вул. В'ячеслава Чорновола, 29/32, м. Кропивницький, 25006,
тел. (0522) 30-10-22, 30-10-23, код ЄДРПОУ 03499951,
e-mail: inbox@kr.arbitr.gov.ua, web: http://kr.arbitr.gov.ua
12 червня 2025 рокуСправа № 912/3047/24
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Кузьміної Б.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні за участю секретаря судового засідання Ліподат Я.В. за правилами загального позовного провадження матеріали справи № 912/3047/24
за позовом фізичної особи - підприємця Смірнової Галини Андріївни ( АДРЕСА_1 )
до відповідача Кропивницької міської ради (25006, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41)
про визнання права на поновлення договору, визнання укладеною додаткової угоди,
за участю представників:
від позивача - Клюкіна С.М., ордер серія ВА № 1098644 від 05.12.2024,
від відповідача - Люненко І.А., посвідчення № 0221 від 03.11.2023,
Фізична особа - підприємець Смірнова Галина Андріївна (далі - позивач) звернулася до Господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою до Кропивницької міської ради (далі - відповідач), в якій, з урахуванням уточнень в порядку усунення недоліків позовної заяви, просить:
"1. Прийняти позовну заяву та відкрити провадження у справі.
2. Визнати за Фізичною особою - підприємцем Смірновою Галиною Андріївною право на поновлення договору оренди щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться по вул. Кільцевій в м. Кропивницький (біля житлового будинку №40) загальною площею 0,0030 га (кадастровий номер 3510100000:19:149:0032).
3. Визнати укладеною між Кропивницькою міською радою та ФОП Смірновою Г.А. додаткову угоду до Договору оренди землі № 41 від 31.10.2012, зареєстрованому Реєстраційною службою Кіровоградського міського управління юстиції Кіровоградської області 18.10.2013 року, номер запису про інше речове право 2948163 в наступній редакції:
про поновлення дії Договору оренди землі від 31.10. 2012 року № 41 (зареєстрований Реєстраційною службою Кіровоградського міського управління юстиції Кіровоградської області 18.10.2013 року, номер запису про інше речове право 2948163) та внесення змін до нього
м. Кропивницький « ___»_____2024 року
Міська рада міста Кропивницького, ідентифікаційний код юридичної особи - 26241020, юридична адреса: м. Кропивницький. вул. Велика Перспективна, 41, далі у тексті - "Орендодавець", в особі заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради МОСІНА Олександра Володимировича, що діє на підставі рішення Міської ради міста Кропивницького від 06 листопада 2018 року № 1965 "Про доручення", з одного боку та Фізична особа - підприємець Смірнова Галина Андріївна, паспорт НОМЕР_1 , виданий 28.08.2007 року Кіровським ВМ Кіровоградського МВ УМВС України в Кіровоградській області, зареестрована за адресою: АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер особи платника податків - НОМЕР_2 , що діє на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи -підприємця, далі у тексті - "Орендар", з іншого боку, а надалі разом -«Сторони», відповідно до ст. 21, 30, 33 Закону України '"Про оренду землі" та рішення Міської ради міста Кропивницького від _______ 2024 року № __"Про поновлення договорів оренди земельних ділянок по м. Кропивницькому", за домовленістю сторін, уклали цю Додаткову угоду про нижченаведене:
2. Поновити термін дії Договору оренди землі від 31.10.2012 року № 41 (зареєстрований Реєстраційною службою Кіровоградського міського управління юстиції Кіровоградської області 18.10.2013 року) (далі -Договір) на 10 (десять) років.
2.Внести наступні зміни до тексту Договору:
2.1Абзац 4 розділу 2 "Об'єкт оренди" змінити та викласти в новій редакції наступного змісту: "Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданого Відділом у Кіровоградському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 02.08.2019 № 5950, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 41 540 грн. 98 коп. (сорок одна тисяча п'ятсот сорок гривень 98 копійок)."
2.2 Доповнити розділ 2 «Об'єкт оренди» наступним реченням:
«Кадастровий номер земельної ділянки - 3510100000: 19:149:0032».
2.3 Розділ 4 '"Орендна плата" викласти в наступній редакції:
"Орендна плата за Земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 6 (шість) відсотків від її нормативної грошової оцінки: у сумі 207 грн. 70 коп. (двісті сім гривень 70 копійок) на місяць згідно розрахунку, що додається до цього договору, починаючи з моменту підписання договору оренди землі.
Обчислення розміру орендної плати за Земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Міською радою міста Кропивницького та внесення змін до цього Договору.
Орендна плата вноситься Орендарем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на рахунок 3321181501 1002, МФО 899998, Код ЄДРПОУ отримувача 38037409, банк Казначейство України , отримувач коштів - УК у м. Кроп./ м. Кропивницький/ ККДБ : 18010900. Питання сплати податку на додану вартість та інших податкових платежів, що пов'язані з виконанням Договору, вирішуються Орендарем в установленому законодавством України порядку.
