вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"12" травня 2025 р. Справа № 911/618/25
Господарський суд Київської області у складі судді Щоткіна О.В., за участю секретаря судового засідання Литовки А.С., розглянув матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло»
до Української міської ради
про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки,
за участю представників
позивача: Горбайчук Л.В. - адвокат, довіреність № 03-01/1 від 03.01.2025; Карпухін Я.В. - адвокат, ордер серії АА № 1184314 від 26.12.2023,
відповідача: не з'явився.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» (далі - позивач, ТОВ «Київщина-житло») звернулося до Господарського суду Київської області через підсистему «Електронний суд» із позовною заявою від 17.02.2025 до Української міської ради (далі - відповідач), в якій просить суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки - вважати укладеною в редакції, яка викладена у прохальній частині позовної заяви.
Через підсистему «Електронний суд» 18.02.2025 від ТОВ «Київщина-житло» надійшла заява про забезпечення позову, у якій заявник просив суд:
- забезпечити позов шляхом заборони державним реєстраторам вчиняти дії, направлені на виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008;
- забезпечити позов шляхом заборони Українській міській раді та виконавчому комітету Української міської ради приймати будь-які рішення, які направлені на розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016, а саме: затвердження детального плану території, зміну конфігурації земельної ділянки (поділ, об'єднання), її кадастрового номера, цільового призначення, передачу в оренду або власність фізичній або юридичній особі тощо.
Господарський суд Київської області ухвалою від 20.02.2025 відмовив у задоволенні заяви ТОВ «Київщина-житло» від 18.02.2025 про забезпечення позову.
Ухвалою від 24.02.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі та вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання на 17.03.2025.
05.03.2025 ТОВ «Київщина-житло» подало через канцелярію суду заяву від 27.02.2025 про забезпечення позову, яку суд ухвалою від 07.03.2025 повернув заявнику.
Через підсистему «Електронний суд» 12.03.2025 від ТОВ «Київщина-житло» надійшла заява від 12.03.2025 про забезпечення позову, у якій заявник просив суд:
- заборонити державним реєстраторам вчиняти дії, спрямовані на виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008, укладений між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Щур Н.Р. за реєстровим номером 4706;
- заборонити Українській міській раді та її виконавчому комітету приймати будь-які рішення щодо розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016, зокрема щодо затвердження детального плану території, зміни конфігурації, кадастрового номера, цільового призначення чи передачі її в оренду або власність іншим особам.
Ухвалою від 13.03.2025 суд відмовив у задоволенні заяви ТОВ «Київщина-житло» від 12.03.2025 про забезпечення позову.
У підготовчому засіданні 17.03.2025 суд оголосив перерву до 31.03.2025.
Ухвалою від 31.03.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 28.04.2025.
У судовому засіданні 28.04.2025 суд розпочав розгляд справи по суті та заслухав вступне слово представників позивача щодо вимог заявленого позову, після чого оголосив перерву в судовому засіданні до 12.05.2025.
У судовому засіданні 12.05.2025, після закінчення з'ясування обставин справи та перевірки їх доказами, представники позивача виступили із заключним словом, посилаючись на обставини і докази, досліджені в судовому засіданні.
Відповідач, який належним чином повідомлений про розгляд цієї справи шляхом надіслання до його електронного кабінету копій ухвал у справі, відзив на позовну заяву не подав, явку свого повноважного представника у судові засідання не забезпечив. Факт вручення відповідачеві копій ухвал суду в цій справі підтверджується наявними у матеріалах справи довідками про доставку електронних листів.
Відповідно до частини другої 178 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
Оскільки суд вчинив усі необхідні дії для належного повідомлення Української міської ради про час та місце розгляду справи, однак відповідач не подав відзиву на позовну заяву у встановлений судом строк, суд здійснює розгляд справи за наявними матеріалами.
Заслухавши заключне слово представників позивача, суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення, оголосив перерву в судовому засіданні та час проголошення рішення в судовому засіданні 12.05.2025.
Після перерви, 12.05.2025 суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
Українська міська рада Обухівського району Київської області (орендодавець) і ТОВ «Київщина-житло» (орендар) уклали 27.06.2008 договір оренди земельної ділянки (далі - договір), відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець на підставі рішення 27 сесії Української міської ради V скликання від 12.06.2008, передає, а орендар приймає в строкове, платне володіння і користування земельну ділянку для будівництва багатоповерхового житлового комплексу (розміщення багатоповерхових житлових будників, оздоровчо-спортивного центра, об'єктів транспортно-гаражної інфраструктури) в м. Українка по вулиці Київська (біля районної лікарні), Обухівського району, Київської області.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7 гектарів (пункт 1.4 договору).
Згідно з підпунктом 2.1.2 договору цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд.
