ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
28.05.2025Справа № 910/783/25
За позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Дісбуд»
про стягнення 2829590,18 грн
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Дісбуд»
до Київської міської ради
про розірвання (припинення) договору оренди
Суддя Сташків Р.Б.
Секретар судового засідання Гарашко Т.В.
Представники сторін:
від позивача - Пясковська О.В.,
від відповідача - Горбань Р.М.
На розгляд Господарського суду міста Києва надійшов указаний позов Київської міської ради (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Дісбуд» (далі - відповідач) про стягнення заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою по вулиці Князя Романа Мстиславича (Генерала Жмаченка), 28 у Дніпровському районі міста Києва площею 2,0970 га з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072 за договором оренди земельної ділянки від 26.06.2008 (далі - Договір оренди) та договором від 27.09.2018 про поновлення Договору оренди у сумі 2829590,18 грн, у тому числі пені в сумі 2956,80 грн.
Позов обґрунтовано тим, що відповідач у порушення умов Договору оренди та вимог чинного законодавства України не здійснює внесення орендної плати за оренду спірної земельної ділянки починаючи з 29.06.2020, внаслідок чого станом на 07.11.2024 за даними податкового органу за відповідачем обліковується заборгованість з орендної плати та пені у вищевказаному розмірі.
Відповідач позов не визнав. Свої заперечення мотивував тим, що об'єкти, які були збудовані на спірній земельній ділянці, були введені в експлуатацію та передані за актами приймання-передачі іншій експлуатуючій організації, що є підставою для припинення дії Договору оренди, а тому відповідач за спірний період не повинен був здійснювати сплату орендної плати за цим Договором, оскільки вже не був користувачем спірної земельної ділянки.
Крім того, враховуючи положення частини 13 статті 79-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), спірна земельна ділянка площею 2,0970 га за кадастровим номером 8000000000:66:094:0072 припинила існувати як об'єкт цивільного обороту з 06.07.2021, оскільки була поділена на три земельні ділянки під кадастровими номерами: 8000000000:66:094:0007 площею 2,0569 га, 8000000000:66:094:0006 площею 0,0162 га та 8000000000:66:094:0008 площею 0,0239 га.
У відповіді на відзив позивач зазначив, що сторони в абзаці 7 підпункту 8.4 пункту Договору оренди (в редакції договору від 27.09.2017 про поновлення Договору оренди) погодили умову про те, що відповідач зобов'язаний забезпечити сплату орендної плати до моменту державної реєстрації в установленому законом порядку переходу або припинення права оренди спірної земельної ділянки в разу відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, а оскільки така зміна орендарів чи припинення за відповідачем в установленому законом порядку права оренди не відбулось, то відповідач зобов'язаний сплатити орендну плату за спірний період.
Позивач також зазначив, що процедура поділу спірної земельної ділянки, яка була ініційована відповідачем, не є завершеною, оскільки позивач як власник цієї земельної ділянки ще не затвердив технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, і відповідно не прийняв рішення щодо внесення змін до Договору оренди та реєстрації новоутворених земельних ділянок в реєстрі речових прав, із припиненням спірної земельної ділянки у цьому реєстрі (закриттям відповідного розділу в цьому реєстрі).
У запереченні на відповідь на відзив відповідач зазначив, що він не відчужував багатоквартирні будинки та трансформаторні підстанції, а передав їх відповідно до актів приймання-передачі, які не можна визначити правочинами, а тому на спірні відносини не поширюються умови абзацу 7 підпункту 8.4 пункту Договору оренди.
24.02.2025 від відповідача надійшла зустрічна позовна заява, у якій останній просить суд визнати розірваним (припиненим) Договір оренди у зв'язку із веденням об'єктів будівництва в експлуатацію та передачею їх в управління іншій експлуатуючій організації та у власність ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі», а також у зв'язку із припиненням існування земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072 як об'єкта цивільного обороту.
Ухвалою суду від 05.03.2025 зустрічну позовну заяву відповідача до позивача про розірвання (припинення) Договору оренди прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 910/783/25.
Зустрічний позов мотивовано тим, що відповідач після введення об'єктів будівництва в експлуатацію звернувся до позивача із пропозицією розірвати Договір оренди, проте останній відмовився припинити цей Договір за взаємною згодою. Тому відповідач, керуючись умовами частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» просить суд припинити дію договору оренди. Як на додаткову підставу для розірвання Договору оренди, відповідач послався також на припинення, на його думку, існування земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072 як об'єкта цивільного обороту.
