18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
13 червня 2025 року Черкаси справа №925/80/25
Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Лисенко О.С., без участі представників сторін розглянув справу
за позовом Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна контора» (вулиця Шевченка, 69/1, місто Канів, Черкаська область, 19003, ідентифікаційний код 32033409)
до відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області (вулиця Шевченка, 11, місто Канів, Черкаська область, 19003, ідентифікаційний код 21387003)
та Канівської міської ради Черкаської області (вулиця Захисників України, 3, місто Канів, Канівська область, 19003, ідентифікаційний код 33362991),
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, на стороні відповідачів Канівське управління Державної казначейської служби України Черкаської області (вулиця 206 Дивізії, 12, місто Канів, Черкаська область, 19000, ідентифікаційний код 38048557)
про визнання договору укладеним та стягнення 19194,01 грн,
27.01.2025 Комунальне підприємство «Житлово-експлуатаційна контора» звернулося із позовом до відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області, у якому просить суд:
- визнати укладеним договір №Д-12/24/К «Про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком)» на умовах проєкту позивача;
- стягнути з відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області заборгованість з оплати за послуги з управління багатоквартирним будинком по вул.206 Дивізії за період з 01.05.2024 до 31.12.2024 у розмірі 19194,01 грн, інфляційних у розмірі 241,44 грн, три відсотки річних у розмірі 125,63 грн.
У позовній заяві позивач також просить суд стягнути з відповідача судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 3028,00 грн.
11.02.2025 позивач надіслав суду заяву про зменшення розміру позовних вимог, у якій просив суд зменшити розмір позовних вимог до 19194,01 грн шляхом виключення з позову суми інфляційних витрат та 3% річних, а пункт 2 прохальної частини позовної заяви виклав у наступній редакції: «Вважати договір №Д-12/24/К «Про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком)» укладеним на умовах поданого Комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» проєкту цього договору з 01.05.2024». У цій заяві позивач також просив суд стягнути з відповідача на свою користь 6056,00 грн судового збору.
31.03.2025 від позивача до суду надійшло клопотання про залучення співвідповідача у справу, у якому позивач просить суд залучити Канівську міську раду Черкаської області до участі у справі як співвідповідача. Клопотання мотивоване тим, що Канівська міська рада є власником нежитлового приміщення загальною площею 202,3 м2, яке розташоване на першому поверсі 9-ти поверхового багатоквартирного будинку у місті Каневі по вулиці 206 Дивізії, 12, а тому саме на неї покладається обов'язок зі сплати витрат на управління та утримання спільного майна багатоквартирного будинку.
14.04.2025 позивач надіслав суду клопотання про уточненнях позовних вимог до відповідачів, у якому просив позовні вимоги викласти у наступній редакції:
- вважати укладеним договір №Д-12/24/К «Про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком)» між відділом комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області та комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» з 01.05.2024 на умовах поданого позивачем проєкту цього договору;
- стягнути з відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області на користь Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна контора» заборгованість по оплаті за житлову послугу з управління багатоквартирним будинком по вул.206 Дивізії за період з 01.05.2024 до 31.12.2024 у розмірі 19194,01 грн.
28.04.2025 позивач надіслав суду клопотання про уточнення позовних вимог, у якому просив суд:
- стягнути з Канівської міської ради Черкаської області на користь Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна контора» заборгованість по оплаті за житлову послугу з управління багатоквартирним будинком по вул.206 Дивізії за період з 01.05.2024 до 31.12.2024 у розмірі 19194,01 грн через виконавчий комітет Канівської міської ради Черкаської області;
- вважати укладеним договір №Д-12/24/К «Про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком)» між відділом комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області та комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» з 01.01.2025 на умовах поданого позивачем проєкту цього договору.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між позивачем та третьою особою був укладений договір «Про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд», за умовами якого управління казначейської служби приймало участь в утримання спільного майна багатоквартирного будинку №12 по вулиці 206 Дивізії у місті Черкаси. 28.06.2024 вказаний договір був розірваний шляхом укладення між сторонами додаткової угоди. 22.04.2024 між позивачем та співвласниками багатоквартирного будинку був укладений договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24. Позивач розробив проєкт договору про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території та направив його для підписання на адресу відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області. Станом на 01.07.2024 споживачі послуг, що є орендарями приміщень, які належать до комунальної власності не сплачують кошти за послуги позивачу, як управителю та відмовляються укладати договір на відшкодування вартості цих послуг. Позивач вказав, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначено, що Канівська міська рада є власником нежитлового приміщення загальною площею 202,3 м2, яке розташоване на першому поверсі 9-ти поверхового багатоквартирного будинку м.Канева по вул.206 Дивізії, 12. У позивача відсутні підстави для зобов'язання орендарів укласти договір на управління будинком, тому обов'язок зі сплати платежів з управління багатоквартирним будинком несе власник майна - Канівська міська рада - за відсутності окремого договору (угоди) між орендарем майна та надавачем послуг.