Підпунктами 2.2.1, 2.2.2 договору передбачено, що договір укладається на термін 5 років, починаючи з дати його реєстрації. Після закінчення терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.
Пунктом 7.1. договору визначено строк його дії, згідно з яким цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації і діє протягом 5-ти років.
Договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008 посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 4706.
Договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008 зареєстрований у Обухівському районному відділі Київської регіональної Філії центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.09.2008 № 040833100013.
25.02.2009 Українська міська рада Обухівського району Київської області (орендодавець) і ТОВ «Київщина-житло» (орендар) уклали договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008, яким виклали підпункт 2.3.1 пункту 2.3, на підставі рішення Української міської ради тридцять четвертої сесії п'ятого скликання від 25.12.2008, вказаного договору в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у рік з урахуванням щорічного коефіцієнта інфляції».
Договір від 25.02.2009 про внесення змін посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 386. Договір про внесення змін зареєстрований у Обухівському районному відділі Київської регіональної Філії центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040995000004.
Керуючись рішенням Української міської ради 42 сесії 6 скликання від 18.07.2013 «Про державну реєстрацію права комунальної власності територіальної громади міста Українка та села Плюти в особі Української міської ради, Обухівського району, Київської області на земельну ділянку з кадастровим номером 3223151000:01:029:0006 та про внесення змін до договору оренди земельної ділянки ТОВ «Київщина-Житло», 24.12.2013 Українська міська рада Обухівського району Київської області (орендодавець) і ТОВ «Київщина-житло» (орендар) уклали договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 27.06.2008 за реєстровим номером № 4706, відповідно до пункту 2 якого сторони дійшли згоди продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки, визначений у підпункті 2.2.1 договору оренди земельної ділянки на 5 (п'ять) років.
Договір від 24.12.2013 про внесення змін та доповнень посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р. та зареєстровано в реєстрі за № 3710.
Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 15722450, сформованим 30.12.2013, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 9442472 від 24.12.2013, за ТОВ «Київщина-житло» зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3223151000:01:029:0006 площею 2,7000 га, розташованої на території м. Українка Обухівського району Київської області, по вул. Київській, біля районної лікарні, цільове призначення: для будівництва багатоповерхового житлового комплексу; строк дії: 24.12.2018.
29.07.2016 Українська міська рада Обухівського району Київської області (орендодавець) і ТОВ «Київщина-житло» (орендар) уклали договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 27.06.2008 за реєстровим номером № 4706, відповідно до пункту 1 якого сторони домовились, зокрема, викласти пункт 1.4 вказаного договору оренди в наступній редакції: « 1.4. В оренду передається земельна ділянка площею 2,2709 га, кадастровий номер - 3223151000:01:029:0016».
Договір від 29.07.2016 про внесення змін та доповнень посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. та зареєстровано в реєстрі за № 1825.
29.07.2016 сторони підписали акт прийому-передачі земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець, на підставі рішення Української міської ради 11 сесії 7 скликання від 10.06.2016 «Про внесення змін до договору оренди ТОВ «Київщина-житло» надає, а орендар приймає в строкове, платне користування земельну ділянку площею 2,2709 га, кадастровий номер - 3223151000:01:029:0016, для будівництва багатоповерхового житлового комплексу (розміщення багатоповерхових житлових будинків, оздоровчо-спортивного центра, об'єктів транспортно-гаражної інфраструктури) в м. Українка, по вул. Київська (біля районної лікарні), Обухівського району, Київської області.
Господарський суд Київської області рішенням від 03.09.2019 у справі № 911/48/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020, визнав поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки - укладеною у запропонованій ТОВ «Київщина-житло» редакції.
Зокрема, відповідно до укладеної за рішенням суду додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки сторони правочину домовились про таке: 1. Сторони домовились поновити договір оренди землі строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. 2. Всі інші умови договору оренди земельної ділянки залишаються без змін. 3. Ця додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання і державної реєстрації у відповідності до вимог Закону України «Про оренду землі» та діє протягом строку встановленого в пункті 1 цієї додаткової угоди.
Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу: 202564246 від 02.03.2020) на підставі, зокрема, рішення суду від 03.09.2019 у справі № 911/48/19 державна реєстрація поновлення договору оренди землі проведена 24.02.2020.
ТОВ «Київщина-житло» звернулося до Української міської ради із листом від 17.12.2024 за № 17/12-1, яким просило поновити договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008.