Позивач заперечуючи проти зустрічного позову зазначає, що конструкція частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» не передбачає автоматичного припинення договорів оренди після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію, і передбачає вчинення певних дій (добровільної згоди сторін або рішення суду). На думку позивача, Договір оренди може бути розірваний лише після того, як будуть укладені договори оренди цієї земельної ділянки із іншими її користувачами. Позивачем у листуванні були запропоновані відповідачеві відповідні механізми врегулювання спірного питання, що не є тотожним відмові у розірванні Договору оренди. Також позивач повторно наголосив, що оскільки технічна документація із землеустрою щодо поділу спірної земельної ділянки не була затверджена органом місцевого самоврядування в установленому законом порядку, то процедура поділу не була завершена.
У судовому засіданні представники сторін підтримали свої вимоги із заперечення із вищевикладених мотивів.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд
20.12.2007 Київська міська рада прийняла рішення № 1487/4320 «Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Дісбуд» для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з соціальною інфраструктурою і паркінгом та благоустроєм прилеглої території для загального користування населення на вул. Генерала Жмаченка, 28 у Дніпровському районі м. Києва», відповідно до якого позивач вирішив передати відповідачу, за умови виконання пункту 7 цього рішення, земельну ділянку площею 2,10 га у довгострокову оренду на 10 років для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з соціальною інфраструктурою і паркінгом та благоустроєм прилеглої території для загального користування населення на вул. Генерала Жмаченка, 28 у Дніпровському районі м. Києва за рахунок земель, запасу житлової та громадської забудови.
11.06.2008 рішенням Господарського суду м. Києва у справі № 32/275 визнано укладеним Договір оренди між позивачем та відповідачем. Договір оренди був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 26.06.2008 за № 66-6-00477.
Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди об'єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072, розміром 20970 кв.м. по вул. Генерала Жмаченка, 28 у Дніпровському районі м. Києва (далі - Земельна ділянка).
Договір оренди укладено на 10 років (пункт 3.1 Договору оренди).
За актом приймання-передачі земельної ділянки від 26.06.2018 (копія долучена до матеріалів справи) позивач як орендодавець передав, а відповідач як орендар прийняв у своє володіння і користування вищевказану земельну ділянку.
Згідно з пунктом 4.2 Договору оренди річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється у розмірі 4,5% від її нормативної грошової оцінки.
Пунктом 4.4 Договору оренди передбачено, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація проводиться без внесення змін та доповнень до цього Договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України.
27.09.2018 між позивачем та відповідачем було укладено договір про поновлення Договору оренди, посвідчений та зареєстрований приватним нотаріусом за № 1152,згідно з яким Договір оренди було поновлено на 10 років (до 27.09.2028), а також змінено його деякі умови.
Зокрема, підпункт 4.2 пункту 4 Договору оренди доповнено абзацом наступного змісту: «Згідно з розрахунком розміру орендної плати за Земельну ділянку від 30.07.2018 за № Ю-42219 (за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 за № 1724) річна орендна плата за Земельну ділянку становить 1622243,14 грн на рік».
Пунктом 2.2 Договору оренди у редакції договору про поновлення Договору оренди встановлено, що відповідно до витягу із технічної документації Головного управління Держгеокадастру у м. Києві від 26.04.2018 за № 2513/86-18 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки на дату укладання Договору становить 36049847,65 грн.
Відповідно до підпункту 4.5 пункту 4 Договору оренди (в редакції договору про поновлення Договору оренди) орендна плата сплачується відповідачем рівними частинками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом тридцяти календарних днів, що настають за останніми календарним днем податкового (звітного) місяця.
У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором: Орендарем (відповідачем) у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої пунктом 4 цього Договору, а також стягується пеня, розмір та розрахунок якої здійснюється відповідно до Податкового кодексу України (підпункт 4.8 пункту 4 Договору оренди в редакції договору про поновлення Договору оренди).
Пунктом 4.1 Договору оренди передбачено, що визначена цим Договором орендна плата за Земельну ділянку становить платіж, який Орендар (відповідач) самостійно розраховує та вносить Орендодавцеві (позивачу) за користування Земельною ділянкою у грошовій формі.
