ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
16 червня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/5389/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Л.В. Поліщук,
суддів: О.Ю. Аленіна, І.Г. Філінюка,
секретар судового засідання - В.М. Просяник,
за участю представників сторін:
від позивача: І.О.Бондаренко
від відповідача: А.Г. Бондар
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ»
на рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2025 (суддя Л.В. Лічман, м.Одеса, повне рішення складено 17.04.2025)
у справі №916/5389/24
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ»
до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
про визнання договору дійсним,
Короткий зміст позовних вимог
Товариство з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просило визнати додатковий договір №1 від 06.10.2017 до договору оренди №172/73 (в редакції від 02.10.2017), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (надалі також - Департамент) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ», дійсним.
Позовні вимоги обґрунтовані частиною другою статті 220 Цивільного кодексу України та мотивовані тим, що між сторонами укладено додатковий договір №1 від 06.10.2017 до договору оренди №172/73 (в редакції від 02.10.2017), яким збільшено площу орендованого майна (з 1002,1 кв.м до 1029,8 кв.м), змінено цільове призначення об'єкта оренди (з користування «під виробництво меблів» на використання під «ремонт меблів») та змінено розрахунок орендної плати, однак позивач на свої неодноразові письмові та усні звернення постійно отримував від відповідача відмовки щодо складнощів в організації нотаріального посвідчення додаткового договору, а в подальшому відповідачем було повідомлено про те, що відповідне нотаріальне посвідчення унеможливлене проведенням Департаментом комунальної власності Одеської міської ради позовної роботи у напрямку розірвання договору оренди №172/73 (в редакції від 02.10.2017) та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» з орендованих на підставі цього договору приміщень.
За доводами позивача, відповідачем навмисно та протягом тривалого часу ігнорувалися вимоги законодавства щодо необхідності нотаріального посвідчення додаткового договору №1 від 06.10.2017 до договору оренди №172/73 (в редакції від 02.10.2017), щоб в подальшому звернутися до суду та вимагати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Драйв» виселитися з відповідного приміщення. При цьому позивач зауважив на тому, що з 2017 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради жодних претензій чи листів на адресу позивача не направляв, жодної незгоди з існуючим договором не проявляв, що вказує на те, що відповідачу було відомо про такий договір, а його умови ним повністю погоджувалися та приймалися.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Одеської області від 08.04.2025 у позові відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що відсутні підстави вважати можливість нотаріального посвідчення додаткового договору втраченою, сторонами не проведено оцінки майна перед укладенням додаткового договору, за яким в оренду фактично передано новий об'єкт оренди, сторони не підтвердили правомірності їх дій, пов'язаних зі зміною додатковим договором цільового використання об'єкта оренди через 4 дні після укладання договору, внаслідок чого щомісячна орендна плата, яка надходить до бюджету міста, зменшилась вдвічі, з огляду на що відсутні законні передумови для визнання додаткового договору дійсним.
Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги
Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» звернулося з апеляційною скаргою, в якій просило рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2025 у даній справі скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
В апеляційній скарзі апелянт, не погоджуючись з висновком суду, що на теперішній час не втрачена можливість нотаріального посвідчення додаткового договору, зазначив, що встановлення законодавцем у частині другій статті 220 Цивільного кодексу України можливості саме судом визнати дійсним договір, який виконувався, проте не був нотаріально посвідченим, свідчить про те, що існує правова необхідність не посвідчення договору в теперішньому часі, а саме визнання його дійсним у судовому порядку з моменту підписання такого додаткового договору.
Водночас, відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції значно приділив увагу причинам та обставинам, чому Департамент комунальної власності Одеської міської ради не спромігся за понад 7 років звернутися для нотаріального посвідчення договору, однак суд повинен встановити факт ухилення сторони договору від нотаріального посвідчення, але з яких саме причин воно відбувається не має значення для вирішення спору по суті.
Також скаржник зауважив на тому, що Господарський суд Одеської області вийшов за межі позовних вимог, оскільки надав оцінку ринковій вартості об'єкта оренди для визначення розміру орендної плати у додатковому договорі, у той час як формат, спосіб та сума оцінки повністю узгоджена між сторонами, і жодних претензій чи зауважень сторони один до одного не мають.