Зміна реквізитів отримувача орендної плати (в т.ч. назви, організаційно правової форми та ін. реквізитів) та його банківських реквізитів може здійснюватися Орендодавцем в односторонньому порядку і не потребує внесення змін до цього Договору. Орендар зобов'язується уточнювати банківські реквізити і назву отримувача орендної плати.
Орендна плата переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених Договором, зміни розмірів земельного податку, зміни мінімального розміру орендної плати, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, без внесення змін та доповнень до цього Договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України.
Орендна плата переглядається у разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста шляхом внесення змін та доповнень до цього Договору.
У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим Договором.
За несвоєчасне внесення орендної плати справляється пеня від суми боргу у розмірі 120 (ста двадцяти) відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такого боргу або на день його (його частини) погашення, при цьому для розрахунку використовується більша із зазначених ставок. Розрахунок пені здійснюється на дату погашення суми боргу (частини боргу) за кожний календарний день прострочення платежу, включаючи день такого погашення.
У випадку викупу даної Земельної ділянки Орендарем, Орендар зобов'язаний сплачувати оренду плату до моменту державної реєстрації права власності на дану Земельну ділянку.
У випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, що належало Орендарю та розташоване на Земельній ділянці, Орендар зобов'язаний передбачити в договорі на відчуження нерухомого майна обов'язок щодо оформлення набувачем майна права користування земельною ділянкою шляхом заміни сторони в даному Договорі.
Контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює орган ДФС за місцезнаходженням Земельної ділянки .
2.4 Розділ 10 «Права та обов'язки орендаря» доповнити наступними абзацами:
-«у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки або при зміні функціонального використання об'єкта нерухомості, що розташований на Земельній ділянці, у десятиденний термін в письмовій формі замовити в установленому порядку витяг з технічної документації (довідку) про нову нормативну грошову оцінку Земельної ділянки або її частини з урахуванням зазначених змін. Після одержання витягу (довідки) передати його (її) до Управління земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища Кропивницької міської ради для укладання додаткової угоди щодо внесення змін та доповнень до Договору в частині розміру орендної плати;
- письмово повідомити Орендодавця про відчуження об'єктів нерухомого майна, що розташовані на Земельній ділянці і належать Орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину. У цьому випадку до Договору вносяться зміни про заміну сторони в зобов'язанні по даному Договору на нового власника об'єктів, які були відчужені;
-Дотримуватися вимог Законум України «Про благоустрій населених пунктів», чинного земельного та екологічного законодавства;
-Забезпечити вільний доступ до Земельної ділянки представникам контролюючих органів;
-Повернути Земельну ділянку Орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії Договору;
- Письмово інформувати Управління земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища Кропивницької міської ради про сплату орендної плати, надавши підтверджуючи документи.
Після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, Орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, мас переважне право перед іншими особами на поновлення Договору.У цьому разі Орендарповинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня дня закінчення дії цього Договору до дня поновлення його дії у порядкута у розмірах, встановлених цим Договором.У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється»
2.5 Останнє речення Розділу 13 «Зміна умов договору і припинення його дії» виключити.
2.6 Розділ 13 «Зміна умов договору і припинення його дії» доповнити наступними реченнями : «Договір оренди землі не припиняється у разі набуття права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою Земельній ділянці. В даному випадку до цього Договору вносяться зміни про заміну сторони в зобов'язанні по даному Договору на нового власника об'єктів, які були відчужені.
3. Всі інші умови Договору оренди землі, не згадані в цій Додатковій угоді, залишаються незмінними.
4. Дана Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання та скріплення печатками Сторін, є невід'ємною частиною Договору та підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
5.Дана Додаткова угода складена українською мовою у двох ідентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця, другий - у Орендаря. Невід'ємною частиною Додаткової угоди є:
- розрахунок орендної плати.
Реквізити сторін
Орендодавець: Орендар:
Кропивницька міська рада ФОП Смірнова Галина Андріївна
25006, м. Кропивницький, вул. Велика паспорт НОМЕР_1 , виданий
Перспективна,41 28.08.2007 року Кіровським ВМ
код ЄДРПОУ 26241020 Кіровоградського МВ УМВС України
в Кіровоградській області
тел.(0522) 32-29-74 м. Кропивницький, вулиця
Державності (Генерала Жадова),
ідентифік. номер 1999217406
______________О. В. Мосін ______________Г.А. Смірнова
4. Стягнути з Кропивницької міської ради витрати по сплаті судового збору." (а.с. 70-75).
На обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" вона як орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору оренди землі, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк.
Позивач вказує, що скористалася переважним правом та звернулася 19.07.2024 до відповідача із заявою (листом-повідомленням) про поновлення (продовження) договору оренди земельної ділянки на 10 років, до якої додала відповідні документи, в тому числі додаткову угоду. Відповідач 12.08.2024 повідомив позивача про неналежне виконання нею обов'язків за договором оренди землі, зокрема щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою та зазначив, що підготувати проєкт рішення про поновлення (продовження) договору оренди землі строком на 10 років загальною площею 0,0030 га для розміщення павільйону не вбачається можливим.