Позивачем було долучено до матеріалів справи податкову декларацію за 2021 рік з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) від 22.02.2021, яка була подана до податкового органу відповідачем, і відповідно до якої відповідачем самостійно було визначено розмір орендної плати за Земельну ділянку (з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072) за 2021 рік у сумі 1622247,59 грн.
Згідно з підпунктом 4.9 пункту 4 Договору оренди (в редакції договору про поновлення Договору оренди) контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені та штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює контролюючий орган, визначений податковим законодавством, за місцезнаходженням Земельної ділянки.
Позивач вказує, що відповідно до електронного листа Головного управління ДПС у м. Києві від 12.11.2024 № 33757/5/26-15-13-01-05 та доданої до нього інформації щодо податкового боргу по орендній платі за землю, за відповідачем станом на 07.11.2024 обчислюється заборгованість з орендної плати за користування Земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072 в сумі 2829590,18 грн, у тому числі штрафна (фінансова) санкція в сумі 2956,80 грн, дата виникнення боргу з 29.06.2020.
Позивач також зазначає, що на його запит від 28.01.2025 за № 08/226-620 щодо нарахованих сум податкового боргу відповідача за Договором оренди, Головне управління Державної податкової служби у м. Києві електронним листом № 3468/5/26-15-13-02-09 від 31.01.2025 надало детальний розрахунок податкового боргу з орендної плати відповідача станом на 30.01.2025, відповідно до якого за відповідачем обліковується заборгованість з орендної плати за період з 29.06.2020 до 31.01.2022, а також донарахованих на неї штрафних санкцій у загальній сумі 2829590,18 грн.
Вказана сума заборгованості відповідачем станом на момент розгляду справи сплачена не була.
З доданих до відзиву матеріалів також убачається, що відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ 115153282142 від 24.11.2015 (копія долучена до матеріалів справи) відповідач був замовником будівництва житлового комплексу з соціальною інфраструктурою і паркінгом та благоустроєм прилеглої території для загального користування населення по вул. Генерала Жмаченка, 28, у Дніпровському районі м. Києва на Земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072.
Сертифікатом серія ІУ № 163173562301, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 18.12.2017, засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта «Будівництво житлового комплексу з соціальною інфраструктурою і паркінгом та благоустроєм прилеглої території для загального користування населення по вул. Генерала Жмаченка, 28, у Дніпровському районі м. Києва 1 черга будівництва» проектній документації та підтверджено готовність до експлуатації (копія долучена до матеріалів справи).
Розпорядженням Голови Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації № 77 від 02.02.2018 новозбудованому об'єкту: житловому будинку № 1 у складі об'єкта будівництва присвоєно поштову адресу: м. Київ, вул. Генерала Жмаченка, 28.
Відповідно до акта приймання-передачі в управління новозбудованого багатоквартирного будинку по вул. Жмаченка, 28 у місті Києві від 13.02.2018 відповідач як замовник будівництва передав товариству з обмеженою відповідальністю «ДІМ ЕКСПЕРТ» як експлуатуючій організації в управління та обслуговування зазначений будинок.
Сертифікатом серія ІУ № 163192110855, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 23.07.2019, засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта «»Будівництво житлового комплексу з соціальною інфраструктурою і паркінгом та благоустроєм прилеглої території для загального користування населення по вул. Генерала Жмаченка, 28, у Дніпровському районі м. Києва ІІІ, IV черги будівництва (житловий будинок № 2 з підземним паркінгом, ТП-РП, житловий будинок № 3 з підземним паркінгом)» проектній документації та підтверджено готовність до експлуатації (копія долучена до матеріалів справи).
Розпорядженням Голови Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації № 758 від 17.09.2019 новозбудованим об'єктам нерухомого майна, побудованим у складі проекту, присвоєні поштові адреси: житловому будинку № 2 з підземним паркінгом: м. Київ, вул. Генерала Жмаченка, 28-А; житловому будинку № 3 з підземним паркінгом: м. Київ, вул. Генерала Жмаченка, 28-Б.
За актом приймання-передачі відповідач 01.03.2020 передав товариству з обмеженою відповідальністю «ДІМ ЕКСПЕРТ» в управління новозбудовані багатоквартирні будинки 28-А та 28-Б по вул. Генерала Жмаченка у місті Києві.
Також за актом приймання-передачі відповідач 02.08.2021 передав ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» у власність будівлю трансформаторної підстанції (ТП) № 8488, літ. «Б» за адресою: вул. Генерала Жмаченка, 28-Г (копія долучена до матеріалів справи).
