 грн. за рік оренди (а.с.20-22).
Пунктом 4.2, який є ідентичним в обох договорах передбачено, що із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податку(збори), передбачені чинним законодавством України.
Заперечуючи проти розміру орендної плати, визначеної додатковою угодою від 03 січня 2019 року, якою збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1-39300 грн 06 коп. за рік оренди; ділянка №2 - 6187 грн.46 коп. за рік оренди, відповідач посилався на те, що, що товариство не було обізнаного про існування цієї угоди, оскільки ОСОБА_3 , який її підписав від товариства не мав повноважень на вчинення таких дій, а відтак до виплати з вирахуванням податків належить 29898 грн. 21 коп. Крім того, вказана додаткова угода не була зареєстрована в реєстрі, що на думку апелянта підтверджується наданим позивачем витягом.
Вказані твердження апелянта не заслуговують на увагу, оскільки відповідачем не надано належних та допустимих доказів на спростування обставин відсутності повноважень у представника відповідача на підписання додаткової угоди від 03 січня 2019 року.
Більш того, відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Якщо вже сам договір передбачає передання майна або інші дії, він вважається укладеним з моменту вчинення відповідної дії (частина перша - друга статті 640 ЦК України).
З огляду на вказані приписи не можна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами.
Аналогічних висновків дійшла й Велика Палата у постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).
Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року №15-рп/2004).
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Тобто в схожій правовій ситуації Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі-«non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Як вбачається із наданих відповідає до заяви про перегляд заочного рішення спростовуються копій платіжних інструкцій №2487 від 07 квітня 2021 року, №1291 від 07 березня 2023 року зі змісту яких вбачається, що попередньому власнику земельної ділянки ОСОБА_2 за 2021 було виплачена орендна плата за вказаний рік з відрахуванням податків 36788 грн.47 коп. (39300.06 +6187.46+212.44=45689.96-19.5%), за 2022 рік розмірі 36617 грн.46 коп. (39300.06 +6187.46=45487.52-19.5%), що свідчить про виконання домовленостей, які досягли сторони при підписані додаткової угоди від 03 січня 2019 року.
Очевидно, що дії відповідача, який уклав 03 січня 2019 року додаткову угоду до договору оренди землі від 20 лютого 2009 року з урахуванням додаткової угоди від 15 березня 2018 року, а тепер заперечує досягнення домовленостей щодо збільшення розміру орендної плати, при тому що проводить її розрахунок виходячи з розмірів вказаних у цій додатковій угоді, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та виплата орендної плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним.
За таких обставин, оскільки додаткова угода була укладена та підписана за життя орендодавця, виконувалася сторонами, умовами договору оренди землі не передбачене автоматичне припинення оренди у зв'язку із переходом права власності на земельну ділянку, колегія суддів не вбачає підстав для проведення розрахунку заборгованості по орендній платі за 2023 та 2024 року із суми 29898 грн. 21 коп.
Наданий позивачем до позовної заяви витяги із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с.17,18) сформовано 07 червня 2018 року у зв'язку з реєстрацією іншого речового права на дві земельні ділянки: площею 1,2783 га, кадастровий номер 4825486300:01:000:0343, площею 8,134 га, кадастровий номер 4825486300:07:000:0440 на підставі договору оренди землі, виданого 07 вересня 2009 року, угоди від 11 грудня 2012 року, додаткової угоди від 11 квітня 2017 року та додатковї угоди від 15 березня 2018 року. А відтак цілком логічним є те, що у саме у цих витягах відсутні відомості про реєстрацію додаткової угоди від 03 січня 2019 року, яка підписана сторонами через шість місяців після реєстрації права користування спірними земельними ділянками, яке виникло у відповідача відповідно до додаткової угоди від 15 березня 2018 року. Доказів на підтвердження своїх заперечень в частині відсутності реєстрації цієї додатковї угоди у Державному реєстрі речових прав відповідач не надав.
Отже, виходячи з умов додаткової угоди від 03 січня 2019 року та договору оренди землі від 03 січня 2020 року, з врахуванням п.4.2 договорів оренди землі ОСОБА_1 мала б отримати орендну плату у загальному розмірі з вирахуванням податку - 73576 грн.94 коп. (за 2023 рік 39300.06+6187.46+212.44=45699.96-19.5% = 36788грн.47коп., за 2024 рік 39300.06+6187.46+212.44=45699.96-19.5%= 36788 грн.47 коп.).
Суд першої інстанції дійшовши вірного висновку про наявність заборгованість по орендній платі, проте не врахував умови договору, викладені у п.4.2 договорів оренди землі, за такого рішення суду в цій частині слід змінити, стягнувши з відповідача на користь позивача 73576 грн.94 коп.
Вказана сума орендної плати повинна була бути виплачена щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 4825486300:01:000:0343 та 4825486300:07:000:0440 не пізніше 01 вересня поточного року, а щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4825486300:06:000:0422 не пізніше 31 грудня поточного року.
Згідно статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання (ч. 2 ст. 549 ЦК України). Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання (частина 3 статті 549 ЦК України).