16.09.2024, повідомляє позивач, вона повторно звернулася до відповідача із заявою (листом-повідомленням) щодо поновлення (продовження) договору оренди земельної ділянки строком на 10 років. Відповідач 09.10.2024 листом повідомив позивача про неможливість підготувати проєкт рішення про поновлення (продовження) договору оренди землі строком на 10 років загальною площею 0,0030 га для розміщення павільйону, оскільки позивачем порушено умови договору оренди землі, якими врегульовано строк для звернення орендаря з метою поновлення договору.
Позивач стверджує, що дотрималася строку звернення до відповідача за укладенням додаткової угоди про поновлення договору оренди та належно виконувала умови договору оренди, а відповідач, на порушення статті 33 Закону України «Про оренду землі», протиправно відмовив у його поновленні.
Ухвалою від 26.12.2024 (після усунення позивачем недоліків позовної заяви) господарський суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі № 912/3047/24 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 23.01.2025.
08.01.2025 до господарського суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти позовних вимог заперечує та просить відмовити у задоволенні позову, зазначаючи, що договір оренди землі №41 від 31.10.2012, укладений між Кіровоградською міською радою (натепер - Кропивницька міська рада) та фізичною особою - підприємцем Смірновою Галиною Андріївною, був укладений строком на 5 років. Право оренди зареєстровано 18.10.2013, відповідно, вказує відповідач, строк дії договору оренди сплив 18.10.2018. 14.11.2019, повідомляє відповідач, сторонами укладено додаткову угоду №100 про поновлення строку дії договору на п'ять років, тобто до 18.10.2023.
Відповідач, посилаючись на частину другу статті 33 Закону України "Про оренду землі" зазначає, що орендар повинен звернутися до орендодавця із заявою про поновлення договору не пізніше ніж за місяць до закінчення строку його дії, та вказує, що позивач подала таку заяву лише 19.07.2024, тобто із порушенням строку, вже після завершення дії договору оренди. Відповідач вважає, що договір оренди втратив чинність 18.10.2023, а підстав для його поновлення у передбаченому законом порядку не було.
Крім того, відповідач зазначив, що позивач мала заборгованість із сплати орендної плати станом на дату звернення до відповідача із заявою від 19.07.2024 та додавала до такої заяви проєкт додаткової угоди в іншій редакції, ніж та, що зазначена в прохальній частині позовної заяви.
До відзиву додана копія проєкту додаткової угоди, який, як стверджує відповідач, був доданий до заяви (листа-повідомлення) позивача від 19.07.2024.
У відповіді на відзив позивач зазначила, що завчасно, зокрема 19.07.2024 звернулася до відповідача із заявою (листом-повідомленням) та доданим до неї проєктом додаткової угоди, проте відповідач протиправно відмовив в її укладенні з посиланням на наявність заборгованості з орендної плати. Позивач повторно звернулась до відповідача щодо розгляду питання поновлення договору оренди землі, повторно отримавши відмову уже з інших підстав, зокрема у зв'язку з пропуском строку звернення.
За твердженням позивача, навіть якщо вважати, що строк дії договору оренди землі закінчився 18.10.2023, як стверджує відповідач, то, враховуючи відсутність заперечень орендодавця, строк дії договору автоматично поновлено на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки позивач продовжувала користуватися земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату, а відповідач проти цього не заперечував.
Аргументів щодо редакції проєкту додаткової угоди, який додавався до заяви (листа-повідомлення) позивача від 19.07.2024, відповідь на відзив не містить.
10.02.2025 до господарського суду від відповідача надійшли заперечення, за змістом яких зазначено, що позивачем як орендарем не виконано вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" для можливості поновлення договору оренди землі, а саме: неналежним чином виконувались умови договору оренди землі в частині своєчасного внесення орендної плати, а також не дотримано строків, визначених договором оренди землі на звернення до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі. Відповідач зазначив, що на заяву про поновлення договору оренди землі від 19.07.2024 надав відповідь про те, що орендарем неналежним чином виконувались умови договору оренди землі в частині сплати орендної плати, після чого позивачем 12.09.2024 сплачена заборгованість, про що відповідачу надана відповідна квитанція.
Відповідач вказав, що, беручи до уваги те, що позивач не звернулася до відповідача в строки, встановлені договором оренди землі, договір не може бути автоматично поновлений після 18.10.2023 в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
У підготовчому засіданні 23.01.2025, за клопотанням представника позивача, у зв'язку з неотриманням позивачем відзиву на позовну заяву, та незакінченням строку на подання відповіді на відзив, оголошено перерву до 11.02.2025.
Протокольною ухвалою від 11.02.2025 задоволено клопотання представника позивача про відкладення підготовчого засідання, мотивоване необхідністю подання додаткових доказів, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання до 27.02.2025.
