10 червня 2025 року місто Київ.
Справа №756/6372/24
Апеляційне провадження № 22-ц/824/8801/2025
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
Головуючого судді: Желепи О.В.,
суддів: Поліщук Н.В, Сушко Л.П.
за участю секретаря судового засідання Рябошапки М.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справуза апеляційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 30 січня 2025 року (ухвалено у складі судді Диби О.В., повний текст рішення складено 04.02.2025 року)
у справі за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури, діючого в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «П-18», Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Будкомплекс» про скасування рішень про державну реєстрацію, визнання недійсними правочинів
Заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до суду в інтересах держави в особі Київської міської ради із позовом, в якому, вказуючи на здійснення реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 за ТОВ «Будкомплекс» за відсутності законних підстав, просив скасувати таке рішення державного реєстратора. Окрім того, вказував, що за відсутності законного права власності у ТОВ «Будкомплекс» на нежитлову будівлю, подальші дії з її відчуження та реєстрації права власності на таке майно є незаконними та підлягають скасуванню.
В обґрунтування позовних вимог зазначає, що у зв'язку із рішенням про державну реєстрацію за ТОВ «Будкомплекс» права власності на об'єкт нерухомого майна нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 за відсутності законних підстав, виникла підстава для надання в оренду ТОВ «П-18» земельної ділянки поза процедурою аукціону для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку з неіснуючими технічними характеристиками.
Сторона позивача вказувала, що 20.05.2021 року приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.Є. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 58238651, на підставі якого за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ «А» по АДРЕСА_1 , загальною площею: 2 035,8 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2363067580000.
Водночас згідно договору купівлі-продажу від 11.04.2000 року ТОВ «Будкомплекс» набуло у власність нежитлове приміщення загальною площею 939 кв.м. В подальшому, 19.12.2013 року державним реєстратором управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Кучмою Л.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 9232550, на підставі якого за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю загальною площею: 939 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 247209180000.
18.01.2021 на підставі технічного паспорту від 12.02.2021, довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 12.02.2021 №12/02/2021-1 та висновку від 12.02.2021 №12/02/2021 про можливість поділу нерухомого майна, складених ФОП ОСОБА_2 , приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.Є. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про закриття розділу щодо даного об'єкту нерухомого майна загальною площею 939 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 247209180000) та погашення права власності на нього у зв'язку з поділом та одночасно прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) індексні номери 56680295 та 56681735, на підставі яких за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення (секція 1) літ. «А», загальною площею 1 204, 6 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2293879380000) та нежитлове приміщення (секція 2) літ. «А», загальною площею: 831,2 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2293942780000).
20.05.2021 приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.Є. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про закриття розділів щодо вказаних об'єктів нерухомого майна та погашення права власності на них у зв'язку із об'єднанням об'єкту нерухомого майна та прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 58238651, на підставі якого за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення літ. «А» по АДРЕСА_1 , загальною площею 2 035,8 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2363067580000).
Тобто нежитлові приміщення загальними площами 1 204,6 кв.м та 831,2 кв.м виникли внаслідок поділу об'єкта нерухомого майна загальною площею 939 кв.м, що у два рази менше за загальну площу нежитлових приміщень.
З огляду на викладене, сторона позивача вказує, що рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Будкомплекс» на об'єкт нерухомого майна нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 було прийняте за відсутності законних підстав, тому просить його скасувати.
Окрім того, стороною позивача заявлено вимоги про визнання недійсними правочинів щодо подальшого відчуження нерухомого майна та скасування рішень про державну реєстрацію права власності за усіма його набувачами: ТОВ «П-18», ТОВ «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_1 та визнати недійсними правочинів щодо його відчуження.
В позовній заяві позивач просив:
Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.05.2021, індексний номер 58238651, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» (код ЄДРПОУ 30576078) на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна № 2363067580000).
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 укладений 20.07.2021 між ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» (код ЄДРПОУ 30576078) та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за № 1990.
Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.07.2021, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 .
Визнати недійсним акт прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» від 23.07.2021, за яким ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) передано у власність ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за №№ 2071, 2072.
Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.07.2021, індексний номер 59485265, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» (код СДРПОУ 38387827) на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 .
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 укладений 19.08.2021 між ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» (код СДРПОУ 38387827) та ТОВ «П-18» (код СДРПОУ 44375327), що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д.В. та зареєстрований в реєстрі за № 3457.
Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.08.2021, індексний номер 59938310, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» (код СДРПОУ 44375327) на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м по АДРЕСА_1 .
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 30 січня 2025 року позов залишено без задоволення.
Не погоджуючись з таким рішенням суду, заступник керівника Київської міської прокуратури 28 лютого 2025 року засобами поштового зв'язку подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, якою просив скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позов.
Апеляційна скарга обґрунтовано тим, що оскаржуване рішення ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права, з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи.
Вважає, що судом не було враховано, що ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» законно набуло право лише на житлову будівлю площею 939 кв.м., разом з тим в матеріалах реєстраційної справи відсутні будь-яких документів, що посвідчують право власності ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» на об'єкт нерухомого майна площею 2 035,8 кв.м. до його об'єднання.
Вказує, що площа ділянки під забудовою (спірною будівлею) орієнтовано складає 405 кв.м., що співвідноситься з площею поверху - 312 кв.м. Однак, згідно технічного паспорта від 06.05.2021 року на нежитлову будівлю загальною площею 2 035,8 кв.м, площа основи підвалу складає 898 кв.м.
Вважає, що реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, технічні характеристики якого не відповідають фактично розташованому на земельній ділянці нежитлового будинку була здійснена з метою заволодіння земельною ділянкою максимально великої площі, що в подальшому стало підставою для надання в оренду ТОВ «П-18» земельної ділянки поза процедурою аукціону для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку.
Звертає увагу, що розділи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлової будівлі площею 939 кв.м. та нежитлових приміщень площами 1 204,6 кв.м. і 831,2 кв.м. закрито, а зареєстровані речові права - погашено, а тому прокурором і не оскаржувався поділ будівлі.
Вказує, що в порушенні законодавства, договір купівлі-продажу від 20.07.2021 та акт прийому-передачі від 23.07.2021 року до статутного капіталу не містять істотних умов про розмір та кадастровий номер земельної ділянки на якій розміщена будівля.
10 квітня 2025 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив ТОВ «П-18» на апеляційну скаргу, яким просив оскаржувану рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Вказує, що прокурор не оскаржує здійснення державним реєстратором державної реєстрації права власності ТОВ «Будкомплекс» на об'єкти нерухомості, які в подальшому об'єднані у один об'єкт площею 2 035,8 кв.м., що є предметом цього спору.
Зазначає, що при держреєстрації права власності на нежитлові приміщення в процесі їхнього об'єднання, документ, що посвідчує право власності не подавався, оскільки право власності на такий об'єкт до його об'єднання вже було зареєстровано. Вважає, що ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» подало усі необхідні документи для здійснення державної реєстрації об'єкта нерухомого майна внаслідок об'єднання його нежитлових приміщень.
Зазначає, що кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою договору відчуження будівлі лише у разі, якщо право на земельну ділянку переходить до нового власника такої будівлі, а не у всіх випадках, як це помилково вважає позивач.
Звертає увагу, що дії прокурора спрямовані на повернення будівлі у власність ТОВ «Будкомплекс», між тим товариство є приватним та не уповноважувало прокурора на такі дії. Вимоги ж щодо звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у її користуванні позивач не заявляв, а заявлені вимоги не призведуть до звільнення земельної ділянки. Крім того звертає увагу, що розмір будівлі жодним чином не вплинув на розмір відведеної земельної ділянки.
Також ТОВ «П-18» заявлено розмір понесених витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 60 000 грн.
В судовому засіданні прокурор Колодчина Р.В. доводи апеляційної скарги підтримала.
Представники ТОВ «П-18» Карлін О.В., який брав участь в судовому розгляді в режимі відео-конференції та ОСОБА_3 заперечували проти задоволення апеляційної скарги. Підтримали доводи викладені у відзиві на апеляційну скаргу. Інші відповідачі до суду не з'явились, про розгляд справи повідомлені належним чином. Відповідач ОСОБА_1 був повідомлений через систему «Електронний суд», що підтверджується звітом про доставку. ТОВ «Будкомплекс» отримав судову повістку 19 травня 2025 року, ТОВ «Гіперіон Фінанс» були повідомлені належним чином відповідно до ст. 128 ЦПК України, поштовий конверт повернувся з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою»
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення прокурора, представників ТОВ «П-18», перевіривши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, законність та обґрунтованість судового рішення в межах апеляційного оскарження, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з огляду на таке.
