65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"16" червня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/431/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Деркач Т. Г.
за участю секретаря судового засідання Джабраїлової В. В.
розглянувши в судовому засіданні в порядку загального позовного провадження
справу № 916/431/25
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до відповідача: Громадської організації “Товариство інвалідів “Жовтневий»
про розірвання договору, виселення та стягнення
за участю представників:
від позивача: не з'явився;
від відповідача: не з'явився;
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Громадської організації “Товариство інвалідів “Жовтневий» з позовом, в якому просить господарський суд Одеської області:
- розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 10.04.2004 за № 167/3 (далі - договір оренди), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією “Товариство інвалідів “Жовтневий»;
- виселити Громадську організацію “Товариство інвалідів “Жовтневий» з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 49,7 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Європейська (Катерининська), 48 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;
- стягнути з Громадської організації “Товариство інвалідів “Жовтневий» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати у сумі 8 757, 28 грн та судові витрати.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем зобов'язань за договором оренди.
Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.02.2025 прийнято позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 05.03.2025.
25.02.2025 за вх.№6270/25 господарський суд одержав клопотання позивача про відкладення розгляду справи.
У підготовчому засіданні 05.03.2025, за відсутністю учасників справи, судом постановлено протокольну ухвалу, якою підготовче засідання відкладено на 27.03.2025 об 11:45 год, із викликом учасників справи у підготовче засідання.
У підготовчому засіданні 27.03.2025, за участю представника позивача, судом постановлено протокольну ухвалу, якою підготовче засідання відкладено на 28.04.2025 о 09:30 год, із викликом учасників справи у підготовче засідання.
28.04.2025 у підготовчому засіданні, за участю представника позивача, судом постановлено протокольну ухвалу, якою підготовче засідання відкладено на 02.06.2025 о 09:00 год, із викликом учасників справи у підготовче засідання та продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів.
У підготовчому засіданні 02.06.2025, за участю представника позивача, судом постановлено протокольну ухвалу, якою закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 16.06.2025 о 12:20, із викликом учасників справи у судове засідання.
У судовому засіданні 16.06.2025 за відсутності представників сторін, судом на підставі ст. 240 ГПК України проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення.
Позивач у судове засідання 16.06.2025 не з'явися та у клопотанні за вх.№17390/25 від 02.06.2025 просив розглянути справу № 916/431/25 без участі представника Департаменту, за наявними в матеріалах справи документами.
Відповідач як у підготовчі засідання, так і у судове засідання не з'явився, при цьому про судові засідання повідомлявся належним чином, шляхом надіслання ухвал суду на юридичну адресу, зазначену у витязі з ЄДР, які повернуто до суду органами поштового зв'язку, із зазначенням причин повернення «адресат відсутній за вказаною адресою», «адресат відмовився».
Відповідно до п. п. 4, 5 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
При цьому суд зауважує, що до повноважень господарських судів не віднесено установлення фактичного місцезнаходження юридичних осіб учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій. Тому примірники повідомлень про вручення рекомендованої кореспонденції, повернуті органами зв'язку з позначками "за закінченням терміну зберігання", "адресат вибув", "адресат відсутній" і т. п., з врахуванням конкретних обставин справи можуть вважатися належними доказами виконання господарським судом обов'язку щодо повідомлення учасників судового процесу про вчинення цим судом певних процесуальних дій.
Суд також враховує правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 29.03.2021 у справі № 910/1487/20, де зазначено, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, а, у даному випадку, суду (близька за змістом правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 800/547/17, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 913/879/17, від 21.05.2020 у справі № 10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі № 24/260-23/52-б).
Додатково відповідача про розгляд даної справи повідомлено шляхом здійснення оголошення на офіційному веб-порталі судової влади України.
Отже, враховуючи, вжиття господарським судом всіх залежних від нього заходів щодо повідомлення відповідача про розгляд справи, забезпечення відповідачам реалізації права на судовий захист, в тому числі шляхом надання відповідних заяв по суті справи, враховуючи строки розгляду справи, господарський суд визнав за можливе вирішити справу за наявними матеріалами справи відповідно до ч. 9 ст.165 ГПК України.
Обставини справи встановлені судом
10.04.2004 між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради (Орендодавець) та Громадською організацією “Товариство інвалідів “Жовтневий» (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: вул. Катерининська, 48, перший поверх, загальною площею 49, 7 кв.м. на підставі листа №0114/933 від 04.02.2004.