У своїх письмових поясненнях відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області (відповідач 1) зазначив, що Канівське управління Державної казначейської служби України Черкаської області орендує нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку по вулиці 206 Дивізії, 12 у місті Каневі. Балансоутримувачем цього майна є відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області, який є бюджетною установою і повністю утримується за рахунок державного бюджету, та як розпорядник бюджетних коштів, відповідно до частини першої статті 49 Бюджетного кодексу України, має право здійснювати оплату лише отриманих товарів, робіт та послуг. Враховуючи вищенаведене, у позові комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна контора» до відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області просить відмовити у повному обсязі.
Канівська міська рада Черкаської області надіслала суду письмові пояснення, у яких вказала, що згідно з договором №11 від 31.03.2021 до договору оренди №113-05 від 29.06.2016, орендодавцем та балансоутримувачем спірного майна є відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області, а орендарем - Канівське управління Державної казначейської служби України Черкаської області. За умовами цього договору орендодавець (балансоутримувач) передає в строкове платне користування майно частину нерухомого майна, приміщення першого поверху, яке знаходиться за адресою вул.206 Дивізії 12-Б, м.Канів Черкаська область, загальною площею 202,3 м2. Пунктом 4.10 договору передбачено обов'язок орендаря укласти з орендодавцем (балансоутримувачем) будівлі (або відповідним управителем, що здійснює управління будинком), де розташоване орендоване майно договір про відшкодування витрат на утримання орендованого майна
Канівська міська рада зазначила, що з метою належного розпорядження комунальною власністю громади рада утворила виконавчий орган, а саме - відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області і делегувала йому відповідні повноваження, таким чином, надавши право розпоряджатися майном комунальної власності про що свідчить рішення Канівської міської ради №3-59 від 31.03.2011 «Про делегування міською радою окремих повноважень з регулювання земельних відносин та управління комунальною власністю». Орендарем за договором є Канівське управління Державної казначейської служби України Черкаської області. Отже, належним відповідачем у цьому спорі є відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради, а не Канівська міська рада.
22.04.2025 Канівське управління Державної казначейської служби України Черкаської області надіслало суду письмові пояснення, у яких зазначило, що стягнення з боржника, який має відкриті рахунки в органах Казначейства, визначеної суми коштів можливе виключно у разі надходження до органу Казначейства відповідної заяви стягувача разом з оригіналом виконавчого документа та іншими документами які містять відомості, що сприятимуть виконанню рішення про стягнення коштів (за необхідності), а також з дотриманням органами Казначейства відповідної процедури, що визначена приписами Порядку №845.
Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 03.02.2025 позовну заяву залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків протягом десяти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху надати суду докази доплати судового збору до Державного бюджету України у сумі 3028,00 грн, обґрунтований розрахунок сум, що стягується із зазначенням періодів та порядком нарахування сум, попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат понесених позивачем та місце знаходження оригіналів письмових або електронних доказів, копії яких додано до заяви.
11.02.2025 позивач направив до суду заяву про усунення недоліків, до якого долучив докази, які зазначені в ухвалі від 03.02.2025.
Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 13.02.2025 суд прийняв заяву позивача до розгляду та відкрив провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження. Цією ж ухвалою призначено підготовче засідання у справі о 12 год 00 хв 11.03.2025 та встановлено відповідачу строк 15 днів з дня вручення ухвали про прийняття справи до свого провадження для подання суду відзиву на позовну заяву та усіх письмових та електронних доказів, що підтверджують заперечення проти позову.
Протокольною ухвалою від 11.03.2025 суд залучив до участі у справі Канівську міську раду Черкаської області, як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача та зобов'язав позивача направити на адресу третьої особи позовну заяву разом із доданими до неї документами. Підготовче засідання у справі відкладено до 12 год 00 хв 01.04.2025.
Протокольною ухвалою від 01.04.2025 суд задовольнив клопотання позивача та залучив Канівську міську раду до участі у справі як співвідповідача та надав позивачу строк для визначення позовних вимог до кожного із відповідачів. У підготовчому засіданні оголошено перерву до 10 год 15 хв 16.04.2025.
Протокольною ухвалою від 16.04.2025 суд залучив до участі у справі Канівське управління Державної казначейської служби України Черкаської області, як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог, на стороні відповідача, залишив без руху заяву позивача про уточнення позовних вимог та відклав підготовче засідання у справі до 11 год 00 хв 30.04.2025.
Протокольною ухвалою від 30.04.2025 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті об 11 год 00 хв 14.05.2025.
Судове засідання 14.05.2025 року не відбулося, у зв'язку з перебуванням судді Кучеренко О.І. на лікарняному, ухвалою суду від 20.05.2025 судове засідання призначено о 12 год 00 хв 27.05.2025.
21.05.2025 від Канівської міської ради Черкаської області до суду надійшла заява про розгляд справи без участі їх представника.
22.05.2025 від позивача до суду надійшла заява про розгляд справи без участі його представника.
26.05.2025 від відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області до суду надійшла заява про розгляд справи без участі його представника.