Вирішуючи даний спір та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що оскільки стороною позивача не оскаржується рішення державного реєстратора від 18.02.2021 року, яким зареєстровано право власності ТОВ «Будкомплекс» на нежитлове приміщення (секція 1) літ. «А», загальною площею 1204,6 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2293879380000) та нежитлове приміщення (секція 2) літ. «А», загальною площею: 831,2 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2293942780000), задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора від 20.05.2021 року призведе до неможливості поновлення будь-якого попереднього запису у Державному реєстрі прав на нерухоме майно щодо нежитлової будівлі в літ. «А» по АДРЕСА_1 , що є недопустимим та призведе до прогалини в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності на спірне майно.
Однак такі висновки суду не відповідають обставинам справи та вимогам закону.
Відповідно до частин 1-5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом першої інстанції встановлено, що первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю по АДРЕСА_1 загальною площею 939 кв.м. здійснена на підставі свідоцтва про право власності від 19.04.1997 року за Мінською районною радою народних депутатів. У подальшому, право власності на вказану нежитлову будівлю перейшло до МПП фірма «КОМЕТА-К» на підставі договору купівлі-продажу від 04.06.1997 року, укладеного з Мінською районною радою народних депутатів.
МПП фірма «КОМЕТА-К» на підставі договору купівлі-продажу від 24.10.1997 року здійснило відчуження даного об'єкта нерухомого майна АТЗТ «Агрокомплекс «ОМЕГА», яке згодом продало його ТОВ «Будкомплекс» за договором купівлі-продажу від 11.04.2000 року.
У 2005 році КП «Київський інститут земельних відносин» розробив «Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Будкомлекс» для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок на АДРЕСА_1 ».
У подальшому рішенням Київської міської ради №719/1380 від 24.05.2007 затверджено Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Будкомплекс» для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок на АДРЕСА_1 ».
З витягу з Державного земельного кадастру на земельну ділянку від 26.10.2020 року вбачається, що на підставі вказаного проекту була сформована земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:055:0010 загальною площею 0,1831 га; місце розташування: АДРЕСА_1 ; власник: Київська міська рада; вид права: право власності; вид використання земельної ділянки: для реконструкції нежитлового будинку під житловий, дата державної реєстрації земельної ділянки: 22.02.2008 року.
14.02.2008 року між Київською міською радою та ТОВ «Будкомплекс» був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:055:0010 загальною площею 0,1831 га, для реконструкції нежитлового будинку під житловий, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., та зареєстрованим в реєстрі за № 195. Договір зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблений запис 22.02.2008 року за № 78-6-00517 у книзі записів державної реєстрації договорів. Строк дії договору оренди до 14.02.2013 року.
19.12.2013 року на підставі рішення державного реєстратора управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Кучми Л.В. (з відкриттям розділу), індексний номер 9232550, відбулася державна реєстрація за ТОВ «Будкомплекс» права власності на нежитлову будівлю загальною площею: 939 кв.м., місце розташування: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 247209180000.
На підставі розпорядження Київського міського голови № 125/1 від 19.02.2016 «Про перейменування бульвару, вулиць, площі та провулків у місті Києві» вулиця Полупанова була перейменована на вулицю Пріорська.
18.02.2021 року приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.Є. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про закриття розділу щодо об'єкту нерухомого майна по АДРЕСА_1 загальною площею 939 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 247209180000) та погашення права власності на нього у зв'язку з поділом та одночасно прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) індексні номери 56680295 та 56681735, на підставі яких за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення (секція 1) літ. «А», загальною площею 1 204, 6 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2293879380000) та нежитлове приміщення (секція 2) літ. «А», загальною площею: 831,2 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2293942780000). Поділ здійснений на підставі технічного паспорту на групу нежитлових приміщень секція 1 від 12.02.2021 року, технічного паспорту на групу нежитлових приміщень секція 2 від 12.02.2021 року, довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 12.02.2021 №12/02/2021-1 та висновку від 12.02.2021 №12/02/2021 про можливість поділу нерухомого майна, з якого вбачається, що загальна площа збільшилася внаслідок неврахування раніше влаштованих приміщень в підвалі під дворовим покриттям та приміщень в горищному просторі, складених ФОП ОСОБА_2 ..
