Номер провадження 2/754/29/25
Справа №754/17390/21
Іменем України
16 червня 2025 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді Саламон О.Б.
з участю секретаря Рябенка В.О.
позивача ОСОБА_1
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «СЕНС БАНК», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Київ Русанюк Золтан Золтанович, про визнання протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, -
Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Київ Русанюк З.З. про визнання протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Вимоги мотивовано тим, що 11.11.2021 з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна стало відомо про те, що рішенням приватного нотаріуса КМНО Русанюка З.З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 60766259 від 05.10.2021 11:52:39 змінено позивача як власника належної останній квартири за адресою: АДРЕСА_1 на Акціонерне товариство «Альфа-Банк». Зазначає, що 07.12.2006 між ОСОБА_1 та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено Договір про надання відновлювальної кредитної лінії №39.29-50.519к на поточні потреби. 30.01.2016 між ОСОБА_1 та АКБ «Укрсоцбанк» був укладений Договір про надання відновлювальної кредитної лінії №39.29-50/014к на поточні потреби. Також 30.01.2006 та 07.12.2006 між позивачем та АКБ «Укрсоцбанк» були укладені іпотечні договори № 39.29-50/005і та № 39.29-50/005I, при цьому АКБ «Укрсоцбанк» у 2016 та 2017 роках звертався до суду з окремими позовними заявами про стягнення заборгованості за кредитними договорами. Вказані судові провадження № 754/4056/16-ц та 754/13016/17 розглянуті та згідно прийнятих судом рішень у стягненні заборгованості відмовлено в повному обсязі. При цьому, в рамках розгляду справи №754/4056/16-ц судом було замінено позивача АКБ «Укрсоцбанк» на АТ «Альфа-Банк», водночас позивач зазначає, що нею будь-яких правочинів з АТ «Альфа-Банк» не укладалось та не отримано грошових коштів від АТ «Альфа-Банк». Позивач вважає, що перереєстрація права власності належної позивачу квартири відбулось з грубим порушенням вимог діючого законодавства України з огляду на наступне. Позивач посилається на абз. 2 ст. 24 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов'язаний письмово у п'ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов'язанням. Проте, як зазначає позивач, жодних повідомлень про те, що АКБ «Укрсоцбанк» відступив права за іпотечним договором №39.29-50/005і від 30.01.2006 іншій особі ОСОБА_1 не отримувала. Вказує і на те, що підставою виникнення права власності у АК «Альфа-Банк» є вказаний вище іпотечний договір та додаткова угода до договору іпотеки № 39.29-50/005і, при цьому відповідно до умов договору сторонами договору є іпотекодавець ОСОБА_1 та іпотекодержатель - АКБ «Укрсоцбанк», при цьому АТ «Альфа-Банк» не є стороною іпотечного договору. Водночас з інформаційної довідки 284071067 від 11.11.2021 вбачається, що будь які відомості в Державному реєстрі іпотек щодо державної реєстрації нотаріального правочину про відступлення прав за іпотечним договором № 39.29-50/005і від 30.01.2006 від АКБ «Укрсоцбанк» до АТ «Альфа-Банк» відсутні, що є грубим порушенням абз. 1 п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Також позивач наголошує на тому, що рішенням державного реєстратора Геращенко В.В. у 2019 р. КП «Реєстраційне бюро» м. Київ про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексним номер: 49465809 від 01.11.2019 07:29:44 ОСОБА_1 було замінено як власника належної їй квартири на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2003 за адресою: АДРЕСА_1 на АТ «Альфа-Банк». При цьому, наказом Міністерства юстиції України № 1033/5 від 19.03.2020 зазначене рішення за індексним номером: 49465809 від 01.11.2019 було скасовано, однак позивач не було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно як власника зазначеної квартири. Згідно інформації з витягу №276357557 ВІД 23.09.2021 Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містило відомостей (записів) про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , належної позивачу на праві власності, оскільки право власності на вказаний об'єкт проведене в паперовому носії інформації до 01.01.2013, та оригінал якого знаходиться у позивача, а не у АТ «Альфа-Банк». Зважаючи на викладене, АТ «Альфа-Банк» не могло подати приватному нотаріусу Русанюку З.З. укладеного в установленому порядку оригіналу договору, предметом якого є нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , що є порушенням Закону України «про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме здійснив реєстраційну дію без достатнього обсягу документів.Також позивач зазначає, що не. Не було отримано жодних вимог про порушення основного зобов'язання а також інших повідомлень про порушення основного зобов'язання або попереджень про звернення стягнення на предмет іпотеки в розумінні статті 35 Закону України «Про іпотеку». З поміж-іншого позивач не отримувала звернень від АКБ «Укрсоцбанк» та АТ «Альфа-Банк» щодо проведення оцінки вартості предмета іпотеки, а ціна набуття права власності на предмет іпотеки з позивачем не погоджувалась, що є порушенням п. 2.4.5 ч. 2.4 іпотечного договору № 39.29-50/005і від 30.01.2006 року. Таким чином, позивач вважає, що приватним нотаріусом Русанюком З.З. здійснено реєстраційну дію на користь АТ «Альфа-Банк» без дотримання вимог чинного законодавства та без достатнього обсягу документів на виконання вимог закону, а тому позивач вимушена звернутись до суду за захистом порушеного права.