У судове засідання 27.05.2025 позивач, відповідачі та третя особа (їх представники) не з'явились, хоча про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, про що є відомості у матеріалах справи.
Відповідно до частини 1 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Частиною 5 статті 240 Господарського процесуального кодексу України визначено, що датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.
Комунальне підприємство «Житлово-експлуатаційна контора» засноване на комунальній власності територіальної громади міста, засновником та власником майна підприємства є Канівська міська рада Черкаської області (пункт 1.1 Статуту Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна контора», Т.1, а.с.42-45).
24.01.2024 між виконавчим комітетом Канівської міської ради Черкаської області в інтересах співвласників (орендарів) нежитлових приміщень та Канівським комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» було укладено договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будівлі і споруд №66/1-24/5.
26.03.2024 за ініціативою Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна контора» відбулися загальні збори та опитування співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 . На цих зборах серед іншого були прийняті рішення: визнання управителем багатоквартирного будинку позивача у справі - Комунальне підприємство «Житлово-експлуатаційна контора», обрання уповноважених осіб співвласників для здійснення контролю за виконанням договору в особі: Коломієць Л.П., Радімової В.О., Литвин В.Д., Мацкової В.Д., Майлат С.О. Загальними зборами також було затверджено новий кошторис та перелік робіт які планується виконувати протягом року та затверджена ціна послуги з управління багатоквартирним будинком - 11,49 грн/м2.
22.04.2024 між Канівським комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» (управитель) та уповноваженими співвласниками багатоквартирного будинку (які діяли на підставі протоколу зборів співвласників від 26.03.2024) було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24 (Т.1, а.с.11-16). За умовами цього договору управитель зобов'язується надавати співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком (послуга з управління), що розташований за адресою місто Канів, вулиця 206 Дивізії, будинок 12 (будинок), а співвласники зобов'язуються оплачувати послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору (пункт 1 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24).
Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності, станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку №1 до договору (пункт 2 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24).
Кожен із співвласників зобов'язаний, серед іншого оплачувати управителеві надані послуги з управління та інші послуги у порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором та іншими законодавчими нормами (пункт 5 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24).
Управитель має право, зокрема вимагати від співвласників оплату за надані послуги у порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором; вести претензійно-позовну роботу у разі виникнення заборгованості за надану послугу з управління у порядку і строки, встановлені законом та/або договором (пункт 6 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24).
Ціна послуги з управління становить 11,49 грн (у тому числі податок на додану вартість 1,915 грн) на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає 8,706 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (кошторис витрат), що міститься у додатку 4 до цього договору; винагороду (рентабельність) управителю у розмірі 0,871 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку (пункт 9 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24).
Розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше останнього робочого дня місяця, що настає за розрахунковим. За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів (пункт 10 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24).
Цей договір набирає чинності з 01.05.2024 та укладається строком на один рік, а у частині розрахунків до повного виконання сторонами своїх зобов'язань. Якщо за 1 місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на невизначений термін (пункти 29 та 30 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24).
Додатковою угодою №1 від 21.06.2024 сторони за договором №Д-12/24 від 22.04.2024 внесли зміни у пункт 9 договору та виклали його у наступній редакції:
«Ціна послуги з управління становить 11,90 грн (у тому числі податок на додану вартість 1,983 грн) на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає витрати на утримання будинку та прибудинкової території та поточний ремонт спільного майна будинку у розмірі 9,015 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (кошторис витрат), що міститься у додатку до цього договору; винагороду (рентабельність) управителю у розмірі 0,902 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку».
Згідно з пунктом 3 статті 631 Цивільного кодексу України сторони домовились, що умови цієї додаткової угоди застосовуються до відносин між ними, які виникли до її укладання, а саме з 01.06.2024 і діє протягом дії договору №Д-12/24 від 22.04.2024 (пункт 3 додаткової угоди №1 від 21.06.2024).
Додатком до додаткової угоди №1 від 21.06.2024 є кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Нежитлове приміщення загальною площею 202,3 м2, яке знаходиться у будинку №12-б по вулиці 206 Дивізії у місті Каневі належить територіальній громаді міста Канева в особі Канівської міської ради на праві комунальної власності, що підтверджене інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №417605206 від 13.03.2025 (Т.1, а.с.163).
Рішенням Канівської міської ради №4-157 від 23.03.2021 «Про затвердження нормативних документів з питань оренди об'єктів комунальної власності в адміністративних межах територій та населених пунктів Канівської міської територіальної громади (крім землі)» затверджено примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна в адміністративних межах територій та населених пунктів Канівської міської територіальної громади згідно з додатком 1, методику розрахунку орендної плати, орендні ставки, контрольні функції у сфері оренди комунального майна, особливі умови (Положення) передачі в оренду на конкурсних засадах (електронному аукціоні) об'єктів комунальної власності. Цим же рішенням вирішено делегувати відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області повноваження орендодавця нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Канівської міської ради Черкаської області, а також нараховувати, стягувати та контролювати орендну плату, а також проводити укладання договорів оренди нерухомого майна з орендарями на строк, що не перевищує трьох років без проведення аукціону відповідно до рішень Канівської міської ради (Т.1, а.с.153).