До цього листа позивач додав копію договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 (із змінами та доповненнями) та проєкт Додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 в двох примірниках з підписом керівника ТОВ «Київщина-житло» і печаткою такого змісту:
«Додаткова угода
до Договору оренди земельної ділянки,
посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом
Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706
Місто _______,_________________________ 202__ року
Ця Додаткова угода до Договору оренди земельної ділянки (надалі іменується - «Додаткова угода») укладена між такими СТОРОНАМИ:
з однієї сторони - ОРЕНДАР:
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КИЇВЩИНА - ЖИТЛО», місцезнаходження: м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 67-Б, ідентифікаційний код юридичної особи: 33629567, в особі Генерального директора КОЗІЄНКА ЛОЕКСАНДРА ВОЛОДИМИРОВИЧА, (надалі також - Орендар), який діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та
з другої Сторони - ОРЕНДОДАВЕЦЬ:
Українська міська рада Обухівського району Київської області, юридична адреса: м. Українка, площа Шевченка, буд.1, Обухівського району Київської області, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України - 35161509), в особі Міського голови ТУРЕНКА ОЛЕКСАНДРА ВАЛЕНТИНОВИЧА, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні (надалі також - Орендар), з другої сторони.
які обізнані із загальними вимогами, додержання яких є необхідними для чинності правочину, усвідомлюючи значення своїх дій, розуміючи його природу, а також свої права і обов'язки, керуючись ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі та умовами раніше укладеного Договору оренди земельної ділянки Сторонами правочину, досягли згоди з усіх істотних умов цього правочину, обізнані із загальними вимогами чинного законодавства України, додержання яких є необхідним для чинності правочину, будучи повністю дієздатними особами, повністю усвідомлюючи і розуміючи значення своїх дій та згідно свого вільного волевиявлення, що відповідає внутрішній волі Сторін як учасників цього правочину, уклали цю додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706 (надалі - Договір оренди), наступного змісту і на таких умовах:
§1. Сторони Домовились Поновити (продовжити термін дії) Договір оренди строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації даного Додаткової угоди до Договору оренди.
§2. Всі інші умови та положення Договору оренди, які не змінюються цією Додатковою угодою, в тому числі права та обов'язки Сторін, залишаються чинними, без змін та мають юридичну силу.
§3. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706.
§4. Ця Додаткова угода набирає чинності з дня його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення.
§5. Ми, Орендар та Орендодавець, повною мірою розуміємо умови і значення цієї Додаткової угоди, її правові наслідки. Підтверджуємо, що ми діємо добровільно і узгоджено, зміст цієї Додаткової угоди відповідає нашим дійсним намірам. На підтвердження обставин, викладених вище, ми, особи, які підписали цю Додаткову угоду, маючи всі без винятку права і повноваження на укладення цієї Додаткової угоди, в присутності нотаріуса скріпили цей документ своїми власноручними підписами.
Цю Додаткову угоду складено у трьох примірниках, з яких перший примірник залишається на зберіганні у справах приватного нотаріуса, а другий примірник призначається для Орендаря, третій примірник для орендодавця. Усі примірники мають силу оригіналу.
Українська міська рада
м. Українка, площа Шевченка, буд.1,
Обухівського району Київської області, код ЄДРПОУ 35161509
Міський голова _____________________________Туренко О.В.
ТОВ «КИЇВЩИНА - ЖИТЛО»
м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 67-Б, ЄДРПОУ 33629567
Генеральний директор _______________________Козієнко О.В.».
Відповідно до опису вкладення з відбитком календарного штемпеля «Укрпошти» від 17.12.2024, фіскальних чеків № 178 і № 178 від 17.12.2024 про оплату послуг поштового звязку та поштової накладної № 0870300040246 від 17.12.2024 зазначений лист від 17.12.2024 за № 17/12-1 з проектом додаткової угоди надіслані на адресу Української міської ради 17.12.2024, а згідно із рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 0870300040246 - вручені 24.12.2024.
Як стверджує позивач, Українська міська рада в місячний строк надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди не розглянула, рішення про поновлення договору оренди землі не прийняла, додаткову угоду про поновлення договору оренди землі з орендарем не уклала. Заперечення щодо поновлення договору оренди землі орендодавець орендарю не надсилав.
У зв'язку з тим, що своєю бездіяльністю Українська міська рада, на думку позивача, допустила наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, ТОВ «Київщина-житло» звернулось до суду із цим позовом.
За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України «Про оренду землі».
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті визначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Частини п'ята і шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 вказаного закону, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (набрав чинності 16.01.2020) істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу четвертого розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також, відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці четвертому розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці четвертому Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Наведене відповідає правовому висновку, викладеному в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Так, частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
Відповідно до установлених у цій справі обставин позивач, у встановлений як договором, так і законодавством строк, тобто не пізніше, ніж за два місяці (підпункт 2.2.2 договору оренди) до закінчення строку дії договору оренди землі, звернувся до відповідача із відповідним листом-повідомленням, в якому висловив свій намір про поновлення договору оренди земельної ділянки, надав відповідний проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Як стверджує позивач, протягом дії договору оренди земельної ділянки орендар - ТОВ «Київщина-житло» - належним чином виконував взяті на себе зобов'язання, зокрема щодо оплати орендної плати. Доказів на спростування тверджень позивача про належне виконання умов договору оренди земельної ділянки, у тому числі відсутності заборгованості з орендної плати, матеріали справи не містять.