У зв'язку із тимчасовою непрацездатністю судді, підготовче засідання 27.02.2025 не відбулося.
Ухвалою від 03.03.2025 підготовче засідання у справі №912/3047/24 призначено на 11.03.2023.
У зв'язку із тимчасовою непрацездатністю судді, підготовче засідання 11.03.2025 не відбулося.
Ухвалою від 17.03.2025 підготовче засідання у справі №912/3047/24 призначено на 25.03.2023.
Протокольною ухвалою від 25.03.2025 суд за клопотанням представника позивача долучив до справи копію довіреності від 07.02.2023 та копію листа Головного управління ДПС у Кіровоградській області від 11.03.2025 № 2642/6/11-28-13-03-04.
Ухвалою від 25.03.2025 господарський суд закрив підготовче провадження у справі № 912/3047/24 та призначив справу до розгляду по суті на 17.04.2025 о 10:00, урахувавши усну інформацію представника позивача про строки перебування представника на стаціонарному лікуванні.
Судове засідання 17.04.2025 о 10:00 не відбулося, оскільки з 07:34 до 11:11 у Кіровоградській області тривала повітряна тривога.
Ухвалою від 17.04.2025 судове засідання у справі № 912/3047/24 призначено на 24.04.2025 о 14:00.
Протокольною ухвалою від 24.04.2025 задоволено клопотання представника позивача про відкладення судового засідання, мотивоване наміром ужити заходи з примирення з відповідачем, та відкладено судове засідання до 08.05.2025.
Протокольною ухвалою від 08.05.2025 задоволено клопотання представника позивача про відкладення судового засідання, мотивоване необхідністю вжиття заходів з урегулювання спору мирним шляхом, та відкладено судове засідання до 22.05.2025.
Протокольною ухвалою від 22.05.2025 за клопотанням представника позивача, мотивованим перебуванням представника на лікуванні, відкладено судове засідання до 06.06.2025.
У судових засіданнях 24.04.2025, 06.06.2025 суд заслухав вступні та заключні слова представників сторін, дослідив докази, перейшов до стадії ухвалення судового рішення, відклав ухвалення і проголошення судового рішення до 12.06.2025.
Під час розгляду справи представник позивача позовні вимоги підтримала і просила їх задовольнити з підстав, наведених у позовній заяві та відповіді на відзив; навела додаткові аргументи щодо проєкту додаткової угоди, який додавався до заяви позивача від 19.07.2024; посилалася на висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 щодо добросовісност орендодавця.
Представник відповідача проти позовних вимог заперечував та просив відмовити в позові з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву та запереченнях.
Представники обох сторін висловились про те, що, на їхню думку, до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на дату укладання договору оренди.
12.06.2025 суд ухвалив і проголосив вступну та резолютивну частини рішення суду.
Ухвалюючи рішення, суд виходив з повно і всебічно з'ясованих обставин справи, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Зокрема, дослідивши пояснення учасників справи, наведені в заявах по суті справи, заслухавши в судовому засіданні представників сторін, безпосередньо дослідивши надані сторонами докази та оцінивши їх як у сукупності, так і кожен окремо, суд установив такі обставини справи.
31.10.2012 між Кіровоградською міською радою (Орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Смірновою Галиною Андріївною (Орендар) укладено договір оренди землі №41 (далі - Договір оренди, а.с.78-80), відповідно до якого Орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 24.02.2011 №256 "Про передачу ФОП Смірновій Г.А. в оренду земельної ділянки по вул. Кільцевій (біля житлового будинку №40)" надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення павільйону, яка знаходиться по вул. Кільцевій (біля житлового будинку №40) в місті Кіровограді. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 30,00 кв.м земель, які використовуються в комерційних цілях (розділ 2 Договору оренди).
Договір укладено на п'ять років. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, Орендар, при належному виконанні обов'язків відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В цьому випадку Орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (розділ 3 Договору оренди).
За змістом розділу 4 Договору оренди в редакції додаткової угоди від 14.11.2019 № 100, орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 6 (шість) відсотків від її нормативної грошової оцінки: у сумі 207 грн 70 коп на місяць згідно з розрахунком, що додається до цього договору. Орендна плата вноситься орендарем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.
Земельна ділянка передається в оренду для несільськогосподарського використання. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (розділ 5 Договору оренди).
Договір оренди був зареєстрований Реєстраційною службою Кіровоградського міського управління юстиції Кіровоградської області 18.10.2023, номер запису про інше речове право 2948163 (а.с. 36, 87).
14.11.2019 сторони уклали додаткову угоду № 100 (а.с. 88-90) про поновлення строку дії Договору оренди землі від 31.10.2012 № 41 (зареєстрованого Реєстраційною службою Кіровоградського міського управління юстиції Кіровоградської області 18.10.2023, номер запису про інше речове право 2948163) та внесення змін до нього, у пункті 1 якої дійшли згоди поновити строк дії Договору оренди на 5 (п'ять) років.