31.03.2021 між відділом комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області, як орендодавцем, та Канівським управлінням Державної казначейської служби України Черкаської області, як орендарем, було укладено договір оренди у «новій редакції» №11/13 до договору оренди №113-05 від 29.06.2016 (з додатками) нерухомого (або іншого окремого індивідуально визначеного майна) в адміністративних межах територій та населених пунктів Канівської міської територіальної громади (далі - договір оренди, Т.1, а.с.216-219). За умовами цього договору орендодавець (балансоутримувач) передає, а орендар приймає у строкове платне користування майно - частину нерухомого майна, приміщення першого поверху, яке знаходиться за адресою вулиця 206 Дивізії, 12-Б, місто Канів Черкаської області загальною площею 202,3 м2. Об'єкт включено до Переліку приміщень, які здаються в оренду без проведення аукціону (пункт 1.1 договору оренди).
Майно передається в оренду строком з 01.01.2021 до 30.11.2023 (пункт 1.3 договору оренди).
Процедура, за якою майно отримано в оренду продовжено без проведення аукціону згідно з рішенням Канівської міської ради від 23.03.2021 №4-159 «Про затвердження Переліку приміщень, які здаються в оренду без проведення аукціону з суб'єктами (підприємствами, установами, організаціями), які надають соціально важливі послуги населенню в адміністративних межах територій та населених пунктів Канівської міської територіальної громади (крім землі)» (пункт 1.4 договору оренди).
До складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об'єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньо будинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат орендодавця (балансоутримувача) за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів укладених або напряму із постачальником комунальних послуг у порядку, визначеному пунктом 4.11 цього договору (пункт 3.2 договору оренди).
Обов'язком орендаря, серед іншого, є укладення орендодавцем (балансоутримувачем) будівлі (або відповідним управителем, що здійснює управлінням будинку), де розташоване орендоване майно, договору на відшкодування витрат на утримання орендованого майна (за отримані послуги з управління багатоквартирним будинком). У разі створення у будинку, де розташоване орендоване майно ОСББ, сплачувати останньому платежі на утримання будинку. Орендарю укласти договір про надання комунальних послуг з відповідними підприємствами-надавачами послуг. У разі неможливості укладення таких договорів своєчасно сплачувати орендодавцю (балансоутримувачу) за комунальні послуг та відшкодовувати витрати на утримання будівлі, де розташовано орендоване майно, згідно з виставленими рахунками (пункт 4.10 договору оренди).
Додатковою угодою №6 від 01.01.2024 сторони за договором оренди продовжили відносини з оренди комунального майна до 31.12.2024 (Т.1, а.с.31).
Судом також встановлено, що 24.01.2024 виконавчий комітет Канівської міської ради (замовник) уклав договір про управління будинком, спорудою, житловим комплексом будинків і споруд №66/1-24/5 з Канівським комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» (Управитель), у якому зазначено, що виконком діє в інтересах співвласників (орендарів) нежитлових приміщень, проте договір укладений в інтересах Канівського управління Державної казначейської служби України Черкаської області (споживач), тобто договір є трьохстороннім: виконавчий комітет Канівської міської ради (замовник), Канівське комунальне підприємство «Житлово-експлуатаційна контора» (управитель), Канівське управління Державної казначейської служби України Черкаської області (споживач).
У матеріалах справи відсутній вказаний договір, але міститься копія додаткової угоди №1 від 28.06.2024 до договору №66/1-24/5 від 24.01.2024. Ця угода укладена між виконавчим комітетом Канівської міської ради Черкаської області (замовник), який діє в інтересах співвласників (орендарів) нежитлових приміщень та за рахунок власників (орендарів), а саме - Канівського управління Державної казначейської служби України Черкаської області, та Канівським комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» (управитель). За змістом цієї угоди визначено, що у зв'язку із зміною з 01.05.2024 розміру щомісячної плати за надані послуги з управління будинком, замовник та управитель дійшли згоди про розірвання договору №66/1-24/5 від 24.01.2024. За договором №66/1-24/5 від 24.01.2024 замовником сплачено за надані послуги з управління будинком 2508,52 грн (Т.1, а.с.32).
Після розірвання договору №66/1-24/5 від 24.01.2024 позивач неодноразово звертався до відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області із листами, у яких вимагав від відділу підписати примірник договору про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком) та здійснити оплату вартості послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою вулиця 206 Дивізії, 12 у місті Каневі, у якому знаходиться нежитлове приміщення площею 202,3 м2 та орендодавцем (балансоутримувачем) якого є відділ (Т.1, а.с.37-41).