Із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності слідує, що 02.08.2021 за ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» було зареєстровано право власності на трансформаторну підстанцію № 8488, яка розташована у м. Києві по вул. Жмаченка Генерала, будинок 28-Г.
Відповідач зазначає, що враховуючи введення об'єктів будівництва, розташованих на Земельній ділянці, в експлуатацію та передачу їх за відповідними актами приймання-передачі експлуатуючій організації, він звернувся до позивача з листом-повідомленням (вих. № 20/08-21 від 20.08.2021) про розірвання Договору оренди Земельної ділянки.
У цьому повідомленні відповідач, посилаючись на пункт 11.4 Договору оренди та частину 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», просив вважати розірваним (припиненим) Договір оренди з моменту отримання цього повідомлення.
Матеріали справи не містять доказів надіслання або вручення позивачу цього повідомлення.
Як вказує відповідач, оскільки позивач не відреагував на це повідомлення, то він повторно 25.08.2022 листом з вих. № 25/08 звернулось до позивача з проханням вважати Договір оренди розірваним (припиненим), мотивуючи вищезгаданими підставами та додатково передачею у власність ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» на підставі акту приймання-передачі будівлі трансформаторної підстанції (ТП) № 8488, літ. Б.
На вказаний лист відповідача від 25.08.2022 № 25/08 стосовно визнання розірваним (припиненим) Договору оренди, позивач в особі Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) своїм листом № 05716-11830 від 29.09.2022 повідомив відповідача про те, що його прохання про визнання розірваним (припиненим) Договору оренди з моменту отримання листа відповідача від 25.08.2022 № 25/08 не може бути задоволено.
Спір у справі виник у зв'язку із запереченнями відповідача сплачувати заборгованість за Договором оренди за спірний період, оскільки він вважає, що після завершення будівництва житлового комплексу з соціальною інфраструктурою і паркінгом, введення його в експлуатацією та передачею цієї новозбудованої нерухомості в управління та обслуговування ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ», а також передачею у власність трансформаторної підстанції ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі», він перестав бути землекористувачем і орендарем спірної Земельної ділянки. Оскільки позивач безпідставно ухиляється від дострокового припинення Договору оренди з цих підстав, то останній повинен бути розірваний в судовому порядку на підставі статей 19, 32 Закону України «Про оренду землі». Відповідач також вважає, що спірна Земельна ділянка припинила існувати як об'єкт цивільного обороту з 06.07.2021, оскільки була поділена на три земельні ділянки з іншими кадастровими номерами.
Відповідно до частини 1 статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю.
Розпорядження землями комунальної власності м. Києва, у т.ч. надання земельних ділянок у власність чи у користування, відповідно до статті 9 ЗК України відноситься до виключних повноважень Київської міської ради як колегіального органу.
Судом встановлено, що територіальна громада міста Києва в особі позивача є власником Земельної ділянки площею 2,0970 га з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072, розташованої по вул. Жмаченка Генерала, 28 у Дніпровському районі міста Києва, що підтверджується наявною у матеріалах справи інформаційною довідкою № 408853239 (дата формування 21.01.2025) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Земельна ділянка відповідно до частини першої статті 181 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є об'єктом нерухомого майна. За нього згідно з Бюджетним кодексом України (далі - БК України) та Податковим кодексом України (далі - ПК України) сплачується плата за землю у складі податку на майно (що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки, зокрема комунальної власності), що належить до місцевих податків. Кошти від такого податку зараховуються до бюджетів сільських, селищних, міських територіальних громад (пункт 19 частини першої статті 64 БК України).
Відповідно до статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття земельний податок і орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Глава 15 ЗК України передбачає можливість користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, на підставі права постійного користування або на підставі права оренди.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», частини 1 статті 93 ЗК України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 цього Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Однією з істотних умов договору оренди, згоди щодо якої має досягнути місцева рада та орендар земельної ділянки, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).
Відповідно до підпункту 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПК України встановлено, що платниками плати за землю, зокрема, є платники орендної плати - землекористувачі (орендарі) земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди.
Згідно з підпунктом 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 ПК України землекористувачі - це юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), які користуються земельними ділянками державної та комунальної власності: 1) на праві постійного користування; 2) на умовах оренди.