19 листопада 2021 року ухвалою Деснянського районного суду м. Києва забезпечено позов шляхом накладення арешту на кв. АДРЕСА_1 . Витребувано у Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації (м.Київ, пр-т Маяковського, 29) належним чином завірену копію реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 1950894780000 щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер 60766259, що здійснене 05.10.2021 року об 11:52:39 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Русанюком З.З., на підставі якого зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк».
Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 19 листопада 2021 року постановлено відкрити провадження по справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.
Відповідачем АТ «Альфа-Банк» подано до суду відзив на позовну заяву, за яким не погоджується з вимогами позову, зазначає про те, що позивач, підписуючи договір іпотеки, погодив всі умови викладені в договорі, також підтвердив свою згоду на передачу у власність іпотеко держателю предмета іпотеки, у випадку виникнення і іпотеко держателя права звернення стягнення на предмет іпотеки. Також зазначається про те, що банком було надіслано письмове повідомлення іпотекодавцю та в подальшому надано реєстратору, при цьому навіть повернення від боржника направленої належно вимоги «за закінченням терміну зберігання» свідчить про вжиття іпотекодержателем всіх заходів для повідомлення боржника про наявність заборгованості. При цьому зауважує, що банком на адресу позивача було надіслано вимогу кур'єром, проте у зв'язку з відмовою від отримання вимоги позивачем, таку вимогу було повернуто відправнику, що є належним повідомленням. Відповідач зазначає, що рішення боржником не виконано як в судовому так і в позасудовому порядку. Щодо посилання позивача на обов'язковість погодження оцінки предмета іпотеки зазначено, що оцінка СОД відсутня в переліку документів, які подаються державному реєстратору згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а відтак доводи позивача в цій частині є безпідставними. Відповідач з поміж-іншого звертає увагу щодо неналежного способу захисту порушеного права, у зв'язку з тим, що з 16.01.2020, а саме на час ухвалення оскаржуваних рішень суду, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведення державної реєстрації права закон не передбачав, а тому доводи позивача про необхідність застосування такого способу судового захисту, який у практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати ефективне відновлення її порушеного права. Відповідач приходить до висновку про правомірність рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру, що є предметом іпотеки, оскільки воно прийнято з наданням відповідачем всіх документів та в межах норм законодавства.