Позивач виставив відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області рахунки на оплату: №432 від 22.11.2024 за надані послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою вулиця 206 Дивізії, 12, місто Канів Черкаської області за травень 2024 року на суму 2324,42 грн, №433 від 22.11.2024 за надані послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою вулиця 206 Дивізії, 12, місто Канів Черкаської області за період червень-листопад 2024 року на суму 14444,22 грн, №972 від 30.12.2024 за надані послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою вулиця 206 Дивізії, 12, місто Канів Черкаської області на суму 2407,37 грн. За розрахунком позивача, розмір заборгованості за надані послуги з управління за приміщення площею 202,3 м2, яке знаходиться у багатоквартирному будинку становить 19194,01 грн.
Згідно із примірним договором оренди, який затверджений Рішенням Канівської міської ради №4-157 від 23.03.2021 «Про затвердження нормативних документів з питань оренди об'єктів комунальної власності в адміністративних межах територій та населених пунктів Канівської міської територіальної громади (крім землі)», до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об'єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньо будинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат орендодавця (балансоутримувача) за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів укладених або напряму із постачальником комунальних послуг в порядку, визначеному пункт ом 4.11 цього договору (пункт 3.11 примірного договору); орендар серед іншого зобов'язується укласти з орендодавцем (балансоутримувачем) будівлі (або відповідним управителем, що здійснює управлінням будинку), де розташоване орендоване майно, договір відшкодування витрат на утримання орендованого майна (за отримані послуги з управління багатоквартирним будинком). У разі створення у будинку, де розташоване орендоване майно ОСББ, сплачувати останньому платежі на утримання будинку. Орендарю укласти договір про надання комунальних послуг з відповідними підприємствами-надавачами послуг. У разі неможливості укладення таких договорів своєчасно сплачувати орендодавцю (балансоутримувачу) за комунальні послуг та відшкодовувати витрати на утримання будівлі, де розташовано орендоване майно, згідно з виставленими рахунками (пункт 4.11 примірного договору).
Судом встановлено та не заперечується сторонами у справі, що орендодавцем спірного нерухомого майна комунальної власності та балансоутримувачем цього майна є відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області.
Відповідно до Положення про відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області, яке затверджене рішенням Канівської міської ради №16-59 від 26.09.2019 (далі - Положення про відділ, Т.1, 160-161), відділ є виконавчим органом як орган приватизації, оренди комунального майна та земельних відносин (пункт 1.1 Положення про відділ).
Основними завданням відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області, серед іншого є: здійснення повноважень орендодавця цілісних майнових комплексів підприємств і організацій та їх структурних підрозділів, нерухомого та окремого індивідуального майна комунальних підприємств і організацій, вирішення питань по управлінню комунальним майном (облік, контроль, схоронність, ефективне використання та інше) (пункти 2.3 та 2.4 Положення про відділ).
Відділ відповідно до покладених на нього завдань, зокрема здійснює контроль за виконанням зобов'язань, передбачених у договорах купівлі-продажу об'єктів приватизації, додержанням умов договорів оренди (пункт 3.7 положення про відділ).
Відділ вирішує інші питання у галузі приватизації, оренди комунального майна та земельних відносин відповідно до чинного законодавства та наданих йому повноважень (пункт 4.5 Положення про відділ).
З урахуванням наведеного позивач просить стягнути з власника спірного приміщення заборгованість з оплати вартості наданих послуг з управління, а також вважати укладеним договір про надання послуг з управління між позивачем та відділом комунального майна міської ради.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд при прийнятті рішення та оцінка аргументів учасників справи.
Спір, який виник між учасниками цієї справи є спором щодо стягнення управителем коштів за послуги, які були надані ним співвласникам багатоквартирного будинку та врегулювання цього питання з орендарем або балансоутримувачем приміщення у цьому багатоповерховому будинку шляхом укладення договору. Предметом спору (з урахуванням уточнених позовних вимог) є вимога позивача про визнання укладеним договору про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком) та стягнення заборгованості за надані послуги.
Приписами статті 368 Цивільного кодексу України унормовано, що спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
За положеннями частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку та регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Згідно з частиною 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (пункт 5); управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (пункт 7); управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (пункт 8); частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (пункт 9).
Відповідно до статті 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов'язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Відповідно до пункту 5 Перехідних положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об'єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу - суб'єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об'єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом.
У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.
Судом встановлено, що співвласники багатоквартирного будинку, який знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , у строк, який визначений у Законі, не створили об'єднання співвласників та не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком. Відповідно управління таким будинком здійснювалось управителем (позивачем у справі), який був призначений виконавчим органом Канівської міської ради.
26.03.2024 за ініціативою управителя відбулися загальні збори та опитування співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 . На цих зборах серед іншого було прийнято рішення про визнання управителем багатоквартирного будинку - позивача у справі, обрано уповноважених осіб співвласників та затверджена ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у розмірі 11,49 грн/м2.
Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку) (частина перша статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Згідно з частинами першою та другою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: 2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; 3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; 4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; 7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Частинами першою та другою статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками (частина п'ята статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
За результатами загальних зборів, які відбулися 26.03.2024, між Канівським комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» (управитель) та уповноваженими співвласниками багатоквартирного будинку 22.04.2024 було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №Д-12/24. За умовами цього договору управитель зобов'язався надавати співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком (послуга з управління), що розташований за адресою місто Канів, вулиця 206 Дивізії, будинок 12 (будинок), а співвласники зобов'язалися оплачувати послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
Наведене кореспондується із положеннями статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та частиною 1 статті 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».