Об'єктами оподаткування платою за землю, зокрема, є об'єкти оподаткування орендною платою - земельні ділянки державної та комунальної власності, надані в користування на умовах оренди (підпункт 270.1.2 пункту 270.1 статті 270 ПК України).
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (абзац перший пункту 288.1 статті 288 ПК України).
Згідно з пунктом 288.4 статті 288 ПК України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Якщо орендар земельної ділянки не сплачує орендну плату, то згідно зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі» місцева рада як орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Тим паче, що відповідно до статті 96 ЗК України землекористувач зобов'язаний своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату на користь власника земельної ділянки, зокрема місцевої ради.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюють у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Оскільки боржник (орендар) не є власником земельної ділянки, а податковий орган не є стороною договору оренди, у нього відсутні повноваження стягувати орендну плату за договором оренди, укладеним між боржником і міською радою (постанова Верховного Суду від 05.07.2022 у справі № 908/1721/21).
За змістом частини 2 статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтями 525, 526, 530 ЦК України, статтею 193 ГК України зобов'язання мають виконуватися належним чином та у встановлений строк відповідно до закону, інших правових актів, договору. Одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.
Згідно з розрахунком позивача, яких формується на основі розрахунку Головним управлінням Державної податкової служби у місті Києві, як контролюючого органу, який відповідно до пункту 4,9 Договору оренди здійснює контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені та штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати, проведеним відповідно до вимог чинного законодавства та умов Договору оренди, розмір орендної плати за період з 29.06.2020 до 31.01.2022 включно та станом на 07.11.2024 становить 2829590,18 грн (з урахуванням штрафних санкцій).
Щодо заперечень відповідача, то суд зазначає наступне.
Судом встановлено, і що не заперечувалося сторонами у справі, на Земельній ділянці по вул. Генерала Жмаченка, 28 було закінчено будівництво та введено в експлуатацію багатоквартирні житлові будинки з вбудовано-прибудованими приміщеннями, а також трансформаторну підстанцію, які у подальшому 13,02,2018 та 02.03.2020 передані в управління та обслуговування експлуатуючій організації - товариству з обмеженою відповідальністю «ДІМ ЕКСПЕРТ» та 02.08.2021 у власність ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі».
При цьому, сторонами не заперечується, що на момент розгляду справи право оренди Земельної ділянки чи право на її користування до вищевказаних осіб у встановленому законом порядку не було передано.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).
Підпунктом 4.14 пункту 4 Договору оренди (в редакції договору про поновлення Договору оренди) передбачено, що у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, що належало Орендарю (відповідачу) та розташовано на Земельній ділянці, відповідач зобов'язаний забезпечити сплату орендної плати до моменту державної реєстрації в установленому законом порядку переходу або припинення права оренди даної Земельної ділянки.
Зазначене положення Договору оренди кореспондується із абзацом 7 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди (в редакції договору про поновлення Договору оренди), згідно з яким відповідач зобов'язаний письмово повідомити позивача про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на Земельній ділянці і належать відповідачу, протягом 10 днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також забезпечити сплату орендної плати до моменту державної реєстрації в установленому законодавством порядку переходу або припинення права оренди даної Земельної ділянки.
Відповідно до підпункту 8.6 пункту 8 Договору оренди (в редакції договору про поновлення Договору оренди) право на оренду Земельної ділянки комунальної власності не може бути відчужено її Орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу.
Згідно із підпунктом 11.3 пункту Договору оренди, останній припиняється в разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу Земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження Земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України;
- поєднання в одній особі власника Земельної ділянки та Орендаря.
Договір оренди припиняється також і в інших випадках, передбачених законом.
За умовами підпункту 11.4 пункту 11 Договору оренди останній може бути розірваний:
- за взаємною згодою сторін;
- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;
- в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця (позивача) з підстав вказаних у цьому пункті.
Вказані обставини підтверджуються копіями вищевказаних договорів, рішенням Господарського суду м. Києва від 11.06.2008 у справі № 32/275, інформаційною довідкою № 408853239 від 21.01.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та витягом з ДЗК щодо земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072.
Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України, частини 1 статті 188 ГК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Умовами Договору оренди не передбачено можливість його розірвання в односторонньому порядку (односторонньої відмови від договору) за ініціативи відповідача.
За приписами частин 2-4 статті 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
На момент розгляду справи відсутнє судове рішення щодо розірвання Договору оренди, натомість це питання вирішується судом за зустрічним позовом у цій справі.
Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
З наведеного вбачається, що ця норма не припиняє дію договору оренди земельної ділянки автоматично, а лише надає позивачу право на дострокове припинення дії Договору оренди у зв'язку із завершенням будівництва та прийняттям об'єкта в експлуатацію на підставі цієї спеціальної норми.
Аналогічна правова позиція вже неодноразово викладалася Верховним Судом, зокрема у постановах від 22.03.2018 у справі №909/560/17, від 06.06.2018 у справі №910/17652/17, від 12.06.2018 у справі №910/18941/17, від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, від 27.03.2019 у справі №925/315/18.
Верховний Суд неодноразово також зазначав (постанови від 27.03.2019 у справі №925/315/18, від 30.06.2021 у справі №914/1304/20, від 04.03.2020 у справі №910/7294/19), що у такому випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.
Тобто сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не збігаються в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об'єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 ЗК України.
Судом вище було встановлено, що на Земельній ділянці новозбудовані багатоквартирні житлові будинки з вбудовано-прибудованими приміщеннями 13.02.2018 та 02.03.2020 були передані в управління та обслуговування експлуатуючій організації - товариству з обмеженою відповідальністю «ДІМ ЕКСПЕРТ», а трансформаторна підстанція 02.08.2021 у власність ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі», про що складено відповідні акти приймання-передачі нерухомого майна.
Отже, відповідач не тільки повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній Земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом іншій експлуатуючій організації, а трансформаторну підстанцію у власність ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі».
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що відповідач набув право на дострокове припинення Договору оренди в порядку приписів статей 19, 32 Закону України «Про оренду землі», що узгоджується з висновками Верховного Суду щодо застосування таких норм права у подібних правовідносинах, викладеними у постанові від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, від 27.03.2019 у справі №925/315/18, від 04.03.2020 у справі №910/7294/19.
Такі висновки за тотожних обставин спору узгоджуються з практикою Верховного Суду, а саме постановами Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/1582/21, від 24.01.2023 у справі №910/10865/19, від 05.12.2023 у справі №910/4125/23.
За змістом правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, від 27.03.2019 у справі №925/315/18, від 04.03.2020 у справі №910/7294/19, підтвердженням факту припинення користування земельною ділянкою є докази: 1) передачі права власності на новозбудований об'єкт нерухомості іншій особі, 2) передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, 3) оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного кодексу України.
Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку щодо наявності правових підстав для розірвання Договору оренди, і відповідно до задоволення зустрічного позову.
Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду (частина 5 статті 188 ГК України).
Відтак, враховуючи положення підпункту 4.14 пункту 4, абзацу 7 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди (в редакції договору про поновлення Договору оренди) відповідач зобов'язаний забезпечити сплату орендної плати за Земельну ділянку до моменту припинення права оренди цієї Земельної ділянки, а тому первісний позов підлягає задоволенню в повному обсязі.
Щодо посилань відповідача на припинення, на його думку, існування Земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072 як об'єкта цивільного обороту з 06.07.2021, то суд зазначає наступне.
Згідно з частиною 13 статті 79-1 ЗК України земельна ділянка припиняє існування як об'єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується, зокрема, у разі поділу або об'єднання земельних ділянок.
З листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) від 21.10.2020 № 05716-19822, адресованого Фізичній особі-підприємцю Фалько І.Ю., вбачається, що за заявою відповідача Департаментом було розглянуто та погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу Земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072 площею 2,0970 га із цільовим використанням для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з соціальною інфраструктурою і паркінгом та благоустроєм прилеглої території для загального користування населення на три окремі земельні ділянки площами: 2,0569 га, 0,0239 га та 0,0162 га.
З листа Департаменту від 31.08.2021 за № 05702-24039, наданого на запит Фізичної особи-підприємця Фалько І.Ю. (лист від 02.08.2021 № 18-08), слідує, що до Міського земельного кадастру внесено відомості стосовно земельних ділянок з кадастровими номерами: 8000000000:66:094:0006; 8000000000:66:094:0007; 8000000000:66:094:0008, які утворились в результаті поділу Земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072.