Позивачем ОСОБА_1 подано до суду відповідь на відзив, у відповідності з яким не погоджується з твердженнями відповідача, оскільки суттєва частина відзиву не відповідає обставинам справи, аргументам позовної заяви та містить численні посилання на норми законодавства , які станом на момент виникнення певних обставин та подій, втратили свою чинність в тих редакціях, про які зазначено відповідачем у поданому до суду відзиві. Позивач зауважує, що посилання відповідача на пункт 5.1 договору іпотеки є такими, що не відповідають пунктам 5.1 іпотечних договорів, які було укладено між позивачем та АТ «Укрсоцбанк». Зокрема пункт 5.3 викладено відповідачем у редакції, яка відсутня у зазначених договорах іпотеки. Позивач зазначає, що рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки боржником не виконано, проте відповідач не наводить посилання на вказане рішення, не надає також відомостей щодо зазначення номеру справи, сторін та інших обставин, які б доводили позицію відповідача. Також доводи АТ «Альфа-Банк» є безпідставними в частині обрання неналежного способу захисту порушеного права, оскільки ОСОБА_1 заявлено вимогу щодо скасування рішення державного реєстратора, а не запису, як це стверджує відповідач. Позивач зауважує, що підставою для звернення до суду слугувало те, що банк реалізував право щодо звернення стягнення на предмет іпотеки з порушенням прав позивача, вимог законодавства умов іпотечних договорів, які було укладено позивачем з АТ «Укрсоцбанк», а також без достатнього обсягу документів. Водночас доводи позивача АТ «Альфа-Банк» не спростовано. Зокрема позивач звертає увагу на відсутність доказів належного направлення та вручення позивачу повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, які датовані 26.01.2021 та 16.03.2021. При цьому позивач акцентує увагу на тому, що відповідачем долучено до матеріалів справи дві копії поштової форми № 119 щодо поштових відправлень, які були направлені в один день 02.02.2021 року, та з зазначенням невірного пошитого індексу позивачки. При цьому за інформацією з рекомендованих відправлень значиться, що вони виплачені за довіреністю невідомій особі з нерозбірливим прізвищем, зокрема в графах «розписка про одержання» стоять підписи невідомих позивачу осіб. Зазначене в сукупності не підтверджує належним чином направлення вимоги позивачу, а також належне отримання позивачем зазначеного листа.
Також позивач не погоджується з сумою заборгованості у розмірі 121 783,08 доларів США, оскільки за умовами кредитного договору, починаючи з 16.02.2009 почався перебіг строку 90 календарних днів, який сплив 16.05.2009, а відтак сплив також строк кредитування. За підрахунками позивача розмір заборгованості по кредиту та процентах за користування становить 47 512,57 доларів США, що не відповідає математичним підрахункам відповідача.
Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 04 серпня 2022 року постановлено витребувати у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) належним чином завірену копію реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 1950894780000 щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер 60766259, що здійснене 05.10.2021 року об 11:52:39 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Русанюком З.З., на підставі якого зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк».
03 жовтня 2022 року до суду від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) надійшла копія матеріалів реєстраційної справи № 1950894780000.
Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 22 грудня 2022 року зупинено провадження у справі 754/17390/21 до набрання законної сили судовим рішенням по справі 754/10703/22 за позовом ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», ТОВ «Незалежна експертна компанія», про визнання протиправною та не дійсною оцінку нерухомого майна.
26.12.2022 від представника АТ «СЕНС БАНК» - Пересунька С.С. надійшла заява про зміну найменування відповідача з АТ «Альфа-Банк» на АТ «СЕНС БАНК».
31 травня 2024 року ухвалою Деснянського районного суду м. Києва поновлено провадження у справі.
Ухвалою Деснянського районного суду від 12 вересня 2024 року витребувано від АТ «Альфа-банк» деталізований та належним чином завірений АТ «Альфа-банк» розрахунок суми 121 783,08 дол. США 08 центів, яка нарахована та зазначена в Довідці на 27 вересня 2021 року на підставі Договору про надання відновлювальної кредитної лінії №39.29-50/014к від 30.01.2006, видавник АТ «Альфа-Банк» код ЄДРПОУ 23494714 по «ОСОБА_1, ІПН НОМЕР_1 », що знаходиться в матеріалах Реєстраційної справи 1950894780000.
ОСОБА_1 10.12.2024 було подано до суду додаткові пояснення, згідно з якими позивач, ознайомившись з наданим банком розрахунком, вважає суму заборгованості станом на 27.09.2021 в розмірі 121 783,08 дол. США такою, що не відповідає умовам договору та вимогам законодавства. Позивач вказує на те, що нею останній платіж за кредитним договором внесено 15.01.2009, при цьому у лютому 2009 року банк спробував порушити умови договору шляхом підвищення відсоткової ставки в односторонньому порядку з 12,5 % до 15 % річних, в порушення умов кредитного договору п. 2.11 без укладення додаткової угоди, про що позивач була повідомлена в касі банківської установи, оскільки виявилось, що нарахована сума чергового платежу, яка підлягає до сплати, не відповідає умовам договору.