Також, серед іншого, додатковою угодою розділ 2 Договору оренди доповнений кадастровим номером земельної ділянки - 3510100000:19:149:0032.
19.07.2024 позивач звернулася до відповідача із заявою (листом-повідомленням) (а.с. 32) про поновлення (продовження) договору оренди землі по вул. Кільцева біля будинку №40 загальною площею 0,0030 га, кадастровий номер 3510100000:19:149:0032 з цільовим призначенням - павільйон строком на 10 років.
Заява подана шляхом заповнення від руки друкованого додатку 1 до інформаційної картки.
Заява прийнята адміністратором Центру надання адміністративних послуг 19.07.2024 та зареєстрована за № 155338.
До заяви були додані такі додатки: проєкт додаткової угоди; договір оренди землі з невід'ємними частинами та додатковими угодами, строк дії якого поновлюється; витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку; довідка про відсутність заборгованості, що передує даті подання заяви про поновлення договору оренди землі, видана територіальни органом ДПС за місцем розташування земельної ділянки; копії паспорта, довідки про присвоєння ідентифікаційного номера, що підтверджується проставленими на заяві позначками («галочками») навпроти кожного з додатків до заяви.
Відповідач листом від 12.08.2024 № С-6980 (а.с. 33) повідомив позивача про неможливість поновлення (продовження) Договору оренди, оскільки орендар неналежно виконувала обов'язки за умовами Договору оренди, зокрема щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Суми боргу з орендної плати та періоду, за який він утворився, у листі відповідача від 12.08.2024 № С-6980 не зазначено.
12.09.2024 позивач сплатила до бюджету 7 320,10 грн орендної плати з фізичних осіб, що підтверджується квитанцією АТ «Ощадбанк» до платіжної інструкції від 12.09.2024 № 34 (а.с. 44).
16.09.2024 позивач повторно шляхом заповнення від руки друкованого додатку 1 до інформаційної картки подала відповідачу заяву (лист-повідомлення) про поновлення (продовження) договору оренди землі по вул. Кільцева біля будинку №40 загальною площею 0,0030 га, кадастровий номер 3510100000:19:149:0032 з цільовим призначенням - павільйон строком на 10 років (а.с. 34).
До заяви була додана квитанція про сплату, що підтверджується написом на заяві (а.с. 132).
Заява прийнята адміністратором Центру надання адміністративних послуг 16.09.2024 та зареєстрована за № 158891.
Відповідач листом від 09.10.2024 № С-8629 (а.с. 35) повідомив позивача про порушення умов Договору оренди, якими врегульовано строк для звернення орендаря з метою поновлення договору, та повідомив, що підготувати проєкт рішення про поновлення (продовження) Договору оренди не вбачається можливим.
Ухвалюючи рішення у справі, суд виходить з такого.
За статтею 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно з частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно із статтею 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, яка діяла на момент укладання Договору оренди, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши Земельний кодекс України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон України "Про оренду землі" - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 Земельного кодексу України, та виклавши статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк». У частині зазначених змін і доповнень Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" набрав чинності 16.07.2020.
Відповідно до пункту 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Ураховуючи те, що Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" набрав чинності 16.01.2020, Договір оренди під час дії зазначеного Закону не змінювався, суд погоджується із сторонами у справі в тому, що до спірних правовідносин щодо поновлення Договору оренди застосовується редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції на момент укладення Договору оренди.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їхню логічну послідовність.
Зокрема, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону України "Про оренду землі") повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Тобто виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме: частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила в постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
У пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18).
У пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
У постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 Верховний Суд, базуючись на правовій позиції Великої Палати Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, зробив висновок, який, на переконання суду, застосовний до спірних правовідносин, зокрема про такий алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі":
- якщо орендар у строки, встановлені договором, або за відсутності інших строків, установлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі чи звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендар у цьому випадку не дотримав вимог договору й закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та водночас надав проєкт договору (незалежно від того, містив цей проєкт змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а, отже, суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та водночас надав проєкт договору (незалежно від того, містив цей проєкт змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив із порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того, містив цей проєкт змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той самий строк та на тих самих умовах.
Водночас якщо орендодавець відмовляється укласти додаткову угоду до договору оренди землі, обов'язковість якої визначена в частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренду землі», чи ухиляється від її укладення, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту в резолютивній частині судового рішення.
Якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов'язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають установленню судами. За умови їх підтвердження це є підставою для відмови в задоволенні позову.
Отже, враховуючи вищезазначені вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі» та вказані вище висновки Верховного Суду, суд зазначає, що для визнання додаткової угоди укладеною необхідно встановити такі обставини: належне виконання орендарем обов'язків, визначених Договором оренди; повідомлення орендарем орендодавця в установлені Договором оренди строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; додання до заяви (листа-повідомлення) проєкту додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі; продовження користування орендарем земельною ділянкою; неповідомлення орендодавцем орендаря у письмовій формі упродовж місяця після закінчення строку Договору оренди про заперечення у поновленні цього договору.