Стосовно висновків суду, що збільшивши до 1029,8 кв.м площу об'єкту, сторони в додатковому договорі не вказали: за рахунок якої з будівель або іншої будівлі збільшилася загальна площа об'єкта; яке її функціональне призначення тощо, апелянт зазначив, що саме Департамент комунальної власності Одеської міської ради, як уповноважений орган та як сторона додаткового договору, володів всією необхідною інформацією та документами, крім того, додатковий договір є документом, який лише засвідчує факт домовленості між сторонами, тоді як всі уточнення та деталі попередньо узгоджуються між сторонами такого договору.
Апелянт також підкреслив, що при викладенні нової редакції договору оренди №172/73 відповідальним працівником Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, який здійснював оформлення відповідного правочину, було допущено помилку (описку) у зазначенні цільового призначення об'єкта оренди, адже замість правильного і реального призначення у вигляді ремонту меблів було помилково вказано цільове призначення у вигляді виробництва меблів, з яким первісно укладався договір оренди, який є неактуальним ще з 01.10.2016 і який позивач не мав наміру застосовувати у зв'язку зі зміною профілю своєї господарської діяльності, а тому зауваження суду з приводу того, які фактичні обставини змінились через 4 дні після укладення договору, у зв'язку з чим позивач, з яким погодився відповідач, вирішив ремонтувати меблі, а не виготовляти їх, що прямо вплинуло на розмір орендної плати, встановлений додатковим договором, є такими, що не ґрунтуються на дійсних обставинах справи та не порушують жодних положень законодавства.
Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції
Апеляційна скарга зареєстрована судом 07.05.2025 за вх.№1955/25.
Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду апеляційної скарги визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: О.Ю. Аленіна, І.Г. Філінюка, що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.05.2025.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.05.2025 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» на рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2025 у справі №916/5389/24 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/5389/24 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.
20.05.2025 до суду апеляційної інстанції надійшли матеріали справи.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» на рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2025 у справі №916/5389/24. Встановлено відповідачу строк до 10.06.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз'яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Розгляд апеляційної скарги призначено на 16.06.2025 о 14:00 год.
Відповідач не скористався своїм процесуальним правом щодо подання відзиву на апеляційну скаргу позивача, однак реалізував своє право участі у судовому засіданні апеляційної інстанції, в яких представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заперечував проти доводів апеляційної скарги, у зв'язку з чим просив відмовити у її задоволенні, а оскаржуване рішення суду - залишити без змін. Представник скаржника наполягав на доводах апеляційної скарги та просив її задовольнити.
За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального права, апеляційна інстанція дійшла висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги, виходячи з наступного.
Фактичні обставини справи
30.11.2011 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ», як орендарем, укладено договір оренди №172/73, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове (до 30.10.2014) платне користування під столярно-меблеве виробництво нежитлові будівлі та споруди загальною площею 908,6 кв.м, розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Промислова, 27. Щомісячний розмір орендної плати визначено як 12470,21 грн з ПДВ з подальшою індексацією.
Додатковим договором №1 від 31.03.2014 строк дії договору оренди продовжено до 01.03.2017.
27.09.2016 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради отримано та зареєстровано за вх.№01-14/3283 листа Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» про зміну профілю використання приміщення площею 1002,0 кв.м, розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Промислова, 27, що орендується за договором оренди №172/73, з «виробництва» на «майстерню з ремонту меблів».
Додатковим договором №2 від 01.10.2016 збільшено площу орендованого майна (з 908,6 кв.м до 1002 кв.м), змінено цільове призначення об'єкта оренди (з використання «для столярно-меблевого виробництва» на «майстерню з ремонту меблів») та визначено, що щомісячний розмір орендної плати становитиме 12547,14 грн з ПДВ з подальшою індексацією.
Додатковим договором №3 від 02.10.2017 продовжено договір оренди до 02.10.2027 та узгоджено викласти вказаний договір оренди у новій редакції.