Відповідно до п. 1.2. договору строк дії договору - до 01.03.2005.
Згідно з п. 2.2. договору за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1,0 грн без урахування податку- на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, шо друкується Мінстатом України.
Пунктом 2.4. договору встановлено, що орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.
Відповідно до п. 5.3. договору у разі невнесення Орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.
За невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків за цим Договором, Орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавство (п. 5.6. договору).
Додатковим погодженням № 1 від 14.03.2005 строк дії договору оренди № 167/3 від 10.04.2004 продовжено до 01.02.2006, на підставі листа Орендаря № 01-14/1767 від 05.03.2005.
Додатковим погодженням № 2 від 13.02.2006 строк дії договору оренди № 167/3 від 10.04.2004 продовжено до 01.01.2007, на підставі листа Орендаря № 01-14/1767 від 01.02.2006.
Додатковим погодженням № 3 від 29.03.2007 строк дії договору оренди № 167/3 від 10.04.2004 продовжено до 27.03.2010.
На підставі рішення Одеської міської ради від 29.09.2006 № 378-У (п. 2.20) та постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 № 1846 «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна», встановлено розмір орендної плати у розмірі 1,0 грн. за рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції).
Додатковим погодженням № 4 від 12.04.2010 строк дії договору продовжено до 31.12.2010.
Додатковим погодженням № 5 від 20.12.2010 строк дії договору продовжено до 01.03.2011.
Додатковим погодженням № 6 від 16.03.2011 внесено зміни до договору оренди у частині назви Орендодавця з «Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради» на «Департамент комунальної власності Одеської міської ради» (далі - Департамент) на підставі рішення Одеської міської ради від 28.02.2011 № 384-УІ «Про затвердження положень про виконавчі органи Одеської міської ради». Строк дії договору оренди № 167/3 від 10.04.2004 продовжено до 31.12.2011.
Додатковим погодженням № 7 від 15.12.2011 строк дії договору продовжено до 31.12.2012.
Додатковим договором № 8 від 08.01.2013 були внесені наступні зміни до договору, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Товариство інвалідів Жовтневого району: пункт 1.2 розділу 1 «Предмет договору» викладено у новій редакції: Строк дії договору: з дати підписання договору оренди до 31.12.2013. Пункт 4.2 доповнено пунктом «м», у якому викладено порядок плати за землю.
Додатковим договором № 9 від 21.01.2014 строк дії договору продовжено до 31.12.2014 та внесено доповнення до пункту 4.2 розділу 4 «Права і обов'язки Орендаря» щодо страхування об'єкта оренди.
Додатковим договором № 10 від 24.11.2014 строк дії договору продовжено до 31.12.2015.
Додатковим договором № 11 від 15.06.2015 за взаємною згодою сторін домовились внести наступні зміни до договору, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Товариство інвалідів Жовтневого району, а саме: у Пункті 4.2 Розділу 4 «Права і обов'язки Орендаря» доповнити підпунктом «н» щодо створення умов для людей з обмеженими можливостями безперешкодного доступу до об'єкта оренди.
Додатковим договором № 12 від 21.01.2016 строк дії договору продовжено до 31.12.2016.
Додатковим договором № 13 від 23.12.2016 строк дії договору продовжено до 31.12.2017.
Додатковим договором № 14 від 07.06.2018 за взаємною згодою сторони домовились внести наступні зміни до договору, а саме: назву Орендаря з «Громадської організації «Товариство інвалідів Жовтневого району» змінити на «Громадську організацію «Товариство інвалідів «Жовтневий» м. Одеса» на підставі Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань. Строк дії договору оренди № 167/3 від 10.04.2004 продовжено до 31.12.2018 та встановлено орендну плату з 01.01.2018, що розрахована на 01.05.2018 в розмірі 433,33 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
Додатковим договором № 15 від 19.09.2018 за взаємною згодою сторін були внесені зміни до пункту 2.2 про орендоване приміщення: Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату наступним чином - з 01.01.2018 по 31.12.2018 у розмірі 1,0 грн за рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), з 01.01.2019 за орендне приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що розрахована на 01.09.2018 та становить 430,30 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
Додатковим договором № 16 від 27.12.2018 строк дії договору продовжено до 31.12.2019, а також були внесені зміни до пункту 2.2 про орендоване приміщення: Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату наступним чином - з 01.01.2019 по 31.12.2019 у розмірі 1,0 грн за рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), з 01.01.2020 в розмірі 451,97 грн, що розрахована на 01.12.2018 (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
Додатковим договором № 17 від 28.01.2020 строк дії договору продовжено з 01.01.2020 до 31.12.2020, також були внесені зміни до пункту 2.2 про орендоване приміщення: Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату наступним чином - з 01.01.2020 по 31.12.2020 у розмірі 1,0 грн за рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) на підставі рішення Одеської міської ради від 11.12.2019 № 5520-УІІ. З 01.01.2021 в розмірі 474,50 грн що розрахована на 01.01.2020 (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 25882684 від 16.04.2010 нежитлове приміщення першого поверху, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Катерининська, буд. 48, є комунальною власністю.