Як зазначив Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Як вказує Верховний Суд, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі", орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках, зазначає Верховний Суд, передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, реалізація права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.
Договір оренди передбачає строк звернення орендаря до орендодавця з листом- повідомленням про поновлення Договору оренди, а саме: не пізніше, ніж за 3(три) місяці до закінчення строку дії Договору оренди.
Спірними обставинами у цій справі, які впливають на результат розгляду спору, є:
- дотримання чи пропуск позивачем строку, передбаченого Договором оренди для звернення до відповідача з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди;
- наявність чи відсутність у позивача заборгованості з орендної плати станом на дату звернення із заявою від 19.07.2024;
- який проєкт додаткової угоди додавався позивачем до заяви (листа-повідомлення) від 19.07.2024: наведений у прохальній частині позовної заяви чи доданий відповідачем до відзиву.
Щодо дотримання чи пропуску позивачем строку, передбаченого Договором оренди для звернення до відповідача з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди.
Договір оренди був укладений сторонами 31.10.2012.
Відповідно до розділу 3 «Строк дії договору» Договору, договір укладено на п'ять років. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, при належному виконанні обов'язків відповідно до умов договору, має на інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення дії договору оренди повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
18.10.2023 зареєстровано право оренди позивача на підставі Договору оренди землі на землі від 31.10.2012 №41, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 18.10.2013 №11150155 (а.с. 87), в якому також зазначено, що строк дії Договору оренди землі становить до 18.10.2018 з правом пролонгації.
14.11.2019 сторони уклали додаткову угоду № 100 про поновлення строку дії Договору оренди, у пункті 1 якої дійшли згоди поновити строк його дії на п'ять років.
Отже, строк дії Договору оренди, з урахуванням його умов, дати його реєстрації та умов додаткової угоди від 14.11.2019 № 100, а також статті 33 Закону України «Про оренду землі», становить до 18.10.2023.
Зокрема, 18.10.2013 + 5 років (строк дії Договору оренди за умовами розділу 3 Договору оренди) = 18.10.2018;
18.10.2018 + 5 років (строк, на який продовжено строк дії Договору оренди додатковою угодою від 14.11.2019 № 100) = 18.10.2023.
За такого заява про поновлення Договору оренди мала бути подана позивачем як орендарем не пізніше ніж 18.07.2023.
За доводами позивача, строк Договору оренди був продовжений на п'ять років з 14.11.2019, тобто з дати укладення додаткової угоди від 14.11.2024 № 100, тому звернення з листом-повідомленням 19.07.2024 є таким, що відбулося в межах установленого Договором оренди строку.
Разом з тим, суд зазначає, що строк дії Договору оренди (до його продовження додатковою угодою від 14.11.2019 № 100) тривав до 18.10.2018.
У разі якщо вважати продовженим строк дії Договору з 19.11.2024, а не з 18.10.2018, невизначеним є період з 19.10.2018 до 18.11.2024.
Суд вказує, що строк права оренди обчислюється з урахуванням строку дії договору оренди, який починається з моменту його укладення, при цьому, в контексті орендних правовідносин не може бути перерви або проміжку часу між датою закінчення договору і датою його відновлення.
Суд погоджується з доводами відповідача про те, що строк дії договору оренди землі не може перериватись, оскільки в такому разі він буде припиненим на підставі статті 31 Закону України «Про оренду землі» у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Позивач, посилаючись на частину шосту статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на дату укладання Договору), вказує, що дія Договору оренди є автоматично продовженою, оскільки позивач як орендар продовжувала користуватися земельною ділянкою після 18.10.2023, а відповідач не заперечував проти цього. При цьому, незважаючи на це, укладання додаткової угоди є обов'язковим.
Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на дату укладання Договору оренди), у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності)
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
У пункті 38.2 постанови від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 Верховний Суд виснував, що спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Оскільки позивач як орендар звернулася до відповідача як орендодавця з листом-повідомленням 19.07.2024, тобто вже після закінчення строку дії Договору оренди (18.10.2023), то автоматичного його поновлення не відбулося.
На підставі вищенаведеного суд дійшов висновку, що позивач не звернулася до закінчення строку дії Договору оренди до відповідача із заявою в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", внаслідок чого втратила переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), а Договір оренди припинив свою дію 18.10.2023; при цьому, лист-повідомлення від 19.07.2024 направлений поза межами строків, визначених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та розділом 3 Договору оренди.
Щодо наявності чи відсутності у позивача заборгованості з орендної плати станом на дату звернення до відповідача із заявою (листом-повідомленням) від 19.07.2024.
У позовній заяві, що подана на виконання ухвали про залишення позовної заяви без руху, позивач зазначає:
- «…у зв'язку із військовою агресією рф позивач вимушена була виїхати за кордон, тому не сплатила орендну плату до липня 2024 року ( до кінця року ще був строк ). Всі роки, починаючи з часу укладення договору, тобто з 2012 року нею своєчасно сплачувалася орендна плата, жодних зауважень не надходило, при цьому нею разом з заявою на поновлення договору оренди землі була надана довідка про відсутність заборгованості з орендної плати»;
- «…орендна плата внесена до кінця року та дії договору, за домовленістю вносилася щороку в повній сумі за 12 місяців однією сумою. Отже, і в даному випадку порушення не відбулося.