Отже, у спірний період позивач на підставі відповідного договору надавав співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком (послуга з управління).
Будь-яких доказів визнання недійними рішень загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою місто Канів, вулиця 206 Дивізії, будинок 12, які були прийняті 26.03.2024, матеріали справи не містять, а тому останні є обов'язковими для виконання усіма співвласниками.
Матеріалами справи підтверджено, що нежитлове приміщення загальною площею 202,3 м2, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 належить територіальній громаді міста Канева в особі Канівської міської ради Черкаської області на праві комунальної власності, тобто остання є співвласником на праві спільної сумісної власності спільного майна цього багатоквартирного будинку.
В силу положень статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» витрати на управління багатоквартирним будинком, зокрема включають витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку. Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком. Зобов'язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
Відносини, що виникають у процесі надання споживачам, зокрема послуг з управління багатоквартирним будинком, регулюються Законом України «Про житлово-комунальні послуги».
До житлово-комунальних послуг належать житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком (пункт 1 частини 1 статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»
Пунктом 12 частини 1 статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб'єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
Надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах (частина перша статті 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками. В одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем.
Як зазначено вище зборами співвласників багатоквартирного будинку за адресою вулиця 206 Дивізії, 12, місто Канів Черкаської області, які відбулись 26.03.2024, було прийнято рішення про обрання уповноважених осіб (співвласників) для укладання договору з управителем будинку - комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» та затверджено розмір вартості послуг з управління багатоквартирним будинком на рівні 11,49 грн/м2.
На виконання цього рішення був укладений договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, за умовами якого співвласники зобов'язалися оплачувати послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
Отже, у спірний період позивач на підставі відповідного договору надавав співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком (послуга з управління), що розташований за адресою місто Канів, вулиця 206 Дивізії, будинок 12.
Частиною другою статті 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (частина третя статті 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено).
Згідно з умовами договору від 22.04.2024 ціна послуги з управління становить 11,49 грн (у тому числі податок на додану вартість 1,915 грн) на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає 8,706 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (кошторис витрат), що міститься у додатку 4 до цього договору; винагороду (рентабельність) управителю у розмірі 0,871 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку. За додатковою угодою до цього договору ціна послуги становить 11,90 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає витрати на утримання будинку та прибудинкової території та поточний ремонт спільного майна будинку у розмірі 9,015 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку; винагороду (рентабельність) управителю у розмірі 0,902 грн на місяць за 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
Відповідно до положень статті 322 Цивільного кодексу України власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, та відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів).
Частина 2 статті 2 Цивільного кодексу України серед учасників цивільних відносин визначає, зокрема територіальні громади.
Згідно з частиною 1 статті 169 Цивільного кодексу України територіальні громади діють у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин, а згідно зі статтею 172 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.
За статтею 327 Цивільного кодексу України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 175 Цивільного кодексу України територіальні громади відповідають за своїми зобов'язаннями своїм майном, крім майна, на яке відповідно до закону не може бути звернено стягнення.
Матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (частини 3 і 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Приписами статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» унормовано, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження (частина 1). Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина 5).
Отже, територіальній громаді міста Канева в особі Канівської міської ради належить на праві комунальної власності нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку за адресою місто Канів, вулиця 206 Дивізії, будинок 12, загальною площею 202,3 м2, а тому у силу наведених вище положень законодавства Канівська міська рада зобов'язана виконувати рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, а також оплачувати управителю послугу з управління багатоквартирним будинком пропорційно до її частки співвласника незалежно від обставин використання спільного майна. Інше може бути визначено рішенням зборів співвласників або законодавством.
Зокрема, у постанові від 03.12.2019 у справі №910/6471/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що вказаний припис дозволяє зборам співвласників приймати рішення, згідно з яким розподілити між співвласниками будь-які витрати на управління багатоквартирним будинком інакше, ніж пропорційно до їхніх часток співвласника.
У справі, що розглядається, судом не встановлено обставин, які б підтверджували, що рішенням загальних зборів співвласників погоджено інший порядок несення витрат на управління багатоквартирним будинком для власника нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Законодавством також таких особливостей не передбачено, тому за загальним правилом Канівська міська рада, як власник нерухомого майна, несе витрати на управління багатоквартирним будинком пропорційно до розміру частки співвласника.
При цьому суд зазначає, що навіть якщо нежитлове приміщення є ізольованим чи, як за доводами відділу, має окремий вихід на територію, що не віднесена до прибудинкової території багатоквартирного будинку, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків стосовно утримання спільного майна. При цьому послуга з управління багатоквартирним будинком є житловою, а не комунальною, співвласник не звільняється від обов'язку оплати цих послуг у разі укладання індивідуальних договорів про постачання електричної енергії, про надання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води, оскільки ці договори стосуються комунальних послуг, а предметом спору у справі є послуги з управління багатоквартирним будинком, що є житловою послугою.