Позивач вказує, що договір оренди продовжив свою дію на тих самих умовах до моменту проведення аукціону відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", з огляду на те, що відповідач 29.09.2020 подав відповідну заяву про продовження строку договору оренди у встановлені нормами чинного законодавства строки.
Згідно з Актом обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Катерининська, 48 від 17.05.2024 комісія встановила, що дата закінчення договору оренди 31.12.2020. На момент огляду об'єкт зачинено та доступ до середини відсутній.
Відповідно до розрахунку заборгованості станом на 20.05.2024 у відповідача утворилась заборгованість з орендної плати у розмірі 8 757,28 грн за період з січня 2021 по липень 2022.
Враховуючи систематичне порушення умов договору оренди у частині сплати орендної плати, позивач звернувся з позовом до суду.
Висновки суду
Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочин.
Згідно з приписами статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку; зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.
Частиною першою статті 173 Господарського кодексу України встановлено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).
Відповідно до частин першої, четвертої статті 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.
Частиною сьомою статті 179 Господарського кодексу України унормовано, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
За умовами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).
За своєю юридичною природою договір оренди є договором найму (оренди) комунального майна.
Згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до частини шостої статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За умовами частин першої, п'ятої статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до частини третьої статті 285, частин першої та четвертої статті 286 Господарського кодексу України орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди (частина перша статті 284 Господарського кодексу України).
Таким чином, договір оренди є підставою виникнення у сторін господарського зобов'язання відповідно до статей 173, 174 Господарського кодексу України (статті 11, 202, 509 Цивільного кодексу України).
Приписами частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
В силу статті 530 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.
Як зазначено вище, між сторонами укладено договір оренди нежитлового приміщення відповідно до умов якого відповідач зобов'язався вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.
Разом з тим, строк дії договору продовжувався додатковими договорами, - до 31.12.2020.
На момент укладення договору оренди був чинним Закон України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" .
03.10.2019 Верховна Рада України прийняла Закон України "Про оренду державного та комунального майна" за № 157-ІХ. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" наведеного Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.01.2020 (за винятком окремих норм).
При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону було визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" з дня введення в дію цього Закону.
Ураховуючи опублікування тексту Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" в офіційному виданні "Голос України" 26.12.2019, цей Закон набрав чинності 27.12.2019 і, відповідно до наведених приписів, введений в дію з 01.02.2020, а отже, із цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком норм, зазначених в розділі "Прикінцеві та перехідні положення"). Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 16.01.2025 у справі № 927/395/23, від 26.11.2024 у справі № 927/394/23, від 07.02.2024 у справі № 902/852/22.
За загальним правилом, у разі якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті.
У пункті 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку про те, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) відповідно до вимог абзацу 3 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна". Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 01.04.2025 у справі № 916/4522/23, від 21.05.2024 у справі № 908/1670/23, від 09.04.2024 у справі № 916/2555/23.
Суд установив, що договір оренди діяв після 01.07.2020 (зважаючи на те, що строк неодноразово продовжувався), 28.01.2020 до договору внесено чергові зміни щодо строку його дії - продовжено строк до 31.12.2020.
Отже, з урахуванням викладених обставин, для продовження цього договору підлягає застосовуванню процедура, передбачена Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ, і автоматичне продовження договору є неможливим.
Наведений висновок відповідає висновку Верховного Суду, викладеним у постанові від 21.05.2024 у справі № 908/1670/23.