До того ж, до заяви від 19.07.2024 року було додано довідку про відсутність заборгованості, що передує даті подання заяви про поновлення договору оренди землі».
У відзиві та запереченнях відповідач наполягає на наявності у позивача заборгованості з орендної плати станом на дату звернення з листом-повідомленням від 19.07.2024. Суми заборгованості та періоду, за який така заборгованість була утворена, у відзиві та запереченнях не зазначено.
У судовому засіданні представник позивача пояснила, що позивач заперечує наявність у неї заборгованості з орендної плати станом на 19.07.2024, а в позові малося на увазі, що станом на 19.07.2024 не була сплачена орендна плата за повний 2024 рік.
У судовому засіданні представник відповідача повідомив, що не має інформації про суму заборгованості позивача з орендної плати станом на 19.07.2024 або період, за який вона була утворена, але, вочевидь, така заборгованість існувала, оскільки 12.09.2024 позивач сплатила 7 320,10 грн орендної плати.
Щодо сплати позивачем 12.09.2024 7 320,10 грн орендної плати представник позивача пояснила, що така орендна плата була сплачена 12.09.2024 наперед до кінця 2024 року в сумі, усно повідомленій позивачу працівниками відповідача.
Відповідно до розділу 4 Договору оренди в редакції додаткової угоди від 14.11.2019 № 100, орендна плата вноситься орендарем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного податкового місяця.
Відповідно до статті 13 Господарського процесуального кодексу України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності застосування категорій стандартів доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони.
Одночасно, цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц.
Для виконання вимог статті 86 Господарського процесуального кодексу України необхідним є аналіз доказів та констатація відповідних висновків за результатами такого аналізу. Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, в тому числі у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи.
17.10.2019 набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", яким було, зокрема внесено зміни до Господарського процесуального кодексу та змінено назву статті 79 Господарського процесуального кодексу України з "Достатність доказів" на нову "Вірогідність доказів" та викладено її у новій редакції з фактичним впровадженням у господарський процес стандарту доказування "вірогідність доказів".
Стандарт доказування "вірогідність доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач.
Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду і на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою ЄСПЛ, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (пункт 1 статті 32 Конвенції). Зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом" ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи є вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".
Аналогічний підхід до стандарту доказування "вірогідність доказів" висловлено Касаційним господарським судом у постановах від 29.01.2021 у справі № 922/51/20, від 31.03.2021 у справі № 923/875/19, від 25.06.2020 у справі № 924/233/18.
Суд ураховує, що розгляд справи здійснюється в порядку, передбаченому нормами Господарського процесуального кодексу України, відповідно, і оцінка доказів у ній здійснюватиметься через призму такого стандарту доказування, як "баланс вірогідностей".
Серед додатків до заяви (листа-повідомлення) від 19.07.2024 зазначена довідка про відсутність заборгованості, що передує даті подання заяви про поновлення договору оренди землі, видана територіальним органом ДПС за місцем розташування земельної ділянки.
Копії такої довідки сторони до суду не подали.
Разом з тим, ураховуючи наявність такої довідки серед додатків до заяви позивача (листа-повідомлення) від 19.07.2024, неповідомлення відповідачем суду суми заборгованості позивача з орендної плати станом на 19.07.2024, так само як і періоду, за який така заборгованість, на думку відповідача, була утворена, а також відсутність таких відомостей у листі відповідача від 12.08.2024 № С-6980, беручи до уваги відсутність у призначенні платежу в квитанції від 12.09.2024 будь-яких посилань на сплату заборгованості, суд вважає більш вірогідною обставину відсутності у позивача заборгованості з орендної плати, ніж її наявності.
Отже, суд не має підстав вважати, що позивач неналежно виконувала обов'язки із сплати орендної плати і мала відповідну заборгованість.
При цьому суд зауважує, що не брав до уваги надану позивачем 25.03.2025 копію листа Головного управління ДПС у Кіровоградській області від 11.03.2025 № 2642/6/11-28-13-03-04 (а.с. 184), оскільки він містить дані про відсутність у позивача заборгованості станом на 10.03.2025, тоді як звернення з листом-повідомленням відбулося 19.07.2024.
Одночасно суд зазначає, що, як установив суд вище, позивач пропустила строк для звернення до відповідача з листом-повідомленням, тому, незважаючи на безпідставне посилання відповідача в листі від 12.08.2024 № С-6980 на неналежне виконання позивачем умов Договору оренди в частині сплати орендної плати, підстави для визнання додаткової угоди укладеною відсутні.
Представник позивача в судовому засіданні, посилаючись на правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, акцентувала на недобросовісності відповідача як орендодавця через відмову листом від 12.08.2024 № С-6980 в поновленні Договору оренди з надуманих підстав.