Як убачається з витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованих 06.07.2021 на запит Фалько І.Ю. утворені земельні ділянки з кадастровими номерами: 8000000000:66:094:0006 площею 0,0162 га; 8000000000:66:094:0007 площею 2,0569 га, 8000000000:66:094:0008 площею 0,0239 га були зареєстровані Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві 06.07.2021 (копії витягів долучені до матеріалів справи).
Статтею 30 Закону України «Про землеустрій» передбачено, що погодження і затвердження документації із землеустрою проводиться в порядку, встановленому ЗК України, цим Законом.
Згідно зі статтею 56 цього Закону технічна документація із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок розробляється за рішенням власників земельних ділянок за згодою заставодержателів, користувачів земельних ділянок.
Технічна документація із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок включає:
а) пояснювальну записку;
б) технічне завдання на складання документації, затверджене замовником документації;
в) кадастрові плани земельних ділянок, які об'єднуються в одну земельну ділянку, або частини земельної ділянки, яка виділяється в окрему земельну ділянку;
г) матеріали польових геодезичних робіт;
ґ) відомості про встановлені межові знаки на межі поділу;
д) перелік обтяжень прав на земельну ділянку, обмежень на її використання та наявні земельні сервітути.
Пунктом 2 частини 5 статті 186 ЗК України передбачено, що технічна документація із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок затверджується власником (розпорядником) земельних ділянок, а щодо земельних ділянок державної або комунальної власності - Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування, уповноваженими розпоряджатися земельними ділянками відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.
Відповідно до частини 9 статті 186 ЗК України кожен орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, інший суб'єкт, визначений цією статтею, розглядає та погоджує документацію із землеустрою самостійно та незалежно від погодження такої документації іншими органами.
Позивач зазначає, і це не спростовано матеріалами справи, що відповідач відповідно до приписів статті 186 ЗК України звертався до позивача, як власника Земельної ділянки, із заявою щодо затвердження розробленої та погодженої технічної документації щодо поділу Земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072, і що позивачем як колегіальним органом (власником) було прийнято відповідне рішення щодо розпорядження Земельною ділянкою.
Відтак, процедура з поділу Земельної ділянки не є завершеною, що підтверджується зокрема і тим, що спірна Земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:094:0072 на даний час міститься в Державному реєстрі речових прав.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (пункт 1 частини 1 статті 3 вказаного Закону).
Речові права на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації (частина 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Згідно з частиною 5 статті 12 зазначеного Закону відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.
Інші доводи сторін, наведені у наданих суду заявах по суті справи, письмових та усних поясненнях, судом розглянуті, але до уваги та врахування при вирішенні спору не приймаються, оскільки на результат вирішення спору не впливають.
Судовий збір відповідно до статті 129 ГПК України покладаються за первісним позовом на відповідача, а за зустрічним - на позивача. Судом проведено зустрічне зарахування сум судового збору, понесеного обома сторонами, та стягується різниця між ними на користь позивача, як особи, якій присуджено більшу грошову суму.
Керуючись статтями 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 ГПК України, суд
Первісний позов задовольнити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Дісбуд» (04128, м. Київ, вулиця Академіка Туполєва, будинок 18-В, офіс 4; ідентифікаційний код 33055528) на користь Київської міської ради (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, будинок 36; ідентифікаційний код 22883141) 2826633 (два мільйони вісімсот двадцять шість тисяч шістсот тридцять три) грн 38 коп. заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою, 2956 (дві тисячі дев'ятсот п'ятдесят шість) грн 80 коп. штрафних санкції.
Зустрічний позов задовольнити.
Розірвати договір оренди земельної ділянки, визнаний рішенням Господарського суду м. Києва від 11.06.2008 у справі № 32/275, поновлений Договором про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М. 27.09.2018 за Р. № 1152, сторонами якого є Київська міська рада та Товариства з обмеженою відповідальністю «Дісбуд».
Провести зустрічне зарахування судових витрат у вигляді судового збору, що підлягають стягненню за первісним і зустрічним позовами.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Дісбуд» (04128, м. Київ, вулиця Академіка Туполєва, будинок 18-В, офіс 4; ідентифікаційний код 33055528) на користь Київської міської ради (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, будинок 36; ідентифікаційний код 22883141) 30927 (тридцять тисяч дев'ятсот двадцять сім) грн 08 коп. судового збору.
Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України, і може бути оскаржено в порядку та строк встановлені статтями 254, 256, 257 ГПК України.
Повне рішення складено 18.06.2025.
Суддя Р.Б. Сташків