Так, 02.10.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» укладено договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №2198, відповідно до якого сторони дійшли згоди викласти договір оренди №172/73 від 30.11.2011 у новій редакції, відповідно до умов якого:
-орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове (до 02.10.2027) платне користування під виробництво меблів нерухоме майно, а саме: 32/100 частин нежилих будівель та споруд площею 1002,1 кв.м, розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Промислова, будинок 27 (пункти 1.1., 1.3., 4.1.);
-ринкова вартість об'єкта оренди згідно з висновком про ринкову вартість частини нежилих будівель та споруд, виконаним суб'єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «ТРІКОД» станом на 29.03.2017, становить 3797000,00 грн (без урахування податку на додану вартість) (пункт 1.1.);
-за орендовані нежилі приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку до цього договору, що становить 35150,73 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць; розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України; податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства (пункт 2.2.);
-зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін; зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами напротязі 20 днів та підлягають нотаріальному посвідченню (пункт 7.5).
Як установлено судом першої інстанції та не оспорено сторонами у справі, з розрахунку орендної плати до договору вбачається, що її розмір з 01.09.2017 мав становити 42180,88 грн з ПДВ.
06.10.2017 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради отримано та зареєстровано за вх.№01-14/3718 листа Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ», в якому останнє виклало прохання змінити профіль використання приміщення площею 1002,1 кв.м, розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Промислова, 27, що орендується за договором оренди №172/73 від 30.11.2011 (у новій редакції від 02.10.2017), під розміщення майстерні з ремонту меблів, та приєднати частину нежитлового приміщення за вказаною адресою площею 27,7 кв.м.
06.10.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» укладено додатковий договір №1, який не посвідчено нотаріально та в якому сторонами погоджено внести до договору оренди №172/73 від 30.11.2011 (у новій редакції від 02.10.2017) наступні зміни:
-пункт 1.1. договору викладено у новій редакції, відповідно до якої орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення та споруди першого поверху загальною площею 1029,8 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Промислова, 27;
-пункт 4.1. договору викладено у новій редакції, згідно із якою вказане у пункті 1.1. приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під «ремонт меблів»;
-відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (з наступними змінами і доповненнями), орендна плата з 06.10.2017 розраховується таким чином: вид діяльності - ремонт меблів; площа - 1029,8 кв.м, експертна вартість приміщення - 3901956,00 грн, відсоток від експертної вартості - 5%; місячна орендна плата за експертною оцінкою - 16258,15 грн; місячна орендна плата на 01.09.2017 - 17201,12 грн (без урахування ПДВ) або 20641,34 грн (з ПДВ);
-перший абзац пункту 2 підпункту 2.2. договору викладено у новій редакції, відповідно до якої за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з 06.10.2017 за перший місяць після підписання цього додаткового договору 17201,12 грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції.
Таким чином, внаслідок підписання додаткового договору №1 від 06.10.2017 через 4 дні після укладання договору площа орендованого майна збільшилась на 27,7 кв.м, а розмір щомісячної орендної плати зменшився з 42180,88 грн до 20641,34 грн, тобто більше, ніж вдвічі, в результаті зміни цільового призначення орендованого майна з «виробництва меблів» на «ремонт меблів».
Сторонами не заперечується те, що, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення додаткового договору №1 від 06.10.2017, ними виконувались саме його умови, а не умови посвідченого нотаріально договору.
При цьому матеріалами справи підтверджується, що з метою нотаріального посвідчення додаткового договору №1 від 06.10.2017, орендар неодноразово письмово звертався до орендодавця із заявами, на яких містяться відмітки про їх одержання та реєстрацію (від 22.09.2019 вх.№01-14/684, від 20.12.2017 вх.№01-14/5139, від 14.06.2018 вх. №01-14/2236, від 04.10.2018 вх.№01-14/3857), з пропозиціями посвідчити зміни до договору у нотаріуса.