Суд зазначає, що в постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 Верховний Суд вказав, що орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках, вказав Верховний Суд, передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 виснував, що оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, тому господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови.
Суд вказує, що у справі, що розглядається, позивач не дотрималася вимог законодавства, які регламентують її поведінку як орендаря, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу (орендодавця), зокрема пропустила строк звернення з листом-повідомленням, тому позивач не може вважатися такою, що набула право "правомірного очікування», про яке зазначає Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Щодо того, який проєкт додаткової угоди додавався позивачем до заяви (листа-повідомлення) від 19.07.2024: наведений у прохальній частині позовної заяви чи доданий відповідачем до відзиву.
У відзиві на позовну заяву відповідач стверджує, що до заяви позивача (листа-повідомлення) від 19.07.2024 додавалася не та додаткова угода, текст якої міститься в прохальній частині позовної заяви. Натомість до відзиву додана копія проєкту додаткової угоди, яка, за твердженням відповідача, була додана до листа-повідомлення від 19.07.2024.
Відповідь на відзив не містить контраргументів з цього питання.
У судовому засіданні представник позивача пояснила, що до заяви (листа-повідомлення) від 19.07.2024 додавався проєкт додаткової угоди, текст якої зазначений у прохальній частині позовної заяви, а походження проєкта додаткової угоди, доданого до відзиву, є невідомим, зокрема, можливо, такий проєкт надавався позивачем відповідачу раніше, зокрема до попередньої заяви про поновлення Договору оренди. Представник позивача звертала увагу на відсутність дати на доданому до відзиву проєкті додаткової угоди.
Суд дослідив обидва проєкти додаткової угоди і встановив таке.
Текст проєкту додаткової угоди, який, як стверджує позивач, був доданий до заяви (листа-повідомлення) від 19.07.2024, наведений вище в описовій частині цього рішення.
Проєкт додаткової угоди (а.с. 38-41), текст якої наведений у прохальній частині позову, міститься серед додатків до позовної заяви і виконаний методом комп'ютерного набору (повністю друкований), не містить підпису позивача, не містить дати та здебільшого за змістом пропонованих змін до Договору оренди повторює текст додаткової угоди від 14.11.2019 № 100, зокрема, в частині пунктів 2.1-2.5.
Позивач не повідомила причин і мети подання відповідачу проєкту додаткової угоди з положеннями про зміни, які уже були внесені до Договору оренди додатковою угодою від 14.11.2019 № 100, а також причин відсутності підпису позивача на такому проєкті додаткової угоди.
Текст проєкту додаткової угоди, доданого до відзиву (а.с. 129), виконаний шляхом заповнення від руки друкованого формуляра і містить положення про поновлення дії Договору оренди на 10 років та незмінність усіх інших його умов.
Суд зауважує, що заява (лист-повідомлення) від 19.07.2024 також оформлена шляхом заповнення від руки друкованого формуляра (додатка 1 до інформаційної картки).
Проєкт додаткової угоди, доданий до відзиву, так само як і проєкт, доданий до позову, не містить дати, але, на відміну від доданого до позову, містить підпис орендаря.
Сумнівів у справжності проєкту додаткової угоди, доданої до відзиву, у суду не виникло. Так само відповідних сумнівів не висловила позивач.
Ураховуючи вищенаведене в сукупності, суд вважає більш вірогідним доказом проєкт додаткової угоди, доданий відповідачем до відзиву, а не проєкт додаткової угоди, текст якої наведений у прохальній частині позову, та який (проєкт) доданий до позову.
На підставі вищезазначеного суд виснував про недоведеність позивачем того, що до заяви (листа-повідомлення) позивача від 19.07.2024 додавався проєкт додаткової угоди, доданий до позову (текст якого наведений у прохальній частині позовної заяви).
Щодо позовної вимоги про визнання за позивачем права на поновлення Договору оренди суд зазначає таке.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
Висновки про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду сформулювала також у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26.05.2020, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
Отже, позовна вимог щодо визнання за позивачем права на поновлення Договору оренди є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові в цій частині.
На підставі вищенаведеного в сукупності суд дійшов висновку про відмову в позові.
Судові витрати у справі становить судовий збір у сумі 6 056,00 грн, сплачений позивачем за подання позовної заяви до суду, який, у зв'язку з відмовою в позові, на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України, не належить стягувати з відповідача.
Керуючись статтями 74, 76, 77, 79, 129, 233, 236-241, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позовної заяви фізичної особи - підприємця Смірнової Галини Андріївни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 ) до Кропивницької міської ради (25006, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, код ЄДРПОУ 26241020) про визнання права на поновлення договору, визнання укладеною додаткової угоди - відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Копії рішення направити представнику позивача адвокату Клюкіній Світлані Миколаївні та відповідачу до електронних кабінетів.
Повне рішення складено 23.06.2025.
Суддя Б.М. Кузьміна