17 грудня 2024 року ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.
Відповідачем АТ «СЕНС БАНК» надано до суду пояснення, у відповідності з якими відповідач стверджує, що позивачу було належним чином направлено вимогу, однак остання утрималась від отримання вказаного листа, а відтак відповідачем було надано належні докази такого направлення державному реєстратору.
Від позивача до суду надійшли пояснення на пояснення АТ «Сенс Банк», за якими позивач зауважує, що за розрахунком суми заборгованості, наданим відповідачем, у загальному розмірі 121 783,08 дол. США станом на 27.09.2021, банк не маючи жодних правомірних підстав почав нараховувати позивачу з 02.02.2019 відсоткову ставку у розмірі 15 процентів річних, замість передбачених умовами договору 12,5 процентів. Позивач вказує на те, що дії відповідача призвели до суттєвого заниження ринкової вартості майна, оскільки в порівнянні зі статистичними цінами ринкова вартість трикімнатних квартиру Деснянському районі міста Києва є суттєво вища, аніж за результатами оцінки.
В судовому засіданні, призначеному на 29.05.2025, позивач ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила їх задовольнити.
Представник АТ «Сенс Банк» в судове засідання не з'явився, про розгляд справи повідомлений належним чином у встановленому законом порядку.
Третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З. в судове засідання не з'явився, про розгляд справи повідомлений належним чином у встановленому законом порядку.
Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно зі ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Згідно з практикою Європейського суду з прав людини за своєю природою у процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України.
Дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов до наступного висновку.
Судом встановлено, що 22.12.2003 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В.
У відповідності до реєстраційного посвідчення від 30.12.2003, виданого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, ОСОБА_1 на праві власності належить квартира АДРЕСА_1 .
07.12.2006 між ОСОБА_1 та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено Договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 39.29-50.519к на поточні потреби.
30.01.2016 між ОСОБА_1 та АКБ «Укрсоцбанк» був укладений Договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 39.29-50/014к на поточні потреби.
Також 30.01.2006 та 07.12.2006 між позивачем та АКБ «Укрсоцбанк» були укладені іпотечні договори №39.29-50/005і та № 39.29-50/005I.
Відповідно до п. 1.1. іпотечного договору №39.29-50/005і від 30.01.2006, іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання своїх зобов'язань за договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 39.29-50/014к від 30.01.2006 нерухоме майно - трикімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Пунктом 1.2 передбачено заставну вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 443 390 грн., що за офіційним курсом встановленим Національним банком України становить 87 800 доларів США.
Відповідно до п.1.4.2 сплата процентів за користування кредитом у 12,5 процентах річних за перший рік, подальший розмір процентів за користування кредитом підлягає щорічному перегляду, згідно з умовами договору, яким обумовлене основне зобов'язання та комісії, в строки та в порядку, що визначені договором,яким обумовлене основне зобов'язання.
07.12.2006 між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 1 до договору іпотеки №39.29-50/005I, посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В., за умовами якої відповідно до п..п.2.4.5 договору іпотеки сторони домовились внести наступні зміни до договору іпотеки, викласти п. 1.2 договору іпотеки в новій редакції:
«1.2. Заставна вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 808 000 грн., що за офіційним курсом гривні до долара, встановленим Національним банком України на день укладення цього договору становить 160 000 доларів США».
Наказом Міністерства юстиції України від 19.03.2020 про скасування рішення про державну реєстрацію прав, скасовано рішення від 01.11.2019 № 49465809, прийняте державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Геращенком В.В.
Рішенням державного реєстратора Геращенка Володимира Васильовича, Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро» м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкритим розділом), індексний номер: 49465809 від 01.11.2019 07:29:49, підстава для державної реєстрації: договір іпотеки серія та номер: 8306, виданий 07.12.2006, видавник ПН Іванова С.М. договір про порядок дій щодо внесення змін до державного реєстру речових прав на нерухоме майно, серія та номер:1319, виданий 10.10.2019, видавник: приватний нотаріус КМНО Ковальчук С.П.
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 60766259 від 05.10.2021 11:52:39), прийнятим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З., право власності на квартиру АДРЕСА_1 , було зареєстроване за Акціонерним товариством «Альфа-Банк».
Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 зазначала про те, що рішення державного приватним нотаріусом КМНО Русанюком З.З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексним номер: 60766259 від 05.10.2021 11:52:39, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1950894780000, про реєстрацію права власності на квартиру є протиправним та підлягає скасуванню, у зв'язку з наявністю порушення вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» письмова вимога про усунення порушення позивачу від банку позивачу не надходила, банком не узгоджувалось з позивачем оцінка вартості майна, а також приватним нотаріусом здійснено реєстрацію права власності на квартиру за відсутності повного пакета документів, передбачених чинним законодавством.
Відповідно до п. 4.1 іпотечного договору № 39.29-50/005і від 30.01.2006, передбачено у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов'язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги щляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до п. 4.3 іпотекодавець в будь-який час до реалізації предмета іпотеки має право припинити звернення стягнення на нього шляхом повного виконання забезпечених іпотекою зобов'язань.
Згідно з ч.1 ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частин 1, 2, 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону. Право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Частинами 1, 2, 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Згідно із ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини 1 цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (ч. 2 ст. 35 зазначеного Закону України «Про іпотеку»).
Згідно з п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2)документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.
Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц зроблено аналогічний висновок.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
З матеріалів реєстраційної справи № 1950894780000 вбачається, що для проведення державної реєстрації права власності представником АТ «Альфа-Банк» надано державному реєстратору пакет документів, серед яких було надано копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки та рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, звіт про оцінку майна, копія іпотечного договору.
Суд, детально дослідивши копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки (вимоги про усунення порушення) вимоги про усунення порушення умов кредитного договору № 39.29-50/014к від 30.01.2006 та копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, приходить до наступного висновку.
У відповідності до вимоги про усунення порушення від 26.01.2021 за вих. № 10/01 Акціонерного товариства «Альфа-Банк» вбачається, що внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником всього майна, майнових прав та обов'язків є АТ «Альфа-Банк». АТ «Альфа-Банк має право вимоги заборгованості за кредитним договором № 39.29-50/014к від 30.01.2006 укладений між ОСОБА_1 та АТ «Укрсоцбанк», згідно якого являється іпотеко держателем нерухомого майна, а саме квартиру АДРЕСА_1 , що є предметом іпотеки, яким забезпечено виконання зобов'язання по кредитному договору. Вказаним листом вимагають усунути порушення, а саме сплатити борг за кредитним договором у розмірі 121 783,08 доларів США станом на 26.01.2021 року.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем на підтвердження направлення вимоги надано копію вимоги про усунення порушення від 26.01.2021 та 16.03.2021.
Водночас матеріали справи містять дві копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення форми № 119, при цьому поштові відправлення № 1402405927769 та № 1402405927777, як вбачається були відправлені 02.02.2021. З поміж іншого варто звернути увагу, що у вказаних відправлення у зазначенні інформації про одержувача зроблено помилку у зазначенні поштового індексу, а саме вказано 01001, що не відповідає реальному поштовому індексу. Також, в обох формулярах в графі «вищезазначене поштове відправлення, поштовий переказ» проставлено «виплачено 05.02.2021».
Суд ставиться критично до наданих стороною відповідача рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення, оскільки як вбачається з наданих доказів, значиться «виплачено за довіреністю» особі за довіреністю із зазначенням прізвища « ОСОБА_3 », що не належить позивачу та проставленням підпису невідомої особи, а відтак суд не може прийняти вказаний доказ на підтвердження належного направлення іпотекодавцю (позивачу у справі).
Зокрема вбачається, що поштові відправлення № 1402405927769 та № 1402405927777 були відправлені в один день 17.03.2021 та є повернутими за закінченням встановленого строку зберігання.
Отже, суд приходить до висновку про те, що банком не здійснено належним чином поштове направлення на адресу позивача вимоги про усунення порушень.
При цьому, матеріали реєстраційної справи не містять опису цінного вкладення та фіскального чеку, які хоч не входять до переліку документів, які повинні бути надані державному реєстратору, проте можуть достовірно підтвердити надсилання вимоги позивачу.
Дана позиція суду узгоджується з позицією Великової Палати Верховоного Суду викладеної в постанові від 29.09.2020 року по справі № 757/13243/17 .