У позові заступника прокурора зазначається, що ним не оспорюється право власності ТОВ «Будкомплекс» на нежитлову будівлю по АДРЕСА_1 загальною площею 939 кв.м., набуте на підставі договору купівлі-продажу від 11.04.2000, а спірними є лише реєстраційні дії щодо протиправного збільшення площі нерухомого майна з метою заволодіння поза процедурою аукціону комунальною земельною ділянкою максимальної площі для здійснення нового будівництва багатоквартирного житлового будинку.
Стороною позивача не оскаржуються рішення державного реєстратора від 18.02.2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 9232550 (з закриттям розділу), реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 247209180000 та погашення права власності на нього у зв'язку з поділом з одночасним прийняттям рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) індексні номери 56680295 та 56681735, на підставі яких за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення (секція 1) літ. «А», загальною площею 1204, 6 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2293879380000) та нежитлове приміщення (секція 2) літ. «А», загальною площею: 831,2 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2293942780000), оскільки розділи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлової будівлі площею 939 кв.м. та нежитлових приміщень площами 1 204,6 кв.м. і 831,2 кв.м. закрито, а зареєстровані речові права - погашено, а тому прокурором і не оскаржувався поділ будівлі.
У подальшому 20.05.2021 року приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.Є. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про закриття розділів (індексні номери 56680295 та 56681735) щодо нежитлових приміщень (секція 1) літ. «А», загальною площею 1 204, 6 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2293879380000) та нежитлових приміщень (секція 2) літ. «А», загальною площею: 831,2 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2293942780000) та погашення права власності на них у зв'язку із об'єднанням об'єкту нерухомого майна та прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 58238651, на підставі якого за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення літ. «А» по АДРЕСА_1 , загальною площею 2035,8 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2363067580000).
Об?єднання здійснено на підставі технічного паспорту від 06.05.2021 року, висновку від 06.05.2021 № 06/05/2021 щодо технічної можливості об?єднання об?єктів нерухомого майна, довідки від 06.05.2021 № 06/005/2021, складених ФОП ОСОБА_2 ..
У 2021 році на підставі рішення Київської міської ради від 10 вересня 2015 року № 958/1822 «Про інвентаризацію земель м. Києва» та відповідно до укладеного 28.04.2021 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 та ТОВ «Будкомплекс» договору на виконання інженерно-геодезичних робіт № 28-04/21, розроблена технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель Товариству з обмеженою відповідальністю «Будкомплекс» для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок на АДРЕСА_1 з метою внесення відомостей до Державного земельного кадастру про код КВЦПЗ.
20.07.2021 року між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за № 1990. Рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.07.2021 року, індексний номер 59365612, зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 .
23.07.2021 року на підставі акту прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс» ОСОБА_1 передано у власність ТОВ «Гіперіон Фінанс» нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за №№ 2071, 2072. Рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.07.2021 року, індексний номер 59485265, зареєстровано право власності за ТОВ «Гіперіон Фінанс» на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 .
19.08.2021 між ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18» укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м по АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д.В. та зареєстрований в реєстрі за № 3457. Рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.08.2021, індексний номер 59938310, зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 .
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.01.2024 року земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:055:0010 загальною площею 0,1831 га, що розташована у АДРЕСА_1 зареєстрована на праві власності за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради; категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, вид використання - для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок; дата державної реєстрації земельної ділянки: 09.11.2021 09:32:19.
Рішенням Київської міської ради від 23.06.2022 № 4839/4880 вирішено передати ТОВ «П-18» в оренду на 5 років земельну ділянку з площею 0,1831 га (кадастровий номер 8000000000:78:055:0010) для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок (код виду цільного призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку) на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із недоведеності прокурором факту порушення прав та інтересів держави внаслідок проведення за відповідачем реєстрації права власності на будівлю площею 2035,8 кв.м..
Суд також зазначив, що пред'явлення вимог про визнання договорів щодо відчуження спірного майна недійсними є неефективним способом захисту, адже не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, тобто не відновить порушеного права позивача, який не є власником майна, відчуженого за оспорюваними договорами купівлі-продажу.