За розрахунком позивача заборгованості за надані послуги з управління багатоквартирним будинком за період з травня до грудня 2024 року становить 19194,01 грн (вартість за травень 2024 року - 2324,42 грн, вартість за період з червня до грудня 2024 року - 2407,37 грн у місяць).
Перевіривши розрахунок заборгованості, судом встановлено, що позивачем допущена арифметична помилка при вирахуванні загальної суми заборгованості за спірний період (при додаванні сум заборгованості за кожен місяць). За розрахунком суду, розмір заборгованості за спірний період становить 19176,01 грн (2324,42 грн (травень 2024 року) + 2407,37 грн (червень 2024 року) + 2407,37 грн (липень 2024 року) + 2407,37 грн (серпень 2024 року) + 2407,37 грн (вересень 2024 року) + 2407,37 грн (жовтень 2024 року) + 2407,37 грн (листопад 2024 року) + 2407,37 грн (грудень 2024 року)).
Щодо встановлених судом обставин, що користувачем, а відповідно і споживачем управлінських послуг є третя особа, то суд вважає за необхідне зазначити.
Балансоутримувачем спірного нерухомого майна комунальної власності є відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області, згідно з рішенням Канівської міської ради та у відповідності до Положення про відділ.
У спірний період нежитлове приміщення, яке перебуває у комунальній власності Канівської міської ради, перебувало і досі перебуває в оренді у Канівського управління Державної казначейської служби України Черкаської області на підставі договору оренди комунального майна.
За частиною 4 статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зобов'язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
У той же час, Верховний Суд у постанові від 02.09.2020 у справі №906/884/19 зазначив, що визначаючи зобов'язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов'язання, у тому числі механізму захисту прав об'єднання співвласників, зокрема права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна. За таких обставин, з урахуванням приписів статті 511 Цивільного кодексу України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ є обов'язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов'язань для осіб, які не є власниками приміщень у такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. Виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов'язків, відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов'язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто обов'язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, який встановлений рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов'язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку. У зв'язку з чим орендар нежитлових приміщень зобов'язаний сплачувати внески на утримання орендованого ним приміщення тільки за умови, якщо такий обов'язок встановлений відповідним правочином (договором).
За умовами договору оренди визначено, що орендар серед іншого зобов'язаний укласти з орендодавцем (балансоутримувачем) будівлі (або відповідним управителем, що здійснює управлінням будинку), де розташоване орендоване майно, договір відшкодування витрат на утримання орендованого майна (за отримані послуги з управління багатоквартирним будинком).
Матеріали справи не містять та судом не встановлено, що Канівське управління Державної казначейської служби України Черкаської області уклало договір з орендодавцем (балансоутримувачем) будівлі або позивачем, як управителем, що здійснює управлінням будинком.
Разом з тим, судом враховано те, що за умовами договору спірне приміщення було передано в оренду без проведення аукціону (пункт 1.1 договору оренди), а також з врахуванням пункту 1.4 договору оренди, згідно з яким процедура, за якою майно отримано в оренду без проведення аукціону згідно з рішенням Канівської міської ради від 23.03.2021 №4-159 «Про затвердження Переліку приміщень, які здаються в оренду без проведення аукціону з суб'єктами (підприємствами, установами, організаціями), які надають соціально важливі послуги населенню в адміністративних межах територій та населених пунктів Канівської міської територіальної громади (крім землі)», а також оплата відділом комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради вартості послуг управління позивачу за третю особу, як зазначено у додатковій угоді №1 від 28.06.2024 до договору №66/1-24/5 від 24.01.2024, відділ не позбавлений права добровільно сплачувати вартість послуг позивача, як за особу, яка надає соціально важливі послуги населенню в адміністративних межах територій та населених пунктів Канівської міської територіальної громади.
Отже, за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків у договорі оренди та не досягнення між позивачем та орендарем згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов'язок зі сплати таких платежів несе власник - Канівська міська рада, для якого рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку є обов'язковими в силу закону.
Заперечень щодо надання позивачем послуг з управління багатоквартирним будинком, їх обсягу та якості, відповідачем під час розгляду справи заявлено не було.
Оскільки доказів оплати вартості послуг з управління багатоквартирним будинком у розмірі 19176,01 грн під час розгляду цієї справи власником не надано, аргументи позивача у цій частині позовних вимог не спростовані, тому суд вважає заявлену позивачем позовну вимогу про стягнення заборгованості за надання послуг з управління багатоквартирним будинком з Канівської міської ради обґрунтованою та такою, що підлягає до часткового задоволення у сумі 19176,01 грн.
Щодо вимоги позивача про визнання укладеним договору №Д-12/24/К «Про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком)» між відділом комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області та комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційна контора» на умовах поданого позивачем проєкту цього договору, суд зазначає наступне.