У вказаній постанові зауважено наступне: у « п.54 Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
П. 57. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
П. 58. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
П.59. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
П. 60. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Також суд враховує, що п. 6.2 договору іпотеки передбачає, що всі повідомлення за цим договором будуть вважатись зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур'єром , телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв'язку одержувача.
При цьому, суд відхиляє доводи відповідача щодо належного направлення позивачу вимоги про усунення порушень, оскільки матеріали справи не містять належних доказів зазначеному, а отже не підтверджено факт обізнаності позивача щодо відступлення права вимоги за кредитним договором, а також щодо звернення стягнення на предмет іпотеки.
Також, матеріали справи не містять доказів на підтвердження повідомлення ОСОБА_1 щодо реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк», правонаступником усього майна та майнових прав якого є АТ «Альфа-Банк».
Зважаючи на викладені обставини, враховуючи, що рекомендовані поштові відправлення, які не менше ніж двічі з періодичністю не менше одного місяця мали бути направлені з вкладенням вимоги про усунення порушень , два з яких отримано невідомою особою, а інші направлено без дотримання періодичності не менше ніж один місяць, а саме відправлені в один день 17.03.2021 порушують право позивача. При цьому суд вважає, що відповідачем не доведено факту належного вручення вимоги про усунення порушення умов кредитного договору.
Щодо посилання позивача на відсутність погодження на оцінку предмета іпотеки, слід зазначити наступне.
У відповідності до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки об'єктом оціночної діяльності.
У відповідності до Звіту про незалежну оцінку квартири АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Незалежна експертна компанія» 09.09.2021, вартість об'єкта оцінки становить 1 396 000 грн.
При цьому, умовами іпотечного договору, а саме п. 2.4.5 визначено, що іпотекодержатель має право за погодженням з іпотекодавцем здійснювати переоцінку предмета іпотеки у зв'язку зі мінами кон"юктури на ринку, інших факторів, а також у разі пролонгації дії основного зобов'язання.
Таким чином, державний реєстратор Русанюк З.З. здійснив реєстрацію права власності на нерухоме майно, що належало позивачу, за АТ «Альфа-Банк» з порушенням Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а відтак рішення державного реєстратора підлягає скасуванню з метою відновлення прав власника зазначеного нерухомого майна ОСОБА_1 .
Інші доводи сторін не впливають на висновку суду та не потребують детального обґрунтування, що відповідає практиці Європейського суду з прав людини.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи ("Проніна проти України", N 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).
Зважаючи на викладені обставини, суд приходить до висновку що представником відповідача АТ «Сенс-Банк» не доведено дотримання вимог ст.35 Закону України «Про іпотеку» при зверненні стягнення на предмет іпотеки, а також не спростовано посилання позивача наявними доказами у справі, а отже скасування рішення про державну реєстрацію права власності індексний номер: 60766259 від 05.10.2021 є ефективним способом захисту порушеного права позивача, а отже позов підлягає задоволенню.
Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України витрати по сплаті судового збору у розмірі 908 грн., сплачені позивачами при зверненні до суду, підлягають стягненню на користь позивача.
Керуючись ст.ст. 11, 15, 16, 203, 216 ЦК України, ст.ст. 35, 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 17, 43, 49, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 258, 262, 263, 264, 265, 268, 273, 352 ЦПК України, суд, -
Позовну заяву ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Київ Русанюк Золтан Золтанович, про визнання протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, - задовольнити.
Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 60766259 від 05.10.2021 11:52:39, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1950894780000, про перереєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власності 44313451, дата та час реєстрації: 29.09.2021 11:54:18 за Акціонерним товариством «Альфа-Банк».
Стягнути з Акціонерного товариства «Сенс Банк» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 908 грн.
Рішення може бути оскаржено протягом 30 днів з дня його проголошення шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не подано.
Позивач - ОСОБА_1 - ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 .
Відповідач - Акціонерне товариство «СЕНС БАНК», ЄДРПОУ 23494714, місцезнаходження: м. Київ, вул. Валика Васильківська, 100.
Третя особа - Приватний нотаріус КМНО Русанюк Золтан Золтанович - місцезнаходження: АДРЕСА_2.
Повний текст рішення складено 16.06.2025.
Суддя О.Б. Саламон