Пунктом 3 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.
Пунктом 4.7 додаткової угоди від 15 березня 2018 року та договору оренди землі від 03 січня 2020 року сторони узгодили, що у разі невнесення орендної плати у строки визначені договором, справлення пені у розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення.
У зв'язку з прострочення виконання зобов'язань за договорами оренди землі, позивач просила стягнути з відповідача на її користь пеню за 2023 рік у розмірі 8271 грн.70 коп. за 181 день прострочення, за 2024 рік у розмірі 5855 грн.72 коп. за 128 днів прострочення, а всього 14094 грн.42 коп.
Задовольняючи ці вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, з яким погоджується і колегія суддів, про обґрунтованість вказаної вимоги та підставно стягнув пеню у розмірі 14 094 грн. 42 коп.
Відповідно до пунктів 4.4. додаткової угоди від 15 березня 2018 року та договору оренди землі від 03 січня 2020 року обчислення розміру орендної плати на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше). При цьому коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується на 01 січня року виплати / нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше).
Звертаючись до суду просила стягнути суму індексації за 2023 рік у розмірі 2323 грн. 30 коп. та 2024 рік у розмірі 4768 грн.39 коп., а всього 7091 грн.69 коп.
Зважаючи на умови додаткової угоди від 15 березня 2018 року та договору оренди землі від 03 січня 2020 року щодо строків виплати орендної плати, сума індексації за 2023 рік становить 2323 грн.30 коп., а за 2024 рік - 4768 грн.39 коп. (без врахування індексації орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 4825486300:06:000:0422, оскільки орендна плата повинна була бути сплачена до 31 грудня 2024 року, а з позовом прийшли до суду 07 січня 2025 року), а відтак до стягнення підлягає 7069 грн.47 коп., а рішення суду першої інстанції в цій частині зміні.
Відповідно до частини 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.
За умовами додаткової угоди від 15 березня 2018 року та договору оренди землі від 03 січня 2020 року зазначено, що орендна плата підлягає індексації, сторони самостійно визначити в договорі бажаний для них механізм індексації.
Отже сторони при укладанні договорів оренди домовилася, що орендна плата підлягає індексації, що свідчить про те, що орендна плата обов'язково повинна бути проіндексована із застосуванням коефіцієнту індексації для орендної плати на 01 січня року виплати/ нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше).
При цьому індексацію з урахуванням індексів інфляції не слід плутати з індексацією нормативно грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативно грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними.
Верховний Суд у постанові від 16 березня 2020 року у справі №922/1658/19 зазначив, що зміна НГО внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки.
З огляду на умови договору сторони передбачили саме індексацію орендної плати, а не індексацію нормативно грошової оцінки землі для визначення орендної плати. А відтак доводи апеляційної скарги про те, що сторони обумовили порядок обчислення розміру орендної плати з урахуванням щорічної індексації нормативно грошової оцінки землі не заслуговують на увагу.
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункти 1 і 2 частини 1 статті 374 ЦПК України).
Відповідно до вимог статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
Згідно зі статтею 375ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням викладеного, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга ТОВ «Південь Агро Інвест» підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване судове рішення зміні в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Південь Агро Інвест» стягнення заборгованості по орендній платі з індексацією та пені.
Це ж рішення суду в частині задоволення вимог про розірвання договору оренди підлягає залишенню без змін, оскільки воно є законним та обґрунтованим.
При зверненні до суду з цим позовом позивачем сплачено 2422,40 грн. судового збору.
При перегляді справи апеляційним судом позовні вимоги задоволено на 82,14%. За такого, з відповідача на користь позивача необхідно стягнути 1989,75 грн. судового збору за розгляд справи судом першої інстанції.
У свою чергу, апеляційну скаргу відповідача задоволено на 17,86%, тому з позивача на користь відповідача необхідно стягнути 519,17 грн. судового збору за розгляд справи судом апеляційної інстанції.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» задовольнити частково.
Заочне рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 07 лютого 2025 року в частині задоволення вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" про стягнення орендної плати та судового збору - змінити.
Стягнути Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" на користь ОСОБА_1 73576 (сімдесят три тисячі п'ятсот сімдесят шість) грн. 94 коп. заборгованість по орендній платі, 14094 (чотирнадцять тисяч дев'яносто чотири) грн. 42 коп. пені за несвоєчасний розрахунок по орендній плати, 7069 (сім тисяч шістдесят дев'ять) грн. 47 коп. індексації орендної плати та 1989 (одну тисячу дев'ятсот вісімдесят дев'ять) грн. 75 коп. судового збору.
Це ж рішення суду в частині задоволення вимог про розірвання договорів оренди залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" 519 (п'ятсот дев'ятнадцять) грн. 17 коп. судового збору за розгляд справи судом апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з дня ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.
Головуючий Ж.М. Яворська
Судді Т.М. Базовкіна
Л.М. Царюк
Повний текст постанови складено 23 червня 2025 року.