Відповідно до частини 7 статті 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, які встановлені Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативними актами щодо окремих видів договорів.
Згідно з частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленістю двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частини 2 статті 638 Цивільного кодексу України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Згідно з частина 1 статті 640 Цивільного кодексу України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
За приписами частини 1 статті 641 Цивільного кодексу України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.
Положеннями частини 1 статті 642 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.
Відповідно до частини 3 статті 179 Господарського кодексу України укладання господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
Згідно із статтею 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
Суд вправі задовольнити позов про спонукання укласти договір лише в разі, якщо встановить, що існує правовідношення, в силу якого сторони зобов'язані укласти договір, але одна із сторін ухилилася від цього. При цьому, у справі має бути доведено наявність відповідного правовідношення, а саме - прямого законодавчого обов'язку відповідача щодо укладення договору.
Як зазначено вище, відповідач 1 - відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради, в силу покладених на нього повноважень є балансоутримувачем комунального майна та у правовідносинах щодо розпорядженням цим майном, зокрема, передачі його у користування є орендодавцем з наявністю відповідних правомочностей.
Водночас, у силу положень статті 360 Цивільного кодексу України саме співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.
Як зазначено вище, суд погодився із доводами позивача, що співвласники багатоквартирного будинку, у тому числі і Канівська міська рада Черкаської області, як власник нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язані брати участь у витратах на утримання спільного манна, у тому числі і сплачувати відповідно до своїх часток за послугу з управління багатоквартирним будинком.
Оскільки власником спірного приміщення є територіальна міська громада в особі Канівської міської ради, а не відділ комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області, який є орендодавцем (балансоутримувачем) цього приміщення, отже і договір на управління будинком у свою чергу укладається із власником або із співвласником будинку, уповноваженим на це зборами співвласників.
Орендодавець - це особа, яка надає майно в оренду (найм). Орендодавець може бути власником або особою, яка має право на управління майном.
Отже, договір на управління будинком укладається з власником, а не з орендодавцем чи балансоутримувачем, у цьому випадку із уповноваженими співвласниками особами, які діють від імені усіх власників житлових та нежитлових приміщень у багатоповерховому будинку. В силу укладеного між позивачем, як управителем, та уповноваженим представником співвласників, власник спірного майна є зобов'язаною стороною за договором з управління.
Нормами чинного законодавства чи іншими документами не передбачено повноважень відділу комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області укладати договір про участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком) від імені власника цього майна, оскільки повноваження орендодавця не передбачають інших повноважень крім тих, які передбачені для орендодавця.
Суд зауважує, що стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
При цьому, вказана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов'язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Завданням суду при здійсненні правосуддя є забезпечення, зокрема, захисту прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави, тому, встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті. Вказані норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес.
Верховний Суд у постанові від 10.09.2020 у справі №904/3368/18 наголошував, що вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки недоведеність порушення прав, за захистом яких було пред'явлено позов, у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.
Отже, наявність порушених або оспорюваних прав і інтересів у особи, яка звертається до суду за їх захистом, є обов'язковою, а обов'язком позивача відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України є доведення (підтвердження) в установленому законом порядку наявності факту порушення або оспорювання його прав та інтересів.
Оцінюючи наявні докази в сукупності та всі обставини справи, перевіривши доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, судом встановлено, що позивачем не доведено порушення відділом комунального майна та земельних ресурсів виконавчого комітету Канівської міської ради Черкаської області прав і охоронюваних законом інтересів позивача, тому відсутні підстави для правового захисту його інтересів у частині визнання укладеним договору на управління багатоквартирним будинком між позивачем та відділом з огляду на заявлені позовні вимоги. Отже, суд дійшов висновку, що позовні вимоги у цій частині не підлягають до задоволення.
З огляду на вищевикладене, суд вважає, що ним надано вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у цій справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Судом були досліджені всі документи, які надані сторонами по справі, аргументи сторін та надана їм правова оцінка. Решта доводів та заперечень сторін судом до уваги не береться, оскільки не спростовують наведених вище висновків.
Отже, враховуючи вищенаведені норми та обставини, розглянувши цей спір із застосуванням норм матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, згідно з наявними в матеріалах справи доказами, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог у частині стягнення з Канівської міської ради Черкаської області на користь позивача 19176,01 грн.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги позивача задоволені частково, сплачена ним сума судового збору підлягає відшкодуванню позивачу за рахунок Канівської міської ради Черкаської області у сумі 3025,16 грн.
Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.Позов задовольнити частково.
2.Стягнути з Канівської міської ради Черкаської області (вулиця Захисників України, 3, місто Канів, Канівська область, 19003, ідентифікаційний код 33362991) на користь комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна контора» (вулиця Шевченка, 69/1, місто Канів, Черкаська область, 19003, ідентифікаційний код 32033409) 19176,01 грн заборгованості та 3025,16 грн судового збору.
3.В іншій частині позовних вимог відмовити.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги на рішення, рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.
Суддя О.І.Кучеренко