Позивач, посилаючись на те, що відповідач з різноманітних причин відмовлявся від нотаріального посвідчення додаткового договору №1 від 06.10.2017, звернувся з даним позовом до суду про визнання додаткового договору дійсним через 7 років після його підписання.
Позиція суду апеляційної інстанції
За змістом статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно із частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).
За частиною першою статті 205 Цивільного кодексу України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (частина перша статті 209 Цивільного кодексу України).
Частиною третьою статті 209 Цивільного кодексу України передбачено, що нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 Цивільного кодексу України, за якою зміст правочину не може суперечити, зокрема, цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства (частина перша 1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина третя); правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта).
Відповідно до статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення додаткового договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Частиною першою статті 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно з частиною першою статті 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Нормами матеріального законодавства передбачена можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої статті 220 Цивільного кодексу України.
За правилами частини другої статті 220 Цивільного кодексу України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Наведена частина друга статті 220 Цивільного кодексу України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.
Колегія суддів зазначає, що законодавство України передбачає можливість визнавати у судовому порядку дійсним договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, але одна зі сторін ухилилася від цього (за певних умов). До того ж, наявна послідовна судова практика Верховного Суду щодо викладеного питання.
У постанові Верховного Суду України від 06.09.2017, провадження № 6-1288цс17, викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 Цивільного кодексу України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 Цивільного кодексу України.
У справі №909/68/18 Верховний Суд висловлювався про те, що при вирішенні спорів, пов'язаних з визнанням правочинів, які підлягали нотаріальному посвідченню, дійсними (зокрема в порядку статті 220 Цивільного кодексу України), суду слід з'ясувати:
-чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню;
-з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення;
-чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений.
Відповідно до частини четвертої статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Господарський суд Одеської області, вирішуючи питання про те, чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню, дійшов обґрунтованого висновку, що додатковий договір №1 від 06.10.2017 мав бути нотаріально посвідченим на підставі частини першої статті 654 Цивільного кодексу України, адже договір оренди №172/73 від 30.11.2011 (у новій редакції від 02.10.2017), до якого ним вносяться зміни, посвідчено нотаріально, до того ж, пунктом 7.5. вказаного договору оренди у новій редакції передбачено, що зміни та доповнення, що вносяться до договору, підлягають нотаріальному посвідченню.
Установлюючи обставини справи стосовно того, з яких причин додатковий договір №1 від 06.10.2017 не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення, суд першої інстанції встановив, що причиною непосвідчення правочину стало зволікання з боку відповідача і на теперішній час не втрачена можливість нотаріального посвідчення цього додаткового договору, оскільки сторони вправі звернутись до нотаріуса, який посвідчив договір, або, в разі його відсутності, до будь-якого іншого нотаріуса за вчиненням відповідної нотаріальної дії.
При цьому місцевий господарський суд відхилив:
-твердження відповідача щодо спливу більше 7 років з моменту підписання додаткового договору та що обставини, пов'язані з його укладанням встановити неможливо, з посиланням на те, що Департамент жодним чином не конкретизує, які суттєві для нотаріального посвідчення обставини позбавлений можливості з'ясувати нотаріус;
-доводи позивача про те, що нотаріальному посвідченню правочину перешкоджає звільнення працівника Департаменту ОСОБА_1 , який підписав додатковий договір, з підстав того, що відсутність трудових відносин з відповідачем на цей час не означає, що особа, яка підписала додатковий договір, не з'явиться до нотаріуса або в інший спосіб не підтвердить факт підписання нею угоди про внесення змін до договору, надавши докази наявності права на підписання додаткового договору. У разі, якщо взагалі немає доказів існування у ОСОБА_1 права на представництво інтересів Департаменту при підписанні додаткового договору, то названа обставина унеможливлює як нотаріальне посвідчення угоди, так і задоволення позову, оскільки на підставі частини третьої статті 209 Цивільного кодексу України нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 Цивільного кодексу України, а в частині другій статті 203 Цивільного кодексу України закріплено, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;
-твердження позивача про те, що у нотаріусів відсутні повноваження посвідчувати правочини, вчинені «у минулому», адже, якщо керуватись цією помилковою логікою, будь-яка угода, яка не посвідчена нотаріально в день її підписання, не може бути в подальшому посвідчена нотаріусом.