Відповідно до ч. 2 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною 1 статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною 2 статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами 11 та 12 частини 2 статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Суд зауважує, що у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що відповідач належить до переліку підприємств, які передбачені частиною 2 статті 15 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" або є в переліках, визначених Кабінетом Міністрів України чи органом місцевого самоврядування.
Згідно з ч. ч. 4, 6 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" установлено, що рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною 2 цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною 2 цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.
Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Згідно з частиною 8 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини 7 цієї статті, зобов'язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов'язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини 2 цієї статті.
Згідно із частиною 9 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.
Відповідно до статті 19 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об'єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною 6 статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об'єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
Отже, на підставі наведених положень можна дійти висновку, що Закон України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" не передбачає такої підстави для продовження строку дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, зокрема, звернутися із заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Наведені висновок відповідає правовому висновку Верховного Суду, викладеному у постановах від 10.04.2024 у справі № 914/1098/23, від 18.07.2023 у справі № 914/1728/22, від 22.03.2023 у справі № 916/2467/21.
Відповідач 29.09.2020 звернувся до позивача з листом № 15/2509020, в якому просив продовжити строк дії договору оренди приміщення.
На переконання позивача, договір оренди є продовженим на тих самих умовах до моменту проведення аукціону відповідно до статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-IX "Про оренду державного та комунального майна", з огляду на те, що відповідач надав відповідну заяву про продовження строку договору оренди у встановлені нормами чинного законодавства строки.
Водночас господарський суд установив, що позивач не прийняв жодного рішення, передбаченого частиною 9 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" (про оголошення аукціону, за результатами якого договір оренди міг бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону).
В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження обставин оприлюднення орендодавцем у електронній торговій системі рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди. Тому суди констатували, що продовження договору оренди нежитлового приміщення від 10.06.2002 № 37/70 за результатами аукціону не відбулося.
За змістом частини 1 статті 24 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється у раз закінчення строку, на який його укладено.
Оскільки Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ не передбачено такої підстави для продовження строку дії договору оренди як "мовчазна згода", а продовження договору оренди за результатами аукціону не відбулося, то договір оренди припинився на підставі частини 1 статті 24 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" у зв'язку із закінченням строку, на який його укладено (до 31.12.2020).
Що стосується вимоги про розірвання договору оренди, то беручи до уваги, що договір оренди припинив свою дію 31.12.2020, господарський суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо розірвання наведеного договору, оскільки розірвати можна лише договір, який діє.
Наведені висновки наведені Верховним Судом у постановах від 13.03.2025 у справі № 922/1778/24, від 24.04.2025 у справі № 910/3690/24, від 12.09.2024 у справі № 915/386/22.
Що стосується стягнення орендної плати за період з січня 2021 року по липень 2022 року, то позивач мав право нараховувати відповідачу орендну плату лише до моменту закінчення договору - до 31.12.2020, а тому суд відмовляє у задоволенні вимог щодо стягнення орендної плати.
Згідно з матеріалами справи, відповідач не повернув позивачу об'єкт оренди.
Відповідно до частини першої статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Відповідно до ч. 1 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Згідно з умовами п. 4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
Оскільки доказів повернення відповідачем позивачу об'єкта оренди матеріали справи не містять, відповідач не виконав імперативну вимогу частини 1 статті 25 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна".
Беручи до уваги наведене, позовні вимоги в частині виселення Громадської організації “Товариство інвалідів “Жовтневий» з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 49,7 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Європейська (Катерининська), 48 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради підлягають задоволенню.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Статтею 73 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах (правова позиція Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16).
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Беручи до уваги викладені обставини, за наведених підстав, господарський суд задовольняє позов частково.
У зв'язку з тим, що рішення відбулось частково на користь позивача, відповідно до ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору, понесені позивачем при подачі позову, покладаються на відповідача пропорційно задоволеним вимогам.
Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Виселити Громадську організацію “Товариство інвалідів “Жовтневий» (вул. Європейська (Катерининська), буд. 48, м. Одеса, 65045, ідентифікаційний код 20991004) з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 49,7 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Європейська (Катерининська), 48 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595).
3. Стягнути з Громадської організації “Товариство інвалідів “Жовтневий» (вул. Європейська (Катерининська), буд. 48, м. Одеса, 65045, ідентифікаційний код 20991004) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595) витрати зі сплати судового збору у розмірі 3028 грн.
4. В решті вимог відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.
Повне рішення складено 17 червня 2025 р.
Суддя Т.Г. Деркач