Колегія суддів з таким висновком не погоджується, виходячи з таких мотивів.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Відповідно до ч.ч. 1, 4 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» одним з етапів проведення державної реєстрації прав є перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.
Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до п. 20 Порядку № 1127 у разі проведення державної реєстрації права власності, права довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов'язань, спеціального майнового права на майно вперше, у тому числі у разі поділу, виділу частки або об'єднання майна, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав відкриває розділ у зазначеному Реєстрі з присвоєнням реєстраційного номера об'єкту нерухомого майна.
Відповідно до п. 54 Порядку № 1127 ( в редакції на час реєстрації об'єкта нерухомого майна) державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об'єкта нерухомого майна зі складу нерухомого майна, що складається з двох і більше об'єктів, або об'єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об'єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об'єкта цивільних правовідносин.
Для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об'єднання, подаються:
документ, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна до його поділу або об'єднання (крім випадків, коли право власності на такий об'єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (крім випадків, коли об'єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об'єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення);
технічний паспорт на новостворений об'єкт нерухомого майна;
документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах.
Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час реєстрації об'єкта нерухомого майна) підставами для відмови в державній реєстрації прав є зокрема, подання заяви про державну реєстрацію прав неналежною особою; подання документів, яку не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Як вбачається з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 18.02.2021 року до Реєстру внесено відомості про закриття розділу щодо об'єкту нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 939 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 247209180000) у зв'язку з його поділом та зареєстровано за ТОВ «Будкомлекс» право власності на нежитлові приміщення (секція 1) в літ. «А» загальною площею 1204,6 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2293879380000) та (секція 2) в літ. «А» загальною площею 831,2 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2293942780000).
Таким чином, внаслідок поділу об'єкта нерухомого майна загальною площею 939 кв.м. виникло два різних об'єкта нерухомості відповідно площами 1204,6 кв.м. та 831,2 кв.м.. При цьому відповідачі не надали документи в порушення вимог п. 54 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 щодо початку та закінчення будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництва.
Суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні позову, залишив поза увагою те, що з часу приватизації у 1997 році нежитлова будівля по АДРЕСА_1 , до її поділу ТОВ «Будкомлекс» в лютому 2021 року, мала площу 939 кв.м., що підтверджується матеріалами технічної інвентаризації вказаної будівлі, яка проведена у 2000 році КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації» та договорами купівлі-продажу будівлі від 04.06.1997 року, від 24.10.1997 року, від 11.04.2000 року.
Суд першої інстанції не надав оцінку тим обставинам, що внаслідок поділу нежитловий будинок площею 939 кв.м. поділено на два нежитлові приміщення (секція 1) в літ. «А» площею 1204,6 кв.м. та (секція 2) в літ. «А» площею 831,2 кв.м., що свідчить про збільшення площі майна більш ніж у два рази без проведення будь-яких будівельних робіт та без наявності доказів виникнення права власності у ТОВ «Будкомлекс», з огляду на те, що як встановлено судом, на підставі договору купівлі-продажу від 11.04.2020 року товариство придбало майно саме площею 939 кв.м..
Будь-яких документів, що посвідчують право власності ТОВ «Будкомлекс» на об'єкт нерухомого майна загальною площею 2035,8 кв.м. до його об'єднання матеріали справи не містять. ТОВ «Будкомплекс» з Київськомю міською радою - власником землі не узгоджувала питання щодо реєстрації нового об'єкта нерухомості на земельній ділянці належній Київській міській раді.
Тому суд апеляційної інстанції вважає, що наявність в Державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстрованого права власності ТОВ «Будкомплекс» на нежитловий будинок загальною площею 939 кв.м. по АДРЕСА_1 до його поділу на два об'єкти нерухомості та подальше об'єднання в одне приміщення загальною площею 2035,8 кв.м. свідчить про суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно.
Судом першої інстанції не враховано, що ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» законно набуло право лише на житлову будівлю площею 939 кв.м., разом з тим в матеріалах реєстраційної справи відсутні будь-яких документів, що посвідчують право власності ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» на об'єкт нерухомого майна площею 2 035,8 кв.м. до його об'єднання.
Площа ділянки під забудовою (спірною будівлею) орієнтовано складає 405 кв.м., що співвідноситься з площею поверху - 312 кв.м. Однак, згідно технічного паспорта від 06.05.2021 року на нежитлову будівлю загальною площею 2 035,8 кв.м, площа основи підвалу складає 898 кв.м.
Реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, технічні характеристики якого не відповідають фактично розташованому на земельній ділянці нежитлового будинку була здійснена з метою заволодіння земельною ділянкою максимально великої площі, що в подальшому стало підставою для надання в оренду ТОВ «П-18» земельної ділянки поза процедурою аукціону для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку.
Тому позовні вимоги щодо скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.05.2021 року індексний номер 58238651, від 20.07.2021 року індексним номер 59365612, від 27.07.2021 року індексний номер 59485265, від 19.08.2021 року індексний номер № 59938310, підлягають задоволенню.
Що стосується позовних вимог щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 укладений 20.07.2021 року між ТОВ «Будкомлекс» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за № 1990; визнання недійсним акт прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс» від 23.07.2021 року, за яким ОСОБА_1 передано у власність ТОВ «Гіперіон Фінанс» нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за « 2071, № 2072; визнання недійсним договір купілві-продажу нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 укладений 19.08.2021 року між ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д.В. та зареєстрований в реєстрі за № 3457, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Відповідно до ч. 8 ст. 120 Земельного кодексу України істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, пов'язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на такий об'єкт.
Як встановлено з матеріалів справи, договір купівлі-продажу від 20.07.2021 року та акт прийому-передачі від 23.07.2021 року до статутного капіталу не містять істотних умов про розмір та кадастровий номер земельної ділянки право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на будівлю.
Також з огляду на те, що ТОВ «Будкомплекс» не набуло на законних підставах права власності на спірне нерухоме майно - нежитлову будівлю загальною площею 2035,8 кв.м. по АДРЕСА_1 , та як наслідок не могло відчужити її ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 20.07.2021 року, який у свою чергу не міг внести зазначений об'єкт нерухомості згідно акту прийому-передачі від 23.07.2021 року до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс», яке у подальшому не могло продати спірну нежитлову будівлю ТОВ «П-18» за договором купівлі-продажу від 19.08.2021 року.
Оскільки оспорювані у даній справі правочини стосуються нерухомого майна первинна реєстрація права власності на який здійснена з порушенням вимог законодавства, судом першої інстанції безпідставно не враховано наявність підстав для визнання вищевказаних правочинів недійсними.
На викладене вище суд першої інстанції уваги не звернув та у повному обсязі обставини справи не встановив, що призвело до ухвалення рішення, яке підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга заступника керівника Київської міської прокуратури підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню, з ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог.
СУДОВІ ВИТРАТИ.
Прокурором за подачу позовної заяви сплачено 21196 грн судового збору. за заяву про забезпечення позову 3028 грн. та за подачу апеляційної скарги сплачено судовий збір 31794 грн, що разом становить 56018 грн.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України такий судовий збір має бути стягнуто на користь Київської міської прокуратури з усіх відповідачів у рівних частках.
Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384, 389 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах, -
Апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури - задовольнити.
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 30 січня 2025 року - скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов заступника керівника Київської міської прокуратури, діючого в інтересах держави в особі Київської міської ради задовольнити у повному обсязі.
Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.05.2021, індексний номер 58238651, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» (код ЄДРПОУ 30576078) на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна № 2363067580000).
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 укладений 20.07.2021 між ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» (код ЄДРПОУ 30576078) та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за № 1990.
Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.07.2021, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 .
Визнати недійсним акт прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» від 23.07.2021, за яким ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) передано у власність ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за №№ 2071, 2072.
Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.07.2021, індексний номер 59485265, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» (код СДРПОУ 38387827) на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 .
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по АДРЕСА_1 укладений 19.08.2021 між ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» (код СДРПОУ 38387827) та ТОВ «П-18» (код СДРПОУ 44375327), що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д.В. та зареєстрований в реєстрі за № 3457.
Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.08.2021, індексний номер 59938310, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» (код СДРПОУ 44375327) на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2035,8 кв.м по АДРЕСА_1 .
Стягнути в рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «П-18», Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Будкомплекс» на користь Київської міської прокуратури судовий збір в загальному розмірі 56 018 грн.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена «17» червня 2025 року.
Головуючий О.В. Желепа
Судді Н.В. Поліщук
Л.П. Сушко