Зі свого боку Українська міська рада не виконала свій обов'язок у місячний строк розглянути надісланий позивачем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила.
Стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря (пункт 6.31 постанови Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21)
У постановах від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 Верховний Суд акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Зокрема, Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Статтею 13 ГПК України визначено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, що свідчить наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки у запропонованій позивачем редакції.
Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають застосуванню у спірних правовідносинах, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню.
Судові витрати, пов'язані зі сплатою судового збору за подання позовної заяви, у порядку пункту 1 частини першої статті 129 ГПК України покладаються на відповідача.
Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 86, 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Задовольнити позов повністю.
2. Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» (01033, м. Київ, вул. Саксаганського, буд. 67-Б; код ЄДРПОУ 33629567) та Українською міською радою Обухівського району Київської області (08720, Київська обл., Обухівський р-н, м. Українка, пл. Шевченка, буд. 1; код ЄДРПОУ 35161509), який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки вважати укладеною в такій редакції:
«Додаткова угода
до Договору оренди земельної ділянки,
посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом
Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706
Місто _______,_________________________ 202__ року
Ця Додаткова угода до Договору оренди земельної ділянки (надалі іменується - «Додаткова угода») укладена між такими СТОРОНАМИ:
з однієї сторони - ОРЕНДАР:
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КИЇВЩИНА - ЖИТЛО», місцезнаходження: м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 67-Б, ідентифікаційний код юридичної особи: 33629567, в особі Генерального директора КОЗІЄНКА ЛОЕКСАНДРА ВОЛОДИМИРОВИЧА, (надалі також - Орендар), який діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та
з другої Сторони - ОРЕНДОДАВЕЦЬ:
Українська міська рада Обухівського району Київської області, юридична адреса: м. Українка, площа Шевченка, буд.1, Обухівського району Київської області, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України - 35161509), в особі Міського голови ТУРЕНКА ОЛЕКСАНДРА ВАЛЕНТИНОВИЧА, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні (надалі також - Орендар), з другої сторони.
які обізнані із загальними вимогами, додержання яких є необхідними для чинності правочину, усвідомлюючи значення своїх дій, розуміючи його природу, а також свої права і обов'язки, керуючись ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі та умовами раніше укладеного Договору оренди земельної ділянки Сторонами правочину, досягли згоди з усіх істотних умов цього правочину, обізнані із загальними вимогами чинного законодавства України, додержання яких є необхідним для чинності правочину, будучи повністю дієздатними особами, повністю усвідомлюючи і розуміючи значення своїх дій та згідно свого вільного волевиявлення, що відповідає внутрішній волі Сторін як учасників цього правочину, уклали цю додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706 (надалі - Договір оренди), наступного змісту і на таких умовах:
§1. Сторони Домовились Поновити (продовжити термін дії) Договір оренди строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації даного Додаткової угоди до Договору оренди.
§2. Всі інші умови та положення Договору оренди, які не змінюються цією Додатковою угодою, в тому числі права та обов'язки Сторін, залишаються чинними, без змін та мають юридичну силу.
§3. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706.
§4. Ця Додаткова угода набирає чинності з дня його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення.
§5. Ми, Орендар та Орендодавець, повною мірою розуміємо умови і значення цієї Додаткової угоди, її правові наслідки. Підтверджуємо, що ми діємо добровільно і узгоджено, зміст цієї Додаткової угоди відповідає нашим дійсним намірам. На підтвердження обставин, викладених вище, ми, особи, які підписали цю Додаткову угоду, маючи всі без винятку права і повноваження на укладення цієї Додаткової угоди, в присутності нотаріуса скріпили цей документ своїми власноручними підписами.
Цю Додаткову угоду складено у трьох примірниках, з яких перший примірник залишається на зберіганні у справах приватного нотаріуса, а другий примірник призначається для Орендаря, третій примірник для орендодавця. Усі примірники мають силу оригіналу.
Українська міська рада
м. Українка, площа Шевченка, буд.1,
Обухівського району Київської області, код ЄДРПОУ 35161509
Міський голова _____________________________Туренко О.В.
ТОВ «КИЇВЩИНА - ЖИТЛО»
м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 67-Б, ЄДРПОУ 33629567
Генеральний директор _______________________Козієнко О.В.».
3. Стягнути з Української міської ради (08720, Київська обл., Обухівський р-н, м. Українка, пл. Шевченка, буд. 1; код ЄДРПОУ 35161509) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» (01033, м. Київ, вул. Саксаганського, буд. 67-Б; код ЄДРПОУ 33629567) 2422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп. судового збору.
4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до статей 256-257 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено 16.06.2025.
Суддя О.В. Щоткін