Також суд першої інстанції зазначив, що належним підтвердженням втрати можливості нотаріально посвідчити додатковий договір є відмова нотаріуса у вчиненні відповідної нотаріальної дії, проте сторони не надали доказів її складання.
Наведені висновки Господарського суду Одеської області стосовно того, що на теперішній час не втрачена можливість нотаріального посвідчення додаткового договору, в апеляційній скарзі скаржником не спростовані.
Водночас посилання апелянта на те, що існує правова необхідність визнання додаткового договору дійсним саме у судовому порядку з моменту підписання такого додаткового договору, тоді як проведення його нотаріального посвідчення в теперішньому часі свідчитиме лише про виникнення відповідних правовідносин у майбутньому, що не вирішуватиме питання їх дії у минулому, колегія суддів відхиляє, оскільки такі доводи позивача жодним чином не обґрунтовують висновку про втрату стороною можливості нотаріально посвідчити правочин, як однієї з необхідних умов для визнання правочину, який підлягав нотаріальному посвідченню, дійсним.
При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 Цивільного кодексу України, про що зазначено у згаданій вище постанові Верховного Суду України від 06.09.2017, провадження № 6-1288цс17, чим спростовуються протилежні доводи скаржника стосовно того, що для застосування частини другої статті 220 Цивільного кодексу України суд повинен лише встановити факт ухилення сторони договору від нотаріального посвідчення договору.
Крім того, колегія суддів зазначає, що необхідною умовою для визнання правочину, який підлягав нотаріальному посвідченню, дійсним, є встановлення його відповідності вимогам закону, оскільки в протилежному випадку відповідний позов не може бути задоволений.
Згідно із статтею 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII (в редакції станом на дату підписання додаткового договору №1 від 06.10.2017) оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
Пунктами 1, 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 №629 (в редакції станом на дату підписання додаткового договору №1 від 06.10.2017), надалі - Методика, передбачено, що:
-відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду, а саме:… нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодавством);
-оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати;
-оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому;
-результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.
Як встановлено судом першої інстанції та не заперечується сторонами, для визначення розміру орендної плати ними використано ринкову вартість об'єкта оренди, визначену станом на 29.03.2017 у висновку, оформленому Приватним підприємством «ТРІКОД», за змістом якого вартість об'єкта оренди площею 1002,1 кв.м дорівнює 3797000,00 грн без ПДВ, з яких: вартість будівлі під літ. «Б» - 116000,00 грн; вартість будівлі під літ. «В» - 1800000,00 грн; вартість будівлі під літ. «Е» - 1200000,00 грн; вартість будівлі під літ. «С» - 446000,00 грн; вартість будівлі під літ. «Т» - 235000,00 грн.
Між тим, як вірно зазначив місцевий господарський суд, відомості щодо ринкової вартості об'єкта оренди, наведені у названому висновку, не могли бути використані для визначення розміру орендної плати в додатковому договорі, оскільки, по-перше, з моменту оцінки (29.03.2017) до моменту підписання додаткового договору (06.10.2017) минуло шість місяців та 8 днів, у той час як в пунктом 2 Методики оцінки об'єктів оренди закріплена чинність результатів незалежної оцінки протягом шести місяців від дати оцінки, а, по-друге, оцінювачем визначалась вартість приміщень загальною площею 1002,1 кв.м, переданих для розміщення столярного цеху та складу, натомість за додатковим договором в оренду передано приміщення площею 1029,8 кв.м для ремонту меблів.
За таких обставин, у сторін додаткового договору не було передумов для використання даних висновку, оформленого Приватним підприємством «ТРІКОД», адже результати наведеної в ньому оцінки втратили чинність та стосувались фактично іншого об'єкту, ніж той, який досліджував оцінювач.
Доводи відповідача про те, що для проведення іншої оцінки майна під час укладання додаткового договору не існувало правових підстав, оскільки, на думку Департаменту, результат попередньої оцінки був чинним протягом трьох років, суд правильно відхилив, адже трирічний строк, про який йдеться в Методиці оцінки об'єктів оренди, стосується випадків продовження строку дії орендної угоди, яке додатковим договором не здійснювалось.
Твердження апелянта про те, що результати незалежної оцінки є чинними протягом дванадцяти місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки, є помилковими, оскільки скаржник посилається на редакцію Методики з урахуванням змін, внесених постановою Кабінету Міністрів України №3 від 02.01.2003, тобто після дати підписання додаткового договору (06.10.2017).
Судом першої інстанції, з яким погоджується апеляційний суд, обґрунтовано визнано безпідставними доводи позивача, які ним повторені в апеляційній скарзі, стосовно того, що сторонами правильно на підставі висновку, оформленого Приватним підприємством «ТРІКОД», виходячи з визначеної останнім вартості 1 кв.м площі орендованого об'єкта та збільшення в додатковому договорі площі орендованого майна на 27,7 кв.м, розраховано ринкову вартість наступним чином: 3797000 грн/1002,1 кв.м х 1029,8 кв.м = 3901956 грн, оскільки такі дії контрагентів не враховують того, що Методика, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 №629, передбачає оцінку об'єкту оренди, а не 1 кв.м його площі, та не містить алгоритму дій, вчинених сторонами в додатковому договорі для визначення вартості об'єкту, площа якого збільшилась.
Посилання скаржника на те, що Господарський суд Одеської області вийшов за межі позовних вимог, оскільки надав оцінку ринковій вартості об'єкта оренди для визначення розміру орендної плати у додатковому договорі, у той час як формат, спосіб та сума оцінки повністю узгоджена між сторонами, і жодних претензій чи зауважень сторони один до одного не мають, колегія суддів відхиляє, оскільки невідповідність умов додаткового договору нормам законодавства є окремою підставою для відмови у його нотаріальному посвідченні за правилами частини третьої статті 209 Цивільного кодексу України, про що зазначено у постанові Верховного Суду від 22.10.2019 у справі №909/68/18.
Також колегія суддів зазначає, що судом першої інстанції обґрунтовано не взято до уваги доводи позивача про те, що в тексті договору, укладеного 02.10.2017 та посвідченого нотаріально, допущено помилку в частині призначення об'єкта оренди, у зв'язку з чим 06.10.2017 орендар звернувся до орендодавця із заявою, на підставі якої додатковим договором внесено необхідні виправлення, оскільки виходячи зі змісту додаткового договору №1 від 06.10.2017 та заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ», одержаної Департаментом 06.10.2017, в них нічого не йдеться про технічну помилку при зазначенні цільового призначення орендованого приміщення, про необхідність приведення відносин у відповідність до тих, що реально склались в минулому, чи про зміну профілю діяльності орендаря.
Підсумовуючи викладене, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, оскільки на підставі доказів, поданих сторонами, місцевий господарський суд обґрунтовано виходив із того, що позивачем не доведено наявності передумов для визнання договору дійсним в порядку частини другої статті 220 Цивільного кодексу України.
Висновки суду апеляційної інстанції
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах (правова позиція Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16).
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі «Серявін та інші проти України» вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
В силу статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Перевіривши відповідно до статті 270 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції об'єктивно розглянув у судовому процесі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосував матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, врахував положення статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, у зв'язку із чим дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.
Доводи скаржника не спростовують висновків Господарського суду Одеської області, зроблених у оскаржуваному рішенні, у зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення колегія суддів не вбачає, а у задоволенні апеляційної скарги слід відмовити.
Розподіл судових витрат
У зв'язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за її подання та розгляд покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 284 ГПК України,
Південно-західний апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДРАЙВ» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2025 у справі №916/5389/24 залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені статтями 287, 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повну постанову складено 19.06.2025.
Головуючий суддя Л.В. Поліщук
Суддя О.Ю. Аленін
Суддя І.